18

06.2013

Dylemat inwestycyjny Jakuba

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 14

Szanowny Panie Sławku, za przykładem wielu innych początkujących inwestorów postanowiłem zadać za Pana pośrednictwem pytanie doświadczonym Fridomiakom na
blogu. Będę bardzo wdzięczny za porady lub wskazówki.

Obecnie przymierzamy się z żoną do zakupu naszego pierwszego mieszkania
na wynajem (a może nawet dwóch). Znaleźliśmy wiele ofert i zgodnie z tym
co poleca Pan i inni autorzy obejrzeliśmy już chyba z 40-50 mieszkań i dalej
oglądamy.
Z nich wszystkich na pierwszą inwestycję nadają się według nas idealnie
2. Nie wiemy tylko na które się zdecydować w przypadku gdybyśmy mieli kupić
jedno z nich.

Pierwsze mieszkanie znajduje się w sąsiedztwie 7! uczelni. Ma 2 rozkładowe
pokoje i wymaga delikatnego remontu około 10 tysięcy zł. W tym miejscu
za wynajem takiego mieszkania można uzyskać 1200 zł + czynsz + rachunki
i nie jest to maksymalna kwota. Oczywiście mieszkanie jest rewelacyjnie
skomunikowane z całym miastem. Jego koszt to 130 tysięcy zł.

Drugie mieszkanie znajduje się w ścisłym centrum miasta w kamienicy.
Posiada również 2 rozkładowe pokoje, kuchnię i łazienkę. Jest nieco
większe od pierwszego. Jest położone w oficynie w drugiej linii zabudowy.
W tym przypadku remont objąłby łazienkę oraz wyposażenie kuchni czyli też
liczymy około 10 tysięcy zł. Za wynajem tego mieszkania teoretycznie też
można wziąć 1200 zł + czynsz + rachunki, ale żeby nie było problemów
z jego wynajęciem myśleliśmy o kwocie 1000 zł. Koszt mieszkania to 108 000
zł. Według nas jego wadą jest brak w sąsiedztwie uczelni, ale z drugiej strony
jest to centrum i można wszędzie łatwo dojechać.

Są takie momenty, że wydaje mi się, że już wiem, które mieszkanie chcemy
kupić, ale za chwilę znów myślę o obu, a potem znów wydaje mi się, że któreś
wygrało i tak w kółko… Prognozy finansowe licząc pustostany wychodzą podobnie
bo w pierwszym mieszkaniu jest dużo wyższy czynsz niż w drugim, a co za tym
idzie „zje” on część większego zysku z najmu. Dokładnie jest to 435 zł w
drugim mieszkaniu i 385 zł w pierwszym rocznego zysku (założenie że 10 miesięcy
mieszkanie jest wynajęte, a 2 stoi puste i musimy ponosić koszty związane z jego
utrzymaniem).

Będę bardzo wdzięczny za pomoc w rozwiązaniu tego dylematu. Oczywiście wiem,
że najlepiej byłoby kupić oba te mieszkania jednak wtedy zbliżymy się bardzo
mocno do granicy zdolności kredytowej, a jednak wolimy zachować nieco
powietrza przynajmniej do zebrania jakiegoś wkładu własnego.

pozdrawiam
Kuba

PS. Panie Sławku życzę udanego pobytu w Brazylii ;) Mi niestety póki co
pozostaje
śledzenie zmagań piłkarskich w telewizji :(

Komentarze:

  1. Max pisze:

    Typowy przykład „Analysis paralysis”.

    Po prostu podejmijcie decyzję, wybierzcie jedno z nich i nie oglądajcie się za siebie. Niebawem może okazać się, że obie oferty są już nieaktualne…

    Bez względu na to które wybierzecie to i tak po czasie dojdziecie do wniosku, że przepłaciliście za nie. Taka jest kolej rzeczy, człowiek uczy się na własnych błędach. Najważniejsze jest działanie, nie dajcie się pogrążyć w nadmiernych analizach, bo to do niczego nie prowadzi. Just do it!

    • Sławek Muturi pisze:

      Zgadzam sie z Maxem. Poczatkowo chcialem doradzic byscie rzucili moneta, ale nie chcialem brzmiec zbyt radykalnie:-))) Moze dajcie szybko ogloszenie na oba mieszkania i zobaczycie na ktore otrzymacie wiecej telefonow:-)
      Max ma racje, ze mozna popasc w analysis paralysis. To tak jakby ktos chcial sie nauczyc plywac stojac z podrecznikiem do nauki plywania obok basenu. Albo z podrecznikiem do nauki jazdy konnej obok konia.
      Lepiej przerzucic kilka poczatkowych stronic i odwazyc sie wejsc do wody lub dosiasc konia. „Na sucho” trudno sie nauczyc.
      Powodzenia! Trzymam kciuki.

  2. Mariusz pisze:

    Mieszkanie z takim przychodem z czynszu można kupić za max 100 tys. a najlepiej minus koszt remontu i to też nie byłaby żadna rewelacja. Jak nie chcesz przeklinać pierwszej inwestycji to odpuść mieszkanie w kamienicy. Pamiętaj że nie musisz kupić żadnego z nich, jak już je kupisz to zaraz znajdą się się duże lepsze mieszkania po 80 tys. – tak to już jest.

  3. Krzysztof pisze:

    Ja osobiście zdecydowałbym się na mieszkanie nr.1. Duża grupa najemców omija oficyny szerokim łukiem.

  4. Marta pisze:

    Zgadzam się w zupełności z przedmówcami, że podstawa to podjąć decyzję bo….. każdy miesiąc zastanawiania się oddala was od osiągnięcia wolności finansowej :) Wiadomo, decyzję trzeba dobrze rozważyć, ale nie przeciągać jej podjęcia w nieskończoność. Bo tak na idealną okazję można czekać latami.
    Tematem mieszkań na wynajem zainteresowałam się parę lat temu i teraz raz na rok udaje mi się jedno uruchomić. Oczywiście w czasie pomiędzy jestem na bieżąco z ofertami i czasami zdarza mi się westchnąć, bo przechodzi mi koło nosa jakaś ciekawa oferta. Ale zawsze pojawi się kolejna i będę mogła z niej skorzystać, gdy uzbiera się trochę kapitału.
    Co mogę jeszcze dodać – warto słuchać siebie i własnej intuicji. A już szczególnie trzeba unikać słuchania osób, które nigdy nie wynajmowały mieszkań. Znajdą zawsze powód ku temu, by stwierdzić, że nie warto pakować się w taką inwestycję, bo widok z okna nie taki, bo za głośno, bo za ciemno, bo lokatorzy nie będą płacić, bo zdemolują mieszkanie itd. I dobrze że nie kupują mieszkań, bo pewnie z takim nastawieniem za daleko by z tym nie zaszli. Jeśli jesteś jednak zdeterminowany, by to przedsięwzięcie się udało, to finalnie tak się stanie. Mówię to z własnego doświadczenia. Jakiś czas temu kupowaliśmy mieszkanie i gdy słyszeli o nim znajomi pukali się w głowę nie mogąc się nadziwić, że w coś takiego się pakujemy. Dzisiaj okazuje się, że to była nasza najlepsza inwestycja dotychczas.
    Co do przestojów – trzeba brać taką możliwość pod uwagę, ale przyznam, że od kiedy wynajmuję mieszkania tzn. od 5 lat, nie zdarzył mi się ani jeden miesiąc przestoju!
    Powodzenia w inwestowaniu i podejmowaniu decyzji!

  5. Pierwszy Sekretarz pisze:

    Głupio mi doradzać bo własnego mieszkania jeszcze nie mam. Pozwolę sobie jednak podrzucić pytanko pomocnicze. JAKA JEST GRUPA DOCELOWA DLA WASZYCH USŁUG? Nie można być specjalistą od wszystkiego – jeśli chcecie zajmować się w przyszłości lub już teraz zajmuje cie się studentami to trzymajcie się tego i weźcie mieszkanie leżące blisko uczelni. Jeśli waszym targetem są młode małżeństwa, które uczelni już nie potrzebują to weźcie to tańsze. Pamiętajcie jednak, że wybór grupy docelowej to wybór na całą wolność finansową ;)

  6. Jakub pisze:

    Dziękuję Wam wszystkim za rady!

    @Mariusz: 100 tysięcy z remontem to chyba lekka przesada. Owszem są takie mieszkania, ale w oficynach, z przejściowymi pokojami, z kuchnią z której trzeba wydzielić łazienkę i ogrzewane piecem. Także przy dobrych wiatrach takie mieszkanie można kupić i wyremontować do 100 tys. (tak przynajmniej twierdzi znajomy budowlaniec, który podejmie się remontu).

    • Mariusz pisze:

      Za dobre mieszkanie nigdy nie zapłaciłem ponad 90 tys zł tak że z remontem nie wyszło ponad 100 tys. za takie do grubszego remontu max 80 tys., tylko że ja ich nie wynajmuję tylko kupuję i sprzedaję ale to nie ma przecież wpływu na cenę zakupu. Nie ma się co napalać. Jak wpakujesz się na pierwszym mieszkaniu to albo się całkowicie zrazisz albo będziesz potem bardzo uważał. Sztuką nie jest przeszukać ogłoszenia, tylko zrobić tak aby codziennie dzwoniło do ciebie 5 desperatów coś sprzedać i żebyś Ty mówił ile możesz dać a nie ile oni chcą dostać. Wierz mi że da się to zrobić.

      • Max pisze:

        Mariusz, w jakim mieście działasz?

      • Rafał pisze:

        Mariusz a w jaki sposób to zrobić żeby dzwoniło kilka osób, że chcą sprzedać mieszkanie? Zwykłe ogłoszenie w internecie/prasie wystarcza? :)

        • Mariusz pisze:

          prasa już przestała działać, ogłoszenia w internecie wszędzie gdzie się da, ogłoszenia w spółdzielniach, w blokach i wszędzie tam gdzie ludzie załatwiają sprawy związane z rozwodem, śmiercią i ratowaniem się przec windykacją. kiedyś miałem stronę internetową wypozycjonowaną do top3 w google na frazy skup nieruchomości i skup nieruchomości za gotowkę ale zlikwidowałem bo dzwoniło kilkadziesiąt osób dziennie z całej polski coś mi sprzedać i nie wytrzymywałem tego już nerwowo.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zdeteminowani Fridomiacy – Szymon i Asia z Krakowa

Witaj Sławku, piszę do Ciebie, bo chciałem się pochwalić zrobieniem wczoraj pierwszego małego kroku w kierunku wolności finansowej. A z drugiej strony serdecznie Ci podziękować za Twój wkład w ukształtowanie procesu myślowego, który myślę, że w ostatecznym rozrachunku doprowadzi do jej osiągnięcia mnie i moją Małżonkę. Ale jak to mówią first things first - katalizatorem decyzji o rozpoczęciu inwestowania w nieruchomości na wynajem był Twój wykład w Krakowie w ramach Festiwalu Inteligencja Finansowa 2012, na [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Doktorze, ciekawy pomysł, ale obawiam się, że sam będziesz musiał przeprowadzić swój eksperyment...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka do ciekawego artykułu. W uzupełnieniu do treści przedstawionych w artykule,...
  • Sławek Muturi: Sałata, masz rację. Ja też staram się nie outsource’ować myślenia do maszyn, które mają mnie w...
  • doktor21: Panie Sławku bazując na Pana wpisie znalazłem swój sposób na utrzymanie mózgu w dobrej kondycji Sex...
  • karol: Wszystkiego najlepszego w nowym roku dla wszystkich fridomaniaków! Mam pytanie do fachowców troche innej...
  • Michal52: Dzięki za komentarze. Sam obecnie puki co mieszkam w Toruniu, ale planuje się przenieść do większego miasta...
  • Robert W: http://www.rp.pl/Wynajem/30113 9914-Mieszkanie-na-wynajem-Jak -inwestowac.html#ap-1
  • Sałata: Mieszkam w Warszawie i już naturalne stało się dla mnie używanie nawigacji w celu skrócenia drogi i...
  • Sławek Muturi: Jacek, rzeczywiście dwór był bardzo rozbudowany, aż groteskowy. Ale widziałem jego pałac – choć...
  • Sławek Muturi: Jacek, rzeczywiście dwór był bardzo rozbudowany, aż groteskowy. Ale widziałem jego pałac – choć...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za ciepłe słowa pod adresem Mzuri. Oraz za zaufanie i wsparcie, którego nam udzielasz...
  • Jacek: Książkę czytałem kilka lat temu i nie wyłaniał się z niej raczej obraz skromności Halje Selasie. Pamiętam, że...
  • Bolo: Jak może wyglądać życie emeryta obrazuje film „Praktykant” (The Intern) z 2015 roku z Robertem de...
  • Robert W: Od kilku lat Mzuri zarządza prawie wszystkimi moimi mieszkaniami i piszę po prostu ze swojego...
  • Monte: Andrzej, fajnie by było gdybyś poza głodnym kawałkiem napisał które rozwiązania są fajne – wszyscy byśmy...
  • Monte: Robert, tak z ciekawości- masz takie dobre doświadczenia z Mzuri, czy tylko zachęcasz klientów ‚bo tu tak...
  • Sławek Muturi: Jacek, dzięki za polecenie tej książki. Czytałem ją jakieś 30 lat temu i nie pamiętam szczegółów....
  • Sławek Muturi: Dzięki Robert!
  • Sławek Muturi: Piotrek, nie chciałem namawiać do rozwodów ani niepotrzebnych rozstań. Chodziło mi jedynie o to, że...
  • Jacek: Co do „skromności” Haille Selaise to polecam książkę Kapuścińskiego „Cesarz”.

Najnowsze wpisy

created by Water Design