19

02.2013

Proces wykupu działki w użytkowaniu wieczystym przez wspólnotę mieszkaniową

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Prawo

ilość komentarzy: 18

Krzysztof zaproponował stworzenie nowego wątku (dzięki Krzysztof!) dotyczącego „Przeprowadzenie procesu wykupu działki w użytkowaniu wieczystym przez Wspólnotę Mieszkaniową”. Może to być sprawa, która ciekawi wielu Mieszkaniczników ponieważ pozwala na obniżenie kosztów przez nich ponoszonych.

Przydałoby się przeprowadzenie analizy prawnej tego tematu. Krzysztof zna Wspólnoty, którym udało się pozytywnie przeprowadzić taki proces – chociaż na pewno trwa on kilka lat ze względu na dużą liczbę złożonych wniosków.

Czy ktoś z Was kto ma doświadczenia z tym związane mógłby się proszę z nami nimi podzielić? Będę wdzięczny.

Komentarze:

  1. Tomek napisał(a):

    Wnioski od wszystkich właścicieli muszą wpłynąć do urzędu w ciągu trzech miesięcy, bo każdy wniosek ma taki „termin ważności” – tak mi powiedział urząd. Mam mieszkania w dwóch wspólnotach – w jednej ok. 40-mieszkaniowej , w drugiej ponad 200-mieszkaniowej i w obu przypadkach nie ma szans na wykup. Musieliby takie wnioski złożyć wszyscy, a tymczasem spory procent lokatorów kompletnie się sprawami wspólnoty nie interesuje. Dodatkowo w tej większej wspólnocie część mieszkań nie jest jeszcze przez dewelopera sprzedana. Nie bardzo wierzę, że jakiejś wspólnocie to się udało – chyba, że była to naprawdę mała wspólnota.

    • Michał napisał(a):

      Sławku, w procedurze przekształcenia użytkowania wieczystego na własność – czyli de facto w umowie kupna działki Wspólnota nie jest stroną takiej umowy. to współwłaściciele mają prawo złożyć wniosek o wykup nie zaś wspólnota jako taka. w przypadku dużych wspólnot z przyczyn ludzkich w praktyce nie jest to możliwe. wiadomo ze zawsze trafią się jednostki które 1) nie chcą 2) nie potrzebują 3) nie zyją 4) nie ma ich 5) nie są skłonne do współpracy dla osiągnięcia wspólnego celu przez ogół 6) nie chcą wydawać pieniędzy. wystarczy zobaczyć jaki procent właścicieli lokali zbiera się na zebraniach wspólnoty. Można to teoretycznie obejść udzielając jednej osobie (lub kilku) pełnomocnictwa przez wszystkich współwłaścicieli, ale w praktyce przy np 100 mieszkaniach wydaje się to niewykonalne. Bo znowu czynnik ludzki wchodzi do gry.
      Trzeba pamiętać, że Kowalski ma w takiej wspólności ułamek np 5000/1000000 i taki też ułamek musi wykupić od gminy. Im więcej mieszkań tym mniejsze ułamki we współużytkowaniu wieczystym.
      @Tomek. nie ma problemu ze część mieszkań jest niesprzedana, pod warunkiem, że deweloper chce współpracować przy wykupie. bo tak naprawdę deweloper jest członkiem wspólnoty – ma prawa jak właściciel pojedynczego mieszkania.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Michał, dzięki za wyjaśnienia. Rzeczywiście współpraca sąsiedzka nie jest najłatwiejszą sprawą. Sam tego doświadczyłem, sam mam też na koncie różne drobne grzeszki zaniechania:-(

    • Krzysztof napisał(a):

      http://bip.um.szczecin.pl/UMSzczecinBIP/files/2C38E5D890BF4CDC9AA23658097BBC08/za%C5%828_opis%20przedmiotu%20zam%C3%B3wienia%20127%2012.pdf

      część tych nieruchomości należy do Wspólnot Mieszkaniowych – więc chyba jednak jakimiś się udaje…

    • Krzysztof napisał(a):

      @ Tomek – jednak nie wszyscy muszą złożyć wniosek o wykup a większość:

      Art. 2.7) 1. W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust. 2.
      2. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

      http://prawo.legeo.pl/prawo/ustawa-z-dnia-28-lipca-2011-r-o-zmianie-ustawy-o-gospodarce-nieruchomosciami-oraz-niektorych-innych-ustaw/

  2. Tomek napisał(a):

    @Michał. Deweloper nie ma interesu w wykupie, gdyż oznacza to dla niego dodatkowy koszt, który nie przełoży się na cenę sprzedawanych mieszkań. Zresztą mógł to przecież zrobić, zanim jeszcze sprzedał pierwsze mieszkania – ale praktyka deweloperów jest inna W Warszawie rynkowe ceny nieruchomości praktycznie nie zależą od formy własności (źródło: operaty szacunkowe działek w Warszawie udostępnione na stronie www Warszawy Śródmieścia oraz ceny mieszkań wystawionych na portalach).

    • Krzysztof napisał(a):

      Deweloperzy kupują grunt w użytkowaniu wieczystym za 10%-15% jego wartości (obniżając przy tym koszt inwestycji) a później nabywcy mieszkań płacą dodatkowe, wysokie opłaty dla miasta…

      • Tomek napisał(a):

        @Krzysztof: Skąd masz informacje, że w użytkowaniu wieczystym płaci się 15% wartości gruntu? Poniżej informacja z http://www.srodmiescie.it.pl/cms/download/21287.html :

        W wyniku wieloletnich badań zależności pomiędzy wartościami prawa użytkowania wieczystego i
        prawa własności doprowadziły do wniosku że relacja pomiędzy tymi prawami kształtuje się
        najczęściej na poziomie 0,7 tzn. Cuw = (0,7 ÷ 1,0)Cw (Rzeczoznawca Majątkowy nr 1(73) styczeń – marzec 2012 r. art. CZY MOŻLIWA JEST PROGNOZA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI? ,
        Mieczysław Prystupa)

        Na terenie M.St. Warszawy badania takie doprowadziły do wniosków, że relacja tych praw na terenie Dzielnic Śródmieście. Wola, Ochota, Mokotów jest na poziomie wartości 1. Znaczy to iż rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie różnicuje tych praw. Dla inwestora (dewelopera), który jest najczęściej nabywcą praw do nieruchomości, wysokość obciążeń, którymi są obłożone prawa użytkowania wieczystego nie mają większego znaczenia na etapie akwizycji najważniejszego składnika jakim jest grunt.

    • Michał napisał(a):

      @Tomek masz rację, że deweloper nie ma żadnego interesu żeby wykupować grunt, ja tylko chciałem powiedzieć, że fakt niesprzedania wszystkich mieszkań nie jest przeszkodą do ewentualnego wykupu gruntu. wszystko zależy od czynnika ludzkiego. pozdrawiam

  3. havoorm napisał(a):

    Udaje się tez wykup w wielu kamienicach, ja wykupilem w jednej wlasnie grunt z 90% bonifikatą(w stodsunku do ceny rynkowej w tej okolicy). Mowa o centrum wroclawia. Malym wspolnotom jest na pewno latwiej dojsc do porozumienia w tej kwestii. Działkę na pewno warto wykupic jesli jest taka mozliwosc i nie placic za wynajem dzialki, na ktorej stoi nieruchomosc.

  4. Piotr napisał(a):

    Witam
    Jestem właścicielem czterech mieszkań we wspólnotach na terenie Łodzi, w dwóch z nich udało mi się przekształcić grunt. Wymaga to rzeczywiście sporo pracy, (głównie rozmów sąsiedzkich)ale w Łodzi do poprzedniego roku można było to zrobić za 2% wartości (różnicy między wartością gruntu, a wartością wieczystego użytkowania), co przy rocznej opłacie na poziomie 1% wiązało się z jednorazową zapłatą niewiele większych pieniędzy. Od tego roku jest to już 10%.

    • Krzysztof napisał(a):

      @Piotr a czy mógłbyś opisać jak ten proces wyglądał u Ciebie punkt po punkcie ? Czy potrzebna jest zgoda większości czy wszystkich współwłaścicieli ?

  5. Krzysztof napisał(a):

    Link do ciekawego artykułu:

    http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/im-szybciej-przestaniesz-placic-za-uzytkowanie-wieczyste,1899018

    Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Aby wniosek został rozpatrzony, nie muszą z nim występować wszyscy współużytkownicy wieczyści. Po ostatniej nowelizacji ustawy regulujących przekształcenia wystarczy, żeby z takim wnioskiem wyszła grupa osób posiadająca większościowy udział w prawie do gruntu.

  6. Maria napisał(a):

    Mam pytanie do powyższej dyskucji. Same złożenie wniosku o przekształcenie wymaga zgody 50% właścicieli lokali, a czy to oznacza, że później tego wykupu muszą dokonać wszyscy czy może tylko te 50%. Bo co jeśli mimo zgody na wykup część właścicieli nie będzie chciała wykupować. (Mimo obeznie korzystnych warunków).

  7. lolo napisał(a):

    a jakie są ceny tego wykupu czy to nie jest bardziej opłacalne… na zasadzie ze ma się płacić 100 zł/mc po 30 latach jakies 36 tys zł powiedzmy no i czy ta kwota nie jest podobna do wysokosci wnoszonych opłat i nie gwarantuje przynajmniej, że wartość tej opłaty z czasem nie wzrośnie?

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak sfinansować zakup mieszkania? – warszawskie impresje targowe

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise. Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiada na kilka bardzo praktycznych pytań. 1. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design