04

12.2010

Kredyt na zakup portfela mieszkań pod wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Praktyczne wskazówki, Wydarzenia, Zapowiedzi

ilość komentarzy: 8

Bank PKO BP przygotował specjalną ofertę kredytu przeznaczonego na zakup portfela mieszkań pod wynajem. Kredyt udzielany jest spółkom celowym, które zostają zakładane aby inwestować w nieruchomości pod wynajem. Spółka przedstawia biznes plan – jakie nieruchomości chce kupić, w jakiej cenie, ile wniesie wkładu własnego, ile będzie kosztowało przygotowanie mieszkań do najmu (remont, odświeżenie, doposażenie, itp), w jakiej wysokości potrzebuje dofinansowania oraz z czego będzie spłacać raty kredytowe – czyli jaki jest oczekiwany poziom cen najmu, jakie są zakładane okresy pustostanów, itd.

Na podstawie oceny realności tego biznes planu, spółka może otrzymać do PLN 2 milionów kredytu. Oprócz biznes planu, wymagany jest wkład własny w wysokości 20% wartości inwestycji. Zabezpieczeniem kredytu jest przede wszystkim wpis do hipoteki kupowanych nieruchomości. Bank wymaga też aby konto spółki celowej prowadzone było w oddziale Banku. Bank oferuje dość atrakcyjne marże oraz warunki kredytu, dostosowane do specyfiki działalności typu „buy-to-let”.

Z przeprowadzonych przez firmę Mzuri (www.mzuri.com.pl) symulacji wynika, że w zależności od typu portfela nieruchomości, przychody z najmu będą zbliżone do kosztów obsługi kredytu oraz kosztów zarządzania zakupionymi nieruchomościami. Cashflow będzie oscylował wokół zera, więc w zależności od wyników biznes planu, Bank może dodatkowo wymagać założenia lokaty bankowej,  która będzie rezerwowym źródłem spłaty kredytu. Natomiast uwzględniając odpisy amortyzacyjne, spółka będzie przynosiła straty, więc nie będzie powstawał obowiązek podatkowy.

Przez kilkanaście do dwudziestu kilku lat spółka nie będzie raczej przynosiła korzyści gotówkowych, natomiast po pewnym okresie właściciel(-e) spółki będą mogli, albo sprzedać część mieszkań, aby spłacić resztę długu, albo po spłaceniu całości długu przez najemców, cieszyć się wolną od zobowiązań kredytowych gotówką do … końca swoich dni.  Na tym polega wartość Fridomii.

Jeśli ktoś z Was chciałby usłyszeć coś więcej na ten temat, to zapraszamy na prezentację połączonych ofert Banku PKO BP oraz firmy Mzuri (która może zapewnić kompleksową obsługę zakupinoych pod wynajem nieruchomości).

Miejsce:   Bank PKO BP, Oddział 3 w Łodzi, Al Piłsudskiego 153

Termin:    wtorek, 7 grudnia 2010, godz 10:00 – 12:00

Oczywiście chętnie też odpowiemy w międzyczasie na szczegółowe pytania.

Tagi: , , , , ,

Komentarze:

  1. Piotr napisał(a):

    Panie Slawku, niestety nie bede mogl byc w Lodzi w wyznaczonym terminie, czy moglby Pan przyblizyc na jakiej zasadzie dziala taka spolka i jak od strony praktyczne wygladaloby korzystanie z takiego kredytu? Dziekuje, Piotrek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Piotrze,
      Odpowiadając na Pana pytania:
      Kredyt jest udzielany spółce celowej, której celem jest zakup nieruchomości pod wynajem i spłacanie zaciągniętego kredytu przychodami z wynajmu zakupionych nieruchomości. Jak będzie działała spółka zależy od przyjętych założeń biznesowych. Ale zakładając, że spółka powierzy zarządzanie swoim portfelem nabytych nieruchomośći profesjonalnej firmie zarządzającej (np http://www.mzuri.com.pl), a księgowość firmie rachunkowej, to operacyjna działalność spółki może być bardzo prosta.
      Spółka nikogo nie musi zatrudniać na etat. W bilansie spółki będą figurowały po stronie aktywów – zakupione nieruchomości oraz gotówka w banku, a po stronie pasywów – kredyt bankowy oraz kapitał założycielski. W rachunku wyników będą przede wszystkim po stronie przychodów – przychody z najmu, a po stronie kosztów – odsetki od kredytu, amortyzacja, koszty usług firmy zarządzającej oraz rachunkowej, a także koszty utrzymania mieszkań w okresach pustostanów.
      Kluczowym założeniem jest tutaj oczywiście założenie wyoutsource’owania usług zarządzania portfelem nabytych nieruchomości. Wiadomo, że obsługa mieszkań czy lokali użytkowych (m.in remonty, naprawy, konserwacje, ubezpieczenie, itp) a także najemców (ogłaszanie w internecie czy w gazetach, odbieranie telefonów od zainteresowanych najmem, pokazywanie mieszkań, selekcja najemców, podpisywanie umów najmu, rozliczanie płatności, reagowanie na zgłoszenia dotyczące awarii, itp, itd) mogą być bardzo absorbujące czasowo. Może się tym zająć wyspecjalizowana firma, a można to też robić samemu. Jednak przy relatywnie niedużej skali działania (powiedzmy, do 100 zakupionych jednostek – mieszkań czy lokali użytkowych) bardziej opłacalne jest powierzenie obsługi firmie zewnętrznej i to tylko jeśli wszystkie zakupione jednostki znajdują się w jednym mieście. Inaczej traci się efekt ekonomii skali.
      Nie jestem pewien czy do końca udało mi się odpowiedzieć na Pana pytania. Jeśli nie, to proszę o ich dalsze uszczegółowienie.

  2. Aga-ta napisał(a):

    Panie Slavku, myśleliśmy o podobnym rozwiązaniu – mamy konta w PKOBP i nasz opiekun przedstawiał podobną propozycję kredytu z biznesplanem na mieszkania pod wynajem (jest to opcja nie tylko dla firmy, ale takze dla indywidualnego klienta), jednakże gdy skorzystaliśmy z usług doradcy podatkowego, okazało się to już nie tak oczywiste i proste. Czy może Pan zarekomendować kancelarię doradztwa podatkowego, z którą można skonsultować wszystkie te aspekty kosztowo-przychodowe?
    Przyznam, że miałam nadzieję np na włożenie w koszty wyposażenia mieszkania, zastanawiałam sie jak odzyskać vat, ale wszystkie te moje pomysły spełzły na niczym… I oczywiscie kosztem są odsetki, ale juz nie spłata kapitału – kto zatem ten kapitał będzie spłacał? Udziałowcy?

    Żałuję, że w dniu jutrzejszym nie mogę być w Łodzi, ale mam nadzieję na spotkanie w Warszawie – może wspólnie stworzymy potencjał do rozwoju?

    Na jutro życzę powodzenia i samych dobrych decyzji :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pani Aga-to, dziękuję za gotowość do współpracy. Relacja ze spotkana we wpisie z 10 grudnia. Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pani Aga – to, jeszcze jedno. Jak najbardziej liczę na podobne spotkanie w Warszawie. Kancelarii, niestety, polecić nie mogę. Może ktoś z Fridomiaków będzie miał jakiś pomysł? Jeszcze raz serdecznie pozdrawiam.

  3. Piotr napisał(a):

    Panie Slawku,

    bylem w III oddziale PKO BP, aby dowiedziec sie czegos wiecej. Na poczatku powiedziano mi, ze musza sie zaznajomic z tym produktem – dzis juz go znali…
    Wszystko jet dosyc jasne i klarowne, oprocz jednej kwestii – oprocentowanie takiego kredytu dla spolki celowej wyniosloby okolo WIBOR 3M +5% lub 6%. Z tego wynika, iz taki kredyt bylby moze i „szybki”, ale drogi.
    Musze powiedziec, iz szczerze bylbym zainteresowany takim kredytem, ale nie z takim oprocentowaniem.
    Czy moglby Pan zamiescic jakies streszczenie spotkania z PKO BP w Lodzi?

    Dziekuje i pozdrawiam,
    Piotrek

  4. doktor napisał(a):

    Witam

    Czy mógłbym prosić szanownych Państwa o opisania na tym blogu Waszych doświadczeń z niesolidnym najemcami (nie płacą czynszu, nie chcą sie wyprowadzić, niszczą mieszkanie) oraz jak sobie z tym problemem poradziliście.
    pozdrawiam
    doktor

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

„Der Spiegel” o polskim cudzie; „Parkiet” o niemieckim

Podaję za dzisiejszym Pulsem Biznesu, że szacowny niemiecki tygodnik Der Spiegel rozpływał się ostanio w komplementach pod adresem Polski. Wg Spiegla symbolem zmiany jaka dokonała się w Polsce na przestrzeni ostatnich 23 lat jest Stadion Narodowy, który stanął na ruinach poprzednika z czasów komunizmu, kóry to po upadku komunizmu stał się symbolem bezładnego kapitalizmu czasu transformacji. Teraz stał się twarzą nowoczesnej Polski. "Polacy są już mistrzami Europy" - napisał tygodnik - mistrzami Europy pod względem [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się do co do argumentów odnośnie przymusu ekonomicznego. Choć sam potem piszesz, że...
  • Sławek Muturi: Rafał, tak, też poznałem pewną Brytyjkę (sąsiadkę mojej kuzynki), która miała chyba 8 czy 9 dzieci i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka. Wystąpiłem tam w zastępstwie Artura Kaźmierczaka, który jest teraz na...
  • Sławek Muturi: http://www.rp.pl/Nieruchomosci -TV/170719400-Moda-na-nierucho mosci.html Ważne pytanie! Gdzie wąsy???
  • Konkret: W tym przypadku magicznym hasłem jest „Wolny Wybór”. Moim skromnym zdaniem (lub w nowomowie:...
  • Rafal Santoro: Twój artykuł świetnie pokazuje, że lepiej nie liczyć na państwową emeryturę. Niestety obecni emeryci...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci -TV/170719400-Moda-na-nierucho mosci.html Ważne pytanie! Gdzie wąsy???
  • Marek: Tutaj jest więcej informacji http://www.money.pl/gospodarka /wiadomosci/artykul/ryczalt...
  • Tomek: Moim zdaniem spółka z o.o. to trudna kwestia. Jeśli za sprawą amortyzacji nie będziesz wykazywał zysków...
  • Sławek Muturi: Catherine, muszę przyznać, że mnie nieco zaskoczyłaś. Uważasz, że kobiety są dyskryminowane, bo się je...
  • Catherine Sophie: Nie wspomniałeś o najważniejszym – miliony Polek i Polaków pędzą tą samą drogą, w dokładnie...
  • Aga-ta: Myślę, że to tradycja, zwyczaj trzyma nas przy świętowaniu w dniu ślubu, a nie rok – dziesięć lat...
  • recroot: To zadziała, ale „tylko” do 200 tys/rok.
  • recroot: Weronika, Dokładnie na ten sam pomysł wpadłem, ale aby nie angażować rodziny założę spółkę z o.o.
  • recroot: Staram się nie inwestować w to, czego nie rozumiem, czego nie czuję i w co nie wierzę. Czymś takim są...
  • Michał: Mieszkanie plus to nie problem. Problem w tym, że ten rząd jest nastawiony bardzo socjalistycznie a mało...
  • Michał: @Lukas: nic nie jest odporne na politykę…. niestety.
  • Michał: kogeneracja hahaha bardzo ciekawy temat ale bardzo skomplikowany. To się w ogóle opłaca w Polsce? Z tego co...
  • Michał: @Catherine Sophie: mamy dwa wybory albo odnawialne źródła energii albo śmierć planety. Fajnie, że tak...
  • Kuneg: Ciekawe spostrzeżenie, Sławku: więcej bogatych emerytów i biednych emerytek… To jest kara za posiadanie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design