10

03.2012

Można legalnie nie płacić PIT-u od najmu

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Praktyczne wskazówki, Prawo

ilość komentarzy: 15

Dziękuję Radkowi Rup, aktywnemu w grupie roboczej Mieszkanicznikowi za podesłanie linka do artykuły z wczorajszego Dziennika Gazety Prawnej. Artykuł ten nawiązuje do dyskusji jaką mieliśmy kilka miesięcy temu na łamach Fridomii dotyczącej możliwości stosowania przyśpieszonej amortyzacji. Mamy kolejne – niezależne – potwierdzenie tej możliwości. Link do artykułu poniżej.

http://serwisy.gazetaprawna.pl/pit/artykuly/601223,mozna_legalnie_nie_placic_pit_od_najmu.html

Przy czym chciałbym dodać w uzupełnieniu do artykułu, że jeśli spełnione są warunki stosowania przyśpieszonej amortyzacji to nie trzeba stosować amortyzacji w wysokości 10% – to jest jedynie maksymalny próg amortyzacji. Można przyjąć jakąkolwiek stawkę w granicach od 2,5% do 10,0%. Czyli może to być np. 4,75% lub 8,13%, lub pewnie nieco bardziej logicznie uzasadnialną stawkę 4% (wynikającą z przyjętego przez podatnika okresu amortyzacji 25 lat); lub 8% (będąca odpowiednikiem 12,5-letniego okresu amortyzacji).  Wybór konkretnej stawki można dokonać tak, aby średnie przychody z najmu zrównywały się ze średnimi kosztami uzyskania tych przychodów (włączając w nie przyjętą kwotę amortyzacji). W ten sposób wydłuży się okres wolny od podatków.

Co po tym okresie już nie jest dla mnie takie jasne. Czy trzeba będzie płacić już wysokie podatki, bo mieszkanie zostało całkowicie zamortyzowane? Wydaje się, że może być kilka opcji. Jedna to ta opisana w artykule – rozliczamy straty z najmu przez kolejne pięć lat. Druga, to taka że dokonamy ponownej wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę i jeśli ta okaże się wyższa niż początkowa wartość – po której amortyzowaliśmy – to nadal będziemy mogli stosować amortyzację. Trzecia, to taka, że dokonamy remontu mieszkania i jeśli koszty remontu przewyższą 30% wartości mieszkania, to dalej będziemy mogli dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Czwarta możliwość to sprzedaż danego mieszkania i kupno innego na wtórnym rynku spełniającego warunki przyśpieszonej amortyzacji. Inna możliwość to wreszcie taka, że przy niestabilności polskiego prawodawstwa, regulacje się zmienią, więc i tak trzeba będzie wtedy dokonać analizy i przyjąć optymalne wówczas rozwiązania.

Liczymy na to, że do tego czasu wyłoni się przy Stowarzyszeniu Mieszkanicznik grupa doradców podatkowych wyspecjalizowana w tematyce podatków z najmu detalicznego. Będą oni nam w stanie kompetentnie i jednoznacznie zinterpretować gąszcz przepisów i doradzić przyjęcie najlepszej dla nas strategii podatkowej. A może wręcz uda się Stowarzyszeniu tak wpłynąć na regulacje by po prostu stały się one bardziej jednoznaczne?

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. qba napisał(a):

    z tego co ja przechodzilem z amortyzacja, to jest takie case, ze zawsze bierze sie cene zakupu, a nie cene wyceny. Co ja z ksiegowa przechodzilem, z tego powodu. Tzn za 20 lat, bedzie nadal sie amortyzowac cene zakupu wlasnie sprzed 20 lat, czyli faktyczny koszt/cene nabycia tego mieszkania. Czyli amortyzajca nie uwzglednia kosztu straty wartosci pieniadza w czasie. No chyba ze sprzedamy to komus i odkupimy znowu ;). Jesli jest innaczej, to z checia bym sie dowiedzial, jak to mozna „przeskoczyc”. To co piszesz, ze cena remontu > 30% wartosci poczatkowej jest ciekawe. Wiec lepiej zmamortyzowac mieszkanie od razu, „wycisniemy” wiecej wartosc niz za wiele lat. Ksiegowa tlumaczy, ze taki jest zapias, i to dziala w dwie strony, jesli amortyzujemy auto, ktore kosztowalo 60tys, to taka kwota jest wyjsciem do amortyzacji, a nie jego dziasiejsza wartosc np 30tys. Odpowiadajac Slawku na Twoj pytanie co zrobic po tym czasie, wydaje mi sie ze sprzedac to mieszkanie Twojej firmie, ktora kupi Ci samochod za srodki z szybkiej amortyzacji i te nieruchomosc, za jakis czas moze Ci je odsprzedac.
    Moze tutaj nadmienie, ze tez mialbym takie ciche marzenie, by w stowarzyszeniu znalazlo sie wielu kreatywnych doradcow/ksiegowych, bo tacy przecietni rynkowi, to jada po prostu po najnizszej linii oporu, i by nie ryzykowac doradza zawsze nie najoptymalniej. Ci insiderzy beda wiedzieli na czym polegaja bolaczki mieszkanicznikow ;), oczywiscie wszystko z litera prawa.

  2. ArturF napisał(a):

    Wiecie może czy z amortyzacji można korzystać bez prowadzenia działalności gospodarczej (czyli przy tzw. najmie prywatnym)?

  3. Krzysztof napisał(a):

    Pamietajmy jednak o fakcie, iż w przypadku stosowania amortyzacji przyspieszonej, ma ona wplyw na wyliczenie wysokosci podatku, jeśli zdecydujemy się sprzedac mieszkanie przed uplywem 5 lat.

  4. Przemek napisał(a):

    Witam.

    Ciekawy artykul, dajacy duzo do myslenia. Opodatkowanie przychodow z najmu to jeden z wazniejszych elementow calej strategii inwestowania w nieruchomosci. Dlatego chcialbym pociagnac ten temat i dopytac sie czy ktos sprawdzal scenariusz wynajmu nieruchomosci po szyldem dzialalnosci gospodarczej? Czy jest to mniej, czy bardziej oplacalne? Jakie sa plusy, a jakie minusy?

    Z gory dziekuje za podpowiedz.

    Pozdrawiam
    Przemek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Przemku, odkąd przeszedłem na rozliczanie na działalność gospodarczą płacę niższe podatki niż gdy rozliczałem ryczałtowo. Bierze się to z tego, że przy ryczałcie nie można odliczać żadnych kosztów związanych z najmem – np kosztów odsetek od kredytów, kosztów doposażania czy remontu mieszkania, czy amortyzacji.
      Zgadzam się z Tobą, że kwestia płacenia podatków jest ważna (bo po co robić sobie problemy z fiskusem). Natomiast sądzę, że na skali „ważności” daleko jej do kwestii konsekwencji w realizowaniu swoich planów czy też do umiejętności życia poniżej swoich możliwości finansowych. Przy tych dwóch zagadnieniach, kwestia optymalizacji podatków, to z perspektywy dążenia do wolności finansowej, to mało znaczący „pikuś”. Powodzenia w osiąganiu wolności finansowej !

  5. Łukasz napisał(a):

    Czy Waszym zdaniem korzystne jest wpisanie mieszkania pod wynajem jako środka trwałego firmy. W takim przypadku mogę od przychodu odpisywać koszty jego uzyskania w postaci wszystkich opłat związanych z mieszkaniem. Jakie są wady uznania takiego środka trwałego?

    • SiliconMind napisał(a):

      Musisz płacić haracz na Zakład Utylizacji Składek, który w tym roku ociera się już o 1000 zł miesięcznie w najniższy możliwym wymiarze. Wprawdzie część z tego to składka zdrowotna, którą można odliczyć od podatku, ale skoro mowa tutaj o niepłaceniu podatku dzięki amortyzacji, to ta część również przepadnie.

      Jeśli więc chcesz zakładać działalność tylko pod „obsługę” jednego, czy dwóch mieszkań, to raczej nie ma to sensu. Tak przynajmniej mi się wydaje, ale księgowym nie jestem.

      Inną kwestią jest to jeśli prowadzisz już działalność i wynajem chcesz do niej sobie „podłączyć” – wtedy może się opłacić nawet z jednym mieszkaniem. Nie wiem tylko jak wtedy z VATem. Wynajmując lokal innej firmie musisz odprowadzić 23% VATu. Jak jest w przypadku wynajmu osobie prywatnej – nie jestem pewien, ale wtedy chyba stawka VAT wynosi 0%… W moim ukochanym urzędzie skarbowym, wystawienie faktury z zerową stawką VAT praktycznie równa się kontroli skarbowej. Warto więc mieć i takie drobiazgi na uwadze.

      • Łukasz napisał(a):

        W moim przypadku ZUS odpada bo płaci go mój pracodawca u którego jestem zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Działalność dodatkową już prowadzę i płacę tylko składkę zdrowotną, którą i tak odliczam przy rozliczeniu rocznym. Jeżeli chodzi o VAT to na cele mieszkaniowe przysługuje zwolnienie. Nie wiem właśnie czy nie sprowokowało by to do kontroli tak jak mówisz.
        Tylko zastanawie mnie czy wprowadzenie mieszkania jako ŚT nie skomplikuje późniejszej odsprzedaży lub czy nie będę z tego tytułu musiał płacić dodatkowych składek…

  6. doktor napisał(a):

    Witam

    ja mam takie pytanie techniczne. Jak zgłosić korzystanie z przyśpieszonej amortyzacji do US?

    Czy tak jak przy ryczałcie oświadczenie przed pierwaszą opłatą za mieszkanie i pozniej w ciągu roku nie płacenie żadnych zaliczek a na koniec roliczenie PIT?

    z góry serdecznie dziekuję
    pozdrawiam
    doktor

  7. Nina napisał(a):

    Mieszkanie kupilam na rynku pierwotnym, nie wtornym. Czy mmam prawo do stosowania przyspieszonej amrotyzacji, jesli wykaze, ze ponioslam naklady 30% na jego ulepszenie, czy ulepszenie to moze znaczyc – wykonczenie do zamieszkania? Ustawa stosuje sformulowanie LUB (czyli nabycie na rynku wtornym co najmniej 5 letniego mieszkania LUB poniesienie nakladow na jego ulepszenie); pytam, poniewaz omawiany tu artykul na samym koncu zawiera ostrzezenie, ze przyspieszona amortyzacja NIE JEST DOSTEPNA DLA NABYWCOW MIESZKAN Z RYNKU PIERWOTNEGO, ale skad to wynika? Czy ktos z Was rozgryzl ten problem?? Z gory dzieki za wypowiedzi
    Nina

  8. Cerwantes napisał(a):

    Odnośnie indywidualnej stawki na amortyzację trzeba pamiętać, że to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia prawa do skorzystania z preferencyjnej stawki amortyzacji, dlatego powinien on posiadać odpowiednią dokumentację poświadczającą ten fakt.
    W jaki sposób mam udowodnić US że ktoś przede mną mieszkał w 50-letnim mieszkaniu przynajmniej przez 60 miesięcy ?
    Pan w US nie umiał mi odpowiedzieć na to pytanie ;-)

  9. Piotrek napisał(a):

    Sławku, odpowiadając na Twoje rozważania o amortyzację po całkowitej amortyzacji wyjaśniam, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

    Po całkowitym zamortyzowaniu nie dzieje się nic. Środek trwały nadal figuruje w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ale nie dokonuje się dalszych odpisów, a w konsekwencji nie zwiększają one kosztów uzyskania przychodu.

    Dalsze odpisy są możliwe jeżeli ulepszysz środek trwały. W takim wypadku nastąpi zwiększenie wartości początkowej i powstaje różnica między wartością początkową, a sumą dotychczasowych odpisów amortyzacyjnych przez co możliwe są kolejne odpisy amortyzacyjne wynikające ze zwiększenia wartości początkowej. Kolejne odpisy nalicza się od miesiąca następującego po ulepszeniu.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Pośmiertni liderzy pasywnych przychodów

Niedawno zrobiłem wpis poświęcony Michael’owi  Jackson z okazji pierwszej rocznicy jego śmierci. Okazuje się, że według brytyjskiego dziennika „Daily Mail” (z dnia 28 czerwca br) pośmiertne przychody Michaela nie są wcale najwyższe w historii.  Oto pełen ranking: Kto Dataśmierci Wiek Przychody(mln GBP) Rocznie Ńajważniejsze źródła pasywnych przychodów Elvis Presley 1977 42 1000   Tantiemy za muzykę, sprzedaż płyt, wizyty w Graceland (GBP18 mln rocznie), reklamy (iMac Lipton’s, dezodoranty Sure, itd) John Lennon 1980 40 200   Podobizny na koszulkach, kubkach, itp; rekalmy (lody Ben&Jerry’s). Ciekawostka: za życia zarobił 100mln, po śmierci – 200 mln Michael [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design