11

01.2012

Zostało 10 dni do wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Napisali o ..., Nieruchomościach, Praktyczne wskazówki, Prawo

ilość komentarzy: 17

Jacek Kusiak przesłał mi (dzięki Jacku!) linka do artykułu na powyższy temat, autorstwa Bartosza Turka, analityka rynku nieruchomości w firmie Home Broker. Jest to chyba jedno z najbardziej kompleksowych porównań opłacalności poszczególnych form opodatkowania przychodów. Więc osoby niezdecydowane jaką formę wybrać zachęcam do zapoznania się z tym artykułem.  Oto link do artykułu: http://inwestycje.pl/nieruchomosci/zostalo_10_dni_na_wybor_formy_opodatkowania_przychodow_z_najmu_mieszkan%3b152818%3b0.html

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Marek pisze:

    Witam,

    tak kwestia formy opodatkowania jest istotna bo ryczałt uniemozliwia odliczenie kosztów i np amortyzacje mieszkania.

    i tu pojawia sie pytanie czy amortyzacja sie opłaca no i jak można skorzystać z amortyzacji przyśpieszonej. moze któryś z fridomiakow ma doswiadczenie w tej sprawie bede wdzieczny za podzielenie sie doswiadczeniem w tej kwestii.
    p/ Marek

    • Sławek Muturi pisze:

      Marku, odpowiadając na Twoje pytania:
      1) „czy amortyzacja się opłaca”? Nie jestem pewien czy dobrze rozumiem Twoje pytanie. Jeśli nie rozliczasz się ryczałtem (gdzie nie można stosować amortyzacji, ani odliczać jakichkolwiek innych kosztów) to wg mnie warto stosować odpisy amortyzacyjne. Bo nie ponosząc żadnych nakładów gotówkowych, masz możliwość płacenia niższych podatków. Dlaczego uważasz, że to mogłoby Ci się „nie opłacać”?
      2) amortyzacja przyśpieszona – była już o tym mowa na blogu jakiś czas temu. Można stosować wyższą stawkę (do max 10%) w skali roku jeśli mieszkanie, które kupiłeś ma (a) więcej niż 5 lat, (b) nigdy nie było wcześniej amortyzowane. Jeden z Czytelników bloga zadzwonił nawet do US spytać jak to udokumentować i otrzymała odpowiedź – o ile dobrze pamiętam – że wystarczy zwykłe oświadczenie podatnika.
      Czy ktoś z Was ma może jeszcze coś do dodania, uzupełnienia dla Marka?

      • Kubat pisze:

        Sławek,

        A propos przyspieszonej amortyzacji. Trochę drążyłem ten temat [m.in. z doradcami podatkowymi i dzwoniąc na infolinię podatkową] bo uważam osobiście, że to doskonała forma radykalnego zmniejszenia podatku i powiem szczerze, że pierwszy raz słyszę o tym aby [poza tym, że budynek musi być używany przez co najmniej 5 lat] drugim wymaganiem było to, aby dana nieruchomość nigdy wcześniej nie była amortyzowana. Jesteś może w stanie wskazać jakiś przepis, który to definiuje? Nie wiem zresztą jak miałbym uzyskać takie informacje – zakładam, że kupiłem mieszkanie w 60 letniej kamienicy i jestem być może 5tym lub 6tym jego właścicielem: nie mam w zasadzie żadnych szans na zweryfikowanie czy ktokolwiek wcześniej amortyzował to mieszkanie.

        Ale generalnie – amortyzacja BARDZO się opłaca, szczególnie przy mieszkaniach/budynkach używanych, z tego właśnie powodu takie lokale są moim priorytetem.

        Pozdrawiam

        Kuba

        • Sławek Muturi pisze:

          Kubat, sorry nie znam przepisu, który mówi o wymogu braku wcześniejszej amortyzacji – po prostu zaufałem swojemu księgowemu na słowo. Choć mi też ten wymóg wydał się nieco dziwny. Zmienił się właściciel, który wprowadza nowo zakupione aktywo do swoich ksiąg środków trwałych i od ceny zakupu nalicza amortyzację…
          Ale pamiętam że ktoś z Fridomiaków podczas wcześniejszej dyskusji potwierdzał ten fakt. Czy ktoś może pomóc w dotarciu do zapisów prawa podatkowego narzucających ten wymóg?

      • Dorota pisze:

        Witam,

        czy amortyzację można odliczyc od odziedziczonego mieszkania?

        • Sławek Muturi pisze:

          Dorota, to czy mozna odliczyć amortyzację, zależy – moim zdaniem choć pamiętaj proszę, że nie jestem ekspertem od podatków – od wybranego przez Ciebie sposobu rozliczania przychodów lub dochcdów z najmu. Jeśli ryczałt – to nie możesz odliczyć; jeśli inna forma opodatkowania, to możesz odliczyć.
          Sposób w jaki weszłaś w posiadanie mieszkania nie ma tu nic do rzeczy.

  2. Marek pisze:

    Dziękuje Sławku,

    masz racje co do płacenia niższych podatków. pisząc czy to się opłaca myślałem ze może uzyskam też informacje na temat ewentualnych utrudnień przy sprzedaży takiego mieszkania.

    co do wymaganych/wystarczających dokumentów bardzo mnie ucieszyłeś , ja dzwoniąc do US uzyskałem informacje od mało rozgarniętej pani bym poszukał sobie w internecie :-(

    p/ maj

    • Sławek Muturi pisze:

      Marku, raczej nie słyszałem by kupujący pytał o to czy mieszkanie było amortyzowane. Zresztą na polskim rynku większość (w mojej ocenie (95% +) kupujących to konsumenci mieszkań (czyli osoby, które w mieszkaniu zamierzają same zamieszkać). A tych osób temat amortyzacji w ogóle nie dotyczy. Powodzenia !

  3. Anna Maria pisze:

    Ja również zastanawiam się nad formą opodatkowania i w związku z tym mam kilka pytań odnośnie amortyzacji:
    1. Czy amortyzację można odliczać tylko prowadząc działalność gospodarczą, czy jako osoba fizyczna nie prowadząca takiej działalności mogę amortyzować mieszkanie?
    2. Czy można amortyzować lokal mieszkalny otrzymany aktem darowizny, starszy niż 5 lat, który obecnie jest wynajmowany i który nie był wcześniej amortyzowany?
    3. Czy rozliczając najem jednego mieszkania metodą liniową można w koszty wliczyć odsetki od kredytu na zakup drugiego mieszkania, w którym mieszka właściciel?
    Dziękuję i pozdrawiam.

    • Sławek Muturi pisze:

      Pani Anno, choć nie jestem – jeszcze raz to podkreślę ekspertem podatkowym – spróbuję odpowiedzieć na Pani pytania:
      1) Osoba fizyczna może rozliczać przychody a najmu albo ryczałtowo, albo na zasadach ogólnych. W tym pierwszym przypadku, nie można odliczać od przychodów czegokolwiek (w tym amortyzacji). W tym drugim przypadku – choć nie rozliczam się na zasadach ogólnych – to wydaje mi się, że można odliczać amortyzację. Czy ktoś może potwierdzić (lub zaprzeczyć)?
      2) nie widzę przeciwwskazań
      3) koszt uzyskania przychodu (a takim jest amortyzacja) powinien być bezpośrednio powiązany z uzyskiwaniem owego przychodu. Wg mnie nie można odliczać amortyzacji mieszkania w któym się mieszka (no chyba żeby Pani wynajmowała pokój w swoim mieszkaniu, to wtedy pewnie możnaby odliczać amortyzację od ułamkowej wartości mieszkania)

  4. Piotrrr pisze:

    Jeszcze w kwestii amortyzacji mieszkania, wynajmowanego prywatnie (nie w ramach działalności).
    Amortyzacja oczywiście bardzo sie opłaca w trakcie najmu. Ale jet tu pułapka, z której mało kto zdaje sobie sprawę. Rozpoczęcie amortyzowania oznacza bowiem, że późniejsza sprzedaż takiego mieszkania będzie rozliczana (opodatkowana) na zasadach ogólnych. I to nawet jeżeli minęło już 5 lat od daty jego nabycia. Gdyby nie było amortyzacji, wtedy taka sprzedaż nie podlegałaby opodatkowaniu. A tak to niestety trzeba policzyć podatek na zasadach ogólnych.
    Dochód ze zbycia stanowi w tym wypadku różnica między przychodem a kosztami uzyskania. Przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Koszty uzyskania stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Różnica powiększona jest o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
    Trzeba się więc dobrze zastanowić, czy rozpoczynać amortyzację wynajmowanego mieszkania, które kupiliśmy ponad 5 lat temu – może się okazać, że chwilowy zysk z tytułu odpisów amortyzacyjnych będzie nic nie wart, jeżeli będziemy to mieszkanie chcieli sprzedać.

    • Sławek Muturi pisze:

      Piotrrr, dzięki za zwrócenie uwagi na ten aspekt. Widzisz? ja ze swoją perspektywą budowania wolności finansowej (a nie pomnażania kapitału) w ogóle nie biorę pod uwagę opcji sprzedaży. Dzięki za uzupełnienie optyki Fridomiaków.

  5. Dorota pisze:

    Chciałabym się dowiedzieć, czy to prawda, co usłyszałam dzwoniąc do urzędu skarbowego, że odsetki można odliczyć tylko wówczas, gdy kredyt był zaciągniety przed rokiem 2006. Widzę już kilka razy podliczanie podatku odliczając te odsetki, a to ponoć już niewykonalne.

    Pozdrawiam.

    • Anna pisze:

      Odnoście kredytów sprzed 2006 r. – chodzi o coś zupełnie innego, a mianowicie o ulgę podatkową związaną z zakupem mieszkania na własne cele mieszkaniowe – i nie ma to nic wspólnego z podatkiem od najmu

  6. Michał pisze:

    Witam wszystkich!
    Nie byłem w stanie do tej pory odnaleźć potwierdzenia na możliwość zwiększenia stopnia amortyzacji dla nowych mieszkań. Może ktoś tu na forum zna odpowiedź?
    Kupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym w 2013 roku i wynająłem je w 2014. Zastanawiam się, czy również mogę użyć przyśpieszonej amortyzacji? Z tego co doczytałem aby użyć 10% amortyzacji mieszkanie musi być starsze niż 5 lat. Jak to wygląda w przypadku 2 letniego mieszkania?
    Czy istnieje możliwość zwiększenia stopy amortyzacji do np 3%?
    Pozdrawiam
    MIchał

    • Sławek Muturi pisze:

      Michał, do tego by móc zastosować indywidualną stopę amortyzacji (do 10%) potrzeba spełnić kilka warunków:
      – nie rozliczać się ryczałtem, bo w przypadku ryczałtu nie można stosować żadnych odpisów, w tym amortyzacji
      – budynek, w którym jest mieszkanie musi mieć co najmniej 5 lat (jeśli budynek, w którym kupiłeś mieszkanie został oddany do użytkowania w 2013 roku, to nie spełniasz tego warunku)
      – nie stosowałeś wcześniej amortyzacji tego konkretnego mieszkania (czyli – jak rozumiem – nie można sobie przejść ze stawek standardowych, na stawki indywidualne)

      Powodzenia w rozbrajaniu min prawno-podatkowych:)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?

Często otrzymuję pytania o różnicę w cenach najmu kawalerek 20- i 30-metrowych i którą lepiej wybrać w celach inwestycyjnych? Moja odpowiedź znajduje się poniżej, przy czym WAŻNE by pamiętać, że ja wyspecjalizowałem się w obsłudze tzw segmentu budżetowego. I być może moje podejście jest OK tylko dla tego segmentu. Jeśli myślałabyś o specjalizacji w segmencie premium (choć w kawalerkach to może nie do końca być racjonalne), to moje odpowiedzi mogą się okazać zupełnie nietrafionymi. A [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jacek, dzięki za polecenie tej książki. Czytałem ją jakieś 30 lat temu i nie pamiętam szczegółów....
  • Sławek Muturi: Dzięki Robert!
  • Sławek Muturi: Piotrek, nie chciałem namawiać do rozwodów ani niepotrzebnych rozstań. Chodziło mi jedynie o to, że...
  • Jacek: Co do „skromności” Haille Selaise to polecam książkę Kapuścińskiego „Cesarz”.
  • Bolo: „zmień partnera życiowego” – Kochanie, muszę z Tobą się rozstać, muszę mieć młody mózg :) Mój...
  • Robert W: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 301169985-Inwestycje-Po-jakim- czasie-zwraca-sie-zakup-mieszk ania.html...
  • Aga-ta: Ostatnio czytałam o tym, że ważne, aby zmieniać aktywności, gdyż szybko się przyzwyczajamy do danej formy i...
  • recroot: Współczuję takich doświadczeń. Mam to szczęście, że przez ponad 6 lat wynajmowania nie miałem żadnego...
  • ROb: Zainteresowałem się tematem wynajmu nieruchomości i tak sobie czytam bloga od samego początku i trafiłem na ten...
  • Piotrek: Hej Sławek, Super wpis! Jeśli jednak chodzi o tę poradę: „zmień partnera życiowego”, to nieźle...
  • Sławek Muturi: Dziś byłem na ceremonii otwarcia i dwóch meczach. Dojazd – choć na początku było trochę chaosu,...
  • Sławek Muturi: Robert, walczyć to nie, bardziej im kibicowałem:-)
  • Robert W: Wszedłeś na trening bokserów – powalczyłeś z nimi?
  • Sławek Muturi: Piotrze, o Kasperczaku wiedziałem, o Baniaku słyszę po raz pierwszy. Dzięki. To będę im kibicował....
  • piotr: Z polskich akcentów trenerem Tunezji jest Henryk Kasperczak a w reprezentacji Burkina Fason w sztabie...
  • Sławek Muturi: Wczoraj spędziłem dzień przemierzając Libreville w poszukiwaniu biletów na mecze Mistrzostw Afryki....
  • Sławek Muturi: Robert, tak, to prawda. Mój kolor skóry najemczyniom wydał się bardzo podejrzany. I było to wiele,...
  • Sławek Muturi: Bolo, dzięki za podzielenie się z nami swoją historią. Jest bardzo pouczająca. Jakieś inne Wasze...
  • Robert: Kiedyś Sławek pisał, że potencjalny najemca nie chciał od Sławka wynająć mieszkania, najpewniej z powodu...
  • Bolo: Dokładnie wiem o co Ci chodzi pisząc o „wymianie systemu operacyjnego”. Jako 21-latek otworzyłem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design