28

09.2011

O ile potaniały/potanieją mieszkania w Polsce?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Napisali o ..., Nieruchomościach, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 10

Dzisiejsza recenzja „Poradnika dla właścicielek mieszkań na wynajem” znalazła się na marginesie artykułu z dużym tytułem: „Mieszkania staniały nawet o 1/4”, który został opracowany na podstawie danych z serwisu Oferty.net. Firma ta porównała średnie ceny mieszkań – jak się domyślam – na rynku pierwotnym  w sierpniu 2011 z sierpniem 2007. Cztery lata temu ceny mieszkań osiągnęły w Polsce swoje najwyższe dotąd poziomy, dzięki łatwo dostępnym kredytom w CHF, EURO, a nawet japońskich jenach oraz działaniu wielu spekulantów z Polski, ale także z Irlandii, Hiszpanii, czy Anglii liczących na szybki zysk ze swoich spekulacyjnych zakupów.

Pan Marcin Drogomirecki zauważa, że mieszkania w Poznaniu, Krakowie i Łodzi staniały nawet o 25%. Zaprzeczają temu jednak dane z jego własnej tabelki (spadki w tych miastach wyniosły od 14 do 15%) oraz … moje własne obserwacje z rynku łódzkiego. W stosunku do okresu szczytowego mieszkania, w które ja inwestuję w Łodzi potaniały o 5-10%.

Natomiast z perspektywy budowania wolności finansowej, o wiele ważniejsze niż historyczne ceny, będą ceny nieruchomości w przyszłości. Im nieruchomości będą droższe, tym trudniej będzie zbudować wystarczająco duży portfel mieszkań czy lokali użytkowych, które mają w przyszłości generować pasywne przychody na poziomie co najmniej pokrywającym koszty utrzymania własnego standardu życia.

Kto chce się ze mną założyć (o skrzynkę szampana z Eperney), że mieszkania będą w 2031 w Polsce o wiele droższe niż są dzisiaj?

Tagi: , , , ,

Komentarze:

  1. Sławek S. napisał(a):

    nie, żebym się chciał zakładać, bo w to, że będę droższe nie wątpię, ale mam troszeczkę przewrotne pytanie…

    czy ta cena wyrażona w uncjach złota będzie wyższa? czytałem kiedyś o analogii, że tak jak dziś za 1 oz możemy nabyć bardzo eleganckie ubranie, tak samo w starożytnej Grecji za 1 oz mogliśmy się przyodziać w porządną tunikę. ma ktoś może dane jak się kształtowała wartość różnych towarów, dóbr w czasie w stosunku do złota (które skądinąd jest uniwersalnym pieniądzem)

    wiem, że to poza tematem, ale mnie ciekawi :)

  2. Aga-ta napisał(a):

    Sławku, oczywiście, że mieszkania będą drożały :-)
    Zatem nie założę się z Tobą, choć perspektywa skrzynki szampana jest kusząca, to jednak nierealna w tym przypadku.
    Obecnie nieruchomości są jednym z najstabilniejszych obszarów inwestowania. Nawet pokazywanie, że coś potaniało w porównaniu do nieracjonalnego epizodu nie zmieni rzeczywistości. Przyznaję, że kupowanie po cenach z 2007 roku nie było najszczęśliwszym działaniem, większość zrobiła w tym czasie interes życia na sprzedaży i to wszystko. Natomiast teraz, choć ceny nadal są wysokie, złotówka traci na wartości, a gros mieszkań zyskała swoje nowe, niebotyczne „ceny”. Bowiem ile jest warte mieszkanie kupione w czasie, gdy franek kosztował 2 pln za 100 000 CHF? 200 000 PLN? Obawiam się, że prawie dwa razy tyle, bo taki jest na nie wyrażony w PLN kredyt. Te mieszkania, z „wartością” abstrakcyjną nie wyjdą na rynek, aby się sprzedać w tej cenie. Zatem jak mówić o tym, że dane z rynku są miarodajne? Na ile porównywalne?
    Cena mieszkania, to wartosć, za jaką można je sprzedać. Ale też jest „wartość” fikcyjna, za którą ktokolwiek może ją sprzedać, aby nie zbankrutować.

    Kupiliśmy za pomocą wsparcia banku kawalerki w cenie o 20% niższej niż obecnie są sprzedawane. Ta sama inwestycja, podobne (identyczne?) lokale. Kredyt kosztował nas w ciagu roku, który minął ok 10%. Chcąc sprzedać w tej chwili, mamy realną szansę to zrobić zyskując minimum owe 10%, o ile będziemy sprzedawać szybko. Nasz wkład? 5% wartości zakupu, czyli na 5% zarabiamy 10% od wartości całości. Sądzę, iż to przyzwoity wynik (200% zysku, mały wkład własny…) Bank zarobił mniej :-) Ale my nie sprzedamy, zatem nasze działanie nie podbije statystyki. I dlatego owe dane wyglądają tak a nie inaczej.
    2007 rok obfitował w działania jak te, które nadal potencjalnie można wykonywać, tyle, że na mniejszą skalę. Ale owa mniejsza skala powoduje, że nie jest to już tak atrakcyjny „biznes”.
    Sztuką jest, aby opisać rzeczywistość nie tylko z uwzględnieniem domysłów i liczb z rynku, ale też z pochylenia się nad źródłem, z jakiego owe liczby pochodzą.

    Reasumując, nie zakładam się, wiem, że bym przegrała :-)

  3. Paweł Bąk napisał(a):

    Z literatury (Faraon) wiemy, że za 1 talent można było na rok mieć pole ziemi i niewolników do pracy na niej. Talent to 30-40kg, choć ten z fimu wyglądał co najwyżej na 3. Nie znam się na cenach ziemii rolnej, a tymbardziej na cenach niewolników, ale wartość takiego świadczenia należy ocenić na pewnie kilkadziesiąt tysięcy PLN. Przyjmijmy 30tys.

    Ile warty jest ten talent złota dziś?
    Załóżmy, że tamten talent ważył 3kg czyli mamy 3kg*32uncje*1600USD, czyli ok.150tys USD.

    Wzrost wartości niech będzie 15krotny, ale minęło 3tysiące lat, więc średnioroczny wzrost wartości złota na tej podstawie obliczyłem 0,09%. Niezbyt dużo :)

  4. cremaster napisał(a):

    A mnie ciekawi co bedzie z fridomia po wprowadzeniu podatku katastralnego. Prosze o podjecie tematu.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dzięki Cremaster. Też się nad tym zastanawiałem. I scenariusze są dwa: albo ceny najmu wzrosną, tak aby pokryć właścicielom dodatkowy koszt prowadzenia działalności, albo właściciele budujący wolność finansową będą musieli zbudować odpowiednio większe portfele nieruchomości by utrzymać wymagany poziom wpływów gotówki. No jest jeszcze trzecie rozwiązanie – odpowiednio obniżyć swój standard życia, aby mieścić się w uszczuplonych nowym podatkiem dochodach, ale to rozwiązanie osobiście odrzucam.
      Wolałbym oczywiście to pierwsze rozwiązanie, ale czy tak się stanie zależy od ogółu właścicieli mieszkań na wynajem:-), czyli m.in Fridomiaczek i Fridomiaków :-)

  5. Rafał Witkowski napisał(a):

    cześć Sławku. Parę miesięcy temu otrzymałem pewne porównanie, którym chciałbym się z Tobą, Wami podzielić. Otóż w 1930r nowy FORD kosztował 500USD co w przeliczeniu na złoto stanowiło 25 uncji. 80 lat poźniej w 2010r cena FORD-a wynosiła aż ok 30000USD…czy wiesz ile to stanowiło w przeliczeniu na uncje złota? …dokładnie tyle samo czyli 25 uncji! Jaki jest morał? Wartość zawsze pozostaje taka sama tylko ilość waluty w obiegu w wyniku dodruku pustego pieniądza czyli inflacji powoduje wzrost cen! …Nie wiem czy miałeś okazję zapoznać się z poglądami na temat cyklów gospodarczych, obecnej sytuacji w ekonomii, a także podstaw funkcjonowania rynków autorstwa Mike Maloney? Jedno z jego przekonań brzmi: Cena nie ma żadnego znaczenia, liczy się tylko wartość. Tu krótko rozwinę temat. Otóż uważa on, że powodem problemów są pieniądze, a właściwie brak wiedzy finansowej. Ludzie na wszystko patrzą przez pryzmat cen, gdy tak naprawdę liczy się wartość aktywów. Aby ją wycenić i określić czy to dobry moment, aby kupować aktywa takie jak nieruchomości, czy akcje, trzeb nauczyć się je wyceniać w prawdziwym pieniądzu jakim są zloto i srebro, a nie waluta. Relacja np. ile uncji zlota potrzeba na zakup np. nieruchomosci okresla zarówno jego bieżącą wartość jak i tendencję na rynku.Serdecznie Ci polecam stronę http://www.goldsilver.com oraz http://www.wealthcycles.com Strony są w języku angielskim, ale jestem przekonany, że dla Ciebie to żadna bariera. Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Rafał, dzięki za odkrywcze dla mnie dane. Zawsze czułem, że jest jakaś realna wartość, przyziemna, zdroworozsądkowa, niezależna od chwilowych mód czy spekulacji, tylko nie potrafiłem tego tak zgrabnie jak Ty nazwać.
      I to wokół tej realnej wartości – wg mnie – oscylują ceny w poszczególnych momentach w czasie. Oscylują w wyniku oddziaływania mechanizmów popytu i podaży, a także spekulacji. Oczywiście w tym wieku spekulacje są robione na dużą większą skalę niż dotychczas ze względu na globalizację, technologię, powstanie gigantycznych funduszy obracającymi niewyobrażalnymi kwotami wirtualnych pieniędzy.
      Na szczęście z perspektywy Fridomii łatwiej jest spekulantom oddziaływać na ceny złota, franka szwajcarskiego, ropy, zboża, akcji, itp niż na rozproszony rynek mieszkań. Póki co z substancji bardzo heterogenicznych mieszkań nie da się łatwo zrobić „handlowalnych commodities”. Ostatni kryzys w USA wyniknął m.in. z tego, że zrobiono commodities z pakietów kredytów hipotecznych, ale z samych mieszkań to się jeszcze nie daje. I mam nadzieję nie da. Przynajmniej za naszego życia:-)
      Powodzenia!

      • Inwestor napisał(a):

        Polecam podejście austriackie do ekonomii. Tam właśnie jest krytyka lewarowania i pustego pieniądza. To ci się dzieje w USA oraz Europie musi prędzej czy później się skończyć.

        Pozdrawiam!

    • szimano napisał(a):

      Rafal, fajnie to opisales. Sam juz kiedys dawalem linka do ksiazki Moloney’a na Fridomii (moj komentarz pod tym postem: http://fridomia.pl/2011/08/30/nieruchomosci-w-norwegii/), ale jakos przeszlo bez echa ;-)

      Jeszcze raz polecam jego ksiazke i prosze zignorowac jej tytul – spora czesc tej ksiazki jest na temat cykli i historii pieniadza.

      Serdecznie pozdrawiam,
      Szimano

    • Sławek S. napisał(a):

      dziękuję za ciekawe źródło informacji, właśnie o coś takiego mi chodziło

      pozdrawiam serdecznie, jakbym znalazł coś w temacie to podeślę linka.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czym różni się bogactwo od wolności finansowej

W tym pytaniu tkwi jeden z kluczy do zrozumienia idei wolności finansowej. Już kilka razy na łamach bloga fridomia odnosiłem się do tego ważnego pytania. Tym razem dzięki informacji od Cezarego, mamy przykłady z naszego rodzimego podwórka celebrytów. Przykłady piłkarza i aktorki pokazują, że osiągnięcie wolności finansowej nie tyle zależy od wysokości zarobków, co od umiejętności życia PONIŻEJ swoich możliwości finansowych. Oto treść wpisu Cezarego: "Poseł Cezary Kucharski z PO. Dawniej piłkarz, teraz menedżer ma 18 [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...

Najnowsze wpisy

created by Water Design