26

08.2013

Zwyczaje związane z najmem – w Brukseli

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Wynajem

ilość komentarzy: 4

Od Tomka, klienta Mzuri w Katowicach, otrzymałem bardzo szczegółowy opis procesu najmu w Brukseli, gdzie Tomek od jakiegoś czasu mieszka. Tam standardem rynkowym są już rozwiązania, które Mzuri dopiero od kilku lat stosuje i promuje w Polsce. A niektóre rozwiązania (jak np 9-letnie umowy najmu czy 2-miesięczne kaucje deponowane na specjalnych rachunkach bankowych) to dopiero pieśń przyszłości. Miłą ciekawostką jest dla mnie to, że na brukselskim rynku, to kolor pomarańczowy jest kolorem nieruchomości:-)))) Uwagę zwraca również to, że zwrot z inwestycji w najem wynosi w Brukseli 2-3%, czyli jest o wiele niższy niż obecnie w Polsce. Jest to zrozumiale, bowiem tak działa niewidzialna ręka rynku. Im mniejsze ryzyko inwestycyjne, tym niższy zwrot akceptowany przez inwestorów. W Polsce też ten zwrot spadnie, ale – jak się spodziewam – za sprawą wzrostu cen zakupu nieruchomości, a nie za sprawą spadku poziomów czynszów.

Jestem bardzo wdzięczny Tomkowi za tak szczegółowy opis procesu najmu w Belgii. Jest to bardzo dla nas wszystkich pouczające. Zachęcam też innych polonijnych Fridomiaków i Fridomiaczki by opisały proces najmu w krajach, w których teraz mieszkają i wynajmują mieszkania. Wszyscy na tym skorzystamy.

Oto sam opis od Tomka. Jeszczer raz Tomku: merci beaucoup, albo dank – u vel (bo nie wiem w jakiej dzielnicy Brukseli mieszkasz i jaki tam obiowiązuje język:-)

Mieszkania ogłaszane są w Internecie (najpopularniejszy portal to immoweb.be), oprócz tego w gazetach lub przez agencje. Prawie zawsze na budynku wieszane są rzucające się w oczy ogłoszenia o najmie lub sprzedaży, służy do tego typowy druk A3 w kolorze jaskrawopomarańczowym, do kupienia w kioskach. Ogłoszenia na budynkach często pozbawione są ceny, a czasami również opisu mieszkania – nie wiem dlaczego, ten kraj wciąż ma wiele tajemnic :-) Agencje nieruchomości pośredniczące (również) w wynajmie oczywiście istnieją, jak dotąd miałem z nimi nienajlepsze doświadczenia.

W ogłoszeniach o mieszkaniach do wynajęcia główną informacja jest liczba pokoi. Metraż, jeśli jest w ogóle podany, jest zwykle poprzedzony słowem „około”. Metrażowi podanemu w ogłoszeniu nie należy ufać – wg moich obserwacji, różnice z rzeczywistością mogą wynosić nawet 20%. Mało kto dokładnie mierzy mieszkanie, często informacja o powierzchni jest brana z nieba albo z jakiś dokumentów, które do powierzchni mieszkania mogą wliczać np. proporcjonalną część klatki schodowej, balkon, powierzchnię odpowiadającą grubości murów itp.

Umowa na wynajem jest zwykle podpisywana wg standardu 9-letniego, tj. domyślną długością umowy jest 9 lat, a umowa taka może być zerwana bez kary przez lokatora po upływie lat 3. Okres wypowiedzenia dla lokatora to zwykle 3 miesiące. Za wypowiedzenie umowy w ciągu pierwszych 3 lat przewidziane są kary: 3 czynsze podczas pierwszego roku, 2 czynsze podczas drugiego roku, i 1 czynsz w czasie trzeciego roku najmu. Oczywiście taka umowa jest bardzo korzystna dla właściciela, choć też czasami da się znaleźć właścicieli, którzy godzą się na podpisanie umowy na 1 rok, ale zwykle za wyższa cenę. Są tez wynajmy kilkumiesięczne, ale głownie dla stażystów przyjeżdżających tu z innych państw i dotyczą zwykle małych mieszkań.

Kaucja odpowiada zwykle 2-miesięcznemu czynszowi i jest najczęściej deponowana na zamkniętym rachunku w banku. Chyba wszystkie banki mają w ofercie takie konta. Kaucja jest zwracana najemcy po zakończeniu umowy najmu, pod warunkiem przedstawienia w banku pisemnej zgody właściciela na jej wypłacenie. Jeśli dochodzi do sporów, żadna ze stron nie dostaje kaucji automatycznie i w razie braku zgody, trzeba przeprowadzać postępowanie sądowe. Oznacza to, że w przypadku roszczeń ze strony właściciela wobec lokatora (znam kilka przypadków roszczeń zdecydowanie nieuzasadnionych), ten ostatni jest na znacznie gorszej pozycji.

Przed przekazaniem kluczy na początku najmu zwykle sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy („état des lieux”) przez rzeczoznawcę. Koszt takiej usługi to zwykle ok. 150-300 Eur zależnie od powierzchni mieszkania, ta kwota jest dzielona pomiędzy właściciela i lokatora (ekspert wysyła osobne faktury obu stronom). Podobnie po zakończeniu najmu, analogiczny protokół służy do rozliczenia ewentualnych szkód. Protokół taki jest bardzo szczegółowy, np. dla mojego mieszkania o pow. ok. 80 m2 liczy prawie 15 stron tekstu A4 zapisanego czcionką 12.

Poszukując mieszkania do wynajęcia trzeba uważać, żeby nie wynająć mieszkania z grzybem na ścianach (zwanym zwykle przez właścicieli „wilgocią” lub „kropkami”), a jest to problem powszechny. Grzyb jest szkodliwy dla zdrowia i trudny do usunięcia, dlatego typowym postępowaniem właścicieli jest pokrycie grzyba kolejną warstwą farby, co oczywiście pomaga tylko na krótką chwilę. Wiele mieszkań ma okna z pojedynczą szybą, co powoduje wzrost kosztów ogrzewania i większą wilgoć w mieszkaniu, a jeśli okna maja podwójne szyby (co jest oczywiście standardem w Polsce), to jest zwykle wyraźnie zaznaczane w ogłoszeniu.

Czynsze w Brukseli:  tzw. studio (ok. 40-60 m2) kosztuje ok. 400-700 Eur zależnie od lokalizacji. Mieszkania 3-pokojowe (salon + 2 sypialnie) maja zwykle powierzchnię ok. 75-100 m2, czynsz za takie mieszkanie wynosi ok. 800-1100 Eur. Mieszkanie 4-pokojowe ma zwykle 90-130 m2 i może kosztować ok. 1000-1500 Eur zależnie od stanu i lokalizacji. Do tego dochodzą opłaty, dla 3 osób to zwykle koszt ok. 200-300 Eur (w tym ogrzewanie, woda ciepła i zimna, udział w sprzątaniu klatki schodowej i w utrzymaniu części wspólnych budynku). Garaż podnosi czynsz zwykle o ok. 100-130 Eur. Te ceny dotyczą Brukseli w dzielnicach od niezłych do bardzo dobrych. Na prowincji (np. we Flandrii), ceny są ok. 50% niższe od podanych i mieszkanie 3-pokojowe można z łatwością wynająć za ok. 400-600 Eur, niewielki dom na wsi za niewiele więcej. Wg moich szacunków, zwrot z inwestycji zakupu na wynajem w Brukseli kształtuje się na poziomie ok. 2-3% w skali roku. Koszty transakcyjne (notariusz, podatki) przy zakupie w Brukseli to ok. 15-18% ceny mieszkania.

Z moich obserwacji jako lokatora wynika, że właściciele mieszkań na wynajem niechętnie zmieniają swoje założenia co do wysokości czynszu, często wbrew rachunkowi ekonomicznemu. Widywałem mieszkania czekające na lokatora kilka miesięcy, ponieważ właściciel nie był skłonny obniżyć czynszu o nawet 5%. Z drugiej strony, mieszkania o korzystnej lokalizacji, dobrym stosunku cena/jakość itp. znajdują lokatora bardzo szybko. Ogólnie jednak rynek tutaj należy do właścicieli i lokatorzy maja zwykle mniejsze prawa i mniejszy wybór.

Komentarze:

  1. Piotrek napisał(a):

    Bardzo ciekawy wpis!

    Ja się zastanawiam jak się ma cena najmu do zarobków w Brukseli? Ile może miesięcznie zarabiać osoba, która wynajmuje takie studio za 400-700 EUR?

    Pozdrawiam!

  2. T. napisał(a):

    Wydaje mi się, że typowe zarobki osób zaczynających karierę zawodową to ok. 1200-1600 Eur (netto), a zarobki osób o potwierdzonych kwalifikacjach i z pewnym doświadczeniem zawodowym mogą wynosić ok +/- 2000 Eur lub więcej, oczywiście zależnie od branży. Te wartości podaję na podstawie własnych niezbyt dogłębnych obserwacji, nie na podstawie twardych statystyk.

    Pozdrawiam
    Tomek

  3. V. napisał(a):

    Warto do tego dodac, ze wlasciciel mieszkania musi placic podatek katastralny, ktory jest uzalezniony od wartosci nieruchomosci, ale tez jej polozenia (bo kazda dzielnica w Brukseli ma inne stawki). Dla przykladu, ja od mieszkania o wartosci nieco ponizej 300.000 EUR place blisko 1600 EUR rocznie. Nawet gdy mieszkanie jest wynajmowane, podatek placi wlasciciel i nie ma prawa przerzucic tego kosztu na lokatora (choc oczywiscie jakos tam wkalkulowane to jest w czynsz).

    Niestety nie wiem jak wyglada podatkowe rozliczenie najmu.

    Protokół zdawczo-odbiorcz nie zawsze jest robiony przez rzeczoznawce. Zalezy od tego jak sie strony umowia. Wynajmowalem 3 mieszkania, protokol zawsze robiony byl przeze mnie i wlasciciela. Wraz z koncem najmu nie mialem problemu. Raz musialem zaplacic za cos co ewidentnie zostalo zniszczone przeze mnie i nie wynikalo ze standardowego urzytkowania mieszkania.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      V, dzięki za odweidzenie fridomii oraz za cenne informacje dotyczące rynku najmu w Brukseli. Jest on dla nas wzorem do naśladowania, choć mam nadzieję, że podatek katastralny – gdy już zostanie w Polsce wprowadzony – będzie niższy niż w Belgii:-)))

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Życzenia noworoczne. Wejdź na ruchome schody do Fridomii

Niezależność finansowa wymaga tylko Twojej decyzji. Po prostu. A przekonuje do tego David Bach w swojej książce „Ruchome schody do Fortuny”. Sięgnąłem po nią, bo jeden z Fridomiaków polecił nam wszystkim tę pozycję w komentarzu do mojego wpisu w dniu 12.11.2010 dotyczącym tego, ile kosztują nas nasze uzależnienia. Serdecznie dziękuję Pani/u Cremaster. Warto było przeczytać tę książkę, bo David w bardzo prosty, elegancki i przekonywujący sposób namawia do podjęcia owej decyzji. 220-Stronicową książkę przeczytałem w jeden [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...

Najnowsze wpisy

created by Water Design