14

01.2010

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Najwyżej cenione, Napisali o ..., Nieruchomościach, Praktyczne wskazówki, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 12

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie. 

Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową – 8,5%, zamiast dwóch – 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009. 

W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy nie będzie bardziej opłacalny. Czasu na taką decyzję jest niewiele, ponieważ o zmianie formy opodatkowania należy powiadomić swój urząd skarbowy do 20 stycznia bieżącego roku.  Zagadnieniu temu poświęcił dziś swój dodatek Dziennik Gazeta Prawna, którego przejrzenie gorąco polecamy, jeśli nie w całości, to przynajmniej na  http://podatki.gazetaprawna.pl/artykuly/389619,najem_2010_jak_najkorzystniej_opodatkowac.html

Uproszczenie ryczałtu podatkowego jest zachętą dla tych wynajmujących, którzy dotąd nie deklarowali  swoich dochodów z najmu urzędowi skarbowemu. My także namawiamy do płacenia podatków tym bardziej, że stała stawka 8,5% wydaje się wreszcie odpowiadać oczekiwaniom właścicieli.

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Robert pisze:

    A propos podatku dochodowego od najmu mieszkań, to chciałem się podzielić moim przypadkiem. Przez kilka lat skuszony prostotą i łatwością podatku, wybraliśmy podatek ryczałtowy 8,5 % od przychodu. Jest to łatwy i prosty podatek, nie trzeba zbierać faktur, paragonów itd. Wybrałem opodatkowanie kwartalne, więc płaci się podatek tylko raz na kwartał. Jedyną robotą papierkową jest prowadzenie tabelki z wpłatami i obliczaniem tych 8,5 % podatku. Krótko mówią proste jak budowa cepa, radziłem sobie z tym sam, bez księgowej. Plusem jest dosyć niska stawka %, natomiast minusem że płaci się go od przychodu, a więc od całości kwoty wpłacanej przez najemcę dla mnie jako czynsz.

    Od 1 stycznia 2015 z uwagi na rozmiar działalności związanej z najmem dla bezpieczeństwa zmieniłem zasady opodatkowania na zasady ogólne z działalności gospodarczej. Ponieważ od lat już prowadzę inną (niejako podstawową dla mnie) działalność gospodarczą, jestem od lat na podatku liniowym 19 % i używam kasę fiskalną. Rozliczanie podatku według działalności gospodarczej wiąże się jednak z dużą ilością roboty papierkowej. Z braku czasu i ochoty zleciłem już rozliczanie tego księgowej. Jest to uważam niezbędne przynajmniej na początku, żeby poobliczała dla mnie wszystkie amortyzacje i inne koszty. Nabijam teraz przychody z najmu na kasę fiskalną (banalnie łatwe), z rozdzieleniem garaży 23 % i mieszkań jako zwolnione z VAT. Do tego i tak dodatkowo prowadzę tabelkę, żeby wiedzieć co już nabiłem a co jeszcze nie. Ułatwia to również panowanie nad wpływami i ewentualnie zaległościami.

    Największa korzyść z takiej formy rozliczania to przede wszystkim bezpieczeństwo podatkowe (żaden urzędnik nie zarzuci, że skala najmu wskazuje na działalność gospodarczą). Po drugie zamiast płacić te 8,5 % podatku, przy rozliczaniu się na działalności gospodarczej w koszty można wrzucać wszystko co związane z najmem – remonty, meble, pralki, lodówki, sprzęt AGD i przede wszystkim amortyzacja mieszkań. Przy używanych starszych mieszkaniach można wrzucać w koszty aż 10 % wartości mieszkania rocznie!

    Krótko mówiąc na moim przykładzie mam takich stałych kosztów miesięcznie ok. 15.000 zł. Oznacza to, że cały zysk z najmu poniżej tej kwoty w ogóle nie jest opodatkowany PIT! Przy 8,5 % podatku nigdy nie ma opcji żeby podatku nie zapłacić. Tutaj skala tych kosztów i amortyzacji pozwala przy zachowaniu kwoty zysku nie płacić nic.

    Minusem podatku jest w zasadzie tylko jego stawka 19 %. Ale coś za coś – płacę go dopiero od kwoty ponad 15.000 zł miesięcznie. Czyli niejako mam kwotę wolną od podatku na poziomie 15.000 zł miesięcznie, a więc aż 180.000 zł rocznie! Chyba żadna inna działalność nie ma tak dużej kwoty wolnej od podatku ;-)

    Co ciekawsze – wszystkie te koszty i dochody „wrzuca się do jednego wora”. Jeżeli więc w danym miesiącu mam zysk z najmu mniejszy niż 15.000 zł, to ta różnica robi mi koszty w pozostałych dochodach – jest to więc dodatkowy czysty zysk podatkowy. Przykładowo jeżeli w styczniu z najmu zarobiłem 10.000 zł, to mam dodatkowe 5.000 zł legalnych kosztów. Dzięki temu nie płacę do tej kwoty podatku dochodowego od zysków, które zarobiłem w inny sposób niż z najmu.

    • Sławek Muturi pisze:

      Robert, dzieki za podzielenie sie swoimi bardzo praktycznymi i konkretnymi doswiadczeniami. Ja tez pare lat temu porzucilem ryczalt. Powody byly podobne do Twoich.

  2. Tomek pisze:

    Sławku,

    Z tego, co pamiętam, miałeś jakiś czas temu kontrolę podatkową (gdy urzednicy żądali jakichś tam brakujących dokumentów ‘na wczoraj’).

    Czy mógłbyś proszę, w bardzo dużym skrócie (oczywiście, jeśli to nie jest tajne/poufne), podzielić się swoimi wrażeniami? Na co urzednicy zwracali uwagę w trakcie kontroli, jakich dokumentów żądali, jaki był zakres, ile lat badano, jakie były wnioski pokontrolne, czy miałeś dużo stresu? Moim zdaniem takie informacje są bardzo cenne, czego można się spodziewać i jak się przygotować?

    • Sławek Muturi pisze:

      Tomku, rzeczywiscie mialem kontrole skarbowa jakies 2 lata temu. Niestety wypadla tuz przed swietami Bozego Narodzenia oraz moim wyjazdem do Australii na wakacje i to bylo jedynym zrodlem mojego stresu.

      Kontrola byla zapowiedziana i odbywala sie w siedzibie mojego ksiegowego. To ksiegowy z nimi rozmawial i udzielal wyjasnien. Poniewaz kontrola dotycyzla rowniez roku gdy jeszcze sie rozliczalem ryczaltem (objela chyba 2 lata), to ksiegowy potrzebowal ode mnie dodatkowych dokumentow.

      Nieco przedobrzylem i dostarczylem ich zbyt wiele. W jednym z zestawien (chcialem ulatwic im prace) pojawil sie drobny moj blad i kontrolerki wyliczyly wyzszy podatek na podstawie blednie podanej przeze mnie kwoty przychodow (chodzi o to ze rozliczajac sie ryczaltem wazna jest data wplywu srodkow na konto, a w jednym z zestawien niepotrzebnie podalem wpywy zgodnie z miesiacem, ktorych dotyczyly. Roznica w podatku wyniosla kilkaset zlotych.

      Kolejne kilkaset zlotych musialem doplacic z powodu drobnego bledu mojego ksiegowego. W ktoryms momencie moja owczesna zona byla zatrudniona w mojej dzialalnosci gospodarczej. Okazuje sie, ze wynagrodzenie zony nie jest uznawane jako koszt uzyskanie przychodu.

      Nie uznano mi tez jednej faktury bo byla niewystarczajaco przeze mnie opisana, a po latach trudno mi bylo sobie dokladnie przypomniec czego dotyczyla.

      I to tyle jesli chodzi o wnioski pokontrolne. W sumie kosztowalo mnie to nieco ponad PLN 1000. Wprawdzie od pierwszego z bledow moglem sie odwolywac (Pani kontrolerka przyznala mi nawet racje, ale ponoc po napisaniu raportu pokontrolnego nie moze juz go potem zmieniac), ale nie chcialo mi sie ze wzgledu na wylot do Australii.

      Kontrola przebiegla raczej bezstresowo. Gdby wybano inny termin bylaby dla mnie w 100% bezstresowa.

      Z drugiej srony, dodam, ze nie stosuje agresywnej polityki podatkowej. Nie naginam kosztow, nie ukrywam przychodow. Wiec raczej nie mam powodow do stresu:-) Wole spokoj niz dodatkowe kilka zlotych w kieszeni. Zreszta stosujac przyspieszona amortyzacje, moje zobowiazania podatkowe sa z mojej perspektywy bardzo (na obecna chwile) akceptowalne.

      PS Sorry za brak polskich czcionek. Pisze z komputera w kafejce internetowej w Kenii:-)

      • Tomek pisze:

        Dziękuję bardzo za te informacje z pierwszej ręki!

        Nie spłycając Twojej wypowiedzi, dość istotne wobec tego jest nie bycie nadgorliwym w kontaktach z urzędnikami i nie pokazywanie wszystkich podsumowań (czyli nie ułatwianie im pracy), bo to może się obrócić przeciwko nam. A poza tym to tradycyjnie, zbieranie wszystkich faktur kosztowych, właściwe naliczenie przychodow, amortyzacji itp. I można legalnie nie płacić podatku (albo płacić minimalny).

        Wydaje mi się, że kontrole podatkowe właścicieli mieszkań na wynajem będą się z czasem nasilać. Urzednicy będą starali się wyszukiwać takich, którzy się z tych dochodów nie rozliczają (tego typu oszustwa tak naprawdę jest bardzo łatwo wykryć (każde mieszkanie ma właściciela, historia transakcji bankowych jest archiwizowana, najemca może złożyc donos, itp.), więc nie warto robić sobie takie pozorne oszczędności. Będą też analizować takich właścicieli, którzy mają wiele mieszkań (mają o tym informacje od notariuszy, przy okazji zapłaty podatku PCC), czy są one wynajęte oraz to, czy nabywca miał wystarczające środki na ich zakup (jeśli nie deklarował dochodów z najmu, to może być z tym krucho).

        Tym bardziej warto się zgodnie z prawem rozliczać z podatku, że może on wynieść maksymalnie 8.5% od przychodów (1 miesięczny czynsz) lub jeszcze mniej na zasadach ogólnych, odliczając koszty i amortyzację (co może wygenerować stratę podatkową).

        Trzeba będzie pomyśleć co zrobić, jak nam się te mieszkania zamortyzują (czyli najwcześniej po 10 latach po zakupie, przy amortyzacji przyspieszonej). Można by sie pokusić za jakis czas, aby powiedzmy sprzedać te mieszkania innym inwestorom (w zasadzie wymienić sie na inne) i zacząć całą zabawę z amortyzacją od nowa. Przy czym, jeśli się nie mylę, to w pełni zamortyzowane mieszkania podlegają w całości opodatkowaniu od ceny rynkowej). Ale zawsze można je komuś bliskiemu podarować :) W długim okresie podatki mogą wpływać na wysokość naszych dochodów (gdy już mamy wolność finansowa, nie dokonujemy nowych zakupow/remontów, mieszkania sa w pelni zamortyzowane, to podatki wzrastaja skokowo).

        • Sławek Muturi pisze:

          Tomku, nie zawsze trzeba od razu wybierać stawki 10%-owej amortyzacji. Można wybrać np 4% (jeśli ktoś osiąga zwrot rzędu 5% rocznie i ma jeszcze jakieś inne koszty, to pewnie 4%-owa amortyzacja wystarczy.

          4%-owa stawka oznacza amortyzację przez 25 lat. Co potem? Może mieszkanie należałoby wtedy gruntownie wyremontować? Generalny remont nie tylko podniesie atrakcyjność dla najemców, ale może również stanowić podstawę do nowej wyceny mieszkania. Jeśli przy okazji ceny rynkowe wzrosną, to może się okazać, że zyskasz kolejne lata amortyzacji.

        • Robert pisze:

          Po zamortyzowaniu mieszkania, jeżeli stawka 19 % zacznie boleć, zawsze można też przejść na ryczałtowe 8,5 %.

        • Sławek Muturi pisze:

          Robert, też prawda.

          W ogóle to zauważyłem taką zależność. Dla osoby będącej w ruchu, zawsze pojawia się wiele opcji i możliwości. Osoba, która stoi w miejscu zamiast ruszyć do przodu widzi tylko same zagrożenia:-)

  3. Tomek pisze:

    Trafna uwaga z tym rozłozeniem amortyzacji na nieco dłużej!

    Jednak wydaje mi się, że nie można zwiększyć wartości mieszkania na potrzeby amortyzacji podatkowej tylko i wyłącznie na podstawie nowej wyceny. To byłoby jak ‘self generated goodwill’ według US GAAP :) I mogłoby prowadzić do nadużyć w stylu sztucznego zawyżania wartości i kosztów podatkowych.

    Natomiast koszty remontu jak najbardziej są podatkowe, na podstawie faktycznie poniesionych wydatków i udokumentowanych faktur.

    Wszystkim nam tu obecnym życze tylko takich problemów, jak juz osiągniemy wolność finansową :)

    • Sławek Muturi pisze:

      Tomku, nie chodziło mi o nową wycenę dla samej nowej wyceny. Tylko nową wycenę wynikającą z przeprowadzonego kapitalnego remontu. Ale co tam, masz rację. Byśmy tylko tego typu problemy mieli w życiu. Czego sobie i każdemu z Was serdecznie życzę:-)))

  4. Krystian Podhale pisze:

    Nie wiedziałem gdzie to dodać uznałem, że tutaj pasuje. Jeżeli gdzieś jeszcze warto dodać ten link to chętnie to zrobię, jeśli ktoś z Was ma propozycje:)

    http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html

    • Sławek Muturi pisze:

      Krystian, duże dzięki za przypomnienie ważnego tematu. Zrobiłem z tego oddzielny wpis na fridomii. Pozdrawiam z południowych … Czech. Jestem tu teraz – jak zwykle na przełomie października i listopada – w sanatorium:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Życzenia Świąteczne: Entelechia!

Z okazji Świąt chciałbym się z Wami podzielić kolejną bardzo dobrą książką: „Od żołędzia do dębu” autorstwa Jim’a Cathcart’a. Sięgnąłem po tę książkę na półce Empiku, bo tytuł skojarzył mi się z bardzo ciekawą koncepcją „drzewa pieniędzy”, na którą natknąłem się wcześniej w innej książce.  Może znacie? Każdy banknot jest podobny do żołędzia. Jeśli rzucisz żołądź na drogę, to rozkwaszą go samochody i nie będzie z niego żadnego pożytku. Tak samo z pieniędzmi wyrzuconymi w [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Och Yolu, gdyby wszyscy mieli Twoją świadomość i Twoją wrażliwość, to świat byłby o wiele piękniejszym...
  • Sławek Muturi: Natasha, no rzeczywiście. Czasami bywam bardzo kreatywny:-)
  • Sławek Muturi: Natasha, oczywiście nie korzystałem. Przecież mam kochającą mnie żonę:-)
  • Sławek Muturi: Michał, dzięki za Twój komentarz. Akurat tak się składa, że czuję silną przynależność do obu moich...
  • Sławek Muturi: Dczekol, dzięki. Gdy się chce, to znajdzie się drogę:-)
  • Sławek Muturi: Aga-ta, ja sam często zapominam o kolorze mojej skóry. Dopiero jak ktoś mnie zapyta, to sobie...
  • Sławek Muturi: Aga-to, dzięki za dobrego newsa – mam jednego wroga mniej. Pozostaje „tylko”...
  • Yola: Niesamowite Sławku, ale właśnie o tym chciałam napisać w mailu, który przed chwilą do Ciebie wysłałam. Zaczęłam...
  • Natasha: Ale Cię poniosło…
  • Natasha: Jak poszło z tymi numerami telefonów?! Udało się skorzystać?! ))
  • Michał: Ja jakbym mógłbym wybrać kolor skóry to ciężko by mi było. Wchodziłoby w grę biały albo...
  • dczekol: link do artykułu o oszczędzaniu http://kobieta.onet.pl/przez-r ok-ograniczala-wydatki-do-m...
  • Aga-ta: Kiedyś już wspominałam, że gdy się poznaliśmy, nie zauważyłam, abyś był „Kolorowy” :-)))...
  • Aga-ta: Fajny wywiad :-) Sławku, mam nadzieję, że jednak nie próbujesz zbijać cholesterolu :-)))) Pamiętaj, że...
  • Robert: Co masz konkretnie na myśli? Kto „prowokuje, ocenia i szufladkuje”? Wyrażam jedynie swoją opinię,...
  • Sławek Muturi: Gosiu, Etiopia jest w miarę bezpieczna. Ze względu na to, że był to (i w dalszym ciągu nadal jest)...
  • Sławek Muturi: Doktorze, „zacząć życie od nowa” z pewnością odmłodziłoby mózg, masz rację. Ale jak można...
  • UlaD: doktor21 obawiam się, że to może zadziałać wręcz przeciwnie :) http://wiedzoholik.pl/wielo...
  • nibul: Robert, niektórym przeszkadza jak ktoś popełnia błędy ortograficzne, a innym kiedy ktoś prowokuje ludzi,...
  • Gosik: Witam😊z ciekawością czytam twój blog ,dziękuję że przekazujesz swoje doświadczenia 😊dużo się dowiedziałam ,ale...

Najnowsze wpisy

created by Water Design