04

08.2011

Jaką okazję rynkową udało się Wam ostatnio znaleźć?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości

ilość komentarzy: 15

Środek lata (choć mam wrażenie, że dopiero co się rozpoczęło) to zwykle okres przestoju na rynku nieruchomości. Ludzie wyjechali na wakacje, są zajęci konsumpcją, cieszą się słońcem. Życie jest piękne – po co myśleć o inwestowaniu? Ale dla Fridomiaków, lato to również okres okazji rynkowych. Sam na przestrzeni lat najwięcej transakcji zakupu dokonywałem właśnie w okresie letnim.

Ostatnio natrafiłem na maluteńkie mieszkanko w samym centrum Warszawy, przy ulicy Wilczej, ok 150m od Placu Trzech Krzyży. Kawalerka 15 m.kw, na parterze 4-piętrowej kamienicy z lat 30-tych, do remontu, ale za cenę PLN 150.000. Ponieważ mieszkanie jest wysokie, to można w nim stworzyć antresolę nad kuchnią i łazienką zyskując kolejne cenne 5-6 m.kw na mini sypialnię na antresoli.

Mieszkaniem zainteresowała się jedna z klientek firmy Mzuri, ale zanim udało nam się porozumieć (jest teraz na urlopie w Stanach), ktoś nas uprzedził. Często tak bywa z okazjami – trzeba się szybko decydować. Rzadko się zdarzają i szybko znikają.

Wiem, że jeden z Fridomiaków, Paweł, niedawno kupił 20-metrowe mieszkanie na Woli za PLN 148.000. Szuka kolejnych okazji i twierdzi, że w Warszawie można raz w miesiącu znaleźć mieszkanie w cenie do PLN 150.000.  Najwięcej okazji można znaleźć w segmencie dużych, luksusowych apartamentów, o ile ktoś sobie wybrał akurat ten segment jako bazę do osiągnięcia wolności finansowej.

A jakie ciekawe okazje się Wam ostatnio przytrafiły?

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Prażanin napisał(a):

    Bardzo ciekawy temat. Okazje, z których udało się skorzystać:
    – mieszkanie 22-metrowe z balkonem w odnowionej kamienicy na bliskiej pradze, 200 m od przyszłej stacji metra za 140 tys. + remont
    – 49 metrów w tej samej kamienicy w roku 2009, wysokość mieszkań 3.8m. za 215 tys. + remont

    niewykorzystane:
    – mieszkanie w niezłym stanie – 31-33m.kw (nie pamiętam dokładnie) w kamienicy na Grochowie za ok. 150 tys. ale ktoś mnie uprzedził.
    – 32m w odnowionej, modnej części Ząbkowskiej za 200 tys, jako że wbrew utartym stereotypom celuję w mieszkania po prawej strony Wisły, miałem chrapkę ale na niej musiało się skończyć :)

    Pozdrawiam i z niecierpliwością czekam na dalsze wpisy.

    • Jarek napisał(a):

      W moim mieście Raciborzu w „sezonie” za mieszkanie płaci się odpowiednio:
      a) mieszkanie na rynku pierwotnym (stan developerski) ceny od 3,5 tyś do 4,5 tyś PLN za m2;
      b) mieszkania na rynku wtórnym ceny od 2,00 – 3,50 tyś PLN za m2.

      Poza sezonem – w okresie letnim – jest „wysyp” okazji i tak:
      a) mieszkanie na rynku pierwotnym (stan developerski) ceny od 2,75 tyś do 3,8 tyś PLN za m2 ;
      b) mieszkania na rynku wtórnym ceny od 1,7 do 2,8 tyś. PLN za m2.

      W/w ceny różnią się „standardem dokonywanych transakcji”:
      a) te najtańsze – do dużego remontu, „słabą” lokalizacją;
      b) te z ceną średnią – do odmalowania, „słabą lokalizacją;
      c) te najdroższe – do wprowadzenia się;

      Mając na uwadze powyższe, w wakacje zdecydowanie szybciej przybliżamy się nas do naszej wolności finansowej:)

      Jednocześnie jest istotnie prawdopodobne, że termin „poza sezonem” może się wydłużyć stosownie do trwających zawirowań na rynkach światowych.
      Ponadto wzrost kosztu pieniądza (WIBOR, EURIBOR), restrykcje narzucane przez KNF na kredytobiorcę, dostępność programu „Rodzina na Swoim” mocno będą stymulować podaż mieszkań a tym samym ich ceny.

      Odpowiadajc wprost na pytanie, okazji w wakcje jest sporo dlatego należy wybrać „tą perełkę” wśród nich.

  2. Agata napisał(a):

    Witam, wczoraj podpisałam akt notarialny:) na kawalerkę 20m2 – samo centrum Kielc – deptak ul. Sienkiewicza (zadbana kamienica, wspólnota mieszkaniowa, brama na autopilota itp.), 94.000zł (4.700zł/m2 ), w bardzo dobrym stanie, trzeba zrobić tylko aneks kuchenny, bo nigdy nie było tu kuchni, pomalować, wstawić mebelki, doposażyć, podnieść standard łazienki itp.- max. 15.000zł. Mieszkanie było wystawione od lutego za ! 130.000zł ! (właścicielom zależało na szybkiej sprzedaży, gdyż przeprowadzili się zagranicę). W tej lokalizacji ,,zrobione” mieszkania, ,,chodzą” za 6.000-7.000zł za m2. Kredyt z ratą ok. 550zł, w EUR, na 30 lat – czynsz dla Nas, przy podwyższonym standardzie 1200-1300zł.

    p.s. Jest to Nasze 2. mieszkanko kupione w tym roku, poprzednie kupione w marcu, też w bardzo dobrej lokalizacji w Kielcach, sprzedający zszedł 10.000zł z ceny.
    Mieszkania kupiliśmy w dobrych cenach m.in. dzięki radom p. Sławka i Roberta, zawartym w książce + stosuję mój ,,autorski” sposób:) na tzw. maksymalną zdolność kredytową, w skrócie: świetne mieszkanie- chcę go na pewno kupić – Bank niestety daje mi max. tyle a tyle kredytu- jak Państwo się do tego ustosunkujecie? DZIAŁA rewelacyjnie.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dziękuję za podzielenie się swoimi doświadczeniami i gratuluję tempa budowania wolności finansowej. 2 mieszkania w pół roku !!! to doskonały wynik i cieszy mnie to, że w jakiś pośredni sposób mogłem się do tego przyczynić (wiadomo, sukces ma wielu „ojców”:-))).

      Sposób na „limit kredytowy” – rewelacja !!!

      Trzymam kciuki za kolejne okazje i liczę na wiele kolejnych wpisów na blogu.

  3. Sławek S. napisał(a):

    Ja przypatruję się rynkom mieszkań Włocławka, Płocka i Torunia. Toruń to 192 tysiące mieszkańców, Płock 126 tysięcy i Włocławek 114 tysięcy. Atutem Torunia są przemysł i baza akademicka, Płock jest silny przemysłowo, Włocławek natomiast wypada najsłabiej.

    Siłą rzeczy we W-ku są najtańsze mieszkania, dolna granice cen to około 2.300 zł/m2. Mieszkania do całkowitego remontu widywałem po tysiące kilkaset zł za metr kw. Średnia cena najmu to około 800 zł.

    Mam pytanie do bardziej doświadczonych: czy pomimo gorszych, w porównaniu z Płockiem i Toruniem, perspektyw miasta pod względem przemysłu i uczelni wyższych, ceny te i ich relacje z najmem są atrakcyjne?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Na bazie podanych przez Pana danych, wydaje mi się, że te relacje ceny zakupu do cen najmu są bardzo korzystne w porównaniu do innych miast. O ile łatwiej mieć pewność co do cen zakupu, to o tyle trudniej jest wyrobić sobie dobre rozeznanie w cenach najmu mieszkań – sprzedający oraz czasami pośrednicy nieruchomości mają tendencję do zawyżania możliwych do osiągnięcia cen najmu.
      Poza tym ważne jest nie tylko „nominalna” cena najmu, ale również średnie okresy pustostanu przy takiej cenie. Innymi słowy, co z tego, że dane mieszkanie można teoretycznie wynająć za 800 złotych, jeśli w rzeczywistości stoi puste czekając na chętnego najemcę kilka miesięcy.

      Odwagi w ostrożnym inwestowaniu ! Najtrudniejszy zawsze ten pierwszy krok. Trzymam kciuki.

  4. ralfik napisał(a):

    Witam,

    Dobrym miejscem do poszukania okazji są nieruchomości z licytacji komorniczych. Sam ostatnio dokonałem taką transakcję z której bardzo wiele się nauczyłem. Po pierwsze zachęcam wszystkich do kontaktowania się bezpośrednio z właścicielami przed licytacją. Jest wiele korzyści płynących z takiego rozwiązania m.in możemy kupić lokal wolny bez osób zameldowanych, z dodatkowym rabatem etc. Wadą może być gotówka, która trzeba na taką okazję posiadać. Rozmowa z właścicielem jest kluczowa. Ona decyduje czy doprowadzimy do transakcji czy też nie, nie komornik jak większość myśli. W trakcie rozmowy warto przyjąć zasadę WIN-WIN tzn. myśleć w kategorii chęci uwolnienia od problemu. Jest do dobry sposób na kupienie nieruchomości nawet z 50% rabatem…a to bardzo dużo!!! Życząc powodzenia pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ralfik, dzięki za wznowienie cyklu dotyczącego okazji rynkowych.
      Prośba do Ciebie: czy mógłbyś proszę podać trochę więcej szczegółów o tym jak taki proces wygląda krok-po-kroku? Myślę, że wiele osób boi się licytacji komorniczych głównie z obawy przed brakiem rozumienia tego procesu
      Prośba do wszystkich Fridomiaków: czy moglibyście podawać przykłady wyjątkowych okazji, na które udało Wam się natknąć na Waszych lokalnych rynkach? Wiem, że wiele osób dostrzegało w tego typu informacjach dużą wartość więc warto aby ten temat ciągle żył na łamach Fridomii

      • Rafał Witkowski napisał(a):

        Witam,
        Na początku małe sprostowanie:-) ralfik to Rafał Witkowski. Jeśli możemy mówić sobie po imieniu Panie Sławku to będzie mi miło.
        Oczywiście, że chętnie opiszę ten proces.
        Zazwyczaj na 3-4 tygodnie przed planowaną licytacją komorniczą są takie oferty zamieszczane w: Sąd Rejonowy, Lokalne gazety oraz strony komorników. Myślałem, że zakup nieruchomości poprzez licytację to doskonała okazja…dopóki nie poznałem wad. Po pierwsze, kupujesz mieszkanie z lokatorem i lokatorami, co z góry jest niekorzystne. Po drugie płacisz więcej niż mógłbyś za to zapłacić. Po trzecie czas, który ucieka a procedury przekazania formalnego mieszkania trwają około 1-2 m-ce, pomimo, że formalnie jesteś właścicielem. Po czwarte jak się poprzedni właściciel albo osoby tam zameldowane uprą, to biorąc pod uwagę jeszcze chore przepisy, socjalistyczne dotyczące praw lokatorskich-mozesz sobie zgotować horror na wiele lat!. Co więc zrobiliśmy-jak pamiętasz Sławku pisałem, że inwestuję ze wspólnikami. Po pierwsze, w ogłoszeniu jest podawany adres mieszkania. Jeśli w pierwszej kolejności udasz się do komornika i zaczniesz dopytywać o szczegóły np. wysokość długu, to ze względu na ochronę danych osobowych może Ci nie podać danych. Jak pisałem wcześniej, kluczem jest rozmowa z właścicielem mieszkania. Zalecam więc wpierw udać się do mieszkania i sprawdzić jaki stosunek do całej sprawy ma właściciel-czy chce pozbyć się problemu, bo ma dość ponagleń, kosztów, stresów etc, czy też hardo broni swego i Ciebie traktuje jak kolejnego komornika. Bardzo ważna jest tu delikatność, subtelność-nic na siłę.-przychodzisz mu pomóc a nie wykorzystać..W naszym wypadku człowiek ten miał dość upokorzenia, stresów i na naszą ofertę zakupu zareagował bardzo pozytywnie. Z ogłoszenia wiedzieliśmy po jakiej cenie to mieszkanie będzie licytowane-zazwyczaj podają cenę operatu i w I licytacji tj 3/4 ceny szacunkowej, w II licytacji tj już 2/3 ceny wywoławczej. Pojechaliśmy z nim do komornika abyśmy poznali faktyczny stan zadłużenia tj. koszty wierzycieli, komornika etc. Gdy poznaliśmy wielkość ciążących zobowiązań złożyliśmy mu ofertę, którą on zaakceptował. Cenę, którą mu zaproponowaliśmy, pomniejszyliśmy o wszystkie koszty: komornicze, zaległości w SM, etc. To co pozostało było kwotą którą miał on otrzymać. Jednak ważne aby nie zapomnieć o kilku sprawach:
        – rozmowa z komornikiem na temat uregulowania płatności -choć ten nasz się ociągał, zgodził się w końcu na moje warunki-przekazaliśmy mu należne pieniądze w obecności notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego,
        – uregulowanie zaległości w SM -opłaty bieżące plus zaległości z tytułu wody, CO
        -OBOWIĄZKOWE WYMELDOWANIE SIĘ WŁAŚCICIELA I OSÓB ZAMELDOWANYCH ZANIM PODPISZESZ AKT NOTARIALNY!!!-to jest warunek aby doszło do transakcji. W naszym wypadku okazało się, że są tam zameldowane oprócz właściciela jeszcze 4 osoby!!!. Jeden wymeldował się na 20min przed podpisaniem aktu.
        -płatność dla właściciela w ratach! -jeśli w dniu aktu nie dostałeś kluczy do mieszkania. Tutaj podzielę się jeszcze jednym szczegółem, który niestety pominąłem. Przy płatności drugiej raty lepiej jest wykonać przelew na jego konto niż dać mu pieniądze do ręki. Dlaczego?…aby się nie wyparł, że nie otrzymał. W naszym wypadku akt podpisywaliśmy 15.07 i wtedy wręczyliśmy mu małą kwotę z zapisem notarialnym: otrzymałem gotówką, drugą ratę do dnia 31.07.2011 w dniu przekazania kluczy do mieszkania.
        Dziś mieszkanie tj mała kawalerka remontuję i tu mam prośbę do szanownych Fridomiaków i Ciebie Sławku. Mieszkanie to kawalerka zaledwie 24m2. Położona na 11 piętrze wieżowca z pięknym widokiem na zalew Warty. Chciałbym Was poprosić o pomysł jak ją wypromować w celu wynajmu. Również liczę, że może ktoś podzieli się jak warto ją wyposażyć, by ją dobrze wynająć. Wyrażam przekonanie, że to co opisałem może być pożyteczną wiedzą dla osób inwestujących w mieszkania pod wynajem.
        Czekam na Twoją i Wasze reakcje.
        Dziś piszę już o tym spokojnie, ale wyobraźcie sobie, że wszelkie formalności zaczęliśmy załatwiać w środę rano o godz 13, a w piątek była licytacja!!!

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Rafał, sorry za zamieszanie z imionami – czasami mylą mi się te internetowe ksywki. Ogromne dzięki za podzielenie się dużą i skoncentrowaną pigułą praktycznej wiedzy nt licytacji komorniczych. 2 dni na podjęcie decyzji i przeprowadzenie tego skomplikowanego procesu musiało Was kosztować wiele nerwów. Ogromnie mnie cieszy, że całość zakończyła się powodzeniem, i że teraz masz już bardzij przyziemne dylematy jak wykończyć swoją kawalerkę.
          Tak jak napisałem w Poradniku, sposób i standard wykończenia powinien wynikać z twojego docelowego segmentu najemców. Jeśli twój wieżowiec to ekskluzywny apartamentowiec (choć podejrzewam, ze nie skoro kupiony od komornika), to standard powinien być dostosowany. Jeśli blok sprzed 20-40 lat, to wystarczą solidne, trwałe, ale tanie materiały wykończeniowe, może z końcówek serii w hipermarketach budowlanych.
          Jak szybko ci się wynajmie zależeć będzie w dużym stopniu od tego jak ustalisz cenę najmu w stosunku do średnich rynkowych w tej okolicy i w tym standardzie. Jeśli dużo powyżej średniej, to pewnie długo będziesz czekał na najemcę, jeśli nieco poniżej – to istotnie skrócisz okresy pustostanów. Tak wynika z mojego wieloletniego doświadczenia. Tyle w dużym skrócie – tak jak mówiłem, wiele szczegółowych porad jak przygotować mieszkanie do najmu, jak ustalić cenę, gdzie je ogłaszać i jak, znajdziesz w …. Poradniku:-)
          Powodzenia w budowaniu wolności finansowej!

  5. Marcin Karolak napisał(a):

    Przykład z grudnia 2010r.:
    Łódź, Stare Polesie, skrzyżowanie Kopernika/Żeromskiego – kawalerka 35mkw do remontu została przez nas kupiona za 75 tyś.zł. – po remoncie została wynajęta już po pierwszym spotkaniu z najemcą :)

    Dla porównia pierwsza nasze mieszkanie w Łodzi z jesieni 2004r. – Stare Polesie, ul. A.Struga, 96mkw, właściciel (Polak) mieszkał za granicą i okazyjnie sprzedał za ok.60 tyś zł – to były czasy… ;)

  6. Grzegorz napisał(a):

    Sławku, ciekaw jestem, jaka jest średnia cena najmu takiej małej kawalerki w okolicy ul. Wilczej w Wa-wie, jak opisałeś w poście. Ciekaw jestem jaka powinna być stopa zwrotu z takiej inwestycji, aby okazje można było uznać za okazję. Czy mógłbyś się podzielić taką informacją. Wiem, że masz doświadczenie akurat w tym segmencie, więc pewnie jesteś od razu wskazać jak to wygląda.

  7. Kuneg napisał(a):

    Okazja, czy nie okazja?
    40 m kw we Wrocławiu na Ołtaszynie, rozkładowe, 2 duże pokoje + kuchnia, łazienka do zrobienia, ogrzewanie do zrobienia. Mała kamieniczka z 20-lecia międzywojennego. Do przystanków autobusowych ciut daleko. Cena sprzedaży 150 tys. PLN.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Małgosiu, trudno mi odpowiedzieć na Twoje pytanie. Nie znam aż tak dobrze aktualnej sytuacji na rynku wrocławskim. Na pierwszy rzut oka, brzmi okazyjnie, ale zapytam o pomoc specjalistów Mzuri Investments mieszkających we Wrocławiu.
      Może zechcą też odpowiedzieć Fridomiacy znający rynek wrocławski…

      • Robert napisał(a):

        Trzeba by też dokładnie się przyjrzeć budynkowi i mieszkaniu – czy nie przecieka dach, czy klatka schodowa i elewacja budynku nie odstrasza, jakie ogrzewanie można założyć (elektryczne czy gazowe są gorsze niż miejski cieplik). 150 tys. zł za 2 pokoje wydaje się tanio.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 12 sierpnia – Dublin, konferencja Polskiego Klubu Biznesu w godz 10:00 – 14:00 i potem spotkanie ze mną w godz 15:00-18:00, Hotel Wynns

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie.  Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową - 8,5%, zamiast dwóch - 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009.  W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Piotrze, cieszę się, że zaglądasz na fridomię. To bardzo miłe. Twoje porównanie do „kolegi z...
  • BiL: Pawel, Kazdy inwestor zastanawia sie nad tym co sie stanie w przyszlosc i wedlug swojej wiedzy i intuicji...
  • adam: „Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to...
  • Piotr P.: Sławku, Grupa Andersen Alumni rzeczywiście pozostaje nadal silna. „Kolega z Andersena” to...
  • Paweł: BiL, Nie bardzo rozumiem. Piszę tylko, że ceny nieruchomości, jak i innych towarów, przechodzą cykle. Jeżeli...
  • Tomek: He-he. Większość mieszkań z tej galerii chętnie kupiłbym jako inwestor i co najwyżej lekko odświeżył :)
  • nibul: 1) Ciężko powiedzieć bo nie napisałeś jaki masz cel. 2) Możesz wziąć kredyt na mieszkania od razu z...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 309179979-70-tysiecy-na-mieszk anie.html O inwestowaniu w mieszkania na...
  • Marek: http://www.rp.pl/Wynajem/30917 9922-Najem-instytucjonalny-tyl ko-dla-prowadzacych-firme.html #ap-3
  • Robert W: http://metrowarszawa.gazeta.pl /metrowarszawa/56,141635,20596 504,Tak_wygladaja_najtansze...
  • Robert W: Oglądałem program dokumentalny i pokazywano tam takie rzeczy właśnie w Korei Płn. Wsie pokazowe, żeby...
  • Sławek Muturi: Robert, nie sądzę by zadawali sobie aż tyle trudu – turystów jeżdżących pociągami nie ma chyba...
  • wiki: A Twoja wypowiedź, że stopy pozostana niskie na długie lata przypominaja mi sytuacje gdy mój kolega chciał...
  • wiki: Niestety musze Cię rozczarować, ale ekonomia się nie zmieniła, czy stopy zostana na niskim poziomie na długie...
  • mark2: Inwestorzy zaczynają tracić na tym biznesie bo zmieniło się otoczenie inwestycji. Obecne władze obniżyły ceny...
  • Piotr: KP to żart. Nie wiem nawet jak taki kraj wciąż mogę funkcjonować w takich warunkach w dzisiejszych czasach.
  • Robert: Mam tylko nadzieję, że te widoczki które widziałeś na wsi, to nie były „wsie pokazowe” a więc...
  • Robert: To są pytania do doradcy kredytowego, najlepiej tam skieruj kroki w pierwszej kolejności. Wyliczy ci zdolność...
  • Paweł: BiL, To czy pomysł jest dobry czy beznadziejny zależy od tego co się stanie w przeciągu roku, dwóch, pięciu....
  • BiL: Pawel, nawiazujac jeszcze do pierwszego zdania z Twojego wpisu, jesli faktycznie mialaby miejsce taka sytuacja...

Najnowsze wpisy

created by Water Design