02

07.2013

Wskaźnik dzietności: jest praca, jest dziecko

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 8

W dzisiejszym wydaniu „Rzeczpospolitej” znalazłem artykuł Bartosza Marczuka, w którym autor przytacza ciekawe statystyki z raportu Eurostat. Przytaczam je tutaj gdyż na łamach fridomii regularnie pojawiają się pytania o to czy sensowne jest inwestowanie w nieruchomości na wynajem skoro – ponoć – Polska się wyludnia. Ostatni tego typu wpis pojawił się nie dalej niż … wczoraj:-)

Z raportu Eurostat wynika, że pracujące Polki rodzą niemal dwoje dzieci, a te, które pracy nie mają, nie rodzą nawet jednego. Wskaźnik dzietności dla pracujących wynosi 1,78,  a dla nie pracujących tylko 0,92. To głównie bariery materialne i brak poczucia bezpieczeństwa (a nie zmiany kulturowe) są odpowiedzialne za niską liczbę narodzin. W okresie koniunktury (np w latach 2008-09) wskaźnik dzietności rośnie; w okresie dekoniunktury (2002-03) spada. Kobiety (i ich mężowie) czujące się bezpiecznie od strony finansowej chętniej zachodzą w ciążę. To pewnie dlatego Polki mieszkające w Anglii rodzą więcej dzieci niż ich siostry czy kuzynki, które pozostały w Polsce. To pewnie dlatego w Szwecji czy we Francji gdzie jeszcze 20-30 lat temu ogłaszano zapaść demograficzną i prognozowano wyludnienie, dziś wskaźniki dzietności są dużo wyższe niż w Polsce. To pewnie dlatego najbardziej w Europie liczba ludności spadała do niedawna w Rosji czy na Białorusi.

Osobiście z jednej strony jestem sceptyczny co do alarmistycznych prognoz dotyczących wyludnienie (chodzi w nich chyba o to, by zmobilizować nas do prokreacji w obliczu nieuchronnego załamania się systemu emerytalnego), a z drugiej strony mam nadzieję, że dzietność wzrośnie w wyniku konwergencji standardów życia z Zachodem. Z trzeciej wreszcie strony, popyt na mieszkania będzie zależał nie tylko od liczby narodzin, ale też od innych czynników. Wśród nich wyróżnić można m.in. imigrację, która będzie się nasilać wraz ze wzrostem zamożności Polski, zbyt duże obecnie zagęszczenie polskich mieszkań (370 na 1000 mieszkańców, wobec ponad 500 średnio w UE); większą liczbę singli z wyboru, rozwodów, chęć wcześniejszego usamodzielniania się młodycj, oraz wreszcie również tego, że ludzie żyjąc coraz dłużej, dłużej będą zajmować  swoje mieszkania przed przeprowadzką na cmentarz.

Ale oczywiście inwestowanie w nieruchomości na wynajem – tak jak każda aktywność człowieka – niesie za sobą ryzyko. Niemniej decyzja o nie inwestowaniu w nieruchomości na wynajem też jest … ryzykowna.Wydawanie wszystkiego i liczenie na emeryturę z ZUS-u do najbezpieczniejszych strategii nie należy. Inwestowanie w inne typy aktywów też nie jest pozbawione ryzyka. Poza tym służy bardziej pomnażaniu kapitału, niż osiągnięciu fridomii.

Natomiast jeśli ktoś zna lepszy, bezpieczniejszy sposób osiągnięcia wolności finansowej niż poprzez inwestowanie w nieruchomości na wynajem, to gorąco zapraszam do podzielenia się nim na łamach fridomii. Chętnie będę ten nowy sposób aktywnie promował:-)

Komentarze:

  1. Aga-ta napisał(a):

    Sławku, Twoja filozofia pozostaje bezkonkurencyjna – wielu Fridomiaków uległo tej magii i gromadzi mieszkania na wynajem marząc o wolności finansowej :-) Lepszy może być tylko spadek, czy wygrana na loterii, ale na to, w przeciwieństwie do budowania fridomii, mały mamy wpływ…. o ile w ogóle jakiś… :-(

    Co do dzietności i poczucia bezpieczeństwa finansowego, od zawsze zauważałam prawidłowość, iż to w biednych rodzinach rodzi się więcej dzieci, a robiące karierę kobiety niechętnie decydowały się, o ile już, na więcej niż jedno dziecko. Badania, które przytaczasz, wskazują na coś zupełnie innego. Trudno mi dyskutować z faktami, ale poszukałabym takich elementów metodologii tych badań, które by wyjaśniały ów interesujący wskaźnik.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aga+to, fajnie że znów – po dłuższej przerwie – jesteś aktywna na łamach Fridomii. Jesteś jedną z pierwszych Fridomiaczek, które zacząłem kojarzyć:-)
      A co do Twojej uwagi, to rzeczywiście ja też miałem takie wrażenie. Nie wiem, może chodzi o to, że widujemy czy słyszymy o kobietach z „marginesu społecznego”, które rzeczywiście mają wiele dzieci. I to bardzo zaniedbanych. Ale „margines” na szczęście jest wąski. A w przypadku zdecydowanie najbardziej licznej części społeczeństwa z różnego poziomu „klas średnich”, występować może efekt o którym piszą w raporcie Eurostatu.
      Po drugiej stronie drabinki społecznej – „elity” – znów może następować pewna skrajność. Kobiety robiące oszałamiające kariery nie chcą wypaść z rywalizacji poprzez macierzyństwo. Ale znów elita jest – jak zresztą nazwa wskazuje – bardzo nieliczną grupką. Wyjątkiem, który może potwierdzać regułę.
      Ale to są tylko moje domysły. By być pewniejszym, trzebaby pewnie rzeczywiście sięgnąć do raportu i spardzić metodologię:-)

      • Aga-ta napisał(a):

        Jest jeszcze jeden aspekt. Co to znaczy „kobieta pracująca”? Ta zatrudniona na umowę o pracę za najniższą krajową przez litościwego wujka pracującego w urzędzie, aby miała szansę na płatny urlop macierzyński? Kobieta, która chce się tylko zahaczyć, aby mieć świadczenia w ciąży? Większość kobiet tak myśli i działa w ten sposób – zresztą słusznie, aby mieć opiekę nie tylko ze strony partnera. Łatwiej też zdecydować się na drugie dziecko pod koniec urlopu wychowawczego, bo przynajmniej po powrocie do pracy nie mogą zwolnić.
        Sądzę, że te aspekty także wpływają na wyniki badania, a z pewnością wskazałyby na to dane na temat składek – wysokości i częstotliwości.

        Ja też się cieszę, że znów aktywuję swoje procesy myślowe dzięki Twojemu Blogowi :-) Cóż, z jednej strony szybko się nudzę i w poszukiwaniu nowych doznań gubię wytarte ścieżki, a z drugiej strony zdarza mi się zapominać, co sprawiało mi całkiem pokaźną przyjemność :-)
        I zawsze mnie witasz po przerwie tak serdecznie!
        Może o to chodzi? :-)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Aga-to, mogę Cię chętnie i wylewnie witać po każdym Twoim wpisie. Byś już więcej na tak długo nie znikała:-)

  2. Sebastian napisał(a):

    Jako ekonomista musze podzielic sie przemysleniami na temat strategii dlugoterminowej budowania wolnosci finansowej. Mam pewne watpliwosci co do braku dywersyfikacji dochodow i jesli mowimy o kapitale rzedu kilkuset tysiecy do kilku milionow (przy kilkunastu nawet najtanszych mieszkaniach), lepszym wydaje sie podzielenie tego majatku na kilka segmentow.

    Ze stabilnych aktywow mozna wybrac czesc akcji stabilnych spolek placacych dywidende (np. PZU, KGHM, PKO BP), dlugoletnie obligacje Skarbu Panstwa, placace regularne odsetki (raczej male szanse na bankructwo calej Polski), lokaty bankowe w kilku bankach o roznych terminach zakonczenia oraz mieszkania/lokale pod wynajem. Taka strategia podzielenia majatku zapewnia wieksza elastycznosc i jednoczesnie pasywne strumienie dochodow z kilku zrodel. W historii wiele juz bylo takich sytuacji

    Wezmy na przyklad niektore kraje, np. Wlochy, gdzie koszty transakcyjne przy odsprzedazy wynosza kilkanascie procent, a do tego dochodza spore koszty podatku katastralnego (rzedu 0.7%) plus wysokie opodatkowanie przychodow z najmu:
    http://www.globalpropertyguide.com/Europe/italy/Taxes-and-Costs

    Jesli polskim politykom wpadnie do glowy podobny pomysl, zeby opodatkowac nieruchomosci w zblizonym zakresie (predzej czy pozniej do tego dojdzie, gdyz politycy tez doceniaja stabilnosc nieruchomosci, ktore nie uciekna za granice), to wszyscy lezymy na lopatkach. Nie mozemy naiwnie zakladac, ze prawo opodatkowania nieruchomosci nigdy sie nie zmieni w Polsce i bedziemy mieli status quo przez najblizsze kilkadziesiat lat. Moze lepiej nie byc narazonym na ryzyko wprowadzenia jednej tylko ustawy?

    Czy nie lepiej jest dywersyfikowac od poczatku? Jestem niezmiernie ciekaw Twojej opinii Slawku oraz innych Fridomiaków.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Sebastian, choć rozumiem na czym to polega, nie stosowałem i nie stosuję dywersyfikacji. Jest to – jak powiedział Warren Buffet – narzędzie dla tych „co nie wiedzą co robią”.
      Wg mnie dywersyfikacja służy tylko i wyłącznie jednemu celowi – by inwestor nie stracił całego swojego kapitału. Przy nieruchomościach, oceniam to ryzyko na relatywnie nieduże (nacjonalizacja, kataklizm typu trzęsienie ziemi). Ryzyko regulacji czy inne ryzyka rynkowe mogą co najwyżej zmniejszyć moje pasywne przychody i to ryzyko akceptuję. Nie ma działalności bez ryzyka. W tej chwili siedzę w Bibliotece Narodowej i może mi spaść na sufit dach tego starego budynku. Za chwilę wyjdę na ulicę, na której może mnie przejechać samochód.
      Dywersyfikacja – oprócz zapewnienia przychodów z innych źródeł w razie kompletnego załamania mojego portfela mieszkań na wynajem, niesie ze sobą ryzyko utraty części kapitału bo nie znam się na akcjach, funduszach i innych instrumentach.
      Według mnie jedyni, którzy tak naprawdę korzystają na istnieniu pojęcia „dywersyfikacji” to różnej maści doradcy inwestycyjni, nowe fundusze, wymyślacze nowych instrumentów. Bez istnienia tego pojęcia nie mieli by racji bytu.

      Wiem, że moje opinie są odosobnione i mogą nie przekonywać. Więcej o nich w mojej nowej książce – Moja strategia inwestowania – którą kilka dni temu wysłałem w końcu do obróbki wydawnictwa:-)

      Ale czekam też oczywiście na opinie innych Fridomiaczek i Fridomiaków w kwestii dywersyfikacji. Chętnie dam się przekonać, że nie mam racji.

  3. doktor21 napisał(a):

    Witam

    Ja bym się odniósł do dzietności.
    Tez zauważyłem to co Aga-ta iż jak rodzina nie jest zamożna to czesto posiada więcej niź dwoje dzieci ( moze dlatego ze jak mówią dziecko to najlepiej oprocentowana inwestycja – tu nie wiem jak to policzyć)

    A co do tego czy ludzie chcą czy nie chcą mieć dzieci. Większość moich znajomych ( koło 30) ma juz jedno dziecko, w planach drugie a część juz myśli o trzecim. I zgodzę się tu z założeniem czynnik ekonomiczny ( bezpieczeństwo dochodu) jest bardziej istotny niż kulturowy. Moze nastąpiło przesunięcie tego w czasie ludzie maja dzieci później (po 30) niż było to wcześniej. Szczerze powiem osoby które chcą robić kariery (samotnie) nie znam zbyt dużo i to nie jest jakiś duży procent społeczeństwa (szczególnie naszego polskiego). Raczej co innego zaobserwowałem pojawiające sie pytanie czy mnie stać na kolejne dziecko, ale czy stać mnie po tym jak bedziemy mieli mieszkanie samochód i pełen zestaw kina domowego, czyli ludzi według mnie myśla bardzo logicznie najpierw dom, dochód, pewien standard życia a pozniej dziecko.

  4. Rob napisał(a):

    Witam
    Jakiś czas temu również podnosiłem na tymże blogu zagrożenia dla proponowanej przez Was drogi do wolności finansowej wynikającej z depresji demograficznej. Mniejsza liczba urodzeń, większa liczba zgonów szczególnie w okresie 2018-2035 – sugerowałaby większą podaż mieszkań do zakupu, jak i wynajmu.
    Warto jednak zwrócić uwagę na ten raport GUS:

    http://www.stat.gov.pl/gus/5840_8640_PLK_HTML.htm

    Ważna jest bowiem liczba gospodarstw domowych, a ta w najbliższej przyszłości będzie rosnąć, mimo zmniejszającej się liczby urodzeń i zwiększającej się liczby zgonów. W dalszej przyszłości po 2035r. – kiedy to te głównie jednoosobowe gospodarstwa będą znikać – sytuacja może być nieciekawa.
    Warto więc inwestycję w nieruchomości na wynajem rozpatrywać w perspektywie określonego czaso-okresu i mieć rękę na pulsie.
    Zwiększająca się liczba gospodarstw jedno i dwuosobowych generować będzie raczej popyt na małe mieszkania 1 i 2 pokojowe, oraz położone na parterze i niższych piętrach, ewentualnie mieszkania z windą.
    Zasadniczym moim zdaniem będzie również koszt eksploatacji – o czym już pisałem kiedyś również na tymże blogu.

    Zastanawiające jest to, że „w polskim internecie” jest bardzo mało raportów na temat podaży mieszkań zmieniającej się wraz ze zmianami demograficznymi. Na niemieckich stronach można znaleźć wiele takich raportów. W Niemczech niska dzietność była już w latach 70 tych. U nas zaczęło się źle dziać w latach 90 tych. Jesteśmy więc na tej samej drodze co nasi sąsiedzi, tylko że o jedno pokolenie wcześniej. Należy mieć jednak na uwadze to, że w Niemczech duże znaczenie ma również imigracja, czego w Polsce nie da się zauważyć.

    Mając na uwadze pewne podobieństwa warto się uczyć na przykładzie naszych sąsiadów, biorąc pod uwagę oczywiście istniejące różnice.

    Pozdrawiam

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Nieruchomości to nowy system emerytalny

Spośród dziesiątek książek poświęconych inwestowaniu w nieruchomości jakie przeczytałem w ostatnich 9 miesiącach, książka Brett’a Alegre-Wood, „The 3+1 Plan”, (Delancey Press, Lodyn, 2009) w najbardziej systematyczny sposób opisuje proces budowania własnego portfela nieruchomości pod wynajem. Autor (Australijczyk, który posiada nieruchomości w Australii, w Anglii oraz w Hiszpanii) jest zwolennikiem inwestowania w nieruchomości jako najbardziej bezpiecznego sposobu tworzenia przychodów na okres emerytalny. Już w przedmowie rozprawia się z rozmaitymi funduszami emerytalnymi, planami oszczędnościowymi, grą na giełdzie, [...]

Najnowsze komentarze

  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...

Najnowsze wpisy

created by Water Design