17

11.2012

Jak Marta ze Śląska ma sfinansować zakup kawalerki na wynajem?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 58

Marta ze Śląska potrzebuje Waszej porady jak najlepiej sfinansować zakup swojego pierwszego mieszkania na wynajem. Liczę na wiele głosów, które pomogą Marcie podjąć najwłaściwszą dla niej decyzję.

Witam!

To mój pierwszy wpis na tej stronie, więc witam wszystkich serdecznie!

Książka o tematyce finansowania mieszkań na pewno byłaby warta uwagi. Ja sama stoję obecnie przed wielkim dylematem, dlatego też zdecydowałam się opisać tu krótko moją inwestycję – może ty Sławku, albo inni doświadczeni inwestorzy i fridomiacy będą w stanie mi pomóc :)

Właśnie jestem w trakcie kupna swojego pierwszego mieszkania na wynajem, a konkretnie podpisałam już umowę przedwstępną i w najbliższym tygodniu będę załatwiać formalności kredytowe. I tu pojawia się mój dylemat: na jaką kwotę wziąć kredyt i na jaki okres?

Konkrety:
moje mieszkanie to kawalerka w Katowicach. Cena: 103 000 (swoją drogą co myślicie o tej cenie? zdaję sobie sprawę że zdarzają się lepsze okazje ale wydaje mi się że jak na lokalizację i wysokość czynszów cena jest przyzwoita)

przy umowie przedwstępnej zapłaciłam 10% zadatku w gotówce: 10 300 zł
Zapłaciłam też prowizję dla pośrednika: 1 266 zł

pozostało mi gotówki: 23 890 zł, plus mogę pożyczyć od rodziny 15 000 zł, w sumie 38 890 zl

Polecony przez pośrednika analityk z OF polecił mi wziąć kredyt na całą wartość transakcji (103000 zł). Moja zdolność kredytowa na taką kwotę jest „na styk” – tzn. nie w każdym banku mój wniosek może być zaakceptowany, z tego względu musiałabym się zgodzić na trochę gorsze warunki kredytu. Argument za takim rozwiązaniem: zostaje mi gotówka na ewentualne remonty, nieprzewidziane koszty i zdarzenia losowe. Mogę też wyłożyć wkład własny – maksymalnie 38 890 zł

Ja rozumuję tak: jeśli faktycznie wezmę kredyt na większą sumę, to od razu na dłuższy okres – żeby rata była niższa i żeby był dodatni cash flow.

Propozycja analityka: kwota kredytu 103 000 zł, okres 30 lat.
Średnia rata kredytu (w dużym przybliżeniu) – 583,99 zł

I tutaj zamiast nadpłacania kredytu zaproponował mi kupno oszczędnościowego produktu ubezpieczeniowego opartego na funduszach np. obligacji, co miesiąc wpłaca się 500 zł, zakłada się rentowność na poziomie 9% rocznie.

Wówczas po wyliczeniach okazuje się że cały kredyt mogę spłacić po 9 latach w następujący sposób: co miesiac place rate kredytu oraz wplacam 500 zl na fundusz, po 9 latach moje oszczednosci w funduszu (przy zalozeniu rentownosci 9% rocznie) wynosza tyle, ze starcza na spłatę kredytu do zera.
Moje faktyczne wydatki przy tym rozwiazaniu: suma rat kredytu to 64 823, suma odłożonych przeze mnie oszczednosci (okres wplat x skladka regularna) to 55 500 (dokladnie po 9,25 lat), czyli w sumie 120 323 zł.
Przy splacie przez 30 lat skladki 583,99 suma wyniosłaby – 210 237 zł
Roznica jest kolosalna (ok. 100 000 zl)!!! Czy jest tu jakis haczyk ktorego ja nie widze??

Moge wypisac szczegolowe wyliczenia jesli ktos bylby tym zainteresowany

Podsumowujac – brac wiekszy kredyt czy mniejszy? Czy warto zaufac w rozwiazanie oparte na funduszach czy nadpłacać??

Z góry dziękuję za wszelkie uwagi i pomoc! Mam niewiele czasu na decyzję – w przyszłym tygodniu chciałabym już składać wnioski kredytowe…

Komentarze:

  1. Łukasz napisał(a):

    Witaj Marta,
    Ja odniosę się jedynie do tej części planu inwestycyjnego Pana „doradcy” z OF, ponieważ w kwestii mieszkania, jeżeli je dobrze wynajmiesz i nie przepłacisz za kredyt to powinno być wszystko ok. Uważam, że opowiadanie o rentowności 9% rocznie na jakimkolwiek produkcie związanym z giełdą i funduszami jest delikatnie mówiąc nadużyciem. Oczywiście to się wszystko swietnie opłaca sprzedawcy z OF – większy kredyt (prowizja) + poliso-lokata (prowizja) ale z Twojej perspektywy jest to przede wszystkim ogromne dodatkowe ryzyko. Równie dobrze mógłby obiecać Ci 15% ale to może by już zapaliło czerwoną lampkę że być może te osoby sprzedają jedynie marzenia. Także zdecydowanie odradzam wszelkie udziwnienia, jestem przekonany że swój cel osiągniesz głównie dzięki konsekwencji i dyscyplinie finansowej.

  2. Michał napisał(a):

    Powodzenia z tym rozwiązaniem ! Przy kredycie z inwestycją popłyniesz na wiele lat albo na całe życie !!! Słuchaj doradców będziesz chodzić boso !!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, Łukasz, w imieniu Marty dziękuję Wam za Wasze komentarze. Czekamy na kolejne:-) Ja też jutro/pojutrze podzielę się swoją opinią w tej sprawie.

      • Marta ze Śląska napisał(a):

        tak, dzięki wielkie! :) Rozumiem Wasz sceptycyzm dotyczący inwestowania w fundusze, ja sama swego czasu straciłam w funduszach akcyjnych większość zainwestowanego kapitału (podczas krachu 2007/2008), stąd od tamtej pory wystrzegałam się bardziej ryzykownych inwestycji finansowych…
        Chciałabym jeszcze uściślić, że to rozwiązanie inwestycyjne zaproponowane przez doradcę z OF to dokładnie polisa inwestycyjna ze składką regularną w AXA
        (opis tego typu produktu można znaleźć np. tu: http://bezemerytury.pl/optymalne-inwestycje-dla-nieprofesjonalistow)

        Sławku, czekam z niecierpliwością na twój komentarz :)

  3. Paweł Tomala napisał(a):

    Gratuluje zakupu pierwszej nieruchomości.

    Co do wyboru drogi finansowania, to osobiście odradzam Ci wszelkie programy inwestycyjne, ubezpieczenia oparte na funduszach itp.
    9% które podajesz to tylko i wyłącznie ZAŁOŻENIE. Historia pokazuje, że założenia często różnią się od rzeczywistości, szczególnie mocno od 2007 roku ;]

    Proponuje – weź kredyt z 20% wkładem własnym tak żebyś mogła dostać najlepsze warunki. Żadnych dodatkowych ubezpieczeń i funduszy.
    Jeśli będziesz miała dodatni cashflow to albo nadpłacisz sobie kredyt (jeśli nie lubisz mieć go za dużo)
    Albo będziesz zbierała na wkład własny do następnej inwestycji.

    Nie bój się tych 30lat. Średni czas życia kredytu hipotecznego wg statystyk wynosi coś koło 10lat.

  4. michciok napisał(a):

    Witaj Marto,
    Z mojej strony mogę tylko doradzić to, co sam robię :) Czy jest to słuszna strategia pewnie przekonam się za kilkanaście lat :)
    Na Twoim miejscu zakupiłbym kawalerkę w całości na kredyt. Nawet jeżeli otrzymasz trochę gorsze warunki. Ważne jest że będzie dodatni cashflow.
    Zaletą takiego rozwiązania jest to, że:
    1. Posiadasz mieszkanie, które „samo się spłaca” nie inwestując swoich środków
    2. Za kilka miesięcy będziesz miała wyższą zdolność (wynajmując to mieszkanie które zakupisz) i wkładając środki które posiadasz możesz zakupić kolejne mieszkanie.

    W sumie wszystko zależy od tego ile mieszkań masz zamiar jeszcze kupić, bo jeżeli chcesz poprzestać na tym jednym to lepiej wpłacić swój wkład i wziąć kredyt na krótszy okres.

    Na pewno odradzam Ci wszelkiego rodzaju fundusze. Co do tego mam takie samo zdanie jak Łukasz.

  5. Tomek K. napisał(a):

    Polecam spróbować wziąć kredyt tak aby utrzymać LTV w okolicach 80%, po to by nie płacić ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (i tu już zależy od banku na który się zdecydujesz – może wziąć wartość transakcyjną lub z operatu co może być korzystne, jeżeli mieszkanie jest realnie warte więcej).

    Dodatkowo do kredytu dobrać gotówkę na dowolny cel, której wiele banków nie uwzględnia przy wyliczeniu LTV a będzie oprocentowana jak podstawa kredytu hipotecznego. Dzięki temu oraz pozostałej gotówce będziesz miała wkład własny na kolejne mieszkanie. Zdolność kredytową na kolejne mieszkanie będziesz musiała wywalczyć (dodatkowa umowa-zlecenie, PIT za rok z uwzględnionym zyskiem z ciągłego wynajmu mieszkania itp. itd).

    Zgadzam się z Łukaszem – zdecydowanie odradzam pakowanie się instrumenty inwestycyjne do bilansowania kredytu.

    Jeżeli chodzi o czas kredytowania – moim zdaniem im dłużej tym lepiej. Najwygodniej wybrać kredyt z wyższą marżą i bez prowizji na okres 40 lat+. Co 3 lata zawsze możesz go refinansować bez utraty prowizji, inflacja będzie zmniejszała realne obciążenie budżetu domowego i zwiększała odstępne najmu więc czas działa na Twoją korzyść. Dodatkowo nieuchronnie zbliżamy się do strefy euro, gdzie euribor jest znacznie niższy niż wibor i nie wiadomo na jakich zasadach zostaną przewalutowane nasze kredyty więc dobrze jest mieć swobodę w refinansowaniu.

  6. Agata Kielce napisał(a):

    Witam, jestem podobnego zdania jak koledzy – odradzam wszelkich funduszy i ,,zamrażaczy” pieniędzy, których przecież możesz już niedługo potrzebować na inwestycje w kolejne mieszkania:). Poza tym posiadanie poduszki finansowej daje Ci większe poczucie kontroli, wolności i luzu w podejmowaniu decyzji (zawsze możesz coś nadpłacić, albo spłacić- ale najważniejsze, że masz kontrolę nad swoimi finansami).

    Co do wysokości kredytu – my z narzeczonym przy kupnie mieszkań zawsze bierzemy kredyty najlepiej na 100% wartości + remont. Bank to Nasz partner, który pożycza Nam bardzo ,, tanie” pieniądze:). Swoich pieniędzy staramy się nie inwestować w biznes nieruchomościowy – Twoim sprzymierzeńcem w spłacie rat do Banku są też Twoi Najemcy, którzy spłacą kredyt za Ciebie…

    Doradzałabym monitorowanie od czasu do czasu ofert Banków w poszukiwaniu ciekawszych ofert – i jeżeli pojawi się możliwość ,,tańszego” oprocentowania wskazane jest skonsolidować i zmniejszać ratę (co zwiększy Twój cashflow).

    Pozdrawiam i życzę wielu mieszkań na wynajem:)

  7. Sławek S. napisał(a):

    zacznę od tego, że nie posiadam nieruchomości na wynajem.
    aczkolwiek się przymierzamy z żoną do zakupu ziemi (dłuższy i osobny temat)

    przyjęliśmy strategię, że kredyt to max 20%, albo inaczej mówiąc tyle, ile byśmy byli w stanie spłacić w ciągu 1-2 lat, bo nigdy nic nie wiadomo z bankami.

    zgadzam się z poprzednikami, że doradców się słucha z odpowiednią rezerwą, jakieś produkty wiązane i w dodatku powiązane z giełdą są ryzykowne, zwłaszcza w tak niepewnych finansowo czasach.

    moja rada to kupić za max wkładu własnego a kredytem się posiłkować w jak najmniejszym stopniu.

    pozdrawiam.

  8. Sławek napisał(a):

    Parę uwag z mojej strony:
    1) Nie bierz żadnych dodatkowych produktów, które wymagają długoterminowych zobowiązań. W przypadku gdy zechcesz z nich zrezygnować, możesz się bardzo rozczarować warunkami rozwiązania takiej umowy. Jeśli brać to tylko te niezbędne wymagane przez bank np. ubezpieczenie na życie, jeśli jesteś jedyną kredytobiorczynią.
    Albo jeśli bank obniża marżę, jeśli np. przez rok będziesz posiadać i używać karty kredytowej. Ale już nie wtedy, kiedy masz tę kartę posiadać przez cały okres kredytowania.

    Ogólnie – minimum dodatków, z których nie da się szybko wyjść bez strat.
    2) Jeśli zdolność masz na styk – raczej nie idź w kredytowanie 100%. Dla banku jesteś wtedy bardziej ryzykownym podmiotem. Poza tym – oprocentowanie przecież może rosnąć, więc weź pod uwagę że jest okres bezczynszowy i sama płacisz raty, a wzrosły one znacząco w stosunku do wyliczanych wg bieżących warunków. Jeśli np. oprocentowanie wychodzi 7%, to zobacz jaka rata wychodzi przy 14% i czy to jesteś w stanie płacić.

    3) Wysokość raty – weź pod uwagę, że nie tylko wydłużenie okresu zmniejsza ratę. Także zmniejszenie kwoty kredytu ją zmniejsza. :) A nadmierne wydłużanie okresu powoduje, że przez kilkanaście lat płacisz praktycznie prawie tylko odsetki.

    4) Remont – nie napisałaś nic o powierzchni ani o stanie mieszkania. Skoro kawalerka to pewnie ok. 30 m2. Przy „średnim standardzie” wyposażenia wg mnie dobrym przybliżeniem kosztów generalnego remontu jest 1000 zł/m2. Wliczam tu zrobienie kuchni i łazienki od zera, renowację czy też położenie nowej podłogi i renowację ścian/sufitów, a także zakup armatury łazienkowej, mebli kuchennych i jej wyposażenia (bez mebli w pokojach!). Weź to pod uwagę przy planowaniu remontu.

    5) Oszczędzanie – rób to na własną rękę, rozdzielając środki na inwestycje o różnym poziomie ryzyka, wg własnego poziomu akceptacji ryzyka (jeśli np. nie akceptujesz straty > 10% kapitału, to pozostaje tylko bank). No i unikaj produktów długoterminowych i mało płynnych, z których nie można szybko uciec w razie potrzeby.

    6) Nadpłaty kredytu – raczej nie rób tego co miesiąc (chyba, że pieniądze nie lubią się Ciebie trzymać i same znikają ;)), ale pozbieraj większą kwotę i np. raz na pół roku dokonaj nadpłaty. Pamiętaj, że przy kredycie na warunkach promocyjnych czy też bez pełnego 20% wkładu własnego zwykle jest prowizja od nadpłaty. I zwykle ma ona minimalną kwotę np. 2% kwoty nie mniej niż 200 zł. Zatem małych kwot nie opłaca się nadpłacać. Poza tym warto zawsze mieć coś, co można użyć na nieprzewidziane wydatki niż tylko świadomość, że się nadpłaciło X zł kredytu, ale na koncie pusto. :)

  9. Dorota napisał(a):

    Cześć Marto,
    zgadzam się z Łukaszem. Nie wierzę w rentowność 9% rocznie inwestując w fundusze. Jest to raczej mało realne. Ja na Twoim miejscu odkładałabym nadwyżkę i wykorzystała ją przy wpłacie na kolejne mieszkanie na wynajem.
    Zauważ, że jeśli będziesz wynajmowała swoje pierwsze mieszkanie legalnie to Twoja zdolność kredytowa się podniesie i zaoszczędzoną gotówkę możesz spokojnie wpłacić na kolejną kawalerkę. W ten sposób po kolejnym roku/dwóch możesz mieć kolejne mieszkanie w swoim portfelu. Jest to bezpieczniejsza inwestycja niż licznie na 9% zysku z funduszy.
    Pozdrawiam,
    Dorota z Poznania

  10. Bartosz napisał(a):

    Zdecydowanie przychylam się do opinii, że nie należy wchodzić w żadne produkty inwestycyjne związane z giełdą jeśli nie ma się o giełdzie pojęcia. Co zaś się tyczy samego finansowania zakupu to proponowałbym nie brać kredytu na 100%, ale na 90% albo i lepiej na 80% wartości – dzięki temu zmniejszymy lub wręcz unikniemy składki ubezpieczenia wkładu własnego. W takiej sytuacji również więcej banków zaoferuje kredyt, bo nie będzie „na styk”. No i marża banku powinna być w takim przypadku atrakcyjniejsza. Marta nie wspomina nic o prowizji za udzielenie kredytu – warto poszukać kredytu z zerową prowizją.
    Starałbym się robić tak, aby jak najwięcej gotówki zostało w portfelu. W jakim celu? Zakupu kolejnej kawalerki ;) Jak, skoro kredyt „na styk”? A no tak, bo uważam, że: a) dochód z najmu będzie powiększał zdolność kredytową w przyszłości, b) być może uda się w ciągu roku zmienić pracę lub uzyskać podwyżkę, c) spodziewam się rozluźnienia kredytowego (tj. łagodniejszego liczenia zdolności kredytowej)

  11. piotrek napisał(a):

    Jak rozumiem chodzi o średnioroczną rentowność 9% (jesli tak, to nawet na giełdzie – bez aktywnego zarzadzania – bardzo trudno osiągnąć taki wynik, a co dopiero na funduszach bezpiecznych typu poliso-lokaty, czy wręcz obligacje. Proszę sprawdzić średnioroczne stopy zwrotu z funduszy obligacyjnych ( ale nie ubezpieczeniowych)

  12. Aleksander napisał(a):

    Hejka,
    zgadzam się z przedmówcami. Dodam tylko, że ja na twoim miejscu brałbym od rodziny tyle ile tylko możesz (rodzina z pewnością potraktuje Cię duuuuuuuuuużo łagodniej niż bank, a ta najbliższa może nie naliczy nawet odsetek). Kredyt na 60 tys będzie tańszy i świadomość, że wisisz 60 a nie 100 też milsza. Bank jak bank nie bedzie tak elastyczny, w razie czego, jak bliscy.
    Powodzenia!

    • Mark napisał(a):

      To jest tylko złudna iluzja bo rodzinie przecież oddać trzeba, nie sądzę żeby rodzina czekała tak jak bank 30lat na spłatę.
      Niestety tutaj wiedzę przewagę banku…

  13. Dorota napisał(a):

    Marta,

    jeśli mogę coś doradzić… śmiało bierz kredyt na całość, a resztę 23.000 zł lub trochę mniej jeśli będziesz musiała zainwestować w umeblowanie lub odświeżenie mieszkania, włóż w następną kawalerkę ( na spokojnie jak już opadną emocje i wynajmiesz już tę pierwszą :). Pamiętaj, że po 9 latach Twoja kawalerka będzie warta znacznie więcej niż zakłądane 9% na funduszu i jest to inwestycja pewniejsza (jeśłi nie najpewniejsza). Mając 2 kawalerki masz lepszy wynik finansowy i dodatkowo możesz po jakimś czasie jedną z nich sprzedać spłacając oba kredyty.
    Zdecydowanie nie nadpłacałabym kredytu na Twoim miejscu, jeśłi masz zdolność kredytową, aby wziąć kredyt na całą kwotę.
    Moje osobiste doświadczenia w inwestowaniu w fundusze są kiepskie, w jednym (tym lepszym) wypadku pokryły inflację. Natomiast z inwestowania w nieruchomości, a szczególnie w kawalerki, jestem bardzo zadowolona.
    Z tego co ostatnio widziałam w zestawieniach Katowice są bardzo dobrym rynkiem do inwestowania w nieruchomości na wynajem ze względu na relatywnie niską cenę nieruchomości w stosunku do ceny wynajmu. Cena w okolicy 100 tys. zł jest moim zdaniem bardzo dobrą ceną za kawalerkę w dużym mieście, jeśli możesz liczyć na dochód z wynajmu ok. 700 zł netto lub więcej.
    Jeśli nie czytałaś „Wolności finansowej” Sławka Muturi – gorąco polecam. Świetna lektura. Dla mnie osobiście najważniejszy rozdział dotyczył inwestowania właśnie za pomocą kredytów i lewarowania.

    Powodzenia!!

  14. Maciej napisał(a):

    Nie wypowiem się na temat ceny zakupu ponieważ nie znam rynku Wrocławskiego. Skupie się na wyliczeniach finansowych i wyjaśnieniu zachowania Pana sprzedawcy (a nie doradcy) inwestycyjnego z OF.

    Zacznijmy od poprawek w wyliczeniach, kwota jaką możesz zaliczyć do wkładu własnego to max 49190= 10300(zaliczka) + 23890(pozostała gotówka) + 15000(rodzina) Jednak nie doradzałbym takiego rozwiązania.

    Pieniądze od rodziny to dość drażliwy temat, przede wszystkim problemy mogą się rozpocząć w momencie kiedy wyskoczą im nieprzewidziane i poproszą o szybki zwrot gotówki(do tego będą ciągle pytania jak tam idzie z wynajmem i kiedy zwrócisz kasę). Wiec proponuje je traktować jako ewentualnie koło ratunkowe, chyba że rodzina zakłada że to są pieniądze które na pewno nie będą im potrzebne(mają jeszcze inne oszczędności) i są skłonni podpisać umowę na pożyczkę (trzeba poszukać do jakiej kwoty i od jakiej grupy nie trzeba płaci podatku od czynności cywilno prawnych, a i oprocentowanie w umowie na zero procent natomiast umówić się słownie na jakiś podobny do tego ile mogli by zarobić na lokacie w tym czasie w swoim banku)

    Więc zostaje nam wkładu własnego 34190. Teraz powinnaś policzyć ile jeszcze będzie Cie kosztować ta transakcja (notariusz i inne dodatkowe opłaty)koszt remontu powinien zostać oszacowany jeszcze przed podjęciem decyzji o kwocie wkładu własnego dla uproszczenia policzę że to około 13590 wiec

    zostaje 20300 które stanowi wkład własny i jednocześnie 20% kredytu (dzięki czemu unikniesz ubezpieczania „niskiego wkładu” które tak naprawdę zabezpiecza bank przed Twoim niepowadzeniem i jednocześnie powoduje wyższe koszta kredytowania)

    Jeśli posiadasz inną gotówkę jako zabezpieczanie(przed utartą pracy czy awarią samochodu, lodówki ITD) i ta podana tu suma (20%wkładu) powinna być dobrym startem.

    Pan sprzedawca marzy tylko o tym aby wcisnąć Ci kredyt na 100% na 30lat i jeszcze jakiś produkt „inwestycyjny”. Jeśli masz przekonanie że fundusz oparty/indeksowany o jakieś aktywa na który masz zamiar wpłacać co miesiąc 500 zł będzie rósł o 9% to lepiej inwestuj bezpośrednio w te AKTYWA wtedy będziesz do przodu o jakieś 3 % bo tyle musisz oddać zarządzającym funduszem za to że potrafią policzyć o ile procent spadła lub wzrosła wycena jednostki uczestnictwa w funduszu.

    Jeśli zdecydujesz się na kredyt z wkładem własnym to będziesz lepiej widziana przez banki i mogą się pojawić nowe lepsze oprocentowania i niższe marże.
    Kredyt na 30 lat to na pewno nie jest dobre wyjście. Policz ile jesteś w stanie zarobić na najmie po odjęciu podatków załóżmy że 1000zl, do tego zakładamy że będą dwa miesiące pustostanu czyli rocznie zarobisz 10000 zl i tu radze odjąć jeszcze jedn lub dwa miesiące(aby odkładać na remont lub jakieś awarie) czyli zakładamy że zarobisz 9000zl rocznie i dzielimy na 12 miesięcy i wychodzi że jeśli rata będzie wynosiła 750zl to wszystko samo się finansuje. oczywiście jeśli nie będzie pustostanu to proponuje robić nadpłata na kredycie lub odkładać aby zakupić kolejne mieszkanie. Czyli teraz musisz pójść jeszcze raz do sprzedawcy z OF i poprosić aby policzył ile będziesz spłacać kredyt z wkładem na poziomie 20% i z ratą 750zł. Chodzi o to abyś to ty dostosowała ratę kredytu do swoich możliwości a długość wyjdzie przy okazji:)

    Pamiętaj są inni sprzedawcy/doradcy nie tylko OF!

    W skrajnym przypadku proponuje abyś zgłosiła się do oddziału Wrocławskiego firmy Muzuri, bo po przeczytaniu Twojego wpisu mam wrażenie że nie do końca jesteś zorientowana w temacie finansowania [nie wiem jak z doborem lokatorów i zdolnością do wybrania odpowiedniego fachowca do remontu(cena, szybkość działania, jakość)]

    Kończąc dodam, że nie wszyscy w tym kraju posiadają 40000zł gotowych do zainwestowania wiec jesteś w pewnej elitarnej grupie!

    Powodzenia w inwestowaniu!!! :)

    PS. W razie biedy wkład własny można ponownie z kredytować.
    PS2. Moje wywody są oparte na obserwacji rynku jeszcze nie inwestowałem.

  15. Krzychu napisał(a):

    Witam.
    Stoisz przed problemem jaki przerabialo wielu z nas.
    Jesli korzystasz z pomocy „doradcow” to badz czujna bo to ich praca, a ich praca polega na tym,
    ze im wiecej produktow od nich kupisz tym wiecej „oni” na Tobie zarobia.
    Moja opinia:Tylko sam kredyt zadnych produktow, lokat, złota, surowcow, giełdy, ani nic co proponuje
    ten mily/a przedstawiciel owej firmy.
    Ja bym sie skupił przy samodzielnej spłacie kredytu.Czesc oszczednosci zostawił dla siebie na tzw. wszelki wypadek: bez czynszowe miesiace, jakas naprawa, jakis mebel badz uszkodzony sprzet AGD,RTV.Reszta w kredyt ktorego okres spłaty mozna nieco zawyżyć i w miare rozwoju sytuacji nadplacac raty.Sama kontrolujesz to co masz z mozliwoscia wplywu na Twoja inwestycje, ale na produkt z OF prawdopodobnie nie bedziesz miała zadnego wplywu. Do tego te 9% :)
    Jest to Twoje pierwsze mieszkanie na wynajem to tym bardziej sama bez pomocy innych prowadz ten maly biznes. Nabierzesz samodzielnie doswiadczenia ktorym podzielisz sie pozniej na tym forum:)
    Gratuluje decyzji kupna mieszkania na wynajem, trzymam kciuki za wszelkie powodzenia i pamietaj ze porazki dostarczaja nam drogocennego doswiadczenia, ktory w przyszlosci pomaga na dazyc do celu, a owym doswiadczeniem mozemy sie dzielic z innym na tym forum.
    Pozdrawiam.

  16. Rafał napisał(a):

    Witaj
    Jest to rowniez moj pierwszy wpis, ale ze temat ciekawy to postanowilem cos dodac od siebie :)
    Osobiscie uwazam, iz najlepiej bedzie jak wplacisz na kredyt jakies 20-30% wartosci nieruchomosci, im wiecej wplacisz tym wiekszy otrzymasz przeplyw pieniezny co miesiac, a ten z kolei mozesz wykorzystac na dwa sposoby:
    – nadplacasz obecny kredyt
    – wykorzystujesz te pieniadze do kolejnej wplaty i kupna kolejnej kawalerki na wynajem
    Ja osobiscie nie przejmuje sie tym, ze po 30 latach do banku trzeba oddac 100 000zl wiecej niz sie pozyczylo, poniewaz przyjmijmy, ze srednio co roku inflacja wynosi 3% i pomnozymy to razy 30lat to okazuje sie, ze ta nadwyzka jest malo istotna.
    Bardzo prawdopodobne jest takze, ze w ciagu tych 30 lat ceny wynajmu jak rowniez wartosc nieruchomosci wzrosnie co dodatkowo przelozy sie na Twoj wiekszy dodatni przeplyw pieniezny.
    Co do doradcy z OF to uwazam tak jak napisal Łukasz – jego propozycja jest dobra dla niego i jego kieszeni, a nie dla Ciebie. Zobacz chcesz kupic nieruchomosc zeby miec dodatni przeplyw pieniezny, a jego propozycja od razu Cie tego przeplywu pozbawia, nie mozesz tymi pieniedzmi zarzadzac, nie mozesz decydowac co z nimi zrobic i pewnie ta umowa jest na kilka lub kilkanascie lat

  17. Sebastian napisał(a):

    Witam, zdrowy rozsadek podpowiada ze doradca ma w tym interes tak jak to Lukasz opisal. Odnosnie funduszy zapewne moga sie wypowiedziec spore grupy ludzi (w tym jeden z moich przyjaciol) ktore stracily oszczednosci w 2008 roku. Pol biedy jak sie straci swoje wlasne oszczednosci, ale stracic pieniadze pozyczone od banku… Na papierze wszystko ladnie wyglada, ale czy warto dodatkowo stresowac sie mozliwoscia straty? Moim zdaniem lepiej polegac na sobie i nadplacac kredyt, ewentulanie inwestowac zgromadzone srodki w cos na czym sie znamy i pomijajac doradcow sprzedawcow.

  18. Mark napisał(a):

    Ja osobiście uważam że nie opłaca się inwestować na poliso-lokatach bo to tylko dodatkowe obciążenie finansowe, daj boże będzie z tego jakaś kożyść po 10latach odkładania, ale MOZE też być strata lub niewielki zysk a zobowiązanie miesięczne jednak cały czas wisi na głowie.
    Moim skromnym zdaniem: Najlepiej wpłacić możliwie wysoki wkład własny, aby rata miesięczna była niższa. Ale ja zapożyczaj się dodatkowo u rodziny specjalnie na ten cel, chyba że masz naprawde dogodne warunki do spłaty lub pożyczka bezzwrotna:)
    Założenia są następujące: rata kredytu będzie niższa niż kwota którą uzyskasz z wynajmu i już od początku zaczniesz zarabiać:) To ma dwie korzyści:
    1)Nie dokładasz do interesu i możesz albo: a)nadpłacać kredyt nie jako za darmo, nie miec z tego korzyści co miesiąc ale za to szybciej spłacić kredyt
    b)odkładać kasę na ewentualne nieprzewidziane wydatki, lub na opłacenie pustostanów w przyszłości
    2)Działa to dobrze na psychikę. Od razu zarabiasz, znaczy to że był to dobry ruch:) od razu widzisz efekty więc popycha cię to do dalszego działania (w domyśle kolejna kawalerka za jakiś czas), aż chce się działać:)
    Dodatkowo jeżeli stać cię żeby płacić za jakiś tam fundusz to lepiej nadpłacaj kredyt w tej kwocie, a co miesiąc będzie mniejsza rata a zysk większy i kółko się zamyka.
    POWODZENIA

  19. kryczek napisał(a):

    Jako sprzedawca / doradca finansowy odradzałbym na tym etapie inwestycję w fundusze. Zgodnie z zasadą koncentracji skup się na przygotowaniu kawalerki do wynajmu i ewentualnie jak już ruszysz możesz rozważyć inny rodzaj inwestycji, któremu także będziesz musiała poświęcić trochę uwagi, a dodatkowo będzie ona (inwestycja) obniżać Twoją płynność finansową.

    Jest tak jak napisali przedmówcy – doradcy zależy na maksymalnym uproduktowieniu klienta na maksymalne kwoty. Podziękuj więc panu z OF na ofertę i skonfrontuj ją u innego doradcy (może znajomi mają polecą kogoś zaufanego).

    Co wkładu własnego uważam, że warto skorzystać z kredytu na 100% – w biznesie powinno się ryzykować cudze pieniądze. Będziesz miała także sporo (także nieprzewidzianych) wydatków z przygotowaniem mieszkania do wynajęcia, więc wolna gotówka się przyda. Okres kredytu rozważyłbym maksymalny (niższe raty – wyższa płynność), bo przecież i tak spłacisz kredyt szybciej (czego serdecznie życzę).

    Oczywiście warto sobie wszystko dokładnie przeliczyć i być może wnieść udział własny, bo dzięki temu bank zaoferuje lepsze warunki kredytu.

    Poniżej otrzymałaś sporo dobrych rad. Teraz tylko pozostaje znaleźć najlepsze proporcje z kalkulatorem w ręku. Pamiętaj, że najważniejszy jest dodatni cashflow.

    Powodzenia!
    kryczek

  20. rafał napisał(a):

    Marta,
    kredyt na 100% jest droższy. Bank najprawdopodobniej zaproponuje Ci korzystniejsze warunki, jesli będziesz mieć ok. 20% wkładu własnego – dla banku jesteś wtedy mniej ryzykowna i może na Tobie trochę mniej zarobić.
    Nie pakuj się w żadne „produkty inwestycyjne” – to się raczej nie może okazać korzystne dla Ciebie. Tylko zarządzający i pośrednik zarobią na prowizjach i opłatach.
    Polecam ciekawy blog finansowy Maćka Samcika – tam znajdziesz sensowne podpowiedzi i opisy podobnych przypadków.
    Napisz, jaką cenę planujesz zaproponować najemcy.
    Powodzenia!

  21. havoorm napisał(a):

    „Czy jest tu jakis haczyk ktorego ja nie widze??” Zapytaj doradcy czy gwarantuje na pismie 9% zwrotu.

  22. Krzysztof napisał(a):

    Cześć Marta

    Kilka lat temu postanowiłem sobie odkładać dodatkową kwotę na emeryturę i skorzystałem z oferty OF – zakupiłem program w Aegon (pewnie zbliżony do tego, który proponują Ci w Axa). Podsumowując tamten wybór – nie był on zbyt udany – wprawdzie stopy zwrotu wynoszą około 5% to po uwzględnieniu inflacji i opłat za zarządzanie, przewalutowanie itp. – stopa zwrotu oscyluje w okolicy 0% – więc jak widzisz liczby mówią same za siebie. Kolejnym dużym minusem jest brak możliwości zakończenia tej inwestycji przed upływem 10 lat – mi zostało jakieś 4 lata do końca tego terminu i od razu wypłacam całość pieniędzy, które przeznaczę na wkład własny przy zakupie kolejnego mieszkania pod wynajem.
    Odnośnie strategii zakupu na kredyt – osobiście wybieram opcję jak najkrótszego okresu, z jak najwyższym wkładem własnym. Początkowo rata wynosi więcej niż wpływy z wynajmu, jednak od razu zakładam iż będę dokładał brakującą część (przeważnie około 200-300zł) z pensji oraz nadpłacał kredyt. Po każdej nadpłacie rata znacząco się obniża i dzięki takiemu zabiegowi płacę mniej odsetek. Kolejne posiadane mieszkania, pozwalają mi na zbieranie kapitału i szybszą nadpłatę kredytu.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krzysztof, dzięki za podzielenie się przykladem z Twojej inwestycji. Obawiam się, że Twoje negatywne doświadczenia niestety nie są odosobnione. Zapytam: jeśli ktokolwiek miał pozytywne doświadczenia z inwestowania w fundusze niech się tym proszę z nami podzieli. Może jednak jest ktoś kto zarobił WIĘCEJ niż mu obiecywano:-)

      • Andrzej napisał(a):

        Przepraszam, że odkopuję tak ‚stary’ wątek (aż po miesiącu).

        Ja mam właśnie taką poliso-lokatę. Na 10 lat. Aktualnie 2 lata już minęły. Na razie mam zysk średnio rocznie 12-16% (wpłacam po 300zł/mies).
        Ale po pierwsze – nikt mi nie obiecywał/gwarantował zysku na jakimś poziomie.
        Fundusze wybieram sobie sam – spędzam około 5 minut dziennie + 15 raz w tygodniu na przeglądaniu dostępnych funduszy (około 40). Codziennie wpisuję w napisany przeze mnie program wartości tych funduszy i raz w tygodniu analizuję czy nie zmienić funduszu.
        Równie dobrze mógłbym takie fundusze wybrać, że straciłbym 10 czy 20, zamiast zyskiwać, ale jak na razie idzie mi całkiem dobrze (pierwsze pół roku miałem 5% straty, ale wtedy jeszcze się uczyłem, teraz wybór funduszu idzie mi znacznie sprawniej i jak widać jest zysk).
        Jednak zdecydowanie bardziej podoba mi się idea inwestowania w nieruchomości i za 2-3 lata chciałbym już kupić pierwszą kawalerkę, a za pieniądze z poliso-lokaty za kilka lat kolejne mieszkania :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Andrzej, nie przepraszaj, nie ma powodu by nie wracać do wątków poruszanych jakiś czas temu. Bardzo dziękuję za Twój wpis – to chyba pierwszy wpis z pozytywną oceną inwestowania w poliso-lokaty. Więc cieszy mnie, że to działa. Dzięki też za wskazanie metodologii inwestowania w tego typu produkty.

          Życzę Ci też oczywiście powodzenia w osiągnięciu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki!

        • Andrzej napisał(a):

          Myślę, że zasada jest dość prosta – z Kyiosakiego wyciągnięta.
          Inwestycja nie jest ryzykowna – ryzykowny jest inwestor. Na tyle na ile inwestor się na czymś nie zna, na tyle mocno ryzykuje, im lepiej coś pozna, tym ryzyko mniejsze (ale jest zawsze!).

          Niektórzy chcieliby wpłacić gdzieś pieniądze i zawsze mieć 2-3 razy więcej niż na lokacie, ekhm, życzę powodzenia.

          Z poliso-lokatą w postaci funduszy może iść dobrze, pod warunkiem, że się ma nad tym kontrolę (i chce się czegoś nauczyć, żeby móc minimalizować ryzyko i osiągać zyski). Nie ma nic za darmo.
          To samo z giełdą, mieszkaniami czy czymkolwiek innym.
          A Ci co najczęściej narzekają, że coś jest kiepskie/ryzykowne, to z lenistwa – bo np. wybrali produkt inwestycyjny, w którym nic nie trzeba robić.

          Dziękuję Sławku za życzenia :)

  23. pawel bak napisał(a):

    Rentowność 9% nie jest możliwa do uzyskania bez ryzyka. W długim okresie żaden fundusz w Polsce nie osiągnął takiej rentowności. W przypadku produktów długoterminowych bardzo często wprowadza się opłaty za wcześniejszą wypłatę środków, kary za niewpłacanie comiesięcznych składek. Polecam trzymać się od takich produktów z daleka. Za rok policz sobie rentowność swojej inwestycji i wtedy zdecydujesz co robić z nadwyżką. Jeżeli okaże się, że jesteś w tym niezła to kupuj kolejne mieszkania. Jeżeli osiągasz rentowność poniżej lokaty bankowej to część kasy wrzuć na lokatę, część kredytu możesz nadpłacić i koniecznie zapisz się do Stowarzyszenia Mieszkanicznik, gdzie dowiesz się jak optymalizować swoje przepływy z najmu dzięki lepszemu zarządzaniu nieruchomością, minimalizowaniu pustostanów i sprytniejszemu płaceniu podatków.

    W sprawie kredytu zdecydowanie odwiedź więcej niż jednego doradcę. Doradca często nie przedstawia najlepszej oferty kredytu dla Ciebie tylko dla niego. Poproś o dwie wersje. Jedną z wszelkimi promocjami, usługami dodatkowymi i jedną gdzie bierzesz tylko kredyt i nie otwierasz żadnego konta, nie bierzesz karty kredytowej, nie kupujesz żadnego ubezpieczenia. Te oferty również porównaj bo może się okazać, że obniżka marży nie rekompensuje kosztów obsługi konta, karty kredytowej, ubezpieczeń itp.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marto, moja TAKTYKA finansowania zakupów mieszkań na wynajem, które realizowały moją STRATEGIĘ osiągnięcia wolności finansowej, była – przyznam się – bardzo koserwatywna. Starałem się mieć jak największy wkład własny i spłacić każdy kolejny kredyt jak najszybciej. Nie było żądnej finezji w mojej taktyce. Zresztą często była ona deal-driven, czyli jeśli mieszkanie było odpowiednio tanie, to starałem się szybko dobić targu używając własnej gotówki lub nawet zaciągając kredyt na karcie kredytowej. Optymalizacja kosztów finansowania nie była nigdy moim priorytetem.

      To podejście wiele osób krytykuje, m.in Piotr Hryniewicz, który twierdzi, że robię tak jak robię, bo … nie widziałem jego kalkulatora:-))) Być może ma rację, przecież nie mam monopolu na wiedzę:-) Dlatego też nie chciałem się jako pierwszy dzielić z Tobą swoimi opiniami. Ale widzę, że większość osób myśli podobnie jak ja, po fridomiacku. Bardzo mnie to cieszy.

      Często w zimie lecę do Kenii, Brazylii czy innego ciepłego kraju przez Zurych lub Genewę. Z pewnością znalazłby się doradca, który przekonywalby mnie, że mógłbym sobie zrobić w Szwajcarii 2-3 dniową przerwę i wyskoczyć sobie jeszcze po drodze na … narty. Mógłby przytoczyć wiele argumentów za takim zachowaniem – linie lotnicze pozwalają robić tzw stop-overy bez dodatkowego kosztu; oszczędziłbym koszt ponownego przylotu do Genewy, zaoszczędziłbym czas, itp. Tylko, że tak mógłby mi doradzić tylko doradca, który nigdy nie był w tropikach. No bo co miałbym zrobić z nartami w Kenii? A mój plecak byłby zbyt obciążony ciężkimi butami narciarskimi, rękawicami, szalikami i innym sprzętem psując mi włóczęgę po tropikach.

      Tak samo obawiam się jest z wieloma doradcami w Polsce. Dzielą się swoimi dobrymi radami, ale ilu z nich rzeczywiście posiada własne mieszkania na wynajem?

      I na koniec. Może zaczynam być sentymentalnym staruszkiem (w końcu stuknęło mi niedawno 47 lat), ale wzruszyła mnie duża liczba i dojrzałość Waszych komentarzy. Dziękuję Wam bardzo w swoim oraz Marty imieniu. I gratuluję, bo w ielu z Was – choć jesteście bardzo młodzi – myśli już bardzo dojrzale. W mojej ocenie długofalowość myślenia i cierpliwość w dążeniu do swoich celów jest obecnie w niedostatku. Trzymam mocno kciuki za Wasze sukcesy w drodze do wolności finansowej.

      • nibul napisał(a):

        Wydaje mi się, że nie ma jednej najlepszej metody, tylko najbardziej dopasowana do konkretnej osoby, czyli sytuacji w jakiej się znajduje (patrz: przychody i ile z nich zostaje) oraz celu jaki ma. Jeżeli ktoś z wielkim trudem w ciągu roku uzbiera wkład własny na małą kawalerkę, nie będzie miał raczej dylematu czy kupować za gotówkę:)

  24. Mariusz napisał(a):

    Jeżeli ktoś używa słów: fundusz, polisolokata, gwarancja zysku itp. to nawet nie dopijaj kawy tylko uciekaj ile sił w nogach i pilnuj portfela! A generalnie to jak najmniej kredytu, jak najwięcej gotówki i jeszcze więcej zdrowego rozsądku. Od jakigoś czasu mam sporo większą iloś telefonów od osób które nie są w stanie spłacać swoich „inwestycji” i chcą się ich w jakiś sposób pozbyć.. Nie życzę nikomu doprowadzenia się do takiej sytuacji.

  25. Marta ze Śląska napisał(a):

    Witam ponownie :)

    Na początku chciałabym Wam wszystkich gorąco podziękować za komentarze i rady!
    Jestem bardzo bardzo wdzięczna, że dzielicie się swoją wiedzą i doświadczeniem! Dzięki wielkie również Tobie Sławku za pomoc i przede wszystkim za to, że taka stronka jak ta istnieje i jest dla wielu osób (między innymi dla mnie) ogromną inspiracją.

    Moje najważniejsze wnioski to:

    1. Nie pakować się w żaden produkt inwestycyjny.
    2. Długość kredytu dostosuję do wysokości raty – najważniejsze, żeby był dodatni cash flow
    4. Wartość kredytu – najprawdopodobniej będzie to od. 60% – 80% całej inwestycji – to zależy również od mojej zdolności kredytowej.

    Kawalerka jest w takim stanie, że mogłabym ją w zasadzie od razu wynająć – kuchnia jest cała wyposażona (meble na wymiar, kuchenka gazowa), łazienka cała wykafelkowana, meble poprzedni właściciele mają zostawić (nie są jakieś specjalnie gustowne ale mieszkać się da).
    Zastanawiam się, czy jest sens cokolwiek ulepszać, czy wynająć od razu i ewentualnie dogadać się z najemcą, że jeśli on chce coś zmienić, to robi to na własną rękę, ewentualnie jakieś koszty mogę pokryć ja. To oszczędziłoby mi czasu i kłopotu, jednak zapewne ograniczyło dochody z najmu – cena mieszkania w gorszym standardzie będzie musiała być niższa…

    Na podstawie ogłoszeń w internecie obliczyłam średnią stawkę za wynajem kawalerki w Katowicach – wyszło mi 1030 zł.
    Tak więc myślę że za wynajem zaproponowałabym 900 -1000 zł – w zależności czy zdecyduję się na remont czy nie.
    (nawet jeśli zdecyduję się na remont – to na pewno nie gruntowny, jakieś 6 000 zł powinno wystarczyć)

    Co myślicie o warunkach najmu w mojej sytuacji? Może jakiś fridomiak zorientowany na rynku katowickim mógłby coś doradzić?

    Tak jak pisałam to moja pierwsza inwestycja, więc na początku może być ciężko. Ale przemyślałam wszystkie możliwe ryzyka – jeśli nie dam rady sama, zgłoszę się o pomoc do oddziału Mzuri (dobrze że już jest w Katowicach!) – to jest mój plan awaryjny „B” ;D

    O przystąpieniu do stowarzyszenia Mieszkanicznik też już myślałam – może nawet pojawię się na najbliższym katowickim spotkaniu 29 listopada ;)

    Pozwolę sobie również informować o postępach w mojej inwestycji – myślę że dzielenie się doświadczeniem jest cenne ;)

  26. Mariusz napisał(a):

    Jestem z Katowic, napisz jaka lokalizacja, czy blok (niski/wysoki) czy kamienica i czy chodzi o sam czynsz czy o kwotę z opłatami administacyjnymi. Rynek okoliczny znam dobrze i powiem Ci że 100 tys. za kawalerkę to żadna wielka okazja. Ja sam propunuję sprzedającym obecnie max. 80 tys i np. pierwsze i ostatnie piętro mnie wogóle nie interesują i kamienice też nie. W ogóle to teraz w Katowicach rynek nieruchomości jest ciężki, no ale gdzie jest obecnie lekki, tylko że ja patrzę bardziej pod kątem kupić-sprzedać niż wynająć. Powodzenia!

  27. Radek R napisał(a):

    A ja zapraszam zarówno Martę jak i Mariusza (oraz wszystkich zainteresowanych) na kolejne spotkanie Mieszkaniczników śląskich
    Jedna istotna zmiana – tym razem – z powodu mojego wyjazdu – przesuniemy spotkanie o tydzień i jeden dzień.
    Najbliższe będzie zatem w pierwszy piątek grudnia – 7 grudnia. Startujemy o 19tej.
    Miejsce bez zmian – Bierhalle w Silesia City Center.

    Będzie to zarazem ostatnie spotkanie Mieszkaniczników w 2012 roku.
    Zapraszam
    Radek Rup

  28. Prezes napisał(a):

    Witaj Marto
    Chciałbym Ci pogratulować, że wzięłaś sprawy w swoje ręce-będziesz mieć satysfakcję i zdobędziesz wiele doświadczeń.Sugerowałbym żebyś inwestowała jak najwięcej pieniędzy z banku.Wezmiesz kredyt spłacasz go z wynajmu-twoje pieniądze zostają Ci żebyś mogła kupić następne mieszkanie (tez jak najwięcej kredytu).Kredyty spłacasz z wynajmu a w razie pustostanu masz dużo własnych srodków na spłatę rat kredytowych.Myślę że w dłuższym okresie czasu ważniejszą rzeczą jest zakupienie większej ilości mieszkań do wynajęcia niż przeliczanie co do złotówki różnic w oprocentowaniach na 20 25 czy 30 lat.Za 20 lat wartość Twoich nieruchomości będzie duża jest tylko kwestia czy będzie ich 5 czy 25.Takie podejscie umożliwi Ci zakup większej ilości mieszkań, nie ryzykujesz swoich pieniędzy zarabiasz na pieniądzach pozyczonych z banku, w razie problemów sprzedajesz jedno z już powiedzmy kilkunastu mieszkań.Wiadomo że do wolnosci finansowej potrzebujesz iluś tam tys miesięcznie jeśli z 1mieszkania będziesz mieć powiedzy 330zł na czysto to musisz mieć tych mieszkań np;10, 15, czy 25.Przy takiej ilości nie ma już wielkiego znaczenia ile odsetek musisz spłacić, bo żyjesz sobie spokojnie na luzie.Jest to wszystko napisane w uproszczeniu ale tak jest. Dobrze jest mieć pomysł na zwiększenie atrakcyjności nieruchomości-czyli np kupujesz parter przy Urzędzie Miasta i wynajmujesz dla biuro nieruchomości.Jeszcze raz zycze wytrwałości i do przodu. Trzeba by może faktycznie spotkać się w Katowicach bo w ilości siłą !!!
    pozdrawiam Prezes

  29. Marta ze Śląska napisał(a):

    Dzięki Wam za życzenia powodzenia, oraz za zaproszenie na spotkanie Mieszkaniczników :)
    Prezes – to prawda, wzięłam sprawy w swoje ręce – na razie jest to dla mnie adrenalina większa niż przy sportach ekstremalnych które lubię uprawiać, więc jest nieżle :D

    Odpowiadając na pytania Mariusza:
    lokalizacja: Katowice Akacjowa
    blok 4-piętrowy
    mieszkanie na parterze – mimo to naprawdę ciepłe, bo parter jest b. wysoki, mieszkanie jest środkowe, i znajduje się nad suszarnią (ogrzewaną centralnie) ^^
    ogrzewanie centralne z nitki, ciepła woda z junkersa
    czynsze – 180 zł/mies :) (w tym zaliczka na wodę i ogrzewanie)

    Z mojego badania rynku (na razie na podstawie ogłoszeń i rozmów ze znajomymi – najemcami) cena najmu kawalerki to ok. 1000 zł + media (taką kwotę pobierałabym od najemców i opłacała z niej czynsz do administracji)

    Mariuszu jeśli orientujesz się w rynku Katowickim to może napiszesz czy taka kwota jest według Ciebie ok?
    Jeszcze raz dzięki za wszystkie rady :)

  30. Mariusz napisał(a):

    w odpowiedzi dla Marty

    Ja inwestycje na wynajem (lokale użytkowe) liczę zawsze tak, że jeśli realny do pobrania czynsz dla mnie wynosi mniej niż 1/100 ceny nieruchomości to wogóle się w taką inwestycję nie pakuję bo to nie jest dla mnie inwestycja. Proste jak drut i się sprawdza, bo jak się zapłaci podatki, odliczy pustostany, ubezpieczenia i inne koszty to stopa zwrotu wynosi ok. 10% (10 lat) i jest to minimalna rentowność jaką jestem w stanie zaakceptować. Da się uzyskać rentowności ok. 12% rocznie i jest to całkiem realne.

    W opisywanym przez Ciebie przypadku przy moich zasadach i przy cenie mieszkania 100 tys zł, czynsz musiałby wynosić 1000zł + opłaty+ media co jest w mojej ocenie nie realne. Maksymalny czynsz za takie mieszkanie jak opisujesz to wg. mnie 800 zł + opłaty + media co w obecnej sytuacji rynkowej i tak pewnie okaże się zbyt drogo i trzeba będzie zejść czasowo na 600-700 zł + czynsz+ media bo dopiero to da łączną sumę kosztów dla najemcy ok. 1000 zł.

    1. Nigdy nie licz zbyt optymistycznie bo to = kłopoty (lepiej być zaskoczonym pozytywnie niż odwrotnie)

    2. Ceny sprzedaży w ogłoszeniach nie są cenami transakcyjnymi (obecnie ceny sprzedaży bardzo odbiegają od cen ogłoszeniowych – mam dostęp do danych, realnych transakcji i prawdziwych cen transakcyjnych)

    3. Nigdy nie pozwól aby inwestycje i stres z nimi związany nie pozwoliły Ci spokojnie spać (lepiej coś odpuścić niż się wpakować na minę) bo od tego się zaczyna a kończy u psychiatry – niestety znam kilka takich osób.

    Na zakończenie dodam, że nigdy, przenigdy nie wziąłbym kredytu na nieruchomość na wynajem jako osoba fizyczna (inwestuję poprzez sp. z o.o., można też przez sp. z o.o. Sp. K.), nigdy na więcej niż 10 lat i nigdy na powyżej 70% ceny, bo wtedy prawdopodobieństwo wpadnięcia w kłopoty finansowe jest nieadekwatne do możliwych do uzyskania korzyści.

  31. Jacek napisał(a):

    Inwestuje w nieruchomosci i mam ich kilka na kredyt i kilka za własne fundusze i bazując na własnym doświadczeniu uważam, ze należy brać jak najtańszy kredyt hipoteczny z minimalna ilością dodatkowych opłat (czytaj ubezpieczeń od utraty pracy, zawieszenia spłaty, wakacji kredytowych itp), gdyż w praktyce może okazać się, ze zgodnie z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia nigdy nie nastąpi moment zadziałała tej umowy i wypłaty środków. Do tego należy brać kredyt na jak najdłuższa ilośc lat spłaty, gdyż wtedy rata będzie najniższa w stosunku do pozyskanego kapitału, a jest ona zobowiązaniem, które musimy spłacać. Oczywiście tez można nadplacac kredyt i dopiero wtedy po każdej spłacie skracac okres kredytowania, tak aby wysokość raty pozostawała stała, przez co zmniejsza się ilośc odsetek do zapłacenia. Do tego należy mieć na koncie pieniądze łatwo dostępne na wypadek utraty dochodów i pustostanu w nieruchomosci na okres pewnie conajmniej 6-9 miesięcy. Pamiętajmy, ze pustostanu w nieruchomosci wynajmowanej generuje dla nas koszty. Dopiero po jakimś czasie wynajmowania danej nieruchomosci jesteśmy w stanie określić jaki realnie stan pustostanow mamy.
    Zaś co do statystyki, ze średnio kredyt hipoteczny jest spłacany w 10 lat pamiętajmy, ze dostępne statystyki są z ostatnich lat, czyli okres jaki uwzględniają jest generalnie krótki. Jeszcze w 2010 roku na szkoleniach z produktów bankowych była mowa o 8 latach średniej spłaty kredytu. Są one najczęściej związane z konkretna nieruchomoscia, czyli człowiek sprzedając nieruchomość zamyka kredyt, tak więc jeśli ludzie kupujący nieruchomosci na kredyt w ciagu swoje życia zmieniają 3 razy nieruchomość w ciagu 10 lat związanego z założeniem i powiekszeniem rodziny (kawalerka, mieszkanie 2-pokojowe, mieszkanie 3,4-pokojowe), to cały czas spłacania jakiś kredyt natomiast statystycznie dwa pierwsze kredyty mieli nie dłużej niż 3 lata.
    Inwestując w nieruchomość na wynajem najprawdopodobniej będziesz spłacać kredyt przez cały czas posiadania tej nieruchomosci, czyli dopóki jej nie sprzedasz.

  32. Andrzej napisał(a):

    @Marta: Nie inwestuj w fundusz. Tzw. zakładana stopa rentownosci to fikcja. Krótko – koszty kredytu będą wyższe, zyski z funduszu znacznie niższe, o ile nie będą to straty. Chyba, że fundusz da ci GWARANCJĘ rentownosci (ha, ha, ha…:D )
    powodzenia
    A.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Andrzej, zgadzam się z Tobą. Wszelkie „gwarancje” to – według mnie – triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam? O tym w oddzielnym wpisie na blogu, bo temat jest dość ważny i według mnie mało zrozumiały dla przeciętnego Kowalskiego.

  33. Łukasz napisał(a):

    Bardzo ciekawa dyskusja się zrobiła :) Ile osób – tyle zdań – i bardzo dobrze :)

    Tak jak już większość napisała – produkty dodatkowe to zło i nie ma się moim zdaniem za bardzo nad tym rozwodzić.

    Jeżeli chodzi o kredyt na mieszkanie to ja to widzę tak – mieszkanie 100.000 – Ty masz wkładu własnego 34.000 więc dużo. Po jaką cholerę pchać się w kredyt na 30 lat? Magia niskiej raty? Tak jak już wcześniej pisał Maciej – przelicz sobie ile uzyskasz co miesiąc z mieszkania (po odjęciu pustostanów, drobnych remontów, podatku itd.) i ustal taki czas spłaty, by taka była rata.
    Albo lepiej… Jeżeli Cię na to stać – dołóż co miesiąc 200-300-400-500 (kwota zależna od zarobków i wydatków) dodatkowo.

    Kilka osób pisało tutaj o braniu kolejnych mieszkań na kredyt i kolejnych i kolejnych i kolejnych. Tylko ja się zastanawiam czy banki tak chętnie dają kredyty na kolejne mieszkania. Osobom, które sporo zarabiają – może i tak. Ale osobom o normalnych zarobkach? A jeżeli ktoś sporo zarabia – to po co mu kula u nogi w postaci kredytów? ;)
    Lepiej spłacić jak najszybciej i dopiero wtedy brać następny.

    Leszek Czarnecki, założyciel min. Getin Banku, Idea Banku, Noble Banku, Europejskiego Funduszu Leasingowego, Open Finance, Home Broker itd. zawsze powtarzał by nie brać kredytów jeżeli nie są naprawdę potrzebne. I tego się ja osobiście trzymam.

  34. Romek napisał(a):

    „Wówczas po wyliczeniach okazuje się że cały kredyt mogę spłacić po 9 latach w następujący sposób: co miesiac place rate kredytu oraz wplacam 500 zl na fundusz, po 9 latach moje oszczednosci w funduszu (przy zalozeniu rentownosci 9% rocznie) wynosza tyle, ze starcza na spłatę kredytu do zera.”
    Nie wierz w prezenty od banku. Takiego czegoś nie ma.
    Założenie rentowności 9% rocznie: jeżeli jest to zazłożenie to wejście w coś takiego jest spekulacją. A przecież inwestujemy w nieruchomości aby uciec od spekulacji (przynajmniej ja).
    Lepiej jeszcze raz przejść po cash flow, odciąć to co niepotrzebne (30 lat?), uwzględnić inflację (mocniej bolą pierwsze raty, niż te po 5 czy 10 latach), wejść w równe raty (przerzucam ból spłaty na później).
    „Nie ma darmowych obiadów” – szczególnie w kredytach.

  35. Szymon napisał(a):

    Marto ze Śląska,

    i jaką decyzję podjęłaś?

    Stoję przed podobnym dylematem co do długości kredytu i stopnia zaangażowania wkładu własnego.

    Od prowadzonej powyżej dyskusji minęło już prawie dwa lata, gdybyś mogła podzielić się co się wydarzyło w ciągu tych dwóch lat w tym temacie, będę Ci bardzo wdzięczny.

    Pozdrawiam,
    Szymon

  36. Szymon napisał(a):

    Sławku,

    gdybyś mógł napisać maila do Marty ze Śląska z prośbą o info, byłbym wdzięczny.

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Szymon, sorry, wprowadziłęm Cię niechcący w błąd. Okazało się, że Marta nie wzięła chyba udziału w dyskusji, którą zainicjowała chyba ze mną drogą mailową. Jej mail chyba wykasowałem kiedyś przy czyszczeniu swojej skrzynki mailowej. Gdy wzięła udział w dyskusji, to mógłbym jej maila odszukać w archiwum bloga fridomia, a tak to chyba jednak jest nie do odtworzenia. No chyba, że Marta sama się odezwie. Marta…?

      • Szymon napisał(a):

        Sławku,
        Marta ze Śląska uczestniczyła w tej dyskusji (m. in. czwarty komentarz).
        Proszę, jeżeli mógłbyś, spróbuj odszukać adres do Marty w archiwum bloga (stawką jest moja wolność finansowa :)
        Z góry dziękuję.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Szymon, dzięki za zwrócenie mi uwagi. Poprzednio archiwum pokazało mi tylko około 10 komentarzy i nie było wśród nich tego od Marty. Teraz znalazłem. Za chwilę napiszę do Marty z zaproszeniem do wejścia na fridomię i odpowiedzenia na pytania. Mam nadzieję, że uda Ci się dzięki temu osiągnąć Twoją wolność finansową. Trzymam życzliwie kciuki:-)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Szymon, Marta mi odpisała wczoraj mailowo. Obiecała, że odpowie Ci do końca tego tygodnia. W związku z tym wydaje mi się, że jednak uda Ci się osiągnąć wolność finansową:-) Z czego bardzo się cieszę:-)

  37. Marta ze Slaska napisał(a):

    Witam ponownie po dluuuuugiej przerwie :)

    pozwole sobie opisac swojego case’a z duza dokladnoscia – moze przyda sie poczatkujacym mieszkanicznikom ;)
    dzieki radom w komentarzach nie pakowalam sie w zadne rozwiazanie inwestycyjne polegajace na wplacie comiesiecznie stalej kwoty (nie zaluje)

    ostatecznie moja inwestycja wygladala nastepujaco:
    cena mieszkania- 103 000
    wklad wlasny – 33 000 (32%)
    kredyt – 70 000

    koszty poboczne:
    prowizja dla posrednika 2% = 2060
    notariusz = 824,10
    Pcc = 1 880
    kredyt prowizja = 1043
    wycena nieruchomosci przez bank = 137
    ub. na zycie (obowiazkowe) 210
    wpis KW = 200
    wpis hipoteka = 200
    suma kosztow pobocznych = 6 554,10

    konieczne remonty, wyposazenie itp. suma = 6455,43

    razem gotowka ktora wylozylam na ten interes = 46009,53 ( z tego 11000 pozyczylam od rodziny – oddalam w ciagu roku bez odsetek ;) )

    historia najmu:
    poczatkowo udalo mi sie uzyskac odstepne 950 zl (najemca placil 950 + oplaty do adm. + media)

    rata kredytu wynosila wtedy 375 zl
    place podatek od najmu ryczalt (aby wypracowac sobie dod. zdolnosc kredytowa) = 81 zl

    a wiec dodatni cashflow = 950 – 375 – 81 = 494 zl /m-c

    po 5 miesiacach zmiana najemcy (do dzis) – udalo sie bez zadnego pustostanu, jednak odstepne tym razem wynosi 816 zl
    rata kredytu zmalala do 350 zl (spadek stóp proc.)
    podatek od najmu 70 zl
    koszty dodatkowe (pod. od nier, WUG, koszty ogloszen, naprawy) – wyszly srednio 32 zl/m-c

    a wiec dodatni cashflow = 364 / m-c

    Rentownosc (policzona dla drugiego najemcy, mieszkajacego caly rok)
    364*12/46009,53 = 9,5 % netto

    po roku najemca wynegocjowal nowa cene – odstepne nizsze o 100 zl (moim zdaniem jest to akurat cena rynkowa – biorac pod uwage oplaty do administracji placi 900 zl + media)
    a wiec obecnie dane sa nastepujace:
    odstepne = 716 zl
    kredyt – 330 zl (w pazdzierniku kolejny spadek stóp %)
    podatek = 61 zl

    dodatni cashflow = 716 – 330 – 61 – 32 (srednio koszty dod.) = 293 zl/m-c

    moje wnioski:
    nie da sie jednoznacznie odp. na pytanie co lepsze – kredyt czy gotowka, kazdy musi sam zdecydowac na czym najbardziej mu zalezy – czy max cashflow, czy max rentownosc, czy wolisz wyczerpac swoja zdolnosc kred. czy zachomikowana gotowke ;)
    zaleznosc jest prosta – im wiekszy kredyt tym wyzsza rata – a wiec nizszy cashflow
    jednoczesnie zwykle im wiekszy kredyt tym wieksza rentownosc

    Mam nadzieje ze troche pomoglam :)

    Bede rownoczesnie bardzo wdzieczna za opinie doswiadczonych mieszkaniczniow – moze jest cos co moglam zrobic lepiej? albo co moge jeszcze zrobic lepiej? ja sama widze kilka takich aspektow, ale ciekawa jestem ocen innych ;) ) wszelkie opinie mile widziane (szczegolnie te krytyczne)

    pozdrawiam serdecznie!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marta, duże dzięki za ciąg dalszy Twoich działań oraz za duży stopień konkretności. Trzymam kciuki za powodzenie kolejnych Twoich działań.

    • Robert napisał(a):

      Ciekawi mnie czemu piszesz „odstępne”? Chodzi przecież po prostu o czynsz najmu? Najemca chyba niczego ci nie „odstępuje”, tyko wynajmuje mieszkanie.

      • Marta ze Sląska napisał(a):

        Robercie,
        domyślam się że nie jesteś ze Sląska? ;) na Śląsku standardem jest, że w ogłoszeniach cenę najmu podaje się jako „czynsz + media”, w tym media rozumiane są przeważnie jako gaz, prąd, czasem też woda. Samo określenie „czynsz” kryje w sobie wysokość opłat eksploatacyjnych (do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej) plus właśnie „odstępne” – czyli to, co trafia do kieszeni właściciela. Wiem, że w innych rejonach bywa inaczej. Nie wiem, jaka jest etymologia tego słowa, w każdym razie jest ono u nas dość powszechne :) raczej chodzi o to ze jest to de facto opłata, którą najemca płaci właścicielowi za to, że ten odstępuje mu swój lokal.

  38. Szymon napisał(a):

    Marta,
    dziękuję Ci bardzo, za to, że znalazłaś czas i chęci aby podzielić się swoim casem oraz za szczegółowe wyliczenia – teraz mam większą jasność ile wynoszą koszty transakcyjne
    oraz koszty udzielenia kredytu.
    Jeszcze zapytam na ile lat wzięłaś kredyt?

    Osobiście mam doświadczenia w najmie, ale kompletnie nie mam doświadczenia co do zakupu mieszkania oraz co do formalności przy kredytach hipotecznych.

    Gdzie nie popatrzę to wszyscy kupują na kredyt.
    Nie lubię kredytów i wkurza mnie, że na każdym etapie zakupu mieszkania golą człowieka. Pośrednik, bank, prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenia, itd. Z drugiej strony przy dość wysokim wkładzie własnym, z kredytem jeszcze nie jest tak źle, nawet jakby pojawił się pustostan. Więc mając kasę na 1 mieszkanie, chyba lepiej np. kupić dwa w kredycie, tym bardziej, że w miarę jedzenia apetyt wzrasta, jak się już machina inwestycyjna uruchomi to żal jakby się gotówka skończyła po jednym zakupie i trzeba by czekać parę lat aż się uzbiera kolejną gotówkę. Wierzę, że jak pojawi się okazja inwestycyjna to intuicja podpowie mi jak ją sfinansować.
    Póki co czeka mnie oglądanie sporej ilości mieszkań zanim kupię to pierwsze. Marta jeszcze raz dziękuję i życzę Ci powodzenia oraz sukcesów i podziwiam Cię za odwagę. Koniecznie muszę opowiedzieć Twoją historię mojej Żonie, która również ma na imię Marta.
    Szymon

    P.S. Sławku bardzo dziękuję Ci za pomoc :) cóż czas ucieka, wolność finansowa ma mnie czeka…

    • Marta ze Sląska napisał(a):

      Szymon,

      cieszę się, jeśli mogę trochę pomóc :) Mimo iż mój wpis był długi i szczegółowy, to i tak kilka aspektów pominęłam, m.in. długość kredytu. Na pierwszy rzut oka prosta inwestycja, ale w rzeczywistości parametrów i zmiennych jest ogrom :)

      Kredyt wzięłam na maksymalny możliwy okres, czyli 30 lat. Moja filozofia jest taka – im dluższy okres tym niższa rata – a więc po pierwsze dodatni cashflow jest wyższy, po drugie w razie kłopotów, nieprzewidzianych zdarzen jestes obciazony nizsza rata.
      Oczywiscie jednoczesnie im dluzszy okres kredytu tym jego calosciowy koszt jest wyzszy. Dlatego mozesz zrobic tak – jesli bylbys w stanie oplacic wyzsza rate, nic nie stoi na przeszkodzie zebys ta kwote odkladal i za jakis czas nadplacil kredyt – wtedy znowu masz do wyboru dwie opcje – albo skracasz czas kredytu albo zmniejszasz rate.
      Musisz tylko zwrocic uwage na warunki nadplacania w swojej umowie kredytowej – ja np. po 5 latach moge to robic bez zadnych prowizji, niezaleznie od kwody nadplaty. Przed upływem 5 lat pobierana jest prowizja, jeśli chciałabym nadpłacić więcej niż 15% kwoty kredytu.
      W kazdym razie przy dluzszym okresie kredytowania masz wybor i wieksza elastycznosc w dzialaniu :)

      Chcialam jeszcze zauwazyc ze w swoim opisie rentownosc liczylam tylko od dodataniego cashflow (tego, co mam na czysto w kieszeni juz po opodatkowaniu). Licze dla siebie w ten sposob poniewaz dla mnie najwazniejszy jest maksymalny dodatni cashflow, ktory moge osiagnac w tej chwili (aby zdobyc jak najszybciej wolnosc finansowa) oraz zeby porownac ta forme inwestycji z np. lokata bankowa.
      Jednak trzeba pamietac, ze rata kredytu sklada sie z czesci kapitalowej i odsetkowej – de facto tylko czesc odsetkowa jest moim kosztem. Wprawdzie teraz nie widze tego w swoim portfelu ale po calkowitej splacie kredytu zostane z nieruchomoscia warta ileśtam (zakladam, ze nie mniej niz w momencie zakupu).
      Dlatego mozna liczyc rentownosc odejmujac nie cala rate, a tylko jej czesc odsetkowa – wtedy wyniki beda oczywiscie lepsze.

      Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny to najlepiej zdaj sie na dobrego pośrednika – doradce kredytowego, najlepiej jakiegos z polecenia ;)

      Ja tez nie lubie kredytow konsumpcyjnych :) natomiast kredyt hipoteczny traktuje jako kredyt inwestycyjny, i wszystkie koszty z nim zwiazane po prostu wliczam w koszty inwestycji, wiec dopoki po ich uwzglednieniu wynik finansowy mnie satysfakcjonuje to nie bola mnie za bardzo :) i tak nie ma co narzekac, bo kredyt hip. to tak naprawde najtanszy pieniadz na rynku, i to glownie dlatego, ze banki „nie widza” jego inwestycyjnego charakteru ;)) oczywiscie trzeba starac sie w miare mozliwosci minimalizowac te koszty.

      A odnosnie zakupu – musze sie przyznac, ze opisywane mieszkanie bylo moim pierwszym, jakie obejrzalam, i jak sie okazalo jedynym :)) po prostu spelnialo wszystkie moje zalozone wczesniej parametry (ogrzewanie, lokalizacja, stan techniczny, rynek wtorny, itp.). Bardzo mozliwe ze w tamtym momencie bylo gdzies inne mieszkanko ktore byloby lepszym dealem – mimo wszystko patrzac w przeszlosc nie zaluje tamtej decyzji :)

      Znowu sie rozpisalam :) zycze ci Szymonie duzo powodzenia i determinacji w osiagnieciu wolnosci finansowej :) pozdrow ode mnie żone imienniczke :))

  39. Szymon napisał(a):

    Marta,
    dzięki za pozdrowienia oraz Twój odzew.
    Pozwolisz, że jeszcze skorzystam z Twojego doświadczenia i wiedzy.

    1) Jak starałaś się o kredyt to mówiłaś w bankach / doradcy kredytowemu, że mieszkanie będzie przeznaczone na wynajem?
    Czy lepiej ten temat przemilczeć, w końcu w Polsce można mieć kilka mieszkań z przeznaczeniem dla siebie. Gdzieś czytałem na fridomii, że któryś z banków podniósł marżę tylko dlatego, że był to już któryś z kolei kredyt hipoteczny i wnioskujący wspomniał, że mieszkanie ma być wynajmowane. W prawdzie my nie mamy jeszcze żadnego kredytu hipotecznego, natomiast mamy wynajętą kawalerkę i jakieś doświadczenia w najmie. na zdrowy rozum, powinno to być dla banku na plus kupując kolejne mieszkanie na wynajem.

    2) Jeżeli możesz napisz w jakim banku masz kredyt.

    3) Temat pośredników.
    Na moim terenie 99% ofert sprzedaży mieszkań jest wystawianych przez pośredników. Kontaktowałem się z jednym biurem, aby umówić się na oglądnięcie kawalerki, poproszono mnie o dane osobowe do umowy pośrednictwa, ja powiedziałem, że umowę podpiszę jak oglądnę mieszkanie i zdecyduję się na zakup. Biuro zaczęło kręcić, że jest podpisana już umowa rezerwacyjna i jak nie dojdzie do podpisu aktu notarialnego, to odezwą się do mnie.

    To samo mieszkanie potrafi być ogłaszane przez kilku pośredników. Jeden z nich nie pobiera prowizji od kupujących. Moim skromnym zdaniem, lepiej jest współpracować z takim pośrednikiem, który jednak pobiera prowizję od kupujących, a dlatego, że jak umówię się z nim na prowizję kwotowo, to nie koniecznie będzie mu zależało, abym kupił za jak najwyższą cenę. A pośrednik, który nie pobiera prowizji od kupujących, będzie dążył, abym kupił po jak najwyższej cenie, bo prowizję ma pewnie procentowo pobieraną od sprzedającego.

    Marta co sądzisz o tym, napisz o Twoich doświadczeniach z pośrednikami.

    Sławku, gdybyś mógł również proszę Cię to Twoje zdanie.

    Wiem, że są to „technikalia”, ale dla początkujących są one bardzo ważne, aby nie wejść na minę. Kierunek obrałem, napęd jest, teraz tylko narzędzia i wiedza.

    A tak na poważnie, to drugie nasze mieszkanie mamy mieć kupione do końca 04.2015 r.
    W listopadzie jadę na VI Kongres Mieszkaniczników i przed nim chcę już zdobyć pierwsze doświadczenia w kontaktach z pośrednikami, z właścicielami i ich mieszkaniami.

    W książce „Pomysł do wynajęcia” jeden z bohaterów kolportował ulotki do skrzynek pocztowych na osiedlu, którym się interesował, w ten sposób docierał bezpośrednio do właścicieli mieszkań na sprzedaż. Jest to dobry pomysł, myślę, że to co się ukazuje w internecie lub w prasie to już jest „drugi sort”.

    3) Rentowność. Nie ma dla mnie aż takiego znaczenia, bardziej się boję, że przepłacę za mieszkanie, że kupię mieszkanie z jakąś wadą prawną. Jeżeli na dzień dzisiejszy rentowność będzie słaba, to wiem, że za kilka lat na 99% powinna być lepsza. Takie mam doświadczenia z wynajmu I mieszkania. Jak prześledzę historię najmu, to praktycznie z każdym rokiem dochód był wyższy od poprzedniego roku. Może również dlatego, że startowaliśmy z niskiego pułapu. Najniższy dochód osiągniemy w tym roku, a to za sprawą remontu i pustostanu z nim związanego i to pomimo tego, że po remoncie wynajęliśmy po wyższej cenie niż przed remontem, a i tak jest jeszcze pole do podwyżek.

    Dlatego zgadzam się ze Sławkiem, że na rentowność całego przedsięwzięcia bardzo duże znaczenie ma okres pustostanów. Natomiast kawalerki w ciągu ok. 8 lat podrożały ok. 30-40%, więc majątek i tak w tym czasie istotnie przyrósł. Za cenami mieszkań podążają ceny najmu. Przynajmniej na razie. Zgodziłbym się nawet co miesiąc dopłacać po 200 zł do mieszkania, bo wiem, że i tak to będzie doskonały „interes” z perspektywy 10 – 20 lat.

    Nasz cel to w 10.2034 r. posiadać 8 wynajętych kawalerek bez obciążeń kredytowych.
    Będziemy mieć wtedy po 55 lat.
    Jeżeli nie osiągniemy tego celu w 100% to i tak będziemy w dużo lepszej sytuacji, niż gdybyśmy przez ten czas nic nie robili w tym kierunku.

    Pozdrawiam, z niecierpliwością czekam na odpowiedź i z góry dziękuję.
    Szymon

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Co bym zrobił z wygraną w Radio ZET

Dzisiaj rano jadąc samochodem słyszałem jak niejaka Pani Ewa z Racisławic koło Kalisza wygrała 100.000 złotych w zetkowym konkursie SMS-owym Morze Pieniędzy.  Była bardzo zaskoczona wygraną. Prowadzący audycję Tomek Florkiewicz powiedział, że „wszyscy są zawsze zdziwieni i nie wierzą w wygraną”. Okazuje się, że pewne stwierdzenia są – z perspektywy prowadzącego taki program radiowy - bardzo stereotypowe. Tak samo stereotypowe było później zachowanie prowadzącego. Po ochłonięciu osoby, która wygrała, prowadzący zadaje dość schematyczne pytanie: „a co [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: AltAir, nie mam pojęcia o jakiej cenzurze mówisz… To ma być jakaś próba prowokacji? Przyznaję,...
  • Sławek Muturi: Buko, chyba o tym samym mowa. Jak widać, jedni widzą szklankę półpełną, inni półpustą. Kolejny na to...
  • AltAir: Widzę, że jednak jakaś cenzura istnieje. Tak jak pisałem wcześniej lubię czytać ten blog i tak jak ktoś pisał...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, dzięki za ciepłe słowa uznania.
  • Sławek Muturi: Konrad, dzięki za Twój głos w dyskusji. Z wieloma rzeczami, o których piszesz się zgadzam. Dzięki też...
  • Sławek Muturi: AltAir, nie wiem czy dobrze rozumiem intencję Twojego pytania. Pewnie mogą, bo wszyscy – również...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się z Twoimi postulatami. Ja byłbym nawet za tym by w ogóle zlikwidować Sejm i Senat....
  • Sławek Muturi: Piotrze, temat demografii pojawia się na fridomii, regularnie, co kilkanaście miesięcy. Przestał mnie...
  • Sławek Muturi: Recroot, nie chodzi chyba o to by każdy miał „kogoś stojacego nad sobą”. Nie ma nikogo...
  • Sławek Muturi: Recroot, to cieszę się, że w dużej mierze zgadzamy się co do owych zmian w sądownictwie, które idą...
  • Sławek Muturi: Recroot, dzięki. Nie znałem tego Manifestu. Mam pytanie: czy Manifest rzeczywiście mówi o...
  • Robert: „(…) muszę stwierdzić, że (…) uważam obecny rząd za najlepszy jaki mieliśmy. (…) Nie...
  • buko74: Ma ktoś pełen dostęp do tego artykułu? Coś nowego czy to samo co tutaj w tym wpisie na blogu: Dobra zmiana w...
  • Kuneg: Jeszcze jedno. Sławku, wielki szacunek mam do tego, co robisz. Pokazujesz ludziom, że można korzystać z...
  • Konrad: No więc nie chciałem nikogo obrażać, tylko wskazać na złodziejską partię, która była u władzy tylko po to,...
  • Kuneg: Żeby wiedzieć, że my, jako obywatele, mamy jakieś prawa, to najpierw powinniśmy się dokształcić w tym zakresie...
  • AltAir: Od kilku lat czytam ten blog. Jest moją codzienną lekturą. W komentarzach do tego wpisu napisałeś że dużo...
  • Konkret: A kwestia władzy ustawodawczej ? Polska: 100 senatorów, 460 posłów, ludność ok 37 mln USA: 100 senatorów,...
  • Konkret: Ja niestety muszę się zgodzić z Recrootem, dczekolem. Intencje przeciętnego demonstranta rzeczywiście wydają...
  • Piotr: Panie Slawku, dziekuje za dzielenie sie Pana doswiadczeniem, ktore jest bardzo pomocne w podejmowanych przeze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design