28

06.2012

Domy w Anglii – case 3 bed semi-detached

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 13

Oto wpis, który pojawił się wczoraj jako komentarz MG do wpisu nt nieruchomości zagranicznych. Dzięki MG! Niestety nie zdążyłem go wczoraj od razu wrzucić na głównego bloga i zdążyło się już w międzyczasie pojawić szereg interesujących komentarzy do tego wpisu pod poprzednim, więc zachęcam do zajrzenia też tam dla uzupełnienia swojej wiedzy nt rynku nieruchomości na wynajem w Anglii.

Anglia to z wielu powodów interesujący nas rynek. Stowarzyszenie Mieszkanicznik wzoruje się m.in na jednym ze swych angielskich odpowiedników. Chcielibyśmy też przenieść na polski grunt wiele z angielskich rozwiązań usprawniających funkcjonowanie rynku najmu więc liczymy na więcej komentarzy angielskich Mieszkaniczników. Zapraszam też na spotkanie w Londynie w niedzielę 29 lipca (szczegóły obok z prawej strony bloga)

A oto wpis MG:

Moje analizy bazuja raczej na domach (freehold) niz mieszkaniach (leasehold), aczkolwiek ostatnio zaczynam sie rowniez przygladac mieszkaniom.
Jako przyklad podam dom, ktory ostatnio negocjowalem, 3 bed semi-detached, cena wywolawcza £150,000.00, po negocjacjach £140,000.00, depozyt miniumum 25% – £35,000.00 + oplaty ok. £2,200.00 (stamp duty, solicitors). £105,000.00 x 4.5% = £4,725.00 p/a, wysokosc czynszu rocznego
pomiedzy £9,500.00- £10,200.00, positive cash flow £4,775- £5,475.00 (minus ubezpieczenia)
Banki nadal oferuja kredyty buy-to-let z tym, ze sa to produkty drozsze od kredytow standardowych, ktorych najlepsze oferty oscyluja w granicach 3%, oczywiscie przyjmujac odpowiednio wysoki wklad wlasny min. 20%.
Do uzyskania kredytu oczywiscie trzeba spelniac odpowiednie warunki, wiekszosc bankow akceptuje 125% wartosci czynszu w stosunku do raty kredytu w przypadku buy to let.

Komentarze:

  1. Wojtek S. pisze:

    Zawsze dotąd myślałem, że freehold to własność gruntu pod budynkiem, a leasehold to dzierżawa. To, czy stoi tam dom czy mieszkanie nie ma znaczenia. Bardzo chętnie przeczytam opinię bardziej doświadczonej osoby na ten temat.

  2. piotr pisze:

    Wojtku S., masz rację odnośnie freehold i leasehold

  3. havoorm pisze:

    Lease hold w uk to tak naprawde umowa najmu lokalu na okreslona ilosc lat. Do tego placisz rent dla wlascicela freeholdu- tak tak – ktos jest wlascicelem nieruchomosci, nie tylko gruntu. Ground rent czyli czynsz wynajmu dzialki moze wzrastac w czasie. W prywatnych konwersjach(czyli np. popularna szeregowka itd) moze byc wysoki, lepiej jest w ex LA czyli gminnych blokach, jest on stosunkowo niski, ale nie ma gwarancji, ze nie wzrosnie. Biorąc pod uwagę aktualne cięcia benefitow(jestem ZA) i podnoszenie podatkow w UK(jestem PRZECIW), inwestownie w nieruchomosci lease hold jest ryzykowne. Zadajcie sobie pytanie, dlaczego wartosc nieruchomosci spada, jesli okres trwania lease-u jest mniejszy ? Przedluzenie lease-u moze byc problematyczne i nieruchomosc prawnie wroci do wlascicela freehold-u, cena za przedluzenie lease-u moze byc zbyt duza. Zdecydowanie polecam inwestowanie we FREEHOLD w UK, odradzam lease hold. Oczywisice mozna zarobic na wynajmie nieruchomosci lease hold, szczegolnie wielka plyta lub ex LA ale te nieruchomosci sa najbardziej narazone na spadki wartosci w czasie – moim zdaniem duzo bardziej niz plyta w PL.

  4. havoorm pisze:

    @Piotr & Wojtek – zeby doprecyzowac moja wypowiedz- freeholder to wlasciciel budynku(cegiel itd) oraz gruntu. Lease to najem na okresloną ilość lat na okreslonych warunkach(które nawet w UK ulegają zmianą w czasie). Freeholder jest właścicelem CALEJ nieruchomosci, którą wydzierżawil na określoną ilość lat dla lease holdera. W UK sa ludzie, którzy ‚kolekcjonują’ freeholdy: tj. skupują budynki i działki, w których to budynach na zasadzie lease holdu mieszkają ‚właściciele’ lease holdów. Czerpią zyski z ground rent, no to w koncu to oni(lub ich potomkowie) bedą zarządzać tymi nieruchomosciami w całosci.

    • Sławek Muturi pisze:

      Havoorm, dzięki za doprecyzowanie. Teraz sprawa jest jasna.

    • Wojtek S. pisze:

      Być może będzie to niepotrzebną komplikacją, ale przekładając na nasze realia „takim leaseholdem” jest kupno mieszkania TBS, a „takim freeholdem” kupno mieszkania na własność na rynku wtórnym z założoną księgą hipoteczną.

      • Sławek Muturi pisze:

        WojtkuS, to być może niezła analogia, z tą jednak istotną różnicą, że w Anglii leasehold jest ustanawiany na ileś tam lat, najczęściej 99 lat, po którym to okresie prawo do użytkowania danej nieruchomości wygasa i powraca do własciciela freeholdu danej nieruchomości.
        Przyznam się, że nie znam z praktyki kwestii dzierżawy ziemi w Polsce, ale przypuszczam, że może to być bliższa analogia. Po okresie dzierżawy pełna własność powraca do tego kto jej użyczył, wydzierżawił. Na takiej wydzierżawionej ziemi najemca może postawić dom i wynajmować w nim mieszkania i czerpać z tego korzyści. Natomiast gdy okres dzierżawy dobiegnie końca, jeśli strony nie uzgodnią warunków jej prolongaty, własność całości nieruchomości przechodzi znów na jej właściciela.

        A TBS-y (choć przyznam, że tego też nie znam z osobistych doświadczeń) bardziej mi przypomina konstrukcję rent-to-buy. W Anglii można od kogoś wynajmować mieszkanie czy dom z opcją wykupienia go za określoną sumę za określoną liczbę lat. Czynsz jest wtedy nieco wyższy niż normalnie (bo odzwierciedla tę opcję wykupu), ale część czynszu liczy się jako zaliczki na poczet przyszłej ceny sprzedaży, gdyby doszło do transakcji. Jeśli najemca nie zrealizuje swojej opcji zakupu, to może się wyprowadzić lub dalej mieszkać za czynsz o rynkowej wysokości.

        • havoorm pisze:

          a wiecie dlaczego na 99 lat? Zdarza sie tez na 125 i wiecej. Po prostu taki freehold jest wiecej warty dla wlascicela freeholdu: z kilku powodow a glownym jest to, ze wlascicele leasu beda chcieli go przedluzyc po ok 20 latach bo cena ich nieruchomosci diametralnie spadnie i w gre wchodza tysiace funtow.

        • Sławek Muturi pisze:

          Przyznam, że nie bardzo rozumiem…

        • havoorm pisze:

          @Sławek Muturi
          Czerwiec 30, 2012 o 11:43 am
          Przyznam, że nie bardzo rozumiem…

          W takim razie podam przykład obrazujący tę zależność od strony inwestora, który chce szybko zarobić. Kupujemy dom szeregowy 125 m2, dwupoziomowy. Dzielimy go na 2 oddzielne mieszkania z wydzielonymi dwoma lease-ami na 99 lat. Sprzedajemy je. Pierwszy spory spadek ceny rynkowej mieszkania niezalezny od czynnikow rynkowych wystepuje, gdy lease jest mniejszy niz 80 lat. W tym momencie wlascicel freeholdu moze przedluzyc lease dla wlascieciela leasu(warunki reguluje umowa leasu) i kosztuje to sporo. Wiec wlascicel freeholdu zarobil po raz kolejny.

  5. havoorm pisze:

    Mówiąc na tym blogu o wolnosci finansowej, warto poruszyc temat jej zabezpieczenia. Majac nieruchomosci tylko w Polsce, trudno mowic o bezpieczenstwie. Polska pomimo, ze jest w EU, jest jednak krajem wiekszego ryzyka niz UK, czy innych krajów rozwiniętych. Oczywisice tego, co się stanie w przyszlosci nikt nie wie, wiec prosze nie myslec, ze mowie o wiedzy absolutniej. Jednak uwazam, ze powinno się inwestowac w nieruchomosci rowniez w innych krajach a nieruchomosci w UK sa bardzo wdzieczne, przynajmniej w londynie. Letting agents zreszta nie maja tam wiekszych problemow, rynek jest rozwiniety, spojny i zrownowazony. Problemem w uk mogą być squatters(bezdomni czy tez wyzwoleni z systemu), którzy maja spore prawa, ale to temat na dzielny art.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

 

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

THE JONE$ES

Jakiś czas temu spotkałem się z koleżanką ze studiów, z którą się nie widzieliśmy wiele (chyba nawet 25!) lat. Jak zwykle przy tego typu spotkaniach mieliśmy sobie wiele do opowiedzenia, w naszych życiach zaszło przecież tyle ważnych zmian.  Gosia po studiach w Warszawie wyjechała na południe Polski, najpierw do Bielska-Białej, a później osiadła w Krakowie – mieście, które jest bardziej niż Warszawa podobne do jej rodzinnego Budapesztu i skąd do stolicy Węgier ma dużo bliżej. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za szybką i merytoryczną odpowiedź. Cieszy mnie to, że regularnie zaglądasz na fridomię...
  • Sławek Muturi: Konkret, tak, pamiętam naszą rozmowę w Gdańsku i zgadzam się, że odmienność wzbogaca:-)
  • Tomasz: Witaj Dr. Pytań masz dość sporo, postaram się odpowiedzieć w dużym skrócie (na ile Sławek pozwoli, bo...
  • Konkret: I krytyka „programów pomocowych” przez … NBP: http://www.bankier.pl/wiado...
  • Konkret: A propos tematu wpisu. Jak pewnie Sławku pamiętasz w czasie naszej rozmowy wspominałem że mnie zawsze...
  • Konkret: @Michał NIe mogę odpowiedzieć pod Twoim postem gdyż nie ma pod nią opcji „Odpowiedz” więc piszę...
  • Konkret: Jeszcze jeden link do artykułu z analizą cen mieszkań i ich gwałtownymi zmianami:...
  • Sławek Muturi: Dr. z tego co wiem, traktowanie przez US jest takie samo bez względu na to czy wynajmujesz sam czy z...
  • Sławek Muturi: Doktorze, w tym przypadku łatwiej niż zbankrutować (i o wiele szybciej oraz pewnie pożyteczniej)...
  • Michał: przykro mi nie mam takiego doświadczenia w innych krajach europejskich ponieważ jestem biały i nikt mnie nie...
  • dr.: Dziękuję za szybką odpowiedź. Interpretacja podatkowa nic tu nie da ponieważ mieszkań jeszcze nie kupiłem. Moim...
  • doktor21: Panie Sławku moje myślenie nad zaczęciem życia od nowa było np zbankrutowac i rozpocząć zbierać majątek....
  • doktor21: ULaD. Tak w sumie masz racje lepiej wchodzić w poszczególe zadania jedno za drugim a nie w kilka naraz
  • Sławek Muturi: Dr, dzięki za zainteresowanie współpracą z Mzuri, dzięki za pochwały pod naszym adresem i przepraszam...
  • dr.: Dzień dobry, chciałbym kupić kilka mieszkań za pośrednictwem Mzuri i za waszym pośrednictwem je wynająć. Zadałem...
  • Konkret: @Michał A pokaż mi kraj gdzie tak nie jest w Europie. Mieszkałem parę lat temu w Paryżu i gwarantuję Ci że...
  • Sławek Muturi: Luk, dzięki za pozytywny feedback oraz bardzo dobre pytanie. O tym jaki był związek pomiędzy kolorem...
  • Robert: Ciekawe informacje na temat wynajmu mieszkań z wyższej półki w dzisiejszej RZ: http://www.rp.pl/Wynajem/30...
  • Aga-ta: Michał, to zachowanie młodych jest charakterystyczne dla większości (wszystkich???) społeczeństw. Pamiętam...
  • luk_wroclaw: Cześć, bardzo ciekawy i osobisty wpis. A jak Twój kolor skóry wpływał na budowanie wolności finansowej...

Najnowsze wpisy

created by Water Design