22

01.2010

Bukareszt czyli Paryż Południa

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 3

Zanim Sławek  zakończył swoją karierę w korporacji, wrodzona ciekawość świata kazała mu  podjać się zadania poprowadzenia działu swojej firmy w Bukareszcie. I tak 2 stycznia 2007 roku Sławek przeprowadził się do stolicy Rumunii. Początkowo rozważał możliwośc zakupu mieszkania dla siebie, ale gdy zorientował się, że ceny nieruchomości są tam zbliżone do cen lokali w Warszawie (lub nawet nieco wyższe) zdecydował się jakieś locum dla siebie wynająć. Wtedy na fali wstąpienia do UE  Rumunia przeżywała boom gospodarczy, również na rynku nieruchomości.

Dziś, po trzech latach, boom gospodarczy zamienił się w recesję, gospodarka Rumunii skurczyła się w 3Q 2009 roku o ponad 7%,  wzrosło bezrobocie, banki wstrzymały akcję kredytową. W efekcie tych zmian istotnie spadły ceny nieruchomości  w Bukareszcie.  O ile 3 lata temu nie było możliwe znalezienie mieszkania za mniej niż Euro 2.000/metr kwadratowy, o tyle teraz ceny zakupu mieszkania w centralnych dzielnicach Bukaresztu kształtują się na poziomie Euro 1.100 do 1.400/metr. Liczba transakcji jest bardzo niska, więc pewnie możnaby osiągnąć sporą zniżkę w stosunku do cen wywoławczych. Ceny zakupu są teraz o ok. 40% niższe niż 2-3 lata temu. Spadły również ceny najmu – w samym centrum Bukaresztu przy Piaţa Victoriei można wynająć przyzwoite dwupokojowe mieszkanie za Euro 500-600/miesiąc, podczas gdy dwa lata temu za taką kwotę można było zamieszkać w niedużej kawalerce o średnim standardzie.

Wymowny jest też fakt, że gazeta z ogłoszeniami o nieruchomościach „Anunt AZ” ma teraz objętość trzykrotnie mniejszą niż w roku 2007 (pomimo tego, że dziś dużo miejsca w gazecie zajmują kolorowe zdjęcia pań w sekcji „Matrimoniale”, której kiedyś w ogóle nie było) .

 Wielu znajomych Sławka, którzy kupowali mieszkania dla siebie w okresie „górki cenowej” narzeka, że teraz wartość ich kredytów bankowych jest wyższa niż rynkowa cena ich mieszkań. Na szczęście, póki systematycznie spłacają comiesięczne raty zadłużenia, banki nie nękają ich o zwiększenie zabezpieczenia kredytu. Z rozmów ze znajomymi, a także z kilkoma agencjami nieruchomości w Bukareszcie wynika, że spodziewane jest utrzymanie się marazmu na rynku jeszcze przez ten rok, a odbicie może nastąpić dopiero w 2011 roku.

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Szanowni Panowie,

    przytoczę cytat z Waszej Książki:
    s.41. „Najlepszym okresem dla inwestowania w nieruchomości był dzień wczorajszy. Drugim najlepszym jest dzisiaj.”

    Na początku stycznia 3 lata temu – 2007r. Pan Sławek słusznie wybrał, że w bieżących cenach z 2007r. nie warto kupować nieruchomości, a raczej być najemcą. Czyli ceny z wczoraj (2007) były znacznie wyższe niż ceny z dzisiaj (2010).
    Wielu znajomych Sławka pokusiło się o kupno nieruchomości w 2007 w Bukareszcie i wyszli na tym jak Zabłocki na mydle. Znacznie lepszą inwestycją okazałaby się w tym czasie zwykła lokata bankowa, lub też nic nierobienie.
    Znacznie gorzej niż w Rumunii wyglądała sytuacja na Łotwie. Pewnie też źle wyglądała sytuacja na Litwie, w Estonii, Bułgarii, Hiszpanii, Irlandii, w wybranych stanach i miastach USA, itd.

    Nie piszę tych słów by Was krytykować. Doceniam rolę, którą Panów książka ma odegrać w edukacji społeczeństwa. Jedynie proszę o to by kolejne książki były napisane w bardziej realistycznym tonie. Gdyż ton książki „wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” jest wybitnie optymistyczny. W swojej wypowiedzi w księdze gości opisałem czemu uważam, iż obecne ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce są za wysokie, podając kilka wskaźników. Wystarczy, że RPP w przypadku ożywienia gospodarczego i zbyt wysokiego dodruku pieniądza podniesie stopy procentowe do 6% i już mamy możliwość krachu z uwagi na zbyt niskie średnie stopy kapitalizacji (wskaźnik rentowności) oraz zbyt niski wskaźnik przeciętne wynagrodzenie/cena m2 (wskaźnik dostępności).

    Więc sugeruję by w kolejnych książkach posługiwać się bardziej realnym spojrzeniem na rzeczywistość, lub jako uzupełnienie biblioteczki opisać zjawiska krachów na rynku nieruchomości. Wynika to z obawy o Państwa czytelników, by w przypływie optymizmu nie rzucili się bezmyślnie na nieruchomości, tylko robili to z rozwagą. Rzucenie się na nieruchomości w przypływie optymizmu na górce cenowej może skutkować zamiast osiągnięciu wolności finansowej – bankructwami…

    Panowie byli w tej szczęśliwej sytuacji, gdzie wchodziliście na rynek przy znacznie niższych wskaźnikach. Np. wskaźnik dostępności – średnie wynagrodzenie/cena m2 dla Łodzi przed 2000 był na poziomie 1,5, teraz jest na poziomie 0,5… Podobnie wiele nieruchomości było wystawianych w średnich ofertach sprzedaży niższych niż ich koszty odtworzenia – i to znacznie niższych…

    Pozdrawiam i poza faktem, że na nieruchomościach można uzyskać wolność finansową, radzę też ostrzec przed niebezpieczeństwem posługiwania się dźwignią finansową, lub przynajmniej koniecznością posiadania zapasu pieniędzy na ciężkie czasy. Osobiście wątpię by ceny w Rydze osiągnęły swój szczyt z 2007 przed 2015 rokiem. Tam też ludzie marzyli o wolności finansowej, ale niektórzy ruszyli do zakupów na szczycie.

    M.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Mariuszu,
      Przede wszystkim bardzo dziękujemy za wnikliwą lekturę i bardzo cenne komentarze oraz zawarte w nich uwagi.

      Odnosząc się do ogólnej uwagi dotyczącej „ optymistycznego tonu” książki, możemy powiedzieć, że zasadniczo jesteśmy życiowymi optymistami i uważamy, że taka postawa jest niezbędna, aby zbudować wolność finansową. Jesteśmy pewni, że po drodze każdy budowniczy napotka wystarczająco dużą ilość niespodzianek, nie wszystkie będą tylko pozytywne, dlatego optymizm i wiara w cel jest tu konieczna.
      Czy przedstawiamy rzeczywistość w różowych kolorach? W naszej opinii – nie. Wręcz odwrotnie – przyświeca nam idea konserwatywnego podejścia do tego procesu. Przykładowo uważamy, że jeśli inwestor będzie korzystać z kredytu – niech będzie to kredyt w złotówkach. Spekulacją na walucie nie zbuduje wolności, pomimo, że kilka razy może się udać coś zarobić.
      Podobnie można określić nasze podejście do zaciągania kredytu. Uważamy, że bez zewnętrznego finansowania większości z nas nie uda się zbudować znaczącego portfela nieruchomości. Jednak każda decyzja o zaciągnięciu zobowiązania kredytowego musi być przemyślana i „mieć zapas”. Jeśli inwestor ma zaciągnąć kredyt i być na tzw „styk” -lepiej chwilę odczekać, zgromadzić większy udział własny i dopiero wtedy to zrobić. Na pewno pojawią się również i takie momenty, gdy nie będzie najemcy, a bank upomi się o swoja ratę. Do tego też trzeba być przygotowanym dzięki odkładaniu gotówki w „tłustych czasach”.
      I na koniec kilka słów do komentarza na temat momentu zakupu mieszkań. Oczywiście kupno na szczycie cyklu koniunkturalnego nie jest miłe i trzeba mieć mocne nerwy, gdy zaraz po zakupie rynek spada o 30%. Tak się stało w Bukareszcie, który jest jednym z wielu przykładów „falowań cen” na rynku nieruchomości. Uważamy jednak, że podstawą budowania wolności finansowej jest strategia „buy-to-hold”, czyli „kupuj i trzymaj” w długim okresie. Wówczas koniunkturalne zawirowania z założenia powinny mieć mniejsze znaczenie. Gdy spojrzymy dziś na ceny sprzed 10 lat, to nawet te wysokie z tamtego okresu wydają sie być dziś niezwykle okazyjne. Tak długo, jak podejmujemy rozważne decyzje w zakresie finansowania i z założenia jesteśmy przygotowani gotówkowo (pisalismy o tym wyżej) na przetrwanie chwilowych zawirowań rynkowych – moment zakupu jest w naszej opinii wtórny. Doświadczenia krachów doznają najczęściej te osoby, którymi z założenia kierował motyw spekulacji. W tym przypadku moment zakupu jest kluczowy i decydujący o wszystkim. Znamy wcale nie małą grupę osób, które w ostatniej gorączce zakupowej podpisały po kilka-kilkanaście umów z deweloperami, licząc, że je odsprzedadzą z zyskiem przed zakończeniem inwestycji. Jak to się skończyło – możemy sobie wyobrazić. Ale osoby te zdecydowały się grać w inna grę niż „wolność finansowa”. Miały szansę dużo wygrać, ale i dużo stracić. I tak się stało. Każdy musi sam sobie odpowiedzieć, w jaką grę chce grać i nie zmieniać zasad w trakcie meczu.
      ,Jeszcze raz dziękujemy za komentarz,

      • Mariusz napisał(a):

        Dziękuję bardzo za komentarz mojego komentarza ;)

        W pewnej książce (chyba R.Allen) przeglądałem statystyczne zachowanie cen na rynku amerykańskim. Statystycznie wynikało, że średnie ceny nieruchomości w USA w ostatnich kilkudziesięciu latach podwajały się średnio co 10 lat.
        Kolejnym ciekawym grafem jaki widziałem był graf na wikipedii – wklejony poniżej:
        http://en.wikipedia.org/wiki/File:Shiller_IE2_Fig_2-1.png
        Wynika z niego wprost, że dołek cenowy jest nieco powyżej kosztów budowy. To znaczy ni mniej ni więcej, tylko, że jak koszty odtworzenia są nieco niższe niż cena rynkowa, lub też marże deweloperów są bliskie zera, możemy mieć dużą dozę pewności, że dołek jest blisko. Obecnie poziom marż deweloperów w Polsce jest wciąż relatywnie wysoki, niemniej już raczej lawinowego krachu nie powinno być. Natomiast z dużym prawdopodobieństwem można założyć relatywnie małe wahania cen – +/-20% w ciągu najbliższych 2-3 lat.
        Zatem podstawą do kalkulacji wg mnie powinien być przede wszystkim pozytywny przepływ pieniądza i przygotowanie się, że ceny mogą fluktuować, a także przyjęcie zabezpieczenia gotówkowego oraz założenie długoterminowej inwestycji, dla czerpania korzyści z przepływu pieniądza, a nie ze spekulacji na cenach.
        Na chwilę obecną w aglomeracji poznańskiej dostrzegam coraz ciekawszą ofertę na lokale komercyjne i tutaj mogą się pojawić okazje cenowe, którym się obecnie przyglądam.
        Właśnie Panowie – kolejny ciekawy temat do opisania – lokale komercyjne – tutaj w przeciwieństwie do skazy z inwestycji w mieszkania nie ma prawa ochrony lokatora.

        Pozdrawiam Panów Optymistów i życzę sukcesów!

        :)

        m.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

Ale zapraszam na ciekawe spotkania z prezesami Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri CFI, na które będą oni zapraszać poniżej:

środa, 17.01  – Łódź, godz. 17:30, ul. Łąkowa 11 (siedziba Regionalnej Izby Budownictwa i Łódzkiej Szkoły Rewitalizacji). Dla osób nie mogących dojechać do Łodzi – webinar. Zainteresowanych udziałem w spotkaniu lub w webinarze, prosimy o informację mailową: biuro@mzuricfi.pl

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Pośmiertni liderzy pasywnych przychodów

Niedawno zrobiłem wpis poświęcony Michael’owi  Jackson z okazji pierwszej rocznicy jego śmierci. Okazuje się, że według brytyjskiego dziennika „Daily Mail” (z dnia 28 czerwca br) pośmiertne przychody Michaela nie są wcale najwyższe w historii.  Oto pełen ranking: Kto Dataśmierci Wiek Przychody(mln GBP) Rocznie Ńajważniejsze źródła pasywnych przychodów Elvis Presley 1977 42 1000   Tantiemy za muzykę, sprzedaż płyt, wizyty w Graceland (GBP18 mln rocznie), reklamy (iMac Lipton’s, dezodoranty Sure, itd) John Lennon 1980 40 200   Podobizny na koszulkach, kubkach, itp; rekalmy (lody Ben&Jerry’s). Ciekawostka: za życia zarobił 100mln, po śmierci – 200 mln Michael [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomm: Sławek własnie czytam Twoją książke ‚Życie Postkorporacyjne’ i twierdzę że jesteś dokładnym zaprzeczeniem...
  • Sławek Muturi: Sebciu, w 100%-ach szczerze i prawdziwie jak na spowiedzi świętej. Nie było takiego dnia, ani momentu,...
  • Robert W: Choinki były i są nadal praktycznie w każdym mieszkaniu – nie zauważyłem różnicy w tym roku ;-)
  • Robert W: http://www.rp.pl/Wynajem/30114 9925-Rok-inwestycji-w-mieszkan ia-na-doby.html Artur Kaźmierczak, prezes...
  • Sebciu: Sławku tak szczerze …Miałeś podczas swojej dotychczasowej emerytury chociaż jeden moment jeden dzień w...
  • Kama: Czy ktoś mógłby mi pomóc w mojej sprawie? W ubiegłym roku wysłałam kupującemu za pobraniem towar o wartości...
  • Artur Kaźmierczak: Uwaga inwestorzy!!! Już w najbliższą środę, 17 stycznia, zapraszamy Was do Łodzi na spotkanie,a...
  • Adam: Byłem w apartamentach Villa Verde w 2013 roku, spędziłem tam 2 tygodnie. Kompleks zrobił na mnie fantastyczne...
  • Artur Kaźmierczak: Łukasz, dzięki za komentarz. Ciekawa perspektywa, mocno odmienna od mich doświadczeń, a właściwie...
  • Artur Kaźmierczak: Monte, oczywiście właściciele mieszkań na wynajem traktują intensywne inwestowanie przez innych...
  • Artur Kaźmierczak: Tunix, nie chciałbym, by zabrzmiało to jakoś arogancko czy lekceważąco, ale wydaje się, że miałeś...
  • Tomeeesz: Myślę, że taki krótkookresowy wynajem robi się coraz bardziej modny, szczególnie w miastach, gdzie jest...
  • Tomeeesz: Moim zdanie jest to bardzo opłacalna inwestycja. Ja sam od kilku lat tak inwestuję i zarabiam, wynajmując...
  • Sławek Muturi: Mati, nieco mnie zaskoczyłeś sugestią, że dysponuję jakimś przepisem na sukces. Chwilę się...
  • Tomek: Gruntu nie wyodrebnia się bo nie da się przypisać fragmentu działki do konkretnego mieszkania w bloku....
  • Mati: Sławek, wydajesz się być szczęśliwym człowiekiem, więc twój przepis na szczęście działa :)
  • Łukasz: Wbrew – wydaje się – dość powszechnemu marginalizowaniu potencjalnego zagrożenia ze strony M+, ja...
  • monte: kolejny rok intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem – wydaje mi się że wynajmujący traktują to...
  • Marta: Dzień dobry, chciałabym się dowiedzieć czy orientujecie się może jak wygląda sprawa przekształcenia w...
  • TX: Na podstawie własnych doświadczeń polemizowałbym ze słowami AK. Najemca z Ukrainy bez miejsca stałego pobytu w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design