14

01.2010

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Najwyżej cenione, Napisali o ..., Nieruchomościach, Praktyczne wskazówki, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 12

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie. 

Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową – 8,5%, zamiast dwóch – 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009. 

W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy nie będzie bardziej opłacalny. Czasu na taką decyzję jest niewiele, ponieważ o zmianie formy opodatkowania należy powiadomić swój urząd skarbowy do 20 stycznia bieżącego roku.  Zagadnieniu temu poświęcił dziś swój dodatek Dziennik Gazeta Prawna, którego przejrzenie gorąco polecamy, jeśli nie w całości, to przynajmniej na  http://podatki.gazetaprawna.pl/artykuly/389619,najem_2010_jak_najkorzystniej_opodatkowac.html

Uproszczenie ryczałtu podatkowego jest zachętą dla tych wynajmujących, którzy dotąd nie deklarowali  swoich dochodów z najmu urzędowi skarbowemu. My także namawiamy do płacenia podatków tym bardziej, że stała stawka 8,5% wydaje się wreszcie odpowiadać oczekiwaniom właścicieli.

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    A propos podatku dochodowego od najmu mieszkań, to chciałem się podzielić moim przypadkiem. Przez kilka lat skuszony prostotą i łatwością podatku, wybraliśmy podatek ryczałtowy 8,5 % od przychodu. Jest to łatwy i prosty podatek, nie trzeba zbierać faktur, paragonów itd. Wybrałem opodatkowanie kwartalne, więc płaci się podatek tylko raz na kwartał. Jedyną robotą papierkową jest prowadzenie tabelki z wpłatami i obliczaniem tych 8,5 % podatku. Krótko mówią proste jak budowa cepa, radziłem sobie z tym sam, bez księgowej. Plusem jest dosyć niska stawka %, natomiast minusem że płaci się go od przychodu, a więc od całości kwoty wpłacanej przez najemcę dla mnie jako czynsz.

    Od 1 stycznia 2015 z uwagi na rozmiar działalności związanej z najmem dla bezpieczeństwa zmieniłem zasady opodatkowania na zasady ogólne z działalności gospodarczej. Ponieważ od lat już prowadzę inną (niejako podstawową dla mnie) działalność gospodarczą, jestem od lat na podatku liniowym 19 % i używam kasę fiskalną. Rozliczanie podatku według działalności gospodarczej wiąże się jednak z dużą ilością roboty papierkowej. Z braku czasu i ochoty zleciłem już rozliczanie tego księgowej. Jest to uważam niezbędne przynajmniej na początku, żeby poobliczała dla mnie wszystkie amortyzacje i inne koszty. Nabijam teraz przychody z najmu na kasę fiskalną (banalnie łatwe), z rozdzieleniem garaży 23 % i mieszkań jako zwolnione z VAT. Do tego i tak dodatkowo prowadzę tabelkę, żeby wiedzieć co już nabiłem a co jeszcze nie. Ułatwia to również panowanie nad wpływami i ewentualnie zaległościami.

    Największa korzyść z takiej formy rozliczania to przede wszystkim bezpieczeństwo podatkowe (żaden urzędnik nie zarzuci, że skala najmu wskazuje na działalność gospodarczą). Po drugie zamiast płacić te 8,5 % podatku, przy rozliczaniu się na działalności gospodarczej w koszty można wrzucać wszystko co związane z najmem – remonty, meble, pralki, lodówki, sprzęt AGD i przede wszystkim amortyzacja mieszkań. Przy używanych starszych mieszkaniach można wrzucać w koszty aż 10 % wartości mieszkania rocznie!

    Krótko mówiąc na moim przykładzie mam takich stałych kosztów miesięcznie ok. 15.000 zł. Oznacza to, że cały zysk z najmu poniżej tej kwoty w ogóle nie jest opodatkowany PIT! Przy 8,5 % podatku nigdy nie ma opcji żeby podatku nie zapłacić. Tutaj skala tych kosztów i amortyzacji pozwala przy zachowaniu kwoty zysku nie płacić nic.

    Minusem podatku jest w zasadzie tylko jego stawka 19 %. Ale coś za coś – płacę go dopiero od kwoty ponad 15.000 zł miesięcznie. Czyli niejako mam kwotę wolną od podatku na poziomie 15.000 zł miesięcznie, a więc aż 180.000 zł rocznie! Chyba żadna inna działalność nie ma tak dużej kwoty wolnej od podatku ;-)

    Co ciekawsze – wszystkie te koszty i dochody „wrzuca się do jednego wora”. Jeżeli więc w danym miesiącu mam zysk z najmu mniejszy niż 15.000 zł, to ta różnica robi mi koszty w pozostałych dochodach – jest to więc dodatkowy czysty zysk podatkowy. Przykładowo jeżeli w styczniu z najmu zarobiłem 10.000 zł, to mam dodatkowe 5.000 zł legalnych kosztów. Dzięki temu nie płacę do tej kwoty podatku dochodowego od zysków, które zarobiłem w inny sposób niż z najmu.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, dzieki za podzielenie sie swoimi bardzo praktycznymi i konkretnymi doswiadczeniami. Ja tez pare lat temu porzucilem ryczalt. Powody byly podobne do Twoich.

  2. Tomek napisał(a):

    Sławku,

    Z tego, co pamiętam, miałeś jakiś czas temu kontrolę podatkową (gdy urzednicy żądali jakichś tam brakujących dokumentów ‘na wczoraj’).

    Czy mógłbyś proszę, w bardzo dużym skrócie (oczywiście, jeśli to nie jest tajne/poufne), podzielić się swoimi wrażeniami? Na co urzednicy zwracali uwagę w trakcie kontroli, jakich dokumentów żądali, jaki był zakres, ile lat badano, jakie były wnioski pokontrolne, czy miałeś dużo stresu? Moim zdaniem takie informacje są bardzo cenne, czego można się spodziewać i jak się przygotować?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, rzeczywiscie mialem kontrole skarbowa jakies 2 lata temu. Niestety wypadla tuz przed swietami Bozego Narodzenia oraz moim wyjazdem do Australii na wakacje i to bylo jedynym zrodlem mojego stresu.

      Kontrola byla zapowiedziana i odbywala sie w siedzibie mojego ksiegowego. To ksiegowy z nimi rozmawial i udzielal wyjasnien. Poniewaz kontrola dotycyzla rowniez roku gdy jeszcze sie rozliczalem ryczaltem (objela chyba 2 lata), to ksiegowy potrzebowal ode mnie dodatkowych dokumentow.

      Nieco przedobrzylem i dostarczylem ich zbyt wiele. W jednym z zestawien (chcialem ulatwic im prace) pojawil sie drobny moj blad i kontrolerki wyliczyly wyzszy podatek na podstawie blednie podanej przeze mnie kwoty przychodow (chodzi o to ze rozliczajac sie ryczaltem wazna jest data wplywu srodkow na konto, a w jednym z zestawien niepotrzebnie podalem wpywy zgodnie z miesiacem, ktorych dotyczyly. Roznica w podatku wyniosla kilkaset zlotych.

      Kolejne kilkaset zlotych musialem doplacic z powodu drobnego bledu mojego ksiegowego. W ktoryms momencie moja owczesna zona byla zatrudniona w mojej dzialalnosci gospodarczej. Okazuje sie, ze wynagrodzenie zony nie jest uznawane jako koszt uzyskanie przychodu.

      Nie uznano mi tez jednej faktury bo byla niewystarczajaco przeze mnie opisana, a po latach trudno mi bylo sobie dokladnie przypomniec czego dotyczyla.

      I to tyle jesli chodzi o wnioski pokontrolne. W sumie kosztowalo mnie to nieco ponad PLN 1000. Wprawdzie od pierwszego z bledow moglem sie odwolywac (Pani kontrolerka przyznala mi nawet racje, ale ponoc po napisaniu raportu pokontrolnego nie moze juz go potem zmieniac), ale nie chcialo mi sie ze wzgledu na wylot do Australii.

      Kontrola przebiegla raczej bezstresowo. Gdby wybano inny termin bylaby dla mnie w 100% bezstresowa.

      Z drugiej srony, dodam, ze nie stosuje agresywnej polityki podatkowej. Nie naginam kosztow, nie ukrywam przychodow. Wiec raczej nie mam powodow do stresu:-) Wole spokoj niz dodatkowe kilka zlotych w kieszeni. Zreszta stosujac przyspieszona amortyzacje, moje zobowiazania podatkowe sa z mojej perspektywy bardzo (na obecna chwile) akceptowalne.

      PS Sorry za brak polskich czcionek. Pisze z komputera w kafejce internetowej w Kenii:-)

      • Tomek napisał(a):

        Dziękuję bardzo za te informacje z pierwszej ręki!

        Nie spłycając Twojej wypowiedzi, dość istotne wobec tego jest nie bycie nadgorliwym w kontaktach z urzędnikami i nie pokazywanie wszystkich podsumowań (czyli nie ułatwianie im pracy), bo to może się obrócić przeciwko nam. A poza tym to tradycyjnie, zbieranie wszystkich faktur kosztowych, właściwe naliczenie przychodow, amortyzacji itp. I można legalnie nie płacić podatku (albo płacić minimalny).

        Wydaje mi się, że kontrole podatkowe właścicieli mieszkań na wynajem będą się z czasem nasilać. Urzednicy będą starali się wyszukiwać takich, którzy się z tych dochodów nie rozliczają (tego typu oszustwa tak naprawdę jest bardzo łatwo wykryć (każde mieszkanie ma właściciela, historia transakcji bankowych jest archiwizowana, najemca może złożyc donos, itp.), więc nie warto robić sobie takie pozorne oszczędności. Będą też analizować takich właścicieli, którzy mają wiele mieszkań (mają o tym informacje od notariuszy, przy okazji zapłaty podatku PCC), czy są one wynajęte oraz to, czy nabywca miał wystarczające środki na ich zakup (jeśli nie deklarował dochodów z najmu, to może być z tym krucho).

        Tym bardziej warto się zgodnie z prawem rozliczać z podatku, że może on wynieść maksymalnie 8.5% od przychodów (1 miesięczny czynsz) lub jeszcze mniej na zasadach ogólnych, odliczając koszty i amortyzację (co może wygenerować stratę podatkową).

        Trzeba będzie pomyśleć co zrobić, jak nam się te mieszkania zamortyzują (czyli najwcześniej po 10 latach po zakupie, przy amortyzacji przyspieszonej). Można by sie pokusić za jakis czas, aby powiedzmy sprzedać te mieszkania innym inwestorom (w zasadzie wymienić sie na inne) i zacząć całą zabawę z amortyzacją od nowa. Przy czym, jeśli się nie mylę, to w pełni zamortyzowane mieszkania podlegają w całości opodatkowaniu od ceny rynkowej). Ale zawsze można je komuś bliskiemu podarować :) W długim okresie podatki mogą wpływać na wysokość naszych dochodów (gdy już mamy wolność finansowa, nie dokonujemy nowych zakupow/remontów, mieszkania sa w pelni zamortyzowane, to podatki wzrastaja skokowo).

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomku, nie zawsze trzeba od razu wybierać stawki 10%-owej amortyzacji. Można wybrać np 4% (jeśli ktoś osiąga zwrot rzędu 5% rocznie i ma jeszcze jakieś inne koszty, to pewnie 4%-owa amortyzacja wystarczy.

          4%-owa stawka oznacza amortyzację przez 25 lat. Co potem? Może mieszkanie należałoby wtedy gruntownie wyremontować? Generalny remont nie tylko podniesie atrakcyjność dla najemców, ale może również stanowić podstawę do nowej wyceny mieszkania. Jeśli przy okazji ceny rynkowe wzrosną, to może się okazać, że zyskasz kolejne lata amortyzacji.

        • Robert napisał(a):

          Po zamortyzowaniu mieszkania, jeżeli stawka 19 % zacznie boleć, zawsze można też przejść na ryczałtowe 8,5 %.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Robert, też prawda.

          W ogóle to zauważyłem taką zależność. Dla osoby będącej w ruchu, zawsze pojawia się wiele opcji i możliwości. Osoba, która stoi w miejscu zamiast ruszyć do przodu widzi tylko same zagrożenia:-)

  3. Tomek napisał(a):

    Trafna uwaga z tym rozłozeniem amortyzacji na nieco dłużej!

    Jednak wydaje mi się, że nie można zwiększyć wartości mieszkania na potrzeby amortyzacji podatkowej tylko i wyłącznie na podstawie nowej wyceny. To byłoby jak ‘self generated goodwill’ według US GAAP :) I mogłoby prowadzić do nadużyć w stylu sztucznego zawyżania wartości i kosztów podatkowych.

    Natomiast koszty remontu jak najbardziej są podatkowe, na podstawie faktycznie poniesionych wydatków i udokumentowanych faktur.

    Wszystkim nam tu obecnym życze tylko takich problemów, jak juz osiągniemy wolność finansową :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, nie chodziło mi o nową wycenę dla samej nowej wyceny. Tylko nową wycenę wynikającą z przeprowadzonego kapitalnego remontu. Ale co tam, masz rację. Byśmy tylko tego typu problemy mieli w życiu. Czego sobie i każdemu z Was serdecznie życzę:-)))

  4. Krystian Podhale napisał(a):

    Nie wiedziałem gdzie to dodać uznałem, że tutaj pasuje. Jeżeli gdzieś jeszcze warto dodać ten link to chętnie to zrobię, jeśli ktoś z Was ma propozycje:)

    http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krystian, duże dzięki za przypomnienie ważnego tematu. Zrobiłem z tego oddzielny wpis na fridomii. Pozdrawiam z południowych … Czech. Jestem tu teraz – jak zwykle na przełomie października i listopada – w sanatorium:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

Ale zapraszam na ciekawe spotkania z prezesami Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri CFI, na które będą oni zapraszać poniżej:

środa, 17.01  – Łódź, godz. 17:30, ul. Łąkowa 11 (siedziba Regionalnej Izby Budownictwa i Łódzkiej Szkoły Rewitalizacji). Dla osób nie mogących dojechać do Łodzi – webinar. Zainteresowanych udziałem w spotkaniu lub w webinarze, prosimy o informację mailową: biuro@mzuricfi.pl

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Dziś do godziny 21:00, ponad 660 gości na blogu Fridomia

Ostatnio wspominałem Wam, że blog Fridomia odwiedza codziennie ponad 540 osób. Za co jestem niezmiernie wdzięczny. Ale spieszę donieść, że dziś do godz 21:00 (a wiele osób wchodzi na bloga dopiero po 21:00!) Fridomia gościła już rekordowe 660 osób! Więcej odwiedzin odnotowałem tylko raz, rok temu, w czasie trwania konkursu Blog Roku 2010. A ponieważ w tym roku Fridomia została (niesłusznie) wykluczona z konkursu Blog Roku 2011 i zauważyłem, że żadna z odwiedzających dziś bloga osób [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Zgadza się. Potwierdzam:-)
  • Sławek Muturi: xav, nie wiem co dokładnie masz na myśli mówiąc o „stopniowaniu” wolności finansowej....
  • Sławek Muturi: Crokko, mam nadzieję, ze otrzymałeś już mojego maila z kontaktem do Radka:-) Cieszę się, że będziesz...
  • Robert: lukasz w Piszesz: „zanudzisz się na śmierć:( mój przykład jest właściwie identyczny do Twojego, młody...
  • Robert: Odnajdź wypowiedzi Sławka na temat „tęsknoty” – pisał o tym w książce o Kenii, gdzieś też...
  • xav: NIe chce się czepiać, ale czy przypadkiem nie twierdziłeś zawsze, że wolności finansowej nie powinno się...
  • Crokko: Jasne, ze tak, czekam na Kontakt I pomalu zaczne stawiac z Wami pierwsze korki. Smutno sie czyta ze coraz...
  • Sławek Muturi: Crokko, dzięki za przypomnienie. Rzeczywiście Kraków działa już od 5 lat! A nawet nie zrobiliśmy...
  • Sławek Muturi: xav, dzięki za drążenie tematu. To pomaga mi rozwijać się, znajdywać odpowiedzi. Dzięki. Wydaje mi...
  • xav: Hej Sławku, Podrąże temat – czyli uważasz, że osoba która ma 8K przychodu z najmu jest w lepszej sytuacji...
  • Sławek Muturi: Wojtek, jeden z pomysłów to kupić w Polsce za gotówkę (w tym Mzuri Investments może Cię wesprzeć),...
  • Sławek Muturi: Wojtek, nie oferujemy pomocy w zdobyciu kredytu, ale możemy Ci polecić kilku doradców kredytowych:-)
  • Sławek Muturi: Łukasz, tak, zgadzam się. Z tą różnicą, że ja nie tyle cenię sobie pracę (rozumianą jako robienie...
  • Sławek Muturi: xav, dzięki za Twój komentarz. Oczywiście ostateczną decyzję podejmie Normalna, ale ja uważam, że...
  • Crokko: No to odkupujemy. Slawku wlasnie koncze czytac druga ksiazke z Twoim osobistym autograph. Jak wyglada...
  • Wojtek: Kontynując… Jak mogę to „rozegrać” mając dobre zarobki w UK i trochę oszczednosci aby...
  • Wojtek: Witam Ja również przeczytałem Twoją ksiązke „zarządzanie najmem..” (docelowo chciałem...
  • lukasz w: zdecydowanie odradzam pozbywanie się pracy. oczywiście pomysł aby przed 30 być już na emeryturze jest...
  • xav: Normalna, Ja na twoim miejscu zrobibym sobie przerwę na minimum 6 miesięcy i podróżował po świecie. (po...
  • xav: Sławku, jeśli tylko rata kredytu (najlepiej przy założeniu stóp procentowych +2%) jest niższa niż przychod z...

Najnowsze wpisy

created by Water Design