13

06.2011

Co zrobić z „okazją rynkową”, której nie możesz zakupić z braku gotówki?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Nieruchomości, Różne

ilość komentarzy: 15

W odpowiedzi na zapytanie Maxa z dnia 7 czerwca w Księdze Gości:

Panie Max-ie, gratuluję postępów w budowaniu swojej wolności finansowej i skuteczności w znajdowaniu okazji rynkowych. Systematyczności w monitorowaniu rynku zwykle popłaca.

Prawdziwe okazje rynkowe mają to do siebie, że bardzo szybko znikają z rynku, bo przecież inni kupujący (inwestorzy czy konsumenci) też widzą, że mieszkanie jest oferowane za cenę poniżej średniej wartości rynkowej. Trzeba zwykle szybko działać, czyli – po sprawdzeniu prawidłowości dokumentów poświadczających własność oraz stanu technicznego mieszkania – podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną i wpłacić mu kwotę 10% zadatku.

W zależności od potrzeb gotówkowych sprzedającego (niestety często „okazja” wynika z tego, że sprzedający woli dostać mniejszą kwotę gotówki szybko, niż czekać ze sprzedażą, aby uzyskać pełną wartość rynkową swojego mieszkania), możesz postarać się uzgodnić z nim jak najodleglejszy czasowo termin końcowej umowy kupna w formie aktu notarialnego, tak abyś w tym czasie zdążył znaleźć kupca gotowego do zakupu mieszkania za wyższą kwotę. Jeśli się to uda, to wtedy zamiast Ciebie, do aktu notarialnego przystąpi znaleziony przez Ciebie inwestor i on kupi tę „okazję rynkową” za cenę uzgodnioną ze sprzedającym mieszkanie, a Tobie zapłaci różnicę w cenie, którą z nim uzgodniłeś (najlepiej przed samym aktem notarialnym).

Z drugiej strony, jeśli nie udałoby Ci się znaleźć inwestora gotowego zapłacić wyższą cenę w wymaganym umową przedwstępną terminie, to albo sam kupisz to mieszkanie, albo przepadnie Ci kwota zadatku, który dałeś sprzedającemu. Rozwiązaniem mogłoby być nie przekazanie żadnego zadatku, ale po pierwsze sprzedający może wtedy bezkarnie sprzedać w tzw międzyczasie mieszkanie komuś kto szybciej się zdecyduje lub więcej pieniędzy mu zaoferuje, a po drugie, byłoby to nieucziwe działanie wobec sprzedającego (on pilnie potrzebuje pieniędzy, a Ty chcąc zarobić na tej okazji zwodzisz go). Oczywiście zakupienie takiego mieszkania przez Ciebie to żadna strata (w końcu znalazłeś doskonałą okazję rynkową), ale na to oczywiście musisz być przygotowany gotówkowo (lub kredytowo).

Czy istnieją jakieś inne magiczne sposoby prezentowane w książkach (najczęściej amerykańskich) na zarobienie na odsprzedaży praw do zakupu okazji? Nie wiem, ale liczę na to, że może ktoś z Fridomiaków uzupełni w tym aspekcie naszą wiedzę i podzieli się swoimi doświadczeniami…

W podobnym temacie od około tygodnia prowadzę korespondencję mailową z Fridomiakiem, który jest na początku drogi i na razie ma więcej wolnego czasu niż gotówki czy zdolności kredytowej na zakup swojego pierwszego mieszkania. Podobnie jak Ty, Max-ie, systematycznie przegląda oferty rynkowe (dla nabrania doświadczenia rynkowego) i czasami natrafia na okazje rynkowe. Rozmawiamy o tym czy dałoby się stworzyć na Fridomii coś w rodzaju giełdy okazji rynkowych, gdzie „poszukiwacze” okazji wystawialiby swoje znaleziska, a inwestorzy dokonując zakupu, odpalaliby im „znaleźne”. Najbardziej aktywni i skuteczni poszukiwacze mogliby kumulując kwoty znaleźnego, gromadzić wkłady własne czy kapitał na zakup własnych „okazji rynkowych”, a przy okazji mieliby szansę nabrać sporo doświadczenia rynkowego.

Pomysł wydaje mi się godny wprowadzenia w życie, natomiast nie mam jasności jak zabezpieczyć „poszukiwaczy” przed nieuczciwością niektórych „inwestorów” chcących wywinąć się od kwoty „znaleźnego”.  Jednym ze sposobów ograniczenia ryzyka mogłoby być ustalenie „znaleźnego” na jakimś niskim, symbolicznym poziomie, np PLN 500. Tak niska kwota może nie warta byłaby obchodzenia przez inwestorów i w ten sposób szkodzenia swojej reputacji. Drugie potencjalne zabezpieczenie to takie, że „inwestorzy” jak i „poszukiwacze” musieliby się wcześniej zarejestrować z podaniem swoich danych. Drugim problemem to to, aby giełda okazji rynkowych była rzeczywiście pełna prawdziwych „okazji”, a nie zaśmiecana wszelkimi ofertami rynkowymi niespełniającymi kryterium 20-30 czy więcej % poniżej wartości rynkowej. Bo inaczej, to powstałby kolejny portal nieruchomości, których wiele przecież w internecie. W omawianej giełdzie chodzi nie o ilość ofert, tylko o ich jakość; nie o dużą popularność giełdy, tylko o jej ekskluzywność.

Nadal nie opracowaliśmy ostatecznych zasad działania takiej „giełdy okazji rynkowych”, więc jeśli macie jakieś pomysły jak moglibyśmy wspomóc „poszukiwaczy” okazji w budowaniu swoich kapitałów, to będziemy wdzięczni za podpowiedzi. Z drugiej strony, jeśli ktoś z Was ma wiedzę techniczną jak taką „giełdę” uruchomić i chciałby taką działalność poprowadzić widząc w tym dobry biznes dla siebie, to deklaruję pomoc w jej propagowaniu na łamach Fridomii.

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Moim zdaniem wystarczającym zabezpieczeniem przed wszystkimi wskazanymi tu elementami niewywiąania się z umowy jest podpisanie przez Szukacza ze sprzedającym umowy przedwstępnej. Owszem, wymaga to od niego posiadania 5-10% wartości mieszkania, ale tym samym gwarantuje, że Szukacze reprezentują jakieś, przynajmniej minimalne zaangażowanie i doświadczenie (bo niedoświadzony nie będzie tak ryzykował). Zabezpiecza to też przed zamieszczaniem ogłoszeń, jakie okazją nie są – bo w takiej sytuacji Szukacz nie znajdzie po prostu kupca. I oczywiście zabezpiecza to Szukacza przed nieuczciwością Kupującego, bo ten będzie mógł zawrzeć umowę ze Sprzedającym tylko po spłaceniu Szukacza (oddania mu zadatku i zapłaceniu cesji).

    Technicznie można to zrobić prosto rejestrując Szukaczy jako dyskutantów w zamkniętej części forum – tylko osoby zarejestrowane mogą się wypowiadać, więc Szukacz nieuczciwy po jednej wpadce moze stracić możliwość dodawania ogłoszeń. Kupujący nie muszą mieć możliwości pisania (Szukacze podają do siebie kontakt), więc nie muszą się rejestrować.

  2. Mariusz napisał(a):

    Aha, jednak Kupujący też powinni być rejestrowani i przydzielani do grup np. wg deklarowanych miast. Pozwoliłoby to Szukaczom ocenić, czy opłaca im się szukać w danym mieście okazji (Kupujący mogliby opisać, jakie nieruchomości ich interesują). Dzięki rejestracji mogliby też dyskutować i oceniać atrakcyjnosć kolejnych ofert, dając tym samym informację zwrotną Szukaczom. Rejestracja Kupujących pozwoliłaby też pobierać od nich opłaty z których finansowana byłaby obsługa systemu (sądzę, że kilkadziesiąt zł miesięcznie), a opłaty te byłyby też pewną gwarancją wskazującą, że Kupujący poważnie traktuje swoje uczestnictwo. Jakby znalazł mieszkanie, mógłby się wyrejestrować/zawiesić konto i opłaty.

    Być może nawet lepiej by także Szukacze płacili abonament – byłby on np. zwracany, jeśli w danym miesiącu wstawiłoby się ogłoszenie – dzięki temu odpadliby Szukacze niepoważni lub nieaktywni, a i Kupujący mogliby dodawać znane sobie okazje pomagając innym kupującym i jednocześnie zwracając sobie abonament.

  3. kaerzet napisał(a):

    Witam!

    Tak sobie pomyślałem.. Może by tak jakaś opcja, która zezwalała by na obejrzenia dokładnych danych mieszkania (np. adresu, kontaktu) przez inwestora, dopiero po wpłacie na konto i zgodą, osoby, która mieszkanie znalazła?
    Jeśli przyjąć, że na stronie była by baza danych zawierająca numer konta bankowego osoby, która znalazła mieszkanie, inwestor również był by kryty. Wystarczy odpowiednia wzmianka w regulaminie, że w razie nie udostępnienia danych za które inwestor zapłacił, dane tej osoby są ujawniane inwestorowi, który kieruje sprawę do sądu. Myślę, że to skutecznie odstraszyło by oszustów.

    Ciekawy jestem jak Wy to widzicie?

    Pozdrawiam!

    Mateusz

  4. Diana Hołod napisał(a):

    Panie sławku, pozdrowienia z Trójmiasta.
    Niestety nie mamzupełnie pomysłu jak taka giełdę technicznie rozkręcić, ale byłoby to miejsce wymarzone! Ja na razie nie dyzponuję kapitałem na zakup kolejnego mieszkania, a hobbystycznie przeglądam ogłoszenia i aż mnie skręca, kiedy znajduję super okazje. Bardzo chcialabym miec miejsce w którym można sie nimi podzielić, dodając zresztą w pakiecie sugestie co do wystroju czy podstawowego remontu. Jeśli ktoś z Inwestorów byl by zainteresowany współpracą to proszę o kontakt (na życzenie podam maila).

  5. Diana Hołod napisał(a):

    Przepraszam za małą literę, kliknęłam zez czytania.

  6. adr napisał(a):

    Wg mnie to wymyślanie koła na nowo, a tym kołem jest pośrednik w handlu nieruchomościami (tutaj Szukacz). Jak rozumiem zarzut wobec pośredników jest taki, że nie szuka okazji a próbuje wcisnąć byle, byle zarobić prowizję. Ale coś mi się zdaje, że dla prowizji Szukacze też tej pokusie nie ulegną.

    Pomysł fajny ale w powodzenie (na większą skalą) nie wierzę,
    Pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Rzeczywiście są to poważne bariery we wdrożeniu tego pomysłu w życie. Ja też podzieliłem się podobnymi wątpliwościami wcześniej.
      Może kiedyś w przyszłości?
      Pozdrawiam !

  7. Jacek napisał(a):

    Pomysł teoretycznie jest ciekawy, natomiast podstawą do zawierania takich transakcji jest zaufanie, pomiędzy Szukaczem, a Kupującym. I o to w tym wszystkim będzie najtrudniej.
    Dlatego zgadzam się z pierwszą częścią wypowiedzi ADR, że najlepszym szukaczem teoretycznie powinien być pośrednik obrotu nieruchomościami. Obiegowe opinie o tym zawodzie są inne, natomiast są pośrednicy, którzy posiadają wiedzę i umiejętności aby takie okazje znaleźć. Wtedy też reprezentują tylko jedną stronę transakcji, czyli kupującego, gdyż nieetyczne i praktycznie niemożliwe jest reprezentowanie obu stron. Kupno tzw. okazji rynkowej, zawiera w sobie element związany z ceną transakcyjną poniżej tzw. średniej ceny transakcyjnej, czyli praktycznie trzeba znaleźć osobę, która musi szybko sprzedać nieruchomość i akceptuje niższą cenę transakcyjną. Wiąże się to również z tym, że kupujący powinien mieć szybko dostępny kapitał na realizację inwestycji.
    Co do giełdy okazji, to podstawowe pytanie jest: „czy ktoś kogoś nie chce zrobić w coś”. Moje doświadczenie jak na razie wskazuje na to, że wiele ofert przedstawionych jako okazje, wcale nimi nie są i są tylko próbą pozbycia się tzw. „kukułczego jaja”.

  8. Robert napisał(a):

    Opisany pomysł bardzo łatwo zrealizować.
    Osoby które brały udział w szkoleniu Michała Koniecznego „( MK-ESTATE ) wiedzą jak to zrobić. Gdyby potrzebna byłą pomoc – służę.

  9. Wacek napisał(a):

    Okazje z Krakowa i okolic
    Proponuję zacząć od małych kroków. Zanim stworzy się giełdę to może ruszyć ze sklepikiem. Mam na myśli współprace bezpośrednią Fridomiaków.
    Mieszkam w okolicy Krakowa. Zamierzam kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych na wynajem.
    Getin Bank wycenił moją zdolność na ponad 250 tyś. Mam do sprzedania działkę poza Krakowem. Jeśli ta kwestia dojdzie do skutku to będę miał wkład własny. Chętnie nawiążę współpracę z osobą która potrafi znaleźć okazyjną nieruchomość w Krakowie lub okolicy. Szczegóły do ustalenia.
    Kontakt z innym Fridomiakiem z okolicy byłby z pewnością cenny. Jestem zwolennikiem pracy zespołowej !!. Jestem przekonany, że gdyby taka współpraca zakończyła się sukcesem ( w Krakowie czy w innym mieście) to dla osoby która znalazła okazję mogłaby stać się przepustką do współpracy z innymi inwestorami .

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wacku, proponuję wykorzystać do tego Forum Fridomii oddział Kraków. Albo może – wzorem Gdańska i ostatnio Warszawy – na kolejnym spotkaniu Fridomiaków stworzyć listę mailingową małopolskich Fridomiaków. Tak czy inaczej, popieram ideę współpracy, wymiany doświadczeń, wzajemne uzupełnianie umiejętności, itp. Powodzenia !

      • Wacek napisał(a):

        Dziękuję za pozytywną opinię.
        Będę na spotkaniu w Krakowie. Bardzo chętnie zaangażuję się w stworzenie i funkcjonowanie lokalnej grupy wsparcia, wymiany doświadczeń, pomocnych choć niekoniecznie tanich publikacji.
        Do zobaczenia na spotkaniu !

  10. Paweł Stachyra napisał(a):

    Witam,

    Też mam takie spostrzeżenie: przeglądam ogłoszenia w internecie mieszkań w mojej okolicy w Warszawie i trafiają się czasami okazje naprawdę po atrakcyjnych cenach. Napisane jest „szybko”, „pilnie” (jak na razie wiele od agencji). Uważam, że to byłoby bardzo atrakcyjne rozwiązanie: ktoś podpisuje umowę przedwstępną/ znajduje inwestora i razem wykupują mieszkanie.
    Właśnie, a czy jest taka opcja, że 2 osoby: „szukacz” oraz „inwestor” podpisali umowę kupna i obydwaj byli właścicielami mieszkania? Czy to jednak zbytnie zamieszanie?
    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Pawle, moim zdaniem wspólna własność nieruchomości przez dwie osoby jest dość problematyczna. Ale nie jest niemożliwa. Mamy nadzieję, że jednym z efektów powstania Stowarzyszenia Mieszkanicznik będzie wypączkowanie wielu Klubów Inwestycyjnych. Tutaj osoby, które się dobrze nie znają, ale które mają wspólny cel i trochę wzajemnego zaufania wynikającego ze znajomości zawiązanej na łamach Stowarzyszenia, będą zakładały spółki celowe do inwestowania w większe deale, których w pojedynkę żadna z osób nie byłaby w stanie udźwignąć.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy pieniądze dają szczęście? – studium przypadku mieszkańców Richistanu

Byłem już w kilkunastu stanach USA - m.in w Nowym Jorku, New Jersey, Massachussets, Connecticut, Illinois, Kalifornii, Newadzie, Arizonie, Nowym Meksyku, Utah, Colorado, na Florydzie, w Luizjanie, Mississippi, Alabamie, Tennessee, Teksasie, Waszyngotnie, Oregonie, Północnej Karolinie czy na Hawajach. Moi bliscy znajomi doskonale wiedzą, że moimi ulubionymi stanami są jednak ... Uzbekistan, Kazachstan, Kirgistan, Turkmenistan, Tadźykistan, Pakistan czy nawet Afganistan.  Gdybym dzisiaj był zmuszony wybrać czy wolę mieszkać w Missouri, w Kalifornii czy w Uzbekistanie zdecydowanie [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomek: Recroot, dzięki za dlugie wyjaśnienie w sprawie zastosowania spółki z o.o. Mimo, iż sam stosuję w biznesie...
  • recroot: Prowadzę obecnie DG. Jeśli założę sp z o.o., to spółka zacznie zarabiać, a ja będę otrzymywał powiedzmy...
  • recroot: Podpisuję się pod tym rękoma i nogami. Straciłem mnóstwo pieniędzy w funduszach, następnie straty odrabiałem...
  • Kuneg: Namawia Mojsze Icka na nowy biznes zachwalając możliwość szybkiego wzbogacenia się. – Icek, a nie...
  • Kuneg: Sławku, dyskryminacja kobiet jest tak mocno wryta w mentalność, że już nawet kobiety tego nie zauważają i...
  • Piotr: Zgodzę się, że nieruchomości są dobre tylko, jak wie co się robi, jednak większość ludzi skoro ma gotówkę na...
  • Konkret: @Sławek Co do książek to oczywiście znacznie więcej ukrywa / ukrywało się kobiet pod męskimi pseudonimami....
  • Sławek Muturi: Dziękuję Wam wszystkim za kolejne partie (tym razem już wakacyjnych) pocztówek, które mi przysyłacie....
  • Sławek Muturi: Konkret, @ „pozostawić równą ilość książek z każdej epoki dla autorów obu płci a resztę...
  • Sławek Muturi: Przemek, dzięki za ciekawy głos w dyskusji:-)
  • Przemek: Ciekawy głos w sprawie: http://www.wysokieobcasy.pl/wy sokie-obcasy/1,100865,18828...
  • Przemek: Jeżeli twierdzisz że statystyką można dowieść wszystko to znaczy że… warto porządnie przyswoić tą...
  • Sławek Muturi: Konkret, podobnie jak Ty, nie jestem językoznawcą, ale wydaje mi się, że mieszasz tu dwie rzeczy....
  • Konkret: @Sławek Co do języka to gorzej wypadają języki zachodnie gdyż np we francuskim na określenie mężczyzny oraz...
  • Sławek Muturi: Szymon, nie, nie próbowałem i nie mam nawet danych by to robić. Padło wiele argumentów przekonujących...
  • Sławek Muturi: Bartek, jeśli do mnie kierujesz to pytanie, to nie potrafię Ci na nie odpowiedzieć. Nie wiem czy nawet...
  • Rafal Santoro: Przerąbane mają kobiety z tym, że po zajściu w ciążę są często odstawiane na półkę. W mojej byłej...
  • Szymon: No ale właśnie parytet jest rozwiązaniem dyskryminującym i potwierdzającym (nieprawdziwą) tezę że kobiety są...
  • Bartek: A dlaczego do tylko takiej kwoty?
  • Sławek Muturi: I jeszcze info z dzisiejszej „Rz”: Wg raportu Global Retirement Index 2017 firmy...

Najnowsze wpisy

created by Water Design