10

04.2012

Inwestowanie w garaże na wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Napisali o ..., Nieruchomościach

ilość komentarzy: 27

Raz na jakiś czas pojawia się na łamach fridomii wątek poświęcony inwestowaniu w garaże na wynajem. Oto link do ciekawego artykułu, z którego można wywnioskować, że taka inwestycja może być bardzo przyszłościowa.

http://pieniadze.gazeta.pl/Gospodarka/1,125292,11496274,Coraz_trudniej_zaparkowac_pod_domem__Tak_buduja_deweloperzy.html

Robert, dzięki za linka

Komentarze:

  1. tomasz_adamus napisał(a):

    Nie wiem jak to wygląda w innych miastach ale w Katowicach deweloperzy budują poza centrum, gdzie nie ma problemów z parkowaniem (najczęściej są duże parkingi). Kilka inwestycji zlokalizowanych w centrum faktycznie ma problem z miejscami postojowymi (w niektórych inwestycjach istnieje „obowiązek” zakupu garażu/boxu w innych nie). Z tego co wiem wykupione zostają zawsze wszystkie garaże/boxy j tam też pojawiają się problemy z parkowaniem. Wtedy pozostaje szukanie garażu, ale tu pojawia się kolejny problem- garaże zlokalizowane są w mało ‚pro popytowych’ miejscach oddalonych nieraz o 2 km od osiedli. Z drugiej strony jest dużo niewykorzystanej powierzchni np. pod słupami WN, które czasem biegną w pobliżu osiedli. Zastanawiam się jak wyglądałoby wybudowanie garaży przeznaczonych na wynajem. Kupienie pojedynczego garażu również wydaje się atrakcyjne – w Katowicach można uzyskać do 150zł/m-c Kupno to wydatek ok. 10.000-17.000 zł w zależności od standardu. Wiem, że nie powinno się liczyć zwrotu z inwestycji, która ma budować wolność finansową, ale przyjmując 2 miesięczny okres pustostanu, zwrot z takich inwestycji w Katowicach to do 15%.
    Pytanie tylko jeśli ktoś chce budować swoją Fridomię za pomocą garaży ile musiałby ich mieć?? Co z obsługą garaży na wynajem (chyba żadna firma w Polsce się tym nie zajmuje)?? Pytam dlatego, bo posiadanie 1 kawalerki= posiadanie 4 garaży. Jeśli mamy tych garaży 8 to nie ma problemu, Ale posiadanie 32 garaży może być problemem- odpowiada to 8 kawalerkom. Poza tym jako właściciel garażu nie mam większego wpływu na wysokość najmu, w przypadku mieszkań mam- mogę wyremontować, doposażyć itp. Na korzyść garaży przemawia do mnie jedno- niższy próg wejścia w inwestycję !

  2. Marcin W napisał(a):

    Slawku,

    Cos ten link uciety, nie da sie skopiowac calego.

    pzdr
    Marcin

  3. Mariusz napisał(a):

    Inwestycje w nieruchomości porażają mnie … nie wiem jak to nazwać odpowiednio … nieracjolanlością

    150 zł/msc za garaż? przecież byle jaki abonament za dostęp do serwisu internetowego kosztuje ok 100 zł za miesiąc! Fakturowanie, płatności itp odbywają się automatycznie. Czyli z serwisu o wartości kilku garaży można mieć mieć kilkadziesią/kilkaset tazy więcej wpłat.

    Wynajem kawalerki 600 zł/msc?! Przecież roboczogodzina w autoryzowanym serwisie samochodowym kosztuje ok. 250 zł, czyli za wymianę klocków hamulcowych przód i tył płacę tyle ile dostanę za miesięczny czynsz zmieszkania którego koszt zakupu wyniósłby mnie np. 100.000 zł.

    Dla mnie się to kupy nie trzyma.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Mariusz, masz rację, że to zadziwiające jak tani jest wynajem nieruchomości. Wynajęcie kawalerki na miesiąc kosztuje tyle samo co pokoju hotelowego na dwie doby.

      • tomasz_adamus napisał(a):

        A ja się z Mariuszem nie zgadzam ;-)
        Mariusz pozwolisz, że zadam Ci kilka pytań:
        1. Ile kosztuje zbudowanie firmy udostępniającej internet, tv itd.?
        2. Ile kosztuje zbudowanie systemu informatycznego takiej firmy?
        3. Ile taka firma zatrudnia pracowników i ile ma miesięcznych kosztów z tytułu wynagrodzeń, marketingu itd,?
        4. Jaki jest łączny czas pracy pracowników w przeliczeniu na miesięczną obsługę jednego klienta?

        Warsztat samochodowy:
        1. Siedziba- wynajem, kupno ile to kosztuje?
        2. Zakup narzędzi do pracy w warsztacie? (z tego co wiem dobry podnośnik to kilkadziesiąt tysięcy, komputer, jakaś wyważarka, drobne narzędzia itd.) Jak ktoś widzi „dziuplę” bez dobrego wyposażenia to podejrzana wydaje mu się fachowość takiego mechanika.
        3. Koszt materiałów? Przecież do wymiany hamulców potrzebny jest czasem odrdzewiacz, jakiś smar itd. To też kosztuje.
        4. Koszt prądu?
        5. Koszt związany ze zdobywaniem klientów / marketing ? – jak otwierasz swój warsztat nikt nie przyjdzie „z polecenia”, bo nikt Cię nie zna.
        I ostatnie pytanie:
        6. Ile czasu musi pracować, żeby zarobić te 600zł po odliczeniu wszystkich kosztów, czy na tzw.”czysto” ? – kwota, którą podałem to kwota, która idzie bezpośrednio do rąk właściciela.

        Jak odpowiesz sobie na te pytania i zrobisz business plan okaże się, że koszt otworzenia warsztatu czy firmy udostępniającej internet jest o wiele wyższy niż kupno kawalerki na wynajem, a łączny koszt obsługi, a przede wszystkim czas który należy poświęcić jest kilkukrotnie wyższy niż czas i koszt potrzebny do zarządzania mieszkaniem na wynajem – właśnie na tym polega idea dochodów pasywnych !! Czyli dochodów, które nie są generowane własną pracą.

    • Inwestor napisał(a):

      To może jako komentarz mały przykład „z życia”, bo takie są najlepsze.
      Za Pulsem Biznesu:
      „Harrison Ford, filmowy Indiana Jones sprzedaje swoją kalifornijską posiadłość za 8,3 mln USD – informuje portal Business Insider. Ford stał się właścicielem nieruchomości w 1983 r., a na jej zakup przeznaczył 1 mln USD.”
      Daje to roczną składaną stopę zwrotu na poziomie…7,85% (bez uwzględnienia roku 2012). Zatem mamy wzrost wartości nieruchomości a gdyby była wynajmowana, dodatkowo jeszcze czynsz jako przepływ gotówki.

      Pozdrawiam,
      Inwestor

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Inwestorze, dzięki za ciekawy przykład z życia. A musimy pamiętać, że obecnie rynek nieruchomości w Kalifornii ciągle jeszcze nie wyszedł z dołka po krachu z lat 2008/2009. W 2007 wartość tej nieruchomości była prawdopodobnie jeszcze wyższa.
        A czynsz najmu za te 28-29 lat od czasu zakupu pewnie też by wyniósł – na czysto – około USD 6-8 milionów.

      • MARK napisał(a):

        Tylko taka uwaga, wartość nieruchomości skoczyła mniędzy innymi dlatego że właśnie mieszkał tam FORD i to jest wartość dodana. A druga sprawa że tyle chce ale za ile sprzeda to inna historia…

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Oczywiście masz rację Mark. Samo nazwisko Ford zwiększa wartość nieruchomości, ale pewnie na górce i tak wartość nieruchomości + nazwiska była wyższa

  4. Jankes napisał(a):

    No cóż temat wart zastanowienia się przez chwilę nad nim. Ja stosuję jedną zasadę przy inwestycjach – dywersyfikacja portfela. We Wrocławiu zakup mieszkania jest inwestycją dośc kosztowną natomiast koszt garazu waha się w okolicy 20 000,a wiem że jak przychodzi jesień to cięzko znalezc jakieś wolne miejsce w garażach aż do póżnej wiosny . Koszt wynajmu to ok 200-250m/c więc zwrot całkiem przyzwoity. Natomiast opłaty za garaz są większe jak za mieszkanie (podatki od nieruchomości, wieczyste użytkowanie bądz dzierżawa gruntu).
    Podsumowując wydaje mi się że mając lużne jakieś środki finansowe można nabyć 1-2 garaże i się trochę tym zajmować, jednocześnie zbierać środki na zakup mieszkań natomiast w dłuższej perspektywie jak równiez większa ilośc garaży na wynajem chyba mija sie z celem inwestowania w Naszą Wolność finansową.Niestety to że jest niższy próg wejscia w inwestycję nie jest plusem . Po pierwsze większa konkurencja , po drugie garaż nie jest dobrem koniecznym, i bez niego można się jakoś przemęczyć nawet zimą.Mieszkania ,mimo iż ostatnio pojawiło się sporo na rynku najmu tanich ofert najmu , zawsze możemy wyremontowac w wyższym standardzie lub wyposażyć lepiej i skierować ofertę do zamożniejszego klienta natomiat garaż to tylko garaż. Wiec jeśli uda nam się upolować jakąś super okazję najlepiej blisko centrum to owszem można zainwestować lecz myślenie o garażach jako o lokacie kapitału jako główna strategia to raczej nie dla mnie. Pozdrawiam

  5. Robert napisał(a):

    Budując moją wolność finansową w grudniu 2011 / styczniu 2012 kupiłem łącznie 5 garaży na osiedlu strzeżonym w Poznaniu w hali podziemnej pod blokami. Każdy kosztował 25-30 tys. zł. Łącznie z kosztami transakcji zapłaciłem więc ok. 150.000 zł. Trzy garaże wynająłem bardzo szybko, czynsz ustaliłem na poziomie 200 zł miesięcznie. Czwarty garaż wynajął się tydzień temu, a piąty stoi cały czas pusty, pomimo akcji z ulotkami, reklamami itp. Drożej nikt nie chciał wynająć.

    Niestety okazało się że zyski nie są takie wspaniałe jak zakładałem na początku. Okazało się bowiem, że do wspólnoty za każdy garaż muszę płacić czynsz w kwocie ok. 70 zł miesięcznie! Do tego dochodzi podatek od nieruchomości, z uwagi na zmianę orzecznictwa obecnie wynosi to ok. 20 zł miesięcznie.

    Tak więc przed opodatkowaniem zysków mam z każdego garażu ok. 110 zł miesięcznie. Za cztery garaże to daje 440 zł miesięcznie. Jak się uda wynająć piąty garaż to będzie 550 zł miesięcznie zysków. Daje to zysk na poziomie 3,7 %. Byłoby dużo lepiej gdyby nie te nieszczęsne opłaty czynszowe. Nie poddaję się jednak, mam nadzieję że popyt będzie wzrastał, za koniec roku spróbuję podnieść ludziom trochę czynsz.

    Korzyści z garaży w stosunku do mieszkań są jednak naprawdę nie do przecenienia:

    – nie trzeba za bardzo dbać o te garaże, najemca w praktyce nie ma możliwości żeby coś zepsuć, skoro garaż to tylko gołe ściany, wystarczy raz na 10 lat przemalować

    – nie ma ochrony lokatorów, jak ktoś przestaje płacić to wołam policję i odholowuje samochód z mojego garażu

    – niższe ryzyko niepłacenia czynszu, bo przy 5 garażach jak jeden najemca przestanie płacić to mam jeszcze zyski z 4 pozostałych, natomiast przy kawalerce za tą samą cenę jak przestanie płacić to nie mam zupełnie nic

    – znacznie niższe koszty wejścia w inwestycję, wystarczy te 25-30 tys. zł na start

    Moja rada jest taka – zanim kupicie garaż, koniecznie dowiedzcie się ile wynoszą wszystkie opłaty, czynsze i podatki. I to najlepiej nie od sprzedającego, ale bezpośrednio u zarządcy wspólnoty.

    Ja nie rezygnuję z tych garaży, dywersyfikując moje inwestycje mam jednak jeszcze 1 mieszkanie na wynajem i szukam następnego. Myślę że lepiej mieć 2 mieszkania i 5 garaży na wynajem niż 3 mieszkania.

    Pozdrawiam
    Robert

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, duże dzięki za podzielenie się solidną porcją bardzo konkretnych doświadczeń.
      Czy jesteś już może Członkiem Stowarzyszenia Mieszkanicznik? Jeśli nie to gorąco zapraszam. Więcej szczegółów na http://www.mieszkanicznik.pl. Dodatkowo w najbliższą niedzielę 15 kwietnia odbędzie się w Poznaniu Kongres Otwarcia poznańskiego oddziału Mieszkanicznika, na który też Cię serdecznie zapraszam.
      Zachęcam też do tego byś rozważył objęcie funkcji eksperta tematycznego Stowarzyszenia d/s inwestowania w garaże na wynajem (mamy jeszcze wakat na tym „stanowisku”). Dzięki temu będziesz mógł się dzielić z innymi swoimi doświadczeniami, ale też inni konsultując z Tobą swoje problemy, pomysły, doświadczenia pomogą Tobie w pogłębianiu Twojej wiedzy w tym obszarze. Gorąco do tego namawiam i zapraszam częściej na łamy bloga fridomia.pl.

    • Prezes napisał(a):

      Do Roberta
      Jestem zainteresowanym tematem garaży a ponieważ przerobiłeś temat sam chciałbym się poradzić w paru sprawach,proszę o jakiś kontakt ja zadzwonię pozdrawiam serdecznie mój nr.tel.888 99 79 56

    • Krzysztof1938 napisał(a):

      Szanowny Panie Robercie! Na wstępie ślę Najlepsze Życzenia Noworoczne 2013!
      Na Pański wpis wpadłem przypadkiem dzisiaj. Czy mógłbym się z Panem skomunikować, np. mailowo lub telefonicznie na temat rozliczania kosztów wynajmu garażu? Z góry dziękuję! Krzysztof.

    • Kamil napisał(a):

      Zgadzam się co do kwestii weryfikacji konieczności płacenia czynszu do SM. W momencie, gdy szukałem swojego pierwszego garażu, pojawiały się oferty sprzedaży, gdzie występowała miesięczna opłata do spółdzielni. U mnie (Trójmiasto) słabo kalkuluje się takie rozwiązanie, gdyż przeciętna cena wynajmu garażu to 200-250zł, a opłata do SM wynosiła ok. 70zł – czyli opłacalność inwestycji mało atrakcyjna.

      Warto zwrócić uwagę również na kwestię użytkowania wieczystego (dalej UW). Nabywając garaż dowiedziałem się, że roczna opłata UW to lekko ponad 300zł. Po sfinalizowaniu zakupu w okresie ok 2mcy dostałem list z informacją od Urzędu Miasta, że od kolejnego roku czynsz wzrasta o kilkaset złotych, a jeszcze rok później do przeszło 2000zł. Gdzie tu opłacalność?! Wynajem roczny 200zł x 12mcy – UW – podatek od nieruchomości – 8% ryczałt.
      Ostatecznie wykupiłem grunt pod garażem i nie muszę płacić UW. Co w sytuacji, gdy inwestując w garaż nie masz dodatkowych środków na taki ruch?

      Co ciekawe Urząd Miasta nie udzielił mi informacji na temat opłaty za UW, gdyż nie byłem właścicielem nieruchomości. Otwarcie powiedziałem, że jestem zainteresowany kupnem garażu i chcę poznać koszty, ale takich danych niestety nie uzyskałem.
      W mojej ocenie inwestycja w garaże może być opłacalna zwłaszcza, że poza wspomnianym odmalowaniem nie trzeba ponosić większych kosztów.

  6. Crev napisał(a):

    Odnośnie wcześniejszego komentarza jeszcze jedna uwaga. Mając 32 garaże możemy zawsze je sprzedać i uzyskać za to ładną sumkę na jakąś nieruchomość dla ludzi (nie dla samochodów).
    W czasie gdy będziemy je wynajmować nieco się nauczymy.
    No i jeszcze jeden plus, mianowicie, jeśli pieniądze mają leżeć i poddawać się inflacji to lepiej niech zarabiają chociaż „coś”.

    Ja rozważam właśnie tę opcję dlatego jeśli ktoś z was może jeszcze coś dodać, będę wdzięczny.

    • Piotr napisał(a):

      Cześć Crev,

      Jeśli jesteś zainteresowany wynajmem garaży to mogę odsprzedać 2 sztuki wynajęte długoterminowo. Chętnie przedstawię szczegóły opłacalności wynajmu poza forum publicznym.

      pozdrawiam,
      Piotr
      piotrfmonka@wp.pl

      • Piotr napisał(a):

        Sławku,
        Proszę nie publikuj niniejszego wpisu.
        Czy możesz podać bezpośredni namiar (adres mail) na Crev ws. jak wyżej lub jeśli nie (GIODO) to czy możesz wysłać mój adres do Crev z prośbą o kontakt?
        dzięki,
        Piotr

      • Crev napisał(a):

        Witam,
        wysłałem maila w sprawie kontaktu.
        Pozdrawiam

  7. madman napisał(a):

    Garaże? Nie sądzę, aby to był dobry pomysł do inwestowania w czasach kryzysu. Radzę zainteresować się nieruchomościami inwestycyjnymi. Nie ma co ukrywać, że takich warunków cenowych, jakie mamy w bazie Jartomu teraz, nie było od dawna. Firmy, które dysponują milionami na inwestycję pewnie okazję wykorzystają..

  8. czarny napisał(a):

    witam moze ktos mi doradzi czy sie oplaca
    w obrebie mojej posesji sa do kpienia dwie dzialki panstwowe za male pieniadze okolo 100tys

    mysle o kupnie i postawieni tam 60 garazy w obrebie mnie sa trzy blokowiska

    kupil bym garaze blaszaki teren kostka

    prosze o pomoc w doradzeniu.

  9. madman napisał(a):

    Zobacz mój poprzedni wpis – opłaca się inwestowanie w nieruchomości magazynowe. To co opisujesz może i wygląda dobrze, ale zysk przyniesie dopiero za jakiś czas, albo… nie przyniesie go w ogóle. Wciąż to nieruchomości magazynowe, dają najwyższe zyski, ale trzeba mieć do tego kapitał.

  10. Krzysztof napisał(a):

    Chciałbym kupic kilka garazy pod wynajem. Może 15 sztuk. 16.000 zł za sztukę mogę je wynająć za 170-190 zł. Czynsz 25zł. Słyszałem, że nie jest to (garażowanie) usługa zwolniona z vatu, który trzeba wliczyc do wynajmowanej kwoty. Jak też, że jest się zwolnionym z vatu jeśli nie przekroczy się jakiejś kwoty. Dochodzi jeszcze ryczłt dochodowy 8,5%. Ktoś może mi poradzić w sprawach podatkowych.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krzysztof, eksperta podatkowego – Grzegorza Grabowskiego – znajdziesz na stronie mieszkanicznik.org.pl
      Powodzenia w budowaniu Twojego portfela garaży na wynajem. Trzymam kciuki!

  11. torba napisał(a):

    Na wstępie chciałbym podziękować za trud włożony w napisanie artykułu. Pomógł mi niezmiernie i pewne sprawy stały się dla mnie jasne. Szczególnie te zawarte w tym artykule.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 12 sierpnia – Dublin, konferencja Polskiego Klubu Biznesu w godz 10:00 – 14:00 i potem spotkanie ze mną w godz 15:00-18:00, Hotel Wynns

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

THE JONE$ES

Jakiś czas temu spotkałem się z koleżanką ze studiów, z którą się nie widzieliśmy wiele (chyba nawet 25!) lat. Jak zwykle przy tego typu spotkaniach mieliśmy sobie wiele do opowiedzenia, w naszych życiach zaszło przecież tyle ważnych zmian.  Gosia po studiach w Warszawie wyjechała na południe Polski, najpierw do Bielska-Białej, a później osiadła w Krakowie – mieście, które jest bardziej niż Warszawa podobne do jej rodzinnego Budapesztu i skąd do stolicy Węgier ma dużo bliżej. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Piotrze, cieszę się, że zaglądasz na fridomię. To bardzo miłe. Twoje porównanie do „kolegi z...
  • BiL: Pawel, Kazdy inwestor zastanawia sie nad tym co sie stanie w przyszlosc i wedlug swojej wiedzy i intuicji...
  • adam: „Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to...
  • Piotr P.: Sławku, Grupa Andersen Alumni rzeczywiście pozostaje nadal silna. „Kolega z Andersena” to...
  • Paweł: BiL, Nie bardzo rozumiem. Piszę tylko, że ceny nieruchomości, jak i innych towarów, przechodzą cykle. Jeżeli...
  • Tomek: He-he. Większość mieszkań z tej galerii chętnie kupiłbym jako inwestor i co najwyżej lekko odświeżył :)
  • nibul: 1) Ciężko powiedzieć bo nie napisałeś jaki masz cel. 2) Możesz wziąć kredyt na mieszkania od razu z...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 309179979-70-tysiecy-na-mieszk anie.html O inwestowaniu w mieszkania na...
  • Marek: http://www.rp.pl/Wynajem/30917 9922-Najem-instytucjonalny-tyl ko-dla-prowadzacych-firme.html #ap-3
  • Robert W: http://metrowarszawa.gazeta.pl /metrowarszawa/56,141635,20596 504,Tak_wygladaja_najtansze...
  • Robert W: Oglądałem program dokumentalny i pokazywano tam takie rzeczy właśnie w Korei Płn. Wsie pokazowe, żeby...
  • Sławek Muturi: Robert, nie sądzę by zadawali sobie aż tyle trudu – turystów jeżdżących pociągami nie ma chyba...
  • wiki: A Twoja wypowiedź, że stopy pozostana niskie na długie lata przypominaja mi sytuacje gdy mój kolega chciał...
  • wiki: Niestety musze Cię rozczarować, ale ekonomia się nie zmieniła, czy stopy zostana na niskim poziomie na długie...
  • mark2: Inwestorzy zaczynają tracić na tym biznesie bo zmieniło się otoczenie inwestycji. Obecne władze obniżyły ceny...
  • Piotr: KP to żart. Nie wiem nawet jak taki kraj wciąż mogę funkcjonować w takich warunkach w dzisiejszych czasach.
  • Robert: Mam tylko nadzieję, że te widoczki które widziałeś na wsi, to nie były „wsie pokazowe” a więc...
  • Robert: To są pytania do doradcy kredytowego, najlepiej tam skieruj kroki w pierwszej kolejności. Wyliczy ci zdolność...
  • Paweł: BiL, To czy pomysł jest dobry czy beznadziejny zależy od tego co się stanie w przeciągu roku, dwóch, pięciu....
  • BiL: Pawel, nawiazujac jeszcze do pierwszego zdania z Twojego wpisu, jesli faktycznie mialaby miejsce taka sytuacja...

Najnowsze wpisy

created by Water Design