21

08.2013

Status mieszkań „spółdzielczych własnościowych”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Landlord's corner, Prawo

ilość komentarzy: 22

Dostałem od Michała podpowiedź ciekawego tematu do poruszenia na łamach bloga fridomia.pl. Chodzi o mieszkania o statusie „spółdzielcze własnościowe”

Pytanie brzmi: czy inwestujecie w tego typu mieszkania, czy ich unikacie? A może traktujecie na równi z mieszkaniami z założonymi hipotekami? Czekamy z Michałem na Wasze opinie:-)

Komentarze:

  1. Marek Zemsta napisał(a):

    Osobiście nie widzę dużej różnicy między takimi mieszkaniami. Jedynym mankamentem może być koniecznośc odprowadzania czynszu na istnienie spółdzielni.

    Przewiduję jednak, że tego typu mieszkania z czasem będą przechodzić na wspólnoty.

    Chętnie dowiem się czy ktoś miał nieprzyjemności z uwagi na zakup takiego mieszkania?

  2. Krecik napisał(a):

    Biorąc pod uwagę bardzo prostą możliwość zamiany spółdzielczego własnościowego na zwykłą własność, za niemal bezcen, trochę dziwne to pytanie.
    Ten, kto potrzebuje większego zabezpieczenia prawa do mieszkań (by bankrutująca spółdzielnia nie zrobiła mu psikusa) albo innych zasad amortyzacji, po prostu to robi ;)

    • Michał Kolasinski napisał(a):

      Krecik czy jesteś na 101% pewny ze SM zgodzi się na wyodrębnienie ZAWSZE ??
      Ja nie mam i stąd moje pytanie przekazane Sławkowi.

      Po drugie, często bloki SM stoją na gruntach z dzierżawą wieczystą. Chociaż wieczysta to jest tylko z nazwy bo w rzeczywistości dzierżawa jest do określonej daty. Nie wiem co się dzieje w takim przypadku z blokiem, ale załóżmy że skarb Państwa/miasto (różni są właściciele) nie wyrazi zgody na przedłużenie i nakaże rozebrać budynek. Nie będąc właścicielem nie wydaje mi się żeby ktoś dostał odszkodowanie. Jeżeli już to SM.

      A po trzecie, dla mnie każde niepotrzebnie wydane pieniądze traktuje jako swoją porażkę, ponieważ tego nie przewidziałem. A wydanie kilku tysięcy (w niektórych SM taki jest koszt), nie jest BEZCENEM dla mnie.

      • krzysiek napisał(a):

        to co mówi krecik to częściowo prawda… czyli da się to wykupić lokale za nieduże pieniądze. W moich okolicach około 1500 zł za wszystkie opłaty notarialne. Warunkiem takiej transakcji jest jednak uregulowana sprawa gruntów. Blok musi stać na gruntach których właścicielem jest spóldzielnia. Jeśli jest tak jak piszesz czyli blok stoi na gruntach dzierżawionych trzeba będzie nieco poczekać.
        Generalnie spółdzielnia stara się regulować sprawy gruntów i corocznie stara się pozyskać/wykupić kolejne grunty, ale bez tego o wykupie nie może być mowy.

  3. krzysiek napisał(a):

    Witam, każde mieszkanie spółdzielcze można przecież wydzielić by stało się odrębną własnością…

    Dostrzegam jednak parę plusów i minusów takich mieszkań:
    Np spółdzielnia jest odpowiedzialna za niektóre z napraw w mieszkaniu.
    Mozna uzyskać dofinansowania do wymiany okien.
    Można amortyzować 2,5% stawką ( jest ona z zasady podwyższona, ale nie można jej już bardziej zwiększyć bez wyodrębniania lokalu.)
    Można oczywiście założyć księgę wieczystą i sfinansować zakup hipoteką.
    Kłoci się to nieco z moją logiką, ale w moich okolicach zazwyczaj bloki spółdzielcze ( mimo całego marnotrawczego aparatu pracowników spółdzielni) wyglądają o wiele lepiej niż bloki zarządzane przez wspólnoty.

    Ktoś z was dostrzega jakieś minusy lub plusy?

  4. krzysiek napisał(a):

    Marku, z tym czynszem to tak do końca nie jest jak piszesz.
    Trzeba rozróżnić dwie rzeczy a mianowicie:
    1. Bycie członkiem spółdzielni
    Nie ma to związku z tym jaką formę wartości posiadamy czy jest to spółdzielcze lokatorskie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też pełna własność. Członek spółdzielni płaci niższa stawkę eksploatacyjną i członkostwo warto mieć zawsze wykupione.
    2. Odrębna własność a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
    Trzeba pamiętać że będąc posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jesteśmy właścicielami lokalu – jest on własnością spółdzielni. Mamy jedynie prawo przekazać nasze spółdzielcze prawo komuś innemu

    Posiadam dwa takie mieszkania i głównym minusem jest to że ja jako mieszkaniec nie mam wpływu na to co, w jakiej kolejności będzie wykonywane z funduszu remontowego.
    Nie mogę narzekać by było robione mało bo na prawdę klatki są malowane często, bloki są ocieplone, dookoła place zabaw, domofony powymieniane, ale ciężko jest nawet dowiedzieć się wcześniej co kiedy będzie robione. Chciałbym by były spotkania lokatorów z administratorem ze spółdzielni. Chociaż z drugiej strony patrząc jak zbyt dużo ludzi doszłoby do głosu to pewnie duża część nie chciałaby nic robić a druga część robić zbyt dużo. Mimo wszystko chciałbym by lokatorzy mieli realny wpływ na to co się dzieje z budynkiem

    • Michał Kolasinski napisał(a):

      Trafna uwaga odnośnie tego braku prawa głosu, dzięki.
      Jakoś wcześniej o tym nie pomyślałem.

    • Marta napisał(a):

      Nalezy chodzic na zebrania, podawac wlasne uchwaly. Wszystko jest wiadome i glosowane z gory, rowniez kolejnosc, bo tak stanowi prawo. Nic nie dzieje sie przypadkiem, czasami spoldzielnia byc moze prowadzi sama zebrania i proponuje zmiany lub remonty, na co czlonkowie sie zgadzaja lub nie, rowniez w glosowaniu. Spotkania z administratorem jak najbardziej sa, trzeba po prostu zainteresowac sie spoldzielnia i wlasnymi mieszkaniami, a nie tylko wplacic skladke i czekac (jak robi najwiecej osob). Generalnie dzialanosc nie rozni sie wiele od dzialanosci wspolnoty, w moim przypadku jest duzo lepiej dzialajaca instytucja niz taka wspolnota. Prosze nie zakladac ze „ktos pewnie cos by chcial”, a przejsc sie na zebranie przynajmniej raz na rok i sie przekonac. Tam tez beda wlasciciele, ktorzy zainteresowani są dobrem budynku. Generalnie zamiana spoldzielczego wlascnosciowego nie jest skomplikowana, ale kosztowo jest to po prostu nieoplacalne i dlatego nikomu sie z tym nie spieszy , co pozwala traktowac te mieszkania rownowaznie. Zapewniam,ze gdy pojawia sie jakiekolwiek problemy ludzie szybko pobiegna do sadu i pozakladaja po prostu ksiegi wieczyste.

  5. jacek napisał(a):

    czyli rozumiem że inwestujecie Państwo bez obaw w mieszkania o statusie „własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego”?

  6. eNskok napisał(a):

    odświeżam temat: czy kupując mieszkania „spółdzielcze własnościowe” bez księgi wieczystej przekształcacie prawo własności i zakładacie KW (pod warunkiem uregulowanego statusu gruntów)?

  7. wwwmarta napisał(a):

    Nie mylcie spółdzielczego LOKATORSKIEGO, którego się nie kupuje a dostaje przydział ze spółdzielczym WŁASNOŚCIOWYM.

    Spółdzielcze własnościowe różni się od odrębnej własności tylko udziałem w gruncie! Nie ma tu znaczenia czy grunt pod budynkiem to odrębna własność czy użytkowanie wieczyste (nie ma czegoś takiego jak dzierżawa wieczysta, kwestie prawne są na tyle skomplikowane, że nie komplikujmy ich dodatkowe błędnym nazewnictwem). Wracając do lokalu, Krzyśku – nie masz racji. Właściciel spółdzielczego własnościowego jest właścicielem lokalu, posiada także udział w częściach wspólnych budynku, nie posiada tylko udziału w gruncie pod budynkiem. Spółdzielnia nie może was wyrzucić z takiego lokalu bo taki ma kaprys! Może chcieć przeznaczyć budynek na inne cele, ale musi wam zaoferować lokal o co najmniej! takim samym standardzie. W praktyce, jeśli już to zaproponują wyższy standard, żeby szybko przeprowadzić całą procedurę. A to nie jest tak, że musicie się zgodzie, wy tylko MOŻECIE się zgodzić.

    Wpływ na remonty, nie jestem pewna, ale niemal przekonana, że spółdzielnia musi robić spotkania z lokatorami. Nawet jeśli nie ma takiego obowiązku (a raczej ma) to w praktyce często takie spotkania spółdzielnie robią. Moja spółdzielnia robi je kilka razy do roku. Jeśli nie bierzesz udziału w takich spotkaniach (ja nie biorę, bo dobrze sobie radzą beze mnie :p) to pretensje, że nie masz wpływu na remonty możesz mieć tylko do siebie.

    GRUNT – nie ma związku z rodzajem własności lokalu! Może być odrębną własnością lub w użytkowaniu wieczystym (UW). Jeśli jest to UW, to po okresie użytkowania dotychczasowy użytkownik ma PIERWSZEŃSTWO wykupu, nie można takiej umowy zerwać wcześniej (pomijam wyjątki, które nie dotyczą spółdzielni, więc nie będę tu mieszać). Spółdzielnie, jeśli jeszcze nie wykupiły gruntów, to zwykle mają dodatkową pozycję w opłatach eksploatacyjnych – fundusz na wykup gruntów i starają się to robić jak najszybciej.

    Spółdzielcze własnościowe można przekształcić na odrębną własność bez względu na własność gruntu. Należy się w tym celu zgłosić do spółdzielni i podpisać akt notarialny wykupy. Warto to zrobić jak najszybciej, bo cena tego zabiegu będzie tylko rosnąć… W praktyce zmieni się tylko tyle, że z opłat eksploatacyjnych ubędzie Ci pozycja podatek od nieruchomości, podatek ten będziesz opłacać samodzielnie. Jeśli grunt jest nadal w UW, to nabędziesz udział w UW i też będziesz mieć odrębną własność. Spółdzielnie to nic innego jak zewnętrzna firma zarządzającą Twoją nieruchomością – tak jak Mzuri :p, choć pewnie Mzuri robi to lepiej :p

    Księgi wieczyste – oczywiście na spółdzielczym własnościowym również są zakładane i można je obciążać hipoteką. Większość nieruchomości ma już założone KW. I znowu jest to odrębny temat od własności…

    PS: nikt z nas nie posiada nieruchomości :p można posiadać PRAWO odrębnej własności nieruchomości lokalowej lub spółdzielcze własnościowe PRAWO do lokalu :P

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marta, duże dzięki za sporą porcję fachowych wyjaśnień. To o czym piszesz na końcu, ja odkryłem dopiero po zakupie u notariusza n-tego mieszkania. Odkryłem, że mieszkania nie można w ogóle kupić, ani sprzedać. Nabywa się prawo własności mieszkania, a nie „mieszkanie”. Jakoś na studiach prawniczych tego chyba nas nie uczyli, albo może po prostu mnie nie było tego dnia na zajęciach lub nie byłem w stanie tego zrozumieć:). A to jednak bardzo ważna różnica.

  8. Robert napisał(a):

    Warto dodać, że za mieszkanie spółdzielcze nie płaci się podatku od nieruchomości – płaci go spółdzielnia. Zawsze to papierków mniej.

  9. Przemek napisał(a):

    Witajcie,

    Forum obserwuje już od pewnego czasu natomiast jest mu mój pierwszy wpis. Sławku, gratuluje bardzo pragmatycznych publikacji, które przybliżyły mi świat inwestycji w nieruchomości i sprawiły, że wkrótce (mam nadzieję) będę posiadał pierwsze mieszkanie na wynajem w swoim portfolio. Intensywnie zastanawiam się nad zakupem mieszkania z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu bez księgi wieczystej. Zdaje sobie sprawę, że to trochę ryzykowne na początku – ale z drugiej strony lepsza cena i dodatkowa możliwości jej negocjacji. W kontekście zakupu takiego mieszkania proszę was o opinię:

    Główne ryzyka i działania mitygujące ryzyka:
    1. Nieruchomość może być obciążona (np. roszczenia w stosunku do osób trzecich)
    -> W akcie notarialnym planuje wpisać kary umowne dla obecnego właściciela gdyby okazało się, że nieruchomość jest obciążona
    2. Właścicielem nieruchomości może być inna osoba (czysto hipotetycznie spółdzielcze prawo własności mogło być już przeniesione na inną osobę)
    -> Mam wgląd do decyzji administracyjnej przyznającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (brak aktu notarialnego nabycia nieruchomości ponieważ jest to pierwszy właściciel od początku lat 70’)
    -> Pozyskanie wypisu z ewidencji gruntów komu przysługuje prawo do lokalu
    3. Nieuregulowany stan prawny gruntu (spółdzielnia może nie posiadam własności gruntu lub prawa do użytkowania wieczystego)
    -> Do weryfikacji w spółdzielni stan prawny gruntu

    Zasadniczo wspomniane ryzyka można wyeliminować jeżeli obecny właściciel założy księgę wieczystą. Pokryłbym koszty założenia księgi i wpisu prawa własności oraz jednocześnie poczekałbym ok. 3 tygodni aż zostanie to uregulowane w sądzie.

    Powiedzcie proszę co o tym sądzicie i jak rozwiązujecie problem z kupowaniem mieszkań bez księgi wieczystej. Czy w ogóle decydujecie się na takie mieszkania?

  10. Robert napisał(a):

    Ja kupiłem takie mieszkanie i nie żałuję. Ta księga wieczysta niewiele ci daje – chyba że chcesz wpisywać hipotekę. Brak księgi oznacza brak hipoteki, bo bez wpisu do KW hipoteka nie powstaje. Sprawdź komplet dokumentów i informacji gdzie się da. Uważam, że sam fakt braku księgi w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie jest niczym złym.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ja też mam kilka tego typu mieszkań kupionych wiele lat temu. Nie odczułem żadnej różnicy pomiędzy nimi, a mieszkaniami z KW. Jedyna różnica to taka, że bez KW trudno (w praktyce – niemożliwe) jest uzyskać kredytowanie bankowe.

  11. Tengo napisał(a):

    Witajcie,

    To mój debiutancki post :)

    Chciałem Was zapytać jeszcze o taką rzecz w temacie mieszkań spółdzielczych własnościowych: planuję (jak zapewne większość z Was) kupować mieszkania na wiele, wiele lat i przez ten okres je wynajmować. Nie planuję ich kiedykolwiek sprzedawać , a po mojej śmierci chce żeby służyły moim dzieciom jako źródło dochodu pasywnego. Jako, że mieszkanie które chcę kupić jest w bloku z lat 60-tych i jest właśnie spółdzielcze mieszkaniowe, pojawia się pytanie:

    Czy gdy blok w końcu nie będzie się już do niczego nadawał oprócz rozbiórki (nie chcę tutaj wchodzić w dyskusję na temat trwałości bloków, ale przecież w końcu te bloki się zawalą – jeżeli nie za mojego życia to za życia moich dzieci) to czy po takim zawaleniu się / rozbiórce zostanę z niczym, bo jako, że mieszkanie było spółdzielcze własnościowe to nie mam nawet udziału w gruncie? Jaka jest odpowiedź i czy nie boicie się tej kwestii? :)

    • Tomek napisał(a):

      Tengo: jeśli masz wątpliwości co do mieszkań spółdzielczych własnościowych, to przekształć je w odrębną własność. Ja ostatnio robiłem takie przekształcenie rok temu i kosztowało to mnie 1100 zł. Teraz znowu będę przekształcał inne mieszkanie, zobaczymy jaki koszt wyjdzie. Ale ja przekształcam z uwagi na kwestie podatkowe, a nie z powodu ryzyka zawalenia budynku.

      Jeśli budynek się zawali, to masz problem bez względu na formę własności. Większość wartości mieszkania stanowi sama nieruchomość, a nie udział w gruncie. Przykładowo, za kawalerkę na warszawskiej Pradze płaciłem w tym roku opłatę wieczystą 39 zł, oznacza to że udział w gruncie wart jest 39 * 100 = 3900 podczas gdy samo mieszkanie jest warte 180 000. Dla kawalerki na warszawskim Mokotowie opłata wieczysta wyniosła 250 zł, oznacza to że udział w gruncie wart jest 250 * 100 = 25000 podczas gdy samo mieszkanie warte jest 250000.

      Moim zdaniem nie powinieneś się przejmować możliwym zawaleniem się budynków ze starości za 100 lat, bo znacznie bardziej prawdopodobne są inne ryzyka.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-) Według raportu, najwyższe [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design