19

09.2011

Ceny nieruchomości w Budapeszcie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 7

Węgry już od kilku dobrych lat (jeszcze przed wybuchem ogólnoświatowego kryzysu zapoczątkowanego 3-4 lata temu) utrzymują się w ciągłym kryzysie. Kraj, który na początku transformacji początku lat 90-tych stał w dużo lepszej pozycji wyjściowej niż Polska i który dzięki większej atrakcyjności Budapesztu niż Warszawy przyciągał o wiele więcej inwestycji międzynarodowych korporacji niż Polska, a jednocześnie będąc mniejszym terytorialnie i ludnościowo i mogącym się dzięki temu dynamiczniej rozwijać, kilka lat temu stanął jak wryty. Nie wiem czy pamiętacie te fale ulicznych protestów, które przelewały się głównymi ulicami Budapesztu, gdy wyszło na jaw, że rząd systematycznie i z pełną premedytacją oszukiwał swoich obywateli?

Oczywiście Budapeszt jest teraz zupełnie spokojny i poza tym, że setki czy tysiące sklepów i lokali użytkowych pozostaje od dawna pustych (nawet przy głównych ulicach miasta), to nie widać śladów kryzysu gospodarczego. Widzi się też sporo (choć nie więcej niż w Warszawie czy w innych europejskich stolicach) wywieszek w oknach domów „Elado” (na sprzedaż), czy „Kiado” (do wynajęcia).

Nie mniej dla mnie, liczba pustych, nie wynajętych sklepów, jest widocznym dowodem na to, że lokale użytkowe są bardziej podatne na dekoniunkturę gospodarczą czy też zmiany w atrakcyjności lokalizacji niż mieszkania. To tak, a propos dyskusji, które czasami pojawiają się na łamach Fridomii. Według mnie, lokale użytkowe mają wiele zalet (są bardziej dochodowe, najem trwa zwykle dłużej i jest mniej kłopotliwy), ale są mniej stabilne jeśli chodzi o bazę dla wolności finansowej.

Ale wracając do pięknego Budapesztu. Byłem tam tylko w weekend, dodatkowo jest tam o wiele mniej biur nieruchomości niż w Warszawie, więc trudno było mi znaleźć informację nt dynamiki tamtejszego rynku nieruchomości. Z witryn zaledwie 4-5 biur nieruchomości, na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w gazetce „expressz” (język węgierski nie należy do najłatwiejszych:-) ale przy słowach „ingatlant kinal” znalazlem symbol domku:-) oraz z rozmów z kilkoma osobami udało mi się ustalić co następuje:

1. W Peszcie jest większa oferta mieszkań w cenach do HUF 8 milionów (około PLN 120.000) niż w Buda. W Buda ogólnie jest mniej ogłoszeń, a te które są wydają się być droższe.

2. za mieszkanie 1-. 1,5- lub 2-pokojowe w Peszcie trzeba zapłacić w granicach od 50 do 150 tyś złotych

3. ogłoszenia w gazetce „expressz” były istotnie tańsze od ogłoszeń prezentowanych w witrynach biur nieruchomości (być może tam trafiają tylko te droższe nieruchomości, na które właścicielom trudno jest znaleźć amatora).

3. cena za m.kw mieszkania w gazetce kształtuje się na poziomie od PLN 1750 do PLN 3000/m.kw. W witrynach było to PLN 2000 do PLN 5800 przy czym widziałem tylko 3 mieszkania z cenami powyżej PLN 5000 za m.kw. Bardziej reprezentatywny wydaje się przedział PLN 2000 do PLN 4300.  W Budapeszcie chyba bardzo mało się teraz buduje nowych mieszkań – widziałem tylko jedno ogłoszenie nowobudowanego budynku niedaleko centrum miasta gdzie ceny zaczynają się od PLN 4300 za m.kw.

Nie byłem w stanie ustalić tego, jak się kształtowały ceny mieszkań w Budapeszcie przed 2006 rokiem, ale wygląda na to, że Budapeszt ominął okres dynamicznego wzrostu cen z lat 2006-2008, który miał miejsce w większości krajów Europy, a dodatkowo ceny spadły (choć podobno nie tak dużo) po roku 2008.

Wygląda mi więc na to, że Budapeszt to dobre miejsce do inwestowania w nieruchomości.

Choć obecny poziom czynszów nie jest zbyt atrakcyjny dla inwestorów….

w gazetce „expressz” znalazłem w sekcji „Ingatlant kiad” ok 30 ogłoszeń „do wynajęcia” w Budzie i 3x tyle w Peszcie. W Budzie ceny najmu mieszczą się w przedziale od HUF 25000 (PLN 380) do HUF 170.000 (PLN 2600) za miesiąc, przy czym najwięcej (połowa) mieszkań  kosztuje w przedziale od HUF 50 do HUF 75 tysięcy za miesiąc najmu. W Peszcie koszt najmu waha się pomiędzy HUF 20 do 80 tys, przy czym najwięcej (około połowa) jest ogłoszeń z cenami w przedziale HUF 40000 do HUF 60.000 za miesiąc (PLN 600 do PLN 900).

… to przewiduję, że ceny zarówno sprzedaży jak i najmu mieszkań w Budapeszcie istotnie wzrosną. Stanie się to gdy wreszcie węgierska gospodarka wyjdzie z obecnej zapaści. Czego oczywiście naszym Bratankowym Fridomiakom serdecznie życzę.

Tagi: , , , ,

Komentarze:

  1. Inwestor napisał(a):

    Ciekawe informacje. Jak obecnie wskazują odczyty cen transakcyjnych w Polsce, ceny nieruchomości systematycznie spadają. Ciekaw jestem jak długo jeszcze potrwa spadek cen, w szczególności biorąc pod uwagę połączenie rynku nieruchomości z innymi i kłopotami Eurolandu.

    Pozdrawiam
    Bartek

  2. Jarek napisał(a):

    Panie Sławku,
    Miałem przyjemność mieszkać w Budapeszcie przez kilka lat. Tak się składa, że posiadamy z żoną mieszkanie w Peszcie, które wynajmujemy już od prawie roku. Chciałem tylko dodać, ze zabrakło w Pana wstępnej analizie sprawy opodatkowania przychodów z wynajmu. Ni chcę wchodzić w szczegóły, ale sytuacja w Polsce jest o wiele korzystniejsza. Dlatego 2 mieszkanie kupiliśmy już w naszym kraju.
    Dodam jeszcze, że trzeba wziąć pod uwagę potencjalne spore problemy komunikacyjne, bo język łatwy nie jest, a tam trzeba organizować zmiany najemców, naprawy, opłaty itd…. Oursourcowanie opieki nad mieszkaniami niestety zje nam resztę zysków, która została po opodatkowaniu. Firmy tego typu zazwyczaj świetnie władają angielskim ale naprawdę nie należą do tanich (może dlatego, że nie ma ich wiele).
    Wyzwanie jest duże, ale jakoś dajemy radę i nie wykluczam, że za kilka lat, jak w Polsce zrobi się „drogo” kupimy następne mieszkanie w stolicy Madziarów. Przestrzegam jednak, że Ci, którzy są zainteresowani inwestowaniem na tym rynków powinni się spodziewać, że może być trudniej niż w Polsce.
    Pozdrawiam
    Jarek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Jarku, bardzo dziękuję za uzupełnienia i dalsze podpowiedzi. Wspomniał Pan o drogiej ofercie firm oferujących kompleksowe zarządzanie najmem. Ile sobie życzą za swoje usługi?

      • Jarek napisał(a):

        Panie Sławku,
        Poniżej cennik, jaki dostałem dokładnie rok temu. Jest to jedna z sieci międzynarodowych. Warto zapoznać się z umową, nie jest specjalnie korzystna dla właściciela……

        • Handover Fee – 260 Euro
        • Finder’s fee – For Long Term tenants, 1 month’s rent (6 month or more)
        • Management Fee – 10% plus VAT of the monthly rent
        • Empty Fee – 37 Euros a month
        • Euro 500 for the Opening Balance (this is an owner’s deposit, which covers common cost, utilities until the apartment is not rented, insurance, etc – returnable)

        Ja się nie zdecydowałem na nich usługi. Po prostu pomagają nam przyjaciele. Warto mieć kogoś zaufanego zwłaszcza, jeśli jest to tylko jedno mieszkanie. Prawdopodobnie przy większym portfelu mieszkań znajomi nie dali by rady a firma obsługująca byłaby bardziej skłonna do ustępstw w cenach i warunkach umowy.

        Zapomniałem dodać komentarza o następnej ważnej barierze na Węgrzech. Koszty kredytu są znacznie większe niż w Polsce i nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu w obcych walutach. W zeszłym roku trzeba było się liczyć z oprocentowaniem sięgającym 8%, oczywiście w HUF.
        Pozdrawiam
        Jarek

  3. Paulina napisał(a):

    Dzień dobry,
    czy orientuje się Pan czy są jakieś strony internetowe, z ofertami wynajmu mieszkania/pokoju. Nie chodzi o wynajem krótkoterminowy dla turystów, tylko na stałe (jadę do Budapesztu do pracy). Pytam, ponieważ jak „googluję”po angielsku, to wychodzą wyniki wynajmu dla turystów. Z góry dziękuję za informację. Pozdrawiam.

    • Jarek napisał(a):

      Witam,
      Proszę wpisać w google.hu ‚lakás kiadó” i pojawią się węgiersko języczne strony z ofertami. Przeglądarka Google chrom może je Pani przetłumaczyć na polski lub angielski (tlumaczy lepiej na angielski). Mam nadzieję, że koledzy w pracy pomoga Pani dogadać się z właścicielami mieszkań. Niestety strony po angielsku są rzeczywiście zazwyczaj dla turystów lub dla ekspatów – w wysokim standardzie i drogie, ale nie jest to reguła.
      Życzę powodzenia!
      Jarek

  4. Sławek Muturi napisał(a):

    Oto dodatkowy link jaki podesłał dziś Robert. Dzieki Robert. Oto link: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1208430-Rynek-nieruchomosci-na-Wegrzech.html

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zdeteminowani Fridomiacy – Szymon i Asia z Krakowa

Witaj Sławku, piszę do Ciebie, bo chciałem się pochwalić zrobieniem wczoraj pierwszego małego kroku w kierunku wolności finansowej. A z drugiej strony serdecznie Ci podziękować za Twój wkład w ukształtowanie procesu myślowego, który myślę, że w ostatecznym rozrachunku doprowadzi do jej osiągnięcia mnie i moją Małżonkę. Ale jak to mówią first things first - katalizatorem decyzji o rozpoczęciu inwestowania w nieruchomości na wynajem był Twój wykład w Krakowie w ramach Festiwalu Inteligencja Finansowa 2012, na [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Aga-ta, dzięki za wiele ciepłych słów, za promowanie fridomii wśród znajomych oraz za polecanie moich...
  • Aga-ta: Też na to liczę. Niedawno wróciliśmy z wakacji, zatem nawet nie dzwoniłam w tym powyjazdowym rozgardiaszu :-)...
  • Sławek Muturi: Cesarzu, gratuluję bardzo wymiernych postępów i życzę kolejnych 4 M wkrótce. 7-10 lat to bardzo...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, bardzo liczę na to, że wraz z Mężem dołączycie do grona Klubowiczów Fridomii. Będzie mi bardzo...
  • Kempol: Cześć, A może jednak w Polsce? Mam 24 lata od dwóch lat również mieszkam w Anglii (Londyn) Również mam...
  • Kuba: Nie musisz rozliczac sie w UK jesli w Polsce rozlczasz sie za najem ryczaltowo.
  • walmaj: Witaj Konkret! Czytajac Twoja wypowiedz mam wrazenie jakbym czytal o sobie.CV>wysylanie ofert jest mi obce...
  • walmaj: Witaj Wiki! Niby masz racje ale wiem jak druga strona zareaguje,mialem kiedys podobna sytuacje i wtedy...
  • walmaj: Witaj Rafal ! To mala firma, dosc hermetyczna branza stad wybor bardzo ograniczony.Poza tym jesli nie nastapi...
  • Julio Cesar: Sławku, dziękuję bardzo za bloga i całą Twoją działalność! Za sprawą Twojego wykładu w 2012 roku...
  • xav: Ja mam radę – przestancie nad fl dywagować i rozmwiać, a po prostu niech jedno z was spróbuje freelancingu na 6...
  • Aga-ta: Mój Mąż stale przypomina o projekcie Kenia 2022 i po chwilowym przestoju (przeznaczonym na spłatę własnego...
  • BiL: Piotrek, to moze byc dobra strategia podczas dosc agresywnego budowania portfolio, gdzie wszystkie zyski...
  • BiL: Tomtor, nie demonizowalbym tak kosztow opieki przedszkolnej w UK, zwlaszcza obecnie, gdy przy dwoch pracujacych...
  • BiL: HubertP, powinienes uwzgledniac te przychody w swoim corocznym self assessment tax return. Nie sadze natomiast...
  • Arek: Czytam bloga od 2 lat mam póki co dwa mieszkania 2-pokojowe na wynajem. Kupuje nowe od dewelopera. Rentowność...
  • Piotr: Świetne rady xav. Dzięki, sam trochę dorabiam jako freelancer obok mojej stałej pracy – jako...
  • HubertP: Mieszkam w UK i mam dwa mieszkania na wynajem w Polsce . Czy to znaczy ze mam rozliczać się także w UK??...
  • Tomtor: Podstawowe pytanie to gdzie chcecie mieszkac w przyszlosci i czy planujecie miec dzieci, ktore w UK sa...
  • Sławek Muturi: Robert, dobre, dzięki! PS Pamiętam bardzo dobrze te czasy (początek lat 90-tych) gdy w Warszawie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design