27

10.2010

Jak przygotować mieszkanie do najmu – cykl artykułów w „Gazeta Dom”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Najwyżej cenione, Napisali o ..., Nas, Praktyczne wskazówki, Wolności finansowej, Wynajem

ilość komentarzy: 5

W dzisiejszym wydaniu Gazety Dom ukazał się artykuł autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) właśnie na powyższy temat. Jest to pierwszy z serii artykułów poświęconych tematowi zarządzania mieszkaniami pod wynajem. Artykuły będą pojawiać się najprawdopodobniej w każdą ostatnią środę miesiąca.

Wiadomo, że do zbudowania wolności finansowej potrzebny jest portfel składający się z kilku do kilkunastu, czy kilkudziesiesięciu (w zależności od preferowanego stylu życia) mieszkań i liczba ta sama z siebie powoduje konieczność dobrych nawyków i praktyk zarządczych aby nie pogubić się w tym interesie, aby mieszkania przynosiły co miesiąc pożądany strumień pasywnych dochodów i aby obsługa mieszkań nie pochłaniała zbyt wiele czasu, który chcemy przeznaczać na przyjemności, a nie na codzienne obowiązki. Stąd pomysł na książkę – Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem – z której pochodzi wydany dzisiaj w Gazecie Dom artykuł.
 
Poradnik ten jest efektem skumulowanych doświadczeń ostatnich 13 lat, Ani i Sławka w zarządzaniu rosnącym portfelem mieszkań pod wynajem. W ciągu tych lat popełniliśmy całe mnóstwo błędów – mniejszych i większych – oraz nabraliśmy pewnego doświadczenia, zaczęliśmy wypracowywać sobie pewne dobre rozwiązania, nawyki. Często inspirowaliśmy się przeczytanymi zagranicznymi książkami nt zarządzania najmem. Byliśmy też na szeregu konferencji dla „landlordów” w Londynie, Liverpoolu, Nowym Jorku czy San Francisco. Odwiedzaliśmy też biura profesjonalnych zarządców nieruchomości w tych miejscach, aby lepiej zrozumieć ich techniki działania. Część tych podpatrzonych rozwiązań zaczęliśmy stosować w zarządzaniu swoim portfelem mieszkań pod wynajem.
 
10 miesięcy temu postanowiliśmy założyć firmę – Mzuri Sp. z o.o. – która świadczy usługi kompleksowej obsługi mieszkań pod wynajem, początkowo pilotażowo w Łodzi, a od niedawna również w Warszawie. Stworzyliśmy klasyfikację procesów składających się na obsługę mieszkań pod wynajem, wystandaryzowaliśmy je, część udało nam się uprościć. Stworzyliśmy również system informatyczny do automatyzacji części czynności, do dokonywania rozliczeń z najemcami z jednej strony, a z właścicielami mieszkań z drugiej, do archiwizacji dokumentów, do obsługi korespondencji, itd. Nie ruszyliśmy jeszcze z szeroką kampanią pozyskiwania klientów, ale drogą poczty pantoflowej już kilkudziesięciu „znajomych naszych znajomych” powierzyło nam w opiekę swoje mieszkania, domy czy lokale użtkowe pod wynajem. Te osoby borykały się z licznymi problemami, popełniały wiele błędów (które też znaliśmy z naszych wcześniejszych doświadczeń)  i one też są inspiracją do rad, jakimi będziemy się z Wami dzielić. (Dla zainteresowanych: www.mzuri.com.pl  – zapraszamy!)
 
W tym tygodniu znajdziecie skrót rozdziału nowej książki poświęconej temu, jak najlepiej przygotować mieszkanie do wynajmu. Wiele początkujących inwestorek ma tendencję do tego, aby nowo kupione mieszkanie pod wynajem wykończyć „jak cukiereczek” lub tak „jakbym sama chciała mieszkać”. Znajdują na to nawet racjonalne uzasadnienia, typu, że jeśli ja się będę dobrze w tym mieszkaniu czuła, to szybko znajdzie ono swojego amatora, który doceni pieczołowitość z jaką dobrałam glazurę, armaturę, meble czy dodatki. Jest to często, wręcz nagminnie popełniany błąd. Wszystko jest ok, dopóki myślimy tylko kategoriami estetycznymi, emocjonalnymi. Natomiast w praktyce, jeśli liczymy na to, że dodatkowe nakłady na eleganckie wykończenie mieszkania zwrócą się nam w postaci czynszu dużo wyższego niż przeciętny rynkowy, to możemy trafić na barierę. Nasze wychuchane mieszkanie może bardzo długo stać puste, na nasze oferty wynajmu będzie odpowiadać bardzo mało ludzi, a ci, którzy nawet przyjdą je obejrzeć – nie podpiszą z nami umowy. Owszem „docenią” estetykę mieszkania, ale nie będą gotowi „docenić” je swoimi portfelami. A jeśli nie docenią finansowo, to po co ponosić te o wiele wyższe nakłady?
 
O tym i o innych aspektach na które warto zwrócić uwagę przygotowując mieszkanie do najmu przeczytacie w dzisiejszej Gazecie Dom http://gazetadom.pl/nieruchomosci/1,102725,8574830,Jak_przygotowac_mieszkanie_do_najmu.htmlścimy, ). W kolejnym artykule za miesiąc (porady będą pojawiały się w każdą ostatnią środę miesiąca) o tym, jak wybrać odpowiedniego najemcę.
 
Powodzenia.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    1. Bardzo doceniam, że dzielicie się Panowie swoją wiedzą, na której zarabiacie prowadząc firmę – to nieczęste.
    2. Czy planują Państwo udostępnienie swojego systemu informatycznego on-line, lub ostatecznie sprzedaż programu na lokalny komputer. Jest szykowany nowy serwis o takiej funkcjonalności, przydałaby się konkurencja dla korzyści wynajmujących :-)
    3. W różnych źródłach czytam o opłatach za zarządzanie w wysokości 10-15% przychodów. Jak w każdej działalności zapewne przy zakupie hurtowym cena radykalnie spada – jaki % by Państwo zaproponowali (lub uznali za zasadny) dla zarządzania budynkiem zawierającym 40 mieszkań na wynajem?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Mariuszu,

      Dziękując Panu kolejny raz za dużą aktywność na łamach naszego blogu, odpowiem po kolei na Pana uwagi:
      1. Dziękujemy za pochwałę. Dzielimy się naszą wiedzą, bo choć mamy jej sporo, to wiemy, że nie posiedliśmy jej całej, a dzieląc się tym co mamy wierzymy, że również inni podzielą się z nami swoją i w ten sposób będziemy mogli uzupełniać luki w naszej wiedzy. Może skomplikowanie brzmiące wyjaśnienie, ale – proszę wierzyć – jak najbardziej szczere
      2. A dowodem na to jest choćby informacja zawarta w Pana drugim pytaniu. Czy mógłby nam Pan coś więcej powiedzieć o tym systemie który jest szykowany. My raczej nie planowaliśmy naszego systemu udostępniać – to co budujemy jest szyte na potrzeby naszej firmy i „zuniwersalizowanie” go na potrzeby innych u zytkowników wiązałoby się z jakimś wysiłkiem, na który w tej chwili nas nie stać. Może za jakiś czas, zwłaszcza jeśli będzie zapotrzebowanie…
      3. Rzeczywiście najczęsciej oferowane jest wynagrodzenie za zarządzanie w przedziale 10-15% (i to nie tylko w Polsce, ale też w Anglii czy w Stanach). Wynagrodzenie firmy Mzuri wynosi 10%, czyli raczej w niższym przedziale widełek i to pomimo naszych aspiracji do wyróżniania się wysoką jakością obsługi. Wynika to z tego, że a) naszym celem nie jest szybki zysk, a raczej stabilny wzrost bazy klientów oraz b) pilnowania kosztów – nie mamy i nie będziemy mieli ładnych biur, służbowych samochodów, drogiej reklamy. Co do Pana szczegółowego pytania, to oczywiście przy zleceniu obsługi 40 mieszkań, możemy negocjować, aczkolwiek znajdując się już w dolnym przedziale widełek, nasze pole negocjacyjne nie jest „radykalnie” duże. Proszę ewentualnie o dalsze szczegóły dotyczące tych 40 mieszkań (lokalizacja, wielkość, oczekiwany poziom czynszu, itp) już drogą mailową.

  2. Mariusz napisał(a):

    Aha – warto byłoby w źródle tych artykułów wpisać Panów nazwiska i adres www firmy, obecnie nie tylko, że nie daje to Panom możliwości promocji, to jeszcze twierdzi nieprawdę (że źródłem jest GazetaDom.pl)…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku: kawalerka w Katowicach

Właśnie finalizujemy transakcję zakupu mieszkania dla jednego z klientów Mzuri w Katowicach w dzielnicy Załęże. Dla osób znających to miasto, mieszkanie znajduje się przy ul. Janasa (boczna od ul. Gliwickiej) i położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku.  Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej - czynsz wynosi 100zł (administracja+fundusz remontowy). Kawalerka o pow. 36,45m2 jest po remoncie, ale do wykończenia. Mieszkanie ma wymienione okna, zrobione gładzie na ścianach i pomalowane na biało, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Kasiu, dzięki za ciekawą perspektywę:-)
  • Sławek Muturi: AR, z tego co wiem, to zarząd Mzuri, w oparciu o wyniki pilota, podjął jakiś czas temu decyzję o...
  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za update. Ceny rosną pewnie też dlatego, że na rynku jest dużo kapitału i coraz mniej...
  • Sławek Muturi: ADiT, nie jestem ekspertem podatkowym więc pozwolę wypowiedzieć się innym. Osobiście nie przechodziłem...
  • Sławek Muturi: Adam, dzieki za zaproszenie mnie wówczas na cykl prezentacji na uczelniach. Cieszę się, że nadal nie...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki za podzielenie się Twoimi obserwacjami. Ja też nie jestem zwolennikiem zbyt wielu...
  • BiL: Ja mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z...
  • BiL: Mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z czym...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47584,23934648,wynajmujesz-mie szkanie-turystom-przez-wiec...
  • Artur Kaźmierczak: Xav, Patrząc tylko na projekt polegający na wzniesieniu tego, nowego budynku („Nowa...
  • Mikafu: Ogrom pracy włożony i wyszło super. Gratuluje swietna robota 🙂
  • xav: Poczatkowa premia za najem krotkoterminowy (NK) byla stanowczo zbyt wysoka… zwroty z obydwu sposobow...
  • Konkret: Generalnie jestem przeciwnikiem zbyt nadmiernych regulacji ale niestety sytuacja z wynajmem na doby a nawet...
  • Robert: https://www.rp.pl/Wynajem/3091 79967-Student-nie-chce-do-akad emika.html
  • Artur Kaźmierczak: Galadewe, mój też nie za bardzo, ale staramy się, by styl był na tyle neutralny, by mieszkania...
  • Artur Kaźmierczak: Dziękuję Bobbi. Będziemy pamiętać przy najbliższej okazji. Remonty nieruchomości w Krakowie i...
  • xav: Hej Artur – mieszkania wyglądają bardzo spoko. CZy możesz podać numeryczny przykład inwestor który...
  • Tomek: Wydaje mi się, że wyższy podatek od nieruchomości to nie jest wielki problem w przypadku najmu...
  • Galadewe: Mieszkanie bardzo funkcjonalnie urządzone i ładnie chodź nie do końca jest to mój styl.
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/30917997 1-Polak-wynajmujacy-dom-w-Pols ce-i-mieszkajacy-za-granica...

Najnowsze wpisy

created by Water Design