18

02.2010

Co z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Praktyczne wskazówki

ilość komentarzy: 2

Czytelnicy naszej książki zachęceni do kupna lokali na wynajem coraz częściej pytają nas, czy korzystać z pośredników w obrocie nieruchomościami.

Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi i od razu zaznaczamy, że w tej kwestii chcemy pozostać całkowicie neutralni.  Sami korzystaliśmy z usług pośredników, ale także wiele transakcji przeprowadziliśmy sami. Wiemy, że pośrednictwo dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości ma w Polsce złą sławę, ale jednocześnie zdajemy sobie sprawę, że początkującemu inwestorowi trudno jest dokonać zakupu mieszkania zupełnie samodzielnie,  zwłaszcza przy braku doświadczenia na rynku.

Postaramy się wyjaśnić o co w tym wszystkim chodzi.

Najpierw kilka  prostych  informacji dla początkujących:

1. Pośrednik powinien posiadać licencję zawodową oraz odpowiednie ubezpieczenie. Te informacje powinny znaleźć się na umowie pośrednictwa. Zwróćcie uwagę, czy podpisuje z wami umowę ten właśnie licencjonowany pośrednik. Jeśli nie, to znaczy, że to jest pracownik biura, czyli osoba nieuprawniona. Może ona na przykład pokazać wam lokal, ale umowy podpisywać nie powinna i nie powinna nam doradzać w kwestiach zawodowych.  Chodzi tu o to, że zdobycie licencji wymaga pewnego zachodu i własnego wkładu finansowego: pół roku studiów podyplomowych (a więc żeby zacząć studiować trzeba mieć wyższe wykształcenie, czyli przynajmniej licencjat) oraz pół roku udokumentowanych praktyk zawodowych, więc już z założenia są to osoby  wykształcone i doświadczone. A przecież chcemy usługi na jak najwyższym poziomie. Licencję nadaje Ministerstwo Infrastruktury, można sobie sprawdzić na stronach ministerstwa czy taki pośrednik jest rzeczywiście zarejestrowany pod wskazanym numerem.

Innym aspektem jest ubezpieczenie pośrednika. Jeśli nie wykona swoich czynności pośrednictwa zgodnie z tym, co jest zapisane w umowie, można go pociągnąć do odpowiedzialności. Ponieważ licencjonowany pośrednik musi być ubezpieczony, ewentualne odszkodowanie zostanie wypłacone z jego ubezpieczenia.  

2. Pośrednik pobiera wynagrodzenie za czynności pośrednictwa, a nie za doprowadzenie do ostatecznej transakcji sprzedaży lub kupna nieruchomości. Tak mówi ustawa. Ustalanie wynagrodzenia w formie procentu od ceny transakcyjnej (prowizja) jest wyłącznie pewnym zwyczajem, natomiast to, za co naprawdę płacimy pośrednikom zgodnie z prawem, to są wyłącznie wspomniane czynności pośrednictwa.

Ma to rozmaite konsekwencje. Na pewno słyszeliście o „naciąganiu” potencjalnych najemców poszukujących mieszkania , którzy za otrzymanie kilku adresów i telefonów w biurze nieruchomości płacą np. 200 zł i dalej już wszystko muszą zrobić sami. Nieważne, że część telefonów jest wzięta po prostu z aktualnej gazety, którą quasi-pośrednik kupił za 2 zł. w kiosku za rogiem, a adresy zostały „wyciągnięte” od wynajmujących bezpośrednio przez telefon i że  nikt  mu tych mieszkań wcale nie powierzył do wynajęcia. Ale to wszystko odbywa się zgodnie z prawem, bo pośrednik dokonał przecież jedynie czynności pośrednictwa i pobrał za to wynagrodzenie. Tutaj jest winne nieprecyzyjne prawo, nie zakazujące takich praktyk. I dodamy uczciwie: takimi szwindlami nie zajmują się prawdziwi pośrednicy, tylko zwykli naciągacze.

I jeszcze jedno: każde ogłaszanie się, reklamowanie biura nieruchomości  i konkretnych nieruchomości do sprzedaży, zamieszczanie ogłoszeń w prasie i w internecie przez pośrednika, kontaktowanie się z innymi pośrednikami na rzecz klienta – to są właśnie czynności pośrednictwa (chociaż oczywiście pośrednik ma też inne obowiązki). Nie ma wówczas innego dostępu do tej oferty, jak tylko przez tego pośrednika, nawet jeśli ogłoszenie jest tak skonstruowane, że obecność biura nie rzuca się w oczy. Nie pokaże nam lokalu, jeśli nie podpiszemy z nim umowy pośrednictwa. Jeśli zależy nam na jakiejś nieruchomości, trzeba się pogodzić z tym, że zapłacimy mu wynagrodzenie. Właśnie, WYNAGRODZENIE, które możemy przecież określić kwotowo. Wolno nam negocjować. Trzeba tylko czytać umowę przed podpisaniem i targować się o poszczególne punkty. Tu jest właśnie pole do popisu dla kreatywnych inwestorów.

3. Do czego potrzebny jest pośrednik?

 Dobry i zorientowany w rynku pośrednik może być bardzo cenny. Niektórych ofert bez niego nigdy nie zobaczymy i nawet nie będziemy wiedzieć o ich istnieniu. Ma on dostęp do wyszukiwarek i baz danych, jakimi posługują się wyłącznie pośrednicy, dlatego będzie w stanie szybko znaleźć dla nas jakąś propozycję.

Dobry pośrednik, który rozumie naszą potrzebę zaoszczędzi nam mnóstwo czasu. Niedoświadczonym opowie o całym procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości i o różnych możliwych scenariuszach.

Sprawdzi też dokumentację: księgę wieczystą wybranego lokalu oraz całego budynku i wykluczy jakiekolwiek obciążenia nieruchomości.

Pośrednik za to nie negocjuje ceny nieruchomości. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy reprezentuje obie strony, to znaczy zarówno ze sprzedającym jak i kupującym podpisał wcześniej umowę pośrednictwa. Jeśli chodzi o tę kwestię powinien pozostać całkowicie neutralny i nawet zademonstrować to, oddalając się od dyskutujących stron: kupującego i sprzedającego. Jeśli natomiast podpisał umowę tylko z jedną stroną, może służyć radą przy negocjacji, bo jego rola jest jednoznaczna.

Nie jest jednak jednoznaczna w takiej sytuacji, gdy w umowie pośrednictwa wynagrodzenie zostało określone prowizją, czyli procentem od ceny transakcji. Wtedy zawsze można powiedzieć, że pośrednikowi zależy na jak najwyższej cenie sprzedaży nieruchomości. To jest druga sytuacja, gdy pośrednik powinien trzymać się z daleka od negocjacji ceny.

Czy można obejść się bez pośrednika?

Można. Ale o tym w innym wpisie.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. AirCraft napisał(a):

    Странно, искал совсем не это, гугл выдал Ваш сайт, и судя по всему не зря, есть что почитать! Goodwork!

  2. Łukasz napisał(a):

    Można – oczywiście, że można. Sam kupowałem pierwsze mieszkanie bez żadnego pośrednika, właściciele byli troszkę dziwni, ale się udało :)

    Księgi wieczyste można sobie sprawdzić samemu, to nie jest żadna wielka tajemna wiedza. A płacić pośrednikowi 1-5 tysięcy (a nawet więcej) za coś co można zrobić samemu – ja w to nie wchodzę.

    Ale oczywiście nie przeczę, że pośrednicy się przydają – zwłaszcza osobom, które nie mają czasu, albo są na tyle mało rozgarnięte, że nie dały by sobie rady same.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem

Śpieszę donieść, że odebrałem z magazynu Studio EMKA kilkadziesiąt egzemplarzy pachnącego jeszcze farbą drukarską Poradnika. Jest on niemal bliźniaczo podobny do swojej starszej siostry "Wolności finansowej", tylko nieco grubszy (widać przyniósł go chyba jakiś większy bocian:-). W księgarniach ma zadebiutować ponoć 9 września, natomiast jeśli ktoś by chciał zajrzeć do niego wcześniej, to może go znaleźć już dziś w zakładce "Kup teraz" w głównym menu fridomii. Cena to jedyne ... 39 złotych!!! Tak jak pewnie każdy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za … komplement? :-)
  • Tomek: Walmaj, wybacz że napiszę dość bezpośrednio, ale jeśli boisz się od strony emocjonalnej zmienić pracę, mimo że...
  • Mariusz: Moim zdaniem warto być obeznanym w literaturze branżowej, bo nikt tak dobrze nie doradzi jak specjaliści z...
  • xav: Walmaj, Po pierwsze – nawet znaim osiągniesz wolnośc finansową na 99% nie ma sensu tkwić w pracy, która...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki!
  • Robert: http://next.gazeta.pl/next/7,1 51003,22496812,czesi-i-wlosi-n a-dwoch-roznych-biegunach-g...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, duże dzięki za zachętę na kredyt. Mam nadzieję, że zechcesz ją powtórzyć już po przeczytaniu...
  • Sławek Muturi: Marek, będzie to dla Ciebie z pewnością bardzo ciężka emocjonalnie podróż. Nawet dla mnie wspomnienie...
  • Aga-ta: Wreszcie więcej piszesz o podróżowaniu, które przecież było Twoją pasją o wiele wcześniej niż nieruchomości...
  • Aga-ta: Jeśli chodzi o ubezpieczenie zdrowotne, żona zgłosi Cię przez swoją firmę, w której pracuje i będziesz mógł...
  • Marek: Może kiedyś się wybiorę w taką podróż śladami mojego dziadka zesłanego na Syberię w 1944 roku za działalność w...
  • Filonski: Walmaj. Tak jak Ty, również jestem nieśmiały, nie lubię zmian i przez 7 lat tkwiłem w pracy, której miałem...
  • Parking: Bardzo ciekawy wpis. :)
  • TX: Mozna. Dobrowolne ubezpieczenie w NFZ. Ok 400 zl miesiecznie za cala rodzine ale z tego co pamietam jakies 3/4...
  • walmaj: Slawku pewnie masz racje ale z niesmialoscia nie da sie wygrac ot tak… Powiem Ci,ze teraz i tak jest o...
  • Sławek Muturi: Piotr, każda większa zmiana w życiu jest trudna do przeprowadzenia. Niesie ze sobą ryzyka, trudności....
  • Sławek Muturi: Pamiętałem, że pod moją wzmianką o udziale w koncercie Hansa Zimmer, pojawił się ciekawy dla mnie...
  • Piotr: Ja sam myslałem nad rzuceniem pracy i przejściem na jakiś niezależny od lokacji biznes, podrózować itp. ale...
  • Sławek Muturi: Walmaj, proszę bardzo. Gdyby odpowiedź na Twoje pytanie była oczywista, to pewnie sam byś na nią wpadł...
  • Sławek Muturi: Wik, masz rację, że w kalkulacjach należy wziąć pod uwagę wszystkie rodzaje kosztów lub wydatków....

Najnowsze wpisy

created by Water Design