Wracając samolotem z Mińska przeczytałem w wydaniu Gazety Wyborczej z 12 lipca, że z granicy z Białorusią został zawrócony poseł PO, Robert Tyszkiewicz. Mnie nic takiego nie spotkało, wręcz przeciwinie, pograniczniczki białoruskie okazały się mieć więcej poczucia humoru niż ich koleżanki np w St.Petersburgu. Pewnie daltego, że nie pojechałem tam walczyć o wolności polityczne.
Przechadzając się po Mińsku w celach wyłącznie turystycznych nie mogłem nie odwiedzić tamtejszych agencji nieruchomości. Nie jest ich wiele. Recepcjonistka w hotelu skopiowała mi tę część branżowej książki telefonicznej, na której były podane telefony oraz adresy biur agencji nieruchomości. Okazało się, że mieszczą się na jednej stronicy, bo jest ich w 3-milionowym Mińsku tylko … 34, z czego kilka mieści się przy głównym prospekcie – Aleji Niezależności.
Mimo, że była to sobota, w jednej z agencji spotkałem bardzo miłą i fachową pomoc w szybkim rozeznaniu się w rynku. Wszystkie dostępne nieruchomości były zamieszczone w bazie danych posegregowanej według ceny sprzedaży. Ceny są podawane – tak jak kiedyś w Polsce – w USD. Podany przeze mnie przedział cen między USD 40 a 55 tysęcy (z wyłączeniem kilku najodleglejszych od centrum dzielnic) zaowocował wydrukiem obejmującym 431 mieszkań, w tym 334 mieszkania jednopokojowe oraz 97 dwupokojowych. Większość z nich nosiło czerwcowe i lipcowe daty wprowadzenia do bazy, a więc były to bardzo świeże oferty. Podobno dostęp do tej bazy mają wszystkie biura nieruchomośći (wygląda na to, że działa w Mińsku sytem MLS), więc nie fatygowałem się już do kolejnych biur nieruchomości. Zresztą Mińsk jest bardzo rzadki w swojej zabudowie i chodzenie po mieście przy takich wysokich temperaturach powietrza było mało komfortowe nawet dla takiego ciepłoluba jak ja.
Co wynika z analizy otrzymanego wydruku? Doskonała większość mieszkań 1-pokojowych to mieszkania o powierzchni 31-34 m.kw., więc wygląda na to, że w Mińsku nie budowano takich klitek jak w Warszawie czy w Łodzi. Ceny mieszczą się w granicach USD 800 do USD 2000 za m.kw, jednak tych ostatnich było bardzo niewiele, dosłownie kilka sztuk. Większość cen mieściła się w przedziale USD 1100 – 1500 za m.kw. Mieszkania dwupokojowe w zapodanym przeze mnie zakresie cenowym, to mieszkania o powierzchni od 34 do 68 m.kw w cenach od USD 660 do USD 1600 za m.kw.
Ciekawostką jest to, że podając powierzchnię mieszkania podawana jest łączna powierzchnia, ale także powierzchnia „do życia” (czyli powierzchnia samego pokoju/ów), a osobno powierzchnia kuchni i łazienki. Domyślam się, że wynika to z tego, że w Mińsku jest sporo komunałek (choć o wiele mniej niż w St.Petersburgu). Wydruk, który otrzymałem wykluczał niesamodzielne mieszkania w komunałkach, które są oczywiście tańsze.
Inną ciekawostką było dla mnie to, że rozpoczynając współpracę z agencją płacimy na „dzień dobry” 1.575.000 rubli białoruskich (ok PLN 1575) za rozpoczęcie poszukiwań. W momencie wyboru mieszkania i dokonywania zakupu mieszkania dopłacamy agencji kolejne 1.625.000 rubli. Opłata ta obejmuje opłaty za rejestrację zakupu, natomiast sama opłata notarialna to dodatkowe 170.000 rubli (PLN 170), a więc notariusze nie są na Białorusi tak pazerni na kasę, jak w Polsce.
Nie było dla mnie jasne, czy cudzoziemcy mogą kupić mieszkanie na Białorusi. Zdarzają się nabywcy z Kazachstanu, Rosji czy innych dawnych zaprzyjaźnionych republik, ale te osoby miały jakieś powiązania z Białorusią poprzez pracę, małżeństwo czy osiedlenie. Zagraniczny inwestor to chyba nadal rzadkość na minskim rynku nieruchomośći. Czy opłaca się kupić tam mieszkanie w celach inwestycyjnych? Wygląda na to, że aczkolwiek od kwietnia br nieco spadły o ok 7-10% (banki znowu przykręciły kurki z kredytami i zwiększyły ich oporocentowanie do 17-22%) i są teraz znacząco niższe w porównaniu z „górką” w roku 2008, ceny zakupu nie są aż tak konkurencyjne. Tańsze wprawdzie niż w Warszawie, ale zbliżone do cen w wielu mniejszych miastach Polski. W tych miastach być może cena najmu kawalerki nie osiąga obecnie poziomu USD 250-300 za miesiąc, ale za to nie bierzemy na siebie ryzyka inwestowania w nieznany i (na tym etapie) nie do końca przewidywalny rynek.
Wygląda na to, że dla tych z Was. których kusi bycie pionierem rynkowym, dobrym momentem na inwestowanie jest dzień dzisiejszy. Chętnie udostępnię zebrane przez siebie dane.
3 Responses
Proszę zatem podzielić się (może w którymś z kolejnych wpisów) swoimi prognozami na przyszłość rynku nieruchomości. Myślę, że wielu czytelników będzie zainteresowana rzetelną prognozą, kogoś kto rzeczywiście uczestniczy w transakcjach na rynku, a nie tylko śledzi wskaźniki i nie wychodzi zza biurka. Prognoz stworzonych przez takich ludzi niestety najwięcej można znaleźć z internecie. Sam nie mam do końca przekonania czy warto już teraz inwestować w mieszkania pod wynajem, czy może opłaca się jeszcze trochę poczekać. Ja osobiście zauważyłem pewien spadek cen ofertowych, ale nieznaczny – może z 15, 20% w dużych miastach, ale mimo pewnej stagnacji na rynku nie widziałem jeszcze jakiś odważniejszych posunięć ze strony sprzedających, których nierentowne mieszkania powinny zacząć trochę uwierać (oczywiście jeżeli ktoś kupił mieszkanie na kredyt po mocno zawyżonej cenie). Rząd najprawdopodobniej, w procesie cięć budżetowych, ograniczy lub zlikwiduje w najbliższym czasie program RnS, który, jakby nie było, generuje znaczącą ilość zawieranych transakcji. Poza tym mamy za sobą wyż demograficzny i nie łatwo będzie znaleźć np. “studenta na mieszkanie”. Dodatkowo, prawdopodobnie już pod koniec tego roku zobaczymy podwyżki stóp procentowych, więc może bardziej opłacalne będzie trzymanie oszczędności na lokatach lub w obligacjach skarbowych, których oprocentowanie również podąży za stopami, zamiast płacić coraz większą ratę kredytu. Te i inne czynniki powstrzymują mnie od podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości pod wynajem. Jakie są spostrzeżenia Fridomii na te tematy? Pozdrawiam.
Panie Tomku,
Nigdy nie zajmowałem się prognozowaniem rynku, więc nawet nie wiem jakie czynniki należałoby brać pod uwagę i w jakich proporcjach, aby zbudować solidną bazę do prognozowania. Dla mnie prognozy nie miały też większego znaczenia. Dlaczego?
Gdybym myślał o zrobieniu jakiejś jednej dużej transakcji, na której miałbym zrobić “interes życia”, to wtedy pewnie poświęciłbym dużo czasu na analizy i poszukiwanie “właściwego momentu”. Zamiast tego, po prostu określiłem sobie cel związany z osiągnięciem wolności finansowej. Chciałem mieć tyle a tyle pasywnych przychodów co miesiąc, aby utrzymać określony standard życia i w związku z tym będę musiał zbudować portfel mieszkań pod wynajem składający się z X jednostek. Ponieważ nie miałem wówczas wystarczająco pieniędzy, aby owo X jednostek kupić naraz, to przyjąłem, że budowanie portfela zajmie mi Y lat.
A skoro zależało mi na dojściu do celu X jednostek w ciągu Y lat, to im wcześniej rozpocznę tym lepiej. I na tym się skończyła głębokość moich analiz.
Zacząłem proces inwestowania w mieszkania pod wynajem w 1998 roku i nawet nie pamiętam dokładnie jak wtedy wyglądały najważniejsze parametry rynkowe. Śmiem jednak twierdzić, że to czy zacząłbym w październiku 1997 roku, czy w kwietniu 1998 roku czy w styczniu 1999 roku (gdy warunki rynkowe były może bardziej sprzyjające) nie miało pewnie istotnego znaczenia z punktu widzenia osiągnięcia wolności finansowej. Zakładając, że potrzebne komuś X jednostek jest większe niż 2-3 sztuki, to proces budowania wolności finansowej zajmie Y lat. W ciągu Y lat i tak warunki ciągle się będą zmieniały i tym trudniej na początku drogi prognozować co się będzie działo na rynku za Y lat.
Z mojego osobistego doświadczenia, ważniejsze jest zacząć niż czekać na jakiś teoretycznie najlepszy moment. Natomiast bez względu na to, w którym momencie ktoś zacznie inwestować w nieruchomości, aby zbudować swoją wolność finansową, ważne jest aby kupował dobrze, czyli ze świadomością za ile będzie w stanie wynajmować w sposób ciągły swój lokal oraz szukać okazji poniżej średniej ceny rynkowej.
Gdzieś ostatnio przeczytałem stare przysłowie odnoszące się do inwestowania na rynku nieruchomości: “It is not timing the market that counts, but time in the market” (w luźnym tłumaczeniu: “nie liczy się wybór momentu wejścia na rynek, ale długi okres pozostania na nim”). Podpisuję się pod tą mądrą sentencją obiema rękami. Pytanie o to “czy teraz opłaca się inwestować w nieruchomości pod wynajem” nie ma dla mnie po prostu większego sensu w wieloletnim procesie budowania wolności finansowej. Lepiej jest wejść na rynek teraz, nie zwlekać. Zwłaszcza, że zacznie Pan nabierać praktycznego doświadczenia i przy kupnie kolejnych mieszkań łatwiej będzie Panu wychwycić prawdziwe okazje. nabierze Pan doświadczenia w najmie, itp
Popieram stanowisko Pana Sławka.
Jest jedno zdanie, które wręcz uwielbiam:
“Najlepszy dzień na inwestowanie w nieruchomości był wczoraj, nastepny najlepszy jest dzisiaj”. Jutro będzie już tylko gorzej – tak jest i nie sądzę, aby było to przesadne stwierdzenie.
Nie ma większej przyjemnosci niż otrzymywanie “wynagrodzenia” za dobry pomysł w przeszłości – na konto wpływa co miesiąc określona kwota. To o wiele lepsze niż lokata. Proszę spróbować :-)