30

08.2011

Nieruchomości w Norwegii

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 19

Otrzymałem dzisiaj na maila taki oto wpis od Polaka mieszkającego w Norwegii. I chcę tutaj na niego odpowiedzieć. Oto otrzymany mail:

Witam, W nawiazaniu do czwartkowej audycji w Kontestacji – mialem przyjemnosc zadzwonic i zadac pytanie ale nie uzyskalem odpowiedzi ktora by mnie satysfakcjonowala. Chodzi tutaj o problem czy wynajem mieszkan wogole bedzie oplacalne za 30- 40 lat. Z moich obserwacji w kraju nieco bardziej rozwinietym jak Norwegia przecietny obywatel zarabia 300 000 NOK rocznie. przecietne domy i mieszkania kosztuja od 1mln do 3 mln. Szacuje sie ze w przeciagu 10 lat srednie zarobki wzrosna 3 razy czyli 900 tys a mieszkania zdrozeja tylko 2 razy. Sam pracuje w branzy budowlanej i wiem technologia bardzi sie zmienia, teraz budowla domu trwa okolo miesiaca, buduje sie domy i bloki prefabrykowane, materialy sa coraz tansze to wszystko sprawia ze dzisiaj norwego na dom o wartosci 2mln musi pracowac 7 lat a za 10 lat tylko 4 lata. a co bedzie za lat 20,30? Poprostu mieszkania i domy tanieja w stosunku do sily nabywczej pracy kazdego czlowieka. Tutaj naprawde ciezko znalesc norweska pare ktora wynajmowala by mieszkanie czy dom, tutaj kazdy kupuje na kredyt a banki chetnie je udzielaja no bo to zawsze hipoteka a kredyty nie sa na caly zycie tylko na 10 20 lat. Moj znajomy norweg ma 8 mieszkan na wynajecie i wszystkie wynajmuje obcokrajowca. Miedzy innymi dlatego tutaj jeszcze wynajem mieszkan jest oplacalne bo jest cala masa obcokrajowcow ktorzy wynajmuja te mieszkania. Mysle za analogiczna sytuacja bedzie w polsce jesli tak to poprostu nikt juz nie bedzie chcial wynajmowac mieszkan tylko bedzie je kupowal. A co ty o tym myslisz?

Kilka wątków odpowiedzi:

Po pierwsze, nie wiem czy za 20-30 lat wynajem mieszkań będzie „opłacalny”, zresztą nie wiem jak zdefiniować ową „opłacalność”. Pewnie będą istniały bardziej rentowne instrumenty inwestycyjne. Natomiast wiem, że wynajem mieszkań jest jednym z nielicznych źródeł pasywnej comiesięcznej gotówki. Więc jeśli ktoś chce POMNAŻAĆ MAJĄTEK, niech analizuje „opłacalność” i szuka lepszego sposobu inwestowania. Natomiast jeśli ktoś chce zbudować WOLNOŚĆ FINANSOWĄ, to jest chyba skazany na mieszkania na wynajem (no chyba, że wie jak napisać ponadczasowy przebój muzyczny, stworzyć ponadczasową technologię i żyć z opłat licencyjnych, czy stworzyć jakąś nową ponadczasową odmianę róży).

Po drugie, jeśli obawia się ryzyka spadku cen najmu, to niech kupi … większą liczbę mieszkań na wynajem:-)) tak aby zagregowane przychodu z najmu pokrywały koszty utrzymania standardu życia, do którego się przyzwyczaił. Jeśli masz rację twierdząc, że za kilka lat ceny mieszkań spadną, to może warto poczekać i wtedy kupić mieszkania na wynajem. Będziesz je taniej kupował i możesz je wtedy taniej wynajmować. A jak będziesz wynajmować tanio, to z pewnością chętni się znajdą.

Po trzecie, nie wiem czy rzeczywiście wszyscy Norwegowie są właścicielami swoich mieszkań. Ale nawet zakładając, że tak jest, to tak jak wspominałeś jest wielu cudzoziemców, którzy wynajmują mieszkania. W Polsce póki co cudzoziemców jest mało, ale będzie więcej gdy Polska będzie się stawała coraz bogatsza. Poza tym wraz z rozwojem gospodarczym ludzie, których dziś nie stać na samodzielne mieszkanie (pielęgniarki, nauczyciele, policjanci, itp a jest ich po kilkaset tysięcy w każdej z tych grup zawodowych), będą coraz więcej zarabiali i będzie ich stać. Będzie też istniał jakiś margines społeczny, za których wynajem mieszkania będzie opłacała gmina czy miasto (tak się dzieje nawet w najbardziej liberalnej gospodarczo Wlk Brytanii). Dodatkowo młodzi ludzie jadą gdzieś na studia, pracownicy przemieszczają się za pracą, ogólnie mobilność ludzi wzrasta. Zmienia się też model rodziny: jest coraz więcej singli, młodzi nie chcą zbyt długo mieszkać z rodzicami, itp

Po czwarte, rzeczywiście ciekawe będzie zobaczyć co by się wydarzyło gdyby ludzie mogli kupić dom czy mieszkanie za ekwiwalent swojej rocznej pensji. Nie mam pojęcia co by się tak naprawdę wydarzyło. Ale nie musi to automatycznie oznaczać śmierci najmu. Pewna analogia. Dziś jeżdżąc po Polsce widzę setki firm wypożyczających samochody, choć prawie każdego pracującego stać na kupno samochodu. Jakiś czas temu, gdy samochód był „luksusem” wypożyczalni samochodów prawie w Polsce nie było. Ciekawe dlaczego?

Ale czy mam rację, czy nie mam racji, tego nie wiem. Jestem świadom tego, że istnieją rózne ryzyka. Natomiast wiem, że dla osób chcących osiągnąć WOLNOŚĆ FINANSOWĄ, lepszej drogi niż najem nieruchomości po prostu nie ma. Twój znajomy Norweg wynajmujący 8 swoich mieszkań cudzoziemcom pewnie by się ze mną zgodził. A tak przy okazji: czy wiesz może ile kosztuje w Norwegii wynajęcie przeciętnego mieszkania?

Natomiast jeśli uświadomisz mi istnieje takiej drogi, to przestanę namawiać ludzi do budowania swojej wolności finansowej w oparciu o mieszkania na wynajem.

Czy tym razem udało mi się satysfakcjonująco odpowiedzieć na Twoje pytanie? Jeśli nie, to dopytuj się proszę dalej. A może ktoś jeszcze włączy się do dyskusji? Zapraszam.

Tagi: , , , , , , , ,

Komentarze:

  1. karol napisał(a):

    Drogi Slawku!

    W dalszym ciagu jest mi trudno wyjasniec o co tak naprawde mi chodzi. Podalem przyklad Norwegii tylko dlatego ze jest to kraj o kilka lat bardziej rozwiniety od Polski a Polska mysle ze bedzie w takiej sytuacji za kilka lat.

    Generalnie uwazam ze prowadzac audycje w Kontestacji pokazujesz dla mlodych ludzi w jaki sposob osiagnac wolnosc finansowa. Problem w ty ze w swoich zalozeniach nie stosujesz dywersyfikacji rodzai wolnosci finansowych a tylko inwestujesz w mieszkania na wynajem.
    Inwestujac w mieszkania na wynajem inwestujesz tak naprawde na cale zycie dlatego podstawowym pytaniem jakie nalezy sobie zadac jest jak bedzie wygladal rynek wynajmu nieruchomosci za lat 40?

    I ja stawiam nastepujaca teze! Rynek wynajmu nieruchomosci(czytaj, potencjalnych klijentow chcacych wynajac mieszkanie)za 40 lat skurczy sie d 10krotnie, bo:
    -mieszkania sa coraz tansze w stosunku do sily nabywczej ludzkiej pracy ( budujemy domy prefabrykowane, materialy sa coraz tansze, dzisiaj przecietny polak na przecietne mieszkanie pracuje tylko 10 lat a za lat 40 bedzie pracowal tylko 1 rok)
    -Polacy sa coraz bogatsi,
    -studenci coraz czesciej studiuja w swoich domach lub dojezdzaja na wyklady.

    Jesli tak to mieszkania przestaja byc towarem ekskluzywnym.

    Wiec mysle ze za 40 lat majac 100 mieszkan na wynajecie znajdziesz tylko 10 chetnych na wynajem.

    Kto obali moja teze?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Karol, Nie wiem czy jestem w stanie obalić Twoją tezę. Ale wydaje mi się, że to ilu chętnych znajdziesz do wynajęcia swoich 100 mieszkań za 40 lat, zależeć będzie m.in od ceny najmu, za którą zaoferujesz swoje mieszkania. Czy sądzisz, że za 40 lat, znalazłby się chętny do wynajęcia za 10 koron? A za 25 koron/miesięcznie? Za 125 NOK? itd, itd. W końcu będzie jakaś cena najmu akceptowalna i dla Ciebie i dla najemcy. Czy będzie istotnie niższa niż dziś, wątpię, ale oczywiście pewności nie mam.

      No i nadal pozostaje dla mnie nieodpowiedziane pytanie. Jeśli nawet przyjmiemy czarny scenariusz i powiemy sobie, że najem mieszkań kiedyś umrze/zniknie jako zjawisko, to na czym jest lepiej budować swoją wolność finansową?

      Może ktoś jeszcze zechce się w tym temacie wypowiedzieć?

      • Inwestor napisał(a):

        Myślę, że temat jest dość istotny, dlatego aby móc w pewnym stopniu wypowiedzieć się, chciałbym poczynić następujące założenia::
        1. Wiele się mówi o dywersyfikacji, czyli rozłożeniu ryzyka.

        2. Tak naprawdę to chyba nie ma 100% sposobu na pasywny przychód bez potrzeby „kiwnięcia palcem”. Nawet dobrze prosperujący biznes, którego jesteśmy właścicielem wymaga od nas kontroli rady nadzorczej, zarządu, ten z kolei kontroluje pracowników, itd. Zatem niezależnie od wyboru „nośnika” inwestycji – akcje, obligacje, złoto, nieruchomości, biznes, itd zawsze musimy pilnować, więc nie mamy jako takiego pasywnego przychodu bez kontroli i jednak często doinwestowania.

        Biorąc pod uwagę to o czym mówi Sławek, uważam że ma rację, przy czym zawsze jest pytanie o skalę. Ryzyko maleje w miarę zwiększania liczebności – pkt. 1 powyżej. Jeśli mamy 1 mieszkanie, 2 lub 4 to poza tym powinniśmy posiadać np obligacje lub akcje (odradzam fundusze jakiekolwiek, bo te bezpieczne dają mniejszy zysk niż obligacje, a te ryzykowne nie wiemy jakie akcje kupują) ponieważ:
        A. Tak jak mieszkania, obligacje generują nam przepływ kwartalnie lub np. rocznie. Można je szybko zbyć lub ewentualnie otrzymywane odsetki zainwestować w kolejne obligacje. Mamy w takim razie zachowanie płynności na nieprzewidziane zdarzenia.

        B. Posiadając kilkadziesiąt i więcej nieruchomości, mamy mniejsze ryzyko sytuacji, co do której wiele osób ma zastrzeżenia – spadek wielkości czynszu. Jeśli mam obecnie w sumie przepływu np. 25 000 zł z tytułu najmu a za ileś lat będę miał z tych samych mieszkań 15 000 (uwzględniając inflację) to i tak mam się dobrze. Stąd ważna jest ilość nieruchomości.

        C. Budując portfel pasywnego przepływu, zawsze się sporo napracujemy – pkt. 2 powyżej. Dlatego mając możliwość inwestowania w różne przedmioty inwestycji powinniśmy przynajmniej na początku rozłożyć je, tzn np kupić 1 mieszkanie, obligacje i skupować długoterminowo akcje. Czynsz z mieszkania oraz odsetki od obligacji dają nam „tlen” do życia – mamy przepływ, z którym możemy robić co chcemy. Natomiast „dopalacz” daje nam rynek akcji, tzn długoterminowo dobrze dobrane do portfela akcje dadzą nam kapitał na kupno w przyszłości większej liczby mieszkań. Zwracam uwagę na 1 fakt – akcje dobrej firmy de facto dają nam ten komfort, że ktoś dla nas pracuje – tzn. Rada Nadzorcza, Zarząd i wszyscy pozostali pracownicy pracują po to, aby podmiot zarabiał jak najwięcej, co przekłada się na wzrost ceny akcji lub wypłaconej dywidendy, czyli na wzrost naszego bogactwa. A na tym inwestor zyskuje nie robiąc nic więcej poza tym, że dobrze wyceni akcje i je systematycznie skupuje. Poza wzrostem wartości akcji mamy szanse na dywidendę ale ta jest płacona w Polsce raczej raz w roku i to nie wszystkie spółki ją wypłacają. Oczywiście jeśli mamy możliwość od razu kupienia 20 mieszkań to nie ma sensu rozdrabniać się na inne inwestycje tylko skupić się na rynku nieruchomości.

        D. Dlatego biorąc pod uwagę, że większość z nas startuje z 1 lub 2 nieruchomościami, warto zadbać o płynność oraz o wspomniany dopalacz. Jak już tak dobrany portfel „spuchnie” to możemy śmiało przejść w 100% w nieruchomości, które chronią nas przed inflacją i generują przepływ. Ale będziemy mieli wtedy już jednak więcej nieruchomości niż 1 czy 2.

        Powyższe uwagi wynikają z ponad 14-letniego doświadczenia na rynku kapitałowym, właściwości papierów wartościowych oraz tego, co zauważyłem na rynku nieruchomości (NARAZIE bez doświadczenia własnego na rynku nieruchomości).

        Poza tym…..prawo i podatki zezwalają na budowanie wehikułów inwestycyjnych, które idealnie optymalizują płacenie podatków i zmniejszenie ich poprzez inwestycje właśnie w papiery wartościowe oraz nieruchomości. Ten temat akurat przerabiałem jakiś czas temu.

        Pozdrawiam,
        Bartek
        smalltrader(at)o2.pl

      • Marcin napisał(a):

        Cóż, jeżeli założymy, że rynek wynajmu nieruchomości faktycznie „upadnie” ze względu na coraz to polepszający się poziom życia, proces budowania pasywnej gotówki na pewno będzie trudniejszy. Osobiście nie do końca w taką sytuację wierzę jednakże nie mam na celu obalania jakiejkolwiek tezy. Wyjaśniłem to już w komentarzu powyżej, aczkolwiek ze względu na jego długość wątpię, aby ktokolwiek poza Panem go do końca przeczytał. ;)

        Wracając do tematu odnośnie budowania finansowej wolności poza inwestowaniem w nieruchomości… W zasadzie znane mi są tylko dwa inne sposoby.

        Pierwszym z nich jest zakup akcji spółki która regularnie, comiesięcznie wypłaca dywidendę swoim akcjonariuszom. Niestety, w Polsce nie widziałem jeszcze, aby jakakolwiek spółka wypłacała by ją aż tak często. Mało tego, nawet największe spółki w indeksu WIG20 decydują się na wypłatę dywidendy najwyżej raz w roku. Jeżeli jednak poważnie mielibyśmy myśleć o dywidendzie z akcji jako o źródle pasywnej gotówki powinniśmy zwrócić się w stronę Wall Street. Tam takie spółki istnieją. Chociaż przykładu nie jestem w stanie podać ponieważ nie analizuje ich sprawozdań finansowych. Wiele firm brokerskich z Polski oferuje możliwość otwarcia rachunku papierów wartościowych umożliwiającego inwestowanie na NYSE. Nie mniej jednak musimy pamiętać, że uzbieranie większego kapitału na ten cel będzie trudniejsze ze względu na fakt, że dolar jest mocniejszą walutą niż nasz złoty. Poza tym powinno się solidnie znać język angielski.

        Drugim sposobem może być otwarcie i prowadzenie biznesu. To jednak wyższa szkoła jazdy. Zbudowanie biznesu który byłby w stanie sam funkcjonować bez naszej ingerencji i co miesiąc generować nam przepływ pieniężny to na pewno bardzo trudny cel do osiągnięcia. Ponadto, trzeba mieć na uwadze, że w przeciwieństwie do nieruchomości, biznesy co miesiąc będą przynosić różne dochody. Nieruchomości posiadają tą zaletę, że co miesiąc kwota z tytułu wynajmu jest taka sama.

        To tyle. Niestety nie są to moim zdaniem jakieś „rewelacyjne” metody. Rynek giełdowy obserwuję tylko na przykładzie naszej rodzimej Warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych więc bardzo ciężko jest mi się wypowiadać na temat inwestowania za oceanem. Biznesy w Polsce także nie są łatwe do budowy ze względu na duże koszty prowadzenia działalności oraz wysokie opodatkowanie. W dalszym ciągu jestem zdania, że najlepszą drogą do finansowej wolności jest inwestowanie w nieruchomości. Dlatego też od jakiegoś czasu pilnie śledzę ten blog. ;) W tym poście chciałem po prostu podać inne znane mi możliwości. A co Wy myślicie na ten temat?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Marcinie, zgadzam się w pełni z wieloma rzeczami, które wymieniasz. Wspomniałbym jeszcze o takim ryzyku, że sytuacja konkurencyjna jest bardzo dynamiczna. Zarówno biznes założony przez Ciebie (czy kogokolwiek innego) jak i spółka, której akcje kupiłeś może splajtować w efekcie zmian rynkowych. Kto jeszcze w ogóle pamięta nazwy tych giełdowych bluechipów, które 50 lat temu produkowały zapałki, maszyny do pisania, itp gadżety? A przecież nawet dzisiejszy gigant IBM był kilkanaście lat temu bliski upadku. Podobnie upadkowi wywinęła się niedawno (przed erą dot.comów największa pod względem kapitalizacji rynkowej na świecie) spółka GM. Więc skąd możemy mieć pewność, że dzisiejsze blue chipy będą nadal istniały (i wypłacały regularnie dywidendy!!!) gdy my będziemy mieć po 75 lat?

    • Łukasz Pietrzak napisał(a):

      Witaj Karol
      Ja także kiedyś tj. za czasów jak inwestowałem w inne aktywa zastanawiałem się na tym problemem aktywnie jednocześnie obserwując rynek nieruchomości.
      I twoje założenia jest w pewnej ale tylko w pewnej części możliwe do zaistnienia w rzeczywistości ale tylko przy pewnych występujących wspólnie obostrzeniach.
      W chwili obecnej GUS w Polsce szacuje że brakuje ok.1,2 mln mieszkań.
      Jak już kiedyś pisałem na tym blogu liczba wystawionych na portalach mieszkań celem sprzedaży oraz doliczając deweloperów oraz osoby prywatne pokryła by w praktycznie w pełni ten ww. brak lokali.
      Ale przy założeniach

      1) że wszystkich stać na jedno mieszkanie czy na kredyt /nie mówiąc o większej ilości mieszkań/

      2) że każdej rodzinie w domyśle wszystkim jej członkom /rodzice, dzieci / wystarczy jedno mieszkanie

      Niestety jestem realistą i nie wierzę że taki scenariusz zaistnieje w rzeczywistości Polskiej dlaczego.
      Sam z doświadczenia wiem że wraz ze wzrostem i rozwojem gospodarki co powoduje pośrednio wzrostu zamożności społeczeństwa wzrasta także mobilność ich członków. Co do przemieszczania się zmiany pracy itp. I nie zawsze mimo nawet możliwości zakupu mieszkania w danym nowym mieście po prostu opłaca się brać kredyt kupować mieszkanie mieszkać np. 4-5 lat po czym przeprowadzać się i znowu powielać ten sam scenariusz w nowym miejscu. Ludzie wolą mieć jedno konkretne miejsce dom, mieszkanie a przy jakiś zmianach miejsca pracy wynajmują i tam pracuja a reszta członków rodziny zostaje w dotychczasowym miejscu gdzie np. żona nadal pracuje. Tak samo ma się sytuacja co do studentów z wsi i małych miast bo z takiego m.in. pochodzę mimo faktu że oddalone moje miasto jest 50 km od miasta uniwersyteckiego i tak 95 % studiujących z mojego miasta dziennie wynajmuje mieszkania w mieście uniwersysteckim i chce tam zostać. Taka jest rzeczywistość
      Np. do niedawna USA dawały kredyty wszystkim na zakup mieszkania czy domu a mimo to rynek najmu miał się dobrze.
      Norwegia jest naprawdę specyficznym przypadkiem po praktycznie każdym względem co można spobie spokojnie prześledzić.

    • szimano napisał(a):

      „mieszkania sa coraz tansze w stosunku do sily nabywczej ludzkiej pracy ( budujemy domy prefabrykowane, materialy sa coraz tansze, dzisiaj przecietny polak na przecietne mieszkanie pracuje tylko 10 lat a za lat 40 bedzie pracowal tylko 1 rok”

      Robisz tu zasadniczy błąd. Cena budynku (ściany, dach itp) to tylko część jego wartości. W dobrych lokalizacjach (np. centra biznesowe, okolice uczelni itp) to cena gruntu ma duży wpływ na cenę mieszkania.

  2. Piotrek napisał(a):

    Witam Panie Sławku, wszystkich,
    niestety nie moglem sluchac ostatniej audycji na konestacji 25.08, do tej pory tez nie pojawila sie ta audycja w archiwum na stronie radia. Czy jest jakis sposob, aby odsluchac nagrania?
    pozdrawiam,

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Otrzymałem zapewnienie od Kontestacji, że nagranie (aczkolwiek niekompletne) wkrótce zostanie udostępnione. Jak tylko to się wydarzy, to dam oczywiście znać.
      Jest mi niezmiernie przykro z powodu zaistniałych kłopotów technicznych. Mam nadzieję, że jutro (i w kolejnych audycjach) już nie wystąpią

  3. Agata z Kielc napisał(a):

    Wydaje mi się, iż kwestia czy najem w przyszłości będzie ,,mniej opłacalny”- tańszy czy ,,bardziej opłacalny ” niż dzisiaj, nie jest dla Nas ważne z punktu widzenia tego, iż kupujemy mieszkania TERAZ, po dzisiejszych cenach. Ogólnie wiadomo, że nieruchomości są świetnym zabezpieczeniem przed inflacją tzn. ich cena wzrasta, mimo, że czasami spada:), a więc kawalerka, którą kupujemy dziś np. za 100.0000 będzie za 20-30 lat kosztować więcej (np. 200.000- czyli możemy ją sprzedać w przyszłości po przyszłych cenach). Skoro zaczynamy uzyskiwać wpływy z najmu już dziś, to mimo, że za 20-30 lat będą to inne stawki w porównaniu z dzisiejszymi ( załóżmy, że gorsze), to i tak jesteśmy ,,do przodu” z punktu widzenia wartości wyceny (w przyszłości) Naszych aktywów ( bo przecież kupiliśmy mieszkanie za 100.000, a możemy sprzedać za 200.000). Zawsze możemy się przebranżowić i już nie zarabiać na wynajmie, tylko np. wyprzedać majątek i inaczej inwestować itp:) Poza tym, jeśli wchodzimy w temat inwestycji w nieruchomości, to chyba ,,coś tam” :) musimy wiedzieć nt, inwestycji, finansów itp. Więc chyba raczej nie zginiemy:) Am I wright?
    Pozdrawiam.

  4. Marcin napisał(a):

    Witam! Na samym początku chciałbym zaznaczać, że moim celem nie jest udowadnianie komukolwiek, że wynajem mieszkań za 20-30 lat przestanie być „opłacalny”. Tak oczywiście może się stać. Nie mniej jednak przyglądając się historii można dojść do wniosku, że wzrosty płac nigdy nie będą trwały w nieskończoność.

    Niech jako przykład posłuży Irlandia. Jeszcze 10 lat temu panował tam prawdziwy „boom” na nieruchomości. Płace szybko rosły dzięki czemu ludzie zaczęli budować własne domy. Ponadto Irlandczycy z reguły posiadali zdolność kredytową dzięki czemu otrzymanie pożyczki z banku nie było trudne. Po pewnym czasie ludzie coraz częściej zaczęli budować kolejne domy. Tym razem już nie z myślą o sobie, ale o ich sprzedaży po większej cenie. Mam tutaj na myśli inwestowanie dla zysków kapitałowych. Niestety ta bańka prędzej czy później musiała pęknąć. W końcu rynek zorientował się, że wybudowano zbyt dużo mieszkań. W ciągu roku ceny nieruchomości w Irlandii spadły o prawie 50%. Ludzie nie byli w stanie spłacać zobowiązań przez co tracili swoje posiadłości. Z kolei banki potrzebowały pomocy rządowej, aby nie zbankrutowały po tym jak przestała do nich płynąć gotówka od kredytobiorców. To z kolei wpłynęło na podwyżkę podatków oraz wzrost inflacji.

    Co chcę przez to powiedzieć? Chodzi mi to, że gdyby ci ludzie w czasie koniunktury zaczęli nawet i budować mieszkania, a następnie je wynajmowali(według filozofii fridomii ;) ), czyli inwestowali dla przepływu pieniężnego kryzys na rynku przywitaliby z uśmiechem na ustach i dziś prawdopodobnie byliby finansowo niezależni. Niestety, zamiast przepływu wybrali zyski kapitałowe przez co dziś najprawdopodobniej obwiniając za złą sytuację rząd, modlą się przy tym o kolejną hossę. Nie wspomnę już o Stanach Zjednoczonych gdzie kredytobiorcy subprime przyczynili się do wybuchu kryzysu gospodarczego w 2007 roku.

    Tak więc pamiętajmy, wzrosty na rynkach nie będą trwały wiecznie. Tyczy się to nie tylko nieruchomości. Niech tutaj za przykład posłuży zamieszanie sprzed kilku tygodni wokół franka szwajcarskiego. ;) Oczywiście tak jak mówiłem na początku, mogę nie mieć racji. W dodatku nie jestem analitykiem finansowym, ale jak wiemy oni także się mylą. ;) To trochę jak z przewidywaniem pogody. Meteorolog w swojej pracy dysponuje wieloma specjalistycznymi narzędziami, ale jemu także zdarzają się pomyłki. I do tego chyba nie trzeba nikogo przekonywać więc tym razem daruję sobie przykład. ;D

    Korzystając z okazji chciałbym także zadać Panu pytanie. Otóż w swojej odpowiedzi na list powiedział Pan, że nie ma lepszej drogi do budowania finansowej wolności niż wynajmowanie nieruchomości co oczywiście rozumiem. Nie mniej jednak jak ocenia Pan budowanie pasywnej gotówki przez… pisanie książek! Na pewno może Pan już to ocenić na przykładzie swojego pierwszego poradnika. Pytam po prostu z ciekawości, ponieważ jako przyszły informatyk mam już pomysł na jedną książkę którą w przyszłości chciałbym napisać. Co oczywiście nie znaczy, że nie będę próbował posiadać mieszkań pod wynajem. ;)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pisanie książek w języku polskim nie jest (na ogół) dobrym źródłem pasywnych dochodów. Z trzech zasadniczych powodów:
      1. niski zwrot jednostkowy. Jeśli cena detaliczna książki to PLN 40 (a już ten poziom jest czasami dla ludzi barierą), to marża detalisty i hurtownika to około PLN 20. PLN 20 dostaje wydawca i od tego, honorarium autora wynosi kilkanaście procent. Jeśli założymy 15%, to da to autorowi przychód rzędu PLN 3 za każdy sprzedany egzemplarz. I tu dochodzimy do drugiego ograniczenia
      2. w Polsce nakłady książek są bardzo niskie. Nawet nie wiadomo co jest progiem do zostania „bestsellerem”, ale słyszałem że osiągnięcie sprzedaży rzędu 10.000 egzemplarzy dla książki biznesowej jest już bardzo dobrym wynikiem. Dla Pana info, „Wolność finansowa” sprzedała się jak dotąd w 5-6 tyś egzemplarzy, a więc ok 250 egzemplarzy miesięcznie
      3. nie wiadomo jednak jak długo będzie się sprzedawać. Taki hit jak „Jak zdobyć przyjaciół i zjednać sobie ludzi” Dale Carnegie sprzedaje się doskonale od prawie 80 lat (od chyba 50 lat nie żyje autor), ale wątpię, by takim hitem okazała się „Wolność finansowa”. W związku z tym nie potrafię doradzić co zrobić, aby właśnie taki hit książkowy stworzyć. Pisanie beletrystyki (np rzewne romansidło lub jakaś powieść ze świata fantastyki), posiadanie statusu celebryty, czy też napisanie w języku angielskim (szerszy rynek) mogą pomóc.
      Osobiście, nie liczyłem nigdy na pasywne dochody z pisania książek – robię to dla własnej satysfakcji i aby pomóc innym chętnym w zdobywaniu wolności finansowej. W Poradniku promuję też firmę Mzuri, choć o wiele ważniejsze jest dla mnie wypromowanie dobrych standardów najmu na rynku mieszkaniowym. Ucywilizowanie się rynku najmu pomoże i Mzuri, i mnie osobiście i nam wszystkim Fridomiakom i nawet samym najemcom..
      Trzymam kciuki za Pana sukces w dziedzinie pisarskiej. No i oczywiście w budowaniu portfela mieszkań na wynajem.

      • Mariusz napisał(a):

        Zamiast książek, w dzisiejszych czasach proponuję ebooki. Po napisaniu takowego na ponadczasowy temat (relacje miedzyludzkie, inwestowanie, gotowanie itd) można mieć prawdziwy pasywny dochód. Ja od dwóch lat (po napisaniu 8 ebooków) wystawiam tylko raz w miesiącu fakturę firmie, która prowadzi „sklep z ebookami”. To jednak tylko odpowiedź na pytanie, nie uważam tego za lepsze od nieruchomości.

  5. karol napisał(a):

    Slawek, masz racje za na dzien dzisiejszy najem mieszkan to najlepszy sposob na budowanie wolnosci finansowej, ale miom zdaniem robisz blad ze nie dywersyfikujesz swojej wolnosci finansowej na rozne fronty, np 50% oszczednosci w wynajem mieszkan, 30 prcent lokata bankowa, 20 procent zloto. Tak czy inaczej warto oszczedzac i inwestowac pieniadze.

    Juz nie moge sie doczekac twojej czwartkowej audycji o g.21 w radio kontestacja.com
    O czym bedzie w ten czwartek?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Karol, rzeczywiście przyjęło się (i to dość powszechnie i głęboko), że należy dywersyfikować. Tylko nie pamiętam już kto był autorem tych słów (Kiyosaki, Warren Buffet, czy jeszcze któs inny?), ale spodobało mi się stwierdzenie, że „dywersyfikować powinni ci, którzy mają zbyt mało czasu, aby dobrze obmyśleć swoją własną strategię budowania aktywów”. Jeśli ktoś nie wie co robi, to niech kupi trochę tego, trochę innego, trochę bezpiecznie, trochę odważnie, to wtedy minimalizuję stratę CAŁEGO swojego kapitału. Bo przecież to jest cel dywersyfikacji, nieprawdaż?

      A co do jutrzejszej audycji w Kontestacji, to będzie mowa o – jak zadecydowali Słuchacze – różnych strategiach budowania portfela nieruchomości na wynajem lub inaczej – w jakie nieruchomości inwestować. Gorąco wszystkich zapraszam do słuchania no i oczywiście zadawania pytań, komentowania, itd. Do usłyszenia.

      • szimano napisał(a):

        „dywersyfikować powinni ci, którzy mają zbyt mało czasu, aby dobrze obmyśleć swoją własną strategię budowania aktywów”

        Panie Sławku, zgadzam się w 100%. Jednak zakładając, że naszym celem jest portfel nieruchomości na wynajem wcale nie znaczy, że musimy wszystkie pieniądze od razu wkładać w mieszkania.

        Wiem, że dużo Pan czyta i dlatego polecam doskonałą książkę napisaną przez znajomego Kiyosakiego, który ma właśnie taki cel: „To accumulate X number of high-cash-flow apartment buildings”. Proszę zacząć czytać od rozdziału 15: Who Are you, and What’s Your Plan?

        Tutaj link do książki: http://www.amazon.com/Rich-Dads-Advisors-Investing-Financial/dp/0446510998/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1314828658&sr=8-1

        Serdecznie pozdrawiam!

      • beema13 napisał(a):

        Sławek to Warren Buffet jest autorem tych słów. Jest dokładnie tak jak piszesz. Jeżeli ktoś jest dobry w inwestowaniu na giełdzie, to nie skupia się na innych aktywach. Posiadanie własnego planu determinuje dobór aktywów.

        Pozdrawiam Was

  6. SiliconMind napisał(a):

    Po pierwsze, nawet jeśli koszt „wyprodukowania” domu czy mieszkania będzie spadał, to nie jest on jedynym składnikiem ceny nieruchomości. Nie mniej istotnym jest cena gruntu, a ta ściśle powiązana jest z lokalizacją. I tu kolejna kwestia – ilość dostępnej przestrzeni do zabudowy będzie maleć, ale liczba ludzi potrzebujących dachu nad głową, będzie rosnąć (mimo wszystko, globalny przyrost naturalny jest dodatni).

    Są miejsca, które zostały już zabudowane – nie wstawisz tam nowych nieruchomości, a miejsca te są atrakcyjne dla potencjalnych mieszkańców. Przykładowo: centra miast, lokalizacje blisko uczelni czy centrów biznesowych. Nawet jeśli deweloperzy będą skupować stare nieruchomości w tych lokalizacja i na ich miejscu stawiać nowe, to nie sądzę, by (choćby ze względu na koszt takiej inwestycji i atrakcyjność lokalizacji) prędko doszło do sytuacji, w której takie lokale będzie można nabyć za cenę rocznego wynagrodzenia.

    Na koniec – móc nie zawsze znaczy chcieć. To że kogoś będzie stać na wybudowanie domu kosztem rocznej pensji, nie będzie znaczyło, że on taki dom faktycznie sobie postawi. Wiele osób często się przeprowadza, a z czasem takich ludzi będzie więcej (szczególnie jeśli zamożność społeczeństwa ma wzrastać, tak jak to jest w postawionej tezie). Są to osoby, które niechętnie kupują nieruchomości do zamieszkania – dla nich istotniejsza jest mobilność i atrakcyjna lokalizacja.

    Nie martwiłbym się więc tym, że rynek nieruchomości na wynajem upadnie. Po prostu się zmieni i trzeba będzie się do tego dostosować. Według mnie dobra lokalizacja będzie z czasem coraz bardziej zyskiwać na wartości, ze względu na ograniczoną przestrzeń jaką można zabudować. Oczywiście, co będzie „dobrą lokalizacją” za 40 lat, to już każdy musi sam wykombinować :)

    • Mariusz napisał(a):

      Dodam jeszcze, że oprócz cen ziemi, która się nie rozszerza są też ceny usług. A tych przy budowie domu jest bardzo dużo (stanowią dużą cześć ceny domu/mieszkania). W sytuacji, gdy wszyscy zarabiają więcej, rosną też ceny usług budowlanych i robotników w fabrykach materiałów budowlanych. Moim zdaniem te dwie siły albo się znoszą, albo owszem mieszkania będą powoli tanieć, ale to pooowoli będzie bardzo rozciągnięte w czasie (pokolenia a nie lata).

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Duchowa strona fridomii – przede wszystkim wolność od długów!

Po przeczytaniu serii artykułów w Gazecie Wyborczej zapoczątkowanej przez artykuł Joanny Blędewskiej „Życie za kredyt” opisujących tragiczne przypadki „ukredytowanych” (patrz mój wpis z zeszłego tygodnia), sięgnąłem po książkę „The 9 Steps to Financial Freedom” autorki Suze Orman. Pamiętałem bowiem, że spośród wszystkich książek, które jak dotąd przeczytałem nt wolności finansowej, ta książka najbardziej wyczerpująco  poruszała duchowe aspekty wolności finansowej. Suze Orman zaczyna od pytania, które wiele osób sobie stawia: „Czyż nie byłoby wspaniale mieć wystarczająco pieniędzy, [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design