27

10.2010

Jak przygotować mieszkanie do najmu – cykl artykułów w „Gazeta Dom”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Najwyżej cenione, Napisali o ..., Nas, Praktyczne wskazówki, Wolności finansowej, Wynajem

ilość komentarzy: 5

W dzisiejszym wydaniu Gazety Dom ukazał się artykuł autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) właśnie na powyższy temat. Jest to pierwszy z serii artykułów poświęconych tematowi zarządzania mieszkaniami pod wynajem. Artykuły będą pojawiać się najprawdopodobniej w każdą ostatnią środę miesiąca.

Wiadomo, że do zbudowania wolności finansowej potrzebny jest portfel składający się z kilku do kilkunastu, czy kilkudziesiesięciu (w zależności od preferowanego stylu życia) mieszkań i liczba ta sama z siebie powoduje konieczność dobrych nawyków i praktyk zarządczych aby nie pogubić się w tym interesie, aby mieszkania przynosiły co miesiąc pożądany strumień pasywnych dochodów i aby obsługa mieszkań nie pochłaniała zbyt wiele czasu, który chcemy przeznaczać na przyjemności, a nie na codzienne obowiązki. Stąd pomysł na książkę – Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem – z której pochodzi wydany dzisiaj w Gazecie Dom artykuł.
 
Poradnik ten jest efektem skumulowanych doświadczeń ostatnich 13 lat, Ani i Sławka w zarządzaniu rosnącym portfelem mieszkań pod wynajem. W ciągu tych lat popełniliśmy całe mnóstwo błędów – mniejszych i większych – oraz nabraliśmy pewnego doświadczenia, zaczęliśmy wypracowywać sobie pewne dobre rozwiązania, nawyki. Często inspirowaliśmy się przeczytanymi zagranicznymi książkami nt zarządzania najmem. Byliśmy też na szeregu konferencji dla „landlordów” w Londynie, Liverpoolu, Nowym Jorku czy San Francisco. Odwiedzaliśmy też biura profesjonalnych zarządców nieruchomości w tych miejscach, aby lepiej zrozumieć ich techniki działania. Część tych podpatrzonych rozwiązań zaczęliśmy stosować w zarządzaniu swoim portfelem mieszkań pod wynajem.
 
10 miesięcy temu postanowiliśmy założyć firmę – Mzuri Sp. z o.o. – która świadczy usługi kompleksowej obsługi mieszkań pod wynajem, początkowo pilotażowo w Łodzi, a od niedawna również w Warszawie. Stworzyliśmy klasyfikację procesów składających się na obsługę mieszkań pod wynajem, wystandaryzowaliśmy je, część udało nam się uprościć. Stworzyliśmy również system informatyczny do automatyzacji części czynności, do dokonywania rozliczeń z najemcami z jednej strony, a z właścicielami mieszkań z drugiej, do archiwizacji dokumentów, do obsługi korespondencji, itd. Nie ruszyliśmy jeszcze z szeroką kampanią pozyskiwania klientów, ale drogą poczty pantoflowej już kilkudziesięciu „znajomych naszych znajomych” powierzyło nam w opiekę swoje mieszkania, domy czy lokale użtkowe pod wynajem. Te osoby borykały się z licznymi problemami, popełniały wiele błędów (które też znaliśmy z naszych wcześniejszych doświadczeń)  i one też są inspiracją do rad, jakimi będziemy się z Wami dzielić. (Dla zainteresowanych: www.mzuri.com.pl  – zapraszamy!)
 
W tym tygodniu znajdziecie skrót rozdziału nowej książki poświęconej temu, jak najlepiej przygotować mieszkanie do wynajmu. Wiele początkujących inwestorek ma tendencję do tego, aby nowo kupione mieszkanie pod wynajem wykończyć „jak cukiereczek” lub tak „jakbym sama chciała mieszkać”. Znajdują na to nawet racjonalne uzasadnienia, typu, że jeśli ja się będę dobrze w tym mieszkaniu czuła, to szybko znajdzie ono swojego amatora, który doceni pieczołowitość z jaką dobrałam glazurę, armaturę, meble czy dodatki. Jest to często, wręcz nagminnie popełniany błąd. Wszystko jest ok, dopóki myślimy tylko kategoriami estetycznymi, emocjonalnymi. Natomiast w praktyce, jeśli liczymy na to, że dodatkowe nakłady na eleganckie wykończenie mieszkania zwrócą się nam w postaci czynszu dużo wyższego niż przeciętny rynkowy, to możemy trafić na barierę. Nasze wychuchane mieszkanie może bardzo długo stać puste, na nasze oferty wynajmu będzie odpowiadać bardzo mało ludzi, a ci, którzy nawet przyjdą je obejrzeć – nie podpiszą z nami umowy. Owszem „docenią” estetykę mieszkania, ale nie będą gotowi „docenić” je swoimi portfelami. A jeśli nie docenią finansowo, to po co ponosić te o wiele wyższe nakłady?
 
O tym i o innych aspektach na które warto zwrócić uwagę przygotowując mieszkanie do najmu przeczytacie w dzisiejszej Gazecie Dom http://gazetadom.pl/nieruchomosci/1,102725,8574830,Jak_przygotowac_mieszkanie_do_najmu.htmlścimy, ). W kolejnym artykule za miesiąc (porady będą pojawiały się w każdą ostatnią środę miesiąca) o tym, jak wybrać odpowiedniego najemcę.
 
Powodzenia.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. Mariusz pisze:

    1. Bardzo doceniam, że dzielicie się Panowie swoją wiedzą, na której zarabiacie prowadząc firmę – to nieczęste.
    2. Czy planują Państwo udostępnienie swojego systemu informatycznego on-line, lub ostatecznie sprzedaż programu na lokalny komputer. Jest szykowany nowy serwis o takiej funkcjonalności, przydałaby się konkurencja dla korzyści wynajmujących :-)
    3. W różnych źródłach czytam o opłatach za zarządzanie w wysokości 10-15% przychodów. Jak w każdej działalności zapewne przy zakupie hurtowym cena radykalnie spada – jaki % by Państwo zaproponowali (lub uznali za zasadny) dla zarządzania budynkiem zawierającym 40 mieszkań na wynajem?

    • Sławek Muturi pisze:

      Panie Mariuszu,

      Dziękując Panu kolejny raz za dużą aktywność na łamach naszego blogu, odpowiem po kolei na Pana uwagi:
      1. Dziękujemy za pochwałę. Dzielimy się naszą wiedzą, bo choć mamy jej sporo, to wiemy, że nie posiedliśmy jej całej, a dzieląc się tym co mamy wierzymy, że również inni podzielą się z nami swoją i w ten sposób będziemy mogli uzupełniać luki w naszej wiedzy. Może skomplikowanie brzmiące wyjaśnienie, ale – proszę wierzyć – jak najbardziej szczere
      2. A dowodem na to jest choćby informacja zawarta w Pana drugim pytaniu. Czy mógłby nam Pan coś więcej powiedzieć o tym systemie który jest szykowany. My raczej nie planowaliśmy naszego systemu udostępniać – to co budujemy jest szyte na potrzeby naszej firmy i „zuniwersalizowanie” go na potrzeby innych u zytkowników wiązałoby się z jakimś wysiłkiem, na który w tej chwili nas nie stać. Może za jakiś czas, zwłaszcza jeśli będzie zapotrzebowanie…
      3. Rzeczywiście najczęsciej oferowane jest wynagrodzenie za zarządzanie w przedziale 10-15% (i to nie tylko w Polsce, ale też w Anglii czy w Stanach). Wynagrodzenie firmy Mzuri wynosi 10%, czyli raczej w niższym przedziale widełek i to pomimo naszych aspiracji do wyróżniania się wysoką jakością obsługi. Wynika to z tego, że a) naszym celem nie jest szybki zysk, a raczej stabilny wzrost bazy klientów oraz b) pilnowania kosztów – nie mamy i nie będziemy mieli ładnych biur, służbowych samochodów, drogiej reklamy. Co do Pana szczegółowego pytania, to oczywiście przy zleceniu obsługi 40 mieszkań, możemy negocjować, aczkolwiek znajdując się już w dolnym przedziale widełek, nasze pole negocjacyjne nie jest „radykalnie” duże. Proszę ewentualnie o dalsze szczegóły dotyczące tych 40 mieszkań (lokalizacja, wielkość, oczekiwany poziom czynszu, itp) już drogą mailową.

  2. Mariusz pisze:

    Aha – warto byłoby w źródle tych artykułów wpisać Panów nazwiska i adres www firmy, obecnie nie tylko, że nie daje to Panom możliwości promocji, to jeszcze twierdzi nieprawdę (że źródłem jest GazetaDom.pl)…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem

Śpieszę donieść, że odebrałem z magazynu Studio EMKA kilkadziesiąt egzemplarzy pachnącego jeszcze farbą drukarską Poradnika. Jest on niemal bliźniaczo podobny do swojej starszej siostry "Wolności finansowej", tylko nieco grubszy (widać przyniósł go chyba jakiś większy bocian:-). W księgarniach ma zadebiutować ponoć 9 września, natomiast jeśli ktoś by chciał zajrzeć do niego wcześniej, to może go znaleźć już dziś w zakładce "Kup teraz" w głównym menu fridomii. Cena to jedyne ... 39 złotych!!! Tak jak pewnie każdy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Och Yolu, gdyby wszyscy mieli Twoją świadomość i Twoją wrażliwość, to świat byłby o wiele piękniejszym...
  • Sławek Muturi: Natasha, no rzeczywiście. Czasami bywam bardzo kreatywny:-)
  • Sławek Muturi: Natasha, oczywiście nie korzystałem. Przecież mam kochającą mnie żonę:-)
  • Sławek Muturi: Michał, dzięki za Twój komentarz. Akurat tak się składa, że czuję silną przynależność do obu moich...
  • Sławek Muturi: Dczekol, dzięki. Gdy się chce, to znajdzie się drogę:-)
  • Sławek Muturi: Aga-ta, ja sam często zapominam o kolorze mojej skóry. Dopiero jak ktoś mnie zapyta, to sobie...
  • Sławek Muturi: Aga-to, dzięki za dobrego newsa – mam jednego wroga mniej. Pozostaje „tylko”...
  • Yola: Niesamowite Sławku, ale właśnie o tym chciałam napisać w mailu, który przed chwilą do Ciebie wysłałam. Zaczęłam...
  • Natasha: Ale Cię poniosło…
  • Natasha: Jak poszło z tymi numerami telefonów?! Udało się skorzystać?! ))
  • Michał: Ja jakbym mógłbym wybrać kolor skóry to ciężko by mi było. Wchodziłoby w grę biały albo...
  • dczekol: link do artykułu o oszczędzaniu http://kobieta.onet.pl/przez-r ok-ograniczala-wydatki-do-m...
  • Aga-ta: Kiedyś już wspominałam, że gdy się poznaliśmy, nie zauważyłam, abyś był „Kolorowy” :-)))...
  • Aga-ta: Fajny wywiad :-) Sławku, mam nadzieję, że jednak nie próbujesz zbijać cholesterolu :-)))) Pamiętaj, że...
  • Robert: Co masz konkretnie na myśli? Kto „prowokuje, ocenia i szufladkuje”? Wyrażam jedynie swoją opinię,...
  • Sławek Muturi: Gosiu, Etiopia jest w miarę bezpieczna. Ze względu na to, że był to (i w dalszym ciągu nadal jest)...
  • Sławek Muturi: Doktorze, „zacząć życie od nowa” z pewnością odmłodziłoby mózg, masz rację. Ale jak można...
  • UlaD: doktor21 obawiam się, że to może zadziałać wręcz przeciwnie :) http://wiedzoholik.pl/wielo...
  • nibul: Robert, niektórym przeszkadza jak ktoś popełnia błędy ortograficzne, a innym kiedy ktoś prowokuje ludzi,...
  • Gosik: Witam😊z ciekawością czytam twój blog ,dziękuję że przekazujesz swoje doświadczenia 😊dużo się dowiedziałam ,ale...

Najnowsze wpisy

created by Water Design