03

08.2011

Rekordowo mocny frank

autor: Jan Bijas|kategoria: Blog autorów, Porady kredytowe

ilość komentarzy: brak komentarzy

Frank nas rzuca na kolana. Czarna rozpacz z mocnym frankiem. Frank trzęsie światem. Horror zadłużonych. Analizując te i inne tytuły z czołówek najbardziej poczytnych, ogólnopolskich gazet, można dojść do wniosku, że świat zastygł w bezruchu w oczekiwaniu na dalsze umacnianie się szwajcarskiej waluty. Jednak jak mówi stare, chińskie przysłowie, gdy nadchodzi burza, jedni budują mury, inni budują wiatraki. Zobaczmy możliwości, gdzie inni widzą jedynie problemy.

Ponad 60 lat temu, w swojej ponadczasowej książce pt. Inteligentny Inwestor, Benjamin Graham zdefiniował operację inwestycyjną jako lokowanie pieniędzy, które:

1) dzięki starannej analizie

2) oferuje bezpieczeństwo i

3) zadowalającą rentowność zaangażowanej kwoty.

Lokowanie środków, które nie spełnia przynajmniej jednego z tych trzech warunków stanowi natomiast spekulację.

Finansując zakup nieruchomości kredytem w walucie obcej powinniśmy być świadomi, iż obok inwestycji w nieruchomości, lokujemy również swoje środki w walucie kredytu (dla uproszczenia, dalej załóżmy, że jest to frank szwajcarski). Jednakże o ile inwestując w nieruchomość zależy nam na wzroście jej wartości po transakcji zakupu, tak zaciągając kredyt w walucie obcej, zależy nam na spadku tejże waluty (na osłabieniu względem złotówki) po uruchomieniu całości kredytu.

Rozważmy na przykładzie, jak funkcjonuje kredyt w walucie obcej. Zaciągając kredyt w wysokości 300 tys. PLN indeksowany do CHF tak naprawdę nie pożyczamy ani jednej złotówki, ale zadłużamy się na określoną liczbę franków szwajcarskich. Zakładając, iż kurs CHF/PLN w dniu uruchamiania kredytu wynosi 3 PLN, pożyczamy dokładnie 100 tys. CHF. Podobnie rata kredytu podana w harmonogramie spłaty rat jest wyrażona we franku i załóżmy, że wynosi 400 CHF.  Rata kredytu w dniu spłaty zależy od aktualnego kursu CHF/PLN. Jeśli kurs ten wynosi nadal 3 (zakładamy brak spreadu walutowego), to rata wynosi 400 x 3 PLN = 1’200 PLN. Jeśli kurs CHF/PLN osłabi się do 2,5 to rata wynosi 400 x 2,5 PLN = 1’000 PLN, natomiast w przypadku umocnienia kursu do 3,5 rata wyniesie 400 x 3,5 PLN = 1’400 PLN.  I właśnie ryzyko, iż kurs franka umocni się po uruchomieniu kredytu i raty kredytu wzrosną nazywamy ryzykiem kursowym.

Z kolei potencjalny zysk w przypadku kredytu walutowego pochodzi z dwóch źródeł. Po pierwsze, oprocentowanie kredytów w walucie obcej jest znacznie niższe (miesięczna rata rozłożonego na 30 lat kredytu w PLN, oprocentowanego nominalnie 6% w skali roku wyniosłaby ok. 1’800 PLN). Tak więc przy założeniu braku zmian kursowych możemy się liczyć z realnymi oszczędnościami rzędu ok. 20-25% raty kredytu złotówkowego miesięcznie. Po drugie, przy założeniu trwałego osłabienia się CHF względem PLN, zmniejsza się saldo kredytu wyrażone w PLN. W przypadku obniżenia kursu CHF/PLN do 2,5 saldo naszego kredytu wynosi 2,5 x 100 tys. = 250 tys. PLN (!).

W potocznym rozumieniu zysk i ryzyko są do siebie odwrotnie proporcjonalnie. Każdy z nas rozumie intuicyjnie, iż z premią za większe ryzyko związany jest również większy zysk. Okazuje się jednak, że w tym przypadku intuicja nas zawodzi! Rozważmy to na przykładzie dwóch kredytobiorców, zaciągających kredyt w CHF – kredytobiorca A przy kursie CHF/PLN wynoszącym 2,5 – kredytobiorca B przy kursie – 3. Który z kredytobiorców ponosi mniejsze ryzyko kursowe? Mniejsze ryzyko kursowe ponosi kredytobiorca B, ponieważ prawdopodobieństwo tego, iż kurs CHF/PLN będzie większy niż 3 jest mniejsze niż tego, iż kurs będzie większy niż 2,5. Im wyższa baza, tym mniejsza szansa, iż kurs będzie jeszcze mocniejszy.

Który z kredytobiorców może spodziewać się z kolei większych korzyści (potencjalnego zysku)? Okazuje się, iż również kredytobiorca B! Szansa na osłabienie się kursu waluty (a tym samym na zmniejszenie salda kredytu wyrażonego w złotówkach) jest tym większa, im wyższy kurs uruchomienia. Prawdopodobieństwo faktu, iż kurs spłaty kredytu będzie na pewnym etapie spłaty kredytu mniejszy niż 3 jest oczywiście większe niż prawdopodobieństwo, iż kurs ten będzie mniejszy niż 2,5. Całe piękno zaciągania kredytu w walucie obcej przy wysokim kursie uruchomienia polega na tym, iż nie dość, że ograniczamy ryzyko kursowe, to dodatkowo zwiększamy szansę na redukcję salda kredytu w wyniku osłabienia CHF.
Warto jednak pamiętać, że zaciągając kredyt walutowy wystawieni jesteśmy na ryzyko kursowe, a słowo ryzyko nie bez powodu pochodzi od francuskiego risque i oznacza trudności, jakie należy omijać na morzu. W przypadku zrealizowania się czarnego scenariusza gospodarczego (zagrożenie bankructwem USA, niestabilność strefy Euro, ucieczka do bezpiecznego franka) mogłoby nastąpić trwałe umocnienie kursu do jeszcze wyższych poziomów. Początkowe zadłużenie w wysokości 300.000 PLN w wyniku wzrostu kursu CHF/PLN do 4,0 wzrosłoby o 100.000 PLN, a bank mógłby  zażądać dodatkowego zabezpieczenia naszego zobowiązania.

W decyzji o zaciągnięciu kredytu w walucie obcej pomocna jest statystyka i analiza wykresów. Prawdopodobieństwo, że raptowny skok franka szwajcarskiego o 40% od dotychczasowej 5-letniej średniej jest jedynie anomalią, jest w końcu znacznie wyższe, niż możliwość długoterminowej aprecjacji o taką wartość. Inteligentny kredytobiorca widzi takie możliwości i nie boi się ich wykorzystać.

Do świadomego korzystania z kredytów walutowych nie trzeba więc wybitnych umiejętności, czy nieziemskiego IQ. Należy obserwować rynek i wyciągać proste wnioski. I podobnie, jak w starej maksymie guru inwestycyjnego, Warrena Buffeta: „jak wszyscy sprzedają – kupuj, jak wszyscy kupują – sprzedawaj”, tak i z kredytami we frankach – warto trzymać się z daleka, gdy wszyscy je biorą, a brać, gdy wszyscy panikują.

Jan Bijas, Salomon Finance

OBLICZ DOKŁADNĄ RATĘ KREDYTU

Tagi: , ,

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Pierwsze koty za płoty

Śpieszę się podzielić się z Wami wiadomością, którą dosłownie przed chwilką otrzymałem na maila i która ogromnie mnie ucieszyła. Szkoda, że nie widzicie mojej twarzy, a ja nie potrafię jeszcze dodać zdjęcia do wpisu na fridomii. Ale moje usta wyglądają mnie więcej tak - :-))))) Oto treść wiadomości od Magdy: "Witajcie, właśnie podpisałam pierwsze rezerwacje:-)  Zarezerwowane zostały 2 mieszkania. Najemcy wpłacili już zaliczkę." Nie byłoby w tych słowach nic nadzwyczajnego. Umów najmu Mzuri podpisuje każdego miesiąca ok [...]

Najnowsze komentarze

  • BiL: Piotrek, to moze byc dobra strategia podczas dosc agresywnego budowania portfolio, gdzie wszystkie zyski...
  • BiL: Tomtor, nie demonizowalbym tak kosztow opieki przedszkolnej w UK, zwlaszcza obecnie, gdy przy dwoch pracujacych...
  • BiL: HubertP, powinienes uwzgledniac te przychody w swoim corocznym self assessment tax return. Nie sadze natomiast...
  • Arek: Czytam bloga od 2 lat mam póki co dwa mieszkania 2-pokojowe na wynajem. Kupuje nowe od dewelopera. Rentowność...
  • Piotr: Świetne rady xav. Dzięki, sam trochę dorabiam jako freelancer obok mojej stałej pracy – jako...
  • HubertP: Mieszkam w UK i mam dwa mieszkania na wynajem w Polsce . Czy to znaczy ze mam rozliczać się także w UK??...
  • Tomtor: Podstawowe pytanie to gdzie chcecie mieszkac w przyszlosci i czy planujecie miec dzieci, ktore w UK sa...
  • Sławek Muturi: Robert, dobre, dzięki! PS Pamiętam bardzo dobrze te czasy (początek lat 90-tych) gdy w Warszawie...
  • Sławek Muturi: Sławek, gratuluję! 50% w 3-4 lata to duży sukces! Powodzenia w realizacji drugiej połówki. Dzięki też...
  • Sławek Muturi: Karol, gratuluję postępów na Twojej drodze do wolności finansowej i życzę kolejnych udanych inwestycji!
  • Sławek Muturi: Sebciu, dzięki za ciepłe słowa. Powodzenia w jak najszybszym osiągnięciu pozostałych 85%. Trzymam...
  • Robert W: Mam kandydata do pracy w Mzuri: https://www.youtube.com/watch? v=KRwDTj-Rcmk
  • Sławek S.: witam, bloga czytam od początku, lektura bezcenna :) pierwszą kawalerkę kupiliśmy z żoną w styczniu 2014,...
  • Piotr: Super, oczywiście trzymam kciuki! W wolnej chwili na pewno zamówię
  • Karol Poznan: Czesc Slawku, jestem na blogu prawie od poczatku i pamietam poczatki mieszkanicznika i planowanie...
  • BiL: * z stalym 2% oprocentowaniem
  • BiL: Xav, jesli chodzi o UK i raty kredytu – czesc kapitalowa vs odsetki. To zakladajac kredyt na £100k na 20...
  • Sebciu: Pamietam początek 2016 roku wtedy obejrzałem wywiad ze Sławkiem na kanale sukces.pl.Dzień w którym zmieniło...
  • BiL: Jeszcze jedna mala obserwacja, napisalas o wzroscie rat (rozumiem, ze po okresie w ktorym konczy sie ‚fixed’,...
  • BiL: Czesc! Mieszkam w UK od 9 lat, wiec dorzuce cos od siebie :). Moim zdaniem jestescie w fajnej sytuacji i...

Najnowsze wpisy

created by Water Design