Otrzymałem dziś listem poleconym (nienawidzę listów poleconych, to taka strata czasu!) zawiadomienie z Urzędu Dzielnicy Praga Południe (jedna z dzielnic Warszawy) dotyczące wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.
Chodzi o to, że mieszkanie, w którym piszę książki, posty na blogu, artykuły do gazet, czytam gazety i książki, a które przy okazji dzielę ze współpracownikami warszawskiego oddziału Mzuri (a do niedawna też z Kasią z Mieszkanicznika:-) znajduje się w budynku, który stoi na sporej wielkości działce. W budynku tym (z 2001 roku) znajduje się coś około 500 mieszkań, a działka zajmuje – jak się okazało – obszar 8 790 m.kw. i jest przez naszą wspólnotę dzierżawiona.
Rozumiem, że właścicielowi działki (m.st. Warszawa) należy się opłata z tytułu dzierżawy. Z jednej strony, miasto chyba nigdy tej ziemi nie kupowało, a po prostu przywłaszczyło sobie i tyle. Z drugiej jednak strony, miasto inwestując w drogi, w kanalizację, w transport publiczny, w system bezpieczeństwa oraz w inne elementy infrastruktury podnosi komfort jego mieszkańców. Utrzymanie tej infrastruktury kosztuje. Jakie są koszty utrzymania tej infrastruktury?
Przyznam, że byłem zszokowany, gdy przeliczyłem sobie ile mają łącznie wnieść opłat za wieczyste użytkowanie wszyscy właściciele mieszkań w tym budynku. Ponieważ opłata za m.kw wynosi PLN 701,50 rocznie, to łączna suma opłat wynosi PLN6.166.185. Może jest to wyrazem mojej małostkowości, a może małej wyobraźni, ale wydało mi się to dużą kwotą. Bo przecież nie jest to nasza jedyna danina na rzecz m.st.Warszawy – są jeszcze podatki PIT, opłaty za wodę i ścieki, bilety komunikacji miejskiej, mandaty od straży miejskiej, itp. A mówimy tylko o jednym (może dużym, ale nie największym przecież) budynku w Warszawie.
Czy ktoś może mnie oświecić w tej sprawie?
16 Responses
Nie zadzieraj z “Bufetową” :-))
:-)))) A czemu nie, Mariiusz? W końcu my wyborcy możemy sobie wybierać bardziej gospodarnych włodarzy czy bardziej gospodarne włodarki…
Witam Slawku! po raz kolejny zglaszam Tobie moj problem.minal juz miesiac od zamowienia ksiazki o wolnosci finansowej w Mieszkaniczniku,a ksiazki jak nie bylo tak nie ma! tak jak radziles napisalem maila do biura mieszkanicznika ale od piatku nikt sie nawet nie odezwal.jestem juz tym faktem zniesmaczony i zrezygnowany.moja wolnosc finansowa jak na razie pozostaje mzonka…. ech…
Waldek, sorry za niedogodności i Twoje zniesmaczenie. Osobiście nie zajmuję się wysyłaniem książek, ani obsługą sklepików, ale przywiózłbym Ci tę książkę osobiście do Torunia. Tylko akurat nie mam w biurze ani w domu ani 1 egzemplarza. Obiecuję, że dostaniesz jutro odpowiedź z biura mieszkanicznika, a samą książkę – Inshallah – jak najszybciej. A może Łukasz by Ci chwilowo pożyczył, byś nie tracił czasu i przystąpił bez zwłoki do budowania wolności finansowej:-)
A tak na serio, to dziękuję Ci za Twoją cierpliwość. Mam nadzieję, że zostanie Ci ona wynagrodzona, gdy już książka znajdzie się w Twoich rękach.
Slawku,wiem,ze nie rozprowadzasz ksiazek ale jestes moja ostatnio deska ratunku :( to mial byc znakomity prezent bozonarodzeniowy,potem noworoczny a teraz nie wiem czy wogole bedzie… Lukasz jest teraz zajety i nie chce mu glowy zawracac,poza tym on chyba nie mieszka w Toruniu.licze,ze juz niedlugo dostane swoja.pozdrawiam i czekam…
Sławku temat użytkowania wieczystego (bo przypuszczalnie to nazywasz “dzierżawą”) uregulowany jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art.71 i następne). Poniżej wkleiłem kilka wycinków z tej ustawy, może coś ci to wyjaśni.
Art. 71. [Opłaty przy użytkowaniu wieczystym]
1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Art. 72. [Ustalanie opłat]
1. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67.
3. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: 4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
Art. 77. [Aktualizacja]
1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Art. 78. [Wypowiedzenie opłaty]
1. Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
2. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej “kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Art. 81. [Żądanie obniżenia opłaty]
1.Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio.
Nie wiem jak dokładnie wyglądają decyzje w sprawie opłat za użytkowanie wieczyste więc ciężko mi się wypowiadać na jakiej podstawie zostało to w ten sposób wyliczone. Bo tak naprawdę ty jesteś jednym w wielu współużytkowników wieczystych – posiadasz jakiś tam śmieszny ułamek w działce i w związku z tym nie wiem czy płacisz część opłaty odpowiadającej twojemu ułamkowi we współużytkowaniu wieczystym czy w inny sposób jest to liczone.
Mam nadzieję, że choć trochę światła rzuciłem na ten temat.
Pozdrawiam, Michał
Michał, ogroooomne dzięki za duży kawał researchu, który wykonałeś. Dzięki temu przypomnialem sobie mechanizm naliczania opłat za użytkowanie wieczyste i jeszcze raz przejrzałem swoje wyliczenia. Okazało się, że popełniłem prosty błąd. Wysokość sumy opłat z tytułu wieczystego użytkowania wynosi “jedynie” PLN 61,6 tysięcy, a nie ponad PLN 6 milionów (ta ostatnia to szacowana przez miasto wartość gruntu).
Jeszcze raz dzięki. Kto pyta nie błądzi:-)
Sławku, UM ma czas do 31 grudnia na dostarczenie podwyżki, Ty odebrałeś ja 16.01.2013 – więc decyzja jest ważna czy nie ?
Mój ojciec odwołał się kiedyś od decyzji do SKO i SKO uchyliło decyzje o podwyżce ze względów formalnych – wysłali jedno zawiadomienie do mojego Taty i Babci (Tata miał 1/4 udziału, Babcia 3/4 udziału w nieruchomości) myśląc, iż są małżeństwem – takie samo nazwisko – okazało się to niezgodne z obowiązującymi przepisami (powinni wysłać pismo do każdego współwłaściciela osobno).
Krzysztof, dzięki za praktyczną podpowiedź. To teraz tym bardziej rozumiem dalczego jest to wysyłąne za potwierdzeniem odbioru. Wymyślają głupie procedury, a potem jest zabawa w łapanki na błędy:-(((
Sławku,
Zadłużenie Warszawy to około pięć i pół miliarda zł. Koszt długu to jakieś 5%-6%.
5% z 5,5 mld to jest 300 milionów rocznie na same odsetki. Tak, to nie koszt obsługi długu, tylko kwota samych odsetek.
Wraz z narastaniem wydatków i długów będą wzrastały obciążenia, nie ważne czy ukryte w wieczystym użytkowaniu czy np. we wzroście cen biletów komunikacji.
Problem leży w braku świadomości ekonomicznej społeczeństwa i mediów. Władze lokalne oceniane są przez pryzmat jakości tego co zrobiły, a powinny być oceniane przez pryzmat stosunku ceny do jakości tego co zrobiły. Ciągle słyszy się jak prezydent taki czy inny chwali się wybudowaniem tego czy tamtego, a nigdy wybudowaniem tańszym lub lepszym w tej samym koszcie co np. miasto Y etc.
Mieszkałem kiedyś w gminie która się nie zadłużała. W rankingach krajowych była w czołówce najbogatszych gmin. I władze były non stop krytykowane że są pieniądze a nie ma “inwestycji”. No jak to jak można wydawać to czemu nie wydawać. Nawet na najgłupsze pasywa.
Niestety sądzę że będzie się pod tym względem pogarszać bo taka dominuje u nas mentalność.
Ostatnio fakt własności działki staje się kryterium wyboru przy kupnie mieszkania. Pan w banku, gdzie mamy kredyty, wskazywał na takie “trefne” inwestycje developerskie, gdyż opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są bardzo wysokie i jeszcze wzrosną. I oto piszesz, Sławku, że otrzymałeś informację o wzroście tych opłat. Pan z banku miał rację.
Ostatnio okazuje się, że opłaty mogą dochodzić do 50% czynszu, są bowiem uzależnione np od miejsc garażowych pod budynkiem, piwnic, czy wręcz dochodów właściciela! Istnieje bowiem szansa, aby przy wysokich kwotach (mój znajomy płaci ca. 4 000 pln/rok) zwrócić się o zmniejszenie tej kwoty. dodam tylko, że znajomy ma mieszkanie 56 m2. On, niestety, nie otrzymał zgody na zmniejszenie już należnych kwot, ale ponownie przeliczono i zmniejszono jego opłatę. Mimo wszystko, są to ogromne kwoty. Szczególnie, gdy myślimy o wynajmowaniu takiej nieruchomości, bo często ten składnik kosztów byłby naszym jedynym zarobkiem :-(
Cieszę się, że podjąłeś ten temat, Sławku. Dla młodych inwestorów może to być wskazówką, aby zawsze, zawsze i zawsze przed kupnem nieruchomości sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu. Użytkowanie wieczyste możne brzmieć bardzo niewinnie, a kosztować krocie …
Aga-ta, dzięki za bardzo pouczający komentarz. Jednak przy własności gruntu płaci się podatek od nieruchomości. Czy ktoś z Was robił może analizę porównawczą opłaty za wieczyste użytkowanie vs podatek od nieruchomości?
Sławku, podatek od nieruchomości ( w tym wypadku gruntu ) płacimy zawsze – niezależnie czy jest to własność czy użytkowanie wieczyste – podatek od nieruchomości jest kwotą niewielką w stosunku do wieczystego użytkowania.
Tomek – z tego co pamiętam, wniosek o wykup na własność użytkowania wieczystego można dokonać już przy akceptacji ponad 50% właścicieli (chyba w ostatnich latach zmieniło się prawo w tym zakresie) – gmina nie ma prawa sprzeciwić się wykupowi, jeżeli zostanie złożony poprawny wniosek.
http://prawo.rp.pl/artykul/724895.html
http://prawo.rp.pl/artykul/724894.html
Jeżeli przypuszczamy, iż wartość działki w ostatnich latach uległa obniżeniu – możemy wystąpić o zmniejszenie opłaty za wieczyste użytkowanie (musimy mieć opracowany operat szacunkowy, który potwierdza naszą teorię) – koszty wykonania operatu przy podziale na większą liczbę osób wynoszą niewiele.
Proponuję stworzenie casu – “Przeprowadzenie procesu wykupu działki w użytkowaniu wieczystym przez Wspólnotę Mieszkaniową” – myślę iż jest to sprawa, która ciekawi wielu mieszkaniczników ponieważ pozwala na obniżenie kosztów przez nich ponoszonych. Przydałoby się przeprowadzenie analizy prawnej tego tematu – wiem że są Wspólnoty, którym udało się pozytywnie przeprowadzić taki proces – chociaż na pewno trwa on kilka lat ze względu na dużą liczbę złożonych wniosków .
Krzysztof, dzięki za podpowiedź tematu. Zrobię zaraz z niego odrębny wpis.
W Warszawie w większości przypadków opłata za użytkowanie wieczyste jest nie do uniknięcia.
W przypadku nowych inwestycji – deweloper musiałby wykupić działkę przed rozpoczęciem sprzedaży lokali. W praktyce we wszystkich inwestycjach, które w zeszłym roku oglądałem, deweloper tego nie zrobił.
W przypadku istniejących inwestycji – żeby wykupić działkę pod budynkiem, podanie o wykup musieliby złożyć do gminy jednocześnie wszyscy właściciele lokali. Już w przypadku budynku z kilkunastoma mieszkaniami jest to w praktyce niemożliwe. Niektórym się nie chce, innym nie zależy, jeszcze inni w ogóle nie interesują się swoimi mieszkaniami. Ponadto w wielu budynkach znajdują się mieszkania komunalne będące własnością gminy – być może to również blokuje proces wykupu. Ponadto gmina musiałaby zezwolić na wykup – nie wiem, jakie są obecne przepisy, ale być może nie zawsze musi się zgodzić. No i taki wykup kosztuje – kiedyś były bonifikaty, ale zdaje się, że wygasły i całkiem możliwe, że trzeba by zapłacić gminie te grube miliony odpowiadające aktualnej wartości działki.
Przykład Sławka po skorygowaniu nie jest jeszcze taki straszny. U mnie wartość działki pod blokiem to 120 mln zł (Warszawa Śródmieście), więc rocznie lokatorzy płacą w sumie 1.2 mln zł + 23% vat, co daje średnio 7000 zł na mieszkanie rocznie (jest ok. 200 mieszkań).