Zapowiada się bardzo ciekawy rok dla kupujących mieszkania na wynajem. W dużej mierze można mówić o roku, który wiele kwestii określi na dłuższy czas na rynku mieszkaniowym w Polsce i nie tylko. Rzeczy, które określą ceny w terminie 2-3 lat to wg. mnie:
Dalsze domykanie okna z kredytami walutowymi.
Nie jest tajemnicą ,że komisja nadzoru finansowego nie jest instytucją ,która sprzyja kredytom walutowym. Obecnie trwają prace nad kolejną rekomendacją ,która ograniczy drogę do kredytów walutowych. Proces ograniczania ilości kredytów w walutach w mojej opinii będzie postępował, czy to w skutek zwiększonych wahań kursów walut czy w skutek kolejnych regulacji Komisji Nadzoru Finansowego. Wiele osób będzie zmuszonych urealnić swoje marzenia o zakupach nieruchomości i kupować mniejsze mieszkania, przedstawiać wyższy wkład własny lub płacić wyższe raty. Opcją jest też np. wziąć kredyt wraz z rodzicami czy znajomymi. To dobra wiadomość bo oznacza to ,że rynek nieruchomości uodporni nieco na wahania kursów walutowych. Zablokowane zostaną złe praktyki „wciskania” przez „sprzedawców” nie do końca uświadomionym na ryzyko klientom kredytu walutowego w pakiecie z 30 letnim planem inwestycyjnym agresywnie inwestujące w akcje. Oznacza to ograniczenie dostępu do ryzyka dla kupujących nieruchomości ale i większe uodpornienie rynku na ewentualne kryzysy w przyszłości. Będzie więc nieco spokojniej.
Duże budżety banków przeznaczone na kredyty hipoteczne
Widać po ofertach ,że kurek z pieniędzmi dla kupujących nieruchomości w 2011 roku został w bankach odkręcony. Jest taniej niż w 2010 i 2009. Kredytów udziela się też szybciej bo w około 3 tygodnie. Mniejsza jest też ilość odmów udzielenia kredytu- osoby analizujące wnioski wyraźnie dostały polecenie ,żeby nie przesadzać z dokładnością, bo najważniejsza jest dobra sprzedaż. Rynek kredytów w walutach obcych nastawił się na Euro ale lwia część kredytów udzielana jest w Polskich złotówkach. Tak więc w tym roku nie będzie specjalnych problemów z udzieleniem kredytu hipotecznego dla osoby dysponującej zdolnością kredytową. Innymi słowy- nie ma strachu. można spokojnie szukać nieruchomości do kupienia pod wynajem.
Ograniczenie a potem zamknięcie programu Rodzina na Swoim.
Rada ministrów przyjęła projekt zmian w programie podtrzymującym wysokie ceny nieruchomości w wielu miejscach- Rodzina na Swoim. Obecnie musi on jeszcze przejść przez parlament i uzyskać podpis prezydenta, niemniej jednak nie spodziewam się tutaj perturbacji. Główne zmiany to ograniczenie wieku najstarszego kredytobiorcy do 35 lat, kredytowanie tylko rynku pierwotnego i obniżenie maksymalnej ceny m2 powierzchni nieruchomości o około 20%. Ta ostatnia informacja oznacza ,że max. cena m2 mieszkania objętego programem w Warszawie spadnie z 9.000 PLN na 7.000 PLN. A skoro tak to mieszkania w najlepszych lokalizacjach i najwyższych standardach nie będą dostępne w ramach tego programu, co osłabi popyt i otworzy drogę do spadków cen. W myśl nowelizacji program ma zakończyć się ostatecznie w 2012 roku. Nie zostanie również wprowadzony program dopłat dla tzw. singli. To wszystko są zmiany ,które sprawią ,że Rodzina Na Swoim straci na znaczeniu w najbliższym czasie. Główny czynnik ,który tamował obniżki cen najpierw zmaleje, aby później zupełnie zniknąć. Z dużą pewnością można powiedzieć ,że pojawi się nieco okazji na rynku najatrakcyjniejszych nieruchomości, w centrach miast, o wysokich standardach z których rozważny inwestor powinien korzystać. Te nieruchomości nie będą kupowane za bezcen, ale wartość ma swoją cenę. Pamiętajmy ,że najlepsze transakcje dokonują się po to by realizować zyski w długim terminie budując swoją wolność finansową.
Prawdopodobna zmiana kierunku ruchów stóp procentowych w strefie Euro, Polsce, Szwajcarii i ogólny wzrost ryzyka walutowego.
20 stycznia miała miejsce podwyżka stóp procentowych w Polsce, pierwsza od dłuższego czasu. Wielu ekonomistów wieszczy kolejne podwyżki. Na skutek rosnących cen surowców przemysłowych, metali szlachetnych, ropy oraz żywności wzrasta inflacja (rosną koszty transportu i produktów niezbędnych do stworzenia żywności i innych dóbr ) ,która dotąd wymuszała podwyższanie stóp procentowych przez RPP jak i inne banki centralne. Wielu analityków uważa ,że możemy spodziewać się podwyżek stóp procentowych w drugiej połowie roku 2011. Nas oczywiście interesuje przede wszystkim strefa Euro i Szwajcaria ponieważ te dwie waluty odpowiadają za lwią część kredytów udzielonych w walutach obcych w Polsce.
Dlaczego tak ważne są dla nas strefa Euro i Szwajcaria? W roku 2009 umocnienie się franków wobec złotówki o 1/3 zostało zbilansowane przez obniżenie stawki oprocentowań do minimalnego poziomu. Dlatego kredytobiorcy ,którzy mają kredyty w CHF, choć przestraszeni i poturbowani wyszli z tego starcia cało. Gdyby okazało się ,że oprocentowanie wzrośnie a kurs CHF/PLN pozostanie w okolicy 3 złotych wielu kredytobiorców mających kredyty w CHF z pewnością poczułoby się bardzo nerwowo. Wzrosłaby wtedy ilość nieterminowo spłacanych kredytów walutowych i przejęć nieruchomości przez banki co kazało uważnie monitorować rynek aukcji komorniczych w poszukiwaniu perełek wybudowanych w latach 2007-2008 do gotowych zakupienia i wynajmowania.
Co to wszystko oznacza dla naszej wolności finansowej?
Jeśli spojrzymy na powyższe dywagacje jako przyczynek do rozważań i dialogu myślę ,że będzie on sporą wartością dla tych ,którzy świadomie budują swoją wolność finansową. Oczywiście pamiętam ,że prognozowanie jest bardzo trudne, szczególnie jeśli chodzi o przyszłość. To co piszę, tyczy się czynników globalnych i wyłącznie makroekonomicznych. Należy pamiętać ,że nieruchomości są biznesem bardzo lokalnym, w związku z czym w różnych miejscach może to o czym piszę być bardziej lub mniej widoczne. Aby skutecznie działać lokalnie, warto widzieć szeroką, globalną perspektywę.
A jak to wygląda w Państwa lokalizacjach?
Bartosz Majewski
tel: 504 206 158
e-mail: bartosz.majewski@hipotekaplus.pl
www: www.hipotekaplus.pl
Twój Osobisty Doradca Na Telefon
6 Responses
Witam Pana
W mojej lokalizacji tj. miasto powiatowe 12.000 tyś mieszkańców w odległości 40 km od większego miasta byłego wojewódzkiego o ludności 205000 tyś
1) bardzo mała ilość mieszkań na licytacjach komorniczych ok. 2 max 3 rocznie
2) obecnie jeden deweloper budujący nowy budynek wielorodzinny z 27 lokalami, mieszkania powierzchnia od 50 metrów cena 3100 złotych + VAT stan deweloperski za cenę mieszkania w tym stanie można kupić mieszkanie 60 metrowe po kapitalnym remoncie dobrze wyposażone w bloku z lat. 90
3) bardzo mała ilość nowych (max 5 letnich) mieszkań w obrocie
4) bardzo mała ilość mieszkań wystawionych na przetarki max 3-4 rocznie (ceny atrakcyjne)
Podsumowując ktoś kto chce kupić swoje 1 lub 2 mieszkanie zazwyczaj wybiera mieszkanie w bloku niż u dewelopera kwestia ceny do powierzchni i wyposarzenia
U dewelopera mieszkania zakupiły zazwyczaj osoby starsze ktore sprzedały domy lub np dwa mniejsze mieszkania
Rynek poszukujuących najmu dosyć duży. Mają do wyboru kamienice i mieszkania w bloku. W kamienicach stan mieszkań tragiczny ceny stosunkowo wysokie jak za warunki. Za łączną kwotę czynsz do wspólnoty i czynsz dla właściciela lekko powyżej ceny za mieszkanie w kamienicy bardzo dużo chetnych do wynajmu. Oczywiście wtedy nie otrzymujemu takiego przypływu gotówki jak w kamienicach ale za to miej kłopotów na głowie, remontów całych obiektów, ogrzewania itp a mieszkania są chętniej wynajmowane.
Pozdrawiam Łukasz
Cóż, niestety moja rakcja na ten wpis jest bardzo negatywna.
1. Z założenia nie wierzę w rzetelność wypowiedzi osób, które nie potrafią się wysławiać/pisać po polsku (skoro autor nie opanował wiedzy z podstawówki odnośnie przecinków, nie ma co sądzić, że przyłożył się do kolejnych szczebli edukacji). To niestety zmora młodego pokolenia, nie spodzieałem się tego po “poważnym” analityku zaproszonym na ten blog…
2. Jak już na tym blogu wskazałem, uważam, że wzięcie kredytu w PLN jest obecnie znacznie bardziej opłacalne, niż w EUR, bo za kilka lat wszystkie kredyty “się przewalutują na EUR” więc głównym kosztem jest marża banku zapisana w umowie, niezmienna wobec waluty.
3. Ogólnie cała ta wypowiedź to bełkot. I nie chodzi mi o jakieś negatywne szydzenie itd… Takie pisanie, z którego nic nie wynika, jest słownikowo bełkotem, więc bełkotem to nazywam…
Cóż, moim zdaniem autor tego wpisu powinien się wypowiadać jak każdy inny dyskutant, moim zdaniem nic nie upoważnia autora, by mieć na tym blogu swoje konto… To uwaga do pana Sławka, by uważniej dobierał partnerów, bo jak sądzę, pan Bartosz był pierwszym handlarzem kredytów, jaki się zgłosił i pan Sławek naiwnie udostępnił mu “mikrofon”…
Szanowny Panie Mariuszu,
Dziękuję za szczerą krytykę pod moim adresem. Takie głosy są szczególnie cenne bo pozwalają spojrzeć na swoją działalność przez pryzmat innej osoby, która punktuje niedoskonałości a to pozwala zidentyfikować miejsca ,które wymagają poprawy. Przykro mi ,że nie udało mi się trafić w Pana oczekiwania.
Generalnie zgadzam się z Panem ,że przy zmianie waluty z PLN na Euro zyskaliby kredytobiorcy ,którzy wzięli kredyty w PLN ze względu na to ,że ta waluta ma niższą marżę. To jednak tylko jedna strona medalu. Druga jest taka ,że zyskają też kredytobiorcy w Euro (przestaną cierpieć na spreadzie walutowym) .Dodatkowo na dzień dzisiejszy nie spełniamy kryteriów zapisanych w traktacie z Maastricht i nie mamy nawet ustalonej realnej daty przystąpienia do Euro. Co więcej, rząd Donalda Tuska zwiększa deficyt (kryterium II), a na skutek polityki drukowania dolarów przez FED Bena Bernanke rynki surowcowe i żywnościowe idą w górę, co pociąga za sobą globalny wzrost inflacji (Kryterium I). Czyli nie tylko nie zbliżamy się do spełnienia kryteriów. My się oddalamy.
Kryteria te to:
• kryterium stabilności cen (inflacji)
• kryterium fiskalne (deficytu)
• kryterium kursu walutowego
• kryterium stóp procentowych
Trzech z nich nie spełniamy a czwarte (kursu walutowego) spełniać możemy zacząć po spełnieniu pierwszych trzech. Mechanizm ERM 2 trwa ponad 2 lata. Gdyby rząd Tuska postanowił ograniczyć radykalnie deficyt w 2012, tak ,żeby w ciągu 2 lat spełnić kryterium II i jakimś cudem udało się zatrzymać ogrom wydrukowanych przez FED dolarów to wchodzimy do ERM 2 w 2014 a do Euro w 2016 roku. A to jest optymistyczny scenariusz, który nie bierze pod uwagę bankructwa Hiszpanii, Włoch czy restrukturyzacji zadłużenia Grecji.
Wiem ,że kalkulujemy tutaj w długim terminie ale 5 lat to w bankowości i finansach okres ogromnie długi i trudno szacować na tej podstawie swoje decyzje.
Przez 5 lat szacunkowa różnica w koszcie między kredytem w Euro a PLN na kwotę 250.000 PLN wynosi 13981.2 PLN.
Ps. Panu również zdarzają się literówki, choćby w komentarzu na który odpowiadam. Nie zamierzam z tego powodu w żadnym stopniu podważać wartości merytorycznej Pana głosu.
Ps. 2 Życzę Panu powodzenia w inwestycji. Bardzo inspirujące przedsięwzięcie.
Pozdrawiam Serdecznie.
Sądzę, że ludzi irytuje stawianie przecinka w złym miejscu. Zamiast pisać
“Przykro mi ,że nie udało”
lepiej jest:
“Przykro mi, że nie udało”
Pozdrawiam.
No ja prognozuje spadki i to długofalowe, mimo ze mamy z partnerem gotowke na mieszkanie to czekamy, mieszkamy za granica wiec widze naocznie te spadki nieruchomosciowych cen, mimo ze tutaj ludzi na nie stac, co innego jest w Polsce, ludzi nie stac, a jednak biora kredyty na 30lat, i to za takie mieszkania ktore w europie sie opuszcza , czy wyburza. Oczywiscie banki to nakrecaja, mowiac wlasne M, co mija sie z prawda, a raczej to wynajmowanie od banku przez 30lat, bo wlasne bedzie dopiero po spłacie.
Co do RnS to widze ozywienie na rynku, niekotrzy brali szybki slub azeby tylko zdazyc wiec ciekawi mnie o ile spadna ceny :) Teraz to w Niemczech , Irlandii taniej juz mozna kupic mieszkanie, tak sobie myslalam o niemczech zachodnich, moglabym mieszkac juz w domku z ogrodem :) a nie w blokowisku jakich pelno w Polsce w tej samej cenie, no coz, brak swiadomosci Polakow + napedzanie cen przez deweloperow i banki skutkuje niestety….
Witam Panią,
ma Pani rację !!! Średnie wynagrodzenie w POlsce w relacje do średniej ceny m.kw jest jedne z większych – wychodzi na to, że Polacy to milionerzy skoro stać nas na takie mieszkania ;-)
Ceny m. kw wedlug GUSU już w IV kwartale spadły, czekam jeszcze na odczyt cen transakcyjnych w większych miastach.
Giełda spadła 70% po ostatniej hossie a rynek nieruchomości o około 10-15% pomimo, że jest mniej płynny.
Poczekajmy cierpliwie!
Pozdrawiam