06

01.2011

Kak razbogatiets na niedwiżimosti

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Napisali o ..., Nieruchomości, Nieruchomościach, Życie postkorporacyjne

ilość komentarzy: 7

Jednym z moich projektów na zakończony właśnie rok 2010 była nauka języka rosyjskiego. Wcześniej uczyłem się go przez dwa lata szkoły podstawowej 33 lata temu. Później wyjechałem z rodzicami do Kenii i tam już nie miałem możliwości kontynuacji nauki tego pięknego języka. Na pomysł kontynuowania nauki wpadłem 31 grudnia 2009 robiąc swoje … postanowienia noworoczne. Już w styczniu  pojechałem do St.Petersburga na swoje pierwsze zajęcia i to mimo tego, że miałem świadomość, że zastanę tam temperatury, w jakich jeszcze nigdy nie przyszło mi żyć. Bywało minus 35 st C, co, jak wiedzą moi znajomi, wiązało się z ogromnym heroizmem z mojej strony.

Potem byłem w St.Petersburgu jeszcze 6 czy 7 razy, za każdym razem (oprócz wyjazdu majowego, gdy rozleniwiła mnie wreszcie w miarę przyzwoita temperatura) intensywnie ucząc się tego pięknego języka. Oraz zwiedzając Ermitaż i inne dostoprimieczatjelnosti dawnej stolicy Rosji. We wrześniu pojechałem raz do Moskwy, ale muszę przyznać, że obecna stolica (no może poza Kremlem) nie umywa się do uroków Pietiera. Za to w Moskwie trafiłem na targi książki, a na targach na dwie książki o tematyce Fridomii. Obie autorstwa Roberta Nagaeva.

Autor jest profesorem, członkiem Rosyjskiej Akademii Nauk Ścisłych. Uczestniczył w reformie ziemskiej, a także w tworzeniu systemu katastralnego w latach 1991 – 2008. W relacji jednego z wydawców poznanych na targach, była to dla Profesora znakomita sposobność do tego, aby wstąpić na drogę budowania wolności finansowej poprzez nabywanie nieruchomości.

Dla mnie najważniejsze jednak było to, że wogóle byłem w stanie – aczkolwiek z pomocą słownika rosyjsko-polskiego, oraz dużej dozy kreatywnego domyślania się – przeczytać i zrozumieć główne myśli zawarte w książce. Przede wszystkim, na początku Profesor zawarł bardzo wiele definicji związanych z rynkiem nieruchomośći, co nie dziwi biorąc pod uwagę jego akademicki background oraz fakt, że wcześniej zasłynął z opracowania słownika nieruchomości, który liczy ponad 9.000 terminów oraz 1200 stron !!! Nie wiem czy aż tyle słówek w ogóle poznałem w języku rosyjskim i czy potrafiłbym ułożyć listę 9.000 terminów dotyczących nieruchomości w języku polskim. Czasami rzeczywiście miałem wrażenie, że dwa razy pisze to samo, tylko trochę innymi słowami, ale wynikało to pewnie z niewychwytywania przeze mnie wszystkich niuansów. W końcu Rosja to ogromny kraj. 

Prof Nagaev wprowadza pojęcia pasywnego dochodu, jako wpływów z innych źródeł niż praca. Stwierdza też, że zbyt duży dom z aktywa przeradza się w pasywo. Radzi aby lepiej wybudować mniejszy dom, a zaoszczędzone w ten sposób pieniądze przeznaczyć na inwestycję przynoszącą dochód. Jednak z częścią definicji się nie zgadzam: np w jego ujęciu „nieruchomość komercyjna” to każda, która przynosi dochody, podczas gdy dla mnie to po prostu nieruchomość inna niż mieszkaniowa. Ale może to są właśnie te niuanse, których nie udało mi się wychwycić.

Jest trochę historii. Zwykle historia mnie nie pasjonuje, ale z tego fragmentu trochę się dowiedziałem o tym, jak kiedyś ziemia należała do kościoła. Potem chłopi mogli otrzymać trochę ziemii według wielkości ich rodziny. Jeśli chcieli więcej, to mogli wziąć bardzo nisko oprocentowany kredyt z chrześcijańskiego banku. Ale tylko 20% chłopów spłacało kredyty, więc ziemia im przepadała. System dziedziczenia powodował fragmentaryzację, więc na przestrzeni wieków podejmowano różne próby scalania gruntów, aż przyszła rewolucja bolszewicka. Ciekawe było to, że „ziemia” miała różne nazwy w zależności m.in od tego, czy obok przebiegała droga lub rzeczka, czy stał na niej dom, itd.

Prof Nagaev opisuje też ciekawe przykłady, a właściwie przestrogi z życia współczesnego. Ojciec przepisał mieszkanie na córkę, a ta niewdzięcznica go wyrzuciła z domu. Inny zrobił jeszcze gorzej, bo zakupił mieszkanie na nazwisko kochanki. Młody chłopak otrzymał zawiadomienie o zaległych podatkach za garaż. Jaki garaż? – przecież nie mam żadnego garażu. Odmówił płacenia i stracił garaż, a potem się okazało, że to ojciec mu kupił garaż bez jego wiedzy. A przecież jeśli nie potrzebował garażu, mógł go sprzedać lub wynajmować. 

Pewną niespójnością wydawało mi się to, że autor – zgodnie ze swoimi deklaracjami – adresując swoją książkę do klasy średniej (czyli osób zarabiających między 16 a 25 tys dolarów rocznie, choć w StPetersburgu takie kwoty nie są osiągalne np dla doświadczonej księgowej), pisze w kilku miejscach o budowaniu centrów handlowych oraz o braniu kredytów hipotecznych na okres 5 lat. A może po prostu zbyt słabo poznałem rosyjskie realia. Ciekawostką natury makroekonomicznej jest stwierdzenie Profesora, że powinno się rocznie budować 1 m.kw. nowych mieszkań na każdego mieszkańca danego kraju, aby odbudować substancję oraz zapewnić poprawę warunków mieszkaniowych. I w Chinach rzeczywiście powstaje co roku 1,3 mld m.kw nowych mieszkań rocznie, zaś w Rosji powstaje 3,5 raza za mało nowych mieszkań.

Ogólnie rzecz biorąc niewiele nowego dowiedziałem się z lektury książki. Mimo, że przeczytałem książkę do samego końca, to nie udało mi się odkryć odpowiedzi na tytuł książki. Wierzę, że owa receptura gdzieś tam w książce została zawarta, tylko że nie udało mi się jej wyłowić. W moim wieku rok to chyba jednak za krótko na naukę obcego języka, nawet tak pięknego i podobnego do polskiego, jak język rosyjski. Niemniej ucieszyło mnie to, że:

  • temat Fridomii dotarł już do Rosji
  • byłem w stanie przeczytać ksiązkę biznesową po rosyjsku (wcześniej czytałem Przygody Deniska,  ale to przecież książka dla dzieci)
  • poznałem kilka nowych rosyjskich przysłów, jak np „nie byłoby szczastja, da niesczastje pomoglo”

Przez drugą książkę autorstwa Profesora – „Inwestiruj w niedwieżimost i bogatiej” – nie zdążyłem już w tym roku przebrnąć. A w bieżącym roku będę się już uczył innego języka. Jakiego? O tym w kolejnym wpisie…

Robert Nagaev, „Kak razbogatiets na niedwiżimosti”, Izdatielstwo Ekonomika, Moskwa, 2008

Tagi:

Komentarze:

  1. Aleksander napisał(a):

    Panie Sławku,

    Komentarz nie będzie związany treścią wpisu. Chciałem poruszyć kwestię inwestowania w nieruchomości w Łodzi. Już od jakiegoś czasu mam spory dylemat czy kupić kolejną nieruchomość w Łodzi czy w Warszawie. Gdzie inwestycja bardziej opłacalna, z uwagi na przychód z najmu i wzrost wartości nieruchomości. Dzisiejsza, krótka informacja na Onet, sprawiła że wątpliwości wróciły.

    http://wiadomosci.onet.pl/regionalne/warszawa/wielka-migracja-polakow-glowny-powod-zarobki,1,4098775,region-wiadomosc.html

    Zgadzam się, że wizja zmian w Łodzi (dotyczących inwestycji, głównie związanych z komunikacją jak nowy Dworzec Fabryczny, który w połączeniu z ukończeniem modernizacji odcinka Skierniewice-Warszawa umożliwi podróżowanie z Łodzi Fabrycznej do Warszawy Centralnej w około 70 minut – pomijam na razie plany naprawdę szybkiej kolei, bo to może się nie zdarzyć i za 20 lat) jest sporego formatu, ale wiemy dobrze, że w Polsce pomiędzy wizją, a realizacją jest jeszcze spora przepaść, której niekiedy nie udaje się pokonać, lub pokonuje się ją w czasie czterokrotnie dłuższym niż założenia.

    Skoro z czasem jeszcze bardziej zintensyfikuje się migracja ludności do Warszawy, a jej pozycja jako głównego ośrodka inwestycyjnego będzie się umacniać, może jednak lepiej zainwestować w nieruchomości w dobrych lokalizacjach w Warszawie.

    Kwestią rozstrzygającą będzie chyba horyzont inwestycyjny.

    Ciekawym przykładem jest Detroit, można je chyba bardziej porównać do tego co się stało się z Łodzią po jej rozkwicie w XIX w. i upadku przemysłu tekstylnego. Miejmy nadzieję, że przed Łodzią tylko lepsze czasy.

    http://www.time.com/time/photogallery/0,29307,1882089_1850973,00.html

    A tak z innej beczki, kiedy pracowałem w Deloitte, jak każdy z nas, otrzymałem Pana wiadomość pożegnalną, pamiętam że było sporo mądrych słów, choć nie ze wszystkimi się zgadzałem… ciekaw jestem czy nadal hołduje Pan zasadom dotyczącym lwów i gazeli ;)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Do Aleksandra:
      Drogi Aleksandrze, miło mi usłyszeć kilka słów od kolegi z dawnej firmy.
      Nie jestem ekspertem, ani rzecznikiem prasowym Łodzi. Podawałem Łódź bardziej jako przykład/inspirację dla tych, którzy mieszkają w Warszawie i myślą o inwestowaniu w drogiej stolicy, często wogóle rezygnując z podjęcia wysiłku rozeznania się w innych miastach. Jeden z naszych znajomych z Deloitte zaczął z powodzeniem inwestować w rodzinnym Radomiu.
      Osobiście od dawna inwestuję w Łodzi. Z kilku powodów: niedowartościowane nieruchomości, duży potencjał zapuszczonego gospodarczo dużego miasta; centralna lokalizacja na przecięciu autostrad, uczelnie wyższe, niskie płace oraz infrastruktura miejska powinny przyciągnąć inwestorów; mechanizmy konwergencji, zwłaszcza przy trosnącej mobilności społecznej. Szef dużej firmy IT z dużym centrum IT w Łodzi zauważył, że do tego centrum zaczynają przyjeżdzać do pracy ludzie z Warszawy; podobno nie jest to odosobniony przypadek i pociągi relacji Łódż – Warszawa nie są pełne tylko porankami, ale również wieczorami.
      Natomiast powtórzę: każdy musi podjąć decyzję inwestycyjną zgodnie z własnymi przewidywaniami, oceną perspektyw, sytuacją osobistą, itp

      Obiecuję tym Fridomiakom, którzy nie znają mojej opowieści o lwach i lampartach (jako przykładach zwierząt polujących w zgranej grupie vs w samotności), że przytoczę ją w którymś z kolejnych wpisów.

  2. Inwestor napisał(a):

    Panie Sławku,

    moja informacja nie jest związana z tekstem ale chciałem się Pana spytać, kiedy mogę oczekiwać odpowiedzi na kilkakrotnie wysłanego do Pana maila? W tamtym roku kupiłem Pana książkę i ją dokładnie przeczytałem. Po jej lekturze nasunęły mi się pewne pytania, które wysłałem do Pana na e-mail i nie otrzymałem odpowiedzi, mimo że otrzymałem potwierdzenie dostarczenia.

    Pozdrawiam
    Bartek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Do Inwestora
      Panie Bartku, staram się odpowiadać na wszystkie e-maile, choć nie odnoszę się do wszystkich komentarzy na blogu. Jeśli przydarzyło mi się nie odpowiedzieć – to przepraszam. Cieszę się, że wysłał już Pan powrórnie swoje pytanie, oczywiście wyślę odpowiedź. Pozdrawiam

  3. Inwestor napisał(a):

    Przesyłam pytania, które Panu zadałem mailowo kilka miesięcy temu:
    Po analizie Panów książki chciałbym poprosić o pomoc i wyjaśnienie następujących kwestii:
    1. Wskaźnik zmian cen na rynku nieruchomości – czy spotkaliście się Panowie z wskaźnikiem cen transakcyjnych? Wprawdzie GUS publikuje wskaźnik zmian cen ale jest on niestety nie do zastosowania. W jaki sposób Panowie analizujecie zmiany cen?
    2. Opisaliście Panowie tworzenie portfela nieruchomości z lewarem. Jestem po rozmowach z bankami i niestety w polskich realiach nie do końca można zbudować portfel z wykorzystaniem kredytu. Jeśli np. Kowalski posiada zdolność na np 200 tys. kredytu i kupi kawalerkę wykorzystując w tym celu 100 tys kredytu to nie jest w stanie w przyszłych latach kopiować tego procesu, ponieważ jego zdolność nie rośnie wraz ze wzrostem liczby nieruchomości w portfelu. Musiałby zwiększyć swoje dochody, co nie jest możliwe w krótkim okresie. Z Panów książki zrozumiałem natomiast, że posiadając np 100 tys zł mogę użyć ich jako wkład własny w celu kupna np. 3 kawalerek – tylko, że jeśli Kowalski ma zdolność kredytową na np. 200 tys zł to nie uzyska niestety większego kredytu. Może ewentualnie skonsolidować poprzedni kredyt z ewentualnie nowym aby kupić drugą nieruchomość ale to wszystko na co może liczyć.
    Dlatego zwracam się z pytaniem, czy ja źle zrozumiałem Panów ideę czy może jest inne rozwiązanie, które ja narazie nie widzę? Chodzi o sytuację, w której „blokuje” nas zdolność kredytowa.
    3. Piszecie Panowie o otwarciu działalności gospodarczej w celu inwestowania w nieruchomości. Po analizach i danych uzyskanych od mojego biegłego rewidenta, opłaca się w ten sposób inwestować tylko jeśli mam uzyskać spore korzyści podatkowe jak np: podatek liniowy a nie 32%. Z mojej analizy wynika, że sporym minusem działalności gospodarczej jest dużo wyższy koszt kredytu na zakup nieruchomości aniżeli dla osoby fizycznej – różnica sięga w niektórych bankach aż kilku punktów % pomiędzy kredytem hipotecznym dla osoby fizycznej (tańszy kredyt) a tej samej osoby ale na działalność gospodarczą.

    Pozdrawiam
    Bartek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Do Inwestora
      Panie Bartku, jeszcze raz przepraszam, ze nie udało mi się odpowiedzieć bezpośrednio na Pana pytania. W międzyczasie odpowiedziałem na nie w różnych miejscach bloga.

      1. Nie spotkałem się z takim wskaźnikiem. W zasadzie nie zajmuję się analizowaniem rynku, a raczej analizowaniem każdej odrębnej transakcji kupna mieszkania. Dlaczego tak robię – wspominałem już wielokrotnie na łamach Fridomii, także w wielu odpowiedziach na komentarze np odpowiedź w Księdze Gości z dnia 29 września 2010. A także wpis – moje credo- z dnia 12 marca 2010.
      2. Odnośnie lewarowania, proponuję Panu przejrzeć prezentację dla klientów Banku PKO BP z dnia 10 grudnia 2010, dokładna oferta banku znajduje się w komentarzu pod wpisem – została przytoczona na życzenie jednego z Fridomiaków.
      3. j.w.

      Jeśłi po przejrzeniu tych materiałów nadal będzie Pan miał pytania szczegółowe, to proszę je przekazać na łamach Fridomii. Jeśli nie ja, to być może ktoś z Fridomiaków będzie w stanie udzielić Panu odpowiedzi.

      • Inwestor napisał(a):

        Witam,

        dziękuję za informacje. Na stronie informacje o ofercie pojawiły się niedawno a pytanie zadałem wcześniej, jeszcze przed analizą strony i faktycznie jest to odpowiedź na moje pytanie. Dobrze, że taka oferta powstała bo inaczej na polskim rynku ta część propozycji inwestowania według Panów nie ma racji bytu. Wystarczy porównać bankowość inwestycyjną lub fundusze PE/VC w USA i Polsce.

        Pozdrawiam,
        Bartek

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Benzyna po 5 zł za litr! Mity, kłamstwa i zwykła głupota…

Cały ubiegły tydzień media były pełne alarmujących doniesień o tym, że ceny benzyny na stacjach nieuchronnie zbliżają się do granicy 5 zł za litr.  Rzeczywiście tankując zapłaciłem 4,80 zł za litr. Ale dokładnie po tyle samo kosztowały na stacji litrowe butelki coca-coli oraz tonicu. A przecież koszty dokonania odwiertów w szybach naftowych, czasami głeboko pod dnem oceanu, następnie przetransportowania jej setek kilometrów na ląd rurociągami czy też kosztownymi tankowcami, potem cały proces rafineryjny, wreszcie transport [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...
  • ZPP: Tylko dla sprostowania – libertarianie są różni, ale zdecydowana większość nie odrzuca ideii rządu, tylko...
  • Tomek: Robert, mnie Twoje przykłady nie przekonują; moim zdaniem są krzywdzące dla Mzuri. Co do otworów w drzwiach...

Najnowsze wpisy

created by Water Design