14

01.2010

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Najwyżej cenione, Napisali o ..., Nieruchomościach, Praktyczne wskazówki, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 12

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie. 

Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową – 8,5%, zamiast dwóch – 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009. 

W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy nie będzie bardziej opłacalny. Czasu na taką decyzję jest niewiele, ponieważ o zmianie formy opodatkowania należy powiadomić swój urząd skarbowy do 20 stycznia bieżącego roku.  Zagadnieniu temu poświęcił dziś swój dodatek Dziennik Gazeta Prawna, którego przejrzenie gorąco polecamy, jeśli nie w całości, to przynajmniej na  http://podatki.gazetaprawna.pl/artykuly/389619,najem_2010_jak_najkorzystniej_opodatkowac.html

Uproszczenie ryczałtu podatkowego jest zachętą dla tych wynajmujących, którzy dotąd nie deklarowali  swoich dochodów z najmu urzędowi skarbowemu. My także namawiamy do płacenia podatków tym bardziej, że stała stawka 8,5% wydaje się wreszcie odpowiadać oczekiwaniom właścicieli.

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    A propos podatku dochodowego od najmu mieszkań, to chciałem się podzielić moim przypadkiem. Przez kilka lat skuszony prostotą i łatwością podatku, wybraliśmy podatek ryczałtowy 8,5 % od przychodu. Jest to łatwy i prosty podatek, nie trzeba zbierać faktur, paragonów itd. Wybrałem opodatkowanie kwartalne, więc płaci się podatek tylko raz na kwartał. Jedyną robotą papierkową jest prowadzenie tabelki z wpłatami i obliczaniem tych 8,5 % podatku. Krótko mówią proste jak budowa cepa, radziłem sobie z tym sam, bez księgowej. Plusem jest dosyć niska stawka %, natomiast minusem że płaci się go od przychodu, a więc od całości kwoty wpłacanej przez najemcę dla mnie jako czynsz.

    Od 1 stycznia 2015 z uwagi na rozmiar działalności związanej z najmem dla bezpieczeństwa zmieniłem zasady opodatkowania na zasady ogólne z działalności gospodarczej. Ponieważ od lat już prowadzę inną (niejako podstawową dla mnie) działalność gospodarczą, jestem od lat na podatku liniowym 19 % i używam kasę fiskalną. Rozliczanie podatku według działalności gospodarczej wiąże się jednak z dużą ilością roboty papierkowej. Z braku czasu i ochoty zleciłem już rozliczanie tego księgowej. Jest to uważam niezbędne przynajmniej na początku, żeby poobliczała dla mnie wszystkie amortyzacje i inne koszty. Nabijam teraz przychody z najmu na kasę fiskalną (banalnie łatwe), z rozdzieleniem garaży 23 % i mieszkań jako zwolnione z VAT. Do tego i tak dodatkowo prowadzę tabelkę, żeby wiedzieć co już nabiłem a co jeszcze nie. Ułatwia to również panowanie nad wpływami i ewentualnie zaległościami.

    Największa korzyść z takiej formy rozliczania to przede wszystkim bezpieczeństwo podatkowe (żaden urzędnik nie zarzuci, że skala najmu wskazuje na działalność gospodarczą). Po drugie zamiast płacić te 8,5 % podatku, przy rozliczaniu się na działalności gospodarczej w koszty można wrzucać wszystko co związane z najmem – remonty, meble, pralki, lodówki, sprzęt AGD i przede wszystkim amortyzacja mieszkań. Przy używanych starszych mieszkaniach można wrzucać w koszty aż 10 % wartości mieszkania rocznie!

    Krótko mówiąc na moim przykładzie mam takich stałych kosztów miesięcznie ok. 15.000 zł. Oznacza to, że cały zysk z najmu poniżej tej kwoty w ogóle nie jest opodatkowany PIT! Przy 8,5 % podatku nigdy nie ma opcji żeby podatku nie zapłacić. Tutaj skala tych kosztów i amortyzacji pozwala przy zachowaniu kwoty zysku nie płacić nic.

    Minusem podatku jest w zasadzie tylko jego stawka 19 %. Ale coś za coś – płacę go dopiero od kwoty ponad 15.000 zł miesięcznie. Czyli niejako mam kwotę wolną od podatku na poziomie 15.000 zł miesięcznie, a więc aż 180.000 zł rocznie! Chyba żadna inna działalność nie ma tak dużej kwoty wolnej od podatku ;-)

    Co ciekawsze – wszystkie te koszty i dochody „wrzuca się do jednego wora”. Jeżeli więc w danym miesiącu mam zysk z najmu mniejszy niż 15.000 zł, to ta różnica robi mi koszty w pozostałych dochodach – jest to więc dodatkowy czysty zysk podatkowy. Przykładowo jeżeli w styczniu z najmu zarobiłem 10.000 zł, to mam dodatkowe 5.000 zł legalnych kosztów. Dzięki temu nie płacę do tej kwoty podatku dochodowego od zysków, które zarobiłem w inny sposób niż z najmu.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, dzieki za podzielenie sie swoimi bardzo praktycznymi i konkretnymi doswiadczeniami. Ja tez pare lat temu porzucilem ryczalt. Powody byly podobne do Twoich.

  2. Tomek napisał(a):

    Sławku,

    Z tego, co pamiętam, miałeś jakiś czas temu kontrolę podatkową (gdy urzednicy żądali jakichś tam brakujących dokumentów ‘na wczoraj’).

    Czy mógłbyś proszę, w bardzo dużym skrócie (oczywiście, jeśli to nie jest tajne/poufne), podzielić się swoimi wrażeniami? Na co urzednicy zwracali uwagę w trakcie kontroli, jakich dokumentów żądali, jaki był zakres, ile lat badano, jakie były wnioski pokontrolne, czy miałeś dużo stresu? Moim zdaniem takie informacje są bardzo cenne, czego można się spodziewać i jak się przygotować?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, rzeczywiscie mialem kontrole skarbowa jakies 2 lata temu. Niestety wypadla tuz przed swietami Bozego Narodzenia oraz moim wyjazdem do Australii na wakacje i to bylo jedynym zrodlem mojego stresu.

      Kontrola byla zapowiedziana i odbywala sie w siedzibie mojego ksiegowego. To ksiegowy z nimi rozmawial i udzielal wyjasnien. Poniewaz kontrola dotycyzla rowniez roku gdy jeszcze sie rozliczalem ryczaltem (objela chyba 2 lata), to ksiegowy potrzebowal ode mnie dodatkowych dokumentow.

      Nieco przedobrzylem i dostarczylem ich zbyt wiele. W jednym z zestawien (chcialem ulatwic im prace) pojawil sie drobny moj blad i kontrolerki wyliczyly wyzszy podatek na podstawie blednie podanej przeze mnie kwoty przychodow (chodzi o to ze rozliczajac sie ryczaltem wazna jest data wplywu srodkow na konto, a w jednym z zestawien niepotrzebnie podalem wpywy zgodnie z miesiacem, ktorych dotyczyly. Roznica w podatku wyniosla kilkaset zlotych.

      Kolejne kilkaset zlotych musialem doplacic z powodu drobnego bledu mojego ksiegowego. W ktoryms momencie moja owczesna zona byla zatrudniona w mojej dzialalnosci gospodarczej. Okazuje sie, ze wynagrodzenie zony nie jest uznawane jako koszt uzyskanie przychodu.

      Nie uznano mi tez jednej faktury bo byla niewystarczajaco przeze mnie opisana, a po latach trudno mi bylo sobie dokladnie przypomniec czego dotyczyla.

      I to tyle jesli chodzi o wnioski pokontrolne. W sumie kosztowalo mnie to nieco ponad PLN 1000. Wprawdzie od pierwszego z bledow moglem sie odwolywac (Pani kontrolerka przyznala mi nawet racje, ale ponoc po napisaniu raportu pokontrolnego nie moze juz go potem zmieniac), ale nie chcialo mi sie ze wzgledu na wylot do Australii.

      Kontrola przebiegla raczej bezstresowo. Gdby wybano inny termin bylaby dla mnie w 100% bezstresowa.

      Z drugiej srony, dodam, ze nie stosuje agresywnej polityki podatkowej. Nie naginam kosztow, nie ukrywam przychodow. Wiec raczej nie mam powodow do stresu:-) Wole spokoj niz dodatkowe kilka zlotych w kieszeni. Zreszta stosujac przyspieszona amortyzacje, moje zobowiazania podatkowe sa z mojej perspektywy bardzo (na obecna chwile) akceptowalne.

      PS Sorry za brak polskich czcionek. Pisze z komputera w kafejce internetowej w Kenii:-)

      • Tomek napisał(a):

        Dziękuję bardzo za te informacje z pierwszej ręki!

        Nie spłycając Twojej wypowiedzi, dość istotne wobec tego jest nie bycie nadgorliwym w kontaktach z urzędnikami i nie pokazywanie wszystkich podsumowań (czyli nie ułatwianie im pracy), bo to może się obrócić przeciwko nam. A poza tym to tradycyjnie, zbieranie wszystkich faktur kosztowych, właściwe naliczenie przychodow, amortyzacji itp. I można legalnie nie płacić podatku (albo płacić minimalny).

        Wydaje mi się, że kontrole podatkowe właścicieli mieszkań na wynajem będą się z czasem nasilać. Urzednicy będą starali się wyszukiwać takich, którzy się z tych dochodów nie rozliczają (tego typu oszustwa tak naprawdę jest bardzo łatwo wykryć (każde mieszkanie ma właściciela, historia transakcji bankowych jest archiwizowana, najemca może złożyc donos, itp.), więc nie warto robić sobie takie pozorne oszczędności. Będą też analizować takich właścicieli, którzy mają wiele mieszkań (mają o tym informacje od notariuszy, przy okazji zapłaty podatku PCC), czy są one wynajęte oraz to, czy nabywca miał wystarczające środki na ich zakup (jeśli nie deklarował dochodów z najmu, to może być z tym krucho).

        Tym bardziej warto się zgodnie z prawem rozliczać z podatku, że może on wynieść maksymalnie 8.5% od przychodów (1 miesięczny czynsz) lub jeszcze mniej na zasadach ogólnych, odliczając koszty i amortyzację (co może wygenerować stratę podatkową).

        Trzeba będzie pomyśleć co zrobić, jak nam się te mieszkania zamortyzują (czyli najwcześniej po 10 latach po zakupie, przy amortyzacji przyspieszonej). Można by sie pokusić za jakis czas, aby powiedzmy sprzedać te mieszkania innym inwestorom (w zasadzie wymienić sie na inne) i zacząć całą zabawę z amortyzacją od nowa. Przy czym, jeśli się nie mylę, to w pełni zamortyzowane mieszkania podlegają w całości opodatkowaniu od ceny rynkowej). Ale zawsze można je komuś bliskiemu podarować :) W długim okresie podatki mogą wpływać na wysokość naszych dochodów (gdy już mamy wolność finansowa, nie dokonujemy nowych zakupow/remontów, mieszkania sa w pelni zamortyzowane, to podatki wzrastaja skokowo).

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomku, nie zawsze trzeba od razu wybierać stawki 10%-owej amortyzacji. Można wybrać np 4% (jeśli ktoś osiąga zwrot rzędu 5% rocznie i ma jeszcze jakieś inne koszty, to pewnie 4%-owa amortyzacja wystarczy.

          4%-owa stawka oznacza amortyzację przez 25 lat. Co potem? Może mieszkanie należałoby wtedy gruntownie wyremontować? Generalny remont nie tylko podniesie atrakcyjność dla najemców, ale może również stanowić podstawę do nowej wyceny mieszkania. Jeśli przy okazji ceny rynkowe wzrosną, to może się okazać, że zyskasz kolejne lata amortyzacji.

        • Robert napisał(a):

          Po zamortyzowaniu mieszkania, jeżeli stawka 19 % zacznie boleć, zawsze można też przejść na ryczałtowe 8,5 %.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Robert, też prawda.

          W ogóle to zauważyłem taką zależność. Dla osoby będącej w ruchu, zawsze pojawia się wiele opcji i możliwości. Osoba, która stoi w miejscu zamiast ruszyć do przodu widzi tylko same zagrożenia:-)

  3. Tomek napisał(a):

    Trafna uwaga z tym rozłozeniem amortyzacji na nieco dłużej!

    Jednak wydaje mi się, że nie można zwiększyć wartości mieszkania na potrzeby amortyzacji podatkowej tylko i wyłącznie na podstawie nowej wyceny. To byłoby jak ‘self generated goodwill’ według US GAAP :) I mogłoby prowadzić do nadużyć w stylu sztucznego zawyżania wartości i kosztów podatkowych.

    Natomiast koszty remontu jak najbardziej są podatkowe, na podstawie faktycznie poniesionych wydatków i udokumentowanych faktur.

    Wszystkim nam tu obecnym życze tylko takich problemów, jak juz osiągniemy wolność finansową :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, nie chodziło mi o nową wycenę dla samej nowej wyceny. Tylko nową wycenę wynikającą z przeprowadzonego kapitalnego remontu. Ale co tam, masz rację. Byśmy tylko tego typu problemy mieli w życiu. Czego sobie i każdemu z Was serdecznie życzę:-)))

  4. Krystian Podhale napisał(a):

    Nie wiedziałem gdzie to dodać uznałem, że tutaj pasuje. Jeżeli gdzieś jeszcze warto dodać ten link to chętnie to zrobię, jeśli ktoś z Was ma propozycje:)

    http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krystian, duże dzięki za przypomnienie ważnego tematu. Zrobiłem z tego oddzielny wpis na fridomii. Pozdrawiam z południowych … Czech. Jestem tu teraz – jak zwykle na przełomie października i listopada – w sanatorium:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Spotkanie z profesorem Baumanem

W  sobotę 20 listopada pojechaliśmy z żoną do Narodowego Instytutu Audiowizualnego w Warszawie na wykład prof Zygmunta Baumana.  Organizatorzy nie przewidzieli chyba, jak ogromne będzie zainteresowanie tym wykładem wśród młodzieży akademickiej, ale również wśród ludzi sztuki i mediów – było bardzo tłumnie. Na szczęście udało nam się znaleźć jakieś rozkładane krzesełka i siedzieliśmy bardzo blisko sceny, choć trochę do niej bokiem. Już po paru minutach od rozpoczęcia wykładu zapomnieliśmy o drobnych niewygodach. Profesor mówił bardzo interesująco [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design