25

04.2012

Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Najwyżej cenione, Nieruchomości, Różne

ilość komentarzy: 40

10 lat. To dużo czy mało? 3,653 dni. To dużo czy mało? Wydaje się, że mało. Z drugiej strony to jest to aż prawie 1/8 życia średniej długości. Z punktu widzenia czegoś tak trwałego jak nieruchomości, dekada to jednak bardzo niewiele. Gdyby nie działania wojenne czy też polityka wyburzania całych dzielnic by zrobić miejsce na dzieła socrealizmu, to wiele budynków stałoby nawet po kilkaset lat.

W tym czasie wartości nieruchomości się zmieniają. Raz rosną, raz spadają. Czy ktoś z Was może pamięta ile kosztowały kawalerki w Warszawie w roku 2002? Nie wiem ilu z Was ten temat już wtedy interesował, ale mnie tak i to bardzo.

Ostatnio robiąc porządki odnalazłem stary zeszyt formatu A4 w twardej okładce, który przez wiele lat (od 2002 do 2006 roku) towarzyszył mi przy szukaniu okazji rynkowych. Pierwszy zapis w nim pochodzi z kwietnia 2002 roku, a więc prawie dokładnie sprzed 10 lat. Wtedy miałem taki system, że co kilka tygodni przeglądałem ogłoszenia drobne w GW lub Gazecie Oferta, zakreślałem te, które zwróciły moją uwagę i potem przepisywałem je w równym rządku (np długopisem w kolorze zielonym) do mojego zeszytu wraz z numerami telefonów. Na bazie rozmów telefonicznych podczas przerw lunchowych (samochodem pod McDonald’s i potem w przerwach pomiędzy kęsami dzwonienie z zeszytem przed sobą) selekcjonowałem te, które uznałem, że warto będzie zobaczyć w weekend. W czasie lunchu używałem długopisu innego koloru by robić notatki. A w weekend w tym samym zeszycie zapisywałem sobie (jeszcze innym kolorem długopisu) notatki z oglądanych mieszkań.  I to ten bardzo kolorowy i lekko poplamiony tłuszczem z frytek:-) zeszyt niedawno znalazłem.

I co przypomnieliście już sobie ile kosztowały kawalerki (bo raczej tylko takich mieszkań poszukiwałem) w Warszawie w 2002 roku? … specjalnie zrobiłem tak długi wstęp, by dać Wam trochę czasu do namysłu:-)

Otóż według moich notatek sprzed 10 lat, przy jednym przeglądaniu GW (z jednego dnia) potrafiłem znaleźć aż 20-25 kawalerek w cenie poniżej … PLN 80 tysięcy !!! w tym około 10 w cenach poniżej PLN 70.ooo. I były to ceny wywoławcze. Wybór relatywnie tanich mieszkań był tak duży, że takich z cenami powyżej PLN 100.000 nawet nie zapisywałem sobie do zeszytu, bo wydawały mi się zdecydowanie zbyt drogie:-). Najtańsze bywały wtedy w cenie poniżej PLN 50.000.

A dziś – pomimo przeceny wartości z lat 2009-2011 i tak są one 2-3 krotnie wyższe niż były 10 lat temu. Oczywiście w tym czasie Polska weszła do UE, nastąpiło ogromne otwarcie na świat, wzrost zamożności, itp. Nie mniej PLN 50.000 włożone w 2002 roku na lokatę bankową nie przyniosłoby 2-3 krotnego wzrostu wartości pomimo magii działania procentu składanego. O wartości dzisiejszych złotówek w porównaniu do tych sprzed 10 lat nawet nie wspomnę. Litr benzyny kosztował wtedy pewnie około PLN1,5:-)

Ile w kwietniu 2002 roku był wart WIG czy WIG-20 łatwo jest sprawdzić, ale pewnie ten wzrost nie był zbyt imponujący. Być może złoto zdrożało w tym czasie 2-3 krotnie, ale pytanie czy dzisiejsze wysokie ceny złota nie są efektem bańki spekulacyjnej ostatnich 2 lat?

Inna ciekawostka z mojego zeszytu dotyczy telefonii. W kwietniu 2002 roku na 10 podawanych numerów telefonów do ogłaszających, tylko 4 to były telefony komórkowe.Ciekawe ile wtedy istniało serwisów ogłoszeniowych w polskim internecie, jeśli w ogóle jakiś? Zmiany w technologii też nastąpiły bardzo szybko. O wielu ówczesnych gwiazdach internetu, mało już dzisiaj kto pamięta (może oprócz Amazon czy Yahoo).

Przez 10 lat wiele się może zmienić. Co się wydarzy w ciągu kolejnych 10?

To że kawalerki sprzedawane 10 lat temu (część z nich już wówczas miała kilkadziesiąt czy więcej lat) nadal będą istnieć za 10 lat jest chyba mało dyskusyjne. A ile będą kosztować za kolejne 3,653 dni? Podajcie proszę śmiało kwoty. Jak będzie się za 10 lat kształtować średnia cena ich najmu ? (dziś jest około 2-krotnie wyższa niż 10 lat temu, przynajmniej jeśli chodzi o mój portfel)

Za 10 lat sprawdzimy kto był najbliżej prawdy:-)

Komentarze:

  1. Barometr Nieruchomości napisał(a):

    Sławek, bardzo ciekawy wpis. Nie wiem czy to tylko moje odczucie, ale ostatnie artykuły na Fridomii robią się coraz bardziej interesujące i zmuszające do przemyśleń :-)

    I właśnie moimi przemyśleniami chciałbym się podzielić. Chociaż z góry zaznaczam, że przy niczym się nie upieram bo już kilka razy wydawało mi się, że rozumiem o co chodzi tylko po to żeby po pewnym czasie zrozumieć, że się myliłem :-))

    1) Wartość vs Cena

    Piszesz, że 10 lat temu najtańsze kawalerki bywały w cenie około 50000zł. Wydaje mi się, że taką kawalerkę można dzisiaj przyrównać do okazji rynkowej z Warszawy, którą prezentowałeś jakiś czas temu na Fridomii – powiedzmy cena jest 150000zł.

    Propopnuje następujący eksperyment – policzmy ile litrów paliwa można było kupić za te mieszkania 10 lat temu, a ile można kupić dzisiaj:

    rok 2002: 50000zł (cena kawalerki) / 1.5zł (cena litra paliwa) = 33333 litry
    rok 2012: 150000zł (cena kawalerki) / 5.6zł (cena litra paliwa) = 26785 litry

    Może to zaskakujące, ale WARTOŚĆ kawalerki (przynajmniej wyrażona w litrach paliwa) w ciągu ostatnich 10 latach spadła… I to pomimo naszego wejścia do UE i ogólnego ekonomicznego „doganiania” krajów zachodnich.

    Wydaje mi się, że wartość nieruchomości waha się od przewartościowanych do niedowartościowanych (oscyluje, lub inaczej, jest cykliczna). Cena idzie (prawie) zawsze do góry – z powodu ciągłego zwiększania podaży pieniądza.

    2) Kupowanie mieszkania z kredytem

    Dużo czasu zeszło mi na zrozumieniu dlaczego warto kupować nieruchomości na kredyt (szczególnie na kredyt o stałym oprocentowaniu – chyba bardziej popularny w USA niż w Polsce).

    Nieruchomości warto kupować na kredyt z powodu INFLACJI.

    Cena nieruchomości musi podążać za inflacją bo cena nieruchomości to w dużej mierze cena jej odtworzenie, czyli cena robocizny, materiałów itp.

    Kupienie mieszkania na kredyt umożliwia niejako „zamrożenie” jego ceny w pieniądzu, który systematycznie traci wartość.

    Dlatego też trzymanie pieniędzy na lokacie jest w *długim okresie* nieopłacalne. Oczywiście zdarzają się okresy, w których oprocentowanie lokat znacznie przewyższa inflację.

    4) Sprawa Fridomii

    Jak zatem wygląda sprawa inwestowania w nieruchomości? Czy warto?

    Od jakiegoś czasu nie patrzę na nieruchomości jak na wehikuł inwestycyjny. Jak rozmawiam z kolegami z pracy o zakupie kolejnego mieszkania to mówię: „kupiłem przepływ gotówki indeksowany z inflacją”.

    Nie liczę na to, że wartość mieszkań, które kupiłem wzrośnie w czasie.

    To na co liczę, to że za 20 lat, tak jak dzisiaj, dochód z 4 kawalerek w dużym mieście będzie porównywalny ze średnią płacą w tym mieście. Jak będe miał 8 kawalerek to będę „wyciągał” coś w okolicach 2 średnich krajowych. I tyle.

    Serdecznie pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrze, dzięki za komplement. Jeśli mylisz się w swoim spojrzeniu na inwestowanie w nieruchomości, to może Cię pocieszy, ze jest nas dwóch tak myślących. Dla mnie argument o wzroście cen nieruchomości jest bardziej argumentem za tym by nie odkladać inwestowania „na później” niż argumentem za pomnażaniem kapitału.

      Być może dlatego, że w Polsce jesteśmy jeszcze – jako kraj – na etapie akumulacji kapitału, dominuje w naszym popularnym myśleniu perspektywa inwestowania by pomnożyć kapitał. A może wynika to z braku świadomości istnienia alternatywnego, fridomiackiego, spojrzenia. A w tym ostatnim liczą się właśnie przyszłe, stabilne i przewidywalne (bo indeksowane z inflacją) wpływy pasywnej gotówki.

      Piotrze, dzięki za szerzenie tej właśnie perspektywy. No i sukcesów i wolności !

    • Inwestor napisał(a):

      Witam,

      strzał w 10 z takim spojrzeniem.
      Polecam wszystkim książkę pt: Inflacja – wróg publiczny nr 1. Niestety autora nie pamiętam.

      Pozdrawiam,
      Inwestor

    • piotr napisał(a):

      Piotrze, w zupełności się z Tobą zgadzam. Dokładnie taki sam plan emerytalny ułożyłem sobie w mojej głowie :)

      Pozdrawiam, Piotr (również z Londynu :))

    • Paweł napisał(a):

      Witam
      Co do ceny paliwa w 2002 to ksztaltowala sie ona w okolicach 3zl

      http://www.autocentrum.pl/paliwa/ceny-paliw/2002,2,4,5

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Paweł, duże dzięki za weryfikację moich założeń:-). Czyli koszt benzyny w Polsce wzrósł „tylko” 2-krotnie w ciągu ostatnich 10 lat. Czyli za 10 lat można się spodziewać cen w dystrybutorach na poziomie 12 zł za litr. Myślę, że to może być nawet o wiele więcej – z powodu intensywnych działań spekulantów, którzy grają na zwyżkę cen, by zarządzane nimi fundusze pokazywały „inwestorom” wyższe „stopy zwrotów”.

    • Artur napisał(a):

      1) Co do cen benzyny i wartości mieszkań, to musisz jeszcze raz policzy, bo (za) łatwo uwierzyłeś Sławkowi :)
      W 2002 roku PB95 kosztowała trochę ponad 3zł – do sprawdzenia w sieci. A z tego co pamiętam, to dynamika wzrostu cen benzyny była najwyższa pod koniec lat 90 (a teraz tak narzekamy). W 95 roku benzyna (z tego co kojarzę) kosztowała w okolicy 1zł.

      2) Nieruchomości warto kupować na kredyt z powodu INFLACJI.
      Też tak uważam.

      A co do ceny mieszkań w czasie, dla mnie jest ona ważna z powodu zabezpieczenia się na tzw. czarną godzinę. Liczę się z tym, że wynajmowane mieszkanie trzeba będzie sprzedać z powodu problemów finansowych (np. może być do tego zmuszona moja żona w przypadku mojej śmierci)

      Artur

    • MrStykamito napisał(a):

      Kiedy sobie siedzę przychodzi do mnie czasami myśl,że to się może przecież nie udać ,że to całe wynajmowanie to trochę marzenia na wyrost. może po prostu kupić nowy samochód,mieć radość z wydanych pieniędzy i żyć jak inni ludzie ,czasami-od wypłaty do wypłaty a za kilkadziesiąt lat przecież jakoś to będzie.I wtedy czytam sobie taki komentarz jak Twój Barometrze Nieruchomości i od razu wraca do mnie życie i wiem ,że to najlepsza droga jaką można obrać :))Pozdrawiam

    • NavyBlue napisał(a):

      Witam, mimo początkowego doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości chciałbym zabrać głos w dyskusji, a dać wnioski wynikające z mojego niedoświadczenia.
      Odniosę się do posta Barometra, bo też się zapewne mylę :-)
      1) Wartość vs Cena
      Wg mnie „materialnie” nieruchomość początek bierze w układzie współrzędnych, czyli jest to lokalizacja w przestrzeni. Nie zakładam przy tym, że lokalizacje są źródłem ograniczonym. „Niematerialnie” jest to moje prawo do tej przestrzeni i jej eksploatacji, za które płacę cenę.
      Wg mnie wartość nieruchomości jest pierwotna, a cena nieruchomości wtórna. Przykładem z natury mogą być mieszkania w powojennych kamienicach na ul. Ogrodowej w Poznaniu sąsiadujące ze Starym Browarem. Ich wartość wzrosła w skutek sąsiedztwa, co wyraziła cena. Mieszkania te nie mają balkonów, a budynki wind.
      2) Kupowanie mieszkania z kredytem
      Oprócz inflacji kupowanie nieruchomości ma plus w postaci natychmiastowego prawa do lokalizacji i jej eksploatacji. Tutaj wartością wyjściową jest elastyczność nabytej lokalizacji, a zatem możliwość jej modyfikacji do zmiennych potrzeb rynku (klienta-odbiorcy).
      4) Sprawa Fridomii
      Ja na razie patrzę na nieruchomość na wynajem jak na pracownika. Kupuję zatem siłę roboczą generującą dodatni przepływ gotówki. I w tym aspekcie wciąż patrzę na nieruchomości jako na wehikuł inwestycyjny. Między mną, a pracownikiem musi być chemia, bo zakładam współpracę wieloletnią. To jest być może mój największy błąd na obecnym poziomie inwestowania. Liczę również na wzrost wartości nieruchomości w czasie.
      Pozdrawiam!

      • Sławek Muturi napisał(a):

        NavyBlue, dzięki za Twoje ciekawe przemyślenia. Piszesz, że jesteś początkowym inwestorem, ale już doszedłeś do wniosków, które mi zajęły lata. Chociażby to, że dopiero całkiem niedawno – po dokonaniu wielu zakupów – zorientowałem się, że NIE JEST możliwe kupno mieszkania !!!
        Wychodzę od notariusza z aktem notarialnym. Kupiłem mieszkanie. Czyli tak naprawdę co kupiłem? Cztery ściany, podłogę i sufit i różne instalacje pomiędzy nimi? OK. No ale przecież nie mogę ich wynieść bo zawaliłby się budynek i wsadzono by mnie do więzienia. Co ze mnie za właściciel jeżeli nie mogę swobodnie dysponować swoją własnością? Zresztą po wyniesieniu tych ścian, podłóg, sufitów, itp przed budynek ich wartość byłaby równa wartości gruzu. Płacić kilkadziesiąt tysięcy złotych (niektórzy płacą kilkaset tysięcy czy nawet kilka milionów) za gruz?!

        No to co może kupiłem powietrze między tymi ścianami, podłogą i sufitem? No, ale jak otworzę okno, to mi ta „własność” ucieknie, ulotni się. Zresztą płacić kilkadziesiąt tysięcy złotych za powietrze, które na ulicy mogę mieć (póki co) za darmo?!

        No więc co to jest to „mieszkanie” które kupiłem?

        Dopiero po latach inwestowania w nieruchomości odkryłem, że u Notariusza nie kupuje się – wbrew obiegowym prawdom – „mieszkania”. A jedynie „prawo własności mieszkania”.

        Wydaje mi się, że Ty, NavyBlue, to już chyba zrozumiałeś przy pierwszej transakcji. Więc jeśli dalej w takim tempie będziesz nabierał doświadczenia i wiedzy nt nieruchomości, to wkrótce będę przychodził do Ciebie po korepetycje:-). Powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Może dołączysz do wyprawy Klubu Fridomiaków do Kenii w 2022?

        • NavyBlue napisał(a):

          Jeśli przełamywanie strachu przed wolnością wejdzie mi w nawyk to kto wie, czy nie dołączę do wyprawy. Dziękuję za zaproszenie!

    • io napisał(a):

      Ale, żeby mieć 8 kawalerek to trzeba najpierw zainwestować ok. 1,200,000 PLN :) Tylko skąd wziąć takie pieniądze?
      Wszystkie te dywagacje na temat zarabiania na nieruchomościach mają i sens, tylko, że dla ludzi, którzy są już dziś bardzo zamożni i szukają możliwości zarobienia jeszcze więcej…

      Jest takie stare przysłowie — „biedni biednieją, a bogaci jeszcze bardziej się bogacą”. I tak to tutaj wygląda.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        io, dzieki za odwiedzenie fridomii i podzielenie się swoimi wątpliwościami. Polecam lekturę książki T.Harv Ekera, której recenzję zamieściłem na fridomii kilkadziesiąt miesięcy temu. Oto link: http://fridomia.pl/2012/01/29/bogaty-albo-biedny-po-prostu-rozni-mentalnie/

      • Robert napisał(a):

        „Wszystkie te dywagacje na temat zarabiania na nieruchomościach mają i sens, tylko, że dla ludzi, którzy są już dziś bardzo zamożni i szukają możliwości zarobienia jeszcze więcej…”

        Według mnie to nie jest prawda. Uważasz, że jeżeli ktoś jest dzisiaj „biedny” (jak to zdefiniować?), to absolutnie nigdy przenigdy nie będzie miał szansy zmienić swojego statusu? Nawet jeżeli przez najbliższe 10 czy 20 lat będzie żył możliwie oszczędnie i ciężko pracował? Czy dzisiejszy „biedny” jak go nazywasz nie może w ciągu 5-10 lat uzbierać na kawalerkę na wynajem? Według mnie może, tylko musi chcieć i umieć.

        Jeżeli będziesz miał podejście, że biedny może dalej tylko biednieć, no to faktycznie tak będzie, skoro nie będzie się starał, ciężko pracował ani żył oszczędnie. Samospełniające się proroctwo.

  2. Inwestor napisał(a):

    Witam,

    czysto matematycznie – jeśli przez 10 lat wartość się podwoiła, to procent składany wychodzi 7,1773% rocznie. Więc wystarczy zastosować roczną kapitalizację dla takiego samego procentu i można obliczyć ile będą warte za 10,15 lub 20 lat ;-)

    Pozdrawiam,
    Inwestor

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Inwestorze, czysto matematycznie zgoda. Ale czy Twoje założenie jest takie, że trend z ostatnich 10 lat utrzyma się niezmieniony w ciągu kolejnych 10?

      • Inwestor napisał(a):

        Sławku,

        tego nie jestem w stanie przewidzieć. Stopa, którą policzyłem jest średnią, więc można założyć że będzie niższa lub wyższa. Faktycznie ostatnie lata to wzrost cen (dość solidny) z późniejszą tzw. pełzającą korektą (powolne osuwanie się cen).
        Tylko akurat dla mnie (po zmianie myślenia na temat inwestowania w nieruchomości) nie liczy się tak bardzo wzrost wartości w czasie, choć jest on w długim czasie nieunikniony. Dla mnie w nieruchomościach ważniejsze są – w odpowiedniej kolejności:
        1. przepływ środków pieniężnych
        2. zabezpieczenie przed inflacją

        A to, w jakim tempie ponad inflację będzie wzrastać, to już nie jest dla mnie aż tak istotne.

        Pozdrawiam,
        Inwestor

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Inwestorze, w pełni się zgadzam z takim podejściem.

        • Robert napisał(a):

          „wzrost wartości w czasie, choć jest on w długim czasie nieunikniony.” – z takimi „pewnikami” to jednak bym uważał ;-) 8 lat temu jak frank kosztował poniżej 2 zł to też wszyscy mówili, że to jedyna stabilna waluta, że jej kurs nie będzie się nigdy mocno wahał, też wszyscy byli tego pewni i przekonani. A miesiąc temu frank kosztował momentami ponad 5 zł. Lepiej więc uważać z takim gdybaniem i być pewnym, co przyniesie przyszłość. Trochę to bowiem przypomina wróżenie z fusów. Nie wiemy ile za 10 lat będzie kosztowała benzyna, jakie będą kursy walut, ani ile będzie kosztowało mieszkanie czy też rynkowy czynsz za jego wynajem. Na pewne rzeczy nie mamy wpływu i nie da się ich przewidzieć.

  3. piotr napisał(a):

    Piotrze, w zupełności się z Tobą zgadzam. Dokładnie taki sam plan emerytalny ułożyłem sobie w mojej głowie :)

    Pozdrawiam,
    Piotr (również z Londynu :))

  4. Agata Kielce napisał(a):

    chyba, że w miarę zwiększania wartości portfela nieruchomości, będziemy odpowiednio zwiększać wysokość Sumy Ubezpieczenia Naszych polis na życie, tak żeby pokryć z nich pozostałą część kredytu i żeby małżonka/ek został zabezpieczony finansowo po Naszej śmierci, nie musząc wyprzedawać majątku…

    • Robert napisał(a):

      Przestrzegałbym jednak przed ufaniem w 100 % i opieraniem swojej przyszłości tylko i wyłącznie na polisach na życie… Obawiam się, że jakkolwiek dobrze by one nie wyglądały, jakkolwiek godne zaufania instytucje je sprzedawały i jakkolwiek wiarygodnie brzmiałby ich sprzedawca, to jednak głównym celem tych polis jest zarobek zakładu ubezpieczeń, pośrednika, agenta i instytucji finansowych, a nie dobrobyt klienta. Nie mówię, że wszystkie bez wyjątku nie są one godne polecenia, ale zawsze należy podchodzić do nich z odpowiednią dozą krytycyzmu i sceptycyzmu, nie wierzyć w ustne zapewnienia i deklaracje, tylko samemu myśleć, analizować i podejmować racjonalne decyzje finansowe.

  5. qba napisał(a):

    widze typy ceny benzyny za 10 lat, ale chyba nikt sie nie osmielil odpowiedziec na tytulowe pytanie, Ile beda kosztowaly kawalerki w Warszawie za 10 lat?
    porownywanie cen benzyny ma sens, jesli mowimy o cyklach, ale nie zawsze to musi sie sprawdza, bo np olej moze drozec, bo go jest na ziemi coraz mniej, i wiecej go na razie nie ma. Tu gdzie miszkam, cena benzyny jest od 10 lat taka sama, a ceny nieruchomosi poszly w kosmos, wiec niewiele mi taki wspaznik da :), i nie bede was draznil ile ona kosztuje :). Oczywiscie, ma on wplyw na koszt zycia, bo trasnport jest wszedzie, ale cena oleju za 10 lat moze byc naprawde duza, a transport moze bedzie oparty na czyms innym, co moze zostanie wynalezione/zastapione. Podobnie jest z innymi surowcami, jak np. srebro, ktore szybko sie konczy.
    cena beznyny w PL to stosunek OIL/USD oraz USD/PLN, a to drugie mocno sie wahalo i strasznie roslo do 2000 roku, gdzie wtedy wzrost benzyny byl mocno odczuwany (4.7 bylo najwiecej za USD – za NBP)
    Czym placimy za nieruchomosci, – pieniedzmi oczywiscie, Dla mnie ciekawym porownaniem jest porownanie ceny nierumosci do M3 – podazy pieniadza na rynku, czyli ile tych papierkow krazy w gospodarce, bo jak wielu mowi o inflacji, BTW Hazlitt Henry jest autorem Inflacja wrog publiczny, to wlasnie podaz pieniadza (oczywiscie to mocne uproszenie) mowi o tym ile cos bedzie kosztowac. Rowniez goroco polecam te ksiazke, a to dlatego, ze ludzi maja przekonanie, ze inflacja to wzrost cen, a to jest bardzo mylne, Inflacja jest wzrostem podazy pieniedzy I kredytu bankowego w stosunku do ilosci dostepnych dobr. Wzrost cen to tylko wynik inflacji! podaz pieniadza od 2002 (za NBP) wzrosta 2.7 razy, nieruchomosci podobnie, oczywiscie z fluktuacja, ale dla 10 lat fluktuacje sa do pominiecia. (tak nie jest w USA z innych powodow, ale to wpis inny watek).
    Odpowiadajac na pytanie, ile bedzie bedzie kosztowac kawalerka, ano tyle o ile wzroscie ilosc pieniedzy na rynku by ja nabyc. Najwiekszym wplywem na M3 ma kredyt, kazdy nawet ten rzadowy. Patrzac na obecna sytuacje gospodarcza europy, i zadluzenie na kazdym kroku, mysle ze nadrukuja tyle ze kawalerka moze kosztowac 1mln pln lub 30 oz zlota (=~30 oz GLD), tak jak kosztuje dzis.
    w 2002 USD/PLN=~4PLN, wiec Slawku zaplaciles za swoja kawalerke 35 oz zlota. Muslisz ze zloto jest w bance??? Mysle, ze bedzie, jak 10oz kupi Ci kawalerke, wtedy to na pewno.
    Piekne jest to, ze czynsz z kawalerek bedzie „gonil” podaz pieniadza (printed money are chasing same amount of goodies). Wieksza podaz, wyzszy koszt odtworzeniowy, itd, itp.
    Zachecam fridomiaczki i fridomiakow do „spekulcji” cen, posmiejemy sie za 10 lat przy piwie, kto lepiej strzelil ;), oczywiscie bedac juz wolni, czego wszystkim zycze

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Qba, shukran za bardzo ciekawy wpis. Nie znałem takiej definicji inflacji i zachęciłeś mnie do sięgnięcia po tę książkę.

      Spodobały mi się też bardzo Twoje życzenia dla Fridomiaczek i Fridomiaków. Chciałbym zaproponować … ale to już w oddzielnym wpisie na łamach bloga:-) – nie chcę by moja propozycja gdzieś zniknęła w czeluściach komentarzy:-)

    • Paweł napisał(a):

      Ja obstawiam ze za 10 lat cena kawalerek w Warszawie bedzie wynosic srednio 500tys. zl. A jak bedzie w rzeczywistosci sprawdzimy juz za 10 lat :)

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Paweł, dzięki za odwagę.
        Zachęcam też innych do obstawiania, bo inaczej to Paweł wygra nasz zakład i to bez względu na to ile jego prognoza będzie się (ewentualnie) różnić od rzeczywistych cen rynkowych:-)

        • Robert napisał(a):

          Minęły już prawie trzy lata od tych prognoz i zgadywanek, a więc jakieś 30 % okresu czasu, który obstawiacie ;-) Ciekawe czy jakieś trendy już się sprawdzają.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Robert, dzięki za przypomnienie tego starego wątku (przeczytałem go sobie raz jeszcze:-) oraz za poddanie ciekawego pomysłu. 3 lata to może być dość krótko (choć benzyna dziś kosztuje PLN 4,30 za litr, czyli istotnie taniej niż 3 lata temu), ale może warto rzeczywiście zobaczyć czy zarysowywują się jakieś tendencje.

        • Robert napisał(a):

          A propos ceny benzyny – po zakupach w Tesco za min. 100 zł dostaje się kwitek zniżkowy na benzynę 10 gr/l. W efekcie dzisiaj zatankowałem w cenie 4,04 zł / litr ;-)

  6. Sebastian napisał(a):

    Witam serdecznie, bardzo ciekwy wpis i rownie ciekawe odpowiedzi. Wlasnie kupilem swoja pierwsza inwestycje, zaplacilem chyba drogo, (okolo 48 uncji zlota :) wg wyliczen qby za 32m2), ale jest to raczej efektem lokalizacji i jej turystycznego potencjalu.
    Sporo osob pisze o zabezpieczeniu sie przed inflacja, podam wam wiec przyklad ze rowniez udzielajacy pozyczek sie zabezpieczaja. Kredyt ktory bralem jest indeksowany o inflacje, dlatego wydaje sie sensowne by splacic go w miare szybko, co moze sie udac przy zakladanym biznesplanie dochodow z wynajmu dla turystow, ktore sa okolo 8-9 x wyzsze od zwyklego najmu. Oczywiscie koszty sa rowniez wieksze, kosztuje to wiecej pracy w sezonie, oraz koszty stale na reklame. Oczywiscie sezon turystycznie nie trwa 12 miesiecy, wiec mamy wyzsze dochody i wiecej pracy przez okolo 5-6 miesiecy w roku, przynajmniej w rejonie w ktorym mieszkam.
    Wracajac do pytania, przychylam sie do odpowiedzi qby, cena jest w wysokim stopniu uzaleznona od poczynan rzadu, strzelam ze bedzie to 2x dzisiejsza cena.

    Pozdrawim z Reykjaviku.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Sebastianie, dzięki za wpis, za podzielenie się swoim case’em (a gdzie kupiłeś to mieszkanie, na Islandii?) oraz za odważne przedstawienie swojej prognozy co do cen mieszkań w W-wie za 10 lat.
      Gratuluję też zakupu i zachęcam do przyłączenia się do Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Z tego co wiem, to mamy jeszcze wakat na stanowisku lidera biura Stowarzyszenia w Reykjaviku. Gorąco zachęcam Cię do objęcie tego honorowego stanowiska:-)

      • Sebastian napisał(a):

        Tak kupiłem w Reykjaviku, ścisłe centrum ale cicha ulica na uboczu, stary dom z ogrodem, parter z osobnym wejściem prosto na ulice. Zobaczymy jak sprawdza sie założenia biznesplanu w pierwszym sezonie, nastawiam sie głownie na turystów. Chyle czoła przed zawodowcami, po osiągnięciu pewnych sukcesów jako fridomaniak z pewnością zgłoszę swoja kandydaturę :)

        Konsultowałem się ze bardzo doświadczonym fridomaniakiem (ponad 10 lat na rynku w Islandii) i jego opinia może napawać optymizmem. Możliwy jest nawet podnajem, czyli wyszukujemy mieszkań na wynajem, rezerwujemy je na umowę roczna i odnajmujemy turystom – aby oczywiście zapewnić sobie maksymalne obsadzenie vakatów niezbędna jest duża znajomość działania reklamy w necie (odpowiednie portale) oraz współpraca z innymi gesthousami na zasadzie prowizji – zawsze się zdarza overbooking i warto dać komuś zarobić aby mieszkanie nie stało puste.

        Pozdrawiam Sebastian

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Bardzo cieszy i podbudowuje, że Polacy inwestują zagranicą. Powodzenia! Trzymam kciuki za to by rzeczywistość okazała się nawet lepsza niż założenia biznesplanowe.

  7. Andrzej napisał(a):

    Witam wszystkich, to mój pierwszy wpis na forum Fridomii.
    Chciałbym odnieść się do kwestii kupowania mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu.
    Dwukrotnie w dyskusji pod tym wpisem pojawiło się twierdzenie, że warto kupować nieruchomości na kredyt z powodu inflacji. Interesuje mnie jak to się ma do obecnych warunków oferowanych przez banki w Polsce i do obecnej sytuacji rynkowej. Czy dzisiaj warto kupić nieruchomość na wynajem korzystając z kredytu?
    Po pierwsze banki w Polsce, nie ma mają w zasadzie w ofercie kredytów ze stałą stopą procentową. To oznacza, że jeżeli rośnie inflacja, co obecnie ma miejsce, a wraz z nią cena naszej nieruchomości (to już nie jest takie oczywiste w dzisiejszych realiach ale załóżmy, że tak jest), to równocześnie wzrośnie dla nas koszt zakupu tej nieruchomości w postaci większych rat kredytu. Nie jest więc tak, że „kredyt umożliwia zamrożenie ceny mieszkania w pieniądzu, który systematycznie traci wartość”.
    Drugą sprawą jest sama zasadność stosowania dźwigni w sytuacji, gdy rentowność biznesu (roczny czynsz/cena nieruchomości) jest w obecnych warunkach porównywalna, a często niższa od kosztu kredytu. Myślę, że w takiej sytuacji kluczowa przy podjęciu decyzji o kredycie staje się kwestia perspektywy zmiany ceny nieruchomości, tzn. użycie kredytu ma sens kiedy przewidujemy, że cena nieruchomości wzrośnie. Obecnie trudno tego oczekiwać, w najlepszym razie należy spodziewać się stagnacji cen, ale trend jest raczej zniżkowy. To wszystko prowadzi mnie do wniosku, że w obecnych warunkach (brak kredytu o stałej stopie procentowej, raczej spadające ceny nieruchomości) kupno mieszkania na kredyt nie jest dobrym rozwiązaniem.
    Ciekaw jestem opinii innych forumowiczów i oczywiście gospodarza bloga.
    Pozdrawiam

    • qba napisał(a):

      Hey Andrzej,
      Faktem jest, ze nie ma w polsce dobrych kredytow, ale nasza sila w Stowarzyszeniu, by kiedys to osiagnac. W USA tez ogromnym problemem sa ARMs, wiec nie jest tak, ze wszyscy latwo moga dostac kredyty na fixed rate w danym momencie, zwlaszcza na caly okres kredytowania, tak czesto to jest pierwsze X lat, a potem jest ciezko i z nawiazka.
      Biorac pod uwage twoje concerns, rozpatrzmy dwie opcje, ktore to zaleza od perspektywy czasowej, badz ten preferencji osobistej, zalozmy dla przykladu, albo kupisz nieruchmosc -jedna nieruchomosc za 100% wkladu, albo dwie po LTV na poziomie 50%. Druga opcja jest taka, ze cash flow nie bedzie szokujacy, do momentu splaty kredytu, ale kiedy to nastapi to bedziesz mial juz dwie nie jedna nieruchomosc ktora da Ci cashflow. Pierwsza opcja bedzie aktywem od dnia wynajecia i bedzie wkladac ci gotowke do kieszeni, ktora moze juz mocno przyblizyc cie do zakupu do kolejnej nieruchomosci.
      Kolejna rzecza wazniejsza jak dla mnie niz wartosc nieruchomosci jest cashflow. Pamietaj, ze przy rosnacej inflacji, rosnie tez koszt najmu (zalozmy liniowosc tego zjawiska), wiec jesli wybierzesz opcje 2, wraz z rosnacymi ratami kredytu, bedzie rosla (nominalnie) twoja wartosc dochodu z najmu. Zauwaz, ze ze wzrost WIBOR/LIBOR rosna czynsze z najmu, gdyz spda zdolnosc kredytowa potencajnych nabywcow. Spadaja ceny mieszkan, ale niekoniecznie ceny najmu, bo coraz mniej osob stac na mieszkanie => wiec decyduje sie na wyjanem. Druga rzecza jest, jesli rosnie inflacja, to masz coraz mniejszy dlug w wartosci nabywczej pieniedza, co jest inplus dla kredytobiorcow, pomimo iz pozornie wzrasta chwilowo ich rata, dzieki wyszszym oprocentowaniu.
      Zrobilem ciekawa sumulacje, dla case study zaprezentowana dla fridomi przez Slawka, dla kawalerki kupionej w Lodzi –
      LACZNE NAKLADY PLN 96 775.
      Comiesieczne przychody z najmu PLN 830
      Minus prowizja Mzuri (11%) PLN 91
      Comiesieczny dochód PLN 739
      Roczny dochód (11 miesiecy) PLN 8 126 (zalozono 1 m-c pustostanu)
      Zwrot z najmu 8,4%
      Zalozylem konserwatynie 3% wartosci wzrostu kapitalu rocznie, oraz 5% inflacji !!!. Czyli nieruchomosc nominalnie traci na wartosci (to bardzo nietypowe dla dlugiego okresu >5 lat, ale zalozmy taki nietypowy wariant).
      677 srednio za miesiac, (12 miesiecy) by wyjsc na zero to kredyt na 9 lat na 8% (teraz daja na 6%) przy LTV=50%. Za 9 lat, twoj tenant, splaci Ci kredyt i bedziesz mial 830 cashslow do kieszzeni. ALE!!
      Za 9 lat to comiesieczny dochod bedzie nie 830, ale 948 (inflacja przeciez 5%). Wartosc nieruchomosci 101tys, (3%, wiec nieruhomosc stracila nominalnie).
      Jesli miales 100 tys, i kupiles kawalerke w Lodzi za 96 tys, to mogles zarobic 84.976 (pre-tax cash flow) przez kolejne 9 lat, (70.225 after-tax with building depreciation (amortyzajca)) i dolozyc 30 tys i kupic druga kawalerke za te 9 lat. Molgbys kupic 2 takie kawalerki dzis i wziac kredyt na 9 lat, przez 9 lat, nie obnizylbys swojegeo wspolczynnika wolnosci finansowej (bylbys na zero), ale po 9 latach, mialbys 2 splacone nieruchomosci ktore w 10tym roku, dalyby ci 1563 pln netto (after-tax casflow) (1897 pln pre-tax).
      Oczywiscie swiat jest nieliniowy i zycie nie jest takie proste , ale podaj mi lepszy przyklad i przekonaj nas do zainwestowania, ktory zblizy Cie do wolnosci finansowej niz ten powyzszy.
      Mozesz byc bardziej kreatywny i jesli jestes mlody ~30lat dzis, i mogbys poczekac kolejne 9 lat, po slpaceniu kredytu na tych 2och kawalerkach mogbys pojsc do banku i zrefinanswoac swoj kredyt (juz prawie splacony) i wziac wartosci 50% z tych dwoch kawalerek (100tys) i kupic kolejna, wiec po 18 latach od dzis, mialbys 2344 pln netto (after-tax).
      Zakldajac, ze wciaz bedziesz pracowal, to dlaczego nie mialbys odlozyc kolejne 10tys rocznie na kolejna kawalerke (jedna co 5 lat). Po 18 latach, mialbys ich 5 i 3900 netto.
      Nie wiem czy lekko powyzej sredniej krajowej Ci starczy, ale moja babcia moglaby tylko pomazyc o takiej emeryturze. Dodam, ze firma Mzuri o wszystko zadba i koszty zostaly juz uwzglednione, wiec mozna sie wylogowac w puszcze amazonska, albo kupic tanio kawal plazy na filipinach, i miec fun.
      Istnieje wiele przepisow na fridomie, chcialem tylko dodac otuchy i zachecic do dzialania! Glowa do gory, piers do przodu i naprzod Andrzej! …..Warto ze wzgledu na wszystko….Slawek zawtoruje, ze warto!
      Jesli inflacja bedzie wieksza to jeszcze lepiej, nowe pieniadze splaca stary dlug bez problemy,
      BTW, http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/4b/PL_inflacja_wykres.svg
      ciekawy wykres :) az trudno uwierzyc, ze to bylo tak niedawno,

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Q’ba, tak nie tylko zawtóruję, ale chciałbym Ci też gorąco podziękować za tak obszerny wpis. Poparty symulacjami liczbowymi, do których – jak już wiecie – sam nie mam wystarczająco dużej cierpliwości:-). Shukran !

      • Andrzej napisał(a):

        qba, dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienia. W uzupełnieniu do wczorajszego wpisu, chciałbym zaznaczyć, że nie jest on rezultatem rozważań czy warto zainwestować w nieruchomość na wynajem lecz próbą odpowiedzi na pytanie czy obecnie warto to zrobić korzystając z kredytu czy wyłącznie za własne środki. Twoje wyliczenia są dla mnie przekonujące. Pozdrawiam

  8. Martin napisał(a):

    Panie i Panowie,
    mam bardzo powazne dylematy i prosze Was o porade (moze nawet Slawek zechce dac na osobny temat).
    Mam 28/29 lat, nieudany biznes w gastronomii za soba i wizje wlasnego mieszkania w przyszlosci, ale tez inwestowania. Co byscie zrobili na moim miejscu?

    Pieniadze na wlasnej dzialalnosci zarabiam za granica, do polowy roku splace dlugi po gastronomii i mam zamiar odlozyc okolo 60-70 tys zl do konca roku.
    Wynajmuje z dziewczyna, ktora tutaj pracuje mieszkanie za 1000 zl +oplaty to wychodzi ponad 1500 zl.
    Sytuacja niefajna bo rozlaka, ale fajnie byloby nie wpasc w 30 letni kredyt. Zle wybralem studia i nie jestem cenionym specjalista IT, na szczescie moge troche odlozyc dzieki tej pracy :)

    Teraz pytanie co zrobic:
    a) kupic mieszkanie dla siebie (mysle o niewielkim, koszt okolo 220-230 tys na chwile obecna w Krakowie) z wkladem i kredytem, ale juz splacac wlasne zamiast wynajmu
    b) w dalszym ciagu wynajmowac mieszkanie a odkladac kase i zrobic cos pod inwestycje? Np 2 mieszkania na raz z kredytem?

    Chcialbym po drodze odlozyc i udac sie do P. Hryniewicza na skzolenie.
    Na studiach zaczalem myslec kategoria Kyosakiego zbuduj biznes, kupuj nieruchomosci. Z biznesow narazie sie wyleczylem bo to co wlozylem moglo byc wkladem wlasnym i teraz stwierdzilem skrocic droge. Skoro zawsze chcialem w nieruchomosci to nie bede szukal drog posrednich :)

    Domyslam, sie ze wszyscy tu piszacy maja gdzie mieszkac a interesuja ich inwestycje.

    Moze pomozecie racjonalnie pomyslec co zrobic z ta garstka oszczednosci i jak madrze tym pokierowac.
    Pozdrawiam

  9. eldeko napisał(a):

    Już teraz stawki są przesadzone. Śmieszne dla mnie jest to, że dwupokojowe mieszkanie w Radzyminie, w Akacjowej Alei, w świetnym standardzie, kupiłem w cenie kawalerski w Warszawie. Koszty życia w stolicy są po prostu chore i nie gwarantują normalności. Tutaj trudno o cokolwiek. A jednak poza miastem to całkowicie inne możliwości…

  10. brano napisał(a):

    Szukajcie poza dużymi miastami, warunki są bez porównania lepsze, niższe stawki, zalew, las, ładne osiedla. Życie w centrum stolicy to już nie to samo co kiedyś. Teraz naprawdę można żyć w doskonałych warunkach i wydać na to dużo mniej. Stolica już nie daje tego, co oferowała kiedyś.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

20 najważniejszych lekcji życia

Mniej więcej taki tytuł nosi książka Hal’a Urbana, pedagoga pracującego od wielu lat z młodzieżą. Hal zauważył, że w szkołach nie uczą „o co chodzi w życiu”, co jest w nim najważniejsze. To w szkole życia uczymy się rozwijania postaw i umiejętności koniecznych do nawiązywania i podtrzymywania udanych relacji, do ustalania i osiągania osobistych celów oraz do cieszenia się poczuciem własnej wartości. A jak wygląda współczesna „szkoła życia”? Żyjemy w społeczeństwie, które stawia znak równości między majątkiem, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: AltAir, nie mam pojęcia o jakiej cenzurze mówisz… To ma być jakaś próba prowokacji? Przyznaję,...
  • Sławek Muturi: Buko, chyba o tym samym mowa. Jak widać, jedni widzą szklankę półpełną, inni półpustą. Kolejny na to...
  • AltAir: Widzę, że jednak jakaś cenzura istnieje. Tak jak pisałem wcześniej lubię czytać ten blog i tak jak ktoś pisał...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, dzięki za ciepłe słowa uznania.
  • Sławek Muturi: Konrad, dzięki za Twój głos w dyskusji. Z wieloma rzeczami, o których piszesz się zgadzam. Dzięki też...
  • Sławek Muturi: AltAir, nie wiem czy dobrze rozumiem intencję Twojego pytania. Pewnie mogą, bo wszyscy – również...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się z Twoimi postulatami. Ja byłbym nawet za tym by w ogóle zlikwidować Sejm i Senat....
  • Sławek Muturi: Piotrze, temat demografii pojawia się na fridomii, regularnie, co kilkanaście miesięcy. Przestał mnie...
  • Sławek Muturi: Recroot, nie chodzi chyba o to by każdy miał „kogoś stojacego nad sobą”. Nie ma nikogo...
  • Sławek Muturi: Recroot, to cieszę się, że w dużej mierze zgadzamy się co do owych zmian w sądownictwie, które idą...
  • Sławek Muturi: Recroot, dzięki. Nie znałem tego Manifestu. Mam pytanie: czy Manifest rzeczywiście mówi o...
  • Robert: „(…) muszę stwierdzić, że (…) uważam obecny rząd za najlepszy jaki mieliśmy. (…) Nie...
  • buko74: Ma ktoś pełen dostęp do tego artykułu? Coś nowego czy to samo co tutaj w tym wpisie na blogu: Dobra zmiana w...
  • Kuneg: Jeszcze jedno. Sławku, wielki szacunek mam do tego, co robisz. Pokazujesz ludziom, że można korzystać z...
  • Konrad: No więc nie chciałem nikogo obrażać, tylko wskazać na złodziejską partię, która była u władzy tylko po to,...
  • Kuneg: Żeby wiedzieć, że my, jako obywatele, mamy jakieś prawa, to najpierw powinniśmy się dokształcić w tym zakresie...
  • AltAir: Od kilku lat czytam ten blog. Jest moją codzienną lekturą. W komentarzach do tego wpisu napisałeś że dużo...
  • Konkret: A kwestia władzy ustawodawczej ? Polska: 100 senatorów, 460 posłów, ludność ok 37 mln USA: 100 senatorów,...
  • Konkret: Ja niestety muszę się zgodzić z Recrootem, dczekolem. Intencje przeciętnego demonstranta rzeczywiście wydają...
  • Piotr: Panie Slawku, dziekuje za dzielenie sie Pana doswiadczeniem, ktore jest bardzo pomocne w podejmowanych przeze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design