20

04.2012

Studium przypadku: kawalerka w Częstochowie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 10

Wczoraj Vito31 pytał o studia przypadków z innych polskich miast. Oto case z Częstochowy, nadesłany przez Julię, mieszkankę Londynu, której historię będziecie mogli poznać w książce „Mieszkanicznicy 2012” (dzięki staraniom Radka, książka jest niemal gotowa do druku). Case ten pokazuje, że Mzuri nie ma żadnego magicznego patentu na znajdowanie okazji rynkowych:-).  Kluczem jest systematyczność i cierpliwość:-).

„Od naszego pierwszego spotkania w Londynie ostro wzielam sie z Kamilem do działania. I tak miesiac temu kupilismy nasze mieszkanie numer 4 w Częstochowie :) moja ukochana Częstochowa….

Poniewaz ceny mieszkan w Czestochowie spadly, znalazlam kawalerke w kamienicy w samym centrum miasta za 55tyś. Do kamienicy zostało doprowadzone ogrzewanie miejskie tak wiec nie bedziemy musieli sie bawic w zakladanie ogrzewania. Mieszkanie jest w stanie deweloperskim (nowe okna, drzwi i tynki na scianie). Pierwszy raz w zyciu mamy budzet na remont 10tys (przedtem Julia wydawała na remonty znacznie więcej – przyp. Sławka) i spokojnie wynajmiemy za 800zl miesięcznie.

Oplaty administracyjne  wynosza 80 zl co miesiac (w kamienicach zwykle są niższe bo nie obemują m.in centralnego ogrzewania – przyp. Sławka). Poniewaz kupilismy mieszkanie za gotowke z remontem ruszymy dopiero za miesiac

Cena zakupu 55000

Koszty transakcji okolo 3600

Naklady na remont 10000

Łączne naklady 68600

Comiesięczne przychody z najmu  800zl – 80 zł = 720 zł

Roczny dochód (11 miesięcy)  7920 zł

Zwrot z najmu 11,55%

Uczę się od mistrza czyli od ciebie Slawku i również uważam ze bardzo wazne jest szukanie ofert, a na to trzeba znaleźć troszke czasu. Ja poswiecam jako amatorka 1 godzinne dzienie kazdego dnia na portalu  otodom zeby szukac okazji.

Pozdrawiam Slawku i do szybkiego zobaczenia w Londynie

Julia i Kamil”

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Wojtek napisał(a):

    Bardzo ładny zwrot z inwestycji, powodzenia w budowaniu Fridomii!

  2. Julia napisał(a):

    Brak komentarzy ,wyglada na to ze Czestochowa to zbyt egzotyczne miejsce dla bywalcow fridomia.pl :)

  3. Marcin S napisał(a):

    Wow ;) takie stopy zwrotu są godne podziwu :)
    Bardzo podoba mi się „studium przypadku” na tym blogu.
    Pozdrawiam
    Marcin

  4. max napisał(a):

    Julio, brakuje mi w Twojej kalkulacji podatku o najmu :-)

    Poza tym piszesz, że okazji szukasz na otodom.pl…wiem, że na odległość ciężko jest kupować, ale wiedz, że na portalach z ogłoszeniami prawdziwe okazje się nie trafiają…

    • Kamil napisał(a):

      Max pamietaj ze pomiedzy cena wystawiona na portalu a cena wynegocjowana roznica moze byc znaczaca. Odnoszac sie konkretnie do tego przypadku udalo nam sie zbic cene o 6000. Czy to duzo czy malo- zawsze cos. Nie mniej jednak czesciowo sie z Toba zgadzam ze ciezko jest znalesc ciekawych oferty na odleglosc. Ale na dzien dzisiejszy z uwagi ze wieksza ilosc czasu w ciagu roku jestesmy tutaj (Londyn) jest to nasz sposob.
      Pozdrawiam

  5. Inwestor napisał(a):

    Witam,

    ciekawe spojrzenie na rynek nieruchomości – cytat za Pulsem Biznesu:

    Hossa na rynku mieszkaniowym, jak ta z ostatnich lat, może się długo nie powtórzyć, twierdzi amerykański ekonomista Robert Shiller. I całe szczęście

    Robert Shiller, profesor Uniwersytetu Yale

    Uważasz nieruchomości za świetną inwestycję, która nigdy — a w najgorszym wypadku prawie nigdy — nie przynosi strat?

    Z błędu wyprowadzi cię Robert Shiller, profesor Uniwersytetu Yale. To twórca m.in. popularnego indeksu Case-Shiller, opisującego ceny mieszkań w największych miastach USA.

    Dlaczego jest aż tak krytyczny wobec tego rodzaju form lokowania kapitału? Jego zdaniem dom nie jest żadną inwestycją, ale jedynie dobrem, które — jak wiele innych — z czasem systematycznie traci na wartości. Do takiego wniosku doszedł na podstawie obserwacji zachowania rynku nieruchomości w największej gospodarce świata w ciągu ostatnich dekad.

    Jak zauważa, ceny domów w Ameryce rosły w przeszłości jedynie w tempie zbliżonym do inflacji. Tymczasem posiadanie domu czy mieszkania wiąże się z ponoszeniem znacznych wydatków na jego utrzymanie. Nieruchomości wymagają regularnego przeprowadzania drobnych napraw, a raz na kilka lub przynajmniej kilkanaście lat poważniejszego remontu.

    — W długim okresie mieszkania przynoszą w rzeczywistości straty. Styl, w jakim je zaprojektowano, po jakimś czasie zapewne wyjdzie z mody. Być może w przyszłości ludziom wygodniej będzie mieszkać w zupełnie innym miejscu. Dlatego inwestycje w nieruchomości wcale nie oferują gwarancji zysków przekraczających inflację — uważa Robert Shiller.

    Dlaczego zatem amerykańscy inwestorzy (a w ślad za nimi inwestorzy z innych krajów) doszli do wniosku, że nieruchomości to jedna z inwestycji oferujących największe zyski? To wszystko „zasługa” inflacji, która jeszcze dwadzieścia czy trzydzieści lat temu była w wielu krajach prawdziwą plagą. Właśnie w warunkach podwyższonego tempa wzrostu cen rynek nieruchomości spisuje się najlepiej.

    W tym mylnym przekonaniu inwestorów utwierdziła bańka spekulacyjna, która w poprzedniej dekadzie powstała na rynku kredytów hipotecznych w USA. Nadmuchali ją nabywcy domów, którzy spodziewali się, że zawrotne tempo zwyżek cen będzie utrzymywało się w nieskończoność.

    — Ankietowani w sondzie wśród nabywców domów, jaką przeprowadziliśmy w 2004 r., oczekiwali, że ich ceny przez następne 10 lat będą rosły średnio o 12,6 proc. rocznie. Być może wielu z nich nie zdawało sobie sprawy, że w tym horyzoncie oznaczałoby to więcej niż potrojenie ich wartości — przypominał ekonomista w artykule zamieszczonym na łamach dziennika „Financial Times”.

    Dopiero po ośmiu latach od przeprowadzenia sondażu widać jak na dłoni, jak bardzo nierealistyczne okazały się przesłanki, dla których ludzie decydowali się wtedy na zakup nieruchomości. W latach 2004-2012 ich ceny w Ameryce spadały średnio z roku na rok o 3,6 proc.

    Mimo to obecnie ankietowani wciąż spodziewają się, że w kolejnej dekadzie domy będą dość szybko drożały. Przeciętnie oczekują 5,6 proc. rocznych stóp zwrotu. Nawet w takim tempie ceny podwoiłyby się w ciągu zaledwie 12 lat. Może jednak ceny mieszkań i domów drożały przez wiele lat ze względu na rosnącą liczbę ludności miast i bogacenie się ich mieszkańców (co zachęcałoby ich do zamiany mniejszych mieszkań na większe)? Nic z tych rzeczy, odpowiada ekonomista.

    Gdyby za zakupami na rynku amerykańskim stał rzeczywisty niedobór mieszkań, rosłyby także czynsze najmu. A tak wcale nie było. Dlatego sądzi, że stał za nimi popyt inwestycyjny, napędzany niczym innym jak tylko niskimi stopami procentowymi Rezerwy Federalnej. Towarzyszyły temu coraz mniejsze wymagania banków przy udzielaniu kredytów, a to w końcu doprowadziło do załamania systemu finansowego.

    — Jeżeli nową hossę na rynku nieruchomości wywołałyby takie same czynniki jak ostatnią, to oby nigdy do niej nie doszło — zauważa Robert Shiller.

    Dlaczego? Jak podkreśla, zwyżki cen nieruchomości przekonały wielu ludzi do tego, że ich zamożność wzrosła. Popadnięcie w tę iluzję okazało się dla nich wyjątkowo kosztowne. Wielu z nich przez lata mogło nie dbać dostatecznie o rozwijanie kwalifikacji zawodowych i oszczędzanie na przyszłość. Oby zatem nieruchomościowa hossa omijała z daleka również i polską gospodarkę.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Inwestorze, dzięki za ciekawy artykuł. Trudno mi polemizować z profesorem (choć gdyby to profesorowie najwięcej wiedzieli o inwestowaniu, to byliby najbogatszymi ludźmi na Ziemii:-), ale ciekawe dlaczego w tym artykule w ogóle nie ma odniesienia do najważniejszego – w moim spojrzeniu – czynnik cenotwórczego. A mianowicie do wartości odtworzeniowej.

      Ja twierdzę (liczby wyssałem z palca, czy gdzieś z żołądka), ze o wysokości cen nieruchomości w danym miejscu w danym czasie w 60% decyduje wartość odtworzeniowa. Czyli mieszkanie w kamienicy na starówce któregokolwiek z polskich miast, wybudowane 400 czy 600 lat temu, dlatego dziś jest warte PLN 7000/m.kw, bo po prostu tyle kosztowałoby wybudowanie podobnego mieszkania w podobnej lokalizacji.

      A wartość odtworzeniowe w perspektywie wielu lat będzie rosnąć, bo droższa będzie ziemia, bo droższa będzie robocizna, bo droższy będzie prąd i transport materiałów budowlanych. Bo jest inflacja.

      Wartość odtworzeniowa to baza cen. Dopiero na to nakładają się czynniki relacji popytu i podaży czy czynniki makroekonomiczne. Oczywiście lokalnie może się zdarzyć, że pozostałe czynniki nabierają większego znaczenia, ale w normalnych warunkach decyduje wg mnie głównie wartość odtworzeniowa. To jest fundament wartości nieruchomości.

      • Inwestor napisał(a):

        Witam,

        wydaje mi się, że Prof. nie uwzględnił ani wartości rezydualnej, ani przepływów z najmu. Choć chyba myślał raczej o kupnie dla siebie (konsumpcja) aniżeli kupnie jako inwestycja na wynajem.
        Zwykle tak bywa, ile specjalistów tyle opinii.

        Pozdrawiam,
        Inwestor

  6. Inwestor napisał(a):

    Witam,

    odnośnie inwestowania w te aktywa, które realnie utrzymują wartość, warto szczególnie w obecnych czasach o tym pomyśleć. Dzisiaj w radiowej Trójce oraz prasie omawia się problemy emerytur. Moim zdaniem jest to mydlenie oczu obywatelom – nie zwraca się uwagę na istotne rzeczy a podsuwa tematy do przepychanek, czyli wiek przejścia na emeryturę. Nikt nie mówi o tym, że emerytura otrzymywana od 65 czy 67 roku życia jest niepewna pod kątem reform (co partia to inna reforma), niepewna pod kątem realnej jej wartości (nie wiemy jaka będzie inflacja), niepewna pod kątem sytuacji gospodarczej Polski jak również samej Unii (faktyczny wzrost gospodarczy Polski, ewentualny rozpad Unii), itd. Moim zdaniem to, w jakim wieku przejdziemy na Państwową emeryturę nie ma dla nas znaczenia, dlatego że jest to tylko zapis na papierze na który godzą się partie (oraz zapewne w mniejszym stopniu obywatele), które rządzą w danej chwili. Moim skromnym zdanie proponowana reforma to nie reforma, to nawet nie zmiany tylko matematyczne przesunięcie płatności emerytury na rzecz obywatela – reasumując nic to nie da.
    Dlatego szczególnie dzisiaj istotne jest inwestowanie w realne aktywa – nieruchomości i akcje przedsiębiorstw.

    Pozdrawiam,
    Inwestor

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 12 sierpnia – Dublin, konferencja Polskiego Klubu Biznesu w godz 10:00 – 14:00 i potem spotkanie ze mną w godz 15:00-18:00, Hotel Wynns

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy pieniądze dają szczęście? – studium przypadku mieszkańców Richistanu

Byłem już w kilkunastu stanach USA - m.in w Nowym Jorku, New Jersey, Massachussets, Connecticut, Illinois, Kalifornii, Newadzie, Arizonie, Nowym Meksyku, Utah, Colorado, na Florydzie, w Luizjanie, Mississippi, Alabamie, Tennessee, Teksasie, Waszyngotnie, Oregonie, Północnej Karolinie czy na Hawajach. Moi bliscy znajomi doskonale wiedzą, że moimi ulubionymi stanami są jednak ... Uzbekistan, Kazachstan, Kirgistan, Turkmenistan, Tadźykistan, Pakistan czy nawet Afganistan.  Gdybym dzisiaj był zmuszony wybrać czy wolę mieszkać w Missouri, w Kalifornii czy w Uzbekistanie zdecydowanie [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Piotrze, cieszę się, że zaglądasz na fridomię. To bardzo miłe. Twoje porównanie do „kolegi z...
  • BiL: Pawel, Kazdy inwestor zastanawia sie nad tym co sie stanie w przyszlosc i wedlug swojej wiedzy i intuicji...
  • adam: „Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to...
  • Piotr P.: Sławku, Grupa Andersen Alumni rzeczywiście pozostaje nadal silna. „Kolega z Andersena” to...
  • Paweł: BiL, Nie bardzo rozumiem. Piszę tylko, że ceny nieruchomości, jak i innych towarów, przechodzą cykle. Jeżeli...
  • Tomek: He-he. Większość mieszkań z tej galerii chętnie kupiłbym jako inwestor i co najwyżej lekko odświeżył :)
  • nibul: 1) Ciężko powiedzieć bo nie napisałeś jaki masz cel. 2) Możesz wziąć kredyt na mieszkania od razu z...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 309179979-70-tysiecy-na-mieszk anie.html O inwestowaniu w mieszkania na...
  • Marek: http://www.rp.pl/Wynajem/30917 9922-Najem-instytucjonalny-tyl ko-dla-prowadzacych-firme.html #ap-3
  • Robert W: http://metrowarszawa.gazeta.pl /metrowarszawa/56,141635,20596 504,Tak_wygladaja_najtansze...
  • Robert W: Oglądałem program dokumentalny i pokazywano tam takie rzeczy właśnie w Korei Płn. Wsie pokazowe, żeby...
  • Sławek Muturi: Robert, nie sądzę by zadawali sobie aż tyle trudu – turystów jeżdżących pociągami nie ma chyba...
  • wiki: A Twoja wypowiedź, że stopy pozostana niskie na długie lata przypominaja mi sytuacje gdy mój kolega chciał...
  • wiki: Niestety musze Cię rozczarować, ale ekonomia się nie zmieniła, czy stopy zostana na niskim poziomie na długie...
  • mark2: Inwestorzy zaczynają tracić na tym biznesie bo zmieniło się otoczenie inwestycji. Obecne władze obniżyły ceny...
  • Piotr: KP to żart. Nie wiem nawet jak taki kraj wciąż mogę funkcjonować w takich warunkach w dzisiejszych czasach.
  • Robert: Mam tylko nadzieję, że te widoczki które widziałeś na wsi, to nie były „wsie pokazowe” a więc...
  • Robert: To są pytania do doradcy kredytowego, najlepiej tam skieruj kroki w pierwszej kolejności. Wyliczy ci zdolność...
  • Paweł: BiL, To czy pomysł jest dobry czy beznadziejny zależy od tego co się stanie w przeciągu roku, dwóch, pięciu....
  • BiL: Pawel, nawiazujac jeszcze do pierwszego zdania z Twojego wpisu, jesli faktycznie mialaby miejsce taka sytuacja...

Najnowsze wpisy

created by Water Design