18

06.2013

Dylemat inwestycyjny Jakuba

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 14

Szanowny Panie Sławku, za przykładem wielu innych początkujących inwestorów postanowiłem zadać za Pana pośrednictwem pytanie doświadczonym Fridomiakom na
blogu. Będę bardzo wdzięczny za porady lub wskazówki.

Obecnie przymierzamy się z żoną do zakupu naszego pierwszego mieszkania
na wynajem (a może nawet dwóch). Znaleźliśmy wiele ofert i zgodnie z tym
co poleca Pan i inni autorzy obejrzeliśmy już chyba z 40-50 mieszkań i dalej
oglądamy.
Z nich wszystkich na pierwszą inwestycję nadają się według nas idealnie
2. Nie wiemy tylko na które się zdecydować w przypadku gdybyśmy mieli kupić
jedno z nich.

Pierwsze mieszkanie znajduje się w sąsiedztwie 7! uczelni. Ma 2 rozkładowe
pokoje i wymaga delikatnego remontu około 10 tysięcy zł. W tym miejscu
za wynajem takiego mieszkania można uzyskać 1200 zł + czynsz + rachunki
i nie jest to maksymalna kwota. Oczywiście mieszkanie jest rewelacyjnie
skomunikowane z całym miastem. Jego koszt to 130 tysięcy zł.

Drugie mieszkanie znajduje się w ścisłym centrum miasta w kamienicy.
Posiada również 2 rozkładowe pokoje, kuchnię i łazienkę. Jest nieco
większe od pierwszego. Jest położone w oficynie w drugiej linii zabudowy.
W tym przypadku remont objąłby łazienkę oraz wyposażenie kuchni czyli też
liczymy około 10 tysięcy zł. Za wynajem tego mieszkania teoretycznie też
można wziąć 1200 zł + czynsz + rachunki, ale żeby nie było problemów
z jego wynajęciem myśleliśmy o kwocie 1000 zł. Koszt mieszkania to 108 000
zł. Według nas jego wadą jest brak w sąsiedztwie uczelni, ale z drugiej strony
jest to centrum i można wszędzie łatwo dojechać.

Są takie momenty, że wydaje mi się, że już wiem, które mieszkanie chcemy
kupić, ale za chwilę znów myślę o obu, a potem znów wydaje mi się, że któreś
wygrało i tak w kółko… Prognozy finansowe licząc pustostany wychodzą podobnie
bo w pierwszym mieszkaniu jest dużo wyższy czynsz niż w drugim, a co za tym
idzie „zje” on część większego zysku z najmu. Dokładnie jest to 435 zł w
drugim mieszkaniu i 385 zł w pierwszym rocznego zysku (założenie że 10 miesięcy
mieszkanie jest wynajęte, a 2 stoi puste i musimy ponosić koszty związane z jego
utrzymaniem).

Będę bardzo wdzięczny za pomoc w rozwiązaniu tego dylematu. Oczywiście wiem,
że najlepiej byłoby kupić oba te mieszkania jednak wtedy zbliżymy się bardzo
mocno do granicy zdolności kredytowej, a jednak wolimy zachować nieco
powietrza przynajmniej do zebrania jakiegoś wkładu własnego.

pozdrawiam
Kuba

PS. Panie Sławku życzę udanego pobytu w Brazylii ;) Mi niestety póki co
pozostaje
śledzenie zmagań piłkarskich w telewizji :(

Komentarze:

  1. Max napisał(a):

    Typowy przykład „Analysis paralysis”.

    Po prostu podejmijcie decyzję, wybierzcie jedno z nich i nie oglądajcie się za siebie. Niebawem może okazać się, że obie oferty są już nieaktualne…

    Bez względu na to które wybierzecie to i tak po czasie dojdziecie do wniosku, że przepłaciliście za nie. Taka jest kolej rzeczy, człowiek uczy się na własnych błędach. Najważniejsze jest działanie, nie dajcie się pogrążyć w nadmiernych analizach, bo to do niczego nie prowadzi. Just do it!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Zgadzam sie z Maxem. Poczatkowo chcialem doradzic byscie rzucili moneta, ale nie chcialem brzmiec zbyt radykalnie:-))) Moze dajcie szybko ogloszenie na oba mieszkania i zobaczycie na ktore otrzymacie wiecej telefonow:-)
      Max ma racje, ze mozna popasc w analysis paralysis. To tak jakby ktos chcial sie nauczyc plywac stojac z podrecznikiem do nauki plywania obok basenu. Albo z podrecznikiem do nauki jazdy konnej obok konia.
      Lepiej przerzucic kilka poczatkowych stronic i odwazyc sie wejsc do wody lub dosiasc konia. „Na sucho” trudno sie nauczyc.
      Powodzenia! Trzymam kciuki.

  2. Mariusz napisał(a):

    Mieszkanie z takim przychodem z czynszu można kupić za max 100 tys. a najlepiej minus koszt remontu i to też nie byłaby żadna rewelacja. Jak nie chcesz przeklinać pierwszej inwestycji to odpuść mieszkanie w kamienicy. Pamiętaj że nie musisz kupić żadnego z nich, jak już je kupisz to zaraz znajdą się się duże lepsze mieszkania po 80 tys. – tak to już jest.

  3. Krzysztof napisał(a):

    Ja osobiście zdecydowałbym się na mieszkanie nr.1. Duża grupa najemców omija oficyny szerokim łukiem.

  4. Marta napisał(a):

    Zgadzam się w zupełności z przedmówcami, że podstawa to podjąć decyzję bo….. każdy miesiąc zastanawiania się oddala was od osiągnięcia wolności finansowej :) Wiadomo, decyzję trzeba dobrze rozważyć, ale nie przeciągać jej podjęcia w nieskończoność. Bo tak na idealną okazję można czekać latami.
    Tematem mieszkań na wynajem zainteresowałam się parę lat temu i teraz raz na rok udaje mi się jedno uruchomić. Oczywiście w czasie pomiędzy jestem na bieżąco z ofertami i czasami zdarza mi się westchnąć, bo przechodzi mi koło nosa jakaś ciekawa oferta. Ale zawsze pojawi się kolejna i będę mogła z niej skorzystać, gdy uzbiera się trochę kapitału.
    Co mogę jeszcze dodać – warto słuchać siebie i własnej intuicji. A już szczególnie trzeba unikać słuchania osób, które nigdy nie wynajmowały mieszkań. Znajdą zawsze powód ku temu, by stwierdzić, że nie warto pakować się w taką inwestycję, bo widok z okna nie taki, bo za głośno, bo za ciemno, bo lokatorzy nie będą płacić, bo zdemolują mieszkanie itd. I dobrze że nie kupują mieszkań, bo pewnie z takim nastawieniem za daleko by z tym nie zaszli. Jeśli jesteś jednak zdeterminowany, by to przedsięwzięcie się udało, to finalnie tak się stanie. Mówię to z własnego doświadczenia. Jakiś czas temu kupowaliśmy mieszkanie i gdy słyszeli o nim znajomi pukali się w głowę nie mogąc się nadziwić, że w coś takiego się pakujemy. Dzisiaj okazuje się, że to była nasza najlepsza inwestycja dotychczas.
    Co do przestojów – trzeba brać taką możliwość pod uwagę, ale przyznam, że od kiedy wynajmuję mieszkania tzn. od 5 lat, nie zdarzył mi się ani jeden miesiąc przestoju!
    Powodzenia w inwestowaniu i podejmowaniu decyzji!

  5. Pierwszy Sekretarz napisał(a):

    Głupio mi doradzać bo własnego mieszkania jeszcze nie mam. Pozwolę sobie jednak podrzucić pytanko pomocnicze. JAKA JEST GRUPA DOCELOWA DLA WASZYCH USŁUG? Nie można być specjalistą od wszystkiego – jeśli chcecie zajmować się w przyszłości lub już teraz zajmuje cie się studentami to trzymajcie się tego i weźcie mieszkanie leżące blisko uczelni. Jeśli waszym targetem są młode małżeństwa, które uczelni już nie potrzebują to weźcie to tańsze. Pamiętajcie jednak, że wybór grupy docelowej to wybór na całą wolność finansową ;)

  6. Jakub napisał(a):

    Dziękuję Wam wszystkim za rady!

    @Mariusz: 100 tysięcy z remontem to chyba lekka przesada. Owszem są takie mieszkania, ale w oficynach, z przejściowymi pokojami, z kuchnią z której trzeba wydzielić łazienkę i ogrzewane piecem. Także przy dobrych wiatrach takie mieszkanie można kupić i wyremontować do 100 tys. (tak przynajmniej twierdzi znajomy budowlaniec, który podejmie się remontu).

    • Mariusz napisał(a):

      Za dobre mieszkanie nigdy nie zapłaciłem ponad 90 tys zł tak że z remontem nie wyszło ponad 100 tys. za takie do grubszego remontu max 80 tys., tylko że ja ich nie wynajmuję tylko kupuję i sprzedaję ale to nie ma przecież wpływu na cenę zakupu. Nie ma się co napalać. Jak wpakujesz się na pierwszym mieszkaniu to albo się całkowicie zrazisz albo będziesz potem bardzo uważał. Sztuką nie jest przeszukać ogłoszenia, tylko zrobić tak aby codziennie dzwoniło do ciebie 5 desperatów coś sprzedać i żebyś Ty mówił ile możesz dać a nie ile oni chcą dostać. Wierz mi że da się to zrobić.

      • Max napisał(a):

        Mariusz, w jakim mieście działasz?

      • Rafał napisał(a):

        Mariusz a w jaki sposób to zrobić żeby dzwoniło kilka osób, że chcą sprzedać mieszkanie? Zwykłe ogłoszenie w internecie/prasie wystarcza? :)

        • Mariusz napisał(a):

          prasa już przestała działać, ogłoszenia w internecie wszędzie gdzie się da, ogłoszenia w spółdzielniach, w blokach i wszędzie tam gdzie ludzie załatwiają sprawy związane z rozwodem, śmiercią i ratowaniem się przec windykacją. kiedyś miałem stronę internetową wypozycjonowaną do top3 w google na frazy skup nieruchomości i skup nieruchomości za gotowkę ale zlikwidowałem bo dzwoniło kilkadziesiąt osób dziennie z całej polski coś mi sprzedać i nie wytrzymywałem tego już nerwowo.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Duchowa strona fridomii – przede wszystkim wolność od długów!

Po przeczytaniu serii artykułów w Gazecie Wyborczej zapoczątkowanej przez artykuł Joanny Blędewskiej „Życie za kredyt” opisujących tragiczne przypadki „ukredytowanych” (patrz mój wpis z zeszłego tygodnia), sięgnąłem po książkę „The 9 Steps to Financial Freedom” autorki Suze Orman. Pamiętałem bowiem, że spośród wszystkich książek, które jak dotąd przeczytałem nt wolności finansowej, ta książka najbardziej wyczerpująco  poruszała duchowe aspekty wolności finansowej. Suze Orman zaczyna od pytania, które wiele osób sobie stawia: „Czyż nie byłoby wspaniale mieć wystarczająco pieniędzy, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...

Najnowsze wpisy

created by Water Design