22

01.2010

Bukareszt czyli Paryż Południa

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 3

Zanim Sławek  zakończył swoją karierę w korporacji, wrodzona ciekawość świata kazała mu  podjać się zadania poprowadzenia działu swojej firmy w Bukareszcie. I tak 2 stycznia 2007 roku Sławek przeprowadził się do stolicy Rumunii. Początkowo rozważał możliwośc zakupu mieszkania dla siebie, ale gdy zorientował się, że ceny nieruchomości są tam zbliżone do cen lokali w Warszawie (lub nawet nieco wyższe) zdecydował się jakieś locum dla siebie wynająć. Wtedy na fali wstąpienia do UE  Rumunia przeżywała boom gospodarczy, również na rynku nieruchomości.

Dziś, po trzech latach, boom gospodarczy zamienił się w recesję, gospodarka Rumunii skurczyła się w 3Q 2009 roku o ponad 7%,  wzrosło bezrobocie, banki wstrzymały akcję kredytową. W efekcie tych zmian istotnie spadły ceny nieruchomości  w Bukareszcie.  O ile 3 lata temu nie było możliwe znalezienie mieszkania za mniej niż Euro 2.000/metr kwadratowy, o tyle teraz ceny zakupu mieszkania w centralnych dzielnicach Bukaresztu kształtują się na poziomie Euro 1.100 do 1.400/metr. Liczba transakcji jest bardzo niska, więc pewnie możnaby osiągnąć sporą zniżkę w stosunku do cen wywoławczych. Ceny zakupu są teraz o ok. 40% niższe niż 2-3 lata temu. Spadły również ceny najmu – w samym centrum Bukaresztu przy Piaţa Victoriei można wynająć przyzwoite dwupokojowe mieszkanie za Euro 500-600/miesiąc, podczas gdy dwa lata temu za taką kwotę można było zamieszkać w niedużej kawalerce o średnim standardzie.

Wymowny jest też fakt, że gazeta z ogłoszeniami o nieruchomościach „Anunt AZ” ma teraz objętość trzykrotnie mniejszą niż w roku 2007 (pomimo tego, że dziś dużo miejsca w gazecie zajmują kolorowe zdjęcia pań w sekcji „Matrimoniale”, której kiedyś w ogóle nie było) .

 Wielu znajomych Sławka, którzy kupowali mieszkania dla siebie w okresie „górki cenowej” narzeka, że teraz wartość ich kredytów bankowych jest wyższa niż rynkowa cena ich mieszkań. Na szczęście, póki systematycznie spłacają comiesięczne raty zadłużenia, banki nie nękają ich o zwiększenie zabezpieczenia kredytu. Z rozmów ze znajomymi, a także z kilkoma agencjami nieruchomości w Bukareszcie wynika, że spodziewane jest utrzymanie się marazmu na rynku jeszcze przez ten rok, a odbicie może nastąpić dopiero w 2011 roku.

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Szanowni Panowie,

    przytoczę cytat z Waszej Książki:
    s.41. „Najlepszym okresem dla inwestowania w nieruchomości był dzień wczorajszy. Drugim najlepszym jest dzisiaj.”

    Na początku stycznia 3 lata temu – 2007r. Pan Sławek słusznie wybrał, że w bieżących cenach z 2007r. nie warto kupować nieruchomości, a raczej być najemcą. Czyli ceny z wczoraj (2007) były znacznie wyższe niż ceny z dzisiaj (2010).
    Wielu znajomych Sławka pokusiło się o kupno nieruchomości w 2007 w Bukareszcie i wyszli na tym jak Zabłocki na mydle. Znacznie lepszą inwestycją okazałaby się w tym czasie zwykła lokata bankowa, lub też nic nierobienie.
    Znacznie gorzej niż w Rumunii wyglądała sytuacja na Łotwie. Pewnie też źle wyglądała sytuacja na Litwie, w Estonii, Bułgarii, Hiszpanii, Irlandii, w wybranych stanach i miastach USA, itd.

    Nie piszę tych słów by Was krytykować. Doceniam rolę, którą Panów książka ma odegrać w edukacji społeczeństwa. Jedynie proszę o to by kolejne książki były napisane w bardziej realistycznym tonie. Gdyż ton książki „wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” jest wybitnie optymistyczny. W swojej wypowiedzi w księdze gości opisałem czemu uważam, iż obecne ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce są za wysokie, podając kilka wskaźników. Wystarczy, że RPP w przypadku ożywienia gospodarczego i zbyt wysokiego dodruku pieniądza podniesie stopy procentowe do 6% i już mamy możliwość krachu z uwagi na zbyt niskie średnie stopy kapitalizacji (wskaźnik rentowności) oraz zbyt niski wskaźnik przeciętne wynagrodzenie/cena m2 (wskaźnik dostępności).

    Więc sugeruję by w kolejnych książkach posługiwać się bardziej realnym spojrzeniem na rzeczywistość, lub jako uzupełnienie biblioteczki opisać zjawiska krachów na rynku nieruchomości. Wynika to z obawy o Państwa czytelników, by w przypływie optymizmu nie rzucili się bezmyślnie na nieruchomości, tylko robili to z rozwagą. Rzucenie się na nieruchomości w przypływie optymizmu na górce cenowej może skutkować zamiast osiągnięciu wolności finansowej – bankructwami…

    Panowie byli w tej szczęśliwej sytuacji, gdzie wchodziliście na rynek przy znacznie niższych wskaźnikach. Np. wskaźnik dostępności – średnie wynagrodzenie/cena m2 dla Łodzi przed 2000 był na poziomie 1,5, teraz jest na poziomie 0,5… Podobnie wiele nieruchomości było wystawianych w średnich ofertach sprzedaży niższych niż ich koszty odtworzenia – i to znacznie niższych…

    Pozdrawiam i poza faktem, że na nieruchomościach można uzyskać wolność finansową, radzę też ostrzec przed niebezpieczeństwem posługiwania się dźwignią finansową, lub przynajmniej koniecznością posiadania zapasu pieniędzy na ciężkie czasy. Osobiście wątpię by ceny w Rydze osiągnęły swój szczyt z 2007 przed 2015 rokiem. Tam też ludzie marzyli o wolności finansowej, ale niektórzy ruszyli do zakupów na szczycie.

    M.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Mariuszu,
      Przede wszystkim bardzo dziękujemy za wnikliwą lekturę i bardzo cenne komentarze oraz zawarte w nich uwagi.

      Odnosząc się do ogólnej uwagi dotyczącej „ optymistycznego tonu” książki, możemy powiedzieć, że zasadniczo jesteśmy życiowymi optymistami i uważamy, że taka postawa jest niezbędna, aby zbudować wolność finansową. Jesteśmy pewni, że po drodze każdy budowniczy napotka wystarczająco dużą ilość niespodzianek, nie wszystkie będą tylko pozytywne, dlatego optymizm i wiara w cel jest tu konieczna.
      Czy przedstawiamy rzeczywistość w różowych kolorach? W naszej opinii – nie. Wręcz odwrotnie – przyświeca nam idea konserwatywnego podejścia do tego procesu. Przykładowo uważamy, że jeśli inwestor będzie korzystać z kredytu – niech będzie to kredyt w złotówkach. Spekulacją na walucie nie zbuduje wolności, pomimo, że kilka razy może się udać coś zarobić.
      Podobnie można określić nasze podejście do zaciągania kredytu. Uważamy, że bez zewnętrznego finansowania większości z nas nie uda się zbudować znaczącego portfela nieruchomości. Jednak każda decyzja o zaciągnięciu zobowiązania kredytowego musi być przemyślana i „mieć zapas”. Jeśli inwestor ma zaciągnąć kredyt i być na tzw „styk” -lepiej chwilę odczekać, zgromadzić większy udział własny i dopiero wtedy to zrobić. Na pewno pojawią się również i takie momenty, gdy nie będzie najemcy, a bank upomi się o swoja ratę. Do tego też trzeba być przygotowanym dzięki odkładaniu gotówki w „tłustych czasach”.
      I na koniec kilka słów do komentarza na temat momentu zakupu mieszkań. Oczywiście kupno na szczycie cyklu koniunkturalnego nie jest miłe i trzeba mieć mocne nerwy, gdy zaraz po zakupie rynek spada o 30%. Tak się stało w Bukareszcie, który jest jednym z wielu przykładów „falowań cen” na rynku nieruchomości. Uważamy jednak, że podstawą budowania wolności finansowej jest strategia „buy-to-hold”, czyli „kupuj i trzymaj” w długim okresie. Wówczas koniunkturalne zawirowania z założenia powinny mieć mniejsze znaczenie. Gdy spojrzymy dziś na ceny sprzed 10 lat, to nawet te wysokie z tamtego okresu wydają sie być dziś niezwykle okazyjne. Tak długo, jak podejmujemy rozważne decyzje w zakresie finansowania i z założenia jesteśmy przygotowani gotówkowo (pisalismy o tym wyżej) na przetrwanie chwilowych zawirowań rynkowych – moment zakupu jest w naszej opinii wtórny. Doświadczenia krachów doznają najczęściej te osoby, którymi z założenia kierował motyw spekulacji. W tym przypadku moment zakupu jest kluczowy i decydujący o wszystkim. Znamy wcale nie małą grupę osób, które w ostatniej gorączce zakupowej podpisały po kilka-kilkanaście umów z deweloperami, licząc, że je odsprzedadzą z zyskiem przed zakończeniem inwestycji. Jak to się skończyło – możemy sobie wyobrazić. Ale osoby te zdecydowały się grać w inna grę niż „wolność finansowa”. Miały szansę dużo wygrać, ale i dużo stracić. I tak się stało. Każdy musi sam sobie odpowiedzieć, w jaką grę chce grać i nie zmieniać zasad w trakcie meczu.
      ,Jeszcze raz dziękujemy za komentarz,

      • Mariusz napisał(a):

        Dziękuję bardzo za komentarz mojego komentarza ;)

        W pewnej książce (chyba R.Allen) przeglądałem statystyczne zachowanie cen na rynku amerykańskim. Statystycznie wynikało, że średnie ceny nieruchomości w USA w ostatnich kilkudziesięciu latach podwajały się średnio co 10 lat.
        Kolejnym ciekawym grafem jaki widziałem był graf na wikipedii – wklejony poniżej:
        http://en.wikipedia.org/wiki/File:Shiller_IE2_Fig_2-1.png
        Wynika z niego wprost, że dołek cenowy jest nieco powyżej kosztów budowy. To znaczy ni mniej ni więcej, tylko, że jak koszty odtworzenia są nieco niższe niż cena rynkowa, lub też marże deweloperów są bliskie zera, możemy mieć dużą dozę pewności, że dołek jest blisko. Obecnie poziom marż deweloperów w Polsce jest wciąż relatywnie wysoki, niemniej już raczej lawinowego krachu nie powinno być. Natomiast z dużym prawdopodobieństwem można założyć relatywnie małe wahania cen – +/-20% w ciągu najbliższych 2-3 lat.
        Zatem podstawą do kalkulacji wg mnie powinien być przede wszystkim pozytywny przepływ pieniądza i przygotowanie się, że ceny mogą fluktuować, a także przyjęcie zabezpieczenia gotówkowego oraz założenie długoterminowej inwestycji, dla czerpania korzyści z przepływu pieniądza, a nie ze spekulacji na cenach.
        Na chwilę obecną w aglomeracji poznańskiej dostrzegam coraz ciekawszą ofertę na lokale komercyjne i tutaj mogą się pojawić okazje cenowe, którym się obecnie przyglądam.
        Właśnie Panowie – kolejny ciekawy temat do opisania – lokale komercyjne – tutaj w przeciwieństwie do skazy z inwestycji w mieszkania nie ma prawa ochrony lokatora.

        Pozdrawiam Panów Optymistów i życzę sukcesów!

        :)

        m.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

25.02, niedziela – Bangkok, Tajlandia, godz 19:00, przy Esplanade Shopping Mall na schodach przy Mc Donald’s https://goo.gl/maps/SLNbZ9YQfMs Stacja metra Thailand Cultural Centre, tel do Przyjaciela +66 805973532

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak zarządzać portfelem mieszkań?-Bankier.tv

Jak zarządzać zgromadzonym portfelem nieruchomości? Kolejny odcinek z naszego "serialu": http://bankier.tv/video/Jak-zarzadzac-portfelem-mieszkan-52318.html [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: Powodzenia!
  • Konrad: Artur dzięki za odpowiedź. Lokal jest ustawny. Jak uda mi się go kupić i wyremontować to podzielę się...
  • Robert: https://czasopismo.legeartis.o rg/2018/04/kara-umowna-brak-pl atnosci-czynszu-najem.html „Czy w umowie...
  • Tomek: Cena 70 tyś sugeruje, że to pewnie jakieś pomieszczenie użytkowe, warto by więc upewnić się, czy lokal będzie...
  • Nieruchomosci: Im bardziej jestem precyzyjna, tym łatwiej znaleźć mi mieszkanie. Do takiego wiosku doszłam, najpierw...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za zgłoszenie oraz powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)
  • Mati: Hej Sławku, z radością przeczytałem, że do uczestnictwa w wyjeździe w 2021 roku nie trzeba być wolnym...
  • Artur Kaźmierczak: Konrad, Mzuri zarządza kilkoma mieszkankami tej wielkości i nie ma problemu ze znalezieniem...
  • Artur Kaźmierczak: BiL, Nie jestem pewien jak to jest z tym wyludnianiem się Łodzi (zobacz mój wpis sprzed trzech lat...
  • Konrad: Jakie najmniesze kawalerki widzieliście? Zastanawiam się nad zakupem lokalu 11 m2 który można przerobić na...
  • Sławek Muturi: Zmian koncepcji ciąg dalszy: https://businessinsider.com.pl /wiadomosci/mieszkanie-plus...
  • Sławek Muturi: xav, mi też nie:-) Tylko żartowałem:-)))
  • Biuro nieruchomości: Dobra pozycja na mojej półce, przeczytałem.. ;) Pozdrawiam
  • BiL: Dawno nie bylem w Lodzi, ale to chyba wciaz jedno z najszybciej wyludniajacych sie miast w Polsce? Do tego...
  • xav: chyba nie o taką fridomię mi chodziło…
  • Sławek Muturi: xav, mi też Twój scenariusz bardzo się podoba. Zwłaszcza pozostawienie mi swojej partnerki na 4...
  • xav: O mi może też taki scenariusz by odpowiadał – najpierw ja 4 tygodnie sam, potem 4 tygodnie z dziecmi bez...
  • Robert: taki fantastyczny biznes a kilka miesięcy mija i strona znika ;-)
  • Kuneg: Nie odniosę się wprost do projektu ustawy, bo nie wiem co o tym myśleć w kontekście długoterminowych efektów...
  • vanin: A próbowałeś Feedly? Jak Google zamknęło Readera, Feedly ułatwiło przeniesienie subskrypcji i trochę się od...

Najnowsze wpisy

created by Water Design