17

07.2012

Lokale komunalne tylko dla biednych

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Wynajem

ilość komentarzy: 8

We wczorajszej „Rzeczpospolitej” ukazał się artykuł Renaty Krupa-Dąbrowskiej o powyższym tytule, a w nim autorka przybliża zmiany jakie mają nastąpić w gospodarce mieszkaniowej gmin. Ministerstwo Transportu i Budownictwa przeprowadziło ankietę wśród 52 gmin, z której wynika że brakuje w nich 23.700 lokali komunalnych. Jest to mniej niż brakowało w 2010 roku, ale dużo bardziej dramatyczna jest sytuacja z lokalami socjalnymi. Zapotrzebowanie na nie wyniosło 33.300 lokali (7,5% potrzebna dla osób eksmitowanych). Liczba lokali socjalnych rośnie dramatycznie wolno – w latach 2009-11 ankietowane gminy pozyskały ich tylko 1.668.

Ze względu na owe braki gminy nie wywiązują się z obowiązku zapewnienia eksmitowanym lokali socjalnych, a to skutkuje koniecznością wypłaty odszkodowań uprawnionym. Samorządy wypłaciły w sumie PLN 70 mln z tego tytułu. Ponadto, okazuje się, że aż 70% ankietowanych gmin dokłada do swoich mieszkań. Jedynie sześciu z nich udało się z czynszu pokryć koszty utrzymania lokali.

Podobnie jak to ma miejsce w sektorze najmu prywatnego, żadna z ankietowanych gmin nie bada statusu majątkowego najemców. O ile Mieszkanicznikom chodzić powinno o to, by osoby mające zamieszkać w ich mieszkaniu wykazywały się wystarczająco wysokimi dochodami, o tyle w przypadku gmin mieszkania z ich zasobów powinny być przydzielane tylko tym osobom, których nie stać na wynajem na warunkach rynkowych. Tak się jednak nie dzieje i często w subsydiowanych przez gminę (czyli nas podatników) mieszkaniach mieszkają osoby dobrze zarabiające.

Wg ministerialnych propozycji zmian przepisów, firmowanych przez wiceministra Piotra Stycznia, gminy miałyby zawierać umowy najmu tylko z biednymi osobami na maksymalny okres 5 lat, a potem ponownie weryfikować sytuację materialną najemców. Jeśli najemca osiągałby wyższe dochody, to traciłby prawo do wynajmowania lokalu komunalnego. Dziś gminy podpisują umowy na czas nieokreślony i nie badają statusu majątkowego najemców. Dodatkowo, spadkobiercy lokatorów nie mogliby z automatu – tak jak to jest dzisiaj – wstępować w stosunek najmu. Jeśli okazałoby się, że dochody członka rodziny zmarłego są wyższe, to gmina mogłaby mu nadal wynajmować mieszkanie, ale już po rynkowych stawkach. Według propozycji zmian, wzrosnąć też mają czynsze najmu (dziś średni czynsz w lokalu komunalnym to średnio PLN 3,63 za m.kw), tak aby przynajmniej pokrywały koszty eksploatacji mieszkania.

Niewątpliwie dzięki tym zmianom, gminy pozyskają mieszkania dla faktycznie potrzebujących i rynek się nieco ucywilizuje. Ale pytanie brzmi czy nie lepiej  byłoby pójść jeszcze dalej.

Niech gminy zajmą się tylko tworzeniem polityki pomocy społecznej dla osób potrzebujących, a najem mieszkań pozostawią inwestorom prywatnym. Na wzór rozwiązań brytyjskich czy australijskich, o których była kilka tygodni temu mowa na łamach bloga fridomia.pl, gminy mogłyby dopłacać bonus tym właścicielom mieszkań na wynajem, którzy zgodziliby się na obniżenie czynszu najmu dla osób w trudnej sytuacji materialnej np 20- 30% poniżej wartości rynkowych.

W ten sposób spodziewam się, że osiągnęlibyśmy następujące korzyści: (A) gminy pozbyły by się kłopotu i kosztów związanych z utrzymywaniem zasobów mieszkań, (B) zasób ten byłby elastycznie dopasowywany do potrzeb potrzebujących, (C) gminy mogłyby zmniejszyć zatrudnienie w komórkach zarządzających zasobami mieszkaniowymi i skupić się na ustalaniu „polityki” – czyli nastąpiłoby klasyczne oddzielenie ról – gmina ustala reguły, a gracze rynkowi grają, podobnie jak na boisku piłkarskim sędzią nie powinien być gracz którejś z drużyn; (D) skróci się lub nawet całkiem zniknie kolejka oczekujących potrzebujących, (E) najemcy zyskają lepszej jakości mieszkania, o które dbać będą prywatni inwestorzy, którym zależy na utrzymaniu standardu swoich mieszkań, (F) Mieszkanicznicy pozyskają nowy, duży segment rynku najmu do obsługi, (G) a dodatkowo dostęp do zasobów mieszkaniowych gminy, które będą mogli wykupić, (H) otrzymując bonus od gminy wzrosłaby rentowność najmu, która odzwierciedlałaby wyższy poziom ryzyka przy wynajmie dla osób potrzebujących pomocy socjalnej (I) wszyscy zyskalibyśmy dzięki zwiększonej mobilności społeczeństwa – dziś wiele osób potrzebujących nie jest gotowych wyjechać za pracą, bo obawiają się utraty jedynego mieszkania, na które ich stać.

Czy ktoś z Was widzi jakieś inne jeszcze korzyści lub może wady takiego rozwiązania? Zapraszam do dyskusji.

 

Tagi: , , , ,

Komentarze:

  1. piotr napisał(a):

    W Anglii jest to bardzo popularna forma inwestowania w nieruchomości. Wiele osób ma podpisane umowy z gminami. Co więcej, w gazetach jest dużo ogłoszeń od urzędów, które poszukują dodatkowych mieszkań.
    Sławku, właściwie wymieniłeś większość zalet. Do wad należy doliczyć czasami trochę problematycznych najemców. Ci, którym państwo w całości pokrywa koszty wynajmu, zostawiają po sobie najwięcej szkód. Tak to już jest, że ludzie nie doceniają rzeczy, które dostają za darmo :)
    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrze, dzięki za spojrzenie z Londynu. Rzeczywiście jako Stwowarzyszenie powinniśmy pokazywać decydentom z Ministerstwa Budownictwa jak mogą wyglądać rozwiązania na świecie korzystne dla wszystkich.

      Wada o której mówisz (ryzyko tego segmentu najemców) jest podobna czy to w modelu własności gminy, czy to w modelu własności prywatnej. Może nawet jest nieco mniejsza w tym drugim przypadku, bo najemcy chyba jednak nieco bardziej będą się przejmować prywatną własnością niż własnością „komunalną”. Pamiętam to z czasów socjalizmu w Polsce.

  2. Tomek napisał(a):

    Zapewne zwiększyłoby to popyt na rynku najmu, byłoby więc pośrednio korzystne dla właścicieli mieszkań na wynajem. Z drugiej strony sam bym raczej nie był chętny na wynajęcie swojego mieszkania komuś w trudnej sytuacji materialnej – to jednak proszenie się o kłopoty.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, masz rację, podobnie jak we wcześniejszym komentarzu Piotr z Londynu, że ci najemcy są bardziej ryzykowni. Toteż dlatego część właścicieli (tak jak Ty) nie chce uczestniczyć w tym rynku, a ci którzy się decydują, godzą się ponieść to ryzyko za większy zwrot z najmu. Coś za coś.

      Nie mam jednak wątpliwości co do tego, że Mieszkanicznicy są lepiej przygotowani do zarządzania najmem niż urzędnicy z gminy, większość których cechuje tumiwisizm:-)

  3. SiliconMind napisał(a):

    Sławku, mam nadzieję, że na wpisie blogowym się nie skończy i Stowarzyszenie pójdzie z konkretami do Pana Piotra Stycznia. Tylko w ten sposób można coś zdziałać. Trzeba uderzać bezpośrednio do odpowiednich osób, którym zależy na zmianach.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tak właśnie zamierzamy zrobić. Marek Multan, członek komisji rewizyjnej Stowarzyszenia nawiązał już wstępny kontakt z wiceministrem. Wpis na blogu służy zebraniu Waszych opinii w tej sprawie, bo jako przedstawiciele Stowarzyszenia chcemy wypowiadać się w imieniu Mieszkaniczników, a nie tylko w naszym własnym:-) Więc czekamy na kolejne Wasze komentarze:-)

  4. doktur napisał(a):

    Witam

    Według mnie zewzględu na to że to mogą być osoby „problematyczne” stawki najmu mogą być wyższe i gminie to może sie nie kalkulować. Chyba że gmina da narzędzi prywatnym osobą dzięki ktorym bedzie moża łatwiej rozwiązywać problemy (ekmisja, koszty zniszczenia lokalu)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Doktur, tak jak piszesz, jest wiele sposobów na rozwiązanie problemu mieszkań dla biednych. Zasoby gminne to nie koniecznie najlepsze rozwiązanie.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest w ogóle opłacalne?

Czytelnicy książki, widzowie Bankier.TV, czytelnicy naszych artykułów często podnoszą wątpliwość dotyczącą tego, czy przy obecnej relacji cen zakupu mieszkania, wysokości stawek najmu oraz wysokości oprocentowania kredytów, w ogóle możliwe/opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Podawane przykłady dotyczą kawalerki na warszawskich Kabatach w cenie PLN 300 tys, którą można wynająć za PLN 1600, a sam koszt miesięcznej spłaty kredytu z odsetkami wynosi PLN 1700. Inwestycja przynosi ujemny cashflow, a więc – pada argument - jest [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design