06

07.2012

Kredyty typu Buy-to-Let

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Jak sfinansować zakup nieruchomości

ilość komentarzy: 51

W Polsce banki jeszcze nie oferują kredytów hipotecznych specjalnie dostosowanych do segmentu inwestorów, oferując wszystkim swoim klientom kredyty de facto konsumenckie na zakup mieszkania, w którym kredytobiorca będzie mieszkał.

Ponieważ wielu z Was podczas licznych naszych spotkań, drogą mailową i telefoniczną kontaktuje się ze mną w/s kredytów typu Buy-to-Let, występujących od lat na bardziej rozwiniętych rynkach zachodnich, to postanowiliśmy w gronie zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik uczynić ten temat jednym z priorytetów naszych działań.

W tym miesiącu miałem już rozmowy z 3 różnymi bankami i będziemy te rozmowy kontynuować. Podczas jednej z rozmów zadano mi jedno bardzo ciekawe pytanie. „Gdyby miał Pan pełną swobodę stworzenia takiego produktu w naszym banku, to jak by wyglądał, czym by się cechował taki idealny kredyt typu Buy-to-Let?”

Oczywiście odpowiedziałem na to pytanie zgodnie z moją wizją. Natomiast ponieważ osobiście nie jestem zainteresowany zaciąganiem jakichkolwiek kredytów w celu dalszego rozbudowywania swojego portfela mieszkań na wynajem (osiągnąłem już swój poziom wolności finansowej), to chciałbym Wam zadać to samo pytanie. Nie chciałbym by banki stworzyły produkt pod moją wizję, tylko pod wizję Członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Zatem jak według Was powinien wyglądać taki idealny kredyt buy-to-let? Co Wam się nie podoba w obecnej bankowej ofercie kredytów hipotecznych? Dlaczego obecna oferta nie spełnia Waszych potrzeb? Czekam na Wasze oczekiwania, które potem będziemy przekazywać jako Stowarzyszenie bankom.

Tagi: ,

Komentarze:

  1. początqujący jeszcze nie wolny napisał(a):

    Slawku !

    Czy mozesz dokladnie opisac na swoim blogu rozwiazania jakie sa stosowane na zachodzie odnosnie kredytow buy to let ? mocne strony, zagrozenia itp ?

    bylbym wdzieczny ( jak pewnie wielu twoich czytelnikow)

  2. qba napisał(a):

    Slawku,

    jak dla mnie to sa dwie wazne rzeczy, ktore znacznie obnizaja ryzyko inwestycji
    – by kredyt mial stale oprocentowanie przez caly okres kredytowania (oczywiscie bank „odbije” sobie wyzszym oprocentowaniem, ale za to stalym. )
    – non-recourse loans, czyli jesli kredyt bedzie non-performing i dojdzie do przejecia/zlicytowania nieruchomosci, bank zabiera te nieruchomosc, ale nie bedzie mnie scigal z calego mojego majatku.
    Te dwie rzeczy sa dostepne na swiecie, wiec moze czas by w koncu dotarly do nas nad wisle.
    Wiadomo, ze wklad w taka inwestycje nie moze byc zerowy, ale przy takich warunkach brzegowych prawdopodobienstwo ujemnego cash flow sie zmiejsza i mamy wiecej kontorli nad nasza inwestycja.
    mam ogromna nadzieje, ze kiedys i tak dobrze u nas bedzie :)
    pozdrawiam,

  3. nibul napisał(a):

    Jeżeli kredyty buy-to-let miałyby być wprowadzone to tym co mogło a wręcz musiałoby odróżniać je od zwykłych hipotecznych to branie pod uwagę do zdolności kredytowej przyszłych prognozowanych wpływów z czynszu za wynajem mieszkania, na które udzielany jest kredyt. Bez tego właściwie nie ma sensu wprowadzać nowego produktu.

    Co jeszcze? Możliwość zawieszenia spłaty kapitału np. raz w roku (pustostany), branie pod uwagę do zdolności kredytowej już uzyskiwane czynsze z wynajmu innych mieszkań. Czyli elementy, które już pojawiają się przy kredytach hipotecznych.

    • NoSign napisał(a):

      Przychylam się do propozycji nibul’a w/s wliczania (w jakiś konkretnym procencie, > 80%) prognozowanych wpływów z czynszu do zdolności kredytowej. To dużo prostsze rozwiązanie niż moja propozycja powyżej.

  4. NoSign napisał(a):

    Moja propozycja – choć nie wiem czy do przeskoczenia ze względu na rekomendacje KNF – to inne liczenie zdolności kredytowej (posiadanej dzięki umowie o pracę) potrzebnej do udzielenia kredytu.

    Przyjmimy, że chcę kupić kawalerkę biorąc 100.000zł. kredytu. W typowym kredycie hipotecznym z mojej zdolności kredytowej zdejmie się właśnie owe pełne 100.000zł. W moim wyobrażeniu kredytu w celu „buy to let” udało by mi się wziąć kredytu np 300.000 na każde 100.000 „typowej” zdolności kredytowej. W ten sposób kupiłbym 3 kawalerki zamiast jednej.
    W tego typu rozwiązaniu zgodziłbym się na nieznacznie wyższe – niż typowe hipoteczne – oprocentowanie kredytu.

  5. Oswald napisał(a):

    * Uwzględnienie amortyzacji (rozliczenie podatku dochodowego na zasadach ogólnych)
    * kapitał spłacamy na koniec/po 5/10/15… latach
    *

  6. Karol Poznań student napisał(a):

    dla mnie podstawą jest tak jak nibul napisał aby liczone do zdolności były potencjalne zyski z nieruchomości którą mamy zamiar zakupić, a także aby na zdolność miał wpływ procentowy udział wkładu własnego. Ważne jest również w dzisiejszych czasach aby zdolność liczona była na podstawie umowy zlecenie. Dobrym pomysłem byłoby także aby na zdolność wpływała wartość już posiadanych aktywów.

    przykład: jestem studentem, pracuję na umowę zlecenie od roku, mam odłożone na wkład własny 50% wartości mieszkania które chcę kupić, mieszkanie w którym mieszkam jest na mnie nie obciążone kredytem, żaden bank nie udzieli mi kredytu…. czas to zmienić:)

  7. Piotr napisał(a):

    Witam,
    Myślę, że dziś w Polsce kredyty hipoteczne są bardzo, bardzo drogie – oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia, kara za wcześniejszą spłatę (ustawowo kredyty powyżej 80.000 PLN), marża itd. Dlatego przygotowując ofertę kredytów buy-to-let należy wziąć pod uwagę ich opłacalność dla kredytobiorcy tj.:
    – znieść karę za wcześniejszą spłatę
    – odsetki spłacane w comiesięcznej racie nie powinny przekraczać 10% spłacanego kapitału
    – ograniczyć spread dla kredytów w obcej walucie
    Powyższe elementy niekoniecznie muszą oznaczać mniejsze wpływy dla banku. Można np. umówić się z bankiem na ich dotrzymanie pod warunkiem zaciągnięcia kolejnego kredytu buy-to-let przez tego samego kredytobiorcę w najbliższych np. 12 miesiącach (chyba dla banku też ważne są regularne, a nie tylko jednorazowe wpływy).

    pozdrawiam,
    Piotr

  8. Tomek K. napisał(a):

    Cechy kredytu Buy-to-Let oczami laika

    Pozytywne :
    Kredytobiorcy :
    – ok. 10-20 % wkładu własnego (mniejsze niż obecnie do hipotecznego )
    – mniejsze raty kredytu ( większy potencjalny zwrot z najmu)
    – możliwa większa zdolność kredytowa
    Bank :
    – stabilny produkt długoterminowy
    – poszerzenie asortymentu produktów
    – łatwiejsze dotarcie do nowego typu klientów
    Rynek nieruchomości :
    – zwiększenie popytu na mieszkania
    – wzrost cen mieszkań
    – powstanie firm specjalizujących się w wynajmie i zarządzaniu
    – ułatwienie w powstaniu rynku od wynajem
    Zagrożenia dla
    Kredytobiorcy :
    – brak najemców
    – frustracja (ciągle mam wiszącą kwotę kredytu)
    Banku :
    – spadek sprzedaży normalnych kredytów hipotecznych
    – spadek wartości rynkowej nieruchomości poniżej 90-80 %
    Rynek :
    – instrumenty finansowe, pochodne od tego rodzaju kredytów( kryzys USA )

    Pewnie jeszcze są cechy które przegapiłem wiec zapraszam do uzupełniania opisu.

  9. Damian napisał(a):

    Kombinujecie jak koń Pod górę
    Wystarczy jak Bank uwzględni częściowo dochód z wynajmu
    Cały trik Polega na tym żeby kupić taniej niż inni to po pierwsze primo ultimo :)
    A po drugie jeżeli weźmiesz kilka kredytów hipotecznych i później skonsolidujesz to rata jest naprawdę mała napisałem to w bardzooo dużym uproszczeniu doświadczeni inwestorzy tak robią i kropka
    Macie pytania =macie meila :) Pozdrawiam fridomaniaków
    a tak na marginesie to kilka banków już uwzględnia dochód z najmu

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Damian, czy banki, o których piszesz uwzględniają przyszłe dochody z najmu mieszkania, które zamierzasz kupić? czy tylko dochody z najmu, które już od jakiegoś czasu uzyskujesz?

      • Inwestor napisał(a):

        Ano właśnie, to jest ważne.
        Banki dla kamienic uwzględniają przyszłe dochody, dla mieszkań przeszłe (ostatni rok z PIT)

        Pozdrawiam,
        Inwestor

      • Dorota napisał(a):

        Witam,

        wypowiem się na podstawie własnego doświadczenia. Bank BGŻ jak najbardziej uwzględnił w mojej zdolności wynagrodzenie z tytułu najmu (w większości z najmu zresztą). Dotyczyło to najmu wstecz minimum rok, półtora.

        Tak więc da się.

        Odnośnie spłacania samych odsetek na początku. Przecież tak właśnie teraz jest. W kredycie na 30 lat przy równych ratach, odsetki do kapitału mają się 5:1. Tak więc spłaca się przez wiele lat głównie odsetki, minimalnie kapitał. Nie wiem czy dobrze zrozumiełam, bo dla mnie to akurat problem ;-)

        Pozdrawiam.

    • Mario napisał(a):

      Mam pytanie czy jeśli skonsoliduje się kredyty hipoteczne w jeden to czy nadal można odliczać odsetki z kredytu od przychodu z najmu?

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Mario, tak na logikę, to jeśli wszystkie kredyty dotyczyły mieszkań na wynajem, to chyba tak. Jeśli wśród kredytów jest jeden na zakup mieszkania, w którym mieszkasz, to na logikę wychodziłoby, że możesz odliczać odsetki w proporcji. Ale niestety nie wszystko w regulacjach podatkowych jest logiczne, więc jeśli nikt więcej się nie wypowie na łamach bloga, to radziłbym kontakt z Krajową Informacją Podatkową. Przez telefon kompetentnie udzielają odpowiedzi w języku zrozumiałym dla laika, a nie urzędowo-prawniczo-bełkotliwym:-)

  10. piotr napisał(a):

    Część z Nas zapewne kupuje lub planuje zakupić mieszkanie, które nadaje się do generalnego remontu. Ponieważ to mieszkanie będzie przeznaczone na wynajem, kredyt typu buy-to- let powinien uwzględnić również kwotę włożoną w remont jako np. wkład własny.
    Sumę tą z wyprzedzeniem można wyliczać np. na podstawie kosztorysu firmy budowlanej (może być to kwota w przybliżeniu). Zamiast wpłacać wkład własny oraz na konieczny remont, można tą kwotę przeznaczyć na zakup w kredycie 2 mieszkań do remontu :)
    W tej chwili istnieje opcja późniejszego refinansowania kredytu z uwzględnieniem wartości mieszkania po dokonanych naprawach, ale większość banków pobiera dość wysokie opłaty. Dodatkowo trzeba mieć odłożonych trochę więcej środków na rozpoczęcie inwestycji.
    Pozdrawiam

  11. Barometr Nieruchomości napisał(a):

    Jak jest w Polsce z dostępnością kredytów ze stałym oprocentowaniem?

    To nie koniecznie jest na temat buy-to-let, ale w USA 30 letni kredyt o stałym oprocentowaniu jest dzisiaj na poziomie 3.56%!! (http://www.bloomberg.com/news/2012-07-12/u-s-mortgage-rates-decline-with-30-year-at-a-record-low-3-56-.html)

  12. Jacek K napisał(a):

    Witajcie !
    Po naszym ostatnim spotkaniu postaram sie wylistowac wymagania do kredytu -buy to let:
    1- kredyt na min 25 lat
    2- spłacane tylko odsetki , kapitał po 25 latach , możliwośc po 5- 10 latach rozpoczęcia nadpłacania kapitału
    3- oprocentowanie nie wieksze niż 5,5 % ( marża i wibor, gdyż powyżej nie zamyka sie pozytywnie cash flow, chyba ze znajdziemy w dobrej lokalizacji tani m2 przy wysokim czynszu, każdy przypadek trzeba policzyć oddzielnie )
    4- możliwośc zawieszenia spłaty raty odsetkowej na 1 miesiac w roku jak mamy pustostan lub remont
    5- może jakieś zewnętrzne ubezpieczenie na wypadek utraty najemcy, wtedy cesja na nim w banku, aby mieli takie zabezpieczenie
    6- hipoteka i cesja na umowie najmu dla baku( tak jak jest to w przypadku komercyjnych najmów)
    7- wkład własny 20 % aby bank widział nasze zaangażowanie
    8- może jeszcze jakieś zabezpieczenie dla banku aby widział ze kredyt jest stabilny i wart udzielania
    9- no i oczywiście brane pod uwagę do zdolności historyczne przychody z najmu innych nieruchomości i przyszły najem z tego kupowanego( jako projekcja wg stawek rynkowych w danej okolicy)
    10-…

  13. Wynajmistrz.pl napisał(a):

    Dorzucę swoje 3 grosze:

    Idealny kredyt buy2let nigdy nie powstanie, ale jeśli miałbym puścić wodze swojej fantazji:

    – ocena zdolności niejako przypisana do nieruchomości, a nie do kredytobiorcy – czyli na bazie przewidywanych przepływów z najmu (co zapewne nie jest możliwe, tak więc niech chociażby były brane dotychczasowe przychody z najmu z obecnie posiadanych nieruchomości i przyszłe z właśnie kupowanej)
    – sensowne oprocentowanie (porównywalne z klasycznymi kredytami hipotecznymi)
    – niewielki wymagany wkład własny (do 20%)
    – długi okres kredytu (od 25 lat w górę)
    – możliwość spłacania jedynie odsetek
    – możliwość refinansowania na sensownych warunkach
    – możliwość zmiany kredytobiorcy (sprzedaży mieszkania wraz z kredytem)
    – minimum formalności ;)

    Wiem, że to lista pobożnych życzeń – tak naprawdę wystarczyłyby mi dwa pierwsze punkty…

    Pozdrowienia

    GG

  14. Joanna napisał(a):

    Z mojego doswiadczenia widze, ze banki traktuja inwestora kupujacego na wynajem tak samo jak kogos, kto kupuje mieszkanie na wlasny uzytek. Czesto wbrew logice. Moze znacie bank bardziej otwarty na „specjalne przypadki” ?

  15. TOMek napisał(a):

    Fajnie byłoby też aby kredyty buy-to-let udzielane były również w walutach obcych. To mogłoby znacznie obniżyć koszt takiego kredytu.

  16. Maciej napisał(a):

    Moim skromnym zdaniem to problem kredytu buy-to-let nie jest spowodowany niewiedza bankow na temat tych prodoktow bo jak by banki chcialy to latwo moga sobie sprawdzic jak to wyglada na zachodzie.
    Problem jest raczej w slabym rynku najmu co dla banku robi sie ryzykowne.
    Taka osoba jak np Slawek czy Piotr Hryniewicz sa atrakcyjni dla banku z tytulu swojego doswiadczenia w tej dziedzinie natomiast przyslowiowy Kowalski jest slaby w ocenie banku.
    Ale jezeli przykladowy Kowalski podpisal by umowe np 5 letnia z dobrym biurem zarzadzajacym na nieruchomosc inwestycyjna naktora stara sie o kredyt to bank powinien go ocenic znacznie lepiej.
    Dodatkowo wydaje mi sie ze znacznie szypciej wyszli bysmy z chaosu w najmie poprzez zarzadzanie przez profesionalistow

  17. Paweł Stachyra napisał(a):

    Witam,

    I jak tam, coś ruszyło się w temacie kredytu „buy to let” w Polsce? Jakieś nowe wiadomości? :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Paweł, niestety prace nadal w toku:-(

      • jankes napisał(a):

        Witaj Sławku , jeśli mogę dorzucić swoje 3 grosze do pobożnych życzen to wydaje mi się że najwiekszym priorytetem było by oddzielenie naszej „prywatnej ” zdolności kredytowej od tej gdzie występujemy w roli inwestora. Ostatnio na rozmowie w firmie świadczącej uslugi pośrednictwa kredytowego miałem możność przekonać się o ich …… ciężkim myśleniu .
        Przecież bank mając przed oczami umowy z innych wynajmowanych mieszkań (ew potwierdzone składanym Pit) mógł by udzielić kredyt na mieszkanie nie biorąc wogóle naszej zdolności kredytowej .Bo przecież ma główne zabezpieczenie na hipotece , którą sam może wycenić , przy załozeniu że nieruchomośc będzie drożeć lub tanieć ileś % ROCZNIE. Dodatkowym atutem jest zawsze wpłata własna i wystarczy scedowac dochody z np 1 lub 2 umów aby pokryły z nawiązką ratę tej 3 . Zupełnie nierozumiem badania zdolności kredytowej w takim przypadku całej rodziny…..?
        Na swoim przykładzie powiem iż po dłuuuuuuugich rozmowach z kilkoma bankami i przedstawieniu tony zaświadczeń (oboje z żona prowadzimy działalnośc gosp) oraz przedłozeniu umów najmu (oczywiście dłuzszych niż 1 rok …taki zapis bzdurny) nie dostaliśmy takich warunków na jakie liczyliśmy i przy zakupie mieszkania za cenę 165 tys a wartości rynkowej ok 200 tys w ostateczności zaproponowano nam pożyczkę hipoteczna oprocent ok 12 czy 13 % ( nawet nie pamiętam dokładnie bo wyśmiałem taką bzdurną ofertę ) . Oczywiście zrezygnowałem z usług Open F… , Po czym złożyłem jeszcze jedną propozycję sprzedającemu i ową nieruchomośc nabyłem za 145 tys zł za GOTÓWKĘ . I mogę szczerze z własnego doświadczenia wszystkim Fridomiakom radzić jeśli macie możliwosć odłożenia jakiejkolwiek kwoty to róbcie to co miesiąc a zobaczycie że po 2-3 a może 5 latach będzie to kwota za którą kupicie mieszkanie bez łaski banku i innych darczyńców. I wtedy naprawdę będziecie Freedom> Pozdrawiam

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jankes, ja też 8-9 lat temu obraziłem się na banki. Bo stwierdzili, że mam … za dużo kredytów. Wprawdzie miałem super zdolność, ale zbyt wiele kredytów „ja na jedno gospodarstwo domowe”. Więc dalej kupowałem za … gotówkę. Powodzenia i wytrwałości !

  18. Kamil Optymista (Nowy Fridomaniak) napisał(a):

    Na początek chciałbym się przywitać – jest to mój pierwszy wpis. W temacie fridomii oraz wszelkich spraw związanych z nieruchomościami dopiero raczkuję, można by napisać, że dopiero się urodziłem ;) Przygotowuję się do kupna pierwszego mieszkania i szukam tu wskazówek nt. jak w ogóle znaleźć dobre mieszkanie. Problem finansowania jest jeszcze dla mnie odległy, ale po przeczytaniu tego wpisu i komentarzy postanowiłem dodać coś od siebie.

    1. Idealny kredyt w moim przypadku to kredyt na 10 lat, nie rozumiem dlaczego większość osób pisze, że miałby on trwać ponad 25lat… Jeśli chcę szybciej oddać pieniądze to i oprocentowanie powinno być niższe. Oczywiście ta kwestia powinna być dopasowana indywidualnie do potrzeb klienta.

    2. Zależałoby mi również na możliwości wcześniejszej spłaty kredytu bez ponoszenia dodatkowych opłat.

    3. Logiczne jest wg mnie, że skoro pożyczam pieniądze na mieszkanie to mieszkanie jest własnością banku do czasu spłacenia przeze mnie tego zobowiązania, wszelkie inne zabezpieczenia powinny być zbędne. Jeśli nie wywiązuję się z umowy to mieszkanie przejmuje bank.
    Akceptuję również wkład własny powiedzmy 20% (jak to ktoś wcześniej napisał jako wyraz dobrej woli). W przypadku niewywiązania się z umowy połowa wkładu przechodzi na konto banku. Bank otrzymuje wtedy mieszkanie(100% kredytu), połowę wkładu własnego (+10%) i dotychczas wpłacone raty (+X%) moim zdaniem to nawet za dużo zabezpieczenia i powinno się dochodzić zwrotu nadpłaconej wartości mieszkania. W końcu mieszkania drożeją w długim okresie i bank miałby jeszcze większy zysk ;)

    4. Ciekawym rozwiązaniem było by ustalenie ostatecznego terminu spłaty kredytu. Powiedzmy na spłatę mamy 30 lat, a czy spłacimy całość po 5 latach, czy rozłożymy to na 20 lat w comiesięcznych ratach, czy wpłacimy 20% po roku, 30% w 10. roku i 50% w 12. roku – będzie zależeć tylko od nas. Ważne byśmy spłacili całość przez 30 lat. Koniec spłaty (rok ostatniej raty) decydował by o odsetkach kredytu

    To oczywiście moje zdanie, człowieka niezwiązanego z finansami więc speców przepraszam za błędy z podstaw bankowości ;) W końcu miało być idealnie :)
    Pozdrawiam,
    Nowy Fridomaniak

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Kamilu Optymisto, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciekawe przemyślenia w/s kredytów BTL. Przekażemy je specjalistom z frimy ANG, którzy jako partnerzy Stowarzyszenia Mieszkanicznik prowadzą rozmowy w/s BTL z bankami.

      A Ciebie – o ile już nim nie jesteś – zapraszam do członkostwa w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik. Jako osoba nie posiadająca jeszcze nieruchomości na wynajem możesz zostać Członkiem Sympatykiem i dzięki temu zdobyć dostęp do osób, które mają już sporo doświadczeń w tej dziedzinie i które już pewnie znają odpowiedzi na część pytań, która Ciebie nurtuje. Więcej szczegółów na stronie http://www.mieszkanicznik.org.pl

      Sukcesów i wolności!!!

  19. pytajnik napisał(a):

    Chciałem zapytać czy ten typ kredytów jest w końcu w Polsce oferowany? A jeśli nie to jest jakaś szansa?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pytajnik, wg mnie nie ma jeszcze w Polsce kredytów typu BTL i jeszcze nieprędko się pojawią.

      Natomiast brałem niedawno udział w debacie w Rzeczpospolitej (relacja ma się ukazać we wtorek) podczas której doradca z Open Finance przekonywał, że już wiele banków takie kredyty oferuje. Więc może a rację – przecież to on jest ekspertem od kredytów hipotecznych, a nie ja:-)

  20. nibul napisał(a):

    W najnowszym numerze magazynu Estate ukazał się artykuł nt. finansowania zakupu nieruchomości na wynajem. Jego autor porusza w nim kwestię celu kredytowania – bank wymaga deklaracji czy zakup jest na cele mieszkaniowe czy inwestycyjny. A jeżeli zadeklarujemy tę drugą opcję przeważnie wiąże się to z gorszymi warunkami niż przy „zwykłej” mieszkaniówce (wyższy wkład własny, wyższa marża) lub w ogóle kredyt nie jest udzielany. Albo np. trzeci kolejny kredyt z urzędu traktowany jest jako inwestycyjny.

    Chciałbym zapytać Was o wasze doświadczenia w tej materii. Ja w moim kredytowym doświadczeniu nie spotkałem się z takim rozróżnianiem i dlatego trochę mnie zaskoczyły takie opinie.

  21. jaor napisał(a):

    Mam 4 kredyty mieszkaniowe i z otrzymaniem piątego (pomimo posiadania zdolności kredytowej) był problem. Wnioski złożyłem do 3ech banków, w jednym zdecydowana odmowa, w dwóch pozostałych marża (z uwagi na inwestycyjny charakter) wzrosła o ok. 0,8%. Argumentacja banków byłą dokładnie taka jak napisano w estate – większe ryzyko, że mógłbym (bo tam nie będę mieszkał) przestać spłacać.

    Podsumowując przy większej ilości kredytów mieszkaniowych (powyżej 2óch) w części banków dostaniesz zdecydowanie NIE, inne dadzą kredyt, ale na zdecydowanie gorszych warunkach.
    Jawor

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jawor, to że kredyty inwestycyjne są droższe nie jest polską specyfiką, bo rzeczywiście ryzyko z punktu widzenia banku jest wyższa. Bo spada tzw skłonność do spłaty kredytu, która jest wyższa gdy ktoś w kredytowanym domu mieszka z rodziną, dzieci chodzą do pobliskiej szkoły (rejony szkolne w USA bardzo się różnią nawet w sąsiadujących ze sobą dzielnicach). W Anglii czy w Stanach kredyty typu buy-to-let też są obciążane wyższą marżą, wymagane są większe wkłady własne, itp.

  22. Jawor napisał(a):

    Pełna zgoda, większe ryzyko = większa premia, w tym przypadku dla banku. Niestety zmniejsza to rentowność inwestycji finansowanych dużą dźwignią (tego piątego kredytu nie wiązłem).

    Przygotowując się na większą ilość kredytów hipotecznych warto np. czynsze wynajmowanych mieszkań otrzymywać na inne konto niż ROR pokazywany bankowi, w moim przypadku brak tej praktyki przesądził o inwestycyjnej interpretacji 5ego wniosku.

    J

    • nibul napisał(a):

      No tak, ale nie pokazując dochodów z wynajmu tracisz okazję do powiększenia zdolności kredytowej. Chyba, że u Ciebie nie ma to znaczenia.

      • jawor napisał(a):

        Wg mnie pokazywanie dochodów z najmu w celu budowania zdolności kredytowej jest „przereklamowane”:
        – nie wszystkie banki biorą je pod uwagę
        – te które biorą oferują w zamian kredyty inwestycyjne z marżą / prowizją, która zabija rentowność całej zabawy

        J

  23. Radoslaw napisał(a):

    Witam Serdecznie,

    To mój pierwszy wpis na Fridomii :)

    Przyglądam się dyskusjom nt. kredytów BTL. Fakt – jest kilka banków komercyjnych, które biorą do zdolności kredytowej przychód z najmu (min. 3-6 mies).

    W przypadku produktów specjalistycznych typowo na wynajem są banki komercyjne, których jednak marza i długość kredytowania przy niskich wkładach własnych nie pozwala na uzyskanie zadawalającej rentowności.

    Jednak polecam odwiedzić pobliski naszemu miejscu zamieszkania Bank Spółdzielczy. Banki spółdzielcze nie mają tak restrykcyjnych procedur jak komercyjne :)

    Pozdrawiam

  24. Radoslaw napisał(a):

    Dziękuje Sławku,

    Witam ponownie,

    Od jakiegoś czasu przyglądam się produktowi: „Kredyt Własny Kąt Biznes” w PKO BP.

    25 letni okres kredytowania nieruchomości na wynajem
    20 letni okres kredytowania nieruchomości na wynajem, gdzie do zdolności kredytowej brany jest pod uwagę przyszły dochód z najmu

    na lokal mieszkalny, komercyjny, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, dom mieszkalny.

    Produkt, któremu myślę, ze warto się przyjzeć

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Radku, daj proszę znać co wyjdzie z Twojego przyglądania się lub może nawet z doświadczeń z zaciągnięcia tego kredytu. Będzie to dla wielu z nas z pewnością bardzo interesujące.

  25. Marlena napisał(a):

    Witam, minęło już 6 lat od tej dyskusji, czy Stowarzyszeniu udało się coś osiągnąć w bankach? Jaka jest przyczyna, że polskie banki nie są zbytnio zainteresowane tym rynkiem? czy są jakies zwiazane z tym problemy prawne albo innej natury? Czy po prostu rynek najmu dopiero sie rozwija i banki nie widzą potencjału?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marlena, dzięki za przypomnienie wątku sprzed 6 lat. To bardzo miłe, dzięki.

      Jeśli chodzi o odpowiedź na Twoje pytanie, to zapytaj proszę zarząd Stowarzyszenia. Pomimo tego, że byłem pomysłodawcą, inicjatorem oraz założycielem, to zrezygnowałem z aktywności w tym stowarzyszeniu jakieś 4 lata temu i nie wiem czy i co dzieje się w tym temacie.

      • BiL napisał(a):

        Slawek nie wyglada na zbytnio zainteresowanego tematem, ale moze ktos z Mzuri wie czy cos sie ruszylo w tym temacie? Czy jakies banki w Polsce oferuja kredyty buy2let? Czy moze jakies banki maja takie plany? Jak jeden bank to zrobi, to inne pojda ta sama droga.

        Spotykacie sie na roznych targach nieruchomosci, etc. – nie wierze, ze ten temat nie jest dyskutowany. Dlaczego nie pomozecie jednemu z bankow wprowadzic taki produkt na rynek np na wzor angielskich kredytow buy2let? Przeciez zarowno Wy, jak i bank, mielibyscie dzieki temu mnostwo nowych klientow. Patrzac dlugookresowo ciezko chyba sobie wyobrazic cos co mialoby wiekszy pozytywny wplyw na rozwoj Mzuri. Po drugie, bardzo prawdopodobne jest to iz jest to cos czego Wasi klienci chca. Moze warto przeznaczyc na to troche czasu i srodkow teraz, zeby moc czerpac z tego korzysci w przyszlosci? Mielibyscie z tego mnostwo publicity, wiec moze to isc np z budzetu na marketing :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, czy kandydujesz może na szefa Rady Nadzorczej Mzuri? Nic nie wiedziałem o rozpisanym konkursie:-)

          Ale tak serio, to w imieniu RN dziękuję Ci za rady dotyczące tym czym powinno się zajmować Mzuri i z której pozycji budżetu to finansować. Wolę jednak byś swoje porady skierował do Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem, które założyłem (i któremu swego czasu poświęciłem mnóstwo swojego własnego czasu) i którego statutowym celem jest cywilizowanie polskiego rynku mieszkań na wynajem:-) To o wiele właściwszy adresat Twoich postulatów.

          Oczywiście możesz też ubiegać się o zostanie prezesem Stowarzyszenia i w ten sposób samemu doprowadzić do zmian, które postulujesz. Jako wyraz mojej dobrej woli oraz mojego zainteresowania tematem kredytów BTL – mój głos w wyborach już masz:-)

  26. BiL napisał(a):

    No offence, Slawek. To raczej pytania, niz rady. Podobnie jak Marlena, jestem ciekawy jak wyglada obecnie sprawa B2L. Dzieki za glos poparcia u Mieszkanicznikow – ale do niczego sie nie przyda :)

    Gdybym mial sie zabawic w psychologa, to odnosze wrazenie, ze czujesz do nich jakis zal. Cos chyba sie tam wydarzylo co nie do konca przypadlo Ci do gustu – ale nie bede drazyl tematu.

    Sprawdzilem strone Mieszkanicznika – nic nie znalazlem o kredytach B2L. Znalazlem za to Twoje bio, jako honorowego czlonka i logo Mzuri jako partnera.

    Wyglada na to, ze Mieszkanicznik nie interesuje sie B2L – Mzuri chyba tez nie bardzo – kto w takim razie nastepny w kolejce do kogo mam sie zglosic? Jak to mowia, dobrymi checiami pieklo jest wybrukowane ;)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      BiL, ok, dzięki. Początkowo odebrałem Twoje słowa jako pouczanki co mam/mamy robić:-)

      Do kogo skierować Twoje pytanie? Myślę, że nadal najwłaściwszym adresem jest Stowarzyszenie – po to m.in. zostało powołane, a to, że nie ma wzmianki o BTL na stronie internetowej wg mnie o niczym nie przesądza. Chyba, że ta strona szczegółowo przedstawia obecnie podejmowane działania i ich status (dawno tam nie zaglądałem)

      Rzeczywiście jakiś czas temu poczułem się nie serio potraktowany w gronie zarządu Stowarzyszenia i dlatego postanowiłem się wypisać z zarządu. Ale to dawne sprawy i nie ma co do tego wracać. Dziś jestem zwykłym członkiem i tak też jest ok. Poza tym, dalej podejmuję działania na rzecz cywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań – na przykład wydany kilka lat temu „Poradnik dla najemczyń i najemców”, prezentacje dotyczące dobrych praktyk najmu i wiele innych działań. Ale robię to sam i nie na szyld Stowarzyszenia.

      Aha, jeśli niczego nie dowiesz się w Stowarzyszeniu, to kolejnym adresatem Twoich pytań powinny – według mnie – być banki. Możesz zacząć od tych największych. A gdy się coś dowiesz, to daj nam proszę wszystkim znać :-)

      Powodzenia! Poznałem Ciebie jako wojownika dążenia do prawdy, więc wierzę w Twoją skuteczność. Ale jak zwykle, trzymam też życzliwie kciuki:-))))

      • BiL napisał(a):

        Wojownik dazenia do prawdy – dobre – biore to za komplement, Slawek ;)

        Wydaje mi sie, ze gdyby Mieszkanicznik cos robil w tej kwestii, to raczej byscie o tym wiedzieli. Wiesz jak to jest ze stowarzyszeniami, to czlonkowie musza aktywnie sie angazowac, sugerowac czego chca i rozliczac z osiagniec. Sa rozne stowarzyszenia, jedne bardziej wplywowe, inne mniej, jedne bardziej rozpoznawalne i skuteczne, inne mniej. Nie chce niczego odbierac ludziom zaangazowanym w ten projekt, ale profil tego stowarzyszenia jest kiepski. Nie znalazlem na ich stronie kontaktow do zadnych pracownikow – czy to znaczy, ze nie zatrudniaja nikogo? Chyba nie maja wlasnego biura, w zakladce ‘media o nas’ tez cisza. Byc moze jest to wiec taki ‘spoleczno-harcerski’ projekt? Ale ciezko byc skutecznym w pewnych sprawach, majac mase innych rzeczy na glowie i traktujac prace w stowarzyszeniu bardziej jako hobby, niz full time. Jesli to prawda, ze maja 1700 czlonkow, to zakladajac 120PLN skladki maja budzet ok 17k miesiecznie – cos chyba za to mozna zrobic?

        Mozna tylko zalowac, ze nie jestes juz aktywny, bo masz i czas i wiedze, wiec pociagnalbys to z pewnoscia o niebo lepiej – a moze czas na powrot na bialym koniu?
        No i jeszcze ta nazwa – Mieszkanicznik – mam nadzieje, ze nie Ty ja wymysliles ;) – moim zdaniem jest do wymiany, nie jest rozpoznawalna, zerowy profil, brzmi jakos tak niepowaznie – cos w stylu ‘stowarzyszenie pszczelarzy pszczolencja’ – pora chyba na rebranding i nowy etap. Jesli bys chcial wrocic to masz moj glos- zapisze sie specjalnie zeby go oddac.
        Gdybym zarzadzal bankiem, to przynoszac taki produkt na rynek, wolalbym wspolprace z Mzuri, niz z nimi. Tak czy inaczej, ktos kiedys wprowadzi ten produkt na rynek, i zgarnie cale darmowe publicity, ktore bedzie z tym zwiazane.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, jak zwykle wiesz coś o mnie czego nie wiem ja sam:-) Skąd wiesz, że „mam czas”? :-) Mi się wydaje, że nie mam czasu – z powodu licznych i długich podróży, w tym roku nie znalazłem jeszcze czasu na naukę nowego języka… Pozostałych wątków związanych ze stowarzyszeniem komentować – pozwól – nie będę:-)

  27. Tomek napisał(a):

    Bil, ja dość intensywnie korzystam z usług Mzuri: 2 mieszkania (bedzie więcej) kupione z ich pomocą w tym roku, a ogółem 8, i nie miałem potrzeby kredytu buy2let. Być może jestem niereprezentatywny dla klientów Mzuri, ale też widze, że dobre okazje inwestycyjne znikają natychmiast, mimo nieobecności tych kredytów.

    Ja osobiście wolę trudniejszy dostęp do kredytów. Łatwiejsze kredyty skutkują droższymi mieszkaniami. Z niecierpliwością czekam na wzrost stóp.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomek, dzięki za zaufanie wobec firmy Mzuri. Cieszy mnie to, że dałeś Mzuri szansę na wspieranie Twojej wolności finansowej.
      Gratuluję też szybkiego tempa budowy portfela mieszkań na wynajem i – jak zawsze – trzymam życzliwie kciuki:-)

      Zgadzam się też z Tobą, że kredyty BTL przyczyniły się w UK oraz w USA do powstania bańki cenowej na rynku nieruchomości mieszkaniowym, a następnie do ostrej korekty w czasie ostatniego globalnego kryzysu finansowego. Nie ma róży bez kolców, a czasami bywają też nawet kolce bez … róży:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

2022 – wspólny wypad do Kenii dla Klubu Fridomii

Zainspirowany dzisiejszymi życzeniami Qby, by w ciągu 10 lat wszystkie Fridomiaczki i Fridomiacy osiągnęły wolność finansową, wpadłem na pewien pomysł. Otóż chciałbym zaproponować by wszyscy, którzy osiągną do 2022 pełną (100%-ową) wolność finansową wybrali się ze mną na safari do Kenii. Tym samym w pięknej scenerii któregoś z parków narodowych zainaugurujemy Klub Fridomii. Co Wy na to? Mam nadzieję, że fridomię uda się osiągnąć tak wielu z Was, że nie zmieścimy się do jednego samolotu! Sukcesów i [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: https://www.rp.pl/Komercyjne/3 12109886-Miliardy-zlotych-plyn a–na-rynek-condohotel...
  • Sławek Muturi: Bartek Polecam. A jeśli przeslesz mi maila, to skontaktuję Cię z 2-3 rodzinami polskich expatów w...
  • Ania: 3500 zł
  • Bartek: Panie Sławku, Mocno zastanawiam się nad aplikowaniem o pracę w Nairobi. Czy mógłby mi Pan opowiedzieć o...
  • Tomek: Wiadomo, o jaki bank chodzi – ale te lokaty tam długo nie potrwają, obawiam się.
  • Tomek: @Andrzej o wielkości próby nie chcę mówić, budownictwo oczywiście stare bo można amortyzować 10% rocznie a to...
  • Gabi: Ja ostatnio widzę boom na zakup mieszkań…Gospodarka funkcjonuje, tylko sie cieszyc :)
  • TX: Andrzej – zapytam przewrotnie. Czy osoby, o których piszesz, że kupiły po 2 mieszkania mają tylko te dwa...
  • Andrzej: TX – nie odbierz mnie zle – tez inwestuje/ałem w nieruchomosci, natomiast zaczęliśmy dyskusje od...
  • TX: Albo po prostu nie maja lepszego zastosowania dla zgromadzonej gotowki. Masz takowe? Jesli tak to moze wynajem...
  • Bobbi van der Rohe: „Niektórym się zdaje, że luksus to przeciwieństwo ubóstwa. Nieprawda. To przeciwieństwo...
  • Andrzej: Czyli rekomendujesz „czekać” :-)))) W wawie około 60% mieszkań dev w h1 poszło za kesz – nie wierze e...
  • TX: @Andrzej – chciałbym korekty, bo boli mnie kupowanie po dzisiejszych cenach ale szczególnie na nią nie...
  • Sławek Muturi: Andrzej, ja bym się ucieszył z korekty cen M. Mógłbym ich więcej kupić. Tak samo Klienci Mzuri....
  • Andrzej: Nie wiem czy się dodało wiec jeszcze raz: -6,5% to całkiem ok uwazam! -o jakich dzielnicach piszesz przy...
  • Andrzej: @Tomek – a na jakiej probie mieszkań i z jaka cena zakupu za m2 liczysz ze się zapytam wprost ?te 6,5%...
  • Sławek Muturi: Maro , też. Aczkolwiek wiedz, że dom ciężej wynająć. Dzięki za zainteresowanie współpracą z Mzuri☺
  • TX: Andrzej, duzo racji w tym co piszesz ale czemu uwazasz, ze konsumpcja lepsza niz zwrot 4% albo nawet 3%?
  • Tomek: Trochę racji, ale i nie. Z trzech moich najbardziej rentownych mieszkań, dwa są zakupione w tym roku, a...
  • Maro: A dozorem domów też się zajmujecie. Pracuję w Niemczech chciałbym wziąć tu kredyt i kupić i w Polsce dom. Nie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design