23

04.2013

Mini-ankieta: ile zarabiacie na najmie?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 31

Robert podesłał mi linka do artykułu na portalu ekonomia24, w którym analitycy Domiporta oraz OpenFinance wyliczają, że średnia rentowność z najmu wynosi 4,02%. Oto link: http://www.ekonomia24.pl/artykul/709852,1002762-Na-wynajmie-mieszkania-zarobisz-wiecej-niz-na-lokacie-w–banku.html
Dzięki Robert!!!

Nie wiem jak jest wyliczana ta rentowność, ale mam nadzieję, że Fridomiaczkom i Mieszkanicznikom udaje się korzystniej inwestować i wynajmować:-) Że osiągacie wyniki zdecydowanie powyżej „średniej”.

Chciałem Was zapytać jak wygląda rentowność najmu u Was? Aby móc porównywać jabłka z jabłkami to proponuję następującą prostą metodologię liczenia rentowności.

Rentowność = roczne przychody z najmu/koszt zakupu x 100%, gdzie

roczne przychody z najmu = to co otrzymujesz od najemcy (pomniejszone o opłaty do administracji), za media, itp x 11 miesięcy (by uwzględnić pustostany)

koszt zakupu = koszt zakupu bez uwzględniania kosztów transakcyjnych + ewentualnie koszty remontu

Może podajcie też miasto, rok zakupu oraz typ nieruchomości. To zobaczymy czy uda się przeanalizować dane i znaleźć jakieś zależności/wzorce rentowności.

Komentarze:

  1. Zagubiony napisał(a):

    A gdybym tak kupił mieszkanie wiele lat temu za powiedzmy 170 000 zł, i dziś roczne przychody z najmu wynosiły by 11 000 zł to rentowność miał bym na poziomie 6,47%.
    A gdyby tak mój kolega Świeżak kupił mieszkanie piętro wyżej, przy obecnych cenach zapłacił by 270 000. Jego rentowność była by 4,07%.
    Mieszkanie identyczne, dochód taki sam, a rentowność różna? To która jest dobra? Czy może obie są ok? Czy też obie są do bani?
    Z nas dwóch i tak wygrywa sąsiad; odziedziczył mieszkanie po dziadkach, odświeżył za 5000 zł i ma rentowność 2200%!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Zagubiony, swoimi pytaniami dotykasz bardzo istotnej kwestii, którą już kiedyś na fridomii dyskutowaliśmy. Że nie ma jednej właściwej definicji rentowności i każdy może użyć takiej definicji by podeprzeć swoją tezę:-) Ogólnie rzecz biorąc powinno się używać dzisiejszej rynkowej wartości mieszkania. Ale po pierwsze, to może Twój sąsiad płacąc PLN 270 tysięcy przepłacił? Z drugiej strony jest problem z ustaleniem obiektywnej wartości rynkowej. Ostatnio byłem na wykładzie prowadzonym przez rzeczoznawcę i okazało się, że istnieje 10 różnych definicji „Wartości rynkowej”:-). Wreszcie z trzeciej strony, gdybyś określił swoją rentowność na podstawie dzisiejszych (wyższych) cen rynkowych, to jak potraktować te PLN 100.000 o które wzrosła wartość rynkowa Twojego mieszkania?
      A gdyby sąsiad nie musiał odświeżyć mieszkania po dziadkach to jego rentowność wyniosła by … nieskończoność.

      Według mnie „rentowność” to trochę narzędzie dla analityków, dla sprzedawców produktów inwestycyjnych, a nie dla praktyków. Praktykom przydaje się jedynie do wyboru – czy lepiej kupić to czy inne mieszkanie. Ale już do porównywania z innymi instrumentami inwestycyjnymi, przydatność jest według mnie mocno ograniczona:-)

  2. NavyBlue napisał(a):

    Poznań, 2 pokoje, 34 m2, rok zakupu 2010 od dewelopera
    Po obliczeniu wychodzi 5,79 %

  3. Sebastian napisał(a):

    Mam pytanie jaki jest w Polsce podatek od dochodu z najmu, bo chyba podatek ten należałoby wliczyć w koszty uzyskania przychodu? W Islandii jest to 20% od 70% całego dochodu z najmu. Wynajmuję zakupione mieszkanie swojej firmie po cenie rynkowej (nie mam więc pustostanów), po odliczeniu kosztów (razem z należnym podatkiem) wyszła mi rentowność 10.30%, przy uwzględnieniu pustostanów byłoby 9,18%, przy czym moja firma prowadząc działalność operacyjną powinna wyjść na plus… co będę w stanie zweryfikować pod koniec tego roku. Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Sebastian, masz rację, że podatek należałoby odliczyć, ale nie chciałem zaciemniać obrazu rentowności kwestiami podatkowymi, które zależą od wyboru sposobu rozliczania podatku. W Polsce te podatki wynoszą od 0% (jeśli masz możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodów, w tym m.in amortyzacji) do 8,5% (ryczałt) do maksymalnie 32%.
      Pozdrowienia dla Islandii:-) Jaką tam macie teraz pogodę? Czy gospodarka wyszła już całkiem z zapaści?

  4. Daniel napisał(a):

    witam w świecie fridomii :)
    za próg rentowności przy decyzjach inwestycyjnych przyjąłem w swojej strategii około 7%
    i obecnie dosyć często spotykam takie mieszkania na rynku szczecińskim (7-8%)
    dla lokali użytkowych wygląda to trochę lepiej,
    lokal kupiony w 2011 roku – 8,04% netto, a tydzień temu trafiłem na lokal dla którego zwrot wynosi 12,8% (został sprzedany). Obawa związana z zakupem lokali użytkowych jest obecnie na tyle duża, że kupująca pomimo tak atrakcyjnej ceny i pewnego najemcy miała wątpliwości co do opłacalności inwestycji.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Daniel, dzięki za odwiedzenie fridomii. Rzeczywiście lokale użytkowe są bardziej podatne – według mnie – na kryzysy gospodarcze. Bo łatwiej jest zamknąć firmę (i np próbować znaleźć pracę czy wyjechać do pracy do Anglii), niż przeprowadzić rodzinę do tańszego mieszkania.

    • Bartosz napisał(a):

      Danielu, czy zaglądałeś już na nasze szczecińskie spotkanie Mieszkaniczników?

      • Daniel napisał(a):

        cześć
        o nazwie freedomia i Mieszkanicznikach dowiedziałem się z dwóch książek Sławka, na które kilka dni temu trafiłem w księgarni i można powiedzieć, że jedną zjadłem na śniadanie, a drugą na kolacje :)
        pomimo tego, że wydaje mi się, że mam w tym spore doświadczenie, które niestety często opłaciłem różnymi błędami, to w lekturach znalazłem kilka nowych rzeczy, które wdrożę już przy kolejnym najemcy. Takie perełki wydawnicze są w moim odczuciu warte kilka tysięcy złotych, a nie kilkadziesiąt, dlatego jak ktoś pyta o to jak rozpocząć zdobywanie pierwszego miliona, to można na początek polecać inwestycję właśnie w taką lekturę.
        Wcześniej miałem też problem ze zdalnym zarządzaniem najmem i jak mantrę powtarzałem, że na polskim rynku brakuje firm, które się tym zajmują – teraz to się zmieniło :)

        chętnie dołączę do spotkania i wymienię się doświadczeniami – gdzie mogę znaleźć jakieś informacje o miejscu i dacie spotkań?
        pozdrawiam

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Daniel, dzięki za miłe słowa i zapraszam oczywiście na spotkania szczecińskich Mieszkaniczników. O szczegółach planowanych spotkań dowiesz się z fridomii albo ze strony http://www.mieszkanicznik.org.pl. A jeśli zostałbyś Członkiem Stowarzyszenia, to będziesz dostawał maile z przypomnieniami. Rejestracja na tej samej stronie.
          Życzę też sukcesów przy kolejnych najmach. Mam nadzieję, że moje porady z książek okażą się dla Ciebie równie przydatne w praktyce. Powodzenia!

  5. Sebastian napisał(a):

    powyższe wyliczenia są prawidłowe o i le kupiłbym nieruchomość za gotówkę – jeżeli brałem kredyt czy czasem od rentowności nie należałby odjąć kosztu kredytu?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Sebastian, masz rację. Ale zaproponowałem uproszczony model wyliczania rentowności, by znaleźć „rentowność fundamentalną”, niezależną od wyborów co do formy sfinansowania zakupu czy opodatkowania przychodów, itp. Gbyby ktoś sfinansował zakup w 100% kredytem i miał dochód PLN 100 po odliczeniu kosztów kredytu (pytanie całego czy tylko częsci odsetkowej) to wyszłaby mu nieskończenie wysoka rentowność, choć sama nieruchomość mogłaby być – fundamentalnie – mniej „rentowna” niż inna dająca 10% zwrotu, ale sfinansowana gotówką.

  6. michciok napisał(a):

    Wejherowo,rok zakupu 2012 rentowność według Twojej metody :) 10,23 %
    Ale wiem. że jest możliwość uzyskania zerowych pustostanów i wtedy ta rentowność wzrasta do 11,17%, więc sporo powyżej inflacji i co najważniejsze kilkukrotnie przewyższa najlepsze lokaty w banku :)
    Pozdrawiam

  7. Marcin napisał(a):

    Hej Slawek,

    Wybaczysz ale ja licze x 12 miesiecy bez 1 miesiaca pustostanu.
    Przyznam sie ze nie liczylem tego wczesniej w ten sposob.
    U mnie dla mieszkan 38 – 44 m2 ( 2 pokojowych) w dobrym standardzie wychodzi lekko ponad 8%.

    pzdr
    Marcin
    Tychy

  8. AS napisał(a):

    Tak sobie pomyślałem, że ta rentowność z wynajmu może i jest dobrym wskaźnikiem podczas zakupu mieszkania pod wynajem ale gdy myślę o wynajmie jako drodze do wolności finansowej to jednak nie wiele to mnie obchodzi.
    A jak będe miał rentowność 1% ale nie będę musiał pracować na etacie bo wynajem dostarczy mi tyle gotówki, że utrzymam siebie i rodzinę to jest to duża czy mała rentowność?
    Proszę o wasze opinie,
    pzdr

    • Sławek Muturi napisał(a):

      AS, doskonałe pytanie. Dzięki. Też jestem ciekaw Waszych opinii w tej kwestii:-)

    • piotr napisał(a):

      AS, zgadzam się z Twoim podejściem.
      W Anglii rentowność z wynajmu nie jest zbyt wysoka. Jednakże jest tutaj wiele osób, które inwestująwciaz w nieruchomości i w ten sposób osiągają wolność finansowo. W dłuższej perspektywie, to rentowności nie będą miały tak dużego znaczenia, dopóki pieniądze osiągane z najmu pozwolą Nam swobodnie żyć.
      Zwrot z najmu powinnien być brany podczas samej decyzji, które mieszkanie lepiej kupić, A czy może B lub C?

  9. Krzysztof napisał(a):

    Szczecin, kawalerka, rok zakupu 2013, 12,33 % (z reklamą na balkonie :-) ), 10,27 % (bez reklamy).

  10. vito31 napisał(a):

    Łódź zakup 2012 kawalerka rentowność wg tej metody 9,11 %

  11. stachu napisał(a):

    4,8%, Poznań, 2 pokoje, zakupione 2010 od dewelopera

  12. Portfel napisał(a):

    Mimo, że do inwestycji w nieruchomość jest jeszcze długa droga przede mną, to dzięki za wyjaśnienie rentowności :) Myślę, że na pewno się przyda.

  13. Merl napisał(a):

    Witam,
    Od dawna chodzi mi po głowie kupienie mieszkania na wynajem jako alternatywy dla lokat i innych form oszczędzania. Jednak dopiero w te wakacje trafiłem na fridomię i po zapoznaniu się z książkami fridomii (gratuluję autorom) przekopuję teraz całe archiwum tego forum, aby zgłębić wiedzę. Interesuje mnie przede wszystkim rynek Warszawy i okolic, bo tu mieszkam od urodzenia i raczej nie wyobrażam sobie kupowania i zarządzania nieruchomością na odległość – zbyt mała znajomość charakteru rynków.

    Patrząc jednak na przytoczone rentowności w innych miastach wydają mi się zupełnie nierealne w rejonie Warszawy. Z moich wstępnych szacunków wychodzi mi to poziom kilku procent, niedużo więcej niż dobrych lokat. W związku całą inwestycję muszę uzasadniać sobie potencjalnym wzrostem wartości nieruchomości niemniejszą niż inflacja, nadzieją na sprawne zarządzanie nieruchomością/ciami, które zminimalizują moje zaangażowanie i wszystkimi pozostałymi argumentami wynikającymi z koncepcji wolności finansowej poprzez nieruchomości. Gdyby rentowność na tutejszym rynku była wyższa (przynajmniej 7%, bo przytaczane 10% to dla mnie już fikcja) łatwiej byłoby mi postawić pierwszy krok, czyli zainwestowanie, bo to jednak do tego wskaźnika będę się odnosił przez najbliższe kilka lat zastanawiając się czy to była dobra decyzja.

    Czy ktoś mógłby się więc odnieść do rynku warszawskiego? Może był już taki wątek, a jeśli nie to bardzo prosiłbym autorów o jakąś, chociaż pobieżną analizę w nowym wpisie.

    Z góry dziękuję za pomoc

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Merl, dzięki za odwiedzenie fridomii i gratuluję decyzji o rozpoczęciu procesu budowania Twojej wolności finansowej. Trzymam kciuki.
      Co do Warszawy, to z moich doświadczeń i obserwacji rynku wynika, że w W-wie średnie zwroty są niższe niż w takich miastach jak Łódź, Częstochowa czy Katowice dla porównywalnych typów nieruchomości. W W-wie dla kawalerki będzie to przedział 5-7% (w Mzuri liczymy zwrot z uwzględnieniem średnio 1 miesiaca w roku pustostanu). Wiele zależy od tego za ile kupisz swoje mieszkanie i ile włożysz w remont. Jeśli na zakup kawalerki wydasz PLN 200 tys (czy więcej) zwrot będzie niższy niż jak uda Ci się kupić kawalerkę za PLN 150 tys. Niby logiczne i oczywiste, ale to niestety wcale nie jest tak oczywiste jakby mogło się wydawać:-) Widziałem wiele przykładów ludzi przepłacających za swoje mieszkania na wynajem. Jest to wręcz powszechne zjawisko na rynku:-)
      Dlatego moja najważniejsza rada dla Ciebie to: nie przepłacaj!!!
      Powodzenia:-)

  14. Aneta napisał(a):

    Warszawa, 3 pokojowe: zakup w 2010 – 6%, zakup w 2013 – 6,4%,

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

It is not the timing the market that counts, but time in the market.

W moim procesie inwestowania prognozy na rynku nieruchomości nie miały dla mnie większego znaczenia. Dlaczego? Gdybym myślał o zrobieniu jakiejś jednej dużej transakcji, na której miałbym zrobić "interes życia", to wtedy pewnie poświęciłbym dużo czasu na analizy i poszukiwanie "właściwego momentu". Zamiast tego, po prostu określiłem sobie cel związany z osiągnięciem wolności finansowej. Chciałem mieć tyle a tyle pasywnych przychodów co miesiąc, aby utrzymać określony standard życia i w związku z tym będę musiał zbudować portfel mieszkań pod [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design