20

07.2011

Jak się zabezpieczyć przed/pozbyć problematycznych najemców?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 15

Odpowiadając na pytanie Fridomiaka Rafała sprzed kilku dni oraz innych osób pytających o to zagadnienie wcześniej, przytaczam obszerny fragment liczącego 10 stron rozdziału poświęconego temu zagadnieniu w „Poradniku dla właścicieli mieszkań pod wynajem”, który 22 sierpnia br ukaże się w sprzedaży.

… Wynajmując mieszkanie lub mieszkania wchodzisz w relację z różnymi ludźmi. A to, że ludzie są różni przecież dobrze wiadomo. Dlatego też, tak wiele już w tym Poradniku mówiliśmy o wadze i istotności odpowiedniej selekcji najemców. O tym, abyś dołożyła wszelkich starań, aby być pewną, jeszcze przed podpisaniem umowy najmu i przekazaniem swojego mieszkania nowemu najemcy, że swoje mieszkanie oddajesz w najem odpowiedniej osobie.

Niemniej nawet najbardziej skrupulatny proces selekcji najemców nie przestrzeże cię w 100 %-ach przed popełnieniem okazjonalnych błędów selekcyjnych. Poza tym, ktoś kto miał dobrze płatną pracę w momencie podpisywania z tobą umowy najmu może ją później utracić, może ulec wypadkowi, może popaść w jakiś konflikt z prawem, itp. Wypadki się zdarzają, więc warto abyś nabrała wiedzy jak sobie radzić, a właściwie jak się pozbywać problematycznych najemców….

…Najczęstszą przyczyną problematyczności najemcy jest nie płacenie czynszu na czas tobie oraz robienie długów za telefon, energię elektryczną, z tytułu opłat do administracji budynku. Najemcy brakuje w danym momencie pieniędzy, nie płaci na czas i liczy na to, że ty się szybko nie zorientujesz. Jeśli rzeczywiście się szybko nie zorientujesz, albo nie zareagujesz wystarczająco stanowczo, to dla najemcy będzie to silny sygnał, że płatności za mieszkanie może zdegradować dość nisko na liście priorytetów w swoim comiesięcznym budżecie.

Jeśli pozwolisz mu na to brakiem swojej stanowczości to problem będzie narastał. Zadłużenie będzie coraz wyższe. Najemca może w końcu stracić wiarę, że kiedykolwiek uda mu się spłacić całość zadłużenia. Zadłużenie wobec ciebie może stać się wyższe niż – na przykład – jego miesięczne zarobki. Poza tym, znany jest też mechanizm psychologiczny, że gdy ktoś nie ma pieniędzy na spłatę kredytu do banku, to ma duży problem. Ale jeśli jego dług wobec banku jest odpowiednio duży, to wtedy to bank ma problem. Nie dopuść zatem, aby problem narastał.

Podobnie w przypadku innych problemów z najemcami. Miej zero tolerancji jeśli ktoś zachowuje się niezgodnie z zasadami najmu, które wyjaśniłaś i które stanowią załącznik do umowy najmu. Przypadki złamania zasad najmu mogą dotyczyć nałogowych palaczy; trzymania zwierząt w mieszkaniu; przebywania w nim dodatkowych, nieprzewidzianych umową mieszkańców; hałasu i skarg sąsiadów; korzystania z mieszkania niezgodne z umową (np na biuro, agencję, itp)…

…Od razu reaguj stanowczo, gdy tylko problem się pojawi. Nie licz na to, że problem sam się rozwiąże. Problemy mają raczej skłonność do pogłębiania się…

…Co robić w przypadkach problematycznych najemców? Jaka jest metodologia postępowania? Każdy przypadek problematycznych najemców jest inny i trudno jest podać jakąś jedyną właściwą metodę postępowania. Natomiast możemy podać kilka ogólnych wskazówek.

Po pierwsze, musisz być mentalnie przygotowaną na to, że czasami któryś z twoich najemców przestanie zachowywać się racjonalnie pod wpływem jakiś swoich problemów. Za to ty powinnaś zachować profesjonalizm, zachować spokój, nie wdawać się w pyskówki, nie podnosić temperatury dyskusji. Nie traktuj tych problemów jako coś wymierzone w ciebie osobiście. Biznes związany z najmem to biznes ludzki i różni są ludzie.

Po drugie, nie pozwól sobie na to, aby brać na siebie czyjeś problemy. Polska to nie jest jakiś dziki kraj, w którym wymówienie mieszkania osobie niepłacącej skazywałoby tę osobę na niebezpieczeństwo, śmierć czy inne zagrożenia. Twoi najemcy mają rodzinę, przyjaciół, dlaczego to akurat ty miałabyś im udzielać pomocy w trudnych dla nich sytuacjach? Tylko dlatego, że kiedyś – w dobrej wierze – podpisałaś z nimi umowę najmu? Poza tym, w Polsce powstało wiele instytucji mających na celu opiekę społeczną i pomoc osobom, które naprawdę znalazły się w sytuacji podbramkowej. Chyba nie po to kupowałaś mieszkanie na wynajem, aby świadczyć opiekę społeczną. Zresztą płacisz podatki od przychodó z najmu i to pieniędzmi z tych podatków zasilasz m.in opiekę społeczną.

I nie chodzi nam o to, abyś zupełnie wyzbyła się odruchów ludzkiej solidarności. Chodzi o to, abyś nie zgodziła się z punktem widzenia najemcy, że jemu mieszkanie w wynajętym od ciebie mieszkaniu się po prostu należy, a ty musisz poczekać z czynszem (w końcu czymże są pieniądze w obliczu ludzkiej tragedii?) aż najemca uzna, że znów stać go na płacenie czynszu najmu. Jeśli okażesz miękkość i niezdecydowanie, taki właśnie punkt widzenia zostanie uznany za obowiązujący. Co gorzej, najemca może wręcz nie dostrzegać, że robisz mu ogromną, nienależną mu przysługę pozwalając mu mieszkać bez płacenia. A twoje przypominanie się o pieniądze będzie widział jako namolność i bezduszność – przecież ty masz gdzie mieszkać, masz pracę, to czemu chcesz wykorzystywać słabszego.

Rób wszystko, aby nie doprowadzić do takiej percepcji. Grzecznie i z szacunkiem, ale stanowczo wyjaśniaj kłopotliwemu najemcy na czym tak naprawdę polega łącząca was relacja. Jest to relacja, która nosi nazwę „umowa najmu” i nic ponadto. Wyjaśnij najemcy, że ty na zakup mieszkania, które mu użyczyłaś do najmu zaciągnęłaś kredyt i zbliża się nieuchronny termin spłaty kolejnej raty kredytu. To zwykle przemawia nawet do osoby będącej w tarapatach i nie rozumującej do końca logicznie.

Twoim jedynym celem powinno być szybkie pozbycie się kłopotu. Nie chciej swojego najemcy edukować, dawać mu nauczek, udawadniać mu że to ty masz rację. Powinnaś dążyć do jak najszybszego wypowiedzenia umowy najmu. Na piśmie. Doręczyć pismo osobiście i zdobyć podpis najemcy. Przecież jeśli popadł w tarapaty finansowe o naturze strukturalnej (utrata pracy, utrata źródła utrzymania, itp) to również w jego interesie leży, aby przestał się więcej zadłużać. Dąż do tego, aby ustalić datę wyprowadzki, najlepiej jak najmniej odległą. Potwierdzić tę datę na piśmie.

A później trzymaj się postanowień. Każde odstępstwo będzie zaproszeniem dla najemcy do dalszego przedłużania kłopotliwej sytuacji. Najemca, który pod wpływem kłopotów panikuje i nie myśli racjonalnie łapie się każdej szansy. Jak to się mówi, „tonący brzytwy się chwyta”, więc nie podtykaj mu brzytw….

 

W Poradniku opisujemy dodatkowo szereg przykładów z życia oraz kilka niekonwencjonalnych rozwiązań (jeden z naszych znajomych dał pewnym pijaczkom, którym nieopatrznie wynajął mieszkanie, kilka tysięcy złotych, ale pod warunkiem, że podpiszą rozwiązanie umowy i wyprowadzą się do „jutra rano”). Metoda bardzo skuteczna, aczkolwiek rodząca szereg dylematów, które omawiamy w Poradniku. Innym rozwiązaniem mogącym cię uchronić przed „najemcą z piekła” jest podpisanie z nim umowy najmu okazjonalnego (o tym już było wcześniej na blogu).

Natomiast zdecydowanie najlepszym sposobem rozwiązania tego problemu jest trzymanie się zasady lansowanej w Poradniku: „kłopotliwych najemców najlepiej się pozbyć nie podpisując z nimi umowy najmu i nie przekazując im kluczy do twojego mieszkania”.

A jak Wy sobie radzicie z kłopotliwymi najemcami? Czy mieliście takie trudne przypadki i jak sobie poradziliście?

Powodzenia !

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. max napisał(a):

    Ja stosuję umowę najmu okazjonalnego, a w niej mam dodatkowo taki oto zapis:

    1. NAJEMCA oświadcza, że w przypadku rozwiązania umowy za wypowiedzeniem, lub ze skutkiem natychmiastowym, nie będzie celowo przedłużać okresu najmu ponad okres przysługujący/ wynikający z zapisów niniejszej umowy. NAJEMCA oświadcza również, że w przypadku rozwiązania umowy najmu, miejscem jego zamieszkania będzie:

    ………………………………………………………………………………………………………………………………….

  2. Krzysztof napisał(a):

    Mój kolega zastosował kiedyś trochę nietypowy sposób – wynajął agencję ochrony, która postawiła przed drzwiami mieszkania 2 ochroniarzy, którzy stali tam 24h/dobę i dopuszczali tylko ruch w jedną stronę tzn. można było tylko wyjść, a nie mógł nikt do niego wejść ani podać żadnej rzeczy (przede wszystkim jedzenia i picia). Najemy grzecznie opuścili mieszkanie po 3 dniach.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dzięki za kolejną podpowiedź. Metoda – jak widać – okazała się skuteczna, aczkolwiek mam poważne wątpliwości co do jej legalności. Przed ewentualnym skopiowaniem, radziłbym zainteresowanym poradzić się prawnika.

      • Mariusz napisał(a):

        Hmm… nie jest to wyrzucenie lokatora z mieszkania. Wydaje mi się, że jest legalne niedopuszczenie do wchodzenia lub wnoszenia czegokolwiek przez obce osoby do naszego mieszkania.Ten sposób uważam za najlepszy, o jakim słyszałem (wprawdzie danie 1000zł byłoby tańsze, ale jak inny lokator się o tym dowie to może to wykorzystać, a taka ochrona działa wręcz prewencyjnie na przyszłosć – nowi najemcy się zawsze dowiedzą od sąsiadów).

  3. FlyMan napisał(a):

    Witam wszystkich

    Jeżeli jest taka możliwość, to będę bardzo wdzięczny za wszelkie porady i wzory umów. We wtorek podpisuję mój pierwszy akt notarialny a później mieszkanie od razu do wynajmu. Mam nadzieję, że wszystko pójdzie po mojej myśli. Z góry bardzo dziękuję. Mój adres e-mail: muchatomek@wp.pl

  4. Paweł napisał(a):

    Również chętnie się wymienię, szczególnie umowami najmu okazjonalnego. pawel.czerwinski@gmail.com

  5. Jacek napisał(a):

    Witam wszystkich.
    Przepraszam za odświeżanie tematu który już dawno jest nie aktualizowany, ale powiem w czym rzecz nie dawno postanowiłem zacząć przygodę z kupnem mieszkań na wynajem i zaczołem wdrażać swuj plan. Dzisiaj mieszkanie juz jest remącik wzasadzie się kończy i na dniach powychodzą ogłoszenia i tutaj moja prośba potrzybuję pomocy od was starych wyjadaczy w temacie a mianowicie brak mi umów protokołów zdawczo odbiorczych oraz wszystkiego co powinno sie znaleść w teczce najemca. Proszę więc raz jeszcze jeżeli możecie to pomóżcie laikowi a może kiedyś będę mógł się odwdzięczyć. Jeżeli ktoś się zdecyduje oto mój e-mail
    jaca@amorki.pl

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jacku, gratuluję zakupu mieszkania na wynajem. Jeśli chodzi o komplet dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia najmu, to możesz go znaleźć w sklepiku na stronie http://www.mzuri.com.pl.
      Powodzenia w najmie i w rozbudowywaniu swojej wolności finansowej!

      • Jacek napisał(a):

        Serdeczne dzięki Sławku. Mam jeszcze tylko jedno pytanie czy jeżeli miał byś wybrać pomiędzy paczką którą ploeciłeś a paczką dokumentów ze sklepiku fridomi, paczka + umowa najmu okazjonalnego to na co byś się zdecydował. Nie bież pod uwagę ceny bo różnica jest nie wielka więc nie gra roli. Bardziej interesują mnie same dokumenty. Poradź proszę. Z góry wielkie dzięki.

        • Jacek napisał(a):

          Przepraszam Sławku ale teraz dopatrzyłem się że mowa jest o tych samych dokumentach na tej samej stronie. Dzieki za poradę.

        • Jacek napisał(a):

          Witam raz jeszcze motam się straszliwie chodziło mi o paczkę dokumentów + umowa najmu okazjonalnego na portalu mieszkanicznik. Co o tym sądzisz?.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zdeteminowani Fridomiacy – Szymon i Asia z Krakowa

Witaj Sławku, piszę do Ciebie, bo chciałem się pochwalić zrobieniem wczoraj pierwszego małego kroku w kierunku wolności finansowej. A z drugiej strony serdecznie Ci podziękować za Twój wkład w ukształtowanie procesu myślowego, który myślę, że w ostatecznym rozrachunku doprowadzi do jej osiągnięcia mnie i moją Małżonkę. Ale jak to mówią first things first - katalizatorem decyzji o rozpoczęciu inwestowania w nieruchomości na wynajem był Twój wykład w Krakowie w ramach Festiwalu Inteligencja Finansowa 2012, na [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: AltAir, nie mam pojęcia o jakiej cenzurze mówisz… To ma być jakaś próba prowokacji? Przyznaję,...
  • Sławek Muturi: Buko, chyba o tym samym mowa. Jak widać, jedni widzą szklankę półpełną, inni półpustą. Kolejny na to...
  • AltAir: Widzę, że jednak jakaś cenzura istnieje. Tak jak pisałem wcześniej lubię czytać ten blog i tak jak ktoś pisał...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, dzięki za ciepłe słowa uznania.
  • Sławek Muturi: Konrad, dzięki za Twój głos w dyskusji. Z wieloma rzeczami, o których piszesz się zgadzam. Dzięki też...
  • Sławek Muturi: AltAir, nie wiem czy dobrze rozumiem intencję Twojego pytania. Pewnie mogą, bo wszyscy – również...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się z Twoimi postulatami. Ja byłbym nawet za tym by w ogóle zlikwidować Sejm i Senat....
  • Sławek Muturi: Piotrze, temat demografii pojawia się na fridomii, regularnie, co kilkanaście miesięcy. Przestał mnie...
  • Sławek Muturi: Recroot, nie chodzi chyba o to by każdy miał „kogoś stojacego nad sobą”. Nie ma nikogo...
  • Sławek Muturi: Recroot, to cieszę się, że w dużej mierze zgadzamy się co do owych zmian w sądownictwie, które idą...
  • Sławek Muturi: Recroot, dzięki. Nie znałem tego Manifestu. Mam pytanie: czy Manifest rzeczywiście mówi o...
  • Robert: „(…) muszę stwierdzić, że (…) uważam obecny rząd za najlepszy jaki mieliśmy. (…) Nie...
  • buko74: Ma ktoś pełen dostęp do tego artykułu? Coś nowego czy to samo co tutaj w tym wpisie na blogu: Dobra zmiana w...
  • Kuneg: Jeszcze jedno. Sławku, wielki szacunek mam do tego, co robisz. Pokazujesz ludziom, że można korzystać z...
  • Konrad: No więc nie chciałem nikogo obrażać, tylko wskazać na złodziejską partię, która była u władzy tylko po to,...
  • Kuneg: Żeby wiedzieć, że my, jako obywatele, mamy jakieś prawa, to najpierw powinniśmy się dokształcić w tym zakresie...
  • AltAir: Od kilku lat czytam ten blog. Jest moją codzienną lekturą. W komentarzach do tego wpisu napisałeś że dużo...
  • Konkret: A kwestia władzy ustawodawczej ? Polska: 100 senatorów, 460 posłów, ludność ok 37 mln USA: 100 senatorów,...
  • Konkret: Ja niestety muszę się zgodzić z Recrootem, dczekolem. Intencje przeciętnego demonstranta rzeczywiście wydają...
  • Piotr: Panie Slawku, dziekuje za dzielenie sie Pana doswiadczeniem, ktore jest bardzo pomocne w podejmowanych przeze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design