26

07.2010

It is not the timing the market that counts, but time in the market.

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 19

W moim procesie inwestowania prognozy na rynku nieruchomości nie miały dla mnie większego znaczenia. Dlaczego?

Gdybym myślał o zrobieniu jakiejś jednej dużej transakcji, na której miałbym zrobić „interes życia”, to wtedy pewnie poświęciłbym dużo czasu na analizy i poszukiwanie „właściwego momentu”. Zamiast tego, po prostu określiłem sobie cel związany z osiągnięciem wolności finansowej. Chciałem mieć tyle a tyle pasywnych przychodów co miesiąc, aby utrzymać określony standard życia i w związku z tym będę musiał zbudować portfel mieszkań pod wynajem składający się z X jednostek. Ponieważ nie miałem wówczas wystarczająco pieniędzy, aby owo X jednostek kupić naraz, to przyjąłem, że budowanie portfela zajmie mi Y lat.

A skoro zależało mi na dojściu do celu X jednostek w ciągu Y lat, to im wcześniej rozpocznę tym lepiej. I na tym się skończyła głębokość moich analiz.

Zacząłem proces inwestowania w mieszkania pod wynajem w 1998 roku i nawet nie pamiętam dokładnie jak wtedy wyglądały najważniejsze parametry rynkowe. Śmiem jednak twierdzić, że to czy zacząłbym w październiku 1997 roku, czy w kwietniu 1998 roku czy w styczniu 1999 roku (gdy warunki rynkowe były może bardziej sprzyjające) nie miało pewnie istotnego znaczenia z punktu widzenia osiągnięcia wolności finansowej. Zakładając, że potrzebne komuś X jednostek jest większe niż 2-3 sztuki, to proces budowania wolności finansowej zajmie Y lat. W ciągu Y lat i tak warunki ciągle się będą zmieniały i tym trudniej na początku drogi prognozować co się będzie działo na rynku za Y lat.

Z mojego osobistego doświadczenia, ważniejsze jest zacząć niż czekać na jakiś teoretycznie najlepszy moment. Natomiast bez względu na to, w którym momencie ktoś zacznie inwestować w nieruchomości, aby zbudować swoją wolność finansową, ważne jest aby kupował dobrze, czyli ze świadomością za ile będzie w stanie wynajmować w sposób ciągły swój lokal oraz szukać okazji poniżej średniej ceny rynkowej.

Gdzieś ostatnio przeczytałem stare przysłowie odnoszące się do inwestowania na rynku nieruchomości: „It is not timing the market that counts, but time in the market” (w luźnym tłumaczeniu: „nie liczy się wybór momentu wejścia na rynek, ale długi okres pozostania na nim”). Podpisuję się pod tą mądrą sentencją obiema rękami. Pytanie o to „czy teraz opłaca się inwestować w nieruchomości pod wynajem” nie ma dla mnie po prostu większego sensu w wieloletnim procesie budowania wolności finansowej. Lepiej jest wejść na rynek teraz, nie zwlekać. Zwłaszcza, że zacznie się nabierać praktycznego doświadczenia i przy kupnie kolejnych mieszkań łatwiej będzie wychwycić prawdziwe okazje,  nabierze się doświadczenia w najmie, itp

Tagi: , , , , , , ,

Komentarze:

  1. Aga-ta napisał(a):

    Rzeczywiscie, im wczęsniej zaczniemy, tym szybciej nadejdzie „godzina zero”, czyli osiągniemy nasz cel – czas działa na naszą niekorzysć, w sensie zaczynania, ale na korzyść – w sensie trwania w danym postanowieniu i realizowanie planu. Inwestowanie w nieruchomosci, to jeden z nielicznych sposobów na przychód pasywny – poza kilkoma narzędziami jak dywidendy, czy inne udziały w zyskach, nie mamy szansy na pasywny dochód. Należy być przekonanym, ze właśnie to chce sie osiagnąć i juz nie trzeba czekać na ów „właściwy moment”.
    Inaczej jest, jeśli szukamy sposobów na zdobycie/pomnożenie kapitału do zbudowania owego portfela. Tutaj sprawa nie jest już tak oczywista sprawa jak szukanie okazji, czekanie na właściwy moment – byle nie za długo :-) Mając np 20 TPLN można zainwestować i pomnożyć tak, aby na koniec roku mieć 30 TPLN, co wystarczy jako dźwignia do kolejnego mieszkania, o ile bank będzie dla nas przychylny.
    Sądzę, że rynek nieruchomosci jest postrzegany przez pryzmat zakupu i sprzedaży, a nie dochodu pasywnego. Stąd oczekiwanie, ze muszą nim rządzić prawa rynkowe innych inwestycji (akcje, obligacje, złoto), gdy czeka się na okazję, działa sie szybko, inwestuje nieco rozważniej i często „na gorąco”.
    Na rynku nieruchomosci jest tak, ze jeśli drożeją mieszkania, drożeje też koszt wynajmu, czyli zwiększa sie kwota, jaką będziemy otzrymywać comiesięcznie jako pasywny przychód. Oczywiscie często ten drugi element – drożejący czynsz pojawia sie nieco później, mają na niego wpływ inne aspekty, ale generalnie, warto P:-)

    • flow napisał(a):

      ‚Na rynku nieruchomosci jest tak, ze jeśli drożeją mieszkania, drożeje też koszt wynajmu, czyli zwiększa sie kwota, jaką będziemy otzrymywać comiesięcznie jako pasywny przychód. ‚

      nie do konca tak niestety jest – wystarczy spojrzec na % rentownosci wynajmu w Holandii, Belgii czy GB. zawsze przychodzi moment gdzie b wyoska cena nieruchomosci nie da juz rownie wysokiego % z wynajmu co wynika z faktu ze zarobki nie nadazaja za inflacja a juz tym bardziej za trendem np wzrostowym vide 2003-2007 w PL na nieruchom..

      oczywiscie nie dotyczy to lokalizacji top premium. tu mamy klasyczne ‚sky is the limit’

      pzdr
      flow

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Flow, to co opisujesz dotyczy perspektywy długoterminowej na cywilizowanych rynkach nieruchomości. Oczywiście w krótkim horyzoncie wartość nieruchomości oraz czynsze najmu mogę się czasowo rozjeżdżać.

        Im więcej na rynku inwestorów (w porównaniu z liczbą konsumentów) tym ceny nieruchomości ściślej odzwierciedlają możliwe do uzyskania ceny najmu. Gdy na rynku dominują inwestorzy, to ceny nieruchomości są w dużej mierze odzwierciedleniem kapitalizacji czynszów.

        Innym trendem, który się na całość nakłada jest to, że rentowność najmu spada wraz ze stopniem cywilizowania się rynku nieruchomości. Dlaczego? Bo wraz z cywilizowaniem się rynku, spada ryzyko inwestycyjne i inwestorzy są skłonni zaakceptować niższe stopy zwrotu. To dlatego rentowność najmu w Anglii jest niższa niż w Polsce, a rentowność najmu w Londynie niższa niż w Hull, czy w W-wie niższa niż w Częstochowie:-)

        • Tomtor napisał(a):

          Gdzies slyszalem, ze cemy nieruchomosci sa pochodna stop procentowych i dostepnosci kredytu, a wysokosc najmu zalezy od poziomu zarobkow i dostepnosci pracy. Ma to dla mnie sens. Choc nie wyjasnia dlaczego w Lodzi jest lepszy zwrot niz w Warszawie, choc podobnie jest w Hull i Londynie.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomtor, też się zgadzam z tym, że wysokość najmu jest skorelowana z zarobkami. Dlaczego? Dlatego że ludzi że ludzie na przestrzeni wieków wydają na mieszkanie podobną proporcję swoich zarobków – ok 1/4 do 1/3. dodatkowo, zarobki są skorelowane z inflacją, podobnie jak ceny najmu.

          A dlaczego w mniejszych miastach zwrot jest większy? Z kilku względów: bo ceny zakupu mieszkania są niższe. A ceny innych produktów (w tym najmu) są podobne, np pomimo różnic w zarobkach, cena benzyny w W-wie i w Łodzi jest niemal identyczna. Podobnie z cenami energii, materiałów budowlanych, itd. Po drugie, im rynek jest mniejszy, tym jest mniej płynny, więc inwestorzy oczekują wyższego zwrotu by w tym mniejszym mieście zainwestować.

          Może widzicie jeszcze jakieś inne wyjaśnienia tego zjawiska.

        • flow napisał(a):

          1. Slawku wobec tego jak sadzisz ile nam jeszcze czasu zajemie dojscie do stanu cywilzowanego na rynku nieruchomosci, oczywisie w kontekscie najmu?

          2. jedyny rynek na ktorym jest dominacja inwestorow to chyba tylko Niemcy i GB, moze kiedys Hiszpania, ale to sluszna uwaga ze wtedy inwestorzy stabilzuja ceny jednak w dobie wysoki stopa % vide 20-30 lat temu (NImecy, czy GB) nie za bardzo widze mozliwosc nadazenia z czynszem.

          3. tak zgadza sie, tylko dlaczego nadal bogaci chca byc jeszcze bardziej bogaci i wtedy kupuja nieruchomosci? bo jest zasada ze niby zawsze rosna:) ale tu znowu ta demografia….:)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Flow, odpowiadając na Twoje pytania:

          (1) niestety nie mam szklanej kuli. Wiele zależy od zmiany w polskiej mentalności. Osobiście zniechęciłem się nieco do zorganizowanych działań „cywilizujących” – choć byłem ich pomysłodawcą na rynku najmu mieszkaniowego – gdy objawiło się małe „polskie piekiełko”. Wiecie ci wszyscy cwaniaczki, ludzie podejrzewający o Bóg wie co, zawiść, chamskie kopiowanie pomysłów, pozowanie na ekspertów, itp W Anglii rynek cywilizował się przez stulecia, w Polsce mamy szansę by to osiągnąć w kilka-kilkanaście lat:-)

          (2) również w Belgii jest łatwiej kupić kamienicę niż pojedyńcze mieszkanie w kamienicy. W Szwajcarii dużo łatwiej jest wynająć niż kupić mieszkanie

          (3) Po co bogaci chcę się bogacić? Nie wiem. My Fridomiacy pozostawiamy bogatym chęć bogacenia się. A sami skupiamy się na osiągnięciu dochodów pasywnych, które nieco przekroczą nasze comiesięczne wydatki na utrzymanie standardu życia, do którego przywyknęliśmy. I tyle.

        • flow napisał(a):

          apropos szklanej kuli

          http://www.businessinsider.com/september-sp-case-shiller-home-prices-2013-11

          jeszce troche i Uncle Sam zrobi szczyt 2007 (bez inflacji ale ona jest marginalna poki co)
          QE w usa sie pewnie skonczy w przyszlym roku, wiec albo stabilizacja albo korekta.
          brak QE to zapewne podwyzkszi stop % przez EBC i RPP
          czyli idac droga fridomaniaka:) czynsze up:) i nagonka w mediach na lokaty.

          pzdr.
          flow

        • Lukasz_Kielce napisał(a):

          @Tomtor, w Warszawie ceny mieszkan sa mocno napompowane ( ~x2 Lodz ) a nikt nie zaplaci x2 czynszu lodzkiego i masz wyjasnienie zwrotu:)

      • Tomek napisał(a):

        Slawku nie przejmuj sie tym ‚piekielkiem’. Taka specyfika tego kraju. Psy szczekaja, karawana jedzie dalej. Dzieki Twoim wysilkom ku cywilizacji udalo sie zgromadzic calkiem pokazna grupe wspanialych osob. A reszta? Noech gryzie sie we wlasnym gronie…

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomku, dzięki za słowa wsparcia:-) Masz rację, trzeba robić swoje i nie oglądać się na innych:-) Dzięki.

  2. szimano napisał(a):

    Witam!

    Po pierwsze gratulacje! Blog Państwa to jedno z ciekawszych miejsc, które traktują o nieruchomościach, jakie można znaleźć w polskim Internecie.

    Jeśli chodzi o ten wpis to przyznaję, że jest w nim wiele logiki.
    Wydaje mi się jednak, iż nie dostrzega Pan pewnych dodatkowych ważnych aspektów:

    1) Rynek nieruchomości to rynek niezwykle wolny – pełen cykl może trwać nawet 20 lat… Pana doświadczenia to trochę więcej niż dekada i to w kraju postkomunistycznym, który przystąpił do UE i przechodzącym gwałtowny rozwój,. Czy nie jest tak, że po prostu miał Pan szczęście bo trafił Pan na sprzyjający okres? Co by było gdyby od czasu zakupu Pana pierwszej nieruchomości ceny spadły realnie o 20-50% w ciągu pięciu lat? Jak zachowałby się bank, który udzielił Panu kredytu
    hipotecznego? Jak bardzo wzrosło by Y w Pańskim równaniu?

    2) „W moim procesie inwestowania prognozy na rynku nieruchomości nie miały dla mnie większego znaczenia.”
    Tu nie chodzi o prognozy – większość z nich jest bezwartościowa… Co jest istotne to dane z rynku oraz analizy makro, ponieważ raz na jakiś czas (prawdopodobnie raz na pokolenie) mamy do czynienia z sytuacją, którą można określić jedynie jako czyste szaleństwo (i nie ważne jaki to rynek). W okresie szaleństwa najlepiej trzymać się z dala od rynku… Czyli nie chodzi o to, żeby wybrać „teoretycznie najlepszy moment”, uważam iż za wszelką cenę należy unikać tego „teoretycznie najgorszego momentu”.

  3. Mariusz napisał(a):

    Wiele razy na tym blogu czytałem opinię Pana Sławka, że nie warto liczyć zwrotu z inwestycji, bo nie chodzi o inwestowanie/spekulację, tylko o budowanie wolności finansowej. Jednakże fakt, czy kupimy mieszkanie za 100, czy za 120 tys ma tu ogromne znaczenie – albo czynsz z niego (po odliczeniu kosztów dla spółdzielni/administracji itd) pokryje ratę kredytu, albo nie. Albo pokryje ją z małą nawiązką, albo z dużą.

    I to moim zdaniem jest właśnie kluczowe – by „na czysto” zostawało nam najwięcej – by wystarczyło mieć w portfelu np. 5 mieszkań, a nie 7. A do tego wskaźnik zwrotu z inwestycji – czynsz netto/cena mieszkania jest właśnie idealny. Jeśli zwrot wynosi 4% to wiadomo, że nie jest to dobra inwestycja i nie przyczyni się nam ona do budowania wolności finansowej – będzie to wręcz cofanie się, gdy zaciągnęliśmy kredyt na 7% – po prostu, zamiast zarabiać na danym mieszkaniu np. 300zł na benzynę do naszego auta, będziemy tracić 300zł, czyli jeszcze bardziej się zniewalać, zamiast uwalniać.

    Mimo mojego zachwytu zarówno nad książką, jak i tym blogiem – głoszenie poglądu jak na początku uważam za wprowadzanie czytelników w błąd.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Mariuszu,

      Bardzo dziękuję za Pana wpis. Widzę w nim prawdziwą troskę o to, aby nie wprowadzać ludzi w błąd na ich drodze do wolności finansowej.

      Nie to jest moim celem. Ale z drugiej strony, tkwienie w wierze, że „zwrot z inwestycji” jest najważniejszym miernikiem sensu naszych przedsięwzięć też wydaje mi się błędem w kontekście budowania wolności finansowej (w innych kontekstach „zwrot z inwestycji” jest jak najbardziej słusznym miernikiem). I to o tyle groźniejszym błędem, że wiara w ten miernik jest bardzo szeroko rozpropagowana, a jego słuszności nikt (lub prawie nikt) nie poddaje w wątpliwość.

      Jakie jest moje zdanie?
      1. „zwrot z inwestycji” jest jednym z czynników, które warto wziąć pod uwagę
      2. ale równie ważne jest to aby znaleźć dobrą okazję rynkową, czyli kupić mieszkanie po cenie niższej niż średnia wartość rynkowa (będzie to też miało wpływ na polepszenie „zwrotu”)
      3. Jeśli komuś z analiz cen zakupu do cen najmu wyjdzie niesatysfakcjonujący zwrot, to niech nie twierdzi, że budowanie wolności finansowej jest „nieopłacalne”
      4. zamiast tak twierdzić i zaniechać działań, lub czekać na „dobry moment” do inwestycji, niech pomyśli o tym aby np zwiększyć swój udział własny w zakupie mieszkania pod wynajem, czyli zmniejszyć koszty obsługi kredytu
      5. ale nawet jeśli będzie musiał „dopłacać do tego biznesu”, czyli najem netto będzie niższy niż koszty comiesięcznej obsługi kredytu, to i tak – wg mnie – warto budować wolność finansową. Trzeba się tylko upewnić, że będzie się miało z czego dopłacać te sto, 200, czy 300 złotych, np ograniczając konsumpcję mniej potrzebnych dóbr czy usług
      6. czy ktoś byłby gotowy płacić PLN 100 czy 300 miesięcznie po to aby po kilkunastu latach mieć wolność finansową, niezależną od decyzji rządu w sprawie systemu emerytalnego? Jeśli tak, to warto inwestować; jeśli nie, to nie warto.
      7. jeśli komuś uda się znaleźć wyjątkową okazję rynkową, może osiągać dodatkowy pozytywny cash flow od samego początku inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Ale to nie powinno być celem samym w sobie, chyba że mówimy o osobach, których bardzo niskie przychody z pracy powodują, że nie byłyby wogóle w stanie wygospodarować tych dodatkowych PLN 100 aby dopłacać do spłaty swojego kredytu. Celem powinno być zbudowanie wolności finansowej w perspektywie 15-20 lat, a nie żeby od przyszłego miesiąca zyskiwać dodatkowe PLN 100 przychodu z najmu ponad koszty obsługi kredytu.
      8. Z moich obserwacji wynika jednak, że większość Fridomiaków to osoby zarabiające powyżej średniej krajowej. A dla tych osób znalezienie tych dodatkowych POTENCJALNYCH 100 czy 200 złotych nie powinno być barierą na tyle dużą, aby się wstrzymywały przed rozpoczęciem procesu inwestowania. Piszę „potencjalnych” bo wg mnie jest mało realne, aby w ciągu całego okresu spłacania kredytu te dopłaty były potrzebne, chyba że ktoś rzeczywiście kupił nieodpowiednią nieruchomość i mocno za nią przepłacił, wziął kredyt w walucie i popełnił inne tego typu błędy
      9. Oczywiście najważniejsze pozostaje aby mądrze kupować, cierpliwie szukać okazji rynkowej, nie przeinwestowywać w standard wykończenia mieszkania, wiedzieć do jakiego segmentu rynkowego będzie skierowana oferta najmu, dobrze negocjować warunki kredytu, upewnić się, że będzie się miało z czego ewentualnie pokryć niedobory w spłacaniu kredytu.
      10. Stwierdzenia w punkcie 9. powyżej nie są chyba do końca oderwane od pojęcia „zwrotu z inwestycji”, ale ten miernik jest dla mnie zbyt „wąski” i mechaniczne podejmowanie decyzji w oparciu o ten miernik może prowadzić do błędnych decyzji, np zaniechanie prób budowania wolności finansowej.
      11. Inwestycja w „wolność finansową” jest dla mnie czymś innym niż inwestycja w „pomnażanie kapitału”. Jest według mnie bliższa koncepcji „inwestowania w edukację swoich dzieci”.
      12. Przy inwestycjach w pomnażanie kapitału, „zwrot z inwestycji” jest adekwatnym syntetycznym miernikiem pozwalającym porównywać różne kategorie inwestycji.
      13. A na jaki procentowy zwrot można liczyć przy „inwestowaniu w edukację dzieci” ??
      Czy wysłanie ich na studia w Warszawie (koszty czesnego, wynajęcia mieszkania, utrzymywania) jest bardziej opłacalne niż na studia na Oxfordzie? Czy bardziej opłacalne jest aby studiowały medycynę czy socjologię?

      Mam nadzieję, że moja odpowiedź wyjaśnia trochę lepiej moje stanowisko. Jeśli jestem w błędzie, proszę o zignorowanie mojej opinii i kierowanie się wyłącznie „obiektywnym miernikiem” zwrotu z inwestycji.

      Powodzenia w budowaniu wolności finansowej.

      Sławek

      • Linda napisał(a):

        Dobry wieczór,

        Czytam te wpisy sprzed kilku lat i trochę jestem na sobie zła, że nie trafiłam na tą stronę wcześniej. Pana Sławka poznałam i spotkanie w sprawie pracy zakończyło się postanowieniem zrealizowania marzenia zostania inwestorem… Dodał mi Pan odwagi i zainspirował. Z powyższych wypowiedzi, moim zdaniem, wypowiedź pana Sławka najbardziej odpowiada moim obserwacjom, wiedzy że studiów i z pracy. Zwrot z inwestycji może być jedynie wyjściową ale inwestycja w nieruchomość to o wiele więcej.

        Mam ścisły plan oszczędzania na ten rok i w 2014 będziemi kupować nasze pierwsze mieszkanie.
        Jest kilka opcji i tutaj chciałabym zasięgnąć wiedzy bardziej doświadczonych:
        – małe mieszkanie w Koninie do 100 tyś w bloku, w ok okolicy;
        – inwestycja w mieszkanie w kamienicy w Poznaniu (kamienica nie poddana jeszcze rewitalizacji; może będzie, może nie) – podobna cena, większe ryzyko ale jest szansa, że ryzyko warte podjęcia
        – zadłużone mieszkanie czyli dobra cena tylko lokalizacja może być różna

        Będę wdzięczna za podpowiedzi.

        Pozdrawiam.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Linda, lepiej pozno niz wcale. Witaj na fridomii. Ciesze sie, ze zdecydowalas sie inwestowac w mieszkania na wynajem i za pojdziesz sladami swoich angielskich klientow:-)
          Co do podpowiedzi, to zanim udziele swojej moze ktos inny ci cos podpowie. Wiem ze wsrod Fridomiakow sa tez osoby z Konina:-)

  4. Inwestor napisał(a):

    Popieram wypowiedź P. Mariusza – każdy inwestor zwraca uwagę na stopę zwrotu lub jak w przypadku nieruchomości, czy przepływy się domkną (przychód pokryje koszty). Każdy biznes plan lub studia wykonalności które zrobiłem dla klientów, dostały kredyt tylko jeśli się biznes właśnie domyka i klient (firma) jest w stanie spłacić ten kredyt.
    Inwestowanie w nieruchomości to kupowanie małej firmy, która pracuje na siebie, żeby spłacić kredyt lub jeśli nabyta jest za gotówkę generować odpowiednią stopę zwrotu, ponieważ:
    1. im niższa cena nabycia i finansowanie kredytem, tym niższy koszt i szybsze domknięcie przepływów.
    2. im niższa cena nabycia za gotówkę, tym wyższa rentowność.
    UWAGA !! W obu przypadkach niższa cena nabycia powoduje, że szybciej uzbieramy na kolejną nieruchomość !!
    Sytuacja 99,9% inwestorów kupujących nieruchomości jako inwestycja a nie miejsce zamieszkania jest taka, że albo kupują 1 za gotówkę i kolejne za kredyt albo już pierwsze za kredyt i dla nich ogromne znaczenie ma cena nabycia.
    Sytuacja osób – w tym Pana Sławka Muturi – który na „dzień dobry” posiadal odpowiedni kapitał oraz rozpoczął inwestowanie kiedy nieruchomości były niedowartościowane (w przeciwieństwie do obecnych cen) jest całkiem inna niż tych 99,9% stąd inny punkt widzenia.
    Zasada jest prosta – im taniej kupisz, tym szybciej dojdziesz do wolności finansowej, czego wszystkim życzę.
    A co do cen transakcyjnych (faktycznych a nie podawanych przez GUS) – poniżej kwartały i ceny transakcyjne m.kw z Katowic.
    I kw 08 3715
    II kw 08 3708
    III kw 08 3580
    IV kw 08 3407
    I kw 09 3595
    II kw 09 3398
    III kw 09 3393
    IV kw 09 3385
    I kw 10 3537
    II kw 10 3427
    III kw 10 3301

    Chyba warto jeszcze poczekać z kupnem, bo: rzad wycofuje się z kredytu rodzina na swoim, koszt pieniądza rośnie, jednak napływają nowe inwestycje w budownictwie czyli podaż się zwiększa…

    Pozdrawiam
    smalltrader(at)o2.pl

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Do Inwestora:
      Tak, zgadzam się, że trzeba kupować mieszkania poniżej średniej ceny rynkowej. Co więcej, pisałem o tym w książce oraz wielokrotnie na blogu. Radzę tak klientom firmy Mzuri. Sam tak robiłem od kilkunastu lat
      Tak, zgadzam się, że biznes musi się dopinać. Czyli jeśli bierzemy kredyt, musimy być w stanie go spłacić. Natomiast upieram się, że spłacić go powinni najemcy mieszkania, ale w sytuacjach gdy to nie byłoby możliwe, to musimy być mentalnie i finansowo przygotowani na czasowe spłacanie częsci tego kredytu z pieniędzy pochodzących z innych źródeł (np z naszej pracy na etacie). I nie ma w tym żadnej tragedii o ile jesteśmy do tego przygotowani.

      • Inwestor napisał(a):

        Oczywiście się z Panem zgadzam, tak jak w każdym biznesie na początku trzeba dopłacać, tak w przypadku mieszkań jeśli nie ma się najemcy (w analizach przyjmuje się 10 miesięcy w roku jako okres pokrycia najmu) to również inwestor dopłaca.
        Ale będzie mniej dopłacać – przy uwzględnieniu kredytu – jeśli taniej kupi.

        Pozdrawiam,
        Smalltrader(at)o2.pl

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Rzetelny najemca

Znalezienie rzetelnego, uczciwego najemcy jest warunkiem udanego najmu. Z naszych doświadczeń wynika, że większość lokatorów wywiązuje się ze swoich obowiązków, chociaż niestety zdarzają się czasami opóźnienia w płatnościach. Proces poszukiwania nowego najemcy przez właściciela mieszkania na wynajem może być swoistą przygodą, ponieważ spotyka się podczas przeprowadzanych wywiadów z całą paletą typów ludzkich, z przedstawicielami wszystkich warstw społecznych oraz narodowości, a także z przeróżnymi osobowościami. Do interesujących spotkań dochodzi, gdy nowego locum szukają cudzoziemcy.  Wśród naszych najemców zdarzyli się: Anglicy, Rosjanki, jeden Hindus, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za … komplement? :-)
  • Tomek: Walmaj, wybacz że napiszę dość bezpośrednio, ale jeśli boisz się od strony emocjonalnej zmienić pracę, mimo że...
  • Mariusz: Moim zdaniem warto być obeznanym w literaturze branżowej, bo nikt tak dobrze nie doradzi jak specjaliści z...
  • xav: Walmaj, Po pierwsze – nawet znaim osiągniesz wolnośc finansową na 99% nie ma sensu tkwić w pracy, która...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki!
  • Robert: http://next.gazeta.pl/next/7,1 51003,22496812,czesi-i-wlosi-n a-dwoch-roznych-biegunach-g...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, duże dzięki za zachętę na kredyt. Mam nadzieję, że zechcesz ją powtórzyć już po przeczytaniu...
  • Sławek Muturi: Marek, będzie to dla Ciebie z pewnością bardzo ciężka emocjonalnie podróż. Nawet dla mnie wspomnienie...
  • Aga-ta: Wreszcie więcej piszesz o podróżowaniu, które przecież było Twoją pasją o wiele wcześniej niż nieruchomości...
  • Aga-ta: Jeśli chodzi o ubezpieczenie zdrowotne, żona zgłosi Cię przez swoją firmę, w której pracuje i będziesz mógł...
  • Marek: Może kiedyś się wybiorę w taką podróż śladami mojego dziadka zesłanego na Syberię w 1944 roku za działalność w...
  • Filonski: Walmaj. Tak jak Ty, również jestem nieśmiały, nie lubię zmian i przez 7 lat tkwiłem w pracy, której miałem...
  • Parking: Bardzo ciekawy wpis. :)
  • TX: Mozna. Dobrowolne ubezpieczenie w NFZ. Ok 400 zl miesiecznie za cala rodzine ale z tego co pamietam jakies 3/4...
  • walmaj: Slawku pewnie masz racje ale z niesmialoscia nie da sie wygrac ot tak… Powiem Ci,ze teraz i tak jest o...
  • Sławek Muturi: Piotr, każda większa zmiana w życiu jest trudna do przeprowadzenia. Niesie ze sobą ryzyka, trudności....
  • Sławek Muturi: Pamiętałem, że pod moją wzmianką o udziale w koncercie Hansa Zimmer, pojawił się ciekawy dla mnie...
  • Piotr: Ja sam myslałem nad rzuceniem pracy i przejściem na jakiś niezależny od lokacji biznes, podrózować itp. ale...
  • Sławek Muturi: Walmaj, proszę bardzo. Gdyby odpowiedź na Twoje pytanie była oczywista, to pewnie sam byś na nią wpadł...
  • Sławek Muturi: Wik, masz rację, że w kalkulacjach należy wziąć pod uwagę wszystkie rodzaje kosztów lub wydatków....

Najnowsze wpisy

created by Water Design