Dzięki uprzejmości Pawła Bąka otrzymaliśmy opis egzotycznego rynku nieruchomości w Dubaju. Dzięki Paweł !!
Wiem, że wielu z Was podróżuje po świecie. Zachęcam do tego, abyście będąc w jakimś zakątku świata, zajrzeli tam do gazety lub do jakiegoś biura nieruchomości, porozmawiali z tubylcami i zdali nam relację na Fridomii. Będę ogromnie wdzięczny za każdy wpis.
A oto wpis Pawła:
Myśląc o Dubaju wielu z nas widzi w wyobraźni najwyższy budynek świata, wizjonerskie projekty wysp-palm, hotel-żagiel i szereg innych zadziwiających budowli. Wielu z nas również widzi Dubaj jako miejsce gdzie kryzys światowy odcisnął mocno swoje piętno. Miałem okazję sprawdzić te wyobrażenia osobiście.
Dubaj jest dziś najludniejszym emiratem Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Samo miasto ma około 2,2mln mieszkańców (wg. Wikipedii), czyli jest porównywalne z Warszawą. Miasto rozwija się dynamicznie w ostatnich latach. Ropa stanowi jedynie kilka procent dochodów emiratu. Głównym motorem wzrostu jest budownictwo i nieruchomości.
Rynek wynajmu mieszkań jest na dużo wyższym poziomie rozwoju niż ten w Polsce. Działają na nim inwestorzy między innymi z Europy i Stanów Zjednoczonych i to oni przenosząc wzorce ze swojego kraju przyczyniają się do ustalenia wysokich standardów.
Do tych standardów zalicza się na przykład jedna umowa najmu. Jej wzór można kupić w kiosku za równowartość kilkadziesięciu groszy. Zapisy są uniwersalne i korzystają z niej wszyscy. W szczególnych przypadkach można do tej umowy dopisać dodatkowe warunki.
Kolejnym elementem infrastruktury rynku są firmy zarządzające portfelami mieszkań na wynajem. Szczególnie w przypadku Dubaju, gdzie wielu inwestorów pochodzi z innych krajów osobiste zarządzanie nie jest efektywne ze względów czasowych i ekonomicznych. Zamiast co miesiąc przylatywać na miejsce, wszelkie czynności od wyboru mieszkania przez poszukiwanie najemców przekazywane są pośrednikowi.
Koszt takiego pośrednictwa zaczyna się od 5% i zależy od zakresu czynności jakie chcemy przekazać i od rodzaju najmu na jaki się nastawiamy. W przypadku najmu długookresowego koszty są niższe, bo pośrednik rzadziej musi poszukiwać najemców i rzadziej się z nimi rozlicza. W takim przypadku czynsz najmu jest niższy. Możemy jednak nastawić się na umowy krótkookresowe, mamy wtedy szanse uzyskać wyższy czynsz jednostkowy, ale koszty pośrednictwa będą wyższe, a okresy bezczynszowe częstsze.
Kolejnym czynnikiem odróżniającym nasze rynki najmu jest sposób płatności. W Dubaju dominuje znana u nas z rynku komercyjnego konieczność zapłaty czynszu za kilka miesięcy z góry. Często jest to nawet 6 miesięcy. To bardzo duży komfort dla Wynajmującego i możemy sobie tylko życzyć żeby do takiego standardu doprowadzić i u nas.
Z tego co przeczytałem w Internecie istnieje tam również coś takiego jak sądy arbitrażowe (Rent Committee), ale nie znam szczegółów ich działania.
Rynek nieruchomości w Dubaju jeszcze kilka lat temu przypominał gorączkę złota. Nieruchomości sprzedawały się na etapie wizualizacji. Inwestorzy ogłaszali nowy projekt, a na drugi dzień mieszkania były już sprzedane. Zanim jeszcze powstała „dziura w ziemi” kupujący wpłacali 10% kosztów. Potem nawet nie starali się o kredyt na finansowanie dalszej części zakupu, ale obracali na rynku prawem do pierwokupu. Czy czegoś nam to nie przypomina?
W ciągu roku można było nawet zdziesięciokrotnić swój kapitał. Tak było na przykład z pierwszymi domami na Palmie Jumeirah. Pierwsi kupujący płacili za nieruchomości ok. 2mln AED (1,8mln PLN), a w ciągu roku sprzedawali je za 20mln AED i to wszystko bez podatku.
W czasie kryzysu wielu inwestorów wycofało się z tamtego rynku. Dotyczy to szczególnie spekulantów, którzy liczyli na szybki wzrost wartości nieruchomości. Ceny nieruchomości spadły nawet o 50%, ale nie oznacza to, że Dubaj jest złym miejscem do inwestowania.
Dziś sytuacja się uspokoiła i nie ma już miejsca na 1000% zyski z obrotu samym prawem do zakupu nieruchomości, ale dalej można budować swą wolność finansową. Miasto nie jest już miejscem gdzie pracuje 20% ze wszystkich światowych dźwigów, ale dalej rozwija się i jedynie pojedyncze inwestycje wyglądają na porzucone.
Specyficzne uwarunkowania prawne sprawiają, że kupujący z innych krajów koncentrują swoje wysiłki w specjalnych strefach. W całym emiracie nieruchomości i przedsiębiorstwa można zakładać jedynie mając miejscowego większościowego wspólnika, który za taką współpracę oczywiści będzie oczekiwał gratyfikacji. We wspomnianych strefach nie ma tego wymogu. Przykładem takiej strefy jest Dubai Marina. Miejsce jest oddalone o kilka kilometrów od Downtown Dubai, ale dzięki siedmiopasmowej autostradzie i szybkiej kolejce naziemnej dojazd jest doskonały. Między innymi dlatego to miejsce jako mieszkanie upodobali sobie zachodni specjaliści i inżynierowie.
Ceny mieszkań najlepiej oglądać na stronie największej gazety (gulfnews.com). Znajdziemy tam ogłoszenia nawet za 420tys. AED (380tys. PLN) za mieszkanie 625 sq ft (59m2). Daje nam to cenę lekko ponad 6,4tys/m2. Cena porównywalna z Warszawą, a jakość życia, komunikacja, perspektywy zupełnie z innej bajki.
Dubaj ma jeszcze kilka innych zalet jak choćby to, że aktualnie jest tam około 25-30stopni, a nie -3. Jeżeli więc ktoś z Fridomiaków chciałby przenieść się do Emiratów to zapraszam.
4 Responses
Sam w Dubaju nie pracuję ale zdarzyło mi się tam przesiadać na lot do Kalkuty. Natomiast jednego z moich kolegów, który musiał mięcej czasu spedzić na lotnisku oczekując na lot do Nigerii, spotkał miły “incydent” . Został zaproszony na prezentację jakiegoś developera i za udział w niej dostał mini notebooka HP .
Wypełniając ankietę przed spotkaniem wpisał dość wysokie dochody i to spowodowało, że został zaproszony, więc to nie jest tak, że każdy moę dostać komputer ale świadczy o tym, że może teraz można coś kupić tam po lepszej cenie – jak już na lotnisku develpoerzy szukają klientów …
pzdr
Czytałem artykuł o Dubaju. Co z tego ,że w zimę jest tam 30 stopni . Przez większą część roku jest tam koło 40stopni Celsjusza czy nawet więcej (50stopni). Media nie podają oficjalnej temperatury żeby nie straszyć ludzi. Jest to piekło na ziemi :). Po drugie ten kraj nie ma wogole wody. Wodę odsalają z oceanu. Robotnikom którzy buduja te wieżowce płacą grosze, łamią przy tym prawa człowieka. Taki robotnik dostaje wodę kiepsko odsoloną która jest po prostu słona. Np taki robotnik z Bangladeshu bierze kredyt lub zrzuca się na jego wyjazd cała wioska. Po przyjeździe do emiratów dowiaduje się że będzie pracował za 1/3 pieniądzy która mu obiecano. 2 lata musi pracować jak niewolnik żeby wogle odrobić koszty przyjazdu. Policja nie przyjmuje do wiadomości naruszeń prawa przy wykorzystaniu przybyszów ponieważ przybysze są ludzmi drugiej kategorii. Tak samo bardzo źle traktuje się tam opiekunki/pomoce domowe z krajów afrykańskich czy z filipin. To są praktycznie niewolnice.
Swoją wiedzę opieram na kilku artykułach o emiratach które przeczytałem oraz na blogach polek w Emiratach.
Rzeczywiście w krajach Zatoki Perskiej nie istnieje możliwość naturalizacji. Nawet urodzeni tam Palestyńczycy nigdy nie dostaną obywatelstwa. A sposób traktowania obywateli i nie-obywateli jest diametralnie różny. Przypomina to trochę apartheid. Nie mniej, ciekawe jest poznać tamtejszy rynek nieruchomości, bo jest on tak odmienny od polskiego.
Arabowie inwestuja w nieruchomosci pieniadze, ktore zarabiaja na ropie? Bylem w Dubaju, mialem tam do zrobienia jeden projekt, jednak wrocilem po tygodniu. Pogoda nie do wytrzymania (latem). Lubie ‘cieple kraje’ i spedzam w nich polowe swojego czasu od kilku lat, ale tam jest naprawde za cieplo… Jako ciekawostke dodam, ze na najbardziej europejskiej publiznej plazy byli tylko arabowie a piwo mozna pic tylko w hotelowych barach lub klubach, gdzie znajdują sie tylko prostytutki.