04

12.2010

Kredyt na zakup portfela mieszkań pod wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Praktyczne wskazówki, Wydarzenia, Zapowiedzi

ilość komentarzy: 8

Bank PKO BP przygotował specjalną ofertę kredytu przeznaczonego na zakup portfela mieszkań pod wynajem. Kredyt udzielany jest spółkom celowym, które zostają zakładane aby inwestować w nieruchomości pod wynajem. Spółka przedstawia biznes plan – jakie nieruchomości chce kupić, w jakiej cenie, ile wniesie wkładu własnego, ile będzie kosztowało przygotowanie mieszkań do najmu (remont, odświeżenie, doposażenie, itp), w jakiej wysokości potrzebuje dofinansowania oraz z czego będzie spłacać raty kredytowe – czyli jaki jest oczekiwany poziom cen najmu, jakie są zakładane okresy pustostanów, itd.

Na podstawie oceny realności tego biznes planu, spółka może otrzymać do PLN 2 milionów kredytu. Oprócz biznes planu, wymagany jest wkład własny w wysokości 20% wartości inwestycji. Zabezpieczeniem kredytu jest przede wszystkim wpis do hipoteki kupowanych nieruchomości. Bank wymaga też aby konto spółki celowej prowadzone było w oddziale Banku. Bank oferuje dość atrakcyjne marże oraz warunki kredytu, dostosowane do specyfiki działalności typu „buy-to-let”.

Z przeprowadzonych przez firmę Mzuri (www.mzuri.com.pl) symulacji wynika, że w zależności od typu portfela nieruchomości, przychody z najmu będą zbliżone do kosztów obsługi kredytu oraz kosztów zarządzania zakupionymi nieruchomościami. Cashflow będzie oscylował wokół zera, więc w zależności od wyników biznes planu, Bank może dodatkowo wymagać założenia lokaty bankowej,  która będzie rezerwowym źródłem spłaty kredytu. Natomiast uwzględniając odpisy amortyzacyjne, spółka będzie przynosiła straty, więc nie będzie powstawał obowiązek podatkowy.

Przez kilkanaście do dwudziestu kilku lat spółka nie będzie raczej przynosiła korzyści gotówkowych, natomiast po pewnym okresie właściciel(-e) spółki będą mogli, albo sprzedać część mieszkań, aby spłacić resztę długu, albo po spłaceniu całości długu przez najemców, cieszyć się wolną od zobowiązań kredytowych gotówką do … końca swoich dni.  Na tym polega wartość Fridomii.

Jeśli ktoś z Was chciałby usłyszeć coś więcej na ten temat, to zapraszamy na prezentację połączonych ofert Banku PKO BP oraz firmy Mzuri (która może zapewnić kompleksową obsługę zakupinoych pod wynajem nieruchomości).

Miejsce:   Bank PKO BP, Oddział 3 w Łodzi, Al Piłsudskiego 153

Termin:    wtorek, 7 grudnia 2010, godz 10:00 – 12:00

Oczywiście chętnie też odpowiemy w międzyczasie na szczegółowe pytania.

Tagi: , , , , ,

Komentarze:

  1. Piotr napisał(a):

    Panie Slawku, niestety nie bede mogl byc w Lodzi w wyznaczonym terminie, czy moglby Pan przyblizyc na jakiej zasadzie dziala taka spolka i jak od strony praktyczne wygladaloby korzystanie z takiego kredytu? Dziekuje, Piotrek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Piotrze,
      Odpowiadając na Pana pytania:
      Kredyt jest udzielany spółce celowej, której celem jest zakup nieruchomości pod wynajem i spłacanie zaciągniętego kredytu przychodami z wynajmu zakupionych nieruchomości. Jak będzie działała spółka zależy od przyjętych założeń biznesowych. Ale zakładając, że spółka powierzy zarządzanie swoim portfelem nabytych nieruchomośći profesjonalnej firmie zarządzającej (np http://www.mzuri.com.pl), a księgowość firmie rachunkowej, to operacyjna działalność spółki może być bardzo prosta.
      Spółka nikogo nie musi zatrudniać na etat. W bilansie spółki będą figurowały po stronie aktywów – zakupione nieruchomości oraz gotówka w banku, a po stronie pasywów – kredyt bankowy oraz kapitał założycielski. W rachunku wyników będą przede wszystkim po stronie przychodów – przychody z najmu, a po stronie kosztów – odsetki od kredytu, amortyzacja, koszty usług firmy zarządzającej oraz rachunkowej, a także koszty utrzymania mieszkań w okresach pustostanów.
      Kluczowym założeniem jest tutaj oczywiście założenie wyoutsource’owania usług zarządzania portfelem nabytych nieruchomości. Wiadomo, że obsługa mieszkań czy lokali użytkowych (m.in remonty, naprawy, konserwacje, ubezpieczenie, itp) a także najemców (ogłaszanie w internecie czy w gazetach, odbieranie telefonów od zainteresowanych najmem, pokazywanie mieszkań, selekcja najemców, podpisywanie umów najmu, rozliczanie płatności, reagowanie na zgłoszenia dotyczące awarii, itp, itd) mogą być bardzo absorbujące czasowo. Może się tym zająć wyspecjalizowana firma, a można to też robić samemu. Jednak przy relatywnie niedużej skali działania (powiedzmy, do 100 zakupionych jednostek – mieszkań czy lokali użytkowych) bardziej opłacalne jest powierzenie obsługi firmie zewnętrznej i to tylko jeśli wszystkie zakupione jednostki znajdują się w jednym mieście. Inaczej traci się efekt ekonomii skali.
      Nie jestem pewien czy do końca udało mi się odpowiedzieć na Pana pytania. Jeśli nie, to proszę o ich dalsze uszczegółowienie.

  2. Aga-ta napisał(a):

    Panie Slavku, myśleliśmy o podobnym rozwiązaniu – mamy konta w PKOBP i nasz opiekun przedstawiał podobną propozycję kredytu z biznesplanem na mieszkania pod wynajem (jest to opcja nie tylko dla firmy, ale takze dla indywidualnego klienta), jednakże gdy skorzystaliśmy z usług doradcy podatkowego, okazało się to już nie tak oczywiste i proste. Czy może Pan zarekomendować kancelarię doradztwa podatkowego, z którą można skonsultować wszystkie te aspekty kosztowo-przychodowe?
    Przyznam, że miałam nadzieję np na włożenie w koszty wyposażenia mieszkania, zastanawiałam sie jak odzyskać vat, ale wszystkie te moje pomysły spełzły na niczym… I oczywiscie kosztem są odsetki, ale juz nie spłata kapitału – kto zatem ten kapitał będzie spłacał? Udziałowcy?

    Żałuję, że w dniu jutrzejszym nie mogę być w Łodzi, ale mam nadzieję na spotkanie w Warszawie – może wspólnie stworzymy potencjał do rozwoju?

    Na jutro życzę powodzenia i samych dobrych decyzji :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pani Aga-to, dziękuję za gotowość do współpracy. Relacja ze spotkana we wpisie z 10 grudnia. Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pani Aga – to, jeszcze jedno. Jak najbardziej liczę na podobne spotkanie w Warszawie. Kancelarii, niestety, polecić nie mogę. Może ktoś z Fridomiaków będzie miał jakiś pomysł? Jeszcze raz serdecznie pozdrawiam.

  3. Piotr napisał(a):

    Panie Slawku,

    bylem w III oddziale PKO BP, aby dowiedziec sie czegos wiecej. Na poczatku powiedziano mi, ze musza sie zaznajomic z tym produktem – dzis juz go znali…
    Wszystko jet dosyc jasne i klarowne, oprocz jednej kwestii – oprocentowanie takiego kredytu dla spolki celowej wyniosloby okolo WIBOR 3M +5% lub 6%. Z tego wynika, iz taki kredyt bylby moze i „szybki”, ale drogi.
    Musze powiedziec, iz szczerze bylbym zainteresowany takim kredytem, ale nie z takim oprocentowaniem.
    Czy moglby Pan zamiescic jakies streszczenie spotkania z PKO BP w Lodzi?

    Dziekuje i pozdrawiam,
    Piotrek

  4. doktor napisał(a):

    Witam

    Czy mógłbym prosić szanownych Państwa o opisania na tym blogu Waszych doświadczeń z niesolidnym najemcami (nie płacą czynszu, nie chcą sie wyprowadzić, niszczą mieszkanie) oraz jak sobie z tym problemem poradziliście.
    pozdrawiam
    doktor

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Pośmiertni liderzy pasywnych przychodów

Niedawno zrobiłem wpis poświęcony Michael’owi  Jackson z okazji pierwszej rocznicy jego śmierci. Okazuje się, że według brytyjskiego dziennika „Daily Mail” (z dnia 28 czerwca br) pośmiertne przychody Michaela nie są wcale najwyższe w historii.  Oto pełen ranking: Kto Dataśmierci Wiek Przychody(mln GBP) Rocznie Ńajważniejsze źródła pasywnych przychodów Elvis Presley 1977 42 1000   Tantiemy za muzykę, sprzedaż płyt, wizyty w Graceland (GBP18 mln rocznie), reklamy (iMac Lipton’s, dezodoranty Sure, itd) John Lennon 1980 40 200   Podobizny na koszulkach, kubkach, itp; rekalmy (lody Ben&Jerry’s). Ciekawostka: za życia zarobił 100mln, po śmierci – 200 mln Michael [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...
  • ZPP: Tylko dla sprostowania – libertarianie są różni, ale zdecydowana większość nie odrzuca ideii rządu, tylko...
  • Tomek: Robert, mnie Twoje przykłady nie przekonują; moim zdaniem są krzywdzące dla Mzuri. Co do otworów w drzwiach...

Najnowsze wpisy

created by Water Design