11

01.2012

Zostało 10 dni do wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Napisali o ..., Nieruchomościach, Praktyczne wskazówki, Prawo

ilość komentarzy: 17

Jacek Kusiak przesłał mi (dzięki Jacku!) linka do artykułu na powyższy temat, autorstwa Bartosza Turka, analityka rynku nieruchomości w firmie Home Broker. Jest to chyba jedno z najbardziej kompleksowych porównań opłacalności poszczególnych form opodatkowania przychodów. Więc osoby niezdecydowane jaką formę wybrać zachęcam do zapoznania się z tym artykułem.  Oto link do artykułu: http://inwestycje.pl/nieruchomosci/zostalo_10_dni_na_wybor_formy_opodatkowania_przychodow_z_najmu_mieszkan%3b152818%3b0.html

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Marek napisał(a):

    Witam,

    tak kwestia formy opodatkowania jest istotna bo ryczałt uniemozliwia odliczenie kosztów i np amortyzacje mieszkania.

    i tu pojawia sie pytanie czy amortyzacja sie opłaca no i jak można skorzystać z amortyzacji przyśpieszonej. moze któryś z fridomiakow ma doswiadczenie w tej sprawie bede wdzieczny za podzielenie sie doswiadczeniem w tej kwestii.
    p/ Marek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marku, odpowiadając na Twoje pytania:
      1) „czy amortyzacja się opłaca”? Nie jestem pewien czy dobrze rozumiem Twoje pytanie. Jeśli nie rozliczasz się ryczałtem (gdzie nie można stosować amortyzacji, ani odliczać jakichkolwiek innych kosztów) to wg mnie warto stosować odpisy amortyzacyjne. Bo nie ponosząc żadnych nakładów gotówkowych, masz możliwość płacenia niższych podatków. Dlaczego uważasz, że to mogłoby Ci się „nie opłacać”?
      2) amortyzacja przyśpieszona – była już o tym mowa na blogu jakiś czas temu. Można stosować wyższą stawkę (do max 10%) w skali roku jeśli mieszkanie, które kupiłeś ma (a) więcej niż 5 lat, (b) nigdy nie było wcześniej amortyzowane. Jeden z Czytelników bloga zadzwonił nawet do US spytać jak to udokumentować i otrzymała odpowiedź – o ile dobrze pamiętam – że wystarczy zwykłe oświadczenie podatnika.
      Czy ktoś z Was ma może jeszcze coś do dodania, uzupełnienia dla Marka?

      • Kubat napisał(a):

        Sławek,

        A propos przyspieszonej amortyzacji. Trochę drążyłem ten temat [m.in. z doradcami podatkowymi i dzwoniąc na infolinię podatkową] bo uważam osobiście, że to doskonała forma radykalnego zmniejszenia podatku i powiem szczerze, że pierwszy raz słyszę o tym aby [poza tym, że budynek musi być używany przez co najmniej 5 lat] drugim wymaganiem było to, aby dana nieruchomość nigdy wcześniej nie była amortyzowana. Jesteś może w stanie wskazać jakiś przepis, który to definiuje? Nie wiem zresztą jak miałbym uzyskać takie informacje – zakładam, że kupiłem mieszkanie w 60 letniej kamienicy i jestem być może 5tym lub 6tym jego właścicielem: nie mam w zasadzie żadnych szans na zweryfikowanie czy ktokolwiek wcześniej amortyzował to mieszkanie.

        Ale generalnie – amortyzacja BARDZO się opłaca, szczególnie przy mieszkaniach/budynkach używanych, z tego właśnie powodu takie lokale są moim priorytetem.

        Pozdrawiam

        Kuba

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Kubat, sorry nie znam przepisu, który mówi o wymogu braku wcześniejszej amortyzacji – po prostu zaufałem swojemu księgowemu na słowo. Choć mi też ten wymóg wydał się nieco dziwny. Zmienił się właściciel, który wprowadza nowo zakupione aktywo do swoich ksiąg środków trwałych i od ceny zakupu nalicza amortyzację…
          Ale pamiętam że ktoś z Fridomiaków podczas wcześniejszej dyskusji potwierdzał ten fakt. Czy ktoś może pomóc w dotarciu do zapisów prawa podatkowego narzucających ten wymóg?

      • Dorota napisał(a):

        Witam,

        czy amortyzację można odliczyc od odziedziczonego mieszkania?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Dorota, to czy mozna odliczyć amortyzację, zależy – moim zdaniem choć pamiętaj proszę, że nie jestem ekspertem od podatków – od wybranego przez Ciebie sposobu rozliczania przychodów lub dochcdów z najmu. Jeśli ryczałt – to nie możesz odliczyć; jeśli inna forma opodatkowania, to możesz odliczyć.
          Sposób w jaki weszłaś w posiadanie mieszkania nie ma tu nic do rzeczy.

  2. Marek napisał(a):

    Dziękuje Sławku,

    masz racje co do płacenia niższych podatków. pisząc czy to się opłaca myślałem ze może uzyskam też informacje na temat ewentualnych utrudnień przy sprzedaży takiego mieszkania.

    co do wymaganych/wystarczających dokumentów bardzo mnie ucieszyłeś , ja dzwoniąc do US uzyskałem informacje od mało rozgarniętej pani bym poszukał sobie w internecie :-(

    p/ maj

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marku, raczej nie słyszałem by kupujący pytał o to czy mieszkanie było amortyzowane. Zresztą na polskim rynku większość (w mojej ocenie (95% +) kupujących to konsumenci mieszkań (czyli osoby, które w mieszkaniu zamierzają same zamieszkać). A tych osób temat amortyzacji w ogóle nie dotyczy. Powodzenia !

  3. Anna Maria napisał(a):

    Ja również zastanawiam się nad formą opodatkowania i w związku z tym mam kilka pytań odnośnie amortyzacji:
    1. Czy amortyzację można odliczać tylko prowadząc działalność gospodarczą, czy jako osoba fizyczna nie prowadząca takiej działalności mogę amortyzować mieszkanie?
    2. Czy można amortyzować lokal mieszkalny otrzymany aktem darowizny, starszy niż 5 lat, który obecnie jest wynajmowany i który nie był wcześniej amortyzowany?
    3. Czy rozliczając najem jednego mieszkania metodą liniową można w koszty wliczyć odsetki od kredytu na zakup drugiego mieszkania, w którym mieszka właściciel?
    Dziękuję i pozdrawiam.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pani Anno, choć nie jestem – jeszcze raz to podkreślę ekspertem podatkowym – spróbuję odpowiedzieć na Pani pytania:
      1) Osoba fizyczna może rozliczać przychody a najmu albo ryczałtowo, albo na zasadach ogólnych. W tym pierwszym przypadku, nie można odliczać od przychodów czegokolwiek (w tym amortyzacji). W tym drugim przypadku – choć nie rozliczam się na zasadach ogólnych – to wydaje mi się, że można odliczać amortyzację. Czy ktoś może potwierdzić (lub zaprzeczyć)?
      2) nie widzę przeciwwskazań
      3) koszt uzyskania przychodu (a takim jest amortyzacja) powinien być bezpośrednio powiązany z uzyskiwaniem owego przychodu. Wg mnie nie można odliczać amortyzacji mieszkania w któym się mieszka (no chyba żeby Pani wynajmowała pokój w swoim mieszkaniu, to wtedy pewnie możnaby odliczać amortyzację od ułamkowej wartości mieszkania)

  4. Piotrrr napisał(a):

    Jeszcze w kwestii amortyzacji mieszkania, wynajmowanego prywatnie (nie w ramach działalności).
    Amortyzacja oczywiście bardzo sie opłaca w trakcie najmu. Ale jet tu pułapka, z której mało kto zdaje sobie sprawę. Rozpoczęcie amortyzowania oznacza bowiem, że późniejsza sprzedaż takiego mieszkania będzie rozliczana (opodatkowana) na zasadach ogólnych. I to nawet jeżeli minęło już 5 lat od daty jego nabycia. Gdyby nie było amortyzacji, wtedy taka sprzedaż nie podlegałaby opodatkowaniu. A tak to niestety trzeba policzyć podatek na zasadach ogólnych.
    Dochód ze zbycia stanowi w tym wypadku różnica między przychodem a kosztami uzyskania. Przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Koszty uzyskania stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Różnica powiększona jest o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
    Trzeba się więc dobrze zastanowić, czy rozpoczynać amortyzację wynajmowanego mieszkania, które kupiliśmy ponad 5 lat temu – może się okazać, że chwilowy zysk z tytułu odpisów amortyzacyjnych będzie nic nie wart, jeżeli będziemy to mieszkanie chcieli sprzedać.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrrr, dzięki za zwrócenie uwagi na ten aspekt. Widzisz? ja ze swoją perspektywą budowania wolności finansowej (a nie pomnażania kapitału) w ogóle nie biorę pod uwagę opcji sprzedaży. Dzięki za uzupełnienie optyki Fridomiaków.

  5. Dorota napisał(a):

    Chciałabym się dowiedzieć, czy to prawda, co usłyszałam dzwoniąc do urzędu skarbowego, że odsetki można odliczyć tylko wówczas, gdy kredyt był zaciągniety przed rokiem 2006. Widzę już kilka razy podliczanie podatku odliczając te odsetki, a to ponoć już niewykonalne.

    Pozdrawiam.

    • Anna napisał(a):

      Odnoście kredytów sprzed 2006 r. – chodzi o coś zupełnie innego, a mianowicie o ulgę podatkową związaną z zakupem mieszkania na własne cele mieszkaniowe – i nie ma to nic wspólnego z podatkiem od najmu

  6. Michał napisał(a):

    Witam wszystkich!
    Nie byłem w stanie do tej pory odnaleźć potwierdzenia na możliwość zwiększenia stopnia amortyzacji dla nowych mieszkań. Może ktoś tu na forum zna odpowiedź?
    Kupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym w 2013 roku i wynająłem je w 2014. Zastanawiam się, czy również mogę użyć przyśpieszonej amortyzacji? Z tego co doczytałem aby użyć 10% amortyzacji mieszkanie musi być starsze niż 5 lat. Jak to wygląda w przypadku 2 letniego mieszkania?
    Czy istnieje możliwość zwiększenia stopy amortyzacji do np 3%?
    Pozdrawiam
    MIchał

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, do tego by móc zastosować indywidualną stopę amortyzacji (do 10%) potrzeba spełnić kilka warunków:
      – nie rozliczać się ryczałtem, bo w przypadku ryczałtu nie można stosować żadnych odpisów, w tym amortyzacji
      – budynek, w którym jest mieszkanie musi mieć co najmniej 5 lat (jeśli budynek, w którym kupiłeś mieszkanie został oddany do użytkowania w 2013 roku, to nie spełniasz tego warunku)
      – nie stosowałeś wcześniej amortyzacji tego konkretnego mieszkania (czyli – jak rozumiem – nie można sobie przejść ze stawek standardowych, na stawki indywidualne)

      Powodzenia w rozbrajaniu min prawno-podatkowych:)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak sfinansować zakup mieszkania? – warszawskie impresje targowe

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise. Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiada na kilka bardzo praktycznych pytań. 1. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Aga-ta, dzięki za wiele ciepłych słów, za promowanie fridomii wśród znajomych oraz za polecanie moich...
  • Aga-ta: Też na to liczę. Niedawno wróciliśmy z wakacji, zatem nawet nie dzwoniłam w tym powyjazdowym rozgardiaszu :-)...
  • Sławek Muturi: Cesarzu, gratuluję bardzo wymiernych postępów i życzę kolejnych 4 M wkrótce. 7-10 lat to bardzo...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, bardzo liczę na to, że wraz z Mężem dołączycie do grona Klubowiczów Fridomii. Będzie mi bardzo...
  • Kempol: Cześć, A może jednak w Polsce? Mam 24 lata od dwóch lat również mieszkam w Anglii (Londyn) Również mam...
  • Kuba: Nie musisz rozliczac sie w UK jesli w Polsce rozlczasz sie za najem ryczaltowo.
  • walmaj: Witaj Konkret! Czytajac Twoja wypowiedz mam wrazenie jakbym czytal o sobie.CV>wysylanie ofert jest mi obce...
  • walmaj: Witaj Wiki! Niby masz racje ale wiem jak druga strona zareaguje,mialem kiedys podobna sytuacje i wtedy...
  • walmaj: Witaj Rafal ! To mala firma, dosc hermetyczna branza stad wybor bardzo ograniczony.Poza tym jesli nie nastapi...
  • Julio Cesar: Sławku, dziękuję bardzo za bloga i całą Twoją działalność! Za sprawą Twojego wykładu w 2012 roku...
  • xav: Ja mam radę – przestancie nad fl dywagować i rozmwiać, a po prostu niech jedno z was spróbuje freelancingu na 6...
  • Aga-ta: Mój Mąż stale przypomina o projekcie Kenia 2022 i po chwilowym przestoju (przeznaczonym na spłatę własnego...
  • BiL: Piotrek, to moze byc dobra strategia podczas dosc agresywnego budowania portfolio, gdzie wszystkie zyski...
  • BiL: Tomtor, nie demonizowalbym tak kosztow opieki przedszkolnej w UK, zwlaszcza obecnie, gdy przy dwoch pracujacych...
  • BiL: HubertP, powinienes uwzgledniac te przychody w swoim corocznym self assessment tax return. Nie sadze natomiast...
  • Arek: Czytam bloga od 2 lat mam póki co dwa mieszkania 2-pokojowe na wynajem. Kupuje nowe od dewelopera. Rentowność...
  • Piotr: Świetne rady xav. Dzięki, sam trochę dorabiam jako freelancer obok mojej stałej pracy – jako...
  • HubertP: Mieszkam w UK i mam dwa mieszkania na wynajem w Polsce . Czy to znaczy ze mam rozliczać się także w UK??...
  • Tomtor: Podstawowe pytanie to gdzie chcecie mieszkac w przyszlosci i czy planujecie miec dzieci, ktore w UK sa...
  • Sławek Muturi: Robert, dobre, dzięki! PS Pamiętam bardzo dobrze te czasy (początek lat 90-tych) gdy w Warszawie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design