Ograniczenia w Rodzinie na Swoim a dostępność mieszkań na rynku

Po zwiększeniu wskaźnika przeliczeniowego w listopadzie 2008 roku z 1,3 do 1,4 w 2009 roku udzielono ponad 4 razy więcej kredytów z dopłatami niż łącznie przez dwa wcześniejsze lata obowiązywania ustawy. W porównaniu do pierwszego półrocza 2010 roku, w dwóch kwartałach 2011 roku liczba ta wzrosła o 65% (z 17 844 do 24 496 kredytów). Z końcem wakacji trend się jednak odwróci – właśnie weszła w życie nowelizacja obniżająca wspomniany wskaźnik drastycznie, a razem z nim objętą programem maksymalną cenę za m2.

Od samego początku rządowy program dopłat do odsetek budził wiele kontrowersji. Po skoku limitów na początku 2011 roku, po którym cena metra dla Warszawy nie mogła być wyższa od 9.080,40 zł a następnie jeszcze wzrosła do 9.816,10 zł za metr, niektórzy zaczęli parafrazować nazwę programu, nazywając go „Deweloper na Swoim” lub „Bank na Swoim”. Obawiano się, że sztucznie napompowane limity zawyżają ceny nieruchomości i nie pozwalają im, zgodnie z trendem, spadać. Trend ten ujawniał się wyłącznie dla mieszkań niespełniających warunków ustawowych, czyli większych niż 75 m². Ceny metra kwadratowego były dla nich od 500 do nawet 2.000zł niższe od lokali kwalifikujących się do rządowego programu.

Obniżając wskaźnik dla rynku pierwotnego do 1, a dla rynku wtórnego do 0,8, rząd popadł ponownie w skrajność – tym razem w drugą stronę. Nowymi standardami wyeliminował znaczną część rynku w większych miastach, co przy 70-cio procentowym udziale 9 największych miast w łącznym wolumenie kredytowym jest znaczącym ciosem w potencjalnych kredytobiorców. Limity obowiązujące np. w Warszawie po wprowadzeniu nowych wskaźników wynoszą odpowiednio 7.011,50 zł oraz 5.609,20 zł. Przy takich wartościach całkowicie zostają wyeliminowane jakiekolwiek mieszkania w centrum miasta, jak i wszelkich dzielnicach do niego przyległych. Deweloperskich projektów, z których duża część to inwestycje dopiero rozpoczęte, spełniających nowe limity jest ok. 35. Znajdują się one głównie na Białołęce, dalszej Woli lub w Ursusie, Włochach, Pradze Południe. Te 35 inwestycji stanowi, bagatela, 15% z wszystkich inwestycji dostępnych w stolicy. Pozostałe niestety nie kwalifikują się do nowego programu, z wyjątkiem oczywiście mieszkań mających wady techniczne lub lokalizacyjne (parter, mieszkanie nad wjazdem do parkingu etc.).

Jeszcze gorzej sytuacja wygląda na rynku wtórnym. Patrząc na ilość ogłoszeń z ostatnich 3 miesięcy zamieszczonych na jednym z największych portali mieszkaniowych, lokali spełniających warunek limitu cenowego jest ok. 120. Tutaj również dominują mieszkania w lokalizacjach raczej odległych od centrum miasta, a będących dodatkowo będących w stanie do częściowego lub nawet całkowitego remontu.

Jak niewielka ilość mieszkań pozostanie dostępna na rynku warszawskim w cenie niższej niż 7.011,50 zł i 5.609,20 zł można również poniekąd określić za pomocą średniej ceny transakcyjnej. Zgodnie z najnowszym raportem AMRON-SARFiN z 29 sierpnia 2011 roku, cena ta wynosi 7.826 zł. Dodatkowo, należy zaznaczyć, że 53% transakcji w II kwartale 2011 roku zostało zawarte na rynku wtórnym.

Tak drastyczna obniżka limitów może wpłynąć na spadek cen nieruchomości, choć i to nie jest do końca pewne. Zamiast spadku można oczekiwać, że zarówno deweloperzy, jak i osoby fizyczne będą próbowały obejść limity cenowe. Przy zakupie na rynku pierwotnym część ceny ponad limit może być przerzucona na cenę garażu, który w większości przypadków i tak wykluczony jest z kredytowania preferencyjnym programem. Będzie się to wiązało z opłaceniem wyższej stawki VAT (na mieszkanie jest to 8%, a dla garażu 23%), jednak korzyści dla obu stron w tym wypadku znacząco przekraczają koszty . Na rynku wtórnym, zbywcy mogą również sprzedawać nieruchomość za cenę dostosowaną do nowych limitów. Aby nie zaniżać wartości transakcji, dodatkowo płatne może być wyposażenie ruchome mieszkania.

Nawet budowa domu, gdzie ciężko przekroczyć limit ceny metra kwadratowego jest w pewien sposób zagrożony spadkiem liczby udzielonych kredytów z dopłatą. Nowelizacja ustawy, oprócz wyżej wspomnianych limitów, ogranicza maksymalny wiek kredytobiorców do 35 roku życia. 30% kredytów udzielonych na ten cel w II kwartale 2011 roku było przyznanych osobom powyżej tego limitu.

Oficjalnie nowelizacja ustawy ma powoli wygaszać program trwający już 5 lat. Jednak poczynione zmiany, tak bardzo ograniczają program, że w zasadzie Ministerstwo Finansów, które chciało zakończyć program w grudniu 2011 roku osiągnęło swój cel już dziś. Można przez to po raz kolejny parafrazować nazwę programu – tym razem na „Ministerstwo na Swoim”.

Jan Bijas, Salomon Finance