18

02.2010

Co z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Praktyczne wskazówki

ilość komentarzy: 2

Czytelnicy naszej książki zachęceni do kupna lokali na wynajem coraz częściej pytają nas, czy korzystać z pośredników w obrocie nieruchomościami.

Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi i od razu zaznaczamy, że w tej kwestii chcemy pozostać całkowicie neutralni.  Sami korzystaliśmy z usług pośredników, ale także wiele transakcji przeprowadziliśmy sami. Wiemy, że pośrednictwo dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości ma w Polsce złą sławę, ale jednocześnie zdajemy sobie sprawę, że początkującemu inwestorowi trudno jest dokonać zakupu mieszkania zupełnie samodzielnie,  zwłaszcza przy braku doświadczenia na rynku.

Postaramy się wyjaśnić o co w tym wszystkim chodzi.

Najpierw kilka  prostych  informacji dla początkujących:

1. Pośrednik powinien posiadać licencję zawodową oraz odpowiednie ubezpieczenie. Te informacje powinny znaleźć się na umowie pośrednictwa. Zwróćcie uwagę, czy podpisuje z wami umowę ten właśnie licencjonowany pośrednik. Jeśli nie, to znaczy, że to jest pracownik biura, czyli osoba nieuprawniona. Może ona na przykład pokazać wam lokal, ale umowy podpisywać nie powinna i nie powinna nam doradzać w kwestiach zawodowych.  Chodzi tu o to, że zdobycie licencji wymaga pewnego zachodu i własnego wkładu finansowego: pół roku studiów podyplomowych (a więc żeby zacząć studiować trzeba mieć wyższe wykształcenie, czyli przynajmniej licencjat) oraz pół roku udokumentowanych praktyk zawodowych, więc już z założenia są to osoby  wykształcone i doświadczone. A przecież chcemy usługi na jak najwyższym poziomie. Licencję nadaje Ministerstwo Infrastruktury, można sobie sprawdzić na stronach ministerstwa czy taki pośrednik jest rzeczywiście zarejestrowany pod wskazanym numerem.

Innym aspektem jest ubezpieczenie pośrednika. Jeśli nie wykona swoich czynności pośrednictwa zgodnie z tym, co jest zapisane w umowie, można go pociągnąć do odpowiedzialności. Ponieważ licencjonowany pośrednik musi być ubezpieczony, ewentualne odszkodowanie zostanie wypłacone z jego ubezpieczenia.  

2. Pośrednik pobiera wynagrodzenie za czynności pośrednictwa, a nie za doprowadzenie do ostatecznej transakcji sprzedaży lub kupna nieruchomości. Tak mówi ustawa. Ustalanie wynagrodzenia w formie procentu od ceny transakcyjnej (prowizja) jest wyłącznie pewnym zwyczajem, natomiast to, za co naprawdę płacimy pośrednikom zgodnie z prawem, to są wyłącznie wspomniane czynności pośrednictwa.

Ma to rozmaite konsekwencje. Na pewno słyszeliście o „naciąganiu” potencjalnych najemców poszukujących mieszkania , którzy za otrzymanie kilku adresów i telefonów w biurze nieruchomości płacą np. 200 zł i dalej już wszystko muszą zrobić sami. Nieważne, że część telefonów jest wzięta po prostu z aktualnej gazety, którą quasi-pośrednik kupił za 2 zł. w kiosku za rogiem, a adresy zostały „wyciągnięte” od wynajmujących bezpośrednio przez telefon i że  nikt  mu tych mieszkań wcale nie powierzył do wynajęcia. Ale to wszystko odbywa się zgodnie z prawem, bo pośrednik dokonał przecież jedynie czynności pośrednictwa i pobrał za to wynagrodzenie. Tutaj jest winne nieprecyzyjne prawo, nie zakazujące takich praktyk. I dodamy uczciwie: takimi szwindlami nie zajmują się prawdziwi pośrednicy, tylko zwykli naciągacze.

I jeszcze jedno: każde ogłaszanie się, reklamowanie biura nieruchomości  i konkretnych nieruchomości do sprzedaży, zamieszczanie ogłoszeń w prasie i w internecie przez pośrednika, kontaktowanie się z innymi pośrednikami na rzecz klienta – to są właśnie czynności pośrednictwa (chociaż oczywiście pośrednik ma też inne obowiązki). Nie ma wówczas innego dostępu do tej oferty, jak tylko przez tego pośrednika, nawet jeśli ogłoszenie jest tak skonstruowane, że obecność biura nie rzuca się w oczy. Nie pokaże nam lokalu, jeśli nie podpiszemy z nim umowy pośrednictwa. Jeśli zależy nam na jakiejś nieruchomości, trzeba się pogodzić z tym, że zapłacimy mu wynagrodzenie. Właśnie, WYNAGRODZENIE, które możemy przecież określić kwotowo. Wolno nam negocjować. Trzeba tylko czytać umowę przed podpisaniem i targować się o poszczególne punkty. Tu jest właśnie pole do popisu dla kreatywnych inwestorów.

3. Do czego potrzebny jest pośrednik?

 Dobry i zorientowany w rynku pośrednik może być bardzo cenny. Niektórych ofert bez niego nigdy nie zobaczymy i nawet nie będziemy wiedzieć o ich istnieniu. Ma on dostęp do wyszukiwarek i baz danych, jakimi posługują się wyłącznie pośrednicy, dlatego będzie w stanie szybko znaleźć dla nas jakąś propozycję.

Dobry pośrednik, który rozumie naszą potrzebę zaoszczędzi nam mnóstwo czasu. Niedoświadczonym opowie o całym procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości i o różnych możliwych scenariuszach.

Sprawdzi też dokumentację: księgę wieczystą wybranego lokalu oraz całego budynku i wykluczy jakiekolwiek obciążenia nieruchomości.

Pośrednik za to nie negocjuje ceny nieruchomości. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy reprezentuje obie strony, to znaczy zarówno ze sprzedającym jak i kupującym podpisał wcześniej umowę pośrednictwa. Jeśli chodzi o tę kwestię powinien pozostać całkowicie neutralny i nawet zademonstrować to, oddalając się od dyskutujących stron: kupującego i sprzedającego. Jeśli natomiast podpisał umowę tylko z jedną stroną, może służyć radą przy negocjacji, bo jego rola jest jednoznaczna.

Nie jest jednak jednoznaczna w takiej sytuacji, gdy w umowie pośrednictwa wynagrodzenie zostało określone prowizją, czyli procentem od ceny transakcji. Wtedy zawsze można powiedzieć, że pośrednikowi zależy na jak najwyższej cenie sprzedaży nieruchomości. To jest druga sytuacja, gdy pośrednik powinien trzymać się z daleka od negocjacji ceny.

Czy można obejść się bez pośrednika?

Można. Ale o tym w innym wpisie.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. AirCraft napisał(a):

    Странно, искал совсем не это, гугл выдал Ваш сайт, и судя по всему не зря, есть что почитать! Goodwork!

  2. Łukasz napisał(a):

    Można – oczywiście, że można. Sam kupowałem pierwsze mieszkanie bez żadnego pośrednika, właściciele byli troszkę dziwni, ale się udało :)

    Księgi wieczyste można sobie sprawdzić samemu, to nie jest żadna wielka tajemna wiedza. A płacić pośrednikowi 1-5 tysięcy (a nawet więcej) za coś co można zrobić samemu – ja w to nie wchodzę.

    Ale oczywiście nie przeczę, że pośrednicy się przydają – zwłaszcza osobom, które nie mają czasu, albo są na tyle mało rozgarnięte, że nie dały by sobie rady same.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

25.02, niedziela – Bangkok, Tajlandia, godz 19:00, przy Esplanade Shopping Mall na schodach przy Mc Donald’s https://goo.gl/maps/SLNbZ9YQfMs Stacja metra Thailand Cultural Centre, tel do Przyjaciela +66 805973532

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie.  Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową - 8,5%, zamiast dwóch - 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009.  W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy [...]

Najnowsze komentarze

  • dczekol: Do mnie przemawiał poprzedni sposób liczenia pustostanów czyli 1 miesiąc w roku
  • TX: Dziękuję. O to chodziło :)
  • Artur Kaźmierczak: TX, jest to kilkumiesięczna średnia krocząca dla danego miasta (np. Warszawa), dla danego typu...
  • Filip: Szkoda jest likwidowana z polisy OC sąsiada, a ja obawiam się regresu – uważam, że oszacowana kwota jest...
  • TX: To ja dołącze się z pytaniem. Jaka jest metodologia liczenia wartości pustostanów prezentowanych w ofertach?
  • Artur Kaźmierczak: Woju, wybacz, ale tak szczegółowe informacje postrzegamy jako tajemnicę handlową. Niemniej...
  • Woju: Artur, A czy byłaby możliwość opublikowania statustyk za 2017 i może Q1 2018 dotyczący pustostanów w Mzuri. Z...
  • Robert: Proszę o więcej informacji – szkoda jest likwidowana z Pana polisy OC? Czy z polisy ubezpieczenia...
  • Artur Kaźmierczak: Monte, przykro mi, że sugerujesz, że moja prognoza będzie nierzetelna. Daj mi proszę szansę...
  • tomnext: zagrożenie? żadne. z pojawienia się na rynku inwestorów instytucjonalnych mogą być jedynie plusy w postaci...
  • Filip: Dzień dobry Panie Robercie. Czy jeśli wypełniłem i podpisalem oświadczenie o zalaniu (PZU), w którym opisane...
  • monte: BiL, daj Arturowi dwa tygodnie a on napiszę dla Ciebie prognozę doludniania Łodzi, taką że się nie pozbierasz...
  • Artur Kaźmierczak: Powodzenia!
  • Konrad: Artur dzięki za odpowiedź. Lokal jest ustawny. Jak uda mi się go kupić i wyremontować to podzielę się...
  • Robert: https://czasopismo.legeartis.o rg/2018/04/kara-umowna-brak-pl atnosci-czynszu-najem.html „Czy w umowie...
  • Tomek: Cena 70 tyś sugeruje, że to pewnie jakieś pomieszczenie użytkowe, warto by więc upewnić się, czy lokal będzie...
  • Nieruchomosci: Im bardziej jestem precyzyjna, tym łatwiej znaleźć mi mieszkanie. Do takiego wiosku doszłam, najpierw...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za zgłoszenie oraz powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)
  • Mati: Hej Sławku, z radością przeczytałem, że do uczestnictwa w wyjeździe w 2021 roku nie trzeba być wolnym...
  • Artur Kaźmierczak: Konrad, Mzuri zarządza kilkoma mieszkankami tej wielkości i nie ma problemu ze znalezieniem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design