30

06.2011

Fridomia co miesiąc w „Gazecie Dom”. W czerwcu: Jak zarabiać na wynajmie?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 7

Kontrolowanie kosztów utrzymania mieszkania i systematyczne zwiększanie przychodów z najmu to dwa filary zarządzania, które pozwolą Ci utrzymywać odpowiedni poziom zysku.

Artykuł mojego autorstwa ukazał się jak co miesiąc we wczorajszej Gazecie Dom. W oczekiwaniu na wersję elektroniczną artykułu zamieszczam wersję przesłaną do redakcji.

Jak zarabiać na wynajmie? 

Kupujesz mieszkania na wynajem po to, aby budować swoją wolność finansową. Możesz doskonale wynająć mieszkanie (np umowa z renomowaną firmą na 3 lata po wysokiej stawce), ale bez właściwej uwagi skierowanej na to ile i dlaczego wydajesz, okaże się, że po spłaceniu raty kredytu niewiele Ci pozostaje. A miało być tak różowo. Kontrolowanie kosztów utrzymania lokalu i zwiększanie przychodów z najmu to dwa filary zarządzania, które pomogą ci utrzymywać odpowiedni poziom zysków z najmu.

 Kontrolowanie kosztów utrzymania lokalu

 W umowie najmu wyraźnie zapisz i w momencie jej podpisywania otwarcie podkreśl, że wszelkie koszty bieżącej eksploatacji i zużycia mieszkania (pomalowanie ścian, odnowienie podłóg, pranie wykładzin, itp.) i jego wyposażenia (naprawy sprzętu, wymiana żarówek, itp.) ponosi najemca. Inaczej istnieje ryzyko, że to Ty będziesz je ponosiła, mimo że z mieszkania przecież nie korzystasz i nie masz bezpośredniego wpływu na sposób jego użytkowania.

 Dodatkowo, w momencie przekazywania twojego mieszkania najemcy powinnaś sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, opisujący jego stan techniczny tak, aby przy odbiorze pod koniec najmu nie powstały wątpliwości, czy ewentualne uszkodzenia zostały spowodowane przez obecnego najemcę, czy winę ponosi jego poprzednik. Zrób ewentualnie zdjęcia usterek zgłoszonych w momencie podpisywania umowy najmu. Jeśli stwierdzisz jakieś zniszczenia (choćby nieduże) staraj się uzgodnić z najemcą rozsądną kwotę do potrącenia z kaucji. Machnięcie ręką na zniszczenia (bo np nie chcesz się droczyć z najemcą opuszczającym lokal) oznacza ni mniej ni więcej tyle, że to Ty za jakiś czas pokryjesz koszty zniszczeń spowodowanych przez niego.

 Im bardziej skomplikowane i naszpikowane elektroniką są urządzenia w twoim  mieszaniu pod wynajem, tym trudniej je naprawić w przypadku usterki. Dlatego nie wyposażaj go w skomplikowane pralki z kilkudziesięcioma opcjami prania lub kuchnie indukcyjne, które łatwo uszkodzić nieprzyzwyczajonym do nich użytkownikom. Nie warto wydawać więcej pieniędzy na najnowsze gadżety, zwłaszcza jeśli Twoje mieszkanie to mała kawalerka – co innego luksusowy apartament lub dom.

 Inną zasadą zmniejszającą koszty jest pilne naprawianie usterek, zanim wywołają kolejne problemy i koszty. Przykładowo: wymiana elementu w spłuczce toaletowej dopóki przeciek wody jest niewielki będzie dla Ciebie mniej kosztowna i problematyczna niż usuwanie skutków zalania mieszkania – Twojego oraz ewentualnie również mieszkania sąsiada z dołu.

 Pamiętaj, aby zgłaszać rzeczywistą liczbę osób mieszkających w twoim wynajmowanym mieszkaniu.

Wiele opłat (za wodę, energię, ogrzewanie, itp.) fakturowanych jest na zasadzie zaliczek, a liczniki kontrolujące poziom rzeczywistego zużycia są odczytywane w okresach  6-miesięcznych lub nawet rocznych. Jeśli w mieszkaniu mieszkają 4 osoby, a zaliczka pobierana jest tylko za 2 osoby, to po paru miesiącach czeka najemców – a pośrednio także Ciebie – niemiła niespodzianka dopłaty wynikająca z pobierania zbyt małych zaliczek. Natomiast w okresie, kiedy mieszkanie stoi puste – zawsze zgłaszaj ten fakt administracji, aby poziom pobieranych zaliczek był możliwie najniższy.

 Staraj się opłacać wszystkie rachunki w terminie. Pozwoli Ci to uniknąć niepotrzebnych odsetek karnych. Niby kwoty odsetek są nieduże, ale jeśli miewasz tendencje do ociągania się z płatnościami, te drobne kwoty przez lata mogą się skumulować do całkiem poważnych kwot.

 Sposoby na zwiększanie przychodów z najmu

 Temu zagadnieniu poświęciłem aż dwa rozdziały w mającym się niedługo ukazać w druku „Poradniku dla właścicieli mieszkań pod wynajem”, ale tutaj mogę przedstawić te zagadnienia jedynie w telegraficznym skrócie.

 Umowy najmu często są podpisywane na długie, wieloletnie okresy. W tym czasie może się zmienić sytuacja rynkowa oraz średnie rynkowe stawki czynszu. Staraj się na bieżąco śledzić te trendy, tak aby w sprzyjających okolicznościach móc uzyskać wyższy czynsz z najmu. Takimi sprzyjającymi okolicznościami mogą być: zawieranie umowy z nowym najemcą lub przedłużanie umowy z obecnym, czy pojawienie się w prasie informacji nt wzrostu poziomu czynszów w Twojej okolicy.

 Rozważ zapisanie w umowie najmu klauzuli, pozwalającej ci re-waloryzować uzgodnioną stawkę czynszu, np o wskaźnik opublikowanego przez GUS poziomu inflacji.

 Innym rozwiązaniem wartym rozważenia jest zapisanie w umowie najmu uzgodnień dotyczących możliwości pobierania odsetek od opóźnionych płatności. Maksymalne odsetki dopuszczalne przez kodeks cywilny wynoszą czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. Taki zapis pozwoli CI nie tylko zwiększyć przychody z najmu, ale zdyscyplinuje również najemcę do terminowego rozliczania się z Tobą.

 Sprawdzoną metodą na zwiększanie przychodów z najmu jest podnoszenie jakości i atrakcyjności oferowanego mieszkania i „przenoszenie” go dzięki temu do wyższej kategorii cenowej. Ze zrozumiałych względów nie możesz oczekiwać wysokiej stawki czynszu za mieszkanie, które jest zaniedbane i słabo wyposażone. Zanim jednak dokonasz zmian i doposażysz mieszkanie, powinnaś zastanowić się, jakie zmiany będą ważne dla przeciętnego najemcy i czy koszt ich realizacji jest racjonalny w stosunku do możliwego wzrostu stawki najmu.

 Możesz również dużą kawalerkę – o ile duży pokój ma dwa okna – przerobić na mieszkanie dwupokojowe, które wynajmiesz za wyższą stawkę. Lub ze 120-metrowego mieszkania w kamienicy wydzielić 3 kawalerki o ile zdobędziesz na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

 Zupełnie inną metodą zwiększania dochodów jest zmiana przeznaczenia twojego lokalu, która pozwoli ci osiągnąć wyższą stawkę czynszu najmu. Zetknęliśmy się z wieloma pomysłowymi przykładami: ktoś 4-pokojowe mieszkanie wynajmowane dotąd rodzinom zamienił na mini-akademik, lub jeśli mieszkanie jest usytuowane na parterze – w kawiarenkę z ogródkiem. Lub dom na hostel dla turystów z plecakami (w okresie letnim dodatkowo były miejsca na rozbicie namiotów w ogródku). Możliwości jest naprawdę dużo, ograniczeniem jest wyobraźnia oraz – czasami – możliwości techniczne czy finansowe. Nawet małą kawalerkę możesz zacząć wynajmować na biuro lub gabinet dentystyczny i w ten sposób osiągać wyższe przychody z najmu.

 

Tagi: ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Dobry, praktyczny tekst (przy okazji – czy te teksty będą właśnie w nowym poradniku?).

    Odnośnie kwestii „zapisz w umowie, że koszty bieżącej eksploatacji i zużycia mieszkania ponosi najemca” – tak mówi też polskie prawo, więc nawet, jeśłi nie ma tego w umowie, to jest to obowiązek najemcy. Oczywiście warto w umowę to wpisać, bo wielu najemców po prostu nie zna prawa, ale jak ktoś nie wpisał, to w razie sporu może to wykazać pokazując odpowiedni akt prawna.

    Aha – fajny pomysł z tą kawiarenką. Planowałem kilka sklepów/biur, ale 10 lokali na parterze trudno „zapełnić” – kawiarenka to dodatkowa opcja :-)

  2. Barrett napisał(a):

    @Sławek Muturi

    Preferujesz przerzucanie opłat za media na najemców.

    Zastanawiam się czy nie lepiej wliczyć w stałą cenę najmu wodę/internet i prąd w przypadku, gdy np. 4 osobowy lokal zajmuje grupka 8 studentów.

    Obawiam się, że to wygeneruje konflikty w sytuacji, gdy jeden z nich sobie kupi komputer z dwoma GTX-ami na pokładzie, piekarnik elektryczny 2000W, albo kąpie się przez pół godziny, gdy tymczasem inni zaciskają pasa i oszczędzają na wacikach. Czy spotkaliście sie z takimi problemami?

  3. Dawid napisał(a):

    Witam. To moj pierwszy wpis tutaj. Dzięki Panie Sławku za extra bloga:)
    Mam problem natury technicznej, a mianowicie czy da sie jednego mieszkania wyodrebnić dwie kawalerki na wynajem. Mieszkanie jest od dewelopera, powiechrznia ok. 52m2 w dość atrakcyjnej cenie jak na tą lokalizacje. Ze scianami i oknami niema problemu, balkon da sie przegrodzić są osobne drzwi i okna. Osobne drzwi wejściowe,ścianki działowe(dźwiękochłonne), elektryke, wode,kanalizacje rozdzieli deweloper. Zastanawia mnie jednak sprawa rozdzielenia liczników. Deweloper chce zrobić podliczniki. Gazu niema, ogrzewanie miejskie.
    Z tego co słyszałem na innych kondygnacjach już takie mieszkania funkcjonują. Mnie zastanawiają kwestie prawne takich dwóch „kawalerek” pod jednym adresem. I czy ewentualnie wynajmem takiego „twora”:) może zająć się Mzuri?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dawid, zaczynając od Twojego ostatniego pytania, oczywiście Mzuri chętnie zajmie się wynajmem owego „twora”, a w zasadzie dwóch tworków. Od strony technicznej, nie widzę przeciwskazań. Podliczniki też nie stanowią większego problemu. Być może udało by się uzyskać odrębne liczniki, ale to będzie chyba zależne od uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. To z kolei zależy od tego czy wyodrębniona kawalerka będzie spełniać wymogi samodzielności – przynajmniej jeden pokój o powierzchni co najmniej 16 mkw., kuchnia, toaleta, itp. Deweloper musiałby być może zapewnić więcej miejsc postojowych w garażu lub na zewnątrz. W praktyce wiem, że to właśnie z tym wymogiem deweloperzy mają najwięcej problemów. W przypadku dużego mieszkania w Warszawie, podzielonego na dwa, udało nam się nawet załatwić odrębne liczniki pomimo tego, że mieszkania nie są oficjalnie samodzielne. Ale w tym przypadku chodziło o to, że to jedno duże mieszkanie powstało kiedyś w wyniku połączenia sąsiadujących ze sobą mniejszych mieszkań:-) Sytuacje bywają bardzo pogatwane:-)

      Pod naszą opieką mamy w Mzuri sporo takich „wielopaków”, czyli bliżniaczych mieszkań nie mających własnej KW. Takich pojedynczych mieszkań nie można potem pojedynczo sprzedać (bez KW). Z punktu widzenia operacyjnego najmu nie ma to żadnego znaczenia. W praktyce najpoważniejszym problemem jest to, że te mieszkania nie mają swoich oddzielnych skrzynek pocztowych. W jednym przypadku – już nie pamiętam dlaczego – nie udało nam się zamontować też oddzielnych domofonów. Ale to w sumie dość mało istotne problemy.

  4. Dawid napisał(a):

    Oj, w chwili wysyłania wpisu wskoczyła mi jakaś gra do kupienia to chyba ten koń trojański i kórym ktoś wspominał:)
    Wszystkiego dobrego dla wszystkich:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dawid, uściślę, że nie mam z tą grą nic wspólnego. Nie sprzedaję, nie dostaję prowizji, nie wiem nawet co to za gra. I ogólnie gier nie popieram. Szkoda mi ludzi, którzy masę czasu – praktycznie każdą wolną chwilę – spędzają przed ekranami swoich smartfonów, tabletów czy innych urządzeń. Według mnie to uzależnienie jest gorsze niż papierosy czy alkohol. Drenuje energię, osłabia myślenie, zabija kreatywność, nadaje życiu pustkę, którą koniecznie trzeba czymś wypełniać. Czymś mało pożytecznym. Pożytecznym chyba tylko dla producentów i sprzedawców gier:-)

      • Dawid napisał(a):

        Dziękuje Panie Sławku za odpowiedź i zbliżenie do wolności finansowej:)
        Odnośnie miejsc parkingowych dla mojego ‚wielopaku” to nie powinno być tak źle bo niedaleko jest parking z możliwością wykupienia miejsc. Może w przyszłości to jakoś „załagodzi” sprawe.
        Co do gier to „święte” słowa:) Ale jak tu teraz wychować dzieci, żeby nie złapały żadnego paskudstwa po drodze:)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?

10 lat. To dużo czy mało? 3,653 dni. To dużo czy mało? Wydaje się, że mało. Z drugiej strony to jest to aż prawie 1/8 życia średniej długości. Z punktu widzenia czegoś tak trwałego jak nieruchomości, dekada to jednak bardzo niewiele. Gdyby nie działania wojenne czy też polityka wyburzania całych dzielnic by zrobić miejsce na dzieła socrealizmu, to wiele budynków stałoby nawet po kilkaset lat. W tym czasie wartości nieruchomości się zmieniają. Raz rosną, raz spadają. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za … komplement? :-)
  • Tomek: Walmaj, wybacz że napiszę dość bezpośrednio, ale jeśli boisz się od strony emocjonalnej zmienić pracę, mimo że...
  • Mariusz: Moim zdaniem warto być obeznanym w literaturze branżowej, bo nikt tak dobrze nie doradzi jak specjaliści z...
  • xav: Walmaj, Po pierwsze – nawet znaim osiągniesz wolnośc finansową na 99% nie ma sensu tkwić w pracy, która...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki!
  • Robert: http://next.gazeta.pl/next/7,1 51003,22496812,czesi-i-wlosi-n a-dwoch-roznych-biegunach-g...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, duże dzięki za zachętę na kredyt. Mam nadzieję, że zechcesz ją powtórzyć już po przeczytaniu...
  • Sławek Muturi: Marek, będzie to dla Ciebie z pewnością bardzo ciężka emocjonalnie podróż. Nawet dla mnie wspomnienie...
  • Aga-ta: Wreszcie więcej piszesz o podróżowaniu, które przecież było Twoją pasją o wiele wcześniej niż nieruchomości...
  • Aga-ta: Jeśli chodzi o ubezpieczenie zdrowotne, żona zgłosi Cię przez swoją firmę, w której pracuje i będziesz mógł...
  • Marek: Może kiedyś się wybiorę w taką podróż śladami mojego dziadka zesłanego na Syberię w 1944 roku za działalność w...
  • Filonski: Walmaj. Tak jak Ty, również jestem nieśmiały, nie lubię zmian i przez 7 lat tkwiłem w pracy, której miałem...
  • Parking: Bardzo ciekawy wpis. :)
  • TX: Mozna. Dobrowolne ubezpieczenie w NFZ. Ok 400 zl miesiecznie za cala rodzine ale z tego co pamietam jakies 3/4...
  • walmaj: Slawku pewnie masz racje ale z niesmialoscia nie da sie wygrac ot tak… Powiem Ci,ze teraz i tak jest o...
  • Sławek Muturi: Piotr, każda większa zmiana w życiu jest trudna do przeprowadzenia. Niesie ze sobą ryzyka, trudności....
  • Sławek Muturi: Pamiętałem, że pod moją wzmianką o udziale w koncercie Hansa Zimmer, pojawił się ciekawy dla mnie...
  • Piotr: Ja sam myslałem nad rzuceniem pracy i przejściem na jakiś niezależny od lokacji biznes, podrózować itp. ale...
  • Sławek Muturi: Walmaj, proszę bardzo. Gdyby odpowiedź na Twoje pytanie była oczywista, to pewnie sam byś na nią wpadł...
  • Sławek Muturi: Wik, masz rację, że w kalkulacjach należy wziąć pod uwagę wszystkie rodzaje kosztów lub wydatków....

Najnowsze wpisy

created by Water Design