06

04.2010

Nieruchomości to nowy system emerytalny

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Fridomia, Inwestowanie, Najwyżej cenione

ilość komentarzy: 11

Spośród dziesiątek książek poświęconych inwestowaniu w nieruchomości jakie przeczytałem w ostatnich 9 miesiącach, książka Brett’a Alegre-Wood, „The 3+1 Plan”, (Delancey Press, Lodyn, 2009) w najbardziej systematyczny sposób opisuje proces budowania własnego portfela nieruchomości pod wynajem. Autor (Australijczyk, który posiada nieruchomości w Australii, w Anglii oraz w Hiszpanii) jest zwolennikiem inwestowania w nieruchomości jako najbardziej bezpiecznego sposobu tworzenia przychodów na okres emerytalny. Już w przedmowie rozprawia się z rozmaitymi funduszami emerytalnymi, planami oszczędnościowymi, grą na giełdzie, oraz budowaniem własnego biznesu, udawadniając, że tylko nieruchomości mogą zapewnić finansowe bezpieczeństwo na starość.

Jego 3+1 plan polega na tym, abyś wykorzystała okres Twojej aktywności zawodowej do spłacenia mieszkania w którym mieszkasz (1), oraz do posiadania 3 mieszkań pod wynajem nie obciążonych długiem. Autor argumentuje, że ponieważ większość osób wydaje 1/3 zarobionych pieniędzy na wynajem mieszkania, 1/3 pobiera fiskus, a do życia pozostaje 1/3 zarobków, to Ty posiadając 3 mieszkania pod wynajem (po odjęciu tego co zabierze Ci fiskus), powinnaś mieć w kieszeni mniej-więcej 2/3 wysokości otrzymywanego z najmu 3 mieszkań czynszu.  Zakładając, że wynajmowane mieszkania będą o podobnym standardzie do mieszkania, w którym Ty mieszkasz, to Twoje pasywne dochody z najmu powinny być wystarczające na utrzymanie Twojego standardu życia.

Autor podaje 4 strategie budowania portfela nieruchomości pod wynajem:

  1. Strategia 1,2 Stop – kup 1,2 nieruchomości i się zatrzymaj, aby dać sobie czas na to by dojrzeć jako inwestor
  2. Strategia 5 i Trzymaj – po zrealizowaniu Strategii A, kup dodatkowe 3-4 nieruchomości i zatrzymaj się. Potrzebujesz czasu na to, aby stworzyć systemy łatwego zarządzania Twoim portfelem nieruchomości. Chodzi o to aby robota papierkowa nie zacząła Cię przerastać
  3. Strategia 7-10 X 7-10 – kup 7-10 nieruchomości i trzymaj je przez 7-10 lat.  Autor argumentuje, że wartość nieruchomości w ciągu ostatnich 100 lat podwajała się co 7,3 lat. Stąd też trzymając nieruchomości przez 7-10 lat, jest wysokie prawdopodobieństwo, że będziesz mogła – korzystając z podwojenia wartości Twoich mieszkań – albo kilka sprzedać, aby spłacić zaciągnięte na zakup portfela kredyty, albo … dalej inwestować
  4. Strategia Znaku Zapytania – masz też możliwość od początku budowania większego portfela poprzez refinansowanie swojego portfela. Jeśli mieszkanie, które kupiłaś kilka lat temu za 100 tys, jest teraz nadal obciążone (częściowo spłaconym) kredytem wysokości 50 tys, ale jego rynkowa wartość to 200 tys, to możesz zwrócić się do banku o dodatkowy kredyt w wysokości 150 tys. Za ten nowy kredyt możesz kupić kolejne mieszkanie do Twojego portfela.

Oczywiście jak widać, większość  z powyższych strategii przewiduje kupno więcej niż owe 3 tytułowe mieszkania pod wynajem. Z doświadczenia autora wynika bowiem, że większość osób po kupieniu swoich pierwszych 1-2 nieruchomości pod wynajem dochodzi do wniosku, że jest to dużo prostsze niż na początku myślały i decydują się na kontunuuowanie procesu i umacnianie swojej wolności finansowej.  Autor przestrzega jednak przed nadmiernych hura-optymizmem. Zadłużać należy się tylko wówczas, gdy masz odłożone pieniądze w wystarczającej wysokości, aby pokryć ewentualne różnice pomiędzy wysokością rat spłaty kapitału i innych kosztów, a przychodami z wynajmu mieszkania przez okres conajmniej dwóch lat.  Jest to forma ubezpieczenia inwestycji.

Dlaczego akurat na dwa lata? Bo autor twierdzi, że nieruchomości to dość powolny rynek, na którym zmiany dzieją się dużo wolniej niż na innych rynkach inwestycyjnych. Co dwa lata należy zrewidować czynsz, może spróbować renegocjować umowę kredytową, może któreś z mieszkań sprzedać, aby kupić mieszkanie w lepszej lokalizacji, itp. Poza tym owe dwuletnie okresy dobrze się wpisują w filozofię autora „Set and Forget”, czyli kup nieruchomości, tak ustaw ich wynajem (np zlecając zarządzanie profesjonalnej firmie), abyś mogła o mieszkaniach zapomnieć. Ciesząc się jedynie comiesięcznymi wpływami pasywnej gotówki, która pozwala Ci utrzymać pożądany przez Ciebie standard życia.

 Powodzenia !

 Brett Alegre-Wood, „The 3+1 Plan. The Insider’s Way to Achieve Financial Freedom with Just 4 Properties…”, Delancey Press, London, 2009

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Aga-ta napisał(a):

    Witam,
    czy można tę książkę kupić w PL?
    Przyznam, że pierwsze mieszkanie na wynajem kupiliśmy z myślą o owej emeryturze, bo dawno przestaliśmy wierzyć w ZUS. Ale bardziej na zasadzie majątku do sprzedaży niż czerpania z niego… Teraz widzimy sprawy inaczej, zupełnie inaczej.
    I z przyjemnoscią pogłębiam wiedzę w temacie inwestowania w nieruchomości i ogólnie budowania wolnosci finansowej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wydaje się, że trudno byłoby kupic ją w Polsce. Najlepiej zrobić to przez Amazon, tam na pewno jest dostępna. Pozdrawiamy

  2. Jan napisał(a):

    System emerytalny w Polsce jest w opłakanym stanie. Ktokolwiek, kto ma elementarną znajomość matematyki, może sięgnąć do odpowiednich danych i wyciągnąć wnioski:
    a) od początku lat 90tych XX wieku rodzi się o wiele mniej dzieci niż w latach 70tych i 80tych XX wieku i wcześniej,
    b) ok. 1,5 mln młodych osób wyemigrowało z kraju, czyli nie płacą składek do ZUS,
    c) długość życia wydłużyła się na przestrzeni ostatniego dwudziestolecia średnio o 5 lat,
    d) „Prognozy wpływów i wydatków FUS na lata 2011 – 2015” zakładają deficyt na poziomie 303-417 mld zł…
    itd., itd.
    Co do rynku nieruchomości na pewno jest rozsądną opcją „na stare lata” i w Polsce wiele osób w ten sposób żyje, a raczej „dorabia” do emerytury. A jeżeli ktoś rozpoczął budowanie portfela w na przełomie XX i XXI wieku dzisiaj na pewno nie żałuje ;)

    • Aga-ta napisał(a):

      Panie Janie,
      podobnie myśli i potrafi liczyć całkiem sporo ludzi, a jednak nie jesteśmy w stanie – my świadomi systemu argentyńskiego w systemie emerytalnym Polski – wywalczyć np indywidualnego decydowania o tym w jaki sposób będą inwestowane środki przeznaczne na naszą emeryturę. Niestety, pieniądze co miesiąc odprowadzane przez pracodawcę jako „składka emerytalna” traktuję jako ewidentną stratę moich cieżko zarobionych środków. Podobnie, niestety, jest ze służbą zdrowia: płacąc sporo i tak muszę mieć wykupione prywatne ubezpieczenie, bo oszalałabym w kolejkach, gdy mi coś dolega. Płacę, a nie korzystam, bo służba zdrowia w Polsce jest skonstruowana dla tych, którzy mają duuuużo czasu (czytaj – nie pracują, nie zarabiają… a mają siłę i energię na stanie w kolejkach do specjalisty). W obliczu takich „życioumilaczy” inwestowanie wydje się koniecznością i… heroizmem. Bardzo wierzę w planownie, budowanie, przewidywanie i zapobieganie. I choć „najlepszy czas na kupowanie mieszkań był wczoraj”, czyli takze na wspomnianym przez Pana przełomie XX i XXI wieku, to kolejny najlepszy czas jest… dziisiaj :-) na szczęście. Bardzo się cieszę, że na cokolwiek jeszce zdążyliśmy, że zdążymy nim będzie za późno :-))) Czego Panu i sobie życzę.
      pozdrawiam

  3. Jakub napisał(a):

    Trochę odgrzeję stary temat. Udało mi się drogą kupna nabyć książkę 3+1 Plan (jest wprawdzie darmowa wersja na stronach YPC, ale jakoś wolę trzymać w rękach to co czytam). Przeczytałem już prawie całą jednak najbardziej moją uwagę przykuły informacje o tym, że ceny nieruchomości podwajają się w ciągu 10 lat. Sprawdzając statystyki na rynku polskim faktycznie prawidłowość taka miała miejsce w ostatniej dekadzie (do starszych danych niestety nie udało mi się dotrzeć) jednak widać wyraźnie, że nie był to wzrost ciągły z roku na rok, a raczej skokowy wzrost wartości w okresie boomu. Teraz z kolei jest korekta tych cen. Zastanawiam się czy te 10 (powiedzmy 15) lat można przyjmować za „pewnik”? Czy z waszych doświadczeń wynika, że faktycznie ceny dublują się w tym okresie mniej więcej 10 lat?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jakub, nie wiadomo jak dlugo jeszcze potrwa obecny kryzys, ale spodziewam sie ze w roku 2023 cenz mieszkan beda o wiele wyzsze niz dzisiaj. Dlatego ze wyzsza bedzie wartosc odtworzeniowa ze wzgledu na inflacje.
      Pragne przypomniec, ze + wg mnie + dla Fridomiaka wyzsze ceny w przyszlosci nie maja az tak duzego znaczenia, oprocz tego by nie zwlekac z rozpoczeciem inwestowania.
      Powodzenia!

  4. Grzesiek napisał(a):

    Optymistyczne jest to że coraz więcej ludzi wie że nie dostanie żadnej emerytury od Państwa. Smutne jest natomiast to że wciąż istnieje duża grupa osób przekonanych o tym że Państwo o nich zadba na starość.

  5. Bartek napisał(a):

    Witam,
    znów odgrzeję stary temat. Zaciekawiła mnie ta książka, a szczególnie coś, co w języku angielskim określa się jako „remortgage”. Chodzi o to, że w ten sposób można wykorzystać wzrost wartości nieruchomości i biorąc ponownie kredyt, tym razem na nową, wyższą kwotę, wyciągnąć z niej pieniądze. Czy w Polsce takie coś jest możliwe?

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

Ale zapraszam na ciekawe spotkania z prezesami Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri CFI, na które będą oni zapraszać poniżej:

środa, 17.01  – Łódź, godz. 17:30, ul. Łąkowa 11 (siedziba Regionalnej Izby Budownictwa i Łódzkiej Szkoły Rewitalizacji). Dla osób nie mogących dojechać do Łodzi – webinar. Zainteresowanych udziałem w spotkaniu lub w webinarze, prosimy o informację mailową: biuro@mzuricfi.pl

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Podniesienie wieku emerytalnego – kolejny głos w dyskusji

  Wiek emerytalny w Wielkiej Brytanii powinien zostać podwyższony do 72 lat do 2030 roku. Według Pensions Policy Institute, w 1981 roku ludzie przeciętnie otrzymywali wypłaty emerytur przez 25% swojego życia.  Ze względu na wydłużanie się średniego okresu życia w roku 2000 wskaźnik  ten wzrósł do 30%, a w zeszłym roku już przekroczył 33%. Obecnie wiek emerytalny dla mężczyzn w Wielkiej Brytanii wynosi 65 lat. Dla kobiet – dziś wynosi 60 lat, ale ma stopniowo zostać [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Sebastiande, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za bardzo ciepłe słowa. Trzymam też kciuki za...
  • Sławek Muturi: Normalna, dzięki za komplement oraz za podzielenie się z nami swoimi wątpliwościami. Temat jest tak...
  • Sebastiande88: Witam. Właśnie jestem po przeczytaniu książki „Pomysł do wynajecia” . Książka mnie tak...
  • Normalna: Jak zawsze świetny wpis. Od dawna twierdzilam, że Polska, dzięki swoim mieszkańcom będzie potęga, tylko...
  • Sławek Muturi: Wujaszku, dzięki za ciepłe słowa pod moim adresem oraz za ciepłą recenzję mojego wystąpienia podczas...
  • Kama: W przepisach wyczytałam, że ubezpieczyciel może wystąpić z regresem wobec osoby do której ma roszczenie, a w...
  • Kama: Nic nie chcę uzyskać. Chcę wiedzieć czy teraz np. Ubezpieczyciel będzie mógł mnie ZMUSIĆ do zwrotu...
  • Sławek Muturi: Tomek, masz sporo racji. Moja pierwsza pensja w konsultingu wynosiła (w 1992 roku) PLZ 6 mln, czyli...
  • Tomek: Może i w latach 90tych było łatwiej o karierę w korporacji. Ale nie narzekajmy na czasy obecne i nie...
  • Sławek Muturi: Marcin, ryzyko jest zawsze. Przecież sporo ludzi umiera we własnej łazience lub kuchni. Nie wiem jak...
  • Sławek Muturi: Tomm, dzięki za podpowiedź, ale jakoś nie porywa mnie ten projekt:-) Myślę, że temat bardzo niszowy:-)
  • Tomek: Są choinki, są też nowe biznesy wokół nich – ja choinkę jak co roku kupiłem, a znajoma sobie choinkę...
  • Marcin: Wydanie=Sudanie, eh te słowniki:)
  • Marcin: Panie Sławku, Kupiliśmy rodzinna wycieczkę do Kenii na październik 2018. Diani beach. Ma to być podróż życia...
  • Wujaszek Lichy: Sluchalem w internecie Twojego Slawku wystapienia na Maratonie WIWN i musze powiedziec ze milo sie...
  • Robert: Dwie sprawy: – po pierwsze to chyba pomyliłaś blogi; – po drugie to skoro sama piszesz, że...
  • Tomek: Moim zdaniem ubezpieczalnia wypłacając odszkodowanie za kradzież staje się właścicielem towaru. Proszę...
  • Tomm: Ech młode wilki wchodzące na rynek pracy w latach 90-ch, wiesz że mieliście najlepiej z wszystkich generacji w...
  • Tomm: Sławek własnie czytam Twoją książke ‚Życie Postkorporacyjne’ i twierdzę że jesteś dokładnym zaprzeczeniem...
  • Sławek Muturi: Sebciu, w 100%-ach szczerze i prawdziwie jak na spowiedzi świętej. Nie było takiego dnia, ani momentu,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design