27

11.2012

Zakres niezbędnych kompetencji, czyli „Dobry Mieszkanicznik to ekspert od wszystkiego”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Napisali o ..., Nas, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 16

W ostatnim numerze Gazety Finansowej (16-22 listopada) ukazał się artykuł mojego autorstwa, któremu redakcja nadała powyższy tytuł. Być może nie trzeba być ekspertem od zupełnie „wszystkiego” wynajmując swoje mieszkania, ale z pewnością przydatna byłaby mieszanka umiejętności interpersonalnych, marketingowych, księgowo-prawnych, technicznych, manualnych, zarządczych, a do tego dyspozycyjność, dyscyplina i gotowość ciągłego uczenia się.

W poprzednich numerach GF pojawiły się moje artykuły nt sposobów na trwałe podniesienie wartości swojego mieszkania na wynajem („Możesz mieć więcej” w numerze 9-15 listopada) oraz sposobów zmniejszania kosztów utrzymania mieszkań na wynajem („Lepiej zapobiegać niż … płacić” w numerze 2-8 listopada).

Zapraszam do lektury. Więcej pożytecznych – mam nadzieję – informacji znajdziecie też oczywiście w książce „Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem”, którą możecie zakupić w sklepiku na stronie www.mzuri.com.pl (chwilowo nie działa sklepik na stronie Stowarzyszenia Mieszkanicznik).

Poradnik ten jest bardzo praktycznym zbiorem konkretnych wskazówek i myślę, że mógłby być dobrym prezentem pod choinkę:-) A co tam! Reklama jest dźwignią … rozprzestrzeniania się wiedzy:-)

A przy okazji, serdecznie dziękuję Gazecie Finansowej za goszczenie moich cotygodniowych felietonów na szpaltach tygodnika już od ponad pół roku. Jest to dla mnie doskonała platforma do propagowania dobrych praktyk najmu. Ze swojej strony jestem gotów do wypełniania powierzanego mi cyklu felietonów treścią, aż do listopada 2015 roku lub do momentu wyczerpania się całej mojej wiedzy związanej z najmem mieszkań. W zależności od tego, które z tych wydarzeń nastąpi wcześniej:-)

Komentarze:

  1. zsz napisał(a):

    Panie Sławku,
    mam pytanie. Mój mąż nie lubi swojej pracy (a może obecnej firmy bardziej) i chciałabym mu zaproponować żeby z niej zrezygnował. Ja zarabiam na tyle, że będziemy mogli żyć, nawet spłacając 10-letni kredyt na dom który mamy. Teraz już wiem, że trzeba było zadbać o wolność finansową wcześniej, zamiast pakować się w tak duże zobowiązanie, no ale trudno. Możemy mieć pieniądze starczające na kupno kawalerki w Łodzi w sumie za gotówkę (jakieś oszczędności + premie). Ale nie potrafię go do tego pomysłu przekonać (żeby kupić mieszkanie i wynająć), bo on woli spłacać wcześniej nasz kredyt. Ponieważ w naszym związku to raczej ja jestem finansowym głąbem, wolę zawsze brać jego obiekcje pod uwagę. Ale gdyby zrezygnował z pracy i zajął się szukaniem tego mieszkania to moglibyśmy zacząć coś nowego, co mogłoby się z czasem rozwinąć, a tak to tkwimy w miejscu.
    I teraz pytanie, bo się rozgadałam. Jakich argumentów mogę użyć?
    Pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      zsz, witam na łamach fridomii. Zastanowię się nad Twoim pytaniem, ale może ktoś z Fridomiaczek Ci coś ciekawego w międzyczasie podpowie:-)

      • Maks napisał(a):

        Wcześniejsze spłacanie kredytu zaciągniętego na dom w którym się mieszka nie wydaje mi się sprzeczne z budowaniem wolności finasowej. Zatem, jeżeli wasz kredy na dom kosztuje 7% rocznie (realnie) to jeżeli z kawalerki nie będziecie mieli przynajmniej 8% rocznie to ja skupiłbym się na spłacaniu domu (lokum w którym mieszkam). Niestety kredyt na dom to cały czas konsumpcja, czyli koszt, który oddala was od wolności finansowej.

  2. Przemek napisał(a):

    Wydaje mi sie ze mozecie panstwo pracowac i zaczac szukac jakichs okozji inwestycyjnych po godzinach. Moim zdaniem rzucenie etatowej pracy ma sens jedynie gdy:
    1. Mamy wieloletnie doswiadczenie w inwestycjach
    2. Odpowiedni kapital / w miare stabilny dochod ze zrodel innych niz praca
    Jezeli pani maz nie jest przekonany do nieruchomosci to jest to tym bardziej ryzykowne :)

    • zsz napisał(a):

      Dziękuję za odpowiedź, pokrywa się również z moimi odczuciami, mój problem polega na tym, że z jednej strony on nie jest zadowolony, z drugiej strony nie podejmuje żadnych działań. Inne inwestycje – giełda, fundusze na razie odpadają, bo tam pieniądze straciliśmy. Dlatego pomyślałam o nieruchomościach. Jakie ryzyka z tym są związane? Przecież jeżeli się kupi mieszkanie poniżej jego wartości, to najwyżej je sprzedamy bez zysku, jeżeli wynajmowanie okaże się uciążliwe/nieopłacalne?

      • Sławek Muturi napisał(a):

        zsz, rzeczywiście tak jak mówisz, największe ryzyka związane z inwestycjami w nieruchomości to: a) że kupisz za drogo, (b) za drogo wyposażysz, (c) nie przemyślisz dobrze komu będziesz wynajmować PRZED dokonaniem zakupu, (d) nie dochowasz staranności przy zarządzaniu najmem.
        Jeśli masz wątpliwości co do powyższych obszarów, to możesz – sorry za odrobinę autoreklamy – powierzyć zarówno zakup jak i późniejsze zarządzanie firmie mzuri (www.mzuri.com.pl oraz http://www.mzuri.pl), któa zajmuje się tym w sposób profesjonalny i ma ponad tysiąc mieszkniolat doświadczenia w najmie:-)

        • zsz napisał(a):

          nie ma sprawy, na pewno zajrzę:). Chociaż mam swoją własną wizję. Na razie kupiłam książkę i czekam aż przyjdzie. Dzięki.

  3. Sławek napisał(a):

    Myślę, że szukanie mieszkania nie jest aż tak angażujące, żeby rezygnować z pracy. Może lepiej ukierunkować się na „zarabiam po to, żeby kupić mieszkanie na wynajem” zamiast „zrezygnuję z pracy, żeby mieć czas na czytanie ogłoszeń”…
    W końcu jeśli byście kupili coś i wynajęli, to albo najemca będzie spłacał ten kredyt za mieszkanie albo będzie to dodatkowy przychód do spłaty kredytu za dom. Więc nic nie tracicie. Byle tylko dobrze trafić z mieszkaniem i nie brać pierwszego lepszego.

  4. Gacek napisał(a):

    Na wstępie chciałbym pozdrowić wszystkich mieszkaniczników :-)

    Zastanawiam się nad dwoma opcjami:
    kupnem kawalerki pod wynajem lub trzymaniem na lokacie. Ostatnia lokata jaką udało mi się znaleźć to 5% na czysto na 1 rok.
    Z wynajmu kawalerki w W-wie (centrum) stopa zwrotu będzie porównywalna lub może minimalnie wyższa. Wszystko zależy od kosztów (remonty, pustostany, naprawy).

    Proszę, przekonajcie mnie dlaczego wynajem jest lepszy od trzymania na lokatach. A może juz był taki post …
    Może posłuże się przykładem: 200 tyś na lokacie to 8-10 tyś zysku po opodatkowaniu rocznie, w przyszłości pewnie mniej … Na wynajmie kawalerki w centrum W-wy, bliska Wola, za wynajem po odjęciu kosztów (czynsz 300 PLN, 100 PLN podatek ryczałt) zostaje na rękę pewnie ok. 1000 PLN, od tej kwoty trzeba odjąć jeszcze koszty o których pisałem wyżej.
    Wychodzi że kawalerka nie jest w moim przypadku opłacalna.

    Wcale nie wiadomo czy nieruchomości będą rosnąć, na razie to raczej będą spadać ceny… Z drugiej strony nie wiadomo jakie bedzie oprocentowanie lokat.

    Proszę o Wasze opinie która opcja będzie lepsza – moim celem jest inwestowanie na 10-15 lat. Jeśli to możliwe, proszę o tłumaczenie na konkretnym przykładzie.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Gacek, dzięki za odwiedzenie fridomii. Pytanie które zadałeś rzeczywiście przejawia się bardzo często na łamach bloga fridomia.pl.

      Zanim zaczniesz porównywać % zwrotu pomiędzy zainwestowaniem w mieszkania na wynajem, a oprocentowaniem z lokaty bankowej warto rozważyć CEL inwestycji. Jeśli twoim celem jest osiągnięcie WOLNOŚCI FINANSOWEJ, to horyzont 10-15 lat nie ma według mnie sensu, chyba że spodziewasz się, że będziesz tylko tyle lat żył. Przy myśleniu o wolności finansowej, powinno się przyjąć – według mnie – horyzont „do końca życia”. Dlaczego? Bo chcę zapewnić sobie pasywny wpływ gotówki nie tylko za 10-15 lat, ale też wtedy gdy ewentualnie dożyję 80-, 90- lub 100-tki.

      Mam teraz 47 lat. Ty pewnie masz o wiele mniej. Ile będzie warte 100 tysięcy gotówki na mojej lokacie za 53 lata, w roku 2065? Spodziewam się, że o wiele mniej niż dzisiaj (efekt inflacji). Jaka będzie realna wartośc mieszkania na wynajem? Spodziewam się, że podobna do dzisiejszej. Ile odsetek przyniesie mi co miesiąc PLN 100 tyś zainwestowane dziś za 53 lata? Nie wiadomo. Może oprocentowanie będzie wtedy ujemne…Z kolei trudno mi sobie wyobrazić sytuację żebym musiał w roku 2065 dopłacać najemcom by mieszkali w moim mieszkaniu.

      Kolejne przewagi inwestowania w nieruchomości na wynajem to możliwość lewarowania (mając mniej mogę zostać właścicielem 10-krotnie większego portfela aktywów) oraz możliwość skorzystania z ulg podatkowych (więcej gotówki zostanie Ci w kieszeni), itp

      W skrócie, zanim zaczniesz porównywać skup się na celu, a nie na „procentach”. Dzięki temu zdobędziesz inną perspektywę i inaczej będziesz widział wady/zalety poszczególnych rozwiązań.

      Powodzenia w znalewzieniu optymalnego dla Ciebie rozwiązania i drogi inwestycyjnej! Sukcesów i wolności!

      • Gacek napisał(a):

        Dziękuję za Twoją odpowiedź. Mam 38 lat. Faktycznie, wynajem trzeba rozpatrywać w dłuższej perspektywie. Możliwość lewarowania jest dla mnie jasna. Jednak nie wiem o jakich ulgach podatkowych mówisz ?

        Zastanawiam się też czy kupno mieszkania z lat 60 tych będzie dobrym rozwiązaniem (nad takim właśnie się zastanawiam). Za 40 lat będzie to 90 letnie mieszkanie… Nie lepiej pomyśleć nad czymś młodszym ale równocześnie droższym ?

        Stawiasz tezę że mieszkania nie tracą na wartości, rozumiem że mówisz o perspektywie 30,40 lat bo od 5 lat ceny mieszkań spadają. A jak pojawi się rzeczywisty kryzys ? W pesymistycznej wersji istnieje możliwość że nie będzie chętnych na wynajem i kupno… To są wg mnie minusy wynajmu.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Gacek, oto moje odpowiedzi na Twoje pytania:
          1. ulgi podatkowe: chodzi o to, że w zależności od wybranej formy opodatkowania, możesz uznawać amortyzację jako koszt uzyskania przychodów i w pewnych warunkach płaci podatek w wysokości zero złotych. Legalnie. Zresztą amortyzacja istnieje nie tylko w Polsce.
          2. znam 90-letnie kamienice w Łodzi czy w W-wie czy w Katowicach gdzie ceny mieszkań są zbliżone do cen mieszkań w nowszych budynkach, więc Twój argument wydaje mi się nieco akademicki.
          3. Twoja pesymistyczna wersja brzmi bardzo pesymistycznie. Ludzie wynajmują mieszkania od setek czy może nawet od tysięcy lat (odkąd tylko powstały na świecie miasta). Dlaczego to by się miało zakończyć właśnie za naszego życia? Czy widzisz jakieś konkretne symptomy, przyczyny? No bo kryzysu za taką przyczynę nie uważąm. Kryzysy i wojny towarzyszą nam od zarań dziejów. Raz, w 2000 -2002 gdy pojawiła się koncepcja telepracy, to się przestraszyłem, ale tylko na chwilę…

          Jakieś odmienne punkty widzenia wśród Fridomiaczek i Mieszkaniczników?

        • Gacek napisał(a):

          Czy jeśli prowadzę działalność gospodarczą z podatkiem liniowym 19% to będzie możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych z tytułu wynajmu ? Przekraczam I próg wiec nie jest aktualnie dla mnie opłacalne wpadać w 18 i 32%.
          Kiedy stawka amortyzacji wynosi 1,5% a kiedy 10% ? Znalazłem trochę informacji w sieci ale nie jest to do końca dla mnie jasne.

          Jeszcze raz dzięki za bezinteresowną pomoc :-)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Gacek, przy prowadzeniu dz. gosp mamy możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jeśli (1) mieszkanie jest w budynku, który ma więcej niż 5 lat i (2) nie było wcześniej amortyzowane (wystarczy oświadczenie) to możesz skorzstać z przyśpieszonej amortyzacji (do 10% rocznie). Zachęcam byś skorzystał z dyżuru naszych ekspertów, a także byś wziął udział w III Ogólnopolskim Kongresie Mieszkaniczników – zdobędziesz masą praktycznej wiedzy. Więcej szczegółow na stronie http://www.mieszkanicznik.org.pl
          Do zobaczenia!

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

Ale zapraszam na ciekawe spotkania z prezesami Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri CFI, na które będą oni zapraszać poniżej:

środa, 17.01  – Łódź, godz. 17:30, ul. Łąkowa 11 (siedziba Regionalnej Izby Budownictwa i Łódzkiej Szkoły Rewitalizacji). Dla osób nie mogących dojechać do Łodzi – webinar. Zainteresowanych udziałem w spotkaniu lub w webinarze, prosimy o informację mailową: biuro@mzuricfi.pl

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak być wolnym ?

"Jak być wolnym?" autorstwa Toma Hodgkinsona to jedna z najlepszych książek jakie ostatnio czytałem. Jest w niej tyle mądrych porad, że z rozpędu przeczytałem ją dwa razy. Streszczenie jej będzie dla mnie dużym wyzwaniem. Oto (mało streszczona niestety) próba: Główną tezą książki jest to, że świat Zachodu pozwolił sobie - i nam - odebrać wolność, wesołość i odpowiedzialność, które zastąpiły zachłanność, rywalizacja, samotna walka, szarość, długi, McDonald's, Tesco i GlaxoSmithKline. Wiek konsumpcjonizmu oferuje duży komfort, lecz [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomm: Sławek własnie czytam Twoją książke ‚Życie Postkorporacyjne’ i twierdzę że jesteś dokładnym zaprzeczeniem...
  • Sławek Muturi: Sebciu, w 100%-ach szczerze i prawdziwie jak na spowiedzi świętej. Nie było takiego dnia, ani momentu,...
  • Robert W: Choinki były i są nadal praktycznie w każdym mieszkaniu – nie zauważyłem różnicy w tym roku ;-)
  • Robert W: http://www.rp.pl/Wynajem/30114 9925-Rok-inwestycji-w-mieszkan ia-na-doby.html Artur Kaźmierczak, prezes...
  • Sebciu: Sławku tak szczerze …Miałeś podczas swojej dotychczasowej emerytury chociaż jeden moment jeden dzień w...
  • Kama: Czy ktoś mógłby mi pomóc w mojej sprawie? W ubiegłym roku wysłałam kupującemu za pobraniem towar o wartości...
  • Artur Kaźmierczak: Uwaga inwestorzy!!! Już w najbliższą środę, 17 stycznia, zapraszamy Was do Łodzi na spotkanie,a...
  • Adam: Byłem w apartamentach Villa Verde w 2013 roku, spędziłem tam 2 tygodnie. Kompleks zrobił na mnie fantastyczne...
  • Artur Kaźmierczak: Łukasz, dzięki za komentarz. Ciekawa perspektywa, mocno odmienna od mich doświadczeń, a właściwie...
  • Artur Kaźmierczak: Monte, oczywiście właściciele mieszkań na wynajem traktują intensywne inwestowanie przez innych...
  • Artur Kaźmierczak: Tunix, nie chciałbym, by zabrzmiało to jakoś arogancko czy lekceważąco, ale wydaje się, że miałeś...
  • Tomeeesz: Myślę, że taki krótkookresowy wynajem robi się coraz bardziej modny, szczególnie w miastach, gdzie jest...
  • Tomeeesz: Moim zdanie jest to bardzo opłacalna inwestycja. Ja sam od kilku lat tak inwestuję i zarabiam, wynajmując...
  • Sławek Muturi: Mati, nieco mnie zaskoczyłeś sugestią, że dysponuję jakimś przepisem na sukces. Chwilę się...
  • Tomek: Gruntu nie wyodrebnia się bo nie da się przypisać fragmentu działki do konkretnego mieszkania w bloku....
  • Mati: Sławek, wydajesz się być szczęśliwym człowiekiem, więc twój przepis na szczęście działa :)
  • Łukasz: Wbrew – wydaje się – dość powszechnemu marginalizowaniu potencjalnego zagrożenia ze strony M+, ja...
  • monte: kolejny rok intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem – wydaje mi się że wynajmujący traktują to...
  • Marta: Dzień dobry, chciałabym się dowiedzieć czy orientujecie się może jak wygląda sprawa przekształcenia w...
  • TX: Na podstawie własnych doświadczeń polemizowałbym ze słowami AK. Najemca z Ukrainy bez miejsca stałego pobytu w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design