28

06.2012

Domy w Anglii – case 3 bed semi-detached

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 13

Oto wpis, który pojawił się wczoraj jako komentarz MG do wpisu nt nieruchomości zagranicznych. Dzięki MG! Niestety nie zdążyłem go wczoraj od razu wrzucić na głównego bloga i zdążyło się już w międzyczasie pojawić szereg interesujących komentarzy do tego wpisu pod poprzednim, więc zachęcam do zajrzenia też tam dla uzupełnienia swojej wiedzy nt rynku nieruchomości na wynajem w Anglii.

Anglia to z wielu powodów interesujący nas rynek. Stowarzyszenie Mieszkanicznik wzoruje się m.in na jednym ze swych angielskich odpowiedników. Chcielibyśmy też przenieść na polski grunt wiele z angielskich rozwiązań usprawniających funkcjonowanie rynku najmu więc liczymy na więcej komentarzy angielskich Mieszkaniczników. Zapraszam też na spotkanie w Londynie w niedzielę 29 lipca (szczegóły obok z prawej strony bloga)

A oto wpis MG:

Moje analizy bazuja raczej na domach (freehold) niz mieszkaniach (leasehold), aczkolwiek ostatnio zaczynam sie rowniez przygladac mieszkaniom.
Jako przyklad podam dom, ktory ostatnio negocjowalem, 3 bed semi-detached, cena wywolawcza £150,000.00, po negocjacjach £140,000.00, depozyt miniumum 25% – £35,000.00 + oplaty ok. £2,200.00 (stamp duty, solicitors). £105,000.00 x 4.5% = £4,725.00 p/a, wysokosc czynszu rocznego
pomiedzy £9,500.00- £10,200.00, positive cash flow £4,775- £5,475.00 (minus ubezpieczenia)
Banki nadal oferuja kredyty buy-to-let z tym, ze sa to produkty drozsze od kredytow standardowych, ktorych najlepsze oferty oscyluja w granicach 3%, oczywiscie przyjmujac odpowiednio wysoki wklad wlasny min. 20%.
Do uzyskania kredytu oczywiscie trzeba spelniac odpowiednie warunki, wiekszosc bankow akceptuje 125% wartosci czynszu w stosunku do raty kredytu w przypadku buy to let.

Komentarze:

  1. Wojtek S. napisał(a):

    Zawsze dotąd myślałem, że freehold to własność gruntu pod budynkiem, a leasehold to dzierżawa. To, czy stoi tam dom czy mieszkanie nie ma znaczenia. Bardzo chętnie przeczytam opinię bardziej doświadczonej osoby na ten temat.

  2. piotr napisał(a):

    Wojtku S., masz rację odnośnie freehold i leasehold

  3. havoorm napisał(a):

    Lease hold w uk to tak naprawde umowa najmu lokalu na okreslona ilosc lat. Do tego placisz rent dla wlascicela freeholdu- tak tak – ktos jest wlascicelem nieruchomosci, nie tylko gruntu. Ground rent czyli czynsz wynajmu dzialki moze wzrastac w czasie. W prywatnych konwersjach(czyli np. popularna szeregowka itd) moze byc wysoki, lepiej jest w ex LA czyli gminnych blokach, jest on stosunkowo niski, ale nie ma gwarancji, ze nie wzrosnie. Biorąc pod uwagę aktualne cięcia benefitow(jestem ZA) i podnoszenie podatkow w UK(jestem PRZECIW), inwestownie w nieruchomosci lease hold jest ryzykowne. Zadajcie sobie pytanie, dlaczego wartosc nieruchomosci spada, jesli okres trwania lease-u jest mniejszy ? Przedluzenie lease-u moze byc problematyczne i nieruchomosc prawnie wroci do wlascicela freehold-u, cena za przedluzenie lease-u moze byc zbyt duza. Zdecydowanie polecam inwestowanie we FREEHOLD w UK, odradzam lease hold. Oczywisice mozna zarobic na wynajmie nieruchomosci lease hold, szczegolnie wielka plyta lub ex LA ale te nieruchomosci sa najbardziej narazone na spadki wartosci w czasie – moim zdaniem duzo bardziej niz plyta w PL.

  4. havoorm napisał(a):

    @Piotr & Wojtek – zeby doprecyzowac moja wypowiedz- freeholder to wlasciciel budynku(cegiel itd) oraz gruntu. Lease to najem na okresloną ilość lat na okreslonych warunkach(które nawet w UK ulegają zmianą w czasie). Freeholder jest właścicelem CALEJ nieruchomosci, którą wydzierżawil na określoną ilość lat dla lease holdera. W UK sa ludzie, którzy ‚kolekcjonują’ freeholdy: tj. skupują budynki i działki, w których to budynach na zasadzie lease holdu mieszkają ‚właściciele’ lease holdów. Czerpią zyski z ground rent, no to w koncu to oni(lub ich potomkowie) bedą zarządzać tymi nieruchomosciami w całosci.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Havoorm, dzięki za doprecyzowanie. Teraz sprawa jest jasna.

    • Wojtek S. napisał(a):

      Być może będzie to niepotrzebną komplikacją, ale przekładając na nasze realia „takim leaseholdem” jest kupno mieszkania TBS, a „takim freeholdem” kupno mieszkania na własność na rynku wtórnym z założoną księgą hipoteczną.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        WojtkuS, to być może niezła analogia, z tą jednak istotną różnicą, że w Anglii leasehold jest ustanawiany na ileś tam lat, najczęściej 99 lat, po którym to okresie prawo do użytkowania danej nieruchomości wygasa i powraca do własciciela freeholdu danej nieruchomości.
        Przyznam się, że nie znam z praktyki kwestii dzierżawy ziemi w Polsce, ale przypuszczam, że może to być bliższa analogia. Po okresie dzierżawy pełna własność powraca do tego kto jej użyczył, wydzierżawił. Na takiej wydzierżawionej ziemi najemca może postawić dom i wynajmować w nim mieszkania i czerpać z tego korzyści. Natomiast gdy okres dzierżawy dobiegnie końca, jeśli strony nie uzgodnią warunków jej prolongaty, własność całości nieruchomości przechodzi znów na jej właściciela.

        A TBS-y (choć przyznam, że tego też nie znam z osobistych doświadczeń) bardziej mi przypomina konstrukcję rent-to-buy. W Anglii można od kogoś wynajmować mieszkanie czy dom z opcją wykupienia go za określoną sumę za określoną liczbę lat. Czynsz jest wtedy nieco wyższy niż normalnie (bo odzwierciedla tę opcję wykupu), ale część czynszu liczy się jako zaliczki na poczet przyszłej ceny sprzedaży, gdyby doszło do transakcji. Jeśli najemca nie zrealizuje swojej opcji zakupu, to może się wyprowadzić lub dalej mieszkać za czynsz o rynkowej wysokości.

        • havoorm napisał(a):

          a wiecie dlaczego na 99 lat? Zdarza sie tez na 125 i wiecej. Po prostu taki freehold jest wiecej warty dla wlascicela freeholdu: z kilku powodow a glownym jest to, ze wlascicele leasu beda chcieli go przedluzyc po ok 20 latach bo cena ich nieruchomosci diametralnie spadnie i w gre wchodza tysiace funtow.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Przyznam, że nie bardzo rozumiem…

        • havoorm napisał(a):

          @Sławek Muturi
          Czerwiec 30, 2012 o 11:43 am
          Przyznam, że nie bardzo rozumiem…

          W takim razie podam przykład obrazujący tę zależność od strony inwestora, który chce szybko zarobić. Kupujemy dom szeregowy 125 m2, dwupoziomowy. Dzielimy go na 2 oddzielne mieszkania z wydzielonymi dwoma lease-ami na 99 lat. Sprzedajemy je. Pierwszy spory spadek ceny rynkowej mieszkania niezalezny od czynnikow rynkowych wystepuje, gdy lease jest mniejszy niz 80 lat. W tym momencie wlascicel freeholdu moze przedluzyc lease dla wlascieciela leasu(warunki reguluje umowa leasu) i kosztuje to sporo. Wiec wlascicel freeholdu zarobil po raz kolejny.

  5. havoorm napisał(a):

    Mówiąc na tym blogu o wolnosci finansowej, warto poruszyc temat jej zabezpieczenia. Majac nieruchomosci tylko w Polsce, trudno mowic o bezpieczenstwie. Polska pomimo, ze jest w EU, jest jednak krajem wiekszego ryzyka niz UK, czy innych krajów rozwiniętych. Oczywisice tego, co się stanie w przyszlosci nikt nie wie, wiec prosze nie myslec, ze mowie o wiedzy absolutniej. Jednak uwazam, ze powinno się inwestowac w nieruchomosci rowniez w innych krajach a nieruchomosci w UK sa bardzo wdzieczne, przynajmniej w londynie. Letting agents zreszta nie maja tam wiekszych problemow, rynek jest rozwiniety, spojny i zrownowazony. Problemem w uk mogą być squatters(bezdomni czy tez wyzwoleni z systemu), którzy maja spore prawa, ale to temat na dzielny art.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Podniesienie wieku emerytalnego – kolejny głos w dyskusji

  Wiek emerytalny w Wielkiej Brytanii powinien zostać podwyższony do 72 lat do 2030 roku. Według Pensions Policy Institute, w 1981 roku ludzie przeciętnie otrzymywali wypłaty emerytur przez 25% swojego życia.  Ze względu na wydłużanie się średniego okresu życia w roku 2000 wskaźnik  ten wzrósł do 30%, a w zeszłym roku już przekroczył 33%. Obecnie wiek emerytalny dla mężczyzn w Wielkiej Brytanii wynosi 65 lat. Dla kobiet – dziś wynosi 60 lat, ale ma stopniowo zostać [...]

Najnowsze komentarze

  • Dariusz: Alternatywa zapewne się znajdzie. Chętnych na alternatywę zabraknie. Skoro jesteśmy zwierzętami społecznymi,...
  • Kuneg: Jak dla mnie, to minimalizm mógłby się upowszechnić. Wszystkim wyszłoby to chyba na zdrowie, a w szczególności...
  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....

Najnowsze wpisy

created by Water Design