18

02.2010

Co z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Praktyczne wskazówki

ilość komentarzy: 2

Czytelnicy naszej książki zachęceni do kupna lokali na wynajem coraz częściej pytają nas, czy korzystać z pośredników w obrocie nieruchomościami.

Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi i od razu zaznaczamy, że w tej kwestii chcemy pozostać całkowicie neutralni.  Sami korzystaliśmy z usług pośredników, ale także wiele transakcji przeprowadziliśmy sami. Wiemy, że pośrednictwo dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości ma w Polsce złą sławę, ale jednocześnie zdajemy sobie sprawę, że początkującemu inwestorowi trudno jest dokonać zakupu mieszkania zupełnie samodzielnie,  zwłaszcza przy braku doświadczenia na rynku.

Postaramy się wyjaśnić o co w tym wszystkim chodzi.

Najpierw kilka  prostych  informacji dla początkujących:

1. Pośrednik powinien posiadać licencję zawodową oraz odpowiednie ubezpieczenie. Te informacje powinny znaleźć się na umowie pośrednictwa. Zwróćcie uwagę, czy podpisuje z wami umowę ten właśnie licencjonowany pośrednik. Jeśli nie, to znaczy, że to jest pracownik biura, czyli osoba nieuprawniona. Może ona na przykład pokazać wam lokal, ale umowy podpisywać nie powinna i nie powinna nam doradzać w kwestiach zawodowych.  Chodzi tu o to, że zdobycie licencji wymaga pewnego zachodu i własnego wkładu finansowego: pół roku studiów podyplomowych (a więc żeby zacząć studiować trzeba mieć wyższe wykształcenie, czyli przynajmniej licencjat) oraz pół roku udokumentowanych praktyk zawodowych, więc już z założenia są to osoby  wykształcone i doświadczone. A przecież chcemy usługi na jak najwyższym poziomie. Licencję nadaje Ministerstwo Infrastruktury, można sobie sprawdzić na stronach ministerstwa czy taki pośrednik jest rzeczywiście zarejestrowany pod wskazanym numerem.

Innym aspektem jest ubezpieczenie pośrednika. Jeśli nie wykona swoich czynności pośrednictwa zgodnie z tym, co jest zapisane w umowie, można go pociągnąć do odpowiedzialności. Ponieważ licencjonowany pośrednik musi być ubezpieczony, ewentualne odszkodowanie zostanie wypłacone z jego ubezpieczenia.  

2. Pośrednik pobiera wynagrodzenie za czynności pośrednictwa, a nie za doprowadzenie do ostatecznej transakcji sprzedaży lub kupna nieruchomości. Tak mówi ustawa. Ustalanie wynagrodzenia w formie procentu od ceny transakcyjnej (prowizja) jest wyłącznie pewnym zwyczajem, natomiast to, za co naprawdę płacimy pośrednikom zgodnie z prawem, to są wyłącznie wspomniane czynności pośrednictwa.

Ma to rozmaite konsekwencje. Na pewno słyszeliście o „naciąganiu” potencjalnych najemców poszukujących mieszkania , którzy za otrzymanie kilku adresów i telefonów w biurze nieruchomości płacą np. 200 zł i dalej już wszystko muszą zrobić sami. Nieważne, że część telefonów jest wzięta po prostu z aktualnej gazety, którą quasi-pośrednik kupił za 2 zł. w kiosku za rogiem, a adresy zostały „wyciągnięte” od wynajmujących bezpośrednio przez telefon i że  nikt  mu tych mieszkań wcale nie powierzył do wynajęcia. Ale to wszystko odbywa się zgodnie z prawem, bo pośrednik dokonał przecież jedynie czynności pośrednictwa i pobrał za to wynagrodzenie. Tutaj jest winne nieprecyzyjne prawo, nie zakazujące takich praktyk. I dodamy uczciwie: takimi szwindlami nie zajmują się prawdziwi pośrednicy, tylko zwykli naciągacze.

I jeszcze jedno: każde ogłaszanie się, reklamowanie biura nieruchomości  i konkretnych nieruchomości do sprzedaży, zamieszczanie ogłoszeń w prasie i w internecie przez pośrednika, kontaktowanie się z innymi pośrednikami na rzecz klienta – to są właśnie czynności pośrednictwa (chociaż oczywiście pośrednik ma też inne obowiązki). Nie ma wówczas innego dostępu do tej oferty, jak tylko przez tego pośrednika, nawet jeśli ogłoszenie jest tak skonstruowane, że obecność biura nie rzuca się w oczy. Nie pokaże nam lokalu, jeśli nie podpiszemy z nim umowy pośrednictwa. Jeśli zależy nam na jakiejś nieruchomości, trzeba się pogodzić z tym, że zapłacimy mu wynagrodzenie. Właśnie, WYNAGRODZENIE, które możemy przecież określić kwotowo. Wolno nam negocjować. Trzeba tylko czytać umowę przed podpisaniem i targować się o poszczególne punkty. Tu jest właśnie pole do popisu dla kreatywnych inwestorów.

3. Do czego potrzebny jest pośrednik?

 Dobry i zorientowany w rynku pośrednik może być bardzo cenny. Niektórych ofert bez niego nigdy nie zobaczymy i nawet nie będziemy wiedzieć o ich istnieniu. Ma on dostęp do wyszukiwarek i baz danych, jakimi posługują się wyłącznie pośrednicy, dlatego będzie w stanie szybko znaleźć dla nas jakąś propozycję.

Dobry pośrednik, który rozumie naszą potrzebę zaoszczędzi nam mnóstwo czasu. Niedoświadczonym opowie o całym procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości i o różnych możliwych scenariuszach.

Sprawdzi też dokumentację: księgę wieczystą wybranego lokalu oraz całego budynku i wykluczy jakiekolwiek obciążenia nieruchomości.

Pośrednik za to nie negocjuje ceny nieruchomości. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy reprezentuje obie strony, to znaczy zarówno ze sprzedającym jak i kupującym podpisał wcześniej umowę pośrednictwa. Jeśli chodzi o tę kwestię powinien pozostać całkowicie neutralny i nawet zademonstrować to, oddalając się od dyskutujących stron: kupującego i sprzedającego. Jeśli natomiast podpisał umowę tylko z jedną stroną, może służyć radą przy negocjacji, bo jego rola jest jednoznaczna.

Nie jest jednak jednoznaczna w takiej sytuacji, gdy w umowie pośrednictwa wynagrodzenie zostało określone prowizją, czyli procentem od ceny transakcji. Wtedy zawsze można powiedzieć, że pośrednikowi zależy na jak najwyższej cenie sprzedaży nieruchomości. To jest druga sytuacja, gdy pośrednik powinien trzymać się z daleka od negocjacji ceny.

Czy można obejść się bez pośrednika?

Można. Ale o tym w innym wpisie.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. AirCraft napisał(a):

    Странно, искал совсем не это, гугл выдал Ваш сайт, и судя по всему не зря, есть что почитать! Goodwork!

  2. Łukasz napisał(a):

    Można – oczywiście, że można. Sam kupowałem pierwsze mieszkanie bez żadnego pośrednika, właściciele byli troszkę dziwni, ale się udało :)

    Księgi wieczyste można sobie sprawdzić samemu, to nie jest żadna wielka tajemna wiedza. A płacić pośrednikowi 1-5 tysięcy (a nawet więcej) za coś co można zrobić samemu – ja w to nie wchodzę.

    Ale oczywiście nie przeczę, że pośrednicy się przydają – zwłaszcza osobom, które nie mają czasu, albo są na tyle mało rozgarnięte, że nie dały by sobie rady same.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Charakter

Każdy ma swoją historię, nawet - a może zwłaszcza osoby - które już raz "przegrały" swoje życie. Dziś miałem arcyciekawą i zupełnie niespodziewaną rozmowę z jedną z pań sprzedającą owoce na Saskiej Kępie. Kupowałem u niej maliny, śliwki i gruszki i gdy już płaciłem, to sama z siebie zaczęła bardzo sympatyczną rozmowę, a właściwie to nawet - w dużym stopniu - monolog. Nie pamiętam już nawet od czego zaczęła, ale temat rozmowy prawie od razu, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design