06

04.2010

Nieruchomości to nowy system emerytalny

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Fridomia, Inwestowanie, Najwyżej cenione

ilość komentarzy: 11

Spośród dziesiątek książek poświęconych inwestowaniu w nieruchomości jakie przeczytałem w ostatnich 9 miesiącach, książka Brett’a Alegre-Wood, „The 3+1 Plan”, (Delancey Press, Lodyn, 2009) w najbardziej systematyczny sposób opisuje proces budowania własnego portfela nieruchomości pod wynajem. Autor (Australijczyk, który posiada nieruchomości w Australii, w Anglii oraz w Hiszpanii) jest zwolennikiem inwestowania w nieruchomości jako najbardziej bezpiecznego sposobu tworzenia przychodów na okres emerytalny. Już w przedmowie rozprawia się z rozmaitymi funduszami emerytalnymi, planami oszczędnościowymi, grą na giełdzie, oraz budowaniem własnego biznesu, udawadniając, że tylko nieruchomości mogą zapewnić finansowe bezpieczeństwo na starość.

Jego 3+1 plan polega na tym, abyś wykorzystała okres Twojej aktywności zawodowej do spłacenia mieszkania w którym mieszkasz (1), oraz do posiadania 3 mieszkań pod wynajem nie obciążonych długiem. Autor argumentuje, że ponieważ większość osób wydaje 1/3 zarobionych pieniędzy na wynajem mieszkania, 1/3 pobiera fiskus, a do życia pozostaje 1/3 zarobków, to Ty posiadając 3 mieszkania pod wynajem (po odjęciu tego co zabierze Ci fiskus), powinnaś mieć w kieszeni mniej-więcej 2/3 wysokości otrzymywanego z najmu 3 mieszkań czynszu.  Zakładając, że wynajmowane mieszkania będą o podobnym standardzie do mieszkania, w którym Ty mieszkasz, to Twoje pasywne dochody z najmu powinny być wystarczające na utrzymanie Twojego standardu życia.

Autor podaje 4 strategie budowania portfela nieruchomości pod wynajem:

  1. Strategia 1,2 Stop – kup 1,2 nieruchomości i się zatrzymaj, aby dać sobie czas na to by dojrzeć jako inwestor
  2. Strategia 5 i Trzymaj – po zrealizowaniu Strategii A, kup dodatkowe 3-4 nieruchomości i zatrzymaj się. Potrzebujesz czasu na to, aby stworzyć systemy łatwego zarządzania Twoim portfelem nieruchomości. Chodzi o to aby robota papierkowa nie zacząła Cię przerastać
  3. Strategia 7-10 X 7-10 – kup 7-10 nieruchomości i trzymaj je przez 7-10 lat.  Autor argumentuje, że wartość nieruchomości w ciągu ostatnich 100 lat podwajała się co 7,3 lat. Stąd też trzymając nieruchomości przez 7-10 lat, jest wysokie prawdopodobieństwo, że będziesz mogła – korzystając z podwojenia wartości Twoich mieszkań – albo kilka sprzedać, aby spłacić zaciągnięte na zakup portfela kredyty, albo … dalej inwestować
  4. Strategia Znaku Zapytania – masz też możliwość od początku budowania większego portfela poprzez refinansowanie swojego portfela. Jeśli mieszkanie, które kupiłaś kilka lat temu za 100 tys, jest teraz nadal obciążone (częściowo spłaconym) kredytem wysokości 50 tys, ale jego rynkowa wartość to 200 tys, to możesz zwrócić się do banku o dodatkowy kredyt w wysokości 150 tys. Za ten nowy kredyt możesz kupić kolejne mieszkanie do Twojego portfela.

Oczywiście jak widać, większość  z powyższych strategii przewiduje kupno więcej niż owe 3 tytułowe mieszkania pod wynajem. Z doświadczenia autora wynika bowiem, że większość osób po kupieniu swoich pierwszych 1-2 nieruchomości pod wynajem dochodzi do wniosku, że jest to dużo prostsze niż na początku myślały i decydują się na kontunuuowanie procesu i umacnianie swojej wolności finansowej.  Autor przestrzega jednak przed nadmiernych hura-optymizmem. Zadłużać należy się tylko wówczas, gdy masz odłożone pieniądze w wystarczającej wysokości, aby pokryć ewentualne różnice pomiędzy wysokością rat spłaty kapitału i innych kosztów, a przychodami z wynajmu mieszkania przez okres conajmniej dwóch lat.  Jest to forma ubezpieczenia inwestycji.

Dlaczego akurat na dwa lata? Bo autor twierdzi, że nieruchomości to dość powolny rynek, na którym zmiany dzieją się dużo wolniej niż na innych rynkach inwestycyjnych. Co dwa lata należy zrewidować czynsz, może spróbować renegocjować umowę kredytową, może któreś z mieszkań sprzedać, aby kupić mieszkanie w lepszej lokalizacji, itp. Poza tym owe dwuletnie okresy dobrze się wpisują w filozofię autora „Set and Forget”, czyli kup nieruchomości, tak ustaw ich wynajem (np zlecając zarządzanie profesjonalnej firmie), abyś mogła o mieszkaniach zapomnieć. Ciesząc się jedynie comiesięcznymi wpływami pasywnej gotówki, która pozwala Ci utrzymać pożądany przez Ciebie standard życia.

 Powodzenia !

 Brett Alegre-Wood, „The 3+1 Plan. The Insider’s Way to Achieve Financial Freedom with Just 4 Properties…”, Delancey Press, London, 2009

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Aga-ta napisał(a):

    Witam,
    czy można tę książkę kupić w PL?
    Przyznam, że pierwsze mieszkanie na wynajem kupiliśmy z myślą o owej emeryturze, bo dawno przestaliśmy wierzyć w ZUS. Ale bardziej na zasadzie majątku do sprzedaży niż czerpania z niego… Teraz widzimy sprawy inaczej, zupełnie inaczej.
    I z przyjemnoscią pogłębiam wiedzę w temacie inwestowania w nieruchomości i ogólnie budowania wolnosci finansowej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wydaje się, że trudno byłoby kupic ją w Polsce. Najlepiej zrobić to przez Amazon, tam na pewno jest dostępna. Pozdrawiamy

  2. Jan napisał(a):

    System emerytalny w Polsce jest w opłakanym stanie. Ktokolwiek, kto ma elementarną znajomość matematyki, może sięgnąć do odpowiednich danych i wyciągnąć wnioski:
    a) od początku lat 90tych XX wieku rodzi się o wiele mniej dzieci niż w latach 70tych i 80tych XX wieku i wcześniej,
    b) ok. 1,5 mln młodych osób wyemigrowało z kraju, czyli nie płacą składek do ZUS,
    c) długość życia wydłużyła się na przestrzeni ostatniego dwudziestolecia średnio o 5 lat,
    d) „Prognozy wpływów i wydatków FUS na lata 2011 – 2015” zakładają deficyt na poziomie 303-417 mld zł…
    itd., itd.
    Co do rynku nieruchomości na pewno jest rozsądną opcją „na stare lata” i w Polsce wiele osób w ten sposób żyje, a raczej „dorabia” do emerytury. A jeżeli ktoś rozpoczął budowanie portfela w na przełomie XX i XXI wieku dzisiaj na pewno nie żałuje ;)

    • Aga-ta napisał(a):

      Panie Janie,
      podobnie myśli i potrafi liczyć całkiem sporo ludzi, a jednak nie jesteśmy w stanie – my świadomi systemu argentyńskiego w systemie emerytalnym Polski – wywalczyć np indywidualnego decydowania o tym w jaki sposób będą inwestowane środki przeznaczne na naszą emeryturę. Niestety, pieniądze co miesiąc odprowadzane przez pracodawcę jako „składka emerytalna” traktuję jako ewidentną stratę moich cieżko zarobionych środków. Podobnie, niestety, jest ze służbą zdrowia: płacąc sporo i tak muszę mieć wykupione prywatne ubezpieczenie, bo oszalałabym w kolejkach, gdy mi coś dolega. Płacę, a nie korzystam, bo służba zdrowia w Polsce jest skonstruowana dla tych, którzy mają duuuużo czasu (czytaj – nie pracują, nie zarabiają… a mają siłę i energię na stanie w kolejkach do specjalisty). W obliczu takich „życioumilaczy” inwestowanie wydje się koniecznością i… heroizmem. Bardzo wierzę w planownie, budowanie, przewidywanie i zapobieganie. I choć „najlepszy czas na kupowanie mieszkań był wczoraj”, czyli takze na wspomnianym przez Pana przełomie XX i XXI wieku, to kolejny najlepszy czas jest… dziisiaj :-) na szczęście. Bardzo się cieszę, że na cokolwiek jeszce zdążyliśmy, że zdążymy nim będzie za późno :-))) Czego Panu i sobie życzę.
      pozdrawiam

  3. Jakub napisał(a):

    Trochę odgrzeję stary temat. Udało mi się drogą kupna nabyć książkę 3+1 Plan (jest wprawdzie darmowa wersja na stronach YPC, ale jakoś wolę trzymać w rękach to co czytam). Przeczytałem już prawie całą jednak najbardziej moją uwagę przykuły informacje o tym, że ceny nieruchomości podwajają się w ciągu 10 lat. Sprawdzając statystyki na rynku polskim faktycznie prawidłowość taka miała miejsce w ostatniej dekadzie (do starszych danych niestety nie udało mi się dotrzeć) jednak widać wyraźnie, że nie był to wzrost ciągły z roku na rok, a raczej skokowy wzrost wartości w okresie boomu. Teraz z kolei jest korekta tych cen. Zastanawiam się czy te 10 (powiedzmy 15) lat można przyjmować za „pewnik”? Czy z waszych doświadczeń wynika, że faktycznie ceny dublują się w tym okresie mniej więcej 10 lat?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jakub, nie wiadomo jak dlugo jeszcze potrwa obecny kryzys, ale spodziewam sie ze w roku 2023 cenz mieszkan beda o wiele wyzsze niz dzisiaj. Dlatego ze wyzsza bedzie wartosc odtworzeniowa ze wzgledu na inflacje.
      Pragne przypomniec, ze + wg mnie + dla Fridomiaka wyzsze ceny w przyszlosci nie maja az tak duzego znaczenia, oprocz tego by nie zwlekac z rozpoczeciem inwestowania.
      Powodzenia!

  4. Grzesiek napisał(a):

    Optymistyczne jest to że coraz więcej ludzi wie że nie dostanie żadnej emerytury od Państwa. Smutne jest natomiast to że wciąż istnieje duża grupa osób przekonanych o tym że Państwo o nich zadba na starość.

  5. Bartek napisał(a):

    Witam,
    znów odgrzeję stary temat. Zaciekawiła mnie ta książka, a szczególnie coś, co w języku angielskim określa się jako „remortgage”. Chodzi o to, że w ten sposób można wykorzystać wzrost wartości nieruchomości i biorąc ponownie kredyt, tym razem na nową, wyższą kwotę, wyciągnąć z niej pieniądze. Czy w Polsce takie coś jest możliwe?

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-) Według raportu, najwyższe [...]

Najnowsze komentarze

  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...

Najnowsze wpisy

created by Water Design