20

07.2011

Jak się zabezpieczyć przed/pozbyć problematycznych najemców?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 15

Odpowiadając na pytanie Fridomiaka Rafała sprzed kilku dni oraz innych osób pytających o to zagadnienie wcześniej, przytaczam obszerny fragment liczącego 10 stron rozdziału poświęconego temu zagadnieniu w „Poradniku dla właścicieli mieszkań pod wynajem”, który 22 sierpnia br ukaże się w sprzedaży.

… Wynajmując mieszkanie lub mieszkania wchodzisz w relację z różnymi ludźmi. A to, że ludzie są różni przecież dobrze wiadomo. Dlatego też, tak wiele już w tym Poradniku mówiliśmy o wadze i istotności odpowiedniej selekcji najemców. O tym, abyś dołożyła wszelkich starań, aby być pewną, jeszcze przed podpisaniem umowy najmu i przekazaniem swojego mieszkania nowemu najemcy, że swoje mieszkanie oddajesz w najem odpowiedniej osobie.

Niemniej nawet najbardziej skrupulatny proces selekcji najemców nie przestrzeże cię w 100 %-ach przed popełnieniem okazjonalnych błędów selekcyjnych. Poza tym, ktoś kto miał dobrze płatną pracę w momencie podpisywania z tobą umowy najmu może ją później utracić, może ulec wypadkowi, może popaść w jakiś konflikt z prawem, itp. Wypadki się zdarzają, więc warto abyś nabrała wiedzy jak sobie radzić, a właściwie jak się pozbywać problematycznych najemców….

…Najczęstszą przyczyną problematyczności najemcy jest nie płacenie czynszu na czas tobie oraz robienie długów za telefon, energię elektryczną, z tytułu opłat do administracji budynku. Najemcy brakuje w danym momencie pieniędzy, nie płaci na czas i liczy na to, że ty się szybko nie zorientujesz. Jeśli rzeczywiście się szybko nie zorientujesz, albo nie zareagujesz wystarczająco stanowczo, to dla najemcy będzie to silny sygnał, że płatności za mieszkanie może zdegradować dość nisko na liście priorytetów w swoim comiesięcznym budżecie.

Jeśli pozwolisz mu na to brakiem swojej stanowczości to problem będzie narastał. Zadłużenie będzie coraz wyższe. Najemca może w końcu stracić wiarę, że kiedykolwiek uda mu się spłacić całość zadłużenia. Zadłużenie wobec ciebie może stać się wyższe niż – na przykład – jego miesięczne zarobki. Poza tym, znany jest też mechanizm psychologiczny, że gdy ktoś nie ma pieniędzy na spłatę kredytu do banku, to ma duży problem. Ale jeśli jego dług wobec banku jest odpowiednio duży, to wtedy to bank ma problem. Nie dopuść zatem, aby problem narastał.

Podobnie w przypadku innych problemów z najemcami. Miej zero tolerancji jeśli ktoś zachowuje się niezgodnie z zasadami najmu, które wyjaśniłaś i które stanowią załącznik do umowy najmu. Przypadki złamania zasad najmu mogą dotyczyć nałogowych palaczy; trzymania zwierząt w mieszkaniu; przebywania w nim dodatkowych, nieprzewidzianych umową mieszkańców; hałasu i skarg sąsiadów; korzystania z mieszkania niezgodne z umową (np na biuro, agencję, itp)…

…Od razu reaguj stanowczo, gdy tylko problem się pojawi. Nie licz na to, że problem sam się rozwiąże. Problemy mają raczej skłonność do pogłębiania się…

…Co robić w przypadkach problematycznych najemców? Jaka jest metodologia postępowania? Każdy przypadek problematycznych najemców jest inny i trudno jest podać jakąś jedyną właściwą metodę postępowania. Natomiast możemy podać kilka ogólnych wskazówek.

Po pierwsze, musisz być mentalnie przygotowaną na to, że czasami któryś z twoich najemców przestanie zachowywać się racjonalnie pod wpływem jakiś swoich problemów. Za to ty powinnaś zachować profesjonalizm, zachować spokój, nie wdawać się w pyskówki, nie podnosić temperatury dyskusji. Nie traktuj tych problemów jako coś wymierzone w ciebie osobiście. Biznes związany z najmem to biznes ludzki i różni są ludzie.

Po drugie, nie pozwól sobie na to, aby brać na siebie czyjeś problemy. Polska to nie jest jakiś dziki kraj, w którym wymówienie mieszkania osobie niepłacącej skazywałoby tę osobę na niebezpieczeństwo, śmierć czy inne zagrożenia. Twoi najemcy mają rodzinę, przyjaciół, dlaczego to akurat ty miałabyś im udzielać pomocy w trudnych dla nich sytuacjach? Tylko dlatego, że kiedyś – w dobrej wierze – podpisałaś z nimi umowę najmu? Poza tym, w Polsce powstało wiele instytucji mających na celu opiekę społeczną i pomoc osobom, które naprawdę znalazły się w sytuacji podbramkowej. Chyba nie po to kupowałaś mieszkanie na wynajem, aby świadczyć opiekę społeczną. Zresztą płacisz podatki od przychodó z najmu i to pieniędzmi z tych podatków zasilasz m.in opiekę społeczną.

I nie chodzi nam o to, abyś zupełnie wyzbyła się odruchów ludzkiej solidarności. Chodzi o to, abyś nie zgodziła się z punktem widzenia najemcy, że jemu mieszkanie w wynajętym od ciebie mieszkaniu się po prostu należy, a ty musisz poczekać z czynszem (w końcu czymże są pieniądze w obliczu ludzkiej tragedii?) aż najemca uzna, że znów stać go na płacenie czynszu najmu. Jeśli okażesz miękkość i niezdecydowanie, taki właśnie punkt widzenia zostanie uznany za obowiązujący. Co gorzej, najemca może wręcz nie dostrzegać, że robisz mu ogromną, nienależną mu przysługę pozwalając mu mieszkać bez płacenia. A twoje przypominanie się o pieniądze będzie widział jako namolność i bezduszność – przecież ty masz gdzie mieszkać, masz pracę, to czemu chcesz wykorzystywać słabszego.

Rób wszystko, aby nie doprowadzić do takiej percepcji. Grzecznie i z szacunkiem, ale stanowczo wyjaśniaj kłopotliwemu najemcy na czym tak naprawdę polega łącząca was relacja. Jest to relacja, która nosi nazwę „umowa najmu” i nic ponadto. Wyjaśnij najemcy, że ty na zakup mieszkania, które mu użyczyłaś do najmu zaciągnęłaś kredyt i zbliża się nieuchronny termin spłaty kolejnej raty kredytu. To zwykle przemawia nawet do osoby będącej w tarapatach i nie rozumującej do końca logicznie.

Twoim jedynym celem powinno być szybkie pozbycie się kłopotu. Nie chciej swojego najemcy edukować, dawać mu nauczek, udawadniać mu że to ty masz rację. Powinnaś dążyć do jak najszybszego wypowiedzenia umowy najmu. Na piśmie. Doręczyć pismo osobiście i zdobyć podpis najemcy. Przecież jeśli popadł w tarapaty finansowe o naturze strukturalnej (utrata pracy, utrata źródła utrzymania, itp) to również w jego interesie leży, aby przestał się więcej zadłużać. Dąż do tego, aby ustalić datę wyprowadzki, najlepiej jak najmniej odległą. Potwierdzić tę datę na piśmie.

A później trzymaj się postanowień. Każde odstępstwo będzie zaproszeniem dla najemcy do dalszego przedłużania kłopotliwej sytuacji. Najemca, który pod wpływem kłopotów panikuje i nie myśli racjonalnie łapie się każdej szansy. Jak to się mówi, „tonący brzytwy się chwyta”, więc nie podtykaj mu brzytw….

 

W Poradniku opisujemy dodatkowo szereg przykładów z życia oraz kilka niekonwencjonalnych rozwiązań (jeden z naszych znajomych dał pewnym pijaczkom, którym nieopatrznie wynajął mieszkanie, kilka tysięcy złotych, ale pod warunkiem, że podpiszą rozwiązanie umowy i wyprowadzą się do „jutra rano”). Metoda bardzo skuteczna, aczkolwiek rodząca szereg dylematów, które omawiamy w Poradniku. Innym rozwiązaniem mogącym cię uchronić przed „najemcą z piekła” jest podpisanie z nim umowy najmu okazjonalnego (o tym już było wcześniej na blogu).

Natomiast zdecydowanie najlepszym sposobem rozwiązania tego problemu jest trzymanie się zasady lansowanej w Poradniku: „kłopotliwych najemców najlepiej się pozbyć nie podpisując z nimi umowy najmu i nie przekazując im kluczy do twojego mieszkania”.

A jak Wy sobie radzicie z kłopotliwymi najemcami? Czy mieliście takie trudne przypadki i jak sobie poradziliście?

Powodzenia !

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. max pisze:

    Ja stosuję umowę najmu okazjonalnego, a w niej mam dodatkowo taki oto zapis:

    1. NAJEMCA oświadcza, że w przypadku rozwiązania umowy za wypowiedzeniem, lub ze skutkiem natychmiastowym, nie będzie celowo przedłużać okresu najmu ponad okres przysługujący/ wynikający z zapisów niniejszej umowy. NAJEMCA oświadcza również, że w przypadku rozwiązania umowy najmu, miejscem jego zamieszkania będzie:

    ………………………………………………………………………………………………………………………………….

  2. Krzysztof pisze:

    Mój kolega zastosował kiedyś trochę nietypowy sposób – wynajął agencję ochrony, która postawiła przed drzwiami mieszkania 2 ochroniarzy, którzy stali tam 24h/dobę i dopuszczali tylko ruch w jedną stronę tzn. można było tylko wyjść, a nie mógł nikt do niego wejść ani podać żadnej rzeczy (przede wszystkim jedzenia i picia). Najemy grzecznie opuścili mieszkanie po 3 dniach.

    • Sławek Muturi pisze:

      Dzięki za kolejną podpowiedź. Metoda – jak widać – okazała się skuteczna, aczkolwiek mam poważne wątpliwości co do jej legalności. Przed ewentualnym skopiowaniem, radziłbym zainteresowanym poradzić się prawnika.

      • Mariusz pisze:

        Hmm… nie jest to wyrzucenie lokatora z mieszkania. Wydaje mi się, że jest legalne niedopuszczenie do wchodzenia lub wnoszenia czegokolwiek przez obce osoby do naszego mieszkania.Ten sposób uważam za najlepszy, o jakim słyszałem (wprawdzie danie 1000zł byłoby tańsze, ale jak inny lokator się o tym dowie to może to wykorzystać, a taka ochrona działa wręcz prewencyjnie na przyszłosć – nowi najemcy się zawsze dowiedzą od sąsiadów).

  3. FlyMan pisze:

    Witam wszystkich

    Jeżeli jest taka możliwość, to będę bardzo wdzięczny za wszelkie porady i wzory umów. We wtorek podpisuję mój pierwszy akt notarialny a później mieszkanie od razu do wynajmu. Mam nadzieję, że wszystko pójdzie po mojej myśli. Z góry bardzo dziękuję. Mój adres e-mail: muchatomek@wp.pl

  4. Paweł pisze:

    Również chętnie się wymienię, szczególnie umowami najmu okazjonalnego. pawel.czerwinski@gmail.com

  5. Jacek pisze:

    Witam wszystkich.
    Przepraszam za odświeżanie tematu który już dawno jest nie aktualizowany, ale powiem w czym rzecz nie dawno postanowiłem zacząć przygodę z kupnem mieszkań na wynajem i zaczołem wdrażać swuj plan. Dzisiaj mieszkanie juz jest remącik wzasadzie się kończy i na dniach powychodzą ogłoszenia i tutaj moja prośba potrzybuję pomocy od was starych wyjadaczy w temacie a mianowicie brak mi umów protokołów zdawczo odbiorczych oraz wszystkiego co powinno sie znaleść w teczce najemca. Proszę więc raz jeszcze jeżeli możecie to pomóżcie laikowi a może kiedyś będę mógł się odwdzięczyć. Jeżeli ktoś się zdecyduje oto mój e-mail
    jaca@amorki.pl

    • Sławek Muturi pisze:

      Jacku, gratuluję zakupu mieszkania na wynajem. Jeśli chodzi o komplet dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia najmu, to możesz go znaleźć w sklepiku na stronie http://www.mzuri.com.pl.
      Powodzenia w najmie i w rozbudowywaniu swojej wolności finansowej!

      • Jacek pisze:

        Serdeczne dzięki Sławku. Mam jeszcze tylko jedno pytanie czy jeżeli miał byś wybrać pomiędzy paczką którą ploeciłeś a paczką dokumentów ze sklepiku fridomi, paczka + umowa najmu okazjonalnego to na co byś się zdecydował. Nie bież pod uwagę ceny bo różnica jest nie wielka więc nie gra roli. Bardziej interesują mnie same dokumenty. Poradź proszę. Z góry wielkie dzięki.

        • Jacek pisze:

          Przepraszam Sławku ale teraz dopatrzyłem się że mowa jest o tych samych dokumentach na tej samej stronie. Dzieki za poradę.

        • Jacek pisze:

          Witam raz jeszcze motam się straszliwie chodziło mi o paczkę dokumentów + umowa najmu okazjonalnego na portalu mieszkanicznik. Co o tym sądzisz?.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zatrzymaj czas, by wreszcie mieć go więcej

„Czas to pieniądz”. Każdy z nas zna to pojęcie, na którym bazuje racjonalny system produkcji, który został z powodzeniem wdrożony przez pioniera motoryzacji Henry Forda. Wiele osób zauważyło, że hasło to spowodowało niekorzystną zmianę sposobu myślenia. Już od małego uczymy się, że czas jest cennym dobrem, które można „oszczędzać” lub „trwonić”. Całkiem zwyczajne czynności „pochłaniają” nasz czas. Menadżerowie bez przerwy wdrażają rozwiązania mające zwiększyć efektywność wykorzystywania naszego czasu w pracy. Śruba czasowa jest coraz mocniej [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Artur, nie miałem wpływu – bezpośredniego – na wysoką jakość komentarzy na fridomii, poza...
  • ArturSt: Mam już wyrobioną opinię po paru komentarzach których nie poprawiłeś. Niestety dużo gorzej się to...
  • Sławek Muturi: Zgadzam się. W Warszawie mamy 16 czy 17 dzielnic i w zasadzie prawie w każdej z nich (może oprócz...
  • Robert W: Wydaje mi się, że ewidentne ortografy należy poprawiać, jak tylko masz czas… Dzisiaj przykładowo...
  • Robert W: Dzielnica jakich wiele. O powodzeniu inwestycji będzie decydować pewnie cena zakupu tej kawalerki oraz...
  • kolo: nie no proszę was , tego języka neandertalsko-jaskiniowego nie da się czytać, skoro skończyliście szkoły,...
  • Sławek Muturi: Tomek, Mirosław, Bolo, dzienki sa fasze komętaże i suowa otuhy. F takiem razje bende fszystko pószczau...
  • Tomek: Ja bym zostawiał błendy takimi jakie one som, w oryginale. Jakby nie patżeć, sposub wypowiedzi i pisowni terz...
  • Mirosław Tomasz Borucki: Mam dwa blogi prywatne, nie pisane pod imieniem i nazwiskiem i zawsze moderuję treści, ale...
  • Bolo: Myślę, że ten blog mógłby być wzorem dla innych portali jeśli chodzi o kulturę prowadzonej dyskusji. Po co to...
  • Sławek Muturi: Doktorze, ciekawy pomysł, ale obawiam się, że sam będziesz musiał przeprowadzić swój eksperyment...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka do ciekawego artykułu. W uzupełnieniu do treści przedstawionych w artykule,...
  • Sławek Muturi: Sałata, masz rację. Ja też staram się nie outsource’ować myślenia do maszyn, które mają mnie w...
  • doktor21: Panie Sławku bazując na Pana wpisie znalazłem swój sposób na utrzymanie mózgu w dobrej kondycji Sex...
  • karol: Wszystkiego najlepszego w nowym roku dla wszystkich fridomaniaków! Mam pytanie do fachowców troche innej...
  • Michal52: Dzięki za komentarze. Sam obecnie puki co mieszkam w Toruniu, ale planuje się przenieść do większego miasta...
  • Robert W: http://www.rp.pl/Wynajem/30113 9914-Mieszkanie-na-wynajem-Jak -inwestowac.html#ap-1
  • Sałata: Mieszkam w Warszawie i już naturalne stało się dla mnie używanie nawigacji w celu skrócenia drogi i...
  • Sławek Muturi: Jacek, rzeczywiście dwór był bardzo rozbudowany, aż groteskowy. Ale widziałem jego pałac – choć...
  • Sławek Muturi: Jacek, rzeczywiście dwór był bardzo rozbudowany, aż groteskowy. Ale widziałem jego pałac – choć...

Najnowsze wpisy

created by Water Design