03

08.2011

Rekordowo mocny frank

autor: Jan Bijas|kategoria: Blog autorów, Porady kredytowe

ilość komentarzy: brak komentarzy

Frank nas rzuca na kolana. Czarna rozpacz z mocnym frankiem. Frank trzęsie światem. Horror zadłużonych. Analizując te i inne tytuły z czołówek najbardziej poczytnych, ogólnopolskich gazet, można dojść do wniosku, że świat zastygł w bezruchu w oczekiwaniu na dalsze umacnianie się szwajcarskiej waluty. Jednak jak mówi stare, chińskie przysłowie, gdy nadchodzi burza, jedni budują mury, inni budują wiatraki. Zobaczmy możliwości, gdzie inni widzą jedynie problemy.

Ponad 60 lat temu, w swojej ponadczasowej książce pt. Inteligentny Inwestor, Benjamin Graham zdefiniował operację inwestycyjną jako lokowanie pieniędzy, które:

1) dzięki starannej analizie

2) oferuje bezpieczeństwo i

3) zadowalającą rentowność zaangażowanej kwoty.

Lokowanie środków, które nie spełnia przynajmniej jednego z tych trzech warunków stanowi natomiast spekulację.

Finansując zakup nieruchomości kredytem w walucie obcej powinniśmy być świadomi, iż obok inwestycji w nieruchomości, lokujemy również swoje środki w walucie kredytu (dla uproszczenia, dalej załóżmy, że jest to frank szwajcarski). Jednakże o ile inwestując w nieruchomość zależy nam na wzroście jej wartości po transakcji zakupu, tak zaciągając kredyt w walucie obcej, zależy nam na spadku tejże waluty (na osłabieniu względem złotówki) po uruchomieniu całości kredytu.

Rozważmy na przykładzie, jak funkcjonuje kredyt w walucie obcej. Zaciągając kredyt w wysokości 300 tys. PLN indeksowany do CHF tak naprawdę nie pożyczamy ani jednej złotówki, ale zadłużamy się na określoną liczbę franków szwajcarskich. Zakładając, iż kurs CHF/PLN w dniu uruchamiania kredytu wynosi 3 PLN, pożyczamy dokładnie 100 tys. CHF. Podobnie rata kredytu podana w harmonogramie spłaty rat jest wyrażona we franku i załóżmy, że wynosi 400 CHF.  Rata kredytu w dniu spłaty zależy od aktualnego kursu CHF/PLN. Jeśli kurs ten wynosi nadal 3 (zakładamy brak spreadu walutowego), to rata wynosi 400 x 3 PLN = 1’200 PLN. Jeśli kurs CHF/PLN osłabi się do 2,5 to rata wynosi 400 x 2,5 PLN = 1’000 PLN, natomiast w przypadku umocnienia kursu do 3,5 rata wyniesie 400 x 3,5 PLN = 1’400 PLN.  I właśnie ryzyko, iż kurs franka umocni się po uruchomieniu kredytu i raty kredytu wzrosną nazywamy ryzykiem kursowym.

Z kolei potencjalny zysk w przypadku kredytu walutowego pochodzi z dwóch źródeł. Po pierwsze, oprocentowanie kredytów w walucie obcej jest znacznie niższe (miesięczna rata rozłożonego na 30 lat kredytu w PLN, oprocentowanego nominalnie 6% w skali roku wyniosłaby ok. 1’800 PLN). Tak więc przy założeniu braku zmian kursowych możemy się liczyć z realnymi oszczędnościami rzędu ok. 20-25% raty kredytu złotówkowego miesięcznie. Po drugie, przy założeniu trwałego osłabienia się CHF względem PLN, zmniejsza się saldo kredytu wyrażone w PLN. W przypadku obniżenia kursu CHF/PLN do 2,5 saldo naszego kredytu wynosi 2,5 x 100 tys. = 250 tys. PLN (!).

W potocznym rozumieniu zysk i ryzyko są do siebie odwrotnie proporcjonalnie. Każdy z nas rozumie intuicyjnie, iż z premią za większe ryzyko związany jest również większy zysk. Okazuje się jednak, że w tym przypadku intuicja nas zawodzi! Rozważmy to na przykładzie dwóch kredytobiorców, zaciągających kredyt w CHF – kredytobiorca A przy kursie CHF/PLN wynoszącym 2,5 – kredytobiorca B przy kursie – 3. Który z kredytobiorców ponosi mniejsze ryzyko kursowe? Mniejsze ryzyko kursowe ponosi kredytobiorca B, ponieważ prawdopodobieństwo tego, iż kurs CHF/PLN będzie większy niż 3 jest mniejsze niż tego, iż kurs będzie większy niż 2,5. Im wyższa baza, tym mniejsza szansa, iż kurs będzie jeszcze mocniejszy.

Który z kredytobiorców może spodziewać się z kolei większych korzyści (potencjalnego zysku)? Okazuje się, iż również kredytobiorca B! Szansa na osłabienie się kursu waluty (a tym samym na zmniejszenie salda kredytu wyrażonego w złotówkach) jest tym większa, im wyższy kurs uruchomienia. Prawdopodobieństwo faktu, iż kurs spłaty kredytu będzie na pewnym etapie spłaty kredytu mniejszy niż 3 jest oczywiście większe niż prawdopodobieństwo, iż kurs ten będzie mniejszy niż 2,5. Całe piękno zaciągania kredytu w walucie obcej przy wysokim kursie uruchomienia polega na tym, iż nie dość, że ograniczamy ryzyko kursowe, to dodatkowo zwiększamy szansę na redukcję salda kredytu w wyniku osłabienia CHF.
Warto jednak pamiętać, że zaciągając kredyt walutowy wystawieni jesteśmy na ryzyko kursowe, a słowo ryzyko nie bez powodu pochodzi od francuskiego risque i oznacza trudności, jakie należy omijać na morzu. W przypadku zrealizowania się czarnego scenariusza gospodarczego (zagrożenie bankructwem USA, niestabilność strefy Euro, ucieczka do bezpiecznego franka) mogłoby nastąpić trwałe umocnienie kursu do jeszcze wyższych poziomów. Początkowe zadłużenie w wysokości 300.000 PLN w wyniku wzrostu kursu CHF/PLN do 4,0 wzrosłoby o 100.000 PLN, a bank mógłby  zażądać dodatkowego zabezpieczenia naszego zobowiązania.

W decyzji o zaciągnięciu kredytu w walucie obcej pomocna jest statystyka i analiza wykresów. Prawdopodobieństwo, że raptowny skok franka szwajcarskiego o 40% od dotychczasowej 5-letniej średniej jest jedynie anomalią, jest w końcu znacznie wyższe, niż możliwość długoterminowej aprecjacji o taką wartość. Inteligentny kredytobiorca widzi takie możliwości i nie boi się ich wykorzystać.

Do świadomego korzystania z kredytów walutowych nie trzeba więc wybitnych umiejętności, czy nieziemskiego IQ. Należy obserwować rynek i wyciągać proste wnioski. I podobnie, jak w starej maksymie guru inwestycyjnego, Warrena Buffeta: „jak wszyscy sprzedają – kupuj, jak wszyscy kupują – sprzedawaj”, tak i z kredytami we frankach – warto trzymać się z daleka, gdy wszyscy je biorą, a brać, gdy wszyscy panikują.

Jan Bijas, Salomon Finance

OBLICZ DOKŁADNĄ RATĘ KREDYTU

Tagi: , ,

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku: kawalerka w Katowicach

Właśnie finalizujemy transakcję zakupu mieszkania dla jednego z klientów Mzuri w Katowicach w dzielnicy Załęże. Dla osób znających to miasto, mieszkanie znajduje się przy ul. Janasa (boczna od ul. Gliwickiej) i położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku.  Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej - czynsz wynosi 100zł (administracja+fundusz remontowy). Kawalerka o pow. 36,45m2 jest po remoncie, ale do wykończenia. Mieszkanie ma wymienione okna, zrobione gładzie na ścianach i pomalowane na biało, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design