26

05.2013

Co powinien zrobić Tomek – 23-letni student?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 32

Oto treść maila, jaki otrzymałem od Tomka, 23-letniego studenta z W-wy, który ma 2-pokojowe mieszkanie w Sopocie. Sprzedać czy trzymać i wynajmować? A jeśli sprzedać, to czy kupić kolejne z lewarem czy za gotówkę?

Witaj Sławku,

 Zacznę od samego początku: Przyjemność spotkania z Tobą miałem podczas ostatniego festiwalu BOSS w Warszawie, na który to wykład przyszło zaledwie parę osób. Od razu zaskarbiłeś sobie sympatię wszystkich obecnych przez to, że podszedłeś do tego tak profesjonalnie i wygłosiłeś niesamowicie inspirujący wykład (zwracam się na TY, ponieważ mimo różnicy wieku zwróciłeś mi na to uwagę J). Mam nadzieję, że taki mail jak np. ten utwierdzi Cię w przekonaniu, że może nawet czasem wykład dla paru osób ma większy sens niż taki, na którym jest ich 100 i więcej.

 Praktycznie od razu podjąłem decyzję o tym, że będę wolny finansowo (Chciałem od razu kupić książkę na której napisałbyś mi-‘Dla Tomka, który do 2023 roku będzie wolny finansowo’ ale nie miałem gotówki J i musiałem lecieć na zajęcia, które i tak się właśnie rozpoczynały na sghJ). Wcześniej czułem to tak jedynie intuicyjnie i nie miałem wizji drogi w jaki sposób mogę to osiągnąć. Tak naprawdę nie zdawałem chyba sobie nawet sprawy z tego, co to tak naprawdę jest wolność finansowa i czym różni się od bycia bogatym. A Twój wykład i ogólna filozofia jest czymś pod czym podpisuje się rękoma i nogami, bo tak naprawdę nigdy moim celem nie było ‘szastanie pieniędzmi’.

 Z całkowitą pewnością mogę powiedzieć, że od tamtego wykładu nie było dnia, abym nie myślał o swojej przyszłej wolności finansowej. Przeleciałem przez większość tematów dotyczących wolności finansowej, inwestowania w nieruchomości i ogólnie lifestyle’u z tym związanego, które były na Twoim blogu i kontestacji. Przeczytałem Twoją książkę o wolności finansowej i od razu dałem siostrze żeby też to zrobiła (już wcześniej się nasłuchała o Tobie i naszej wspólnej wolności finansowej w przyszłości J). ‘Pomysł do wynajęcia’ celowo zamówiłem na adres swojego rodzinnego miasta żeby moja mama pierw ją przeczytała, a dopiero później odesłała mi. Jak widzisz dzięki wykładowi na BOSSie pozyskałeś sobie wiernego sympatyka, a nawet wyznawcę można powiedzieć J.

Tak naprawdę nie piszę aby Ci tylko schlebiać i z natury nie jestem wylewny ale pomyślałem, że takie listy dają Ci powera i utwierdzają w przekonaniu, że to co robisz jest niesamowite. Jestem pewien, że mnóstwo ludzi na świecie jest Twoimi ‘dłużnikami’ i liczba ta sukcesywnie rośnie J.

A więc do rzeczy Sławku: Mam 23 lata, jestem studentem IV roku w SGH i można powiedzieć, że w drodze do swojej wolności finansowej zaczynam z uprzywilejowanej pozycji. Mianowicie jestem właścicielem 2-pokojowego mieszkania w Sopocie (46m2) na os. Kamienny Potok. Jest to mieszkanie, które kupili moi rodzice gdy szedłem na studia licencjackie na Uniwersytecie Gdańskim i od razu zostało przypisane na mnie. Służyło mi (i moim kolegom J) doskonale przez 3 lata i teraz jest wynajmowane.

I tu dochodzimy do sedna. W ciągu najbliższych paru lat jestem przekonany, że tam nie zamieszkam na stałe, nie wiem czy kiedykolwiek w ogóle by to nastąpiło. Na tą chwilę dużo bardziej widzę siebie jako gościa zmieniającego od czasu do czasu miejsce zamieszkania i ogólnie ‘elastycznego’ (bardzo dobry artykuł zamieściłeś jakiś czas temu o tym, że młodym zależy teraz na używaniu, a nie posiadaniu).

Co za tym idzie, skoro mieszkanie i tak będzie wynajmowane, to celem powinna być maksymalizacja dochodów z najmu. Mieszkanie kosztowało w 2009 roku 285 000 zł, więc może teraz po lekkim remoncie udało by się sprzedać za, powiedzmy, 250 000 zł. Ogólnie jest położone w świetnym miejscu komunikacyjnie i nie byłoby problemu z wynajmem dla studentów, posiada 2 osobne pokoje i 3 łóżka. Z tym, że opłaty miesięczne dla spółdzielni są ekstremalnie duże, 750 zł miesięcznie (jest to mieszkanie w wielkiej płycie z 86 roku). Z tego powodu maksymalny dochód ‘na czysto’ jaki mogę otrzymać z tytułu najmu to max 1000-1100 zł. Stopa kapitalizacji kształtuje się wtedy marnie – około 5%.

A więc jak się pewnie domyślasz, ostatnio intensywnie rozważam sprzedaż i kupno w zamian 2-3 kawalerek przy współpracy z Mzuri. Uważam, że Wasze doświadczenie i znajomość rynku i tak pozwoli mi zaoszczędzić więcej niż wynosi prowizja. Co nie zmienia faktu, że zamierzam tą wiedzę od Was pochłaniać i uczyć się jak najszybciej oglądając mieszkania J

Jestem BARDZO ciekaw Twojej opinii na ten temat i ogólnie opinii Fridomiaków, próby postawienia się w mojej sytuacji. Jak Wy byście to rozegrali ? Jakie są zagrożenia, na które powinienem zwrócić uwagę ? Jeśli nie, to czemu ?Wszelka krytyka jest bardzo mile widziana.

Mam też pytanie bardziej odnoszące się do Mzuri. Czy w tym wypadku pomoglibyście mi przy sprzedaży tego mieszkania ? Dochód ze sprzedaży byłby poświęcony w całości na zakup kawalerek i późniejsze zarządzanie nimi przez Was. Jeśli tak, to jak by ta pomoc wyglądała ?

Jeżeli miałbyś Sławku ochotę umieścić ten post na łamach fridomii to byłbym bardzo szczęśliwy. Myślę, że nie jestem jedyną osobą, której rodzice kupili mieszkanie z myślą o tym, że synek/córka będzie już miał/a swoje cztery kąty do końca życia. Kiedyś czasy były inne i inne jest nastawienie większości rodziców. Młodzi często nie chcą jeszcze planować gdzie spędzą resztę swojego życia. A skoro mamy wynajmować, to czemu nie odnosić maksymalnych korzyści i, tym samym, przybliżyć się do swojej wolności finansowej J.

Ponadto myślę, że będzie to ciekawy początek mojej drogi do wolności finansowej, ponieważ mam coraz jaśniej sprecyzowane plany i z chęcią będę opisywał swoje case study na łamach fridomii . Już po potencjalnej sprzedaży mieszkania (a opinia Twoja i Fridomiaków będzie tu miała duże znaczenie) będzie mnie czekać następna ogromnie ważna decyzja – ile mieszkań kupić, czy 2 za gotówkę, czy np. 6 przy użyciu kredytów. Ogólnie myślę, że oprócz tego, że Ty i Fridomiacy mi pomogą, to ja i mój przypadek będzie wartością dodaną dla Twojego bloga.

Mam nadzieję, że dotarłeś do tego momentu listu J Nie ukrywam, że byłbym zachwycony w przypadku odpowiedzi z Twojej strony i oczywiście nie oczekuję, że nastąpi to bardzo szybko. Niemniej jednak, gdybyś kiedyś znalazł chwilę na zastanowienie się nad tym przypadkiem i próbą wczucia się w moją sytuację to byłbym zaszczycony.

Dziękuje Ci z góry !!

Pozdrawiam,

Tomek

Komentarze:

  1. Mariusz pisze:

    Sprzedać, za te pieniądze kupić dobrze skomunikowaną działkę, zrobić na własny koszt projekt i pozwolenie na budowę na budynek 3 piętrowy z 18 z kawalarkami ( 6 na piętrze – wychodzi fajnie i nie ma korytarzy). PUM wychodzi ok 400-500 m2. taki blok da się zbudować z pilnowaniem kosztów za ok 800 tys zł netto. Od razu po wybudowaniu sprzedać na szybko 9 kawalerek (6 na parterze i 3 na 2 piętrze) i spłacić kredyt (powinno się domknąć na zero). Potem już na spokojnie jak nie będą leciały odsetki, w wyższych cenach sprzedać kolejne 3 kawalerki na 2 piętrze żeby mieć kasę na wykończenie już własnych 6 kawalerek na 2 piętrze i wynajmować sobie 6 własnych kawalerek.

    To jest prote do zrobienia trzeba tylko chcieć i zmienić tok myślenia.

    • Tomek K. pisze:

      A zdolność kredytowa w okolicy miliona dla studenta, tudzież nowo założonej sp. z o.o. bez historii ani aktywów? Wszystko musi dopinać się idealnie – nie ma w tym założeniu bufora na błędy. Miesięczna rata 6-8 tys. (szacunkowa na oko, w przypadku kredytu inwestycyjnego na spółkę zapewne dużo większa bo o marży w ok. 1p.p. można zapomnieć) w kilka miesięcy zabije inwestora bez zapasu gotówki.

    • MARIUSZ pisze:

      Mariusz jezeli mogl bym prosic o rozwiniecie tematu,albo jezeli nie sprawilo by problemu podeslanie adresu email bylbym wdzieczny.

  2. Tomek pisze:

    Cześć Fridomiacy !

    Tomek z powyższej historii to właśnie ja. Byłbym zachwycony każdym waszym komentarzem. Przeglądając fridomię zauważam jak wielu specjalistów się tu wypowiada i doświadczenie to jest na pewno to, czego ja nie mam, a Wy tak :) Z tego względu każda Wasza rada będzie dla mnie na miarę złota. Z góry dziękuję za komentarz, chętnie odpowiem na każde pytanie ;)

    • Krzysztof pisze:

      Hej. Myślę, że Twoje myślenie o maksymalizacji zysku jest poprawne – mając mieszkanie warte 250.000 zł., które generuje tylko 1000 zł. miesięcznie to zdecydowanie za mało. Z jednej kawalerki kupionej za około 100.000 zł. można spokojnie osiągnąć 900 zł., więc według mnie powinieneś spokojnie sprzedać i kupić kawalerki. Jak wygląda sytuacją z Twoją lub rodziców (oczywiście jeśli się zgodzą) zdolnością kredytową ? Jeśli taka zdolność będzie, możesz np. kupić 4 kawalerki za 100.000 zł. z 50% wkładem własnym – teraz mieszkania są tanie i niedługo powinny drożeć ;)

      • Rafał C pisze:

        kawalerka za 100 000 i z tego 900zł na czysto? Gdzie? :) Okazje sie zdarzają, wiadomo, ja od pół roku ich wypatruje w jednym z wiekszych miast Polski i az takich kwiatków jeszcze nie widziałem.

        • Krzysztof pisze:

          Ja pół roku temu taką kupiłem – na czysto mam z niej 1100 zł. i właśnie podpisałem na nią umowę wynajmu na 3 lata bez możliwości wypowiedzenia.

    • Magda pisze:

      Witam wszystkich .
      Od kilku miesięcy czytam fridomię, jednak dopiero teraz postanowiłam zabrac głos.
      Otóż podobnie jak ty ,Tomku mam mieszkanie na wynajem w Sopocie na os Kamienny Potok .
      Znam realia, ceny , możliwości wynajmu mieszkań 2 pokojowych w tej dzielnicy.
      Wynajmuję studentom a w wakacje turystom .Mieszkam w sopocie i na bieżąco pilnuję płatnosci i doglądam mieszkania.Zwroty z inwestycji moze nie sa imponujące ale jak mówię znam sopockie realia i szukam nastepnego mieszkania pod wynajem ,też w tej dzielnicy, tez 2 pokojowego. Jak masz jakies pytania to pisz na maila chętnie odpowiem mas.magda@interia.pl

      • Tomek pisze:

        Magda, Serdeczne dzięki !!
        Nie ukrywam, że mi trochę brak wiedzy i nie znam jeszcze realiów. Kontakt do Ciebie na pewno mi się przyda i odezwę się w niedalekiej przyszłości :)

        Pozdrawiam i dzięki raz jeszcze ! :)

    • Julia pisze:

      Cześć Tomek

      Jestem ciekawa jak potoczyła się historia twojego mieszkania i budowania przez ciebie twojej wolności finansowej. Była bym wdzięczna gdybyś napisał do mnie na burzynskakaczynska@gmail.com. Pozdrawiam Julia

  3. Kenarf pisze:

    Jestem w Twoim wieku Tomek i też ciągle myślę o idei inwestowania w nieruchomości. Swoją drogą niezwykle mnie cieszy, że poznałeś tą ideę na Festiwalu BOSS (tak się składa, że działam w organizacji, która jest jego organizatorem. @Sławku – takich pozytywnych głosów jak Tomka mamy na temat Twojego wystąpienia na BOSSie o wiele więcej :).

    No ale do meritum, ja co prawda jeszcze nie mam żadnych nieruchomości na wynajem, ale wydaje mi się, że nie powinieneś obecnie myśleć o żadnych kredytach. Osobiście przyjąłem strategię, aby pierwsze lata po studiach poświęcić poprawianiu swojej pozycji zawodowej, a przede wszystkim nauczeniu się oszczędności. Wydaje mi się że to jest taki fundament.

    Inwestować planuję zacząć za kilka lat, gdy zgromadzę większy kapitał, który da mi pewność, że potrafię żyć na niższym poziomie niż moje przychody i da mi bezpieczeństwo dla jakiś nieprzewidzianych rzeczy. Dlatego odradzam Ci branie na tak młodym etapie kredytów. Wynajmuj to mieszkanie, buduj swój biznes lub swoją pozycję zawodową i oszczędzaj.

    Za 2-3 lata spokojnie rozważ zakup następnego mieszkania częściowo z własnym wkładem, a częściowo np. z kredytem. Jak chcesz trochę bardziej ryzykować to zawsze możesz refinansować swoje obecne mieszkanie.

    Tyle z moich niedoświadczonych jednak rad. Wydaje mi się, że przed rozpoczęciem inwestowania z lewarem (kredytem) warto być przekonanym, że potrafi się żyć oszczędnie, a wtedy będzie Ci dużo łatwiej. Pozdrawiam :)

  4. kacper pisze:

    Witam. Ja też mam dylemat. Chcę inwestować w okolicy Warszawy lub w Warszawie.
    Jak byście zainwestowali i w jakie mieszkania, żeby największy uzyskać zwrot.
    Moja sytuacja, posiadam 425 tys zł gotówki i mam pracę za 7 tys zł netto.
    Mam 30 lat. Jakbyście to rozegrali.
    Wdzięczny będę za wszelkie komentarze.Może Sławku dodasz opinię eksperta?

  5. Mariusz pisze:

    To jest właśnie błędne podejście. Kredyty inwestycyjne rządzą się swoimi prawami.
    Zdolność kredytowa jest niepotrzebna bo zakładasz spółkę celową i bank ma zastaw na udziałach, funkcję wpłaty własnej 30% pełni działka z projektem. Bank płaci faktury firmie budowlanej po wybudowaniu etapu więc nie ponosi ryzyka. Ustawiasz karencję spłaty kredytu tak aby pierwsza rata była 6 miesięcy po wybudowaniu (3 mies na ryzyko opóźnienia budowy i 3 na sprzedaż pierwszego mieszkania) Wystarczy chcieć. Nieruchomościami handluję od kilkunastu lat teraz buduje osiedle – to prosta branża i mało ryzykowna jak się wie co się robi i pilnuje kosztów.

    • Tomek K. pisze:

      Teoria wygląda naprawdę nieźle, przyznam szczerze, że jestem pozytywnie zaskoczonym poziomem Twojej wiedzy. Sam kupuje kawalerki z maksymalnym lewarem przy minimalizacji kosztów zakupu pieniądza (80% LTV, kredyty na 40 lat). Bardzo chętnie „kupię” od Ciebie kilka informacji.

      W czasie karencji spłaty kredytu masz odpuszczoną jedynie ratę kapitałową a sama rata odsetkowa od 850tys. brutto (7% VAT) na 25 lat to:

      przy wibor 3%, marża 3% – ok. 4250zł
      przy wibor 4%, marża 3% – ok. 4950zł
      przy wibor 5%, marża 3% – ok. 5650zł

      Ratę odsetkową zaczynasz płacić od pierwszej wypłaconej przez bank transzy, od realnie wypłaconych środki ale jednak kilkanaście/kilkadziesiąt tysięcy dodatkowe trzeba liczyć. Potem przez kolejne 6 miesięcy kolejne ok. 30 tys. rat odsetkowych, a przez kolejne 6 miesięcy (jak budowa się przedłuży, jak nie uda się szybko sprzedawać kawalerek) kolejne ok. 40 tys. odsetek.

      Poza tym czy rzeczywiście można liczyć na marżą 3%? Czy raczej bliżej 4-5 a może nawet 6%? Czy nie ma problemu z wcześniejszą spłatą bez prowizji? Czy można liczyć na kredyt inwestycyjny na 25 lat? Jeżeli nie to rata odestkowa będzie dużo wyższa.

      Nie wspominając o samej działce. Jakiej wielkości jest potrzebna na taki budynek? 20 arów wystarczy?
      Jeżeli wystarczy to w Krakowie przyzwoicie skomunikowana działka w „gorszej” lokalizacji to 15tys. za ar (jak się uda trafić okazję). A gdzie koszty projektu, koszty okołozakupowe itp.

      Twój pomysł naprawdę brzmi genialnie i mnie zainteresował ale moim skromnym zdaniem jest zupełnie nie trafiony dla początkującego inwestora bez stałych przyzwoitych dochodów miesięcznych i z gotówką w okolicy 300tys.

      • Mariusz pisze:

        Przy takiej inwestycji koszt pieniądza jest drugorzędny bo chodzi o spięcie całości do kupy a nie to ile kosztowały pieniądze. Liczą się bardziej warunki niż koszty. Przywiązywanie się do stałych dochodów miesięcznych z pracy jest w mojej ocenie błędem. Pracując jeszcze nikt się nie dorobił jedynie można zarobić na gorsze lub lepsze przeżycie. Pieniądze zarabia się na myśleniu i patrzeniu w przód. Osoby zarabiające miliony dolców w zarządach dostają kasę za myślenie, planowanie itp. a nie za pracę – pracują ich pracownicy.

        Takie myślenie trzeba zmienić ale jest do tego potrzebne jest tąpnięcie. W moim przypadku była to sytuacja gdy jeden z moich bliskich znajomych sprzedał za kilka milionów teren pod budowę osiedla za który wcześniej nie zapłacił (zapłacił tylko zadatek, zabezpieczył sobie prawo do rozwiązania umowy i odroczył maksymalnie płatność). Po sprzedaży klientowi zapłacił swojemu sprzedającemu. Zarobił 100% a w zasadzie nieskończoną ilość % bo wpłacił nieduży zadatek.

        Od tech chwili myślę zupełnie inaczej i to działa!

  6. Wojtek pisze:

    Tomku z twojego listu wnioskuje ze mieszkanie nie jest obciążone kredytem i nigdzie nie pracujesz jednocześnie nie mająć żadnej zdolności kredytowej i oszczędoności? Obecnie szukam kawalerki w Gdańsku i ceny oscylują ok 140 000zł więc jeżeli udało by się sprzedać to mieszkanie i bank udziliłby ci kredytu uważam, że udało by ci się kupić 4-5 kawalerek. Jeżeli były by problemy z udzieleniem kredytu to może spróbować zamienić to 2-pokojowe na 3-pokojowe mieszkanie ?

  7. Weronika pisze:

    Tomku piszesz „Z tego powodu maksymalny dochód ‘na czysto’ jaki mogę otrzymać z tytułu najmu to max 1000-1100 zł.” czy to oznacza, że mieszkanie jest już spłacone i poza bieżącymi opłatami nie ponosisz innych kosztów czy od tego należy jeszcze odliczyć raty kredytu?

  8. Michał Żółtowski pisze:

    Sopot jest jednym z najlepszych miejsc w Polsce na najem krótkoterminowy. Rozumiem, że wynajmujesz na pokoje cały rok, ale co w wakacje? Z całą pewnością wolałbym nie sprzedawać w tym momencie, ponieważ mamy teraz dołek. Nic nie kosztuje poczekać aż się nieco poprawi koniunktura, zwłaszcza, że czerpiesz bieżące zyski, a doliczając dochody z najmu wakacyjnego, powinieneś osiągnąć podobną stopę zwrotu jak z „2-3 kawalerek”.

    Jednocześnie wystaw mieszkanie na sprzedaż powyżej ceny rynkowej – a nóż się ktoś nawinie :)

    Pozdrawiam

  9. Weronika pisze:

    Tomku nie napisałeś czy poza bieżącymi opłatami mieszkanie generuje dla ciebie koszty? Z wypowiedzi wynika, ze jest już spłacone (nie piszesz nic o ratach kredytowych).
    Stopa kapitalizacji to tylko jeden z czynników, które należy wziąć pod uwagę, jeśli z dużym prawdopodobieństwem mieszkanie na chwilę obecną generować będzie ok. 1000 zł przychodów miesięcznie to może warto rozliczać przychody z niego wykorzystać je do powiększenia swojej zdolności kredytowej?
    Dużo zależy od tego czy posiadasz zdolność kredytową i na jakim poziomie. Poza tym ile potencjalnie mógłbyś więcej zyskać na zamianie mieszkania na kilka kawalerek i jakie koszty będzie to generować (w tym ile czasu chcesz/możesz na to poświęcić)? Jeśli kawalerki chcesz kupić za pieniądze ze sprzedaży mieszkania bez kredytu to uwzględnij wszelkie koszty z tym związane (podatki, opłaty notarialne etc., nam w Krakowie za kawalerkę za 125 tys. wyszło samych opłat ok. 7000 zł uwzględniając prowizję, taksę notarialną , ubezpieczenie itd.) i policz czy kawalerki dadzą ci większy dochód (niestety kompletnie nie orientuję się w Trójmiejskich standardach cenowych, dlatego trudno mi to nawet oszacować).
    Ze swojej strony polecam ci poświęcić najbliższe parę tygodni na poznanie rynku, poszukaj takich potencjalnych kawalerek, idź, obejrzyj, licz, zbadaj rynek. Wszystkie wyliczenia wyglądają bardzo pięknie „po” natomiast mało mówi się o czasie i wysiłku jaki jest potrzebny w znalezienie okazji.
    Liczby, które podałeś to dość mało informacji, dużo zależy od tego jak planujesz zarządzać mieszkaniem (sam, zlecić, wykorzystać rodzinę) i jak wygląda twoja obecna sytuacja pod względem zdolności kredytowej, jakie są orientacyjne ceny zakupu i wynajmu w okolicy, czy w początkowym okresie możesz pozwolić sobie na dokładanie do mieszkania (np. jeśli remont się przedłuży lub żeby dać sobie więcej czasu na znalezienie dobrych lokatorów).

  10. Rafał_Sandomierz pisze:

    Witajcie,

    mam pytanie do Mariusza – czy rozważasz budowę takiego obiektu na działce pod zabudowę jednorodzinną? Od 2 lat chodzi mi po głowie podobny pomysł lecz na 6 (8) kawalerek wybudowanych w budynku jednorodzinnym – minusem jest tutaj niestety brak możliwości wyodrębnienia samodzielnych lokali co w razie „w” powoduje, że taki budynek nie bedzie tak łatwo sprzedać…

    Pozdrawiam
    Rafał

    • Lukasz_Kielce pisze:

      Witam,

      pytanie do Rafala, a gdzie chcialbys zbudowac taki obiekt?? tez mam podobny zamysl i badam mozliwosci…:)

    • Mariusz pisze:

      Bloki jednorodzinne też da się zrobić :) ale wtedy można uzyskać normalnie 4 mieszkania (bliźniak dwulokalowy tzn. czworak) lub z lekką kombinacją 8 mieszkań (ładujesz do każdego lokalu do środka anresole, antresola to nie piętro i później wyodrębniasz z każdego jeszcze po 2 lokale). Prawie wszystko da się zrobić i wyodrębnić. Ja zrobiłem kiedyś blok z 8 mieszkaniami w którym finalnie mieszkania się rozmnożyły i miał 56 mieszkań – full legal:) Ale to już są takie myki na których się bardzo dobrze zarabia więc o tym się nie pisze.

      Poza tym ja mam jeszcze jedną zasadę że nie kupuję tego co sobie wymyślę tylko to co inni chcą tanio sprzedać bo nie mają na to pomysłu – kupuję to za max 50% ceny rynkowej a potem kombinuję co na tym zbudować i jak (oczywiście mam przed zakupem plan na to)

      • Rafał_Sandomierz pisze:

        Opisane przez Ciebie scenariusze to już wyższa szkoła jazdy :) Jako początkujący w tematach najmu, choć posiadający już pewne doświadczenie w kwestiach budowlanych wolałbym nie rzucać się na tak głęboką wodę.

        Wyodrębnienie 4 lokali to oczywiście nie problem – opisałeś co i jak i to jest jasne chociaż z mojego punktu widzenia zarówno pierwszy i drugi bliźniak musi mieć schody co rodzi dodatkowe koszty…
        A gdyby tak zbudować „dom jednorodzinny” z jedną klatką schodową i 6(8) kawalerkami? Do tego centralne ogrzewanie + opomiarowanie lokali + podliczniki energii elektrycznej i wody ? Dużo mniej formalności i po prostu taniej…. Pozostaje kwestia „płynności” takiego lokalu w razie chęci sprzedaży…

        Łukaszu z Kielc – myślałem o Sandomierzu – raczej mały budynek ok. 6 kawalerek 30m2 każda – mógłbym w tym przypadku 4 kawalerki wynajmować całorocznie a 2 zostawić sobie pod najem turystom na doby jeżeli miałoby to sens ekonomiczny. Myślałem też o Krakowie bo przy dzisiejszych cenach działek w Sandomierzu mógłbym kupić tam działkę w porównywalnych pieniążkach. Jeżeli chciałbyś rozwinąć temat to zapraszam: rafal.b4@wp.pl.

  11. Rafał C pisze:

    To że teraz jest lekki dół i nie warto sprzedawać to nie argument, bo jak ceny sie odbiją to pierwsze co pójdzie w gore to pewnie właśnie kawalerki. Gdybym był na Twoim miejscu myślę, że bym rzeczywiście chciał sprzedać to mieszkanie z uwagi na czynsz i zainwestowac w kawalerki. Warszawy czy Krakowa co prawda pewnie nie podbijesz, ale nie ważne w sumie gdzie, a jaka stopa zwrotu. Warto też sobie przekalkulować, czy lepiej kupić 2 i wziąc kredyt na kolejne, czy kupić 4 z kredytem i wiekszą wpłata własną. Zależy czy chciesz dokładac do interesu czy zeby wszystko samo sie spłacało. Możliwości jest wiele, wypisz je wszystkie i przekalkuluj które będzie najlepsza i będzie Ci najbardziej odpowiadała w kontekście przyszłosci jaką sobie planujesz,

  12. Weronika pisze:

    Odnosząc się jeszcze ogólnie do pytania, które postawiłeś. Moim zdaniem nie ma na nie jednej, idealnej odpowiedzi. Co zrobiłby ktoś inny niekoniecznie będzie optymalnym rozwiązaniem w Twojej szczególnej sytuacji. Dużo zależy od sytuacji finansowej, skłonności do ryzyka, wiedzy nt. nieruchomości, znajomości prawa itd.
    Co ciekawe kiedy byliśmy z chłopakiem na Kongresie Mieszkaniczników każdy przy stoliku miał swój własny, ‚jedyny słuszny’ pomysł na inwestowanie: jedni tylko kawalerki, drudzy uważają, że kawalerki są bez sensu i inwestują tylko w duże mieszkania, jedni wynajmują głównie studentom, inni studentów by nigdy do mieszkania nie wpuścili, jedni kupuja tylko na rynku wtórnym, inni tylko nowe budownictwo. Co ciekawe mimo że cel wszyscy mają ten sam każdemu odpowiada inna droga, którą do niego dojdą.
    Dlatego – moim zdaniem, przede wszystkim jak najwięcej rozmawiaj z osobami, które już coś robią, czytaj, szukaj, próbuj i znajdź ‚swój’ sposób, a rady innych zawsze traktuj z dystansem :)
    Ze źródeł wiedzy polecam szkolenie u p. Hryniewicza, tym bardziej że od razu można podyskutować z praktykami, spotkania Mieszkaniczników gdzie równiez można porozmawiać z osobami, które coś konkretnego robią i pierwszą, niekoniecznie dużą transakcję. Zanim jednak transakcja – to wybrać się do pośrednika, wybrać się do doradcy kredytowego itd. i najlepiej porównać opinie i porady kilku z nich (od tego będzie najprościej zacząć).

  13. Tomek pisze:

    Przede wszystkim chcialbym Wam serdecznie podziekowac za zainteresowanie i wyrazenie swojej opinii, to wiele dla mnie znaczy :)

    A więc ogólnie – mieszkanie w Sopocie jest wolne od kredytu. Wynajmuje je studentom od pazdziernika do czerwca, a w wakacje staram sie wynajmowac letnikom. Z tym, ze to niekoniecznie wychodzi tak, ze przez wakacje zarobie wiecej (wrzesien tez czesto wolny), sa tez wieksze koszta tego rozwiazania.
    Pracuję ale jest to umowa zlecenie co 3 miesiące, więc dla banku to nic nie znaczy (dochod brutto 2400zł). Zdolności kredytowej z tego powodu pewnie nie mam. Moje oszczednosci wynosza 20 000 zł.
    Spotkania z doradcami finansowymi planuję w najblizszych dniach. Co do mojego czasu, ktory moge poswiecic itd to tak jak wspomnialem, biore pod uwage wspolprace z Mzuri wyszukiwaniu mieszkania i dalszym zarzadzaniu (co nie znaczy ze sam nie bede szukal mieszkan). Poza tym za 2 tyg koncze rok na uczelni i jestem w stanie poswiecic wiekszosc mojego czasu na te potencjalne inwestycje.
    Jest tez np opcja pozyczki hipotecznej pod Sopot, co o tym sadzicie ? Macie jakies doswiadczenie z tym zwiazane ?
    Poza tym jestem ciekaw czy mimo wszystko nie mam szansy na kredyt np. na 50% wartosci nieruchomosci.
    Jestem bardzo ciekaw kolejnych opinii i jeszcze raz bardzo Wam wszystkim dziekuje :)
    Staram sie zbierac jak najwiecej opinii zeby miec szersze pole widzenia. W moim wieku i srodowisku niewiele jest osob z doswiadczeniem w inwestowaniu w nieruchomosci wiec dla mnie jestescie skarbnica wiedzy :)
    Na ta chwile dla mnie dalej najwiekszy chyba sens ma sprzedaz i zamiana na kawalerki. Mariusz zaproponowal ciekawe rozwiazanie ale jeszcze jestem ‚za cienki’ na to.

    Pozdrawiam,
    Tomek

    • Michał Żółtowski pisze:

      Gdbyś jednak chciał mieć w Twojej sytuacji zdolność kredytową – rozważ założenie działalności gospodarczej. Zyski tego rozwiązania są dwa. Po pierwsze nie będzie miało znaczenia, że masz umowę na 3 miesiące – bank tego nie będzie weryfikował, po drugie zaczną się dla Ciebie liczyć do zdolności dochody z najmu. Minusy są takie, że jakikolwiek kredyt dostaniesz dopiero za roku, a poza tym po 2 latach zus wzrośnie z ok. 400 zł do 1000 zł.

      Pozdrawiam

  14. raldek pisze:

    Moja rada jest prosta – nie sprzedawać tego, tylko maksymalizować zyski, sprawdzić skąd są takie wysokie opłaty, może da radę je ograniczyć, trzeba pomyśleć, może drożej wynająć. Z zysków z najmu odkładać kasę i jak się zgromadzi, dopiero kupować następne mieszkanie, wtedy już można kawalerkę, ewentualnie dokręcić kredytem (chociaż ja akurat unikam kredytów i jakichkolwiek długów jak ognia). Jeżeli masz 1000 zł miesięcznie z najmu, po roku to będzie 12 tys. zł a po ok. 8 latach 120 tys. zł (przy doliczaniu np. odsetek z banku). W międzyczasie dokładasz swoje oszczędności albo bierzesz kredyt i kawalerkę za 100 tys. zł będziesz mógł kupić np. za 4 lata. Przyznaj że nie jest to bardzo odległa perspektywa, a wtedy będziesz miał i swoje dotychczasowe mieszkanie, i kawalerkę.

    Uważam że to jest za dużo kłopotów, kosztów i zachodu, żeby sprzedawać takie mieszkanie w dobrym miejscu, tylko po to żeby w to miejsce kupić 2 kawalerki. Jak doliczysz notariusza, pośrednika, czas stracony na szukanie najpierw kupca, a potem tych mieszkań. To się tak wydaje, ale zawsze dochodzą spore koszty przy takich transakcjach, chociażby remonty tych kawalerek.

    Weź też pod uwagę ryzyko – teraz swoje mieszkanie znasz i wiesz na czym stoisz, jakie są koszty i możliwości zysku. Przy sprzedaży i potem kupnie czego innego wchodzisz w ryzyko – którego nie da się wykluczyć, np. oszukania, albo chociażby kupna mieszkania z wadami (począwszy od cieknących kranów, kończąc na burdelu w sąsiedztwie, albo 100 innych problemów o których nie mamy pojęcia – ktoś sprzedaje mieszkanie nie bez powodu).

    Jeżeli już myślisz o sprzedaży to wystaw gdzieś albo daj pośrednikowi ale za dużo wyższą cenę, może uda się sprzedać drożej.

    Tak czy siak moja rada jest taka, że jak już masz nieruchomość, to jej nie sprzedawaj tylko dalej wynajmuj i kombinuj, działaj żeby maksymalizować zysk. Sprzedać zawsze zdążysz. Żeby nie było potem tak, że z kasy ze sprzedaży „przy okazji” spodoba ci się nowy samochód i połowę kasy zostawisz w salonie samochodowym ;-) Mieszkania nie tak łatwo się pozbyć jak gotówki na koncie.

    pozdrawiam i trzymam kciuki żebyś za 4 lata miał i to mieszkanie, i 2 dodatkowe kawalerki.

    • Tomek pisze:

      Dzięki za opinie raldek, jest w niej dużo sensu.
      Masz rację, sprzedając mieszkanie wystawiam się na spore ryzyko. Można je jednak minimalizować poprzez współpracę z taką firmą jak np. Mzuri, która dokładnie sprawdza okazje rynkowe.
      Co do kredytów – też nie zamierzam zaciągać w przyszłości ale tych konsumpcyjnych, w przypadku kredytu na inwestycje w mieszkania myślę, że ma to sens, ponieważ de facto to nie ja będę go spłacał.
      I co do ostatniej kwestii i odniesienia się też do wcześniejszej wypowiedzi Kenarfa – nie ma takiej możliwości abym nagle zaczął żyć powyżej swoich możliwości, zauważam raczej migracje w drugą stronę ;) Z natury jestem oszczędny i nie za bardzo widzę jakikolwiek sens w moim przypadku posiadania drogiego samochodu, ubrań od armaniego itd. Ale już np. taki dochód pasywny, który pozwoli mi wyruszyć w podróż na miesiąc jak najbardziej :) Taki jest mój punkt widzenia, w swoim życiu będę dążył do jak największej swobody i dobra materialne niespecjalnie mnie interesują.

      Pozdrawiam Serdecznie,
      Tomek

  15. tomiecz pisze:

    Jak widzę, rozwinęła się tutaj ciekawa dyskusja:) Mam pytanie do społeczności fridomiaków i mieszkaniczników: W ostatnim czasie głośną sprawą jest polityka prorodzinna i nowe pomysły prezydenta, które mają rzekomo doprowadzić do boomu demograficznego. Jednym z pomysłów jest „Zwiększenie dostępności tanich mieszkań na wynajem”. Jak wiemy z przeszłości jakiekolwiek próby regulacji cen/czynszów itd nie kończyły się dobrze i doprowadzały do finalnej demolki danego rynku. Jakie macie opinie na temat nowych pomsyłów?

  16. Wojtek pisze:

    Raldku obawiam się ze za 4 do 8 lat ceny kawalerek w Trójmieście wzrosną i znów będzie trzeba dozbierać odpowiednią kwotę a z tego co rozumiem Tomkowi zależy żeby zrobić to teraz-już. Tak jak juz ktoś wcześniej wspomniał ile ludzi tyle strategi chociaż ten sam cel. Tomku jeżeli mieszkanie jest nieobciążone kredytem i ty jesteś jego właścicielem bo może bank sfinansowałby ci kupno kawalerki pod zastaw tego mieszkania w Sopocie?
    Jeżeli w najbliższym czasie nie zanosi się na to żebyś dostał umowę o prace to może warto pomyśleć nad odprowadzeniem podatku od najmu co pomału wyrobi ci jakąś zdolność kredytową.

  17. Weronika pisze:

    W kwestii kredytu – nie trzeba mieć umowy o pracę o ile w jednym miejscu jesteś zatrudniony min. pół roku (niektóre banki wymagają roku). Haczyk jest taki, że większość banków nie uwzględnia wtedy 100% dochodów tylko jakąś ich część (czasem tylko 50%), przy czym w przypadku kawalerki kredyt pewnie byłby stosunkowo nieduży dlatego warto popytać, mimo że doradcy wolą umowy o pracę.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

 

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-) Według raportu, najwyższe [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Względy bezpieczeństwa, jak to na budowie:-)
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za podpowiedź. Zaraz przekażę dalej. Dzięki.
  • Robert W: Zdjęcia z dnia otwartego otrzymaliśmy jako inwestorzy. Wszyscy chodzili w kaskach ;-)
  • Robert Wwee: Najlepiej ustawić „catch all” a więc funkcję że dany adres email przechwytuje wszystkie...
  • Sławek Muturi: Marcin, okazuje się, że to nie technologia. To mój brak pamięci. Właściwy adres to biuro (małpka)...
  • Sławek Muturi: Marcin, dzięki za zainteresowanie wspólnym z nami inwestowaniem oraz za feedback o tym, że coś nie...
  • Sławek Muturi: Marcin, dzięki za zainteresowanie wspólnym z nami inwestowaniem oraz za feedback o tym, że coś nie...
  • Marcin: Witam, chciałem poprosić o przesłanie pakietu info nt. mzuri, ale niestety jak wysyłam wiadomość na info...
  • Sławek Muturi: Polak, dzięki za ciepłe słowa. Gratuluję syna i życzę mu wielu sukcesów. Tobie oczywiście też, przy...
  • Sławek Muturi: Polak, dzięki. Te statystyki są nieco porażające.
  • Sławek Muturi: Tomek, duże dzięki za ciepłe słowa pod adresem moim oraz Mzuri. Cieszę się, że mogłem być dla Ciebie...
  • Polak: Slawku, Super wpis. Gratuluje podejscia. Moj syn jest rowniez kolorowy, ma 5 lat i mowi natywnie w 4 jezykach...
  • Polak: USA stanowia ok 5% populacji swiata, a w wiezieniach jest prawie ok 45% globalnej populacji wiezniow. Z tego...
  • Tomasz: Nie ma sprawy, zawsze do usług! Miałeś swój ogromny udział w zmianie mojego sposobu myślenia, za co jestem Ci...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za szybką i merytoryczną odpowiedź. Cieszy mnie to, że regularnie zaglądasz na fridomię...
  • Sławek Muturi: Konkret, tak, pamiętam naszą rozmowę w Gdańsku i zgadzam się, że odmienność wzbogaca:-)
  • Tomasz: Witaj Dr. Pytań masz dość sporo, postaram się odpowiedzieć w dużym skrócie (na ile Sławek pozwoli, bo...
  • Konkret: I krytyka „programów pomocowych” przez … NBP: http://www.bankier.pl/wiado...
  • Konkret: A propos tematu wpisu. Jak pewnie Sławku pamiętasz w czasie naszej rozmowy wspominałem że mnie zawsze...
  • Konkret: @Michał NIe mogę odpowiedzieć pod Twoim postem gdyż nie ma pod nią opcji „Odpowiedz” więc piszę...

Najnowsze wpisy

created by Water Design