30

06.2011

Fridomia co miesiąc w „Gazecie Dom”. W czerwcu: Jak zarabiać na wynajmie?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 7

Kontrolowanie kosztów utrzymania mieszkania i systematyczne zwiększanie przychodów z najmu to dwa filary zarządzania, które pozwolą Ci utrzymywać odpowiedni poziom zysku.

Artykuł mojego autorstwa ukazał się jak co miesiąc we wczorajszej Gazecie Dom. W oczekiwaniu na wersję elektroniczną artykułu zamieszczam wersję przesłaną do redakcji.

Jak zarabiać na wynajmie? 

Kupujesz mieszkania na wynajem po to, aby budować swoją wolność finansową. Możesz doskonale wynająć mieszkanie (np umowa z renomowaną firmą na 3 lata po wysokiej stawce), ale bez właściwej uwagi skierowanej na to ile i dlaczego wydajesz, okaże się, że po spłaceniu raty kredytu niewiele Ci pozostaje. A miało być tak różowo. Kontrolowanie kosztów utrzymania lokalu i zwiększanie przychodów z najmu to dwa filary zarządzania, które pomogą ci utrzymywać odpowiedni poziom zysków z najmu.

 Kontrolowanie kosztów utrzymania lokalu

 W umowie najmu wyraźnie zapisz i w momencie jej podpisywania otwarcie podkreśl, że wszelkie koszty bieżącej eksploatacji i zużycia mieszkania (pomalowanie ścian, odnowienie podłóg, pranie wykładzin, itp.) i jego wyposażenia (naprawy sprzętu, wymiana żarówek, itp.) ponosi najemca. Inaczej istnieje ryzyko, że to Ty będziesz je ponosiła, mimo że z mieszkania przecież nie korzystasz i nie masz bezpośredniego wpływu na sposób jego użytkowania.

 Dodatkowo, w momencie przekazywania twojego mieszkania najemcy powinnaś sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, opisujący jego stan techniczny tak, aby przy odbiorze pod koniec najmu nie powstały wątpliwości, czy ewentualne uszkodzenia zostały spowodowane przez obecnego najemcę, czy winę ponosi jego poprzednik. Zrób ewentualnie zdjęcia usterek zgłoszonych w momencie podpisywania umowy najmu. Jeśli stwierdzisz jakieś zniszczenia (choćby nieduże) staraj się uzgodnić z najemcą rozsądną kwotę do potrącenia z kaucji. Machnięcie ręką na zniszczenia (bo np nie chcesz się droczyć z najemcą opuszczającym lokal) oznacza ni mniej ni więcej tyle, że to Ty za jakiś czas pokryjesz koszty zniszczeń spowodowanych przez niego.

 Im bardziej skomplikowane i naszpikowane elektroniką są urządzenia w twoim  mieszaniu pod wynajem, tym trudniej je naprawić w przypadku usterki. Dlatego nie wyposażaj go w skomplikowane pralki z kilkudziesięcioma opcjami prania lub kuchnie indukcyjne, które łatwo uszkodzić nieprzyzwyczajonym do nich użytkownikom. Nie warto wydawać więcej pieniędzy na najnowsze gadżety, zwłaszcza jeśli Twoje mieszkanie to mała kawalerka – co innego luksusowy apartament lub dom.

 Inną zasadą zmniejszającą koszty jest pilne naprawianie usterek, zanim wywołają kolejne problemy i koszty. Przykładowo: wymiana elementu w spłuczce toaletowej dopóki przeciek wody jest niewielki będzie dla Ciebie mniej kosztowna i problematyczna niż usuwanie skutków zalania mieszkania – Twojego oraz ewentualnie również mieszkania sąsiada z dołu.

 Pamiętaj, aby zgłaszać rzeczywistą liczbę osób mieszkających w twoim wynajmowanym mieszkaniu.

Wiele opłat (za wodę, energię, ogrzewanie, itp.) fakturowanych jest na zasadzie zaliczek, a liczniki kontrolujące poziom rzeczywistego zużycia są odczytywane w okresach  6-miesięcznych lub nawet rocznych. Jeśli w mieszkaniu mieszkają 4 osoby, a zaliczka pobierana jest tylko za 2 osoby, to po paru miesiącach czeka najemców – a pośrednio także Ciebie – niemiła niespodzianka dopłaty wynikająca z pobierania zbyt małych zaliczek. Natomiast w okresie, kiedy mieszkanie stoi puste – zawsze zgłaszaj ten fakt administracji, aby poziom pobieranych zaliczek był możliwie najniższy.

 Staraj się opłacać wszystkie rachunki w terminie. Pozwoli Ci to uniknąć niepotrzebnych odsetek karnych. Niby kwoty odsetek są nieduże, ale jeśli miewasz tendencje do ociągania się z płatnościami, te drobne kwoty przez lata mogą się skumulować do całkiem poważnych kwot.

 Sposoby na zwiększanie przychodów z najmu

 Temu zagadnieniu poświęciłem aż dwa rozdziały w mającym się niedługo ukazać w druku „Poradniku dla właścicieli mieszkań pod wynajem”, ale tutaj mogę przedstawić te zagadnienia jedynie w telegraficznym skrócie.

 Umowy najmu często są podpisywane na długie, wieloletnie okresy. W tym czasie może się zmienić sytuacja rynkowa oraz średnie rynkowe stawki czynszu. Staraj się na bieżąco śledzić te trendy, tak aby w sprzyjających okolicznościach móc uzyskać wyższy czynsz z najmu. Takimi sprzyjającymi okolicznościami mogą być: zawieranie umowy z nowym najemcą lub przedłużanie umowy z obecnym, czy pojawienie się w prasie informacji nt wzrostu poziomu czynszów w Twojej okolicy.

 Rozważ zapisanie w umowie najmu klauzuli, pozwalającej ci re-waloryzować uzgodnioną stawkę czynszu, np o wskaźnik opublikowanego przez GUS poziomu inflacji.

 Innym rozwiązaniem wartym rozważenia jest zapisanie w umowie najmu uzgodnień dotyczących możliwości pobierania odsetek od opóźnionych płatności. Maksymalne odsetki dopuszczalne przez kodeks cywilny wynoszą czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. Taki zapis pozwoli CI nie tylko zwiększyć przychody z najmu, ale zdyscyplinuje również najemcę do terminowego rozliczania się z Tobą.

 Sprawdzoną metodą na zwiększanie przychodów z najmu jest podnoszenie jakości i atrakcyjności oferowanego mieszkania i „przenoszenie” go dzięki temu do wyższej kategorii cenowej. Ze zrozumiałych względów nie możesz oczekiwać wysokiej stawki czynszu za mieszkanie, które jest zaniedbane i słabo wyposażone. Zanim jednak dokonasz zmian i doposażysz mieszkanie, powinnaś zastanowić się, jakie zmiany będą ważne dla przeciętnego najemcy i czy koszt ich realizacji jest racjonalny w stosunku do możliwego wzrostu stawki najmu.

 Możesz również dużą kawalerkę – o ile duży pokój ma dwa okna – przerobić na mieszkanie dwupokojowe, które wynajmiesz za wyższą stawkę. Lub ze 120-metrowego mieszkania w kamienicy wydzielić 3 kawalerki o ile zdobędziesz na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

 Zupełnie inną metodą zwiększania dochodów jest zmiana przeznaczenia twojego lokalu, która pozwoli ci osiągnąć wyższą stawkę czynszu najmu. Zetknęliśmy się z wieloma pomysłowymi przykładami: ktoś 4-pokojowe mieszkanie wynajmowane dotąd rodzinom zamienił na mini-akademik, lub jeśli mieszkanie jest usytuowane na parterze – w kawiarenkę z ogródkiem. Lub dom na hostel dla turystów z plecakami (w okresie letnim dodatkowo były miejsca na rozbicie namiotów w ogródku). Możliwości jest naprawdę dużo, ograniczeniem jest wyobraźnia oraz – czasami – możliwości techniczne czy finansowe. Nawet małą kawalerkę możesz zacząć wynajmować na biuro lub gabinet dentystyczny i w ten sposób osiągać wyższe przychody z najmu.

 

Tagi: ,

Komentarze:

  1. Mariusz pisze:

    Dobry, praktyczny tekst (przy okazji – czy te teksty będą właśnie w nowym poradniku?).

    Odnośnie kwestii „zapisz w umowie, że koszty bieżącej eksploatacji i zużycia mieszkania ponosi najemca” – tak mówi też polskie prawo, więc nawet, jeśłi nie ma tego w umowie, to jest to obowiązek najemcy. Oczywiście warto w umowę to wpisać, bo wielu najemców po prostu nie zna prawa, ale jak ktoś nie wpisał, to w razie sporu może to wykazać pokazując odpowiedni akt prawna.

    Aha – fajny pomysł z tą kawiarenką. Planowałem kilka sklepów/biur, ale 10 lokali na parterze trudno „zapełnić” – kawiarenka to dodatkowa opcja :-)

  2. Barrett pisze:

    @Sławek Muturi

    Preferujesz przerzucanie opłat za media na najemców.

    Zastanawiam się czy nie lepiej wliczyć w stałą cenę najmu wodę/internet i prąd w przypadku, gdy np. 4 osobowy lokal zajmuje grupka 8 studentów.

    Obawiam się, że to wygeneruje konflikty w sytuacji, gdy jeden z nich sobie kupi komputer z dwoma GTX-ami na pokładzie, piekarnik elektryczny 2000W, albo kąpie się przez pół godziny, gdy tymczasem inni zaciskają pasa i oszczędzają na wacikach. Czy spotkaliście sie z takimi problemami?

  3. Dawid pisze:

    Witam. To moj pierwszy wpis tutaj. Dzięki Panie Sławku za extra bloga:)
    Mam problem natury technicznej, a mianowicie czy da sie jednego mieszkania wyodrebnić dwie kawalerki na wynajem. Mieszkanie jest od dewelopera, powiechrznia ok. 52m2 w dość atrakcyjnej cenie jak na tą lokalizacje. Ze scianami i oknami niema problemu, balkon da sie przegrodzić są osobne drzwi i okna. Osobne drzwi wejściowe,ścianki działowe(dźwiękochłonne), elektryke, wode,kanalizacje rozdzieli deweloper. Zastanawia mnie jednak sprawa rozdzielenia liczników. Deweloper chce zrobić podliczniki. Gazu niema, ogrzewanie miejskie.
    Z tego co słyszałem na innych kondygnacjach już takie mieszkania funkcjonują. Mnie zastanawiają kwestie prawne takich dwóch „kawalerek” pod jednym adresem. I czy ewentualnie wynajmem takiego „twora”:) może zająć się Mzuri?

    • Sławek Muturi pisze:

      Dawid, zaczynając od Twojego ostatniego pytania, oczywiście Mzuri chętnie zajmie się wynajmem owego „twora”, a w zasadzie dwóch tworków. Od strony technicznej, nie widzę przeciwskazań. Podliczniki też nie stanowią większego problemu. Być może udało by się uzyskać odrębne liczniki, ale to będzie chyba zależne od uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. To z kolei zależy od tego czy wyodrębniona kawalerka będzie spełniać wymogi samodzielności – przynajmniej jeden pokój o powierzchni co najmniej 16 mkw., kuchnia, toaleta, itp. Deweloper musiałby być może zapewnić więcej miejsc postojowych w garażu lub na zewnątrz. W praktyce wiem, że to właśnie z tym wymogiem deweloperzy mają najwięcej problemów. W przypadku dużego mieszkania w Warszawie, podzielonego na dwa, udało nam się nawet załatwić odrębne liczniki pomimo tego, że mieszkania nie są oficjalnie samodzielne. Ale w tym przypadku chodziło o to, że to jedno duże mieszkanie powstało kiedyś w wyniku połączenia sąsiadujących ze sobą mniejszych mieszkań:-) Sytuacje bywają bardzo pogatwane:-)

      Pod naszą opieką mamy w Mzuri sporo takich „wielopaków”, czyli bliżniaczych mieszkań nie mających własnej KW. Takich pojedynczych mieszkań nie można potem pojedynczo sprzedać (bez KW). Z punktu widzenia operacyjnego najmu nie ma to żadnego znaczenia. W praktyce najpoważniejszym problemem jest to, że te mieszkania nie mają swoich oddzielnych skrzynek pocztowych. W jednym przypadku – już nie pamiętam dlaczego – nie udało nam się zamontować też oddzielnych domofonów. Ale to w sumie dość mało istotne problemy.

  4. Dawid pisze:

    Oj, w chwili wysyłania wpisu wskoczyła mi jakaś gra do kupienia to chyba ten koń trojański i kórym ktoś wspominał:)
    Wszystkiego dobrego dla wszystkich:)

    • Sławek Muturi pisze:

      Dawid, uściślę, że nie mam z tą grą nic wspólnego. Nie sprzedaję, nie dostaję prowizji, nie wiem nawet co to za gra. I ogólnie gier nie popieram. Szkoda mi ludzi, którzy masę czasu – praktycznie każdą wolną chwilę – spędzają przed ekranami swoich smartfonów, tabletów czy innych urządzeń. Według mnie to uzależnienie jest gorsze niż papierosy czy alkohol. Drenuje energię, osłabia myślenie, zabija kreatywność, nadaje życiu pustkę, którą koniecznie trzeba czymś wypełniać. Czymś mało pożytecznym. Pożytecznym chyba tylko dla producentów i sprzedawców gier:-)

      • Dawid pisze:

        Dziękuje Panie Sławku za odpowiedź i zbliżenie do wolności finansowej:)
        Odnośnie miejsc parkingowych dla mojego ‚wielopaku” to nie powinno być tak źle bo niedaleko jest parking z możliwością wykupienia miejsc. Może w przyszłości to jakoś „załagodzi” sprawe.
        Co do gier to „święte” słowa:) Ale jak tu teraz wychować dzieci, żeby nie złapały żadnego paskudstwa po drodze:)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Portal Corporate-Wellness o emeryturze od korporacji

Renata Plaga, założycielka portalu corporate-wellness.pl (tak  samo młodego jak blog fridomia.pl) przeprowadziła ze mną wywiad, koncentrując się  w swoich pytaniach na mojej karierze korporacyjnej oraz wyjściu z korporacji. Powstał z tego tekst, który podsumowuje moich kilkanaście lat  zawodowego  życia plus 1 rok wolności od etatu.  Poniżej link: http://corporate-wellness.pl/2010/06/wolnosc-finansowa/#more-1327 [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: Co masz konkretnie na myśli? Kto „prowokuje, ocenia i szufladkuje”? Wyrażam jedynie swoją opinię,...
  • Sławek Muturi: Gosiu, Etiopia jest w miarę bezpieczna. Ze względu na to, że był to (i w dalszym ciągu nadal jest)...
  • Sławek Muturi: Doktorze, „zacząć życie od nowa” z pewnością odmłodziłoby mózg, masz rację. Ale jak można...
  • UlaD: doktor21 obawiam się, że to może zadziałać wręcz przeciwnie :) http://wiedzoholik.pl/wielo...
  • nibul: Robert, niektórym przeszkadza jak ktoś popełnia błędy ortograficzne, a innym kiedy ktoś prowokuje ludzi,...
  • Gosik: Witam😊z ciekawością czytam twój blog ,dziękuję że przekazujesz swoje doświadczenia 😊dużo się dowiedziałam ,ale...
  • doktor21: Panie Sławku to nie była propozycja tylko luźne przemyślenia nad sensem życia:) a tak od innej strony to ja...
  • Sławek Muturi: Artur, nie miałem wpływu – bezpośredniego – na wysoką jakość komentarzy na fridomii, poza...
  • ArturSt: Mam już wyrobioną opinię po paru komentarzach których nie poprawiłeś. Niestety dużo gorzej się to...
  • Sławek Muturi: Zgadzam się. W Warszawie mamy 16 czy 17 dzielnic i w zasadzie prawie w każdej z nich (może oprócz...
  • Robert W: Wydaje mi się, że ewidentne ortografy należy poprawiać, jak tylko masz czas… Dzisiaj przykładowo...
  • Robert W: Dzielnica jakich wiele. O powodzeniu inwestycji będzie decydować pewnie cena zakupu tej kawalerki oraz...
  • kolo: nie no proszę was , tego języka neandertalsko-jaskiniowego nie da się czytać, skoro skończyliście szkoły,...
  • Sławek Muturi: Tomek, Mirosław, Bolo, dzienki sa fasze komętaże i suowa otuhy. F takiem razje bende fszystko pószczau...
  • Tomek: Ja bym zostawiał błendy takimi jakie one som, w oryginale. Jakby nie patżeć, sposub wypowiedzi i pisowni terz...
  • Mirosław Tomasz Borucki: Mam dwa blogi prywatne, nie pisane pod imieniem i nazwiskiem i zawsze moderuję treści, ale...
  • Bolo: Myślę, że ten blog mógłby być wzorem dla innych portali jeśli chodzi o kulturę prowadzonej dyskusji. Po co to...
  • Sławek Muturi: Doktorze, ciekawy pomysł, ale obawiam się, że sam będziesz musiał przeprowadzić swój eksperyment...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka do ciekawego artykułu. W uzupełnieniu do treści przedstawionych w artykule,...
  • Sławek Muturi: Sałata, masz rację. Ja też staram się nie outsource’ować myślenia do maszyn, które mają mnie w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design