22

01.2010

Bukareszt czyli Paryż Południa

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 3

Zanim Sławek  zakończył swoją karierę w korporacji, wrodzona ciekawość świata kazała mu  podjać się zadania poprowadzenia działu swojej firmy w Bukareszcie. I tak 2 stycznia 2007 roku Sławek przeprowadził się do stolicy Rumunii. Początkowo rozważał możliwośc zakupu mieszkania dla siebie, ale gdy zorientował się, że ceny nieruchomości są tam zbliżone do cen lokali w Warszawie (lub nawet nieco wyższe) zdecydował się jakieś locum dla siebie wynająć. Wtedy na fali wstąpienia do UE  Rumunia przeżywała boom gospodarczy, również na rynku nieruchomości.

Dziś, po trzech latach, boom gospodarczy zamienił się w recesję, gospodarka Rumunii skurczyła się w 3Q 2009 roku o ponad 7%,  wzrosło bezrobocie, banki wstrzymały akcję kredytową. W efekcie tych zmian istotnie spadły ceny nieruchomości  w Bukareszcie.  O ile 3 lata temu nie było możliwe znalezienie mieszkania za mniej niż Euro 2.000/metr kwadratowy, o tyle teraz ceny zakupu mieszkania w centralnych dzielnicach Bukaresztu kształtują się na poziomie Euro 1.100 do 1.400/metr. Liczba transakcji jest bardzo niska, więc pewnie możnaby osiągnąć sporą zniżkę w stosunku do cen wywoławczych. Ceny zakupu są teraz o ok. 40% niższe niż 2-3 lata temu. Spadły również ceny najmu – w samym centrum Bukaresztu przy Piaţa Victoriei można wynająć przyzwoite dwupokojowe mieszkanie za Euro 500-600/miesiąc, podczas gdy dwa lata temu za taką kwotę można było zamieszkać w niedużej kawalerce o średnim standardzie.

Wymowny jest też fakt, że gazeta z ogłoszeniami o nieruchomościach „Anunt AZ” ma teraz objętość trzykrotnie mniejszą niż w roku 2007 (pomimo tego, że dziś dużo miejsca w gazecie zajmują kolorowe zdjęcia pań w sekcji „Matrimoniale”, której kiedyś w ogóle nie było) .

 Wielu znajomych Sławka, którzy kupowali mieszkania dla siebie w okresie „górki cenowej” narzeka, że teraz wartość ich kredytów bankowych jest wyższa niż rynkowa cena ich mieszkań. Na szczęście, póki systematycznie spłacają comiesięczne raty zadłużenia, banki nie nękają ich o zwiększenie zabezpieczenia kredytu. Z rozmów ze znajomymi, a także z kilkoma agencjami nieruchomości w Bukareszcie wynika, że spodziewane jest utrzymanie się marazmu na rynku jeszcze przez ten rok, a odbicie może nastąpić dopiero w 2011 roku.

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Szanowni Panowie,

    przytoczę cytat z Waszej Książki:
    s.41. „Najlepszym okresem dla inwestowania w nieruchomości był dzień wczorajszy. Drugim najlepszym jest dzisiaj.”

    Na początku stycznia 3 lata temu – 2007r. Pan Sławek słusznie wybrał, że w bieżących cenach z 2007r. nie warto kupować nieruchomości, a raczej być najemcą. Czyli ceny z wczoraj (2007) były znacznie wyższe niż ceny z dzisiaj (2010).
    Wielu znajomych Sławka pokusiło się o kupno nieruchomości w 2007 w Bukareszcie i wyszli na tym jak Zabłocki na mydle. Znacznie lepszą inwestycją okazałaby się w tym czasie zwykła lokata bankowa, lub też nic nierobienie.
    Znacznie gorzej niż w Rumunii wyglądała sytuacja na Łotwie. Pewnie też źle wyglądała sytuacja na Litwie, w Estonii, Bułgarii, Hiszpanii, Irlandii, w wybranych stanach i miastach USA, itd.

    Nie piszę tych słów by Was krytykować. Doceniam rolę, którą Panów książka ma odegrać w edukacji społeczeństwa. Jedynie proszę o to by kolejne książki były napisane w bardziej realistycznym tonie. Gdyż ton książki „wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” jest wybitnie optymistyczny. W swojej wypowiedzi w księdze gości opisałem czemu uważam, iż obecne ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce są za wysokie, podając kilka wskaźników. Wystarczy, że RPP w przypadku ożywienia gospodarczego i zbyt wysokiego dodruku pieniądza podniesie stopy procentowe do 6% i już mamy możliwość krachu z uwagi na zbyt niskie średnie stopy kapitalizacji (wskaźnik rentowności) oraz zbyt niski wskaźnik przeciętne wynagrodzenie/cena m2 (wskaźnik dostępności).

    Więc sugeruję by w kolejnych książkach posługiwać się bardziej realnym spojrzeniem na rzeczywistość, lub jako uzupełnienie biblioteczki opisać zjawiska krachów na rynku nieruchomości. Wynika to z obawy o Państwa czytelników, by w przypływie optymizmu nie rzucili się bezmyślnie na nieruchomości, tylko robili to z rozwagą. Rzucenie się na nieruchomości w przypływie optymizmu na górce cenowej może skutkować zamiast osiągnięciu wolności finansowej – bankructwami…

    Panowie byli w tej szczęśliwej sytuacji, gdzie wchodziliście na rynek przy znacznie niższych wskaźnikach. Np. wskaźnik dostępności – średnie wynagrodzenie/cena m2 dla Łodzi przed 2000 był na poziomie 1,5, teraz jest na poziomie 0,5… Podobnie wiele nieruchomości było wystawianych w średnich ofertach sprzedaży niższych niż ich koszty odtworzenia – i to znacznie niższych…

    Pozdrawiam i poza faktem, że na nieruchomościach można uzyskać wolność finansową, radzę też ostrzec przed niebezpieczeństwem posługiwania się dźwignią finansową, lub przynajmniej koniecznością posiadania zapasu pieniędzy na ciężkie czasy. Osobiście wątpię by ceny w Rydze osiągnęły swój szczyt z 2007 przed 2015 rokiem. Tam też ludzie marzyli o wolności finansowej, ale niektórzy ruszyli do zakupów na szczycie.

    M.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Mariuszu,
      Przede wszystkim bardzo dziękujemy za wnikliwą lekturę i bardzo cenne komentarze oraz zawarte w nich uwagi.

      Odnosząc się do ogólnej uwagi dotyczącej „ optymistycznego tonu” książki, możemy powiedzieć, że zasadniczo jesteśmy życiowymi optymistami i uważamy, że taka postawa jest niezbędna, aby zbudować wolność finansową. Jesteśmy pewni, że po drodze każdy budowniczy napotka wystarczająco dużą ilość niespodzianek, nie wszystkie będą tylko pozytywne, dlatego optymizm i wiara w cel jest tu konieczna.
      Czy przedstawiamy rzeczywistość w różowych kolorach? W naszej opinii – nie. Wręcz odwrotnie – przyświeca nam idea konserwatywnego podejścia do tego procesu. Przykładowo uważamy, że jeśli inwestor będzie korzystać z kredytu – niech będzie to kredyt w złotówkach. Spekulacją na walucie nie zbuduje wolności, pomimo, że kilka razy może się udać coś zarobić.
      Podobnie można określić nasze podejście do zaciągania kredytu. Uważamy, że bez zewnętrznego finansowania większości z nas nie uda się zbudować znaczącego portfela nieruchomości. Jednak każda decyzja o zaciągnięciu zobowiązania kredytowego musi być przemyślana i „mieć zapas”. Jeśli inwestor ma zaciągnąć kredyt i być na tzw „styk” -lepiej chwilę odczekać, zgromadzić większy udział własny i dopiero wtedy to zrobić. Na pewno pojawią się również i takie momenty, gdy nie będzie najemcy, a bank upomi się o swoja ratę. Do tego też trzeba być przygotowanym dzięki odkładaniu gotówki w „tłustych czasach”.
      I na koniec kilka słów do komentarza na temat momentu zakupu mieszkań. Oczywiście kupno na szczycie cyklu koniunkturalnego nie jest miłe i trzeba mieć mocne nerwy, gdy zaraz po zakupie rynek spada o 30%. Tak się stało w Bukareszcie, który jest jednym z wielu przykładów „falowań cen” na rynku nieruchomości. Uważamy jednak, że podstawą budowania wolności finansowej jest strategia „buy-to-hold”, czyli „kupuj i trzymaj” w długim okresie. Wówczas koniunkturalne zawirowania z założenia powinny mieć mniejsze znaczenie. Gdy spojrzymy dziś na ceny sprzed 10 lat, to nawet te wysokie z tamtego okresu wydają sie być dziś niezwykle okazyjne. Tak długo, jak podejmujemy rozważne decyzje w zakresie finansowania i z założenia jesteśmy przygotowani gotówkowo (pisalismy o tym wyżej) na przetrwanie chwilowych zawirowań rynkowych – moment zakupu jest w naszej opinii wtórny. Doświadczenia krachów doznają najczęściej te osoby, którymi z założenia kierował motyw spekulacji. W tym przypadku moment zakupu jest kluczowy i decydujący o wszystkim. Znamy wcale nie małą grupę osób, które w ostatniej gorączce zakupowej podpisały po kilka-kilkanaście umów z deweloperami, licząc, że je odsprzedadzą z zyskiem przed zakończeniem inwestycji. Jak to się skończyło – możemy sobie wyobrazić. Ale osoby te zdecydowały się grać w inna grę niż „wolność finansowa”. Miały szansę dużo wygrać, ale i dużo stracić. I tak się stało. Każdy musi sam sobie odpowiedzieć, w jaką grę chce grać i nie zmieniać zasad w trakcie meczu.
      ,Jeszcze raz dziękujemy za komentarz,

      • Mariusz napisał(a):

        Dziękuję bardzo za komentarz mojego komentarza ;)

        W pewnej książce (chyba R.Allen) przeglądałem statystyczne zachowanie cen na rynku amerykańskim. Statystycznie wynikało, że średnie ceny nieruchomości w USA w ostatnich kilkudziesięciu latach podwajały się średnio co 10 lat.
        Kolejnym ciekawym grafem jaki widziałem był graf na wikipedii – wklejony poniżej:
        http://en.wikipedia.org/wiki/File:Shiller_IE2_Fig_2-1.png
        Wynika z niego wprost, że dołek cenowy jest nieco powyżej kosztów budowy. To znaczy ni mniej ni więcej, tylko, że jak koszty odtworzenia są nieco niższe niż cena rynkowa, lub też marże deweloperów są bliskie zera, możemy mieć dużą dozę pewności, że dołek jest blisko. Obecnie poziom marż deweloperów w Polsce jest wciąż relatywnie wysoki, niemniej już raczej lawinowego krachu nie powinno być. Natomiast z dużym prawdopodobieństwem można założyć relatywnie małe wahania cen – +/-20% w ciągu najbliższych 2-3 lat.
        Zatem podstawą do kalkulacji wg mnie powinien być przede wszystkim pozytywny przepływ pieniądza i przygotowanie się, że ceny mogą fluktuować, a także przyjęcie zabezpieczenia gotówkowego oraz założenie długoterminowej inwestycji, dla czerpania korzyści z przepływu pieniądza, a nie ze spekulacji na cenach.
        Na chwilę obecną w aglomeracji poznańskiej dostrzegam coraz ciekawszą ofertę na lokale komercyjne i tutaj mogą się pojawić okazje cenowe, którym się obecnie przyglądam.
        Właśnie Panowie – kolejny ciekawy temat do opisania – lokale komercyjne – tutaj w przeciwieństwie do skazy z inwestycji w mieszkania nie ma prawa ochrony lokatora.

        Pozdrawiam Panów Optymistów i życzę sukcesów!

        :)

        m.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Licencja na właściciela

Po wielu latach braków na rynku mieszkaniowym, marzeniem wielu Polaków stało się posiadanie własnego mieszkania. Coś co było nieosiągalne dla pokolenia naszych dziadków czy rodziców wreszcie można – przy jakimś wysiłku finansowym – zrealizować. Można zamieszkać we własnym mieszkaniu, po swojemu je urządzić, nie bać się, że mieszkanie będzie potrzebne właścicielowi i poprosi nas nagle, bez uprzedzenia, o wyprowadzkę. Koszty kredytu hipotecznego bywają często porównywalne z kosztami najmu, więc po co „komuś nabijać kabzę”, skoro [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design