26

11.2010

Szanse na Fridomię w Tbilisi

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 2

Tak jak odkryciem ubiegłego roku były dla mnie Etiopia, St. Petersburg oraz Toruń i Bydgoszcz (za wyjątkiem St.Petersburga byłem w tych miejscach wcześniej, ale raczej na krótko), tak w tym roku urzekły mnie Lublin oraz Tbilisi. Już będąc w Tbilisi 8 lat temu zwróciłem uwagę na malowniczną lokalizację stolicy Gruzji w dolinie rzeki Kura, fantastyczne wina oraz uśmiechniętych, pogodnych i bardzo gościnnych ludzi, ale tym razem miałem możliwość mniej spiesznego delektowania się urokami tego kraju. Tbilisi jest naprawdę urokliwym miastem. Z wysokości dwóch spośród wielu wzgórz otaczających miasto, przyjrzałem się też miejscowemu rynkowi nieruchomości.

1,5 milionów mieszkańców Tbilisi zajmuje sporego obszaru centralne stare miasto na zboczach gór zabudowane w większości 1-2 piętrowymi kamieniczkami które tworzą malownicze, przeważnie kwadratowe podwórza w stylu włoskim z zabudowanymi krużgankami ciągnącymi się wokół wszystkich ścian, z krętymi schodami, z praniem wywieszonym na sznurkach rozpozstartych między ścianami podwórza, z winogronem oplatającym mury.  Dalej od rzeki ciągną się reprezentacyjne aleje miasta z 4-5 piętrowymi kamienicami w stylu art nouveau z pięknymi, choć mocno zaniedbanymi klatkami schodowymi. Na obrzeżach miasta leżą osiedla bloków zbudowane w czasach sowieckich, też mocno nadszarpnięte zębem czasu. Między tym wszystkim gdzieniegdzie są nowoczesne apartamentowce. Tak więc rynek nieruchomości w Tbilisi jest ogromnie zróżnicowany, bo trzeba dodać, że o ile większość kamienic w włoskimi podwórzami jest ogromnie zniszczona (dziurawe dachy, powybijane szyby, drewniane sztomy powstrzymujące zawalenie się ścian, wspólne sanitariaty na korytarzach lub nawet na zewnątrz), o tyle całkiem spory kwartał starego Tbilisi został wyremontowany i odrestaurowany, a elegancko podświetlony wieczorem przypomina wręczj Monte Carlo.

A jak wyglądają ceny? Znalazłem gazetę ukazującą się 3 razy w tygodniu z ogłoszeniami mieszkaniowymi, a w tej gazecie dzięki pomocy przemiłych młodych Gruzinek poznanych w restauracji (alfabet języka gruzińskiego – choć już zacząłem go nieco rozgryzać – pozostaje dla mnie zupełnie nieczytelny), znalazłem 8 bitych stron ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkania. Całkiem spory obrót mieszkaniami jak na tak w sumie nieduże miasto.  Na moje szczęście w gazecie zastosowano bardzo logiczny i przejrzysty system ogłoszeń. Ogłoszenia drukowane są dzielnicami Tbilisi zaczynając od mieszkań jedno-pokojowych, dwu-, trzy – , itd.

Dla mieszkań jednopokojowych ceny w najsłabszych dzielnicach ksztłatują się w granicach USD 20 do 25 tysięcy. W najdroższych dzielnicach kupno mieszkania jednopokojowego to koszt rzędu USD 30 do 45 tysięcy. W centrum jest największe rozpięcie cen – obok bardzo drogich mieszkań w nowych lub nowo-wyremontowanych budynkach, można znaleźć mieszkania w przedziale USD 13-17 tysięcy, ale te zlokalizowane są właśnie w owych włoskich podwórzach. W Batumi – robiącym wrażenie nadmorskim kurorcie nad Morzem Czarnym – za taką kwotę można kupić mieszkanie w nowobudowanym apartamentowcu z widokiem na morze i długą, ciągnącą się ponad 7 kilometrów promenadę przy plaży.

Ciekawostką dotyczącą nieruchomości, a z drugiej strony poważnym problem gospodarczym Gruzji jest to, że – jak się dowiedziałem od znajomych konsultantów, którzy wracali do Polski tym samym samolotem – państwo gruzińskie, będące formalnie właścicielem domów i znajdujących się w nim mieszkań, w praktyce porzuciło zarządzanie mieszkaniami i budynkami. Po prostu nie jest to teraz priorytetem rządu. Lokatorzy państwowych mieszkań od lat nie płacą czynszów, w konsekwencji czego nie ma środków nie tylko na dalsze inwestycje, modernizacje czy choćby konserwację, ale nawet na zapewnienie podstawowych mediów. W tych budynkach nie działają windy, ani ogrzewanie. Zdarza się – jak mówił mi jeden z kierowców marszrutki (prywatnego busiku) – że w blokach zbudowanych 20-30 lat temu ludzie po schodach na 10 piętro (bo nie działają windy) muszą zimą wnosić drzewo na opał.  Problem gospodarczy polega też na tym, że ludzie przyzwyczajeni do mieszkania za darmo nie czują się zmuszeni do poszukania sobie pracy czy innego źródła dochodów i tkwią tak w coraz bardziej dewastujących się warunkach. Gdyby musieli – tak jak w innych krajach – płacić za mieszkanie około 1/3 swoich przychodów, zmuszeni byliby do większej aktywności gospodarczej. Trudno jest znaleźć dobre rozwiązanie tego problemu.

A co jest priorytetem rządu Gruzji? Sądząc po tym, co widać gołym okiem turysty, to oprócz bezpieczeństwa zewnętrznego (umacnianie relacji z USA – Gruzja otrzymuje ponad USD 1 mld  i jest już na 4-tym miejscu po Izraelu, Egipcie i Pakistanie jako najwięksi odbiorcy pomocy z USA oraz z UE, ale także z Turcją oraz z Iranem) rząd Gruzji postawił na (1) inwestycje w infrastrukturę transportową (nowoczesne lotnisko, bardzo dobre drogi, nawet daleko od Tbilisi), (2) odbiurokratyzowanie przepisów (w rankingu Banku Światowego Gruzja zajęła I-sze miejsce jako kraj, który w tym obszarze dokonał największego skoku w latach 2005-2010), (3) likwidację korupcji (np policjanci nie biorą łapówek od kierowców, a osiągnięto to podwyższając im pensje, a z drugiej strony wyrzucając dyscyplinarnie za korupcję, nawet małą; dodatkowo, symbolicznie, budynki komisariatów są całkiem przeszklone od podłogi do sufitu), (4) przyciąganie inwestorów zagranicznych wykorzystując argument bardzo wysokiego bezrobocia oraz niskich obecnie płac. Podoba mi się też wizja i rozmach rządzących. 2 przykłady: rząd Gruzji planuje wymienić w ciągu kilku lat całą flotę służbowych samochodów na auta z napędem elektrycznym. Koncern, który wygrałby przetarg, miałby też zbudować ogólnokrajową sieć stacji do ładowania tych samochodów, z których oczywiście będą mogli też korzystać „cywile”. Gruzja stałaby się pionierem w tej dziedzinie. Drugi przykład: rząd Gruzji złożył ofertę południowoafrykańskim Boerom: nasze rolnictwo podupadło, wy macie ogromny know-how, a jednocześnie boicie się o swoje bezpieczeństwo w RPA. Osiedlajcie się u nas, sprzedamy wam ziemię ze zniżką.

Jeśli powyższe działania się powiodą, to Gruzja wkrótce może w pełni rozkwitnąć, a ceny nieruchomości nieuchronnie pójdą tam w górę. Zachęcam tych z Was, którzy myślą o zbudowaniu wolności finansowej, a przy okazji jesteście otwarci na świat, abyście przyjrzeli się na poważnie Gruzji. Tam z dużym prawdopodobieństwem będziecie mogli osiągnąć fridomię szybciej niż w Polsce. A przy okazji może ona tam Wam też lepiej smakować, popijana w gronie przemiłych sąsiadów fantastycznymi gruzińskimi winami, na werandzie z widokiem na góry i podświetlone na ich zboczach X-wieczne kościoły gruzińskie, przy temperaturach powietrza wyższych niż w Polsce.

Eeeh…

Tagi: ,

Komentarze:

  1. marisha25 napisał(a):

    Dziękuję za artykuł o mojej Gruzji !:) ((jestem w połowie Gruzinką)). Panie Sławku, myślę, że obecnie perspektywy jeśli chodzi o rozwój gospodarczy a w szczególności dotyczący rynku nieruchomości jest bardzo obiecujący i jawi się być bardzo atrakcyjny. Ja z bardzo dużą rzetelnością śledzę wszelkie posunięcia rządu gruzińskiego a także wiadomości ekonomiczno-biznesowe. Dołączam dwa artykuły na potwierdzenie moich słów… i ewentualnie prosiłabym o Pańską fachową opinię:) Czy w Gruzji możliwy jest tak duży boom w sektorze budowlanym oraz takie skoki cen nieruchomości jakie miały miejsce i mają nadal na przykład w sąsiedniej Turcji czy Azerbejdżanie? Przyznam,że Pański artykuł o Turcji i „Yali” wbił mnie we fotel ze zdumienia… Szczególnie, wzrost wartości takiej nieruchomości ((z 2,5 mln USD do 15 mln)) w ciągu dekady… A Gruzja w porównaniu z Turcją ma bardzo liberalne podejście jeśli chodzi o handel nieruchomościami ((jest numerem 1 na świecie)),jeśli chodzi o pozwolenie na budowę to ma 3 miejsce))… a tutaj wklejam bardzo ciekawe artykuły na ten temat.http://edgp.gazetaprawna.pl/index.php?act=mprasa&sub=article&id=480902

    http://issuu.com/giorgikheladze/docs/_allshares.ge_cbw-66

    ((strona 7. bardzo interesująca wypowiedz Pana Irakli Kverghelize))..odnośnie zniesienia podatku VAT dla firm budujących hotele i budynki związane z sektorem turystycznym a także dla tych co zamierzają kupić jakieś pokoje pod wynajem i w nagrodę bardzo niski podatek… takie posunięcia rządu gruzińskiego są bardzo konkurencyjne w skali światowej. Pozdrawiam bardzo serdecznie!:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marisha, dzięki za odwiedzenie oraz ciepłe słowa. Niestety internet w hptelu w Addis Abebie gdzie teraz jestem jest na tyle słaby, że nie jestem w stanie otworzyć załączników. Nie czuję się też ekspertem od gruzińskiego rynku nieruchomości. Natomiast nie widzę powodów dla których ceny nieruchomości w Gruzji miałyby nie doganiać poziomów cen w Zachodniej Europie. Oczywiście w jakiejś dłuższej perspektywie czasowej.

      Z drugiej strony, zawsze odradzam inwestowanie na rynkach, których się nie zna. Ja na przykład jestem pół-Kenijczykiem i na inwestowaniu znam się całkiem nieźle. Mimo to, nie odważyłbym się zainwestować w Kenii:). W Polsce mieszka 38 milionów ludzi, ale takich, którzy naprawdę znają polski rynek nieruchomości jest mała garstka.

      Wg mnie, lepiej zarobić mniej, ale pewnie, niż mieć szansę na ogromny zarobek i … stracić z powodu nieznajomości rynku.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

25.02, niedziela – Bangkok, Tajlandia, godz 19:00, przy Esplanade Shopping Mall na schodach przy Mc Donald’s https://goo.gl/maps/SLNbZ9YQfMs Stacja metra Thailand Cultural Centre, tel do Przyjaciela +66 805973532

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-) Według raportu, najwyższe [...]

Najnowsze komentarze

  • dczekol: Do mnie przemawiał poprzedni sposób liczenia pustostanów czyli 1 miesiąc w roku
  • TX: Dziękuję. O to chodziło :)
  • Artur Kaźmierczak: TX, jest to kilkumiesięczna średnia krocząca dla danego miasta (np. Warszawa), dla danego typu...
  • Filip: Szkoda jest likwidowana z polisy OC sąsiada, a ja obawiam się regresu – uważam, że oszacowana kwota jest...
  • TX: To ja dołącze się z pytaniem. Jaka jest metodologia liczenia wartości pustostanów prezentowanych w ofertach?
  • Artur Kaźmierczak: Woju, wybacz, ale tak szczegółowe informacje postrzegamy jako tajemnicę handlową. Niemniej...
  • Woju: Artur, A czy byłaby możliwość opublikowania statustyk za 2017 i może Q1 2018 dotyczący pustostanów w Mzuri. Z...
  • Robert: Proszę o więcej informacji – szkoda jest likwidowana z Pana polisy OC? Czy z polisy ubezpieczenia...
  • Artur Kaźmierczak: Monte, przykro mi, że sugerujesz, że moja prognoza będzie nierzetelna. Daj mi proszę szansę...
  • tomnext: zagrożenie? żadne. z pojawienia się na rynku inwestorów instytucjonalnych mogą być jedynie plusy w postaci...
  • Filip: Dzień dobry Panie Robercie. Czy jeśli wypełniłem i podpisalem oświadczenie o zalaniu (PZU), w którym opisane...
  • monte: BiL, daj Arturowi dwa tygodnie a on napiszę dla Ciebie prognozę doludniania Łodzi, taką że się nie pozbierasz...
  • Artur Kaźmierczak: Powodzenia!
  • Konrad: Artur dzięki za odpowiedź. Lokal jest ustawny. Jak uda mi się go kupić i wyremontować to podzielę się...
  • Robert: https://czasopismo.legeartis.o rg/2018/04/kara-umowna-brak-pl atnosci-czynszu-najem.html „Czy w umowie...
  • Tomek: Cena 70 tyś sugeruje, że to pewnie jakieś pomieszczenie użytkowe, warto by więc upewnić się, czy lokal będzie...
  • Nieruchomosci: Im bardziej jestem precyzyjna, tym łatwiej znaleźć mi mieszkanie. Do takiego wiosku doszłam, najpierw...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za zgłoszenie oraz powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)
  • Mati: Hej Sławku, z radością przeczytałem, że do uczestnictwa w wyjeździe w 2021 roku nie trzeba być wolnym...
  • Artur Kaźmierczak: Konrad, Mzuri zarządza kilkoma mieszkankami tej wielkości i nie ma problemu ze znalezieniem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design