10

05.2012

Ceny nieruchomości w Sao Paolo, Brazylii

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Podróżowanie po świecie

ilość komentarzy: 8

Sao Paolo to finansowa, biznesowa, kulturalna i gospodarcza stolica Brazylii. To też ponad 11 milionów mieszkańców.Czyli tylu ile mają Warszawa, Śląsk, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Wrocław i Poznań razem wzięte !!! …. To też największa na świecie liczba wysokościowców (ponad 30 pięter). Gdzieś to kiedyś wyczytałem – nie pamiętam wprawdzie samej liczby wieżowców, ale są one widoczne wszędzie. Jak okiem sięgnąć.  Najwięcej jest ich oczywiście w ogromnym centrum miasta. Wprawdzie obowiązują przepisy administracyjne ograniczające ich wysokość, ale najwyższe mają po 40-50 pięter i dochodzą do 190 metrów wysokości.

Pośród wysokich biurowców, w centrum znaleźć można również liczne zabytki z okresu powstawania Sao Paolo przed setkami lat – kościoły, imponujące budynki sądów i innych budynków publicznych. Jest trochę parków i fontan. I wszystko byłoby fajnie gdyby nie to, że centrum się mocno zdegradowało na przestrzeni ostatnich lat. Opustoszałe centrum – podobnie jak centrum Johannesburga w RPA – robi nieco przygnębiające wrażenie. Pustostany. Niedokończone wysokie budynki, których szkielety nieco straszą. Podobnie jak opuszczone budynki, które dawno temu strawił pożar.  Grafitti pojawia się nawet na 26-tym piętrze (ciekawe w jaki sposób?). A wokół budynków nierówne, dziurawe chodniki, na których śpią bardzo liczni bezdomni . Wszędzie odór moczu.

Nowe centrum powstało na południu miasta, np w okolicach Murumbi. Tam są teraz nowoczesne wysokościowce z biurami czy hotelami oraz bardzo nowoczesne i eleganckie centra handlowe. A między nimi zadbane trawniki, bujna tropikalna zieleń, równe chodniki, ładnie podświetlające lampy miejskie  i czyste ławki. To tam się przeniosły duże międzynarodowe i brazylijskie koncerny. Jakie to miało wpływ na ceny nieruchomości komercyjnych w starym centrum Sao Paolo mogę się tylko domyślać (nie znalazłem nikogo kto by mi mógł to naświetlić).

Dlaczego tak się stało trudno mi powiedzieć. Może stare biurowce nie miały wystarczająco prestiżowych, obszernych holi wejściowych? Może prezesi nie mieli gdzie parkować? Rzeczywiście z miejscami parkingowymi chyba jest krucho mimo że powstały obok biurowców wysokie na kilkanaście pięter mało urodziwe parkingi samochodowe. Wiele budynków – nawet te nie najwyższe – miało na dachach lądowiska dla helikopterów, które teraz porastają trawą. Może władze miasta nie pozwalały zburzyć starych biurowców, by w ich miejsce postawić nowoczesne, spełaniające wśpółczesne wymogi inteligentne i prestiżowe biurowce? Byłby to przypadek gdzie nadgorliwy architekt miasta doprowadził do jego upadku. A może wyprowadzkę spowodował wzrost przestępczości? Wielu miejscowych przestrzegało mnie – mam wrażenie, że zupełnie na wyrost – przed złodziejami i sami kurczowo trzymali się za swoje plecaczki czy za torebki. Nie wiem więc nadal czy to bieda wypłoszyła bogatych biznesmenów na południe, czy też bieda po prostu wpełzła do wymierającego centrum.

W każdym razie spodziewam się, że ceny nieruchomości komercyjnych w starym centrum Sao Paolo mocno pikowały w dół, a właściciele tych biurowców mocno dostali po kieszeniach. Biurowce wprawdzie wypełniły się częściowo małymi firmami – kancelarie prawne, dentyści, biura podróży, agencje reklamowe, itp, ale i tak wiele biurowców stoi zupełnie pustych. Co się powinno z nimi stać? Może powinny zostać odremontowane i unowocześnione by podnieść ich standard? Lub zostać przerobione na tanie mieszkania lub akademiki? Lub całkiem wyburzone i na ich miejce wybudowane nowe biurowce lub hotele lub centra sztuki i kultury, które przyciągnęłyby turystów? Lub mogłyby być odremontowane i oddane małym start-upom technologicznym lub studiom filmowym, które byłyby zaczątkiem nowych, prężnych branż oraz mogłyby zaowocować setkami tysięcy nowych miejsc pracy.

Podobno gospodarka Brazylii ma się teraz tak dobrze jak … nigdy dotąd. Przynajmniej od czasów boomu lat 50-tych gdy wiele koncernów motoryzacyjncyh przeniosło tu swoje ogromne fabryki. Ludzie zarabiają 3-4 więcej niż dostawali za podobną pracę 10-12 lat temu. Bezrobocie jest bardzo niskie. Za pracą przyjeżdżają tu cudzoziemcy, nawet z dawnej metropolii – Portugalii, trawionej dziś skutkami finansowego kryzysu sprzed kilku lat.

Mimo to, na przedmięsciach Sao jest – szacuje się – około 2.000 favelii, czyli brazylijskich slumsów. Wprawdzie ludzie tam mieszkający mają zwykle pracę, a w domach TV, lodówki i internet, to jednak standard tych domków jest bardzo niski, a infrastrukturazupełnie  nie odpowiada aspiracjom szybko bogacącej się Brazylii.

Przy tak ogromnej konglomeracji oraz tak rozwarstwionej klasowo strukturze społecznej, trudno jest mówić o średnich cenach nieruchomości. Pauliści (bo tak nazywają się mieszkańcy Sao Paulo) to najbogatsi mieszkańcy Brazylii, chętnie dający wyraz swojemu niewyobrażalnemu bogactwu. A z drugiej strony są mieszkańcy licznych favelli. By ustalić średnie ceny mieszkań udałem się – jak zwykle – w poszukiwaniu agencji nieruchomości. Okazało się, że niezwykle trudno jest w Sao Paolo znaleźć biura pośredników nieruchomości, a nieliczni do których udało mi się dotrzeć mieli tylko po kilka ofert. Przynajmniej tak twierdzili. Wygląda na to, że działają tylko na warunkach wyłączności.

W największym tygodniku z ogłoszeniami mieszkaniowymi – „Banco de Imoveis” – znalazłem tylko 2907 ogłoszeń (to chyba niewiele jak na 11-milionowe miasto), z czego tylko 981 dotyczyła mieszkań na sprzedaż. Spośród 183 ogłoszeń w centrum Sao Paolo, 29 dotyczyło mieszkań 1-pokojowych, czyli  tak naprawdę według polskich standardów 2-pokojowych (w Brazylii, podobnie jak w Kenii opisując mieszkanie operuje się liczbą sypialń). Metraże wahały się w przedziale od 40 do 70 m.kw, a ceny od BRL 170.000 do BRL 350.000, czyli od PLN 280 do PLN 580 tysięcy !!! a więc drożej niż w Warszawie. Przy czym mediana wypadała w cenie BRL 206.000, czyli PLN 340.000. Ciekawostką jest to, że tylko w około 1/3 ogłoszeń wogóle podano metraż mieszkań. Poza tym, nie widziałem jednoznacznej korelacji pomiędzy ceną sprzedaży, a metrażem (najdroższe mieszkanie miało najmniejszy metraż) co sugeruje, że w Brazylii nie ma zwyczaju – podobnie jak w Kenii – posługiwać się ceną za metr kwadratowy. Już kiedyś na łamach bloga fridomia wspominałem, że „cena za m.kw.” jest dla mnie dość abstrakcyjną kategorią i w związku z tym nie ma dla mnie jakiegokolwiek znaczenia przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.

Z kolei ceny najmu mieszkań typu „1 Dormitorio” wahały się w granicach BRL 800 do BRL 1700 miesięcznie, a więc od PLN 1350 do PLN 2850 miesięcznie (mediana w okolicach BRL 1300 czyli PLN 2150). W niektórych ogłoszeniach podawano rozbicie na czynsz + opłaty dla administracji budynku, w innych podawano, że podana cena obejmuje wszystkie opłaty. Warto dodać, że wydaje się, że w Sao Paolo standardem rynkowym jest 2-miesięczny poziom kaucji.

Komentarze:

  1. Adam napisał(a):

    Mamy tam też chyba największy budynek mieszkalny Copan, gdzie mieszka ponad 5000 ludzi, dla mnie taki potworek mimo, że zaprojektowany przez Oscara Niemayera. Mimo wszystko warto zobaczyć na własne oczy, duże wyzwanie dla zarządzających taką nieruchomością.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Adam, czy to jest ten budynek taki lekko pofalowany? trochę podobny w rzucie do znaku zapytania?
      A swoją drogą to słyszałem, że Oscar Niemeyer trafił ostatnio do szpitala. Jak na swoje 104 lata to i tak się bardzo dobrze trzyma. Życzę mu szybkiego powrotu do zdrowia.
      P.S. Nie wiedziałem, że mieszkasz w Brazylii…

  2. Adam napisał(a):

    http://www.insidesaopaulo.com/2008/10/introducing-copan.html

    Tak to ten..

    Nie mieszkam w Brazylii, ale budynek bardzo znany, między innymi właśnie jako największy budynek mieszkalny. wiele budynków zaprojektowanych przez Niemeyera znajduje się w przewodnikach i jest wartych zobaczenia.

    Tak z ciekawości można sprawdzić po ile chodzą tam mieszkania, choć moim zdaniem formuła się nie sprawdziła, najlepszy dowód, że nikt nie pali się do bicia podobnych rekordów.

  3. ZSUIRAM napisał(a):

    Niedawno oglądałem program w tv na temat tego budynku.Podobno ma własny regulamin własną „policję”pilnującą porządku i karzącą za nieprzestrzeganie regulaminu.Wszędzie monitoring.Tylko w ten sposób dało się zapanować nad budynkiem i spowodować że przestał przynosić straty.

  4. kasiatzr napisał(a):

    Ciekawy artykuł. Sama mieszkałam rok temu przez 6 miesięcy w Sao Paulo. Ceny mieszkań – koszmar. Za pokój wielkości łazienki w centrum (okolica Paulisty) płaciłam 700RS (ok 1300zl) Inne dzielnice są tansze, ale transport publiczny jest tak drogi, że albo się posiada własne auto albo najlepiej mieszkać tuż obok pracy/uczelni. Osobiście poznałam Polaka – Michała, który zarabia na wynajmie mieszkań: http://www.saopauloflat.com/
    Oplaca się wynajmować mieszkania i podnajmować je dalej obokrajowcom, jesli wie się jak do nich trafic.

    Pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Kasiu, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciekawe informacje. Może namów Michała by został członkiem Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Pozdrawiam.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

THE JONE$ES

Jakiś czas temu spotkałem się z koleżanką ze studiów, z którą się nie widzieliśmy wiele (chyba nawet 25!) lat. Jak zwykle przy tego typu spotkaniach mieliśmy sobie wiele do opowiedzenia, w naszych życiach zaszło przecież tyle ważnych zmian.  Gosia po studiach w Warszawie wyjechała na południe Polski, najpierw do Bielska-Białej, a później osiadła w Krakowie – mieście, które jest bardziej niż Warszawa podobne do jej rodzinnego Budapesztu i skąd do stolicy Węgier ma dużo bliżej. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design