08

08.2013

Jaki stopień lewarowania – prośba o poradę dla Iwony i Przemka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Praktyczne wskazówki, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 23

Otrzymałem taki oto e-mail od Iwony i Przemka. Ponieważ jestem na wakacjach i jakoś wyłączyłem się z tematu nieruchomości i myślenie jeszcze ciężej mi przychodzi niż zwykle, to liczę na Wasze podpowiedzi dla nich. Będziemy ogromnie wdzięczni:-)

Witaj Sławku,

Chciałabym poprosić Ciebie, jak i osoby na Fridomii o rade inwestycyjną.

Zamierzam w przyszłości kupić za pośrednictwem Mzuri kolejne 5 lub 6 mieszkań do 100tys. każde. Pytanie jest następujące: Czy lepiej jest kupować mieszkania na 100% kredytu czy we wkładem własnym na 20%. Pierwsze mieszkanie kupiłam już za gotówkę a później refinansowałam wszystkie poniesione koszty zakupu i remontu mieszkania. Wstępnie obliczyłam ze przy finansowaniu na 100% przez bank (od 2014 na 95%, 2015 na 90%) i np. zdolności kredytowej na poziomie 500tys oraz 100tys. w gotowce mogłabym kupić 7 mieszkań (5 na kredyt 100%, 1 za gotówkę i 1 tańsze na pożyczkę hipoteczna 60%). Gdybym finansowała mieszkania z własnym wkładem na poziomie 20% to mogłabym kupić tylko 6 mieszkań (5 na kredyt 80% i 1 na kredyt 100%). Szacunkowo obliczyłam również, że dochód z najmu w wariancie na 100% kredytowania wszystkich mieszkań oraz po odciągnięciu kosztów kredytu i zarzadzania najmem byłby większy o 22% (przy już zakończonej całej inwestycji).

Niestety nie orientuje się za bardzo jak banki na to patrzą i chętnie chciałabym usłyszeć porady fachowców na Twoim blogu.

Szkoda tez, ze miniemy się w Chinach o tydzień. My lecimy jutro do Pekinu a dopiero 20 sierpnia będziemy w Szanghaju.

Życzymy Tobie wspanialej podroży i do usłyszenia,

Iwona z Przemkiem ;)

Komentarze:

  1. Michał Żółtowski napisał(a):

    Jeżeli jeszcze nie prowadzicie działalności gospodarczej to warto przy takiej ilości mieszkań ją założyć – wtedy dochody z najmu bez problemu będzie można wliczyć do zdolności kredytowej. W takim przypadku inwestowanie z wkładem własnym obniży raty kredytowe a tym samym podniesie przyszłą zdolność kredytową, co umożliwi zakup następnych nieruchomości – ten schemat można powtarzać kilka razy, jeżeli tylko wychodzimy z każdą kolejną nieruchomością „ponad kreskę”.

    Podsumowując – nadmierne kredytowanie doprowadzi do obciążeń miesięcznego budżetu na tyle, że późniejszy zakup na kredyt czegokolwiek może być problematyczny.

    Nie jestem przeciwnikiem kredytów na 100% czy nawet 120%, ale tylko w sytuacji gdy dana nieruchomość ma (pomimo wysokiego zadłużenia) dodatni przepływ miesięczny.

    Mam nadzieję, że moje spostrzeżenia wydadzą się pomocne.

    Pozdrawiam

    • patryk napisał(a):

      witam
      wedlug mnie nie jest konieczne zalozenie dzialalnosci – banki akceptuja dochod z najmu rozliczanego na podstawie ryczaltu, koszty sa nizsze natomiast nie ma mozliwosci odliczania kosztow

      dodatkowo (w zakresie zdolnosci kredytowej) banki maja produkty pozwalajace uwzglednic przyszly dochod z najmu (niestety nie w calosci lecz 70% przyszlego dochodu ale to może pomoc w systuacji gdy zdolnosc jest „na styk”) – warunkiem jest posiadanie umowy przedswtepnej z ewentualnym najemca
      ten produkt jest nieznacznie drozszy jesli chodzi o oprocentowanie ale otwiera caly wachlarz nowych mozliwosc ;)

      jedno pytanie do glownego watku – dlaczego jedno z mieszkan mialoby byc finansowane pozyczka hipoteczna? wedlug mnie niepotrzebne podwyzszanie kosztow kredytowych

      pozdrawiam

      • Romek napisał(a):

        Patryk – jedno pytanie o bank, który akceptuje dochody z najmu? I jeszcze, czy jest to standardowy produkt banku, czy może dobre serce szefa oddziału?

        • Rafał napisał(a):

          W PKO BP i WBK dochod z najmu wliczaja do zdolnosci kredytowej, pod warunkiem, ze trwa on min. 1 rok

        • patryk napisał(a):

          Rafał – piszesz o wliczaniu dochodu z najmu do zdolnosci w sytuacji gdy on juz trwa – i tu sie zgadza minimum to 12 miesiecy wstecz, produkt o ktorym ja pisze to uwzglednienie pszyszlych dochodow z najmu

        • flow napisał(a):

          wiekszosci bankow wlicza do zdolnosci kredytowej przychody z najmu, warunek min 12 mce + umowa min na kolejne 12 mce lub bezterminowo (zalezy od banku).
          weryfikacja – oplacony podatek do US.

          pzdr
          flow

    • Rafal napisał(a):

      Dzialalnosc gospodarcza w przypadku tylko kupna i najmu mieszkan ma ten minus, ze banki daja na taki cel kredyt nwestycyjny, a nie hipoteczny gdzie marza banku zaczyna sie od 3%, a w skali calej umowy kredytowej oszczednosci wynikajace z prowadzenia dzialalnosci przepadaja prżez wyzsza marze….

      • Bartosz napisał(a):

        ale zawsze posiadając DG która ma wynik finansowy, możesz podpierając się tym wynikiem wziąć kredyt prywatny (zwykła hipotekę), a po jego wzięciu, wnieść nieruchomość do firmy (zwykłe oświadczenie właściciela)…..

  2. Piotr Hryniewicz napisał(a):

    W uproszczeniu:
    1. jeśli dzięki gotówce uzyskasz niższą cenę zakupu, lepiej kupić za gotówkę i zrefinansować kredyt,
    2. jeśli masz dyscyplinę finansową i nie wydasz zgromadzonych środków na samochód, czy wycieczkę, to swoje pieniądze możesz trzymać nawet na lokacie i wziąć kredyt nawet na 120% LTV, albo używać ich właśnie do kupowania okazji mieszkaniowych z dużym rabatem,
    3. jeśli nie masz dyscypliny finansowej i pieniądze nie trzymają się Ciebie zbyt długo lub masz skłonności do ryzykownych inwestycji – bierz jak najmniejszy kredyt lub kupuj nieruchomości za gotówkę.

    Będę o tym mówił podczas wykładów podczas Kongresu Mieszkanicznika w paździeniku, na który serdecznie wszystkich zapraszam.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrze, w imieniu Iwony i Przemka dzięki za podpowiedzi.
      No i reklama jest – jak to powiedziano – dźwignią handlu:-)

  3. Romek napisał(a):

    Jedyna trudność dla mnie to przekonanie banku do ” i następnego i następnego” kredytu. Bez hasła „firma” może być to rzeczywiście ciężkie. Raczej cieżko wejść do banku i wyjść z pięcioma hipotekami a ltv 100% (przynajmniej tak mi się wydaje). Chyba, że ktoś z fridomiaków ma mocno pozytywne doświadczenia z bankami. Jeżeli tak to proszę o słowa otuchy.

  4. iwona napisał(a):

    Witam i dzieki serdeczne za porady. Dyscipline finansowa posiadamy, kupujemy mieszkania ponizej ceny rynkowej i wylacznie z pozytywnym cashflow. Firme mamy zarejstrowana ale nie w Polsce. Nie mieszkamy rowniez w kraju. Czy w takim razie aby inwestowac w nieruchomosci w PL i kupwac wiecej mieszkan niz jedno lub dwa konieczne bedzie zarejstrowanie dzialalnosci gospodarczej w Polsce? Czy moze taka firma miec dochody wylacznie z najmu i jakie koszty beda potrzebne na utrzymanie tej dzialalnosci np. ZUS itd.? Dzieki za dalsze porady i pozdrowienia z Pekinu, Iwona

  5. Marek napisał(a):

    Super fajne rady. A tak przy okazji, Sławku. Czy nie o tym miała być Twoja książka, która miała być wydana przed wakacjami? Jak kupić kolejne mieszkanie mając zaciągnięty kredyt?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marku, rzeczywiście moja kolejna książka miała się już ukazać w druku. Niestety nie byłem w stanie się zmobilizować by odpowiednio szybko nanosić kolejne rundy poprawek do książki i nastąpiło opóźnienie. Książka powinna być wydrukowana w drugiej połowie września, tj po moim powrocie z wakacji w Azji. Dam oczywiście znać na łamach fridomii:-)

  6. Tomek K. napisał(a):

    A ja jestem wielkim przeciwnikiem DG do najmu.

    Mimo, że prowadzę DG, to mieszkania kupuje prywatnie i wynajmuje prywatnie.
    Po pierwsze zero problemów przy sprzedaży (na ten moment nie planuje sprzedaży, ale po co palić za sobą mosty). Przy mieszkania wciągniętych do środków trwałych DG trzeba zapłacić 19% podatku dochodowego od sprzedaży (czyli całą amortyzację oddajemy i od zysku 19%).

    Do tego, jeżeli ktoś musiałby zakładać specjalnie DG do wynajmu mieszkań dochodzi ZUS, ub. zdrow., księgowość…

    Przy najmie prywatnym rozliczanym podatkowo według skali nie trzeba nawet prowadzić KPiR – wystarczy proste zestawienie w Excelu.

    Moim skromnym zdaniem jedyny plus rozliczania najmu jako DG to możliwość skorzystania z podatku liniowego.

    Chętnie dam się przekonać do rozliczania najmu jako DG ale jak na razie nie usłyszałem żadnego przekonującego argumentu :)

    • Rafał napisał(a):

      Zgadzam się z Tomkiem. Dodatkowym minusem hipoteki na działalność jest marża banku, która zaczyna się od 3% (przynajmniej taką informację uzyskałem w PKO)
      Czy ktoś z Was drodzy Fridomiacy ma takie same doświadczenia? A może żyję w błędzie? :)

    • Krzysztof napisał(a):

      @Tomku przy najmie prywatnym na zasadach ogólnych również zapłacisz 19% po dodaniu odpisów amortyzacyjnych – jedyny wyjątek sprzedaż po 5 latach.

    • Bartosz napisał(a):

      Przy pewnej skali, trudno jest brać kolejne kredyty, bez prowadzenia DG.
      a tak, przy pełnej księgowości, jesteś w stanie wykazać jednoznacznie bankowi, jaki masz kapitał, ile masz kredytów, ile warte są Twoje nieruchomości.

      Minusy – faktycznie – 19% od sprzedaży po 5 latach, brak możliwości stosowania najmu okazjonalnego, wyższe marże (można dostać kredyty na marzy ok 2,5-2,8%).

      Bez DG ciężko jest ość do banku i powiedzieć – chciałbym od Was pożyczyć 2-3 mln na zakup 20 mieszkań ;).

      na początku, mając jednak kilka mieszkań, nie ma co iść w DG.

      pozdrawiam Bartosz

  7. patryk napisał(a):

    Romek – uwzglednienie przyszlego dochodu z najmu ma PKO (tam tez pracuje jako doradca ds finansowania nieruchomosci) i tak jest to standardowy produkt banku – tzw Wlasny Kat Hipoteczny Biznes – popytaj w dowolnym oddziale

    • Marcin Tychy napisał(a):

      Hej Slawek,

      Pisze offlline
      Pisze do Ciebie w sprawie uzyskania email adresu do Patryka.
      Sledze jego interesujace wypowiedzi i mam do niego pare kwesti.
      Wierze ze jego wiedza moze Nam pomoc.

      Jesli bylbys tak laskawy przekazac mu moja prosbe o kontakt i pare slow rekomendacji jesli potrzebne :)

      Bardzo Ci Dziekuje, mam nadzieje ze tez w czym pomoge Patrykowi
      Marcin Wadowski
      wadowski.marcin@gmail.com

  8. Bartosz napisał(a):

    przy rozważaniach LTV 100% czy 80, zwróć proszę jeszcze uwagi na niemałe opłaty z tytułu niskiego wkładu własnego, które odnawiane są co 3 lata (najczęściej). taka kilkutysięczna opłata znacznie może zmniejszyć opłacalność inwestycji (ROI).

  9. marta napisał(a):

    największy geniusz inwestujący w nieruchomości jakiego znam osobiście wziął niecały milion zł kredytu na budowę „domu jednorodzinnego”, jako że nie miał takiej zdolności zabezpieczył go umową najmu tego „domu” – przyszłe dochody i wybudował… dom gościnny w miejscowości turystycznej :d czy jest wolny finansowo? pracuje 2-3 miesiące w roku a potem zamyka, sami oceńcie czy to dla Was wolność. Spłaca raty i jeszcze mu zostaje, ale nie piszę o tym w kontekście wolności a możliwości kredytowania – jak się pokombinuje to się da :) i na własnym podwórku mam przykład, że nie ma rzeczy niemożliwych

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marta, dzięki za ciekawy przykład. Masz rację, możliwości i różnych opcji jest bez liku.

      A tak przy okazji, ciekawe co to jest ten „lik”… :-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kosztowny styl życia – David i Victoria Beckham

Wiele razy powtarzam, że „bogactwo” w odróżnieniu od „wolności finansowej” jest bardzo trudno zdefiniować. Czy ktoś jest bogaty, czy nie, można stwierdzić porównując tę osobę do innych.  Najbogatsza osoba w Racławicach koło Kalisza może się czuć ubogo na jakimś balu charytatywnym dla najbogatszych Polaków w Warszawie, a już z pewnością taką się poczułaby na balu w Moskwie, Monte Carlo czy w Dubaju.  Problem z poszukiwaniem szczęścia przez konsumpcję dóbr polega na tym, że nawet gdy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...
  • ZPP: Tylko dla sprostowania – libertarianie są różni, ale zdecydowana większość nie odrzuca ideii rządu, tylko...
  • Tomek: Robert, mnie Twoje przykłady nie przekonują; moim zdaniem są krzywdzące dla Mzuri. Co do otworów w drzwiach...

Najnowsze wpisy

created by Water Design