13

05.2012

Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Podróżowanie po świecie

ilość komentarzy: 11

Mówi się, że podróże kształcą. Potwierdzam. Wiedziałbym zdecydowanie mniej o nieruchomościach, gdybym mniej podróżował. To w czasie licznych moich odwiedzin w Stanach Zjednoczonych gdy jeszcze pracowałem w Arthur Andersen, pierwszy raz natknąłem się w księgarniach na podręczniki o inwestowaniu w nieruchomości. Z podręczników tych wyczytałem, że wybierając nieruchomość należy kierować siępo pierwsze jej lokalizacją, po drugie lokalizacją i wreszcie, po trzecie, lokalizacją. I tak robiłem na początku swojej drogi do wolności finansowej – kupowałem kawalerki tylko w ścisłym centrum miasta.

Dopiero po jakimś czasie odkryłem, że w moim segmencie rynku nieruchomości na wynajem (jest to segment, który nazwałem „budżetowym”) o wiele ważniejsze od lokalizacji jest niska cena najmu. Studenci oraz osoby dopiero rozpoczynające pracę nie będą przepłacali tylko po to by mieszkać w „lepszej” lokalizacji. Dla nich najważniejsza będzie niska cena najmu. A niską cenę najmu mogę zaoferować tylko wtedy gdy tanio kupię daną nieruchomość. Owszem, lokalizacja jest ważna – pomyślałem – w przypadku lokali użytkowych (dla banku ważne jest nie tylko w jakiej dzielnicy i przy jakiej ulicy mieści się ich oddział, ale wręcz na którym rogu danego budynku) czy w przypadku luksusowych willi na wynajem (prezes dużego koncernu nie będzie chciał zamieszkać w podrzędnej dzielnicy, choćby nawet w bardzo luksusowo urządzonej willi).

Odwiedzając ostatnio Rio de Janeiro odkryłem jeszcze jedną prawidłowość, niby oczywistą, ale wcześniej jej nie dostrzegałem. Otóż okazuje się, że rynek nieruchomości w Rio jest ogromnie zróżnicowany pod względem lokalizacji. Mieszkanie w modnej dzielnicy Copacabana, sąsiadujące ze sławną plażą o tej samej nazwie kosztuje 5 razy (!!!) więcej niż identyczne mieszkanie (wielkość, rozkład, standard wyposażenia) w dzielnicy typu San Cristobal. A są przecież jeszcze favele…

Czy mieszkając w Rio kupowałbym mieszkania w San Cristobal czy raczej w Copacabanie? Nie potrafię do końca odpowiedzieć na to pytanie nie znając  do końca specyfiki tamtejszego rynku. Gdybym kupował tak jak większość inwestorów – czyli nawet jeśli bym planował zbudowanie wolności finansowej, ale jednocześnie bym brał pod uwagę możliwość odsprzedaży w przyszłości kupowanych nieruchomości – to może wolałbym inwestować w te lepsze lokalizacje. Dlaczego? Bo sądzę, że nieruchomości w favelach są po prostu mniej trwałe. Moje mieszkanie mogłoby się obsunąć wraz z całym budynkiem podczas ulewów, lub zostać zburzone przez buldożer lub pochłonięte przez pożar. Z drugiej strony, wartość nieruchomości nad modną plażą powinna systematycznie rosnąć. Z kolei, gdybym kierował się jedynie cashflow (w modelu budowania wolności finansowej nie bierze się raczej pod uwagę sprzedaży kupowanych wcześniej mieszkań), to być może zdecydowałbym się raczej na portfel mieszkań w favelach. Bo tam są o wiele tańsze nieruchomości i osiąga się – tak przypuszczam – o wiele wyższe zwroty z najmu. Wyższe m.in po to by pokryć wyższe ryzyko inwestycyjne.

Jak to się ma do inwestowanie w Polsce? W Warszawie i w innych polskich miastach lokalizacja ma – według mnie – dużo mniejsze znaczenie. Dlaczego? M.in dlatego, że przez dziesięciolecia komunizmu zatarły się różnice pomiędzy dzielnicami. Pamiętam, że gdy przyjechałem do Polski na studia na pocżątku lat 80-tych XX wieku, było dla mnie szokiem, że profesor SGPiSu oraz pracująca na tej uczelni sprzątaczka mieszkają w jednym bloku na Ursynowie. W Kenii byłoby to niemal nie do pomyślenia. Gdy ktoś w Nairobi powie mi gdzie mieszka, w jakiej dzielnicy, to ja mogę oszacować z dość dużą dokładnością ile miesięcznie zarabia. Miejsce zamieszkania jest takim samym wyznacznikiem statusu zamożności jak samochód czy marka zegarka. W Warszawie są oczywiście nieco lepsze dzielnice (np Saska Kępa czy Wilanów), ale w żadnym przypadku cena mieszkania nie będzie tam 5- czy 10-krotnie większa niż na Pradze Północ (najmniej prestiżowej warszawskiej dzielnicy). Różnice w wartości mogą być najwyżej 40-50%-owe. Wyjątkiem są pewnie te najbardziej prestiżowe budynki typu Złota 44 czy Cosmopolitan w okolicach Pałacu Kultury oraz Dworca Centralnego, gdzie ceny najbardziej ekskluzywnych apartamentów mogą sięgać PLN 40.000 za metr kw., ale to są raczej odchylenia od normy.  Nawet w tych najdroższych apartamentowcach średnie ceny mieszkań wynoszą około PLN 25.000/m.kw, czyli „tylko” 3 razy więcej niż średnia dla Warszawy (przy czym należy dodać, że ceny tych mieszkań obejmują jeszcze wykończenie „pod klucz”). Warszawa jest zatem dość egalitarna – w Miasteczku Wilanów mieszkają zarówno prezesi dużych banków jak i początkujący bankowi analitycy. Spodziewam się, że inne polskie miasta również. Czy warto więc w Polsce dopłacać za „lepszą, modną lokalizację”? Według mnie nie warto. Może w Rio de Janeiro czy w Nairobi tak, ale w Warszawie, to po co?

Tak czy inaczej, rozważania nt nieruchomości nie przesłoniły mi radości podziwiania licznych atrakcji Rio de Janeiro – najpiękniejszego chyba dla mnie miasta na świecie. Jest w nim wszystko – i piękne plaże i wysokie, dramatyczne góry. Liczne zatoki z których wynurzają się wysokie wyspy. Bujna tropikalna zieleń. Kolorowe ptaki i unikalne dzikie zwierzątka (których nazw nawet nie znam). Fantastyczna kolonialna architektura i nowoczesne biurowce. Aktywna scena kulturalna i kulturalni kibice licznych lokalnych klubów piłkarskich. Dla nich zamiast bijatyk międzyklubowych ważniejsza wydaje się być sama „joga bonito”. Rozpływające się w ustach mięso z grilla oraz soki z naturalnych tropikalnych owoców. Ciepła pogoda i słońce. Atrakcyjne, skąpo ubrane dziewczyny we wszystkich możliwych odcieniach skóry oraz uśmiechnięci faceci. Życie na luzie i w serdeczności. W ostanich latach pojawił się też wyraźny optymizm i pewność siebie wynikająca z dobrej sytuacji oraz obiecujących perspektyw gospodarczych. Dodatkowo, Rio już wkrótce będzie gościć mecze Mundialu 2014 oraz Olimpiadę w 2016 roku. Modernizacja infrastruktury miasta trwa w najlepsze.

A co do kwestii sławetnego braku bezpieczeństwa? Osobiście sądzę, że ogromną przesadą jest trąbienie na lewo i na prawo o tym jak niebezpieczne jest to miasto. Oczywiście można przytaczać statystyki o tym ile jest zabójstw w favelach, o tym ile jest gangów i napadów z bronią w ręku. Ale mnie to nie przekonuje do końca. Bo gdyby w ten sposób spojrzeć na statystyki, to przy odrobinie złej woli, możnaby cudzoziemców przestrzegać przed przyjazdem do … Polski. Statystki dotyczące słabych polskich dróg, liczby śmiertelnych wypadków drogowych, liczby zatrzymywanych praw jazdy pijanych kierowców, itp  mogłyby świetnie posłużyć do stworzenia czarnego piaru wokół naszego pięknego kraju. Tylko po co?

O tym, że podróże kształcą przekonałem się też w drodze powrotnej. W samolocie Lufthansy herbatę serwują w takich kubkach. Tym razem na kubkach widniała reklama firmy … Comarch! Brawo Janusz Filipiak! Oby więcej naszych rodzimych firm wychodziło na miedzynarodowe rynki. W tym brazylijski. Wiecie, że Brazylia jest drugim po USA, największym rynkiem użytkowników facebook’a? Jest ich tam ponoć ponad 46 milionów! Więc użytkowników software’u Comarch też by chyba nie zabrakło:-)

Tagi: , , , ,

Komentarze:

  1. NavyBlue napisał(a):

    Hej,
    Chciałbym odnieść się do Twoich wskazówek:

    „Dopiero po jakimś czasie odkryłem, że w moim segmencie rynku nieruchomości na wynajem (jest to segment, który nazwałem „budżetowym”) o wiele ważniejsze od lokalizacji jest niska cena najmu.”

    Zainteresowało mnie Twoje odkrycie dotyczące segmentu budżetowego (czyli pierwszej potrzeby, tak?) i po namyśle najpierw zgodziłem się z nim, ponieważ wynika on z motywacji klientów, a to oni są źródłem pasywnej gotówki. Mieszkanie to studnia/kopalnia. Logicznym więc wydaje się lokalizowanie kopalni bezpośrednio na źródle. Czyli „cena, cena i cena”, a raczej, że w segmencie budżetowym (studenci, młodzi ludzie rozpoczynający pracę) „o wiele ważniejsze od lokalizacji jest niska cena najmu”. I po drugim namyśle nie zgadzam się z tym jednak, albo są po prostu wyjątki potwierdzające Twoją prawidłowość. W takiej Pile, byłym mieście wojewódzkim, w segmencie budżetowym o wiele ważniejsza od niskiej ceny najmu jest lokalizacja. Wynika to z tego, że ceny najmu są równie niskie w prawie całym mieście (nie licząc kilku ulic o złej sławie). Dodatkowo aktualne inwestycje deweloperskie charakteryzują się takimi samymi lub bardzo zbliżonymi cenami za m2, bez względu na lokalizacje na mapie miasta i bez względu na lokalizacje w budynku (jedynie partery są trochę tańsze, ale wszystko powyżej parteru w tej samej cenie za m2). Pokazuje więc to, że w całym mieście możemy zaproponować równo niskie ceny, bo ceny mieszkań nie są uzależnione od umiejscowienia. Lokalizacja wyjdzie wtedy znowu na pierwszy plan jako motywacja dla klienta z segmentu budżetowego. Skoro ma w tej samej cenie to wybierze lepiej skomunikowane, bliżej uczelni, zakładu pracy, a nie np. parku, czy szpitala (chyba, że jest akurat pracownikiem szpitala). Chodzi mi o to, że analizując plusy i minusy każdej z lokalizacji ze strony klienta, jesteśmy w stanie określić która lokalizacja wypada lepiej i na którą jest popyt. Skoro cena jest równa dla wszystkich, to dlaczego wybierają akurat to mieszkanie? I pada odpowiedź, bo blisko pracy, bo dobra dzielnica, bo blisko dworca itp., czyli lokalizacja. Chyba, że pisząc „w innych polskich miastach” miałeś na myśli Poznań, Szczecin, Łódź, Wrocław itp. to wtedy faktycznie w segmencie budżetowym od lokalizacji ważniejsza jest cena.
    Ja też przestałem ufać „lokalizacji, lokalizacji i lokalizacji”, która jeszcze niedawno była moim hymnem. Jedyna, jak na razie, zasada przy inwestowaniu w mieszkania na wynajem, której ślepo wierze to taka, że: nigdy nie kupuj na kredyt mieszkania, którego jeszcze nie ma.
    Dziękuję i pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ahoy, NavyBlue. Masz rację. Jeśli cena mieszkań w Pile jest wszędzie identyczna, to wtedy w segmencie budżetowym odpadają najważniejsze trzy kryteria wyboru mieszkania (czyli po pierwsze cena, po drugie cena i po trzecie cena) i należy się kierować innymi kryteriami, czyli lokalizacja i łatwość dojazdu :-)

      Żeby sprawa była jasna. To nie jest tak, że ja specjalnie kupię mieszkanie w złej lokalizacji. Jeśli znalazłbym dwa podobne mieszkania w identycznej cenie, jedno w super lokalizacji, a drugie w gorszej, to oczywiście wybrałbym to pierwsze:-)
      Natomiast jeśli w centrum mieszkania są średnio po 10.000 za m.kw, a poza centrum za PLN 6.000 za m.kw, to z dwóch podobnej wielkości mieszkań (jedno w centrum, a drugie poza), o podobnym standardzie wykończenia, które kosztują po 25% poniżej średnich wartości rynkowych każde, wybrałbym raczej to poza centrum.

      Kilka dni temu pomyślałem o napisaniu kolejnej książki – „Moja strategia inwestowania” gdzie na spokojnie, krok-po-kroku opisałbym moje podejście. Ale jest pewien problem. Głupio mi się przyznać – jako szacownemu emerytowi – do braku czasu:-), ale tak właśnie jest, o dziwo. Blog. Dwie czy nawet trzy inne książki, które teraz kończę równolegle. Artykuły do prasy. Rozkręcanie Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Rozkręcanie Mzuri (ostatnio zaangażowałem się bardziej niż zwykle w firmę, a zwłaszcza w rekrutację). Szkolenia do bycia stewardem na EURO 2012. Podróże. Oraz normalne codzienne zajęcia życiowe zajmują mi tak wiele czasu, że chyba odłożę ten pomysł „na później”.

      • NavyBlue napisał(a):

        Dzięki za odpowiedź, a zwłaszcza za pomocny przykład z dwoma mieszkaniami jaki podałeś. Twoje doświadczenie i kąt widzenia mogą być bezcenne dla wielu początkujących, dlatego nie zwlekaj zbyt długo z nowym projektem. Może, gdy emocje związane z EURO już opadną, znajdzie się luka do wypełnienia.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Dzięki za słowa zachęty Navy Blue. Mam coraz większą ochotę spisać swoją „strategię”. Ale z drugiej strony wiem, że prawdziwego mężczyznę poznaje się „po tym jak kończy”, więc nie chcę rozpocząć zbyt wielu projektów na raz:-)

      • Barometr Nieruchomości napisał(a):

        Sławek, „Moja strategia inwestowania” to może być fajny cykl wpisów na Fridomii. Wydaje mi się, że opisanie Twojego sposobu myślenia o inwestowaniu (i jak do niego doszedłeś!!) może być bardzo wartościowe dla wszystkich Fridomiaków.

        Jak ktoś ma trochę czasu i lubi analizować jak inni myślą to polecam Principles by Ray Dalio (Dalio jest gdzieś w pierwszej setce najbogatszych ludzi na świecie): http://www.bwater.com/Uploads/FileManager/Principles/Bridgewater-Associates-Ray-Dalio-Principles.pdf (niestety tylko po angielsku).

        Serdecznie pozdrawiam!

      • Oswald napisał(a):

        Bardzo fajny pomysł:)
        Może jakoś uda mi się Cie wesprzeć w tej idei.
        Pzdr.
        R.

  2. Wojtek napisał(a):

    Pytanie dnia: czy lokalizacja w Warszawie nie ma większego (większego – w sensie opisanym w notce powyżej) znaczenia, czy JESZCZE nie ma większego znaczenia? Ja obstawiam drugi scenariusz. Królem będzie ten, kto dziś obstawi właściwe adresy, kupi za pół darmo, a potem je odsprzeda/wynajmie z sowitą premią za „prestiż”.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wojtku, pewnie masz trochę racji. Król mógłby wykupić dużą część najbardziej zatęchłych kawałków Pragi Północ, zrewitalizować ją, wybudować tam swój wspaniały pałac i nakazać ambasadom przenieść się do sąsiedztwa. I wiesz co? Nawet widziałem takich „Króli”. Jeden przeniósł stolicę z Abidżanu do swojej rodzinnej wioski Yamassoukro, inny z Lagos do Abuja, a jeszcze inny chciał to powtórzyć przenosząc stolicę z Kinshasy do Gbadolite, ale zdołali Mobutu SeseSeko wcześniej obalić.
      Na szczęście Fridomiakom powinno wystarczyć – według mnie – osiągnięcie swojej wolności finansowej; nie musimy zostać „królami inwestowania”. Ale jeśli ktoś chce zostać „królem” to jego wybór, choć obawiam się, że bez nadzwyczajnych mocy wykonawczych, obstawianie tej czy innej dzielnicy czy ulicy jest podobne do obstawiania liczb na kole ruletki:-)

  3. vardik napisał(a):

    Sławku więc skoro lokalizacja nie jest aż tak ważna, to jakie dzielnice Warszawy wybrałbyś jako korzystne do inwestowania? A może jakieś podwarszawskie rejony? Pytam bo myślę cały czas o pierwszej kawalerce. A nie ma to jak rada eksperta.
    Pozdrawiam:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Vardik, w W-wie mamy 16 dzielnic. Gdybym powiedział, że inwestuj tylko w jakichś dwóch z nich, to to by było wg mnie równoznaczne z tym, żebym doradził coś w stylu: „inwestuj tylko w mieszkania na VI piętrze”:-).
      Jeśli interesują Cię inwestycje w segmencie budżetowym, to nie tyle istotna jest dzielnica, co znalezienie dobrej okazji cenowej, a te przecież pojawiają się w każdej dzielnicy.

  4. Adam napisał(a):

    Cześć apartamentów z widokiem na Copacabanę jest pewno wynajmowana na tygodnie turystom za zgoła inne stawki, niż najem długoterminowy i odnosi się raczej do cen pokoi hotelowych, dlatego stopa zwrotu może być ciekawa.

    Mówimy też o nieruchomościach nietuzinkowych, bo ile jeszcze może powstać apartamentowców z widokiem na plaże w pierwszej linii ewentualnie drugiej linii ?

    Żadne racjonalne kalkulacje się nie liczą, gdy ktoś przejdzie plażą Copacabany…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 12 sierpnia – Dublin, konferencja Polskiego Klubu Biznesu w godz 10:00 – 14:00 i potem spotkanie ze mną w godz 15:00-18:00, Hotel Wynns

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?

Często otrzymuję pytania o różnicę w cenach najmu kawalerek 20- i 30-metrowych i którą lepiej wybrać w celach inwestycyjnych? Moja odpowiedź znajduje się poniżej, przy czym WAŻNE by pamiętać, że ja wyspecjalizowałem się w obsłudze tzw segmentu budżetowego. I być może moje podejście jest OK tylko dla tego segmentu. Jeśli myślałabyś o specjalizacji w segmencie premium (choć w kawalerkach to może nie do końca być racjonalne), to moje odpowiedzi mogą się okazać zupełnie nietrafionymi. A [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Piotrze, cieszę się, że zaglądasz na fridomię. To bardzo miłe. Twoje porównanie do „kolegi z...
  • BiL: Pawel, Kazdy inwestor zastanawia sie nad tym co sie stanie w przyszlosc i wedlug swojej wiedzy i intuicji...
  • adam: „Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to...
  • Piotr P.: Sławku, Grupa Andersen Alumni rzeczywiście pozostaje nadal silna. „Kolega z Andersena” to...
  • Paweł: BiL, Nie bardzo rozumiem. Piszę tylko, że ceny nieruchomości, jak i innych towarów, przechodzą cykle. Jeżeli...
  • Tomek: He-he. Większość mieszkań z tej galerii chętnie kupiłbym jako inwestor i co najwyżej lekko odświeżył :)
  • nibul: 1) Ciężko powiedzieć bo nie napisałeś jaki masz cel. 2) Możesz wziąć kredyt na mieszkania od razu z...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 309179979-70-tysiecy-na-mieszk anie.html O inwestowaniu w mieszkania na...
  • Marek: http://www.rp.pl/Wynajem/30917 9922-Najem-instytucjonalny-tyl ko-dla-prowadzacych-firme.html #ap-3
  • Robert W: http://metrowarszawa.gazeta.pl /metrowarszawa/56,141635,20596 504,Tak_wygladaja_najtansze...
  • Robert W: Oglądałem program dokumentalny i pokazywano tam takie rzeczy właśnie w Korei Płn. Wsie pokazowe, żeby...
  • Sławek Muturi: Robert, nie sądzę by zadawali sobie aż tyle trudu – turystów jeżdżących pociągami nie ma chyba...
  • wiki: A Twoja wypowiedź, że stopy pozostana niskie na długie lata przypominaja mi sytuacje gdy mój kolega chciał...
  • wiki: Niestety musze Cię rozczarować, ale ekonomia się nie zmieniła, czy stopy zostana na niskim poziomie na długie...
  • mark2: Inwestorzy zaczynają tracić na tym biznesie bo zmieniło się otoczenie inwestycji. Obecne władze obniżyły ceny...
  • Piotr: KP to żart. Nie wiem nawet jak taki kraj wciąż mogę funkcjonować w takich warunkach w dzisiejszych czasach.
  • Robert: Mam tylko nadzieję, że te widoczki które widziałeś na wsi, to nie były „wsie pokazowe” a więc...
  • Robert: To są pytania do doradcy kredytowego, najlepiej tam skieruj kroki w pierwszej kolejności. Wyliczy ci zdolność...
  • Paweł: BiL, To czy pomysł jest dobry czy beznadziejny zależy od tego co się stanie w przeciągu roku, dwóch, pięciu....
  • BiL: Pawel, nawiazujac jeszcze do pierwszego zdania z Twojego wpisu, jesli faktycznie mialaby miejsce taka sytuacja...

Najnowsze wpisy

created by Water Design