18

04.2012

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 30

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-)

Według raportu, najwyższe stopy zwrotu są w Łodzi (Katowice nie zostały – po raz kolejny – uwzględnione w raporcie), co akurat pokrywa się z moimi doświadczeniami. Oto link do raportu: http://www.open.pl/news/wynajem_mieszkan_bardziej_rentowny_niz_rok_temu.html

Nasze doświadczenia ze stopami zwrotu są nieco inne, bo zwracamy większą uwagę na znajdowanie okazji rynkowych. Poniżej studium przypadku z Łodzi, dotyczącego kawalerki, którą Mzuri pomogło kupić dla jednego z naszych Klientów, Polaka pracującego i mieszkającego w Londynie.

Mieszkanie zlokalizowane jest w Łodzi na Widzewie przy ul. Gorkiego na 11 piętrze wieżowca z wielkiej płyty  i jest to kawalerka o pow.26,6 m. Do centrum komunikacją miejską można dostać się w 20 min. Mieszkanie zostało kupione w grudniu 2011 roku w drodze przetargu spółdzielczego. Cena wywoławcza wynosiła 69 275 PLN, postąpienie wynosiło 500 PLN.

Oprócz naszego Klienta nikt więcej nie przystąpił do przetargu, więc udało się mieszkanie kupić za kwotę 69 775 PLN.  Kupno w drodze przetargu wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi (m.in brak 2% podatku od czynności cywilno-prawnych, czy też brak VAT-u) więc koszty transakcyjne, łącznie z wynagrodzeniem za doradztwo Mzuri wyniosły niecałe PLN 3000.

Stan mieszkania- do generalnego remontu. Dlatego w mieszkaniu został przeprowadzony gruntowany remont, który kosztował łącznie ok. 24 000 PLN (wymiana stolarki okiennej, gładź na ścianach, malowanie, położenie paneli, glazura, terakota, biały montaż, wymiana szafek kuchennych, zakup lodówki, kuchenki gazowej, firanek, sofy, komody, 10% prowizji Mzuri za nadzór nad remontem). Czas trwania remontu wyniósł około 4 tygodnie.

Mieszkanie zostało wynajęte już po 3 dniach od pojawienia się ogłoszenia za kwotę 830 zł + 270 zł opłaty do administracji.

Podsumowując liczby:

Cena zakupu                                                 PLN 69 775

Koszty transakcyjne                                 PLN    3 000

Nakłady na remont                                   PLN 24 000

ŁĄCZNE NAKŁADY                                PLN 96 775

Comiesięczne przychody z najmu      PLN       830

Minus prowizja Mzuri (11%)                 PLN          91

Comiesięczny dochód                             PLN        739

Roczny dochód (11 miesięcy)              PLN    8 126  (założono 1 m-c pustostanu)

Zwrot z najmu                             8,4%

Gorąco zachęcam Was byście podzielili się z nami Waszymi przypadkami. Wiem, że wielu osobom udaje się uzyskiwać dużo lepsze stopy zwrotów niż te podawane w raportach o średnich zwrotach. Kluczem jest – niezmiennie – dobrze okazyjnie kupić. A potem systematycznie i z zachowaniem dużej dyscypliny wynajmować. Bez tego, to choćby Excel wykazał bardzo wysoki zwrot, dochody mogą wynieść zero, lub wręcz być ujemne.

Powodzenia w znajdywaniu okazji oraz w skutecznym najmie!

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Wojtek S. napisał(a):

    Witam. Chyba nie został uwzględniony podatek 8% od przychodów z najmu oraz okresowe naprawy (wymiana zamka, lodówki czy oświetlenia). Mam pytanie: czy prowizja Mzuri pomniejsza w takim wypadku podstawę opodatkowania?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wojtku, to zależy od wybranej formy opodatkowania. Przy ryczałcie (8,5%) nie, przy innych sposobach tak.

      • Saldyk napisał(a):

        Apropos wyboru formy opodatkowania, może kalkulator http://itedusm.pl/index_dbg.php będzie odrobinę pomocny. Aby uzyskać wynik, który będzie pomocny przy wyborze formy opodatkowania, trzeba na początku odpowiedzieć sobie na wiele pytań.
        Kalkulator jest w fazie testów więc wszelki feedback mile widziany.
        Opis kalkulatora wraz z przykładami mogę podesłać, jeśli tylko ktoś zgłosi się na maila.
        Oczywiście najbardziej interesuje mnie czy to narzędzie będzie realnie przydatne dla fridomaniaków.

        Pozdrawiam

        • Piotr napisał(a):

          Nie chcę być niegrzeczny, ale wolę określenie ‚fridomiaków’, a nie ‚fridomaniaków’.

          Polska gospodarka zwalnia więc życzę przemyślanych i udanych (a nie maniakalnych) zakupów nieruchomości.
          Piotr

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Piotrze, mnie też osobiście bardziej podoba się nazwa „fridomiak”. Domyślam się, że ta druga wersja została zaproponowana jako dodatkowe podkreślenie identyfikacji z ideami fridomii, a nie jako oznaczenie jakiegoś nowego rodzaju obsesji:-)

  2. Konio napisał(a):

    Trzeba odliczyć zużycie lokalu i sprzętu, czynsz (jeśli nie jest wliczony w cenę najmu), prawdopodobnie ubezpieczenie lokalu. Wtedy stopa zwrotu wyjdzie bliżej zwrotu z lokaty bankowej, niestety.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Konio, no cóż. Każdy dostanie w to co wierzy:-)

    • Darek napisał(a):

      witaj
      ubezpieczeni przy wartości poniżej 100.000zł będzie kosztowało nie więcej niż 150zł (bliżej 100 niż 150) – za rok. We wpisie jest napisane, że przychód z najmu to 830zł + 270 opłaty do administracji. A jeśli chodzi o zużycie lokalu i sprzętu??? Jak często robisz remont w swoim mieszkaniu? Chyba nie co roku? Generalny? raz na kilka lat tak naprawdę wystarczy odświeżyć (pędzel, farba + trochę swojej pracy nawet dla przyjemności) – nie będą to jakieś duże koszty. A jeśli w swojej kalkulacji uwzględniasz zużycie to po sprawiedliwości należałoby uwzględnić wzrost wartości mieszkania w czasie….

  3. paweł Bąk napisał(a):

    Rentowności wyjdą nam wyzsze jezeli część nieruchomości sfinansujemy kredytem bankowym.

  4. bartonet napisał(a):

    czyli jeśli dobrze rozumiem to 830 x 0,085= 70,55 podatku (ryczałt). Czyli: 830 – 70,55 – 91= ok. 668 zysku miesięcznie.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Bartonet, rzeczywiście w opisie case’a pominąłem podatki, bo (1) istnieją różne sposoby rozliczania się. Ryczałt – choć najwygodniejszy w użyciu – wcale nie musi być najefektywniejszy cashflowowo. (2) podatki mogą się w czasie zmieniać, więc to co jest najlepszą opcją dziś, niekoniecznie będzie najlepszą opcją za lat 10. Na szczęście ustawodawcy na całym świecie relatywnie łagodnie podchodzą do opodatkowywnia przychodów z najmu nieruchomości. Wynika to chyba z tego, że zdają sobie sprawę, że jeśli duża część inwestorów wycofałaby się z najmu, to duża część społeczeństwa nie miałaby gdzie mieszkać. A to dla rządzących byłoby dużym problemem wyborczym:-)
      (3) na wysokość podatków z najmu możesz wpłynąć (w ramach istniejących przepisów podatkowych). Na wysokość podatków z pracy czy z lokaty bankowej wpływ masz dużo mniejszy.

      • Tomek napisał(a):

        Nie do konca, z ta lagodnoscia opatkowania. Wbrew powszechnej opinii to wlasnie w Polsce sa wyjatkowo niskie podatki od wynajmu. Wspomniales w poprzednim case- study o klientce z Londynu. Otoz mieszkajac dluzej niz trzy lata w W Brytanii, stajemy sie zwyklymi rezydentami podatkowymi (ordinary resident) i musimy zglosic dochody z Polski. Zgodnie z unikaniem podwojnego opodatkowania te dochodu (-podatek zaplacony w Polsce) sa do-opodatkowane w Anglii wedlug normalnej skali podatkowej 20% i 40% (50% dla szczesliwcow). Tak wiec jak jestes polskim emigrantem to nie jest tak wesolo z legalnymi inwestycjami w Polsce. Celowo pomijam podatek od sprzedazy mieszkania bo tekn dopiero zabija.

  5. vito31 napisał(a):

    A mnie interesuje troche inny aspekt. Niedawno był podobny przykład z Katowic teraz Łódź. Czy podobne okazje patrzac przez pryzmat cena zakupu- cena wynajmu zdarzaja sie tez w innych miastach? Od jakiegos czasu rozgladam sie za kawalerka w Gdańsku i dość mocno od kilku miesiecy obserwuje rynek jednak nie znalazlem aż takich atrakcyjnych ofert. A może źle szukałem? Ceny zakupu sa czesto dwukrotnie wyzsze a jak wiadomo cena najmu za tego typu lokal przynajmniej w Gdańsku nie zdarza sie byc dwukrotnoscia kwoty np 800/900. A może to Mzuri ma patent na tego typu „okazje”? Zacząlem sie zastanawiać nad tym czy biorąc pod uwage pomoc Mzuri nie ropoczac inwestycji w innym mieście.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Vito31, zaprosiłem Fridomiaków do dzielenia się case’ami przypadków dobrych okazji rynkowych, więc mam nadzieję, że takowe spłyną wkrótce:-)
      Jeśli ktoś rozważa oddanie swojego mieszkania/portfela w zarządzanie firmie Mzuri, to rzeczywiście nie ma aż tak dużego znaczenia kwestia miasta, w którym dokona zakupu dobrej okazji rynkowej. Ważniejsze jest by okazja była odpowiednio dobra. Wśród klientów Mzuri mamy coraz więcej multi-miastowych klientów i myślę, że ta tendencja się utrzyma. Niektórzy widzą w multi-miastowości dodatkową dywersyfikację swoich inwestycji.

      Powodzenia w znajdowaiu dobrych okazji rynkowych.

  6. Marcin N. napisał(a):

    Witam. Po odjeciu prowizji MZURI i podatku (ryczałt 8.5%) wychodzi 668zl. Nalezy wziac tez pustostan ( 1miesiac na rok) – co daje kwote rocznie (12×668)-668=7130zl, dzielac na 12 miesiecy – daje kwote okolo 594zl/mc. Remont – raz na 5 lat – malowanie, zakup AGD, ktory sie popsul – okolo 4000zl. Co daje nam w ujeciu 5 letnim – (7130×5)-4000=31650zl. Czyli dochod na miesiac w ujeciu 5 lat to kwota 31650/60 = 527,50zl. Jesli zakup byl realizowany w calosci gotowka, to 5% z 96.000zl (lokata) da nam po odjeciu podatku Belki (19%) kwote 324zl/mc. Roznica jest 200zl. Biorac pod uwage ryzko zmian wartosci nieruchomosci w czasie, nalezy sie nad tym mocno zastanowic. Dodatkowo zakup nieruchomosci to malo plynna inwestycja – lokata zakladana np. na 1 rok moze nie byc automatycznie przedluzana i pieniadze sa do dyspozycji wraz z odsetkami za 1 rok.
    Natomiast bardziej ryzkownym instrumentem sa obligacje korporacyjne np. Getin Bank – okolo 8.5% p.a. z kuponem co kwartal (gwarantowane), co daje nam dochod po odjeciu podatku Belki – 550zl/mc. Tez do przemyslenia, jesli ktos akceptuje ryzyko upadlosci polskiego banku.

    Prosze sobie przekalkulowac i sie naprawde zastanowic, biorac pod uwage, ze powyzsza nieruchomosc, jak pisze Slawek to byla okazja. Argument, ze mam budowac tak wolnosc finansowa mnie nie przekonuje, wystarczy, ze cos mi sie stanie, noga mi sie na czyms powinie i zostaje z mieszkaniem, ktore musze szybko sprzedac.
    A kto tak naprawde zarabia na tym najmie ? Prosze sobie samemu odpowiedziec.

    Jeszcze jedna sprawa, Slawku piszesz ksiazke z case-ami dot. wynajmu mieszkan, a czy beda tam przypadki nietrafionych inwestycji? Takich jest tak samo duzo, jak tych trafionych.

    Chcialbym poznac zdanie na powyzsze kalkulacje i moje stanowisko aktywnych fridomiakow.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marcin, widzę, że pozostajesz nieprzekonany. Wiele osób pytało mnie czy nie boję się tak otwarcie pisać o swoich pomysłach, no bo jeśli trafi się wielu naśladowców, to powstanie dla mnie samego konkurencja. Czułem, że i tak nie ma szans na przekonanie wszystkich, więc ryzyko tego, że sam sobie strzelę w stopę będzie mniejsze:-) Powodzenia Marcinie w budowaniu wolności finansowej Twoimi własnymi metodami.

      A opisywanie nietrafionych inwestycji pozostawię ekspertom od tegoż właśnie segmentu rynku:-)))

    • Darek napisał(a):

      ciekawy wpis, ale jedno pytanie…. Czy uwzględniłeś inflację w swoich wyliczeniach. Przy kilkuprocentowej inflacji i lokacie 5% oraz podatku Belki ile realnie zostaje? Raczej nie spodziewam się, że inflacja nie będzie, natomiast przy zakupie mieszkania oczywiście w sposób przemyślany a nie pierwszą lepszą za cenę wywoławczą i w dodatku do remontu mamy szansę w prosty sposób zwiększyć wartość swojej inwestycji (ponad dochód z wynajmu).
      Nie jestem ślepym obrońcom inwestowania w nieruchomości bo pewnym nie można być niczego, ale inwestując 100.000,00 w lokatę 5% po uwzględnieniu inflacji i podatku Belki, moim zdaniem jest znacznie większa szansa, że po kilku latach będzie duuuużo mniej niż zakup mieszkania + zrobienie remontu, wynajęcie i np sprzedaż mieszkania po takim samym okresie czasu. Oczywiście pewności NIKT dać nie może ale kto ma więcej ten kto odziedziczył mieszkanie kupione przez pradziadka np 100 lat temu czy ten kto odziedziczył lokatę założoną również 100 lat temu na ówczesną równowartość mieszkania?

    • Barometr Nieruchomości napisał(a):

      Bardzo fajne ostatnio są te case’y na Fridomii i równie ciekawe jest czytanie komentarzy!

      Jeśli chodzi o powyższy case, to możliwe, że obliczenia Sławka są trochę zbyt optymistyczne, a liczby podawane przez Marcina trochę zbyt pesymistyczne ;-)

      Moje podejście do sprawy jest jednak następujące: jeżeli ktoś ma za cel osiągnięcie wolności finansowej to nie ma dużo opcji do wyboru. Owszem wkładamy w kawalerkę 100tys. i dostajemy z tego coś na kształt 500zł – 800zł na miesiąc, ale są szanse, że owe 500zł – 800zł rewaloryzowane o inflacje będziemy dostawali przez długie lata.

      Co do życia z odsetek z lokat bankowych (i obligacji) to raczej nie ma mowy o wolności finansowej (wyjątkiem oczywiście jest sytuacja kiedy mamy bardzo dużo kapitału i/lub bardzo aktywnie zarządzamy naszymy inwestycjami). Faktycznie są okresy kiedy takie inwestycje przynoszą zyski ponad inflację, ale to są raczej wyjątki. To co mamy natomiast zagwarantowane *w długim okresie* to utrata siły nabywczej pieniądza.

      Inną sprawą jest to, że jesteśmy obecnie w fazie korekty wartości (i nawet cen) nieruchomości w większości miast w Polsce. Dlatego przetrzymanie pieniędzy przez jakiś czas na dobrze oprocentowanej lokacie z zamiarem inwestowania w mieszkania w perspektywie kilku lat może być niegłupim rozwiązaniem.

      Pozdrawiam!

    • Łukasz Sobotowski napisał(a):

      Sławku,
      Post napisał co prawda Jankes, ale zwrócę się do Ciebie.
      Jankes zwrócił uwagę na ciekawą sprawę. Chodzi mi o opisywanie case’ów, które są nietrafionymi inwestycjami. Osoby dopiero rozpoczynające inwestowanie w nieruchomości pod wynajem i nie posiadające doświadczenia oraz odpowiedniego rozeznania mogą rzeczywiście popełnić błąd w ocenie okazji rynkowej.
      Bardzo ciekawe byłoby poczytać (dla przestrogi) o nietrafionych inwestycjach opisujących różne niuanse, na które trzeba by było zwrócić uwagę przy własnych inwestycjach. Czy to przy okazji kolejnej książki, czy to na blogu.

      Pozdrawiam,
      Łukasz Sobotowski

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Łukasz, dzięki za komentarz. Rzeczywiście moja odpowiedź była nieco kąśliwa, bo czasami irytuje mnie to polskie podejście szukania „dziury w całym”, a wiadomo że przecież nawet na gładkiej powierzchni hartowanej stali są miliony mikrodziurek. Tyle, że mówienie że stal jest kruchliwa bo są w niej dziury jest – według mnie – intelektualnym i życiowym nadużyciem.

        Masz rację, że przykłady nietrafionych inwestycji mogą służyć jako przestroga. Zapraszam zatem Fridomiaków do dzielenia się swoimi doświadczeniami.

  7. Jankes napisał(a):

    Witam bardzo fajnie czyta się sudium nieruchomości z różnych miast ale jest jedno małe ale….
    Większość tzw okazji rynkowych są to lokale w starych kamienicach, bardzo nieciekawych dzielnicach, lub na parterze lub 11 pietrach 10piętrowcach (piętro było przewidziane przez projektantów jako pomieszczenia obsługi gospodarcze składziki itp póżniej zaadoptowane przez spółdzielnie na pom mieszkalne. Z własnego doświadczenia mam kilka uwag do tej „różowej”wizji zakupu okazji. Jako administrator Wspólnoty mieszkaniowej kompleksu kamienic ( jedne z najlepiej utrzymane w naszym mieście) mogę tylko ostrzec przed niekończończącymi remontami części wspólnych (dach, piwnice podciekająace wodą, częsty brak odpowiednich fundamentów w stosunku do obciążeń urbanistycznych, coraz liczniejsze pęknięcia ścian ,częściowe zapadanie budynku od wstrząsów liczne problemy z sąsiadami (częśc kupowała za przysłowiową 1zł i nie szanuje swoich budynków) Wszystko to wpływa na potencjalne przyszłe koszty funduszu remontowego ( lub jego całkowity brak z czego niestety niektórzy się cieszą bo opłaty wydaja im się niższe a co skutkuje w przyszłosci potrzebą zaciaganie dużego kredytu na remont.) lub duże problemy !
    Nie wiem czy zdajecie sobie sprawę ale towarzystwa ubezpieczeniowe odmawiają (zgodnie z prawem) wypłaty odszkodowania wchociażby z powodu braku przeglądu technicznego(budowlanego 5letniego ) budynku , przeglądu kominiarskiego, elektrycznego czy gazowego , nawet w wypadkach nie powiązanych z w/w przegladami . A wiem iż wspólnoty mieszkaniowe nie dbają o takie przeglądy ! no może poza kominiarskimi.
    Póżniejsza odsprzedaż mieszkania w kamienicy która ma cieknacy dach jest zlokalizowana w dzielnicy przysłowiowych „trójkątach bermudzkich” graniczy czasem z cudem lub szanse są równe z trafieniem w totka.
    Teraz porównywanie inwestycji do lokat bankowych i innych instrumentów finansowych mija się z jakimkolwiek celem.
    Po 1 lokata bankowa jest to produkt dla całkowitych laików lub kompletnych leni – zwrot z lokaty równa sie przeważnie stopie inflacji tej liczonej UŚREDNIANEJ nie realnej.
    Po 2 Instrumenty inwestycyjne inne bezpieczne dla bardziej zaawansowanych służą do pomnażania kapitału już zdobytego.
    Po 3 instrumenty bardziej agresywne dla osób mających doświadczenie często żródło przychodów i sposób na zarabianie Ale tylko dla nielicznych.
    I po 4 NIERUCHOMOŚCI to inwestycja dlugoterminowa ( czyli jak mówi definicja nie bedziemy z niej wychodzić przez najbliższe kilka kilkanascie lat) która ma sama w sobie przynieść zysk (ZWIĘKSZAĆ WARTOŚĆ ) która dodatkowo może przynosić dochody np z najmu .
    Dobra inwestycja w nieruchomość to taka w której ktos za 10-15 lat zechce zamieszkać – kupić- bądz wynająć. Jeśli nie wiemy jak to ocenic to pomyślmy czy nasze 18-19 letnie dziecko bezpiecznie mogło by zamieszkać samo w tym mieszkaniu………….
    Teraz jeszcze jedno chyba najważniejsze . Mieszkania np. Łódz, Częstochowa Radom, Legnica gzie dziś jest duża stopa zwrotu z najmu nie odzwierciedlają do końca żeczywistości tj.w tych miastach były jak dotad zbyt małe inwestycje deweloperskie . Jeśli chcemy mieć punkt odniesienia to popatrzmy na Warszawę Wrocław, Poznań Kraków ( Katowice tu to zły przykład – duża liczba mieszkań budowanych w czasach komuny zaniza ceny i naturalne rozwoje miast- Bełchatów Lubin i całe Zagłębie Śląskie ) W tych większych miastach był przez kilka lat wysyp inwestycji deweloperów co wpłynęło bezpośrednio na spadek realnych cen najmu nie wpływając na cenę zakupu mieszkań.
    Naturalną koleją żeczy bedzie zwiększony przyrost inwestycji w ciągu kolejnych lat w miejscowościach mniejszych , gdyz zakup działki robocizna czy choćby infrastruktura oraz odległosć od centrum miasta wpływa lepiej na ostateczna cenę mieszkań oraz spodziewanych zysków dla firm deweloperskich niż dalsze budowanie w dużych aglomeracjach.
    Reasumując musimy wziążć pod uwagę również przyrost nieruchomości na wynajem w takich miastach jak Łódz czy Radom czy Legnica co będzie się wiazać ze spadkiem ceny najmu oraz relatywne normowanie się rynku najmu w dużych miastach ( być moze i wzrost przychodów )
    A z własnego doświadczenia wiem iż młodzi znajdujac pracę np we Wrocławiu wolą wynająć tam mieszkanie (na kupno niestety nie mają szans -min 5000m2) ,niż wynająć mieszkanie w Oławie , Oleśnicy lub okolicach Wrocławia za prawie połowę tego i dojeżdzać codziennie. A koszt zakupu w okolicy wrocławia to juz od 1000 zł za m2 .
    Aha jeszcze jedno może na parterze kupimy tanie mieszkanie ale wiem że jeżeli wystawimy je do najmu to potrafi ono bardzo długo czekać na potencjalnego klienta (o sprzedaży nawet nie wspominam )
    Warto więc o tym pomyśleć zanim wyda się nasze pieniądze. Pozdrawiam i przepraszam za gadulstwo

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jankes, dzięki za wiele cennych uwag i przestróg. Teoretycznie masz rację, ale ja w praktyce inwestuję od kilkunastu lat m.in w mieszkania na parterze czy w kamienicach. Większość ryzyk, o których wspominasz nie zmaterializowała się w moim przypadku. Wręcz przeciwnie, wiele starych kamienic w Łodzi, w których miałem mieszkanie została zmodernizowana i wartość mieszkań niewątpliwie zyskała. Dodaję jednak, że moja próbka jest zbyt mała by się „mądrzyć”, więc przyznaję rację Twoim argumentom.

      • Jankes napisał(a):

        Sławku moje przestrogi sa skierowane do początkujących inwestorów , poniewaz zbytni optymizm na początu inwestycji może skończyć się niesmakiem a w końcu ZANIŻANIEM cen na rynku wynajmu.
        Spowodowane jest to mylnymi założeniami co do zwrotu z najmu.
        Inwestycja w nieruchomość powinna być inwestycja samą w sobie (i masz tu rację że należy kupować dużo poniżej ceny rynkowej – takie dyskonto jest dla nas gwarancją na szybsze wyjście z nietrafionego kupna ) i porównywanie inwestycji do lokowania kapitału w instrumenty finansowe jest pierwszym błędem inwestora.
        Realny zwrot na dzień dzisiejszy to ok 5-8 % ROCZNIE i załozenie iż wyższa stopę mozna osiagnać inwestujac w niezbyt atrakcyjne mieszkanie (j/w dzielnica , kamienica w kiepskim stanie,itp.) może być złudna i pprowadzić do przykrych niespodzianek o których pisałem wyżej.
        Pierwsze mieszkanie które kupiłem w swoim życiu było tańsze od podobnych o ok 50 % był tam zaczęty remont na dokończenie którego brakło pieniędzy włascicielowi , i wbrew pozorom wystawiono było na sprzedaż przez ok rok czasu. Po własnoręcznym skończeniu remontu mieszkałem tam 5 lat (oczywiście nowe budownictwo z cegły, 2 piętro słoneczne, z balkonem )
        Po sprzedaży podsumowałem zwrot z kapitału – ok 120 %
        Czyli sam zwrot z nieruchomości ok 24% rocznie , Gdyby była to nieruchomość wynajmowana czy np 6% to było by mało czy dużo ?………
        Po wystawieniu na sprzedaż wszyscy klienci zaakceptowali wystawioną cenę i po tygodniu oglądania mieszkanie było sprzedane za cenę przewyższajacą ok 10-20% cenę średnią rynkowa z okolic.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jankes, dzięki za dodatkowe informacje. Bardzo ciekawy case. Tylko nie do końca rozumiem przesłanie. Bo jeśli jest nim to, że lepiej (wyższy „zwrot”) jest mieszkaniami spekulować niż je gromadzić dla budowania strumieni pasywnej gotówki, a przez to wolności finansowej, to mnie to zupełnie nie przekonuje.

          I gryzę się w język, że w ogóle w case’ach zacząłem wspominać o „stopie zwrotu”. Ona jest dla mnie użyteczna tylko do porównywania jednego mieszkania z drugim (czy wybrać jedno czy drugie). I kompletnie bezużyteczna do porównywania kupowania mieszkań na wynajem z kupowaniem mieszkań w celach spekulacyjnych czy z inwestowaniem w akcje czy z handlem bronią.

        • Jankes napisał(a):

          Sławku powyższy przykład miał na celu uwydatnić wyższość mieszkań nowo budowanych nad starszymi lub kamienicami . Chodziło mi tu o przypadek gdy musimy z jakiegos powodu zrezygnować z posiadania mieszkania a nie spekulacja nimi. A dodatkowo chciałem pokazać różnicę nad inwestowaniem np w fundusze giełdowe a zakup nieruchomości sam w sobie może przynieśc wyższy zwrot kapitału . Skoro pojawił się temat porównania wynajmowania nieruchomości do np.lokat bankowych…..Uważałem iż pokazanie że sam zakup nieruchomości (mądry zakup) może defacto przynieść nam większą kożyść niż lokata, fundusz czy zakup akcji.
          Osobiście pieniądze ze sprzedaży w/w mieszkania oczywiście zainwestowałem w następne mieszkanie na wynajem (stopa zwrotu z najmu na poziomie ok 7,5 % po odliczeniu podatków )

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jankes, dzięki za dodatkowe wyjaśnienie. Początkowo źle zrozumiałem Twoją argumentację. Sorry.

  8. Marcin S napisał(a):

    Witam
    Tak jak Marcin N. pisał, także inwestuję w obligacje korporacyjne – choć w te o większym ryzyku z kuponem 11-13 % brutto. Inwestuję dodatkowo w mieszkania, choć na najbliższy rok nie przewiduję zakupu kolejnego . Jedna i druga inwestycja wg. jest dobra – a obligacje super pomysłem na odkładanie na zakup kolejnego mieszkania.
    Która z tych dróg jest lepsza czas pokaże, ale warto dywersyfikować portwel inwestycji i mieć to i to ;)

  9. ibiza85 napisał(a):

    Panowie zauwazylem ,ze sa rejony /miasta gdzie czynsz rosnie a ceny zakupu stoja w miejscu . Dwa lata temu dostawalem za 2 pokje 54m 1500zl/mc . Natomiast w tym miesiacu wynajolem za 1600 plus umowa na 2 lata, przyznam ze nie mialem od ostatnich 2 lat zadnego pustostanu.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ibiza85, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za Twój ciekawy komentarz bazujący na Twoich realnych doświadczeniach. Dla mnie takie relacje konkretnych przypadków są zawsze bardziej miarodajne niż wyliczanki średnich przez nie-praktyków.

      Na bardziej dojrzałych rynkach, zwykle ceny najmu „idą w parze” z cenami sprzedaży mieszkań. W USA czy w Anglii o wartości mieszkania czy domu decyduje przede wszystkim jego potencjał przychodów z najmu. Czyli jeśli dom wynajmuje się za USD 3.000 miesięcznie, to jego wartość rynkowa wynosi od USD 360 do 430 tysięcy, czyli stanowi sumę 10-12 letnich przychodów z najmu. Jest to mechanizm wyceny podobny do mechanizmów stosowanych przy wycenach wartości firm innych branż.

      W Polsce jeszcze nie widać silnej korelacji cen zakupu i cen najmu, a wynika to chyba głównie z tego, że dziś na rynku nieruchomości dominują kupcy-konsumenci, a nie inwestorzy. I dlatego ceny sprzedaży kształtowane są nie przez aktualny poziom cen najmu, tylko przez dostępność kredytów. W latach 2005-2008 rynek dodatkowo podbijali spekulanci, głównie z Anglii, Irlandii czy Hiszpanii.

      Wierzę, że wraz z dojrzewaniem rynku, korelacja pomiędzy cenami sprzedaży, a cenami najmu mieszkań będzie coraz bardziej znacząca.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest w ogóle opłacalne?

Czytelnicy książki, widzowie Bankier.TV, czytelnicy naszych artykułów często podnoszą wątpliwość dotyczącą tego, czy przy obecnej relacji cen zakupu mieszkania, wysokości stawek najmu oraz wysokości oprocentowania kredytów, w ogóle możliwe/opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Podawane przykłady dotyczą kawalerki na warszawskich Kabatach w cenie PLN 300 tys, którą można wynająć za PLN 1600, a sam koszt miesięcznej spłaty kredytu z odsetkami wynosi PLN 1700. Inwestycja przynosi ujemny cashflow, a więc – pada argument - jest [...]

Najnowsze komentarze

  • Dariusz: Alternatywa zapewne się znajdzie. Chętnych na alternatywę zabraknie. Skoro jesteśmy zwierzętami społecznymi,...
  • Kuneg: Jak dla mnie, to minimalizm mógłby się upowszechnić. Wszystkim wyszłoby to chyba na zdrowie, a w szczególności...
  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....

Najnowsze wpisy

created by Water Design