06

07.2012

Kredyty typu Buy-to-Let

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Jak sfinansować zakup nieruchomości

ilość komentarzy: 41

W Polsce banki jeszcze nie oferują kredytów hipotecznych specjalnie dostosowanych do segmentu inwestorów, oferując wszystkim swoim klientom kredyty de facto konsumenckie na zakup mieszkania, w którym kredytobiorca będzie mieszkał.

Ponieważ wielu z Was podczas licznych naszych spotkań, drogą mailową i telefoniczną kontaktuje się ze mną w/s kredytów typu Buy-to-Let, występujących od lat na bardziej rozwiniętych rynkach zachodnich, to postanowiliśmy w gronie zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik uczynić ten temat jednym z priorytetów naszych działań.

W tym miesiącu miałem już rozmowy z 3 różnymi bankami i będziemy te rozmowy kontynuować. Podczas jednej z rozmów zadano mi jedno bardzo ciekawe pytanie. „Gdyby miał Pan pełną swobodę stworzenia takiego produktu w naszym banku, to jak by wyglądał, czym by się cechował taki idealny kredyt typu Buy-to-Let?”

Oczywiście odpowiedziałem na to pytanie zgodnie z moją wizją. Natomiast ponieważ osobiście nie jestem zainteresowany zaciąganiem jakichkolwiek kredytów w celu dalszego rozbudowywania swojego portfela mieszkań na wynajem (osiągnąłem już swój poziom wolności finansowej), to chciałbym Wam zadać to samo pytanie. Nie chciałbym by banki stworzyły produkt pod moją wizję, tylko pod wizję Członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Zatem jak według Was powinien wyglądać taki idealny kredyt buy-to-let? Co Wam się nie podoba w obecnej bankowej ofercie kredytów hipotecznych? Dlaczego obecna oferta nie spełnia Waszych potrzeb? Czekam na Wasze oczekiwania, które potem będziemy przekazywać jako Stowarzyszenie bankom.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. początqujący jeszcze nie wolny napisał(a):

    Slawku !

    Czy mozesz dokladnie opisac na swoim blogu rozwiazania jakie sa stosowane na zachodzie odnosnie kredytow buy to let ? mocne strony, zagrozenia itp ?

    bylbym wdzieczny ( jak pewnie wielu twoich czytelnikow)

  2. qba napisał(a):

    Slawku,

    jak dla mnie to sa dwie wazne rzeczy, ktore znacznie obnizaja ryzyko inwestycji
    – by kredyt mial stale oprocentowanie przez caly okres kredytowania (oczywiscie bank „odbije” sobie wyzszym oprocentowaniem, ale za to stalym. )
    – non-recourse loans, czyli jesli kredyt bedzie non-performing i dojdzie do przejecia/zlicytowania nieruchomosci, bank zabiera te nieruchomosc, ale nie bedzie mnie scigal z calego mojego majatku.
    Te dwie rzeczy sa dostepne na swiecie, wiec moze czas by w koncu dotarly do nas nad wisle.
    Wiadomo, ze wklad w taka inwestycje nie moze byc zerowy, ale przy takich warunkach brzegowych prawdopodobienstwo ujemnego cash flow sie zmiejsza i mamy wiecej kontorli nad nasza inwestycja.
    mam ogromna nadzieje, ze kiedys i tak dobrze u nas bedzie :)
    pozdrawiam,

  3. nibul napisał(a):

    Jeżeli kredyty buy-to-let miałyby być wprowadzone to tym co mogło a wręcz musiałoby odróżniać je od zwykłych hipotecznych to branie pod uwagę do zdolności kredytowej przyszłych prognozowanych wpływów z czynszu za wynajem mieszkania, na które udzielany jest kredyt. Bez tego właściwie nie ma sensu wprowadzać nowego produktu.

    Co jeszcze? Możliwość zawieszenia spłaty kapitału np. raz w roku (pustostany), branie pod uwagę do zdolności kredytowej już uzyskiwane czynsze z wynajmu innych mieszkań. Czyli elementy, które już pojawiają się przy kredytach hipotecznych.

    • NoSign napisał(a):

      Przychylam się do propozycji nibul’a w/s wliczania (w jakiś konkretnym procencie, > 80%) prognozowanych wpływów z czynszu do zdolności kredytowej. To dużo prostsze rozwiązanie niż moja propozycja powyżej.

  4. NoSign napisał(a):

    Moja propozycja – choć nie wiem czy do przeskoczenia ze względu na rekomendacje KNF – to inne liczenie zdolności kredytowej (posiadanej dzięki umowie o pracę) potrzebnej do udzielenia kredytu.

    Przyjmimy, że chcę kupić kawalerkę biorąc 100.000zł. kredytu. W typowym kredycie hipotecznym z mojej zdolności kredytowej zdejmie się właśnie owe pełne 100.000zł. W moim wyobrażeniu kredytu w celu „buy to let” udało by mi się wziąć kredytu np 300.000 na każde 100.000 „typowej” zdolności kredytowej. W ten sposób kupiłbym 3 kawalerki zamiast jednej.
    W tego typu rozwiązaniu zgodziłbym się na nieznacznie wyższe – niż typowe hipoteczne – oprocentowanie kredytu.

  5. Oswald napisał(a):

    * Uwzględnienie amortyzacji (rozliczenie podatku dochodowego na zasadach ogólnych)
    * kapitał spłacamy na koniec/po 5/10/15… latach
    *

  6. Karol Poznań student napisał(a):

    dla mnie podstawą jest tak jak nibul napisał aby liczone do zdolności były potencjalne zyski z nieruchomości którą mamy zamiar zakupić, a także aby na zdolność miał wpływ procentowy udział wkładu własnego. Ważne jest również w dzisiejszych czasach aby zdolność liczona była na podstawie umowy zlecenie. Dobrym pomysłem byłoby także aby na zdolność wpływała wartość już posiadanych aktywów.

    przykład: jestem studentem, pracuję na umowę zlecenie od roku, mam odłożone na wkład własny 50% wartości mieszkania które chcę kupić, mieszkanie w którym mieszkam jest na mnie nie obciążone kredytem, żaden bank nie udzieli mi kredytu…. czas to zmienić:)

  7. Piotr napisał(a):

    Witam,
    Myślę, że dziś w Polsce kredyty hipoteczne są bardzo, bardzo drogie – oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia, kara za wcześniejszą spłatę (ustawowo kredyty powyżej 80.000 PLN), marża itd. Dlatego przygotowując ofertę kredytów buy-to-let należy wziąć pod uwagę ich opłacalność dla kredytobiorcy tj.:
    – znieść karę za wcześniejszą spłatę
    – odsetki spłacane w comiesięcznej racie nie powinny przekraczać 10% spłacanego kapitału
    – ograniczyć spread dla kredytów w obcej walucie
    Powyższe elementy niekoniecznie muszą oznaczać mniejsze wpływy dla banku. Można np. umówić się z bankiem na ich dotrzymanie pod warunkiem zaciągnięcia kolejnego kredytu buy-to-let przez tego samego kredytobiorcę w najbliższych np. 12 miesiącach (chyba dla banku też ważne są regularne, a nie tylko jednorazowe wpływy).

    pozdrawiam,
    Piotr

  8. Tomek K. napisał(a):

    Cechy kredytu Buy-to-Let oczami laika

    Pozytywne :
    Kredytobiorcy :
    – ok. 10-20 % wkładu własnego (mniejsze niż obecnie do hipotecznego )
    – mniejsze raty kredytu ( większy potencjalny zwrot z najmu)
    – możliwa większa zdolność kredytowa
    Bank :
    – stabilny produkt długoterminowy
    – poszerzenie asortymentu produktów
    – łatwiejsze dotarcie do nowego typu klientów
    Rynek nieruchomości :
    – zwiększenie popytu na mieszkania
    – wzrost cen mieszkań
    – powstanie firm specjalizujących się w wynajmie i zarządzaniu
    – ułatwienie w powstaniu rynku od wynajem
    Zagrożenia dla
    Kredytobiorcy :
    – brak najemców
    – frustracja (ciągle mam wiszącą kwotę kredytu)
    Banku :
    – spadek sprzedaży normalnych kredytów hipotecznych
    – spadek wartości rynkowej nieruchomości poniżej 90-80 %
    Rynek :
    – instrumenty finansowe, pochodne od tego rodzaju kredytów( kryzys USA )

    Pewnie jeszcze są cechy które przegapiłem wiec zapraszam do uzupełniania opisu.

  9. Damian napisał(a):

    Kombinujecie jak koń Pod górę
    Wystarczy jak Bank uwzględni częściowo dochód z wynajmu
    Cały trik Polega na tym żeby kupić taniej niż inni to po pierwsze primo ultimo :)
    A po drugie jeżeli weźmiesz kilka kredytów hipotecznych i później skonsolidujesz to rata jest naprawdę mała napisałem to w bardzooo dużym uproszczeniu doświadczeni inwestorzy tak robią i kropka
    Macie pytania =macie meila :) Pozdrawiam fridomaniaków
    a tak na marginesie to kilka banków już uwzględnia dochód z najmu

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Damian, czy banki, o których piszesz uwzględniają przyszłe dochody z najmu mieszkania, które zamierzasz kupić? czy tylko dochody z najmu, które już od jakiegoś czasu uzyskujesz?

      • Inwestor napisał(a):

        Ano właśnie, to jest ważne.
        Banki dla kamienic uwzględniają przyszłe dochody, dla mieszkań przeszłe (ostatni rok z PIT)

        Pozdrawiam,
        Inwestor

      • Dorota napisał(a):

        Witam,

        wypowiem się na podstawie własnego doświadczenia. Bank BGŻ jak najbardziej uwzględnił w mojej zdolności wynagrodzenie z tytułu najmu (w większości z najmu zresztą). Dotyczyło to najmu wstecz minimum rok, półtora.

        Tak więc da się.

        Odnośnie spłacania samych odsetek na początku. Przecież tak właśnie teraz jest. W kredycie na 30 lat przy równych ratach, odsetki do kapitału mają się 5:1. Tak więc spłaca się przez wiele lat głównie odsetki, minimalnie kapitał. Nie wiem czy dobrze zrozumiełam, bo dla mnie to akurat problem ;-)

        Pozdrawiam.

    • Mario napisał(a):

      Mam pytanie czy jeśli skonsoliduje się kredyty hipoteczne w jeden to czy nadal można odliczać odsetki z kredytu od przychodu z najmu?

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Mario, tak na logikę, to jeśli wszystkie kredyty dotyczyły mieszkań na wynajem, to chyba tak. Jeśli wśród kredytów jest jeden na zakup mieszkania, w którym mieszkasz, to na logikę wychodziłoby, że możesz odliczać odsetki w proporcji. Ale niestety nie wszystko w regulacjach podatkowych jest logiczne, więc jeśli nikt więcej się nie wypowie na łamach bloga, to radziłbym kontakt z Krajową Informacją Podatkową. Przez telefon kompetentnie udzielają odpowiedzi w języku zrozumiałym dla laika, a nie urzędowo-prawniczo-bełkotliwym:-)

  10. piotr napisał(a):

    Część z Nas zapewne kupuje lub planuje zakupić mieszkanie, które nadaje się do generalnego remontu. Ponieważ to mieszkanie będzie przeznaczone na wynajem, kredyt typu buy-to- let powinien uwzględnić również kwotę włożoną w remont jako np. wkład własny.
    Sumę tą z wyprzedzeniem można wyliczać np. na podstawie kosztorysu firmy budowlanej (może być to kwota w przybliżeniu). Zamiast wpłacać wkład własny oraz na konieczny remont, można tą kwotę przeznaczyć na zakup w kredycie 2 mieszkań do remontu :)
    W tej chwili istnieje opcja późniejszego refinansowania kredytu z uwzględnieniem wartości mieszkania po dokonanych naprawach, ale większość banków pobiera dość wysokie opłaty. Dodatkowo trzeba mieć odłożonych trochę więcej środków na rozpoczęcie inwestycji.
    Pozdrawiam

  11. Barometr Nieruchomości napisał(a):

    Jak jest w Polsce z dostępnością kredytów ze stałym oprocentowaniem?

    To nie koniecznie jest na temat buy-to-let, ale w USA 30 letni kredyt o stałym oprocentowaniu jest dzisiaj na poziomie 3.56%!! (http://www.bloomberg.com/news/2012-07-12/u-s-mortgage-rates-decline-with-30-year-at-a-record-low-3-56-.html)

  12. Jacek K napisał(a):

    Witajcie !
    Po naszym ostatnim spotkaniu postaram sie wylistowac wymagania do kredytu -buy to let:
    1- kredyt na min 25 lat
    2- spłacane tylko odsetki , kapitał po 25 latach , możliwośc po 5- 10 latach rozpoczęcia nadpłacania kapitału
    3- oprocentowanie nie wieksze niż 5,5 % ( marża i wibor, gdyż powyżej nie zamyka sie pozytywnie cash flow, chyba ze znajdziemy w dobrej lokalizacji tani m2 przy wysokim czynszu, każdy przypadek trzeba policzyć oddzielnie )
    4- możliwośc zawieszenia spłaty raty odsetkowej na 1 miesiac w roku jak mamy pustostan lub remont
    5- może jakieś zewnętrzne ubezpieczenie na wypadek utraty najemcy, wtedy cesja na nim w banku, aby mieli takie zabezpieczenie
    6- hipoteka i cesja na umowie najmu dla baku( tak jak jest to w przypadku komercyjnych najmów)
    7- wkład własny 20 % aby bank widział nasze zaangażowanie
    8- może jeszcze jakieś zabezpieczenie dla banku aby widział ze kredyt jest stabilny i wart udzielania
    9- no i oczywiście brane pod uwagę do zdolności historyczne przychody z najmu innych nieruchomości i przyszły najem z tego kupowanego( jako projekcja wg stawek rynkowych w danej okolicy)
    10-…

  13. Wynajmistrz.pl napisał(a):

    Dorzucę swoje 3 grosze:

    Idealny kredyt buy2let nigdy nie powstanie, ale jeśli miałbym puścić wodze swojej fantazji:

    – ocena zdolności niejako przypisana do nieruchomości, a nie do kredytobiorcy – czyli na bazie przewidywanych przepływów z najmu (co zapewne nie jest możliwe, tak więc niech chociażby były brane dotychczasowe przychody z najmu z obecnie posiadanych nieruchomości i przyszłe z właśnie kupowanej)
    – sensowne oprocentowanie (porównywalne z klasycznymi kredytami hipotecznymi)
    – niewielki wymagany wkład własny (do 20%)
    – długi okres kredytu (od 25 lat w górę)
    – możliwość spłacania jedynie odsetek
    – możliwość refinansowania na sensownych warunkach
    – możliwość zmiany kredytobiorcy (sprzedaży mieszkania wraz z kredytem)
    – minimum formalności ;)

    Wiem, że to lista pobożnych życzeń – tak naprawdę wystarczyłyby mi dwa pierwsze punkty…

    Pozdrowienia

    GG

  14. Joanna napisał(a):

    Z mojego doswiadczenia widze, ze banki traktuja inwestora kupujacego na wynajem tak samo jak kogos, kto kupuje mieszkanie na wlasny uzytek. Czesto wbrew logice. Moze znacie bank bardziej otwarty na „specjalne przypadki” ?

  15. TOMek napisał(a):

    Fajnie byłoby też aby kredyty buy-to-let udzielane były również w walutach obcych. To mogłoby znacznie obniżyć koszt takiego kredytu.

  16. Maciej napisał(a):

    Moim skromnym zdaniem to problem kredytu buy-to-let nie jest spowodowany niewiedza bankow na temat tych prodoktow bo jak by banki chcialy to latwo moga sobie sprawdzic jak to wyglada na zachodzie.
    Problem jest raczej w slabym rynku najmu co dla banku robi sie ryzykowne.
    Taka osoba jak np Slawek czy Piotr Hryniewicz sa atrakcyjni dla banku z tytulu swojego doswiadczenia w tej dziedzinie natomiast przyslowiowy Kowalski jest slaby w ocenie banku.
    Ale jezeli przykladowy Kowalski podpisal by umowe np 5 letnia z dobrym biurem zarzadzajacym na nieruchomosc inwestycyjna naktora stara sie o kredyt to bank powinien go ocenic znacznie lepiej.
    Dodatkowo wydaje mi sie ze znacznie szypciej wyszli bysmy z chaosu w najmie poprzez zarzadzanie przez profesionalistow

  17. Paweł Stachyra napisał(a):

    Witam,

    I jak tam, coś ruszyło się w temacie kredytu „buy to let” w Polsce? Jakieś nowe wiadomości? :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Paweł, niestety prace nadal w toku:-(

      • jankes napisał(a):

        Witaj Sławku , jeśli mogę dorzucić swoje 3 grosze do pobożnych życzen to wydaje mi się że najwiekszym priorytetem było by oddzielenie naszej „prywatnej ” zdolności kredytowej od tej gdzie występujemy w roli inwestora. Ostatnio na rozmowie w firmie świadczącej uslugi pośrednictwa kredytowego miałem możność przekonać się o ich …… ciężkim myśleniu .
        Przecież bank mając przed oczami umowy z innych wynajmowanych mieszkań (ew potwierdzone składanym Pit) mógł by udzielić kredyt na mieszkanie nie biorąc wogóle naszej zdolności kredytowej .Bo przecież ma główne zabezpieczenie na hipotece , którą sam może wycenić , przy załozeniu że nieruchomośc będzie drożeć lub tanieć ileś % ROCZNIE. Dodatkowym atutem jest zawsze wpłata własna i wystarczy scedowac dochody z np 1 lub 2 umów aby pokryły z nawiązką ratę tej 3 . Zupełnie nierozumiem badania zdolności kredytowej w takim przypadku całej rodziny…..?
        Na swoim przykładzie powiem iż po dłuuuuuuugich rozmowach z kilkoma bankami i przedstawieniu tony zaświadczeń (oboje z żona prowadzimy działalnośc gosp) oraz przedłozeniu umów najmu (oczywiście dłuzszych niż 1 rok …taki zapis bzdurny) nie dostaliśmy takich warunków na jakie liczyliśmy i przy zakupie mieszkania za cenę 165 tys a wartości rynkowej ok 200 tys w ostateczności zaproponowano nam pożyczkę hipoteczna oprocent ok 12 czy 13 % ( nawet nie pamiętam dokładnie bo wyśmiałem taką bzdurną ofertę ) . Oczywiście zrezygnowałem z usług Open F… , Po czym złożyłem jeszcze jedną propozycję sprzedającemu i ową nieruchomośc nabyłem za 145 tys zł za GOTÓWKĘ . I mogę szczerze z własnego doświadczenia wszystkim Fridomiakom radzić jeśli macie możliwosć odłożenia jakiejkolwiek kwoty to róbcie to co miesiąc a zobaczycie że po 2-3 a może 5 latach będzie to kwota za którą kupicie mieszkanie bez łaski banku i innych darczyńców. I wtedy naprawdę będziecie Freedom> Pozdrawiam

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jankes, ja też 8-9 lat temu obraziłem się na banki. Bo stwierdzili, że mam … za dużo kredytów. Wprawdzie miałem super zdolność, ale zbyt wiele kredytów „ja na jedno gospodarstwo domowe”. Więc dalej kupowałem za … gotówkę. Powodzenia i wytrwałości !

  18. Kamil Optymista (Nowy Fridomaniak) napisał(a):

    Na początek chciałbym się przywitać – jest to mój pierwszy wpis. W temacie fridomii oraz wszelkich spraw związanych z nieruchomościami dopiero raczkuję, można by napisać, że dopiero się urodziłem ;) Przygotowuję się do kupna pierwszego mieszkania i szukam tu wskazówek nt. jak w ogóle znaleźć dobre mieszkanie. Problem finansowania jest jeszcze dla mnie odległy, ale po przeczytaniu tego wpisu i komentarzy postanowiłem dodać coś od siebie.

    1. Idealny kredyt w moim przypadku to kredyt na 10 lat, nie rozumiem dlaczego większość osób pisze, że miałby on trwać ponad 25lat… Jeśli chcę szybciej oddać pieniądze to i oprocentowanie powinno być niższe. Oczywiście ta kwestia powinna być dopasowana indywidualnie do potrzeb klienta.

    2. Zależałoby mi również na możliwości wcześniejszej spłaty kredytu bez ponoszenia dodatkowych opłat.

    3. Logiczne jest wg mnie, że skoro pożyczam pieniądze na mieszkanie to mieszkanie jest własnością banku do czasu spłacenia przeze mnie tego zobowiązania, wszelkie inne zabezpieczenia powinny być zbędne. Jeśli nie wywiązuję się z umowy to mieszkanie przejmuje bank.
    Akceptuję również wkład własny powiedzmy 20% (jak to ktoś wcześniej napisał jako wyraz dobrej woli). W przypadku niewywiązania się z umowy połowa wkładu przechodzi na konto banku. Bank otrzymuje wtedy mieszkanie(100% kredytu), połowę wkładu własnego (+10%) i dotychczas wpłacone raty (+X%) moim zdaniem to nawet za dużo zabezpieczenia i powinno się dochodzić zwrotu nadpłaconej wartości mieszkania. W końcu mieszkania drożeją w długim okresie i bank miałby jeszcze większy zysk ;)

    4. Ciekawym rozwiązaniem było by ustalenie ostatecznego terminu spłaty kredytu. Powiedzmy na spłatę mamy 30 lat, a czy spłacimy całość po 5 latach, czy rozłożymy to na 20 lat w comiesięcznych ratach, czy wpłacimy 20% po roku, 30% w 10. roku i 50% w 12. roku – będzie zależeć tylko od nas. Ważne byśmy spłacili całość przez 30 lat. Koniec spłaty (rok ostatniej raty) decydował by o odsetkach kredytu

    To oczywiście moje zdanie, człowieka niezwiązanego z finansami więc speców przepraszam za błędy z podstaw bankowości ;) W końcu miało być idealnie :)
    Pozdrawiam,
    Nowy Fridomaniak

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Kamilu Optymisto, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciekawe przemyślenia w/s kredytów BTL. Przekażemy je specjalistom z frimy ANG, którzy jako partnerzy Stowarzyszenia Mieszkanicznik prowadzą rozmowy w/s BTL z bankami.

      A Ciebie – o ile już nim nie jesteś – zapraszam do członkostwa w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik. Jako osoba nie posiadająca jeszcze nieruchomości na wynajem możesz zostać Członkiem Sympatykiem i dzięki temu zdobyć dostęp do osób, które mają już sporo doświadczeń w tej dziedzinie i które już pewnie znają odpowiedzi na część pytań, która Ciebie nurtuje. Więcej szczegółów na stronie http://www.mieszkanicznik.org.pl

      Sukcesów i wolności!!!

  19. pytajnik napisał(a):

    Chciałem zapytać czy ten typ kredytów jest w końcu w Polsce oferowany? A jeśli nie to jest jakaś szansa?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pytajnik, wg mnie nie ma jeszcze w Polsce kredytów typu BTL i jeszcze nieprędko się pojawią.

      Natomiast brałem niedawno udział w debacie w Rzeczpospolitej (relacja ma się ukazać we wtorek) podczas której doradca z Open Finance przekonywał, że już wiele banków takie kredyty oferuje. Więc może a rację – przecież to on jest ekspertem od kredytów hipotecznych, a nie ja:-)

  20. nibul napisał(a):

    W najnowszym numerze magazynu Estate ukazał się artykuł nt. finansowania zakupu nieruchomości na wynajem. Jego autor porusza w nim kwestię celu kredytowania – bank wymaga deklaracji czy zakup jest na cele mieszkaniowe czy inwestycyjny. A jeżeli zadeklarujemy tę drugą opcję przeważnie wiąże się to z gorszymi warunkami niż przy „zwykłej” mieszkaniówce (wyższy wkład własny, wyższa marża) lub w ogóle kredyt nie jest udzielany. Albo np. trzeci kolejny kredyt z urzędu traktowany jest jako inwestycyjny.

    Chciałbym zapytać Was o wasze doświadczenia w tej materii. Ja w moim kredytowym doświadczeniu nie spotkałem się z takim rozróżnianiem i dlatego trochę mnie zaskoczyły takie opinie.

  21. jaor napisał(a):

    Mam 4 kredyty mieszkaniowe i z otrzymaniem piątego (pomimo posiadania zdolności kredytowej) był problem. Wnioski złożyłem do 3ech banków, w jednym zdecydowana odmowa, w dwóch pozostałych marża (z uwagi na inwestycyjny charakter) wzrosła o ok. 0,8%. Argumentacja banków byłą dokładnie taka jak napisano w estate – większe ryzyko, że mógłbym (bo tam nie będę mieszkał) przestać spłacać.

    Podsumowując przy większej ilości kredytów mieszkaniowych (powyżej 2óch) w części banków dostaniesz zdecydowanie NIE, inne dadzą kredyt, ale na zdecydowanie gorszych warunkach.
    Jawor

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jawor, to że kredyty inwestycyjne są droższe nie jest polską specyfiką, bo rzeczywiście ryzyko z punktu widzenia banku jest wyższa. Bo spada tzw skłonność do spłaty kredytu, która jest wyższa gdy ktoś w kredytowanym domu mieszka z rodziną, dzieci chodzą do pobliskiej szkoły (rejony szkolne w USA bardzo się różnią nawet w sąsiadujących ze sobą dzielnicach). W Anglii czy w Stanach kredyty typu buy-to-let też są obciążane wyższą marżą, wymagane są większe wkłady własne, itp.

  22. Jawor napisał(a):

    Pełna zgoda, większe ryzyko = większa premia, w tym przypadku dla banku. Niestety zmniejsza to rentowność inwestycji finansowanych dużą dźwignią (tego piątego kredytu nie wiązłem).

    Przygotowując się na większą ilość kredytów hipotecznych warto np. czynsze wynajmowanych mieszkań otrzymywać na inne konto niż ROR pokazywany bankowi, w moim przypadku brak tej praktyki przesądził o inwestycyjnej interpretacji 5ego wniosku.

    J

    • nibul napisał(a):

      No tak, ale nie pokazując dochodów z wynajmu tracisz okazję do powiększenia zdolności kredytowej. Chyba, że u Ciebie nie ma to znaczenia.

      • jawor napisał(a):

        Wg mnie pokazywanie dochodów z najmu w celu budowania zdolności kredytowej jest „przereklamowane”:
        – nie wszystkie banki biorą je pod uwagę
        – te które biorą oferują w zamian kredyty inwestycyjne z marżą / prowizją, która zabija rentowność całej zabawy

        J

  23. Radoslaw napisał(a):

    Witam Serdecznie,

    To mój pierwszy wpis na Fridomii :)

    Przyglądam się dyskusjom nt. kredytów BTL. Fakt – jest kilka banków komercyjnych, które biorą do zdolności kredytowej przychód z najmu (min. 3-6 mies).

    W przypadku produktów specjalistycznych typowo na wynajem są banki komercyjne, których jednak marza i długość kredytowania przy niskich wkładach własnych nie pozwala na uzyskanie zadawalającej rentowności.

    Jednak polecam odwiedzić pobliski naszemu miejscu zamieszkania Bank Spółdzielczy. Banki spółdzielcze nie mają tak restrykcyjnych procedur jak komercyjne :)

    Pozdrawiam

  24. Radoslaw napisał(a):

    Dziękuje Sławku,

    Witam ponownie,

    Od jakiegoś czasu przyglądam się produktowi: „Kredyt Własny Kąt Biznes” w PKO BP.

    25 letni okres kredytowania nieruchomości na wynajem
    20 letni okres kredytowania nieruchomości na wynajem, gdzie do zdolności kredytowej brany jest pod uwagę przyszły dochód z najmu

    na lokal mieszkalny, komercyjny, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, dom mieszkalny.

    Produkt, któremu myślę, ze warto się przyjzeć

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Radku, daj proszę znać co wyjdzie z Twojego przyglądania się lub może nawet z doświadczeń z zaciągnięcia tego kredytu. Będzie to dla wielu z nas z pewnością bardzo interesujące.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

It is not the timing the market that counts, but time in the market.

W moim procesie inwestowania prognozy na rynku nieruchomości nie miały dla mnie większego znaczenia. Dlaczego? Gdybym myślał o zrobieniu jakiejś jednej dużej transakcji, na której miałbym zrobić "interes życia", to wtedy pewnie poświęciłbym dużo czasu na analizy i poszukiwanie "właściwego momentu". Zamiast tego, po prostu określiłem sobie cel związany z osiągnięciem wolności finansowej. Chciałem mieć tyle a tyle pasywnych przychodów co miesiąc, aby utrzymać określony standard życia i w związku z tym będę musiał zbudować portfel mieszkań pod [...]

Najnowsze komentarze

  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...

Najnowsze wpisy

created by Water Design