29

08.2013

Na co trzeba uważać przy przetargach czy licytacjach?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 27

Dostałem dziś od pewnego Fridomiaka zapytanie, a jednocześnie przestrogę na co trzeba uważać uczestnicząc w przetargach czy w licytacjach. Emocje z pewnością nie są dobrym doradcą o czym boleśnie przekonał się nasz Kolega.

Moi współpracownicy z Mzuri już od jakiegoś czasu, pomagają co najmniej kilku osobom miesięcznie kupić mieszkanie na przetargu czy podczas licytacji. Czasami wręcz reprezentują Inwestora – działając na podstawie jego pełnomocnictwa – więc zainteresowany w ogóle nie jest obecny podczas przetargu. Dzięki temu nie zdarza nam się przekroczyć w licytacji górnej kwoty, którą wcześniej uzgodniliśmy z właścicielem. Tu nie ma miejsca na emocje – jest tylko wykonywanie poleceń:-)

W zasadzie to nawet lepiej gdy Inwestor nie jest obecny w czasie przetargu, bo raz czy dwa zdarzyło nam się, że Inwestora poniosły emocje i licytował dalej już po osiągnięciu pułapu, który wcześniej uzgodniliśmy jako maksymalna sensowna cena:-)  W większości przypadków pomaga dyskretne kopnięcie w kostkę i powstrzymanie dalszych zapędów („lepiej poczekać na kolejną okazję niż przepłacić”), ale raz to nie pomogło („te kilka dodatkowych tysięcy to nic takiego”, „nie chce mi się jeszcze raz szukać, kupię i będę miał z głowy” padały argumenty).

A z Waszego doświadczenia czego należy jeszcze się wystrzegać w sytuacjach przetargowych? A może macie jakieś konkretne rady dla naszego Kolegi? (ja już mu odpowiedziałem mailowo). Oto jego zapytanie:

Witaj Slawku! mam pewien problem i mam nadzieje,ze taki guru nieruchomosci jak Ty udzieli mi jakiejs porady. Przystapilem do przetargu kawalerki majacej niecale 15m2.to byl 3przetarg,w 1 wyceniono ja na 44tys,w 2 na 32tys,a w 3na 25tys. wczesniejsze przetargi nie wywolaly mojego zainteresowania dopiero 3.mialem konkurenta ,ktory ostro licytowal,ostatecznie wygralem skonczywszy na 48tys minus uzytkowanie wieczyste gruntu wyszlo 44,7zl.

Przed przetargiem zakladalem licytowac max. do 35tys,moja
zona chciala do 42tys a skonczylismy pobijajac wygorowana jak sie nam wydawalo cene wyjsciowa.to byla pierwsza taka nasza licytacja i mozna powiedziec,iz poniosly nas emocje i mocno przeplacilismy w stosunku do ceny wywolawczej czy tej z poprzedniego przetargu.teraz zastanawiamy sie czy zrezygnowac z podpisania umowy kosztem utraty wadium -3tys i poczekac do nastepnego przetargu,w ktorym mieszkanko bedzie znowu za 25tys,ale moze juz bez konkurencji .wtedy moglibysmy zaoszczedzic nawet
20tys,musielibysmy poczekac ze 4miesiace na nastepny przetarg,ale chyba warto? mieszkanie jest w starym nieotynkowanym budynku 1km od centrum,kawalerka tez nie wymaga olbrzymich nakladow,szacujemy ze wystarczyloby max 7tys.co Ty radzisz w takiej sytuacji?pozdrawiam serdecznie

Komentarze:

  1. Michał Żółtowski napisał(a):

    W pełni rozumiem argument pod tytułem „chcę mieć to już z głowy” – jest on bardzo niebezpieczny, bo można zacząć działać pochopnie. Chociaż z drugiej strony zastanawiam się nad tym, by zacząć wpisywać w kosztorysy „koszt czasu” – jeżeli mam obejrzeć np. 20 mieszkań i potem jeszcze pertraktować z pośrednikami, właścicielami, kosztorysować itd. to poświęcę na to 30-50 godzin i zaczyna z tego wychodzić kwota.

    Odnośnie przypadku opisanego w mailu – jak najbardziej należy rozważyć stratę 3 tysięcy w celu przystąpienia ponownego do przetargu. Pytanie tylko jakie mamy wtedy szansę kupić to samo mieszkanie po niższej cenie? Jeżeli ryzyko jest niewielkie to jak najbardziej zrezygnowałbym, zamykając stratę na 3k. W innym przypadku strata może się okazać dużo większa.

    Pozdrawiam

  2. Mariusz napisał(a):

    Kupowanie na przetargach to wg. mnie totalna głupota. Po 1 ceny potrafią osiągnąć wyższy poziom niż nawet ceny ogłoszeniowe (nawet nie transakcyjne). Po 2 idea przetargu całkowicie zaprzecza idei kupowania, gdzie kupujący negocjuje ze sprzedającym i proponuje mu niższą cenę. Na przetargach tłum …… przebija ceny za ruiny których z wolnej ręki nikt by nigdy nie kupił nawet za 70% ceny.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Mariusz, pewnie masz częściowo rację, ale nam zdarza się brać udział w przetargach, gdzie jesteśmy jedynymi chętnymi i kupujemy za jedno tzw postąpienie.
      Zresztą fakt, że ten przetarg o którym pisze nasz kolega był już 3-cim z kolei też świadczy o tym, że poprzednie 2 się nie rozstrzygnęły, prawdopodobnie z powodu braku chętnych. Więc nie zawsze muszą być tłumy:-)
      A jakie są doświadczenia pozostałych osób?

      • Michał Żółtowski napisał(a):

        Faktycznie – na przetargach byłem tylko dwa razy, więc to żadna statystyka, ale w obu przypadkach był niezły tłum i cena, może nie była zawyżona, ale z grubsza na poziomie rynku (chociaż startowała z bardzo atrakcyjnego pułapu).

        Licytacje komornicze natomiast wypadają dużo korzystniej, gdyż jest mniej chętnych.

  3. Aneta napisał(a):

    Sławku,czy mógłbyś przytoczyć punkty, jakie uwzględniłeś w odpowiedzi Koledze na to zapytanie? Rozważaliśmy też z mężem zakup mieszkania na licytacji, ale w tym rodzaju zakupów nie mamy żadnego doświadczenia, obawialiśmy się przeszkód ze strony lokatorów takiego mieszkania, problemy z ich wyprowadzką, wymeldowaniem, ewentualnie innymi wierzycielami, którym nawet po sprzedaży przysługiwałoby pierwszeństwo, etc… będę wdzięczna za rozszerzenie tematu pod tytułem ,,na co uważać” dzięki, pozdrawiam

  4. patryk napisał(a):

    Fajnie że pojawił się temat – mam do niego również pytanie – przymierzam się do licytacji mieszkania (kawalerka, 30m2) jest to II licytacja za dobre pieniadze (w moim miescie ciezko jest kupic za mniej niz 2700 za metr – tu wychodzi cena wywolawcza ponizej 2 tys) – mieszkanie do remontu
    Jest to
    – jeden blok (w przeszlosci hotel pracowniczy)
    – zlokalizowany stosunkowo blisko centrum
    – okolica zadbana (kwiatki, plac zabaw, parking,)

    Natomiast robiac rekonesans zauwazylem w jednej z klatek informacje ze spoldzielni o wysokosc zaleglosci mieszkancow wzgledem spoldzielni (fundusz remontowy, czynsz etc) i suma laczna to ponad 200 tys
    w wiekszosci mieszkaja tam starsze osoby ale jakie zagrozenia widzicie z takiego stanu rzezczy?
    jedno jest pewne ze ciezko bedzie sie doprosic o remonty skoro niewielu placi na fundusz remontowy
    jakie moga byc inne konsekwencje?
    przyznam ze cena jest naprawde bardzo konkurencyjna ale nie wiem czy nie odpuscic tematu ze wzgledu na powyzsze

  5. Jknal napisał(a):

    Bardzo ciekawa strona, pozwolę sobie zostawić komentarz i wpadać tu częściej. Na licytacji kupować, ale tylko ze strategią / planem, którego bezwzględnie się należy trzymać. Licytować do górnej granicy budżetu. Najlepiej kupować od komornika, bo ceny wywoławcze są dużo niższe niż wartość rynkowa mieszkania. Pozdrawiam

  6. Kuneg napisał(a):

    W licytacjach nie brałam udziału.

    Przetargi bywają ciekawe :) Braliśmy w nich udział. Ceny też różnie się kształtują. Każde mieszkanie jest inne. Jedno, co zauważyłam, to że w pierwszym przetargu żadko co od razu schodzi. Wyjątkiem są kawalerki i mocno niedoszacowane cenowo mieszkania. Jak jest duże mieszkanie, a cena z pierwszego przetargu niewiele niższa od rynkowej, to mało kto tym się interesuje. Znajoma wzięła ładne mieszkanie w centrum miasta chyba w drugim przetargu za jedno, symboliczne podbicie powyżej ceny wywoławczej. Mieszkana z przetargów miejskich zawsze są do remontu i od doświadczenia inwestora zależy trafność oceny takiej inwestycji.

    Nasze mieszkanko wymagało generalnego remontu włącznie z wylewkami na podłogach i wymianą tynków. Daliśmy 245 tys., dołożyliśmy 120 tys., ale po cenach rynkowych mieszkanie warte jest 400 -500 tys. Jest w centrum. :)

  7. Tadeusz Mazur napisał(a):

    1. Nie licytować jako pierwsza osoba
    2. Podbijać kwotę licytowaną po wypowiedzeniu słów po raz drugi ( najlepiej w ostatniej chwili przed przybiciem )
    3 . Z góry ustalić sobie do jakiej kwoty kupujemy nieruchomość ( uwzględniając posty powyżej )
    4. Jeśli jest się z kimś drugim nie porozumiewać się słownie a tylko poprzez wcześniej ustalone TRIKI
    5. Dobrze jest wywrzeć na pozostałych licytantach wrażenie ze jest się w stanie zapłacić każdą ( nawet bardzo dużą ) wylicytowaną kwotę.
    6. Inne rozegrania , jak ktoś gra w szachy to wie co mam na myśli ( ucieczka ceną – duży postęp cenowy , przyblokowy-wanie , wprowadzenie dodatkowego ,, swojego” licytanta )

    To ogólnie rady które nie zawsze mają zastosowanie do prowadzonej licytacji .

    Pozdrawiam i życzę sukcesów.

  8. RobWal napisał(a):

    Byłem swego czasu na licytacji komorniczej mieszkania. Na poprzednim terminie nikogo nie było, cena poszła w dół, no i stawiło się sporo osób.

    Największą moją ciekawość wzbudził fakt, że przed licytacją na korytarzu w sądzie podszedł do mnie facet i zapytał ile ma mi dać gotówki, żebym…. sobie poszedł.

  9. CW9 napisał(a):

    Ja chciałbym się dowiedzieć czy niesie za sobą jakiekolwiek konsekwencje stawienie się na przetargu jako jedyny uczesntnik i nie zalicytowanie. Czy w takim przypadku z wadium? Zależy mi na tym aby pojawić się na pierwszym przetargu bez zamiaru licytowania ponieważ cena wywoławcza stanowczo przewyższa moje możliwości. Zalezy mi jedynie na zaznaczeniu swojego zainteresowania sprzedawaną nieruchomością. Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      CW9, wg mnie wadium w takiej sytuacji przepada. Normalnie skonsultowałbym to jeszcze ze specjalistką Mzuri od przetargów, ale nie zadzwonię do niej teraz bo jest dopiero 7 rano:-) Ale na 99% jestem pewien tego co mówię. Jakieś inne opinie Fridomiaczek i Fridomiaków.

      • Robert Walcz napisał(a):

        Zwykle mówi o tym regulamin przetargu. Zanim zdecydujesz się wziąć udział w jakimkolwiek przetargu czy licytacji po prostu dokładnie przeczytaj regulamin i pozostałe informacje.

        Jeżeli chodzi o licytację komorniczą, to mówi o tym KPC::

        Art. 963. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

        Art. 969. § 1. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. (…)

        Tak więc wadium się traci tylko jeżeli zalicytujesz i potem zrezygnujesz z nabycia. Jak przyjdziesz i nie zalicytujesz to oddadzą Ci kaucję. W licytacjach komorniczych wadium nie ma na celu zmuszenie do licytowania, ale do zapłaty ceny w razie wygrania licytacji.

        W przetargach czy aukcjach organizowanych przez podmioty prywatne regulamin może przewidywać zupełnie inne warunki, więc należy je przeczytać.

        Przykładowe regulaminy mówiące o tym, że wadium przepadnie tylko jeżeli licytant wygrał aukcję i potem nie stawił się do rejenta albo nie zapłacił ceny:

        http://bip.swarzedz.eu/fileadmin/BIP/Wydzialy_i_referaty/RGK/regulamin_przetargow.pdf

        http://spoldzielca.com.pl/wp-content/uploads/2013/04/Regulamin-przetargu-ustnego-licytacji-na-spr.pdf

        W przypadku przetargu na nieruchomości sprzedawane przez samorząd terytorialny (miasto, gminę), wadium też nie przepadnie w takiej sytuacji. Mówią o tym przepisy rozporządzenia:

        par. 3.7. Wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, z zastrzeżeniem ust. 8, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia, odpowiednio:
        1) odwołania przetargu;
        2) zamknięcia przetargu;
        3) unieważnienia przetargu;
        4) zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

        Mamy więc wyraźnie napisane, że wadium będzie zwrócone jeżeli przetarg zakończy się wynikiem negatywnym (nikt w ogóle nie zalicytuje).

  10. CW9 napisał(a):

    Ale w przypadku nie zalicytowania (postąpienia o minimum 1% ceny wywoławczej) przetarg jest nie rozstrzygnięty. Zatem wadium powinno zostać zwrócone, czyż nie? Z tego co czytałem wadium przepada jedynie w przypadku odstąpienia od podpisania umowy ale przetarg musi być wygrany, czyż nie? A czy możliwa jest obecność na przetargu bez wpłacania wadium (oczywiście bez możliwości licytacji)?

    • Robert Walcz napisał(a):

      Tak oczywiście przetargi są zwykle jawne i możesz przyjść jako publiczność, bez prawa do odzywania się, a już tym bardziej licytowania ;-)

    • Kuneg napisał(a):

      We Wrocławiu osoby postronne są wypraszane z sali Urzędu Miejskiego, w której odbywa się licytacja.
      Koniecznie trzeba przeczytać regulamin.

  11. PioNa napisał(a):

    Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki.
    Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta. Czy ceny nieruchomości z pierwszego przetargu są równe wartości 3/4 cen rynkowych jak to ma miejsce w przypadku licytacji komorniczych??

    • Robert napisał(a):

      Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4 takiej ceny. Podobnie jak u komornika – masz podaną w ogłoszeniu cenę wywoławczą, ona wynika z wyceny rzeczoznawcy. Teoretycznie ma to być cena „rynkowa”, ale każdy wie że często wcale tak nie jest i dzieki temu można wyszukiwać perełki.

  12. slawciio napisał(a):

    Witam, interesuje się jedną z licytacji komorniczych. W księdze wieczystej w dziale IV znalazłem taki zapis: HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA 60 tys. MOGĄCA POWSTAĆ W PRZYSZŁOŚCI WIERZYTELNOŚCI
    WIERZYTELNOŚCI MOGĄCA POWSTAĆ NA SKUTEK ZBYCIA PRZEZ XXXX LOKALU MIESZKALNEGO ZAKUPIONEGO Z BONIFIKATĄ LUB JEGO WYKORZYSTANIE NA INNY CEL PRZED UPŁYWEM 5 LAT OD DNIA NABYCIA

    Co to oznacza? Czy jeśli wylicytuję mieszkanie mogą mnie czekać dodatkowe zobowiązania?

    • Tomek napisał(a):

      Wygląda na to, że jeśli obecny właściciel straci to mieszkanie przed upływem 5 lat odkąd wszedł w jego posiadanie, to będziesz miał na mieszkaniu to zobowiązanie.

      • Robert W napisał(a):

        Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam zapisane, że takie obciążenia czy hipoteki wygasają w momencie przysądzenia nieruchomości dla nabywcy. Inaczej egzekucje komornicze nie miałyby sensu, skoro byś nie kupował czystej nieruchomości (prawnie, bo np. lokator może tam być). KPC:

        Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu
        własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych
        ciążące na nieruchomości.

        • Robert W napisał(a):

          Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz
          z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia
          w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według
          planu podziału wygasły.

    • Robert W napisał(a):

      Przysądzenie przez sąd po licytacji komorniczej takie rzeczy są wykreślane z księgi wieczystej, poza np. służebnością drogi koniecznej. Ale proponuję to rzetelnie sprawdzić, zasięgnąć informacji u komornika czy też dobrego prawnika.

  13. Olx napisał(a):

    To oznacza, że miasto wpisało hipotekę na bonifikatę na zakup mieszkania. Pieniądze ze zbycia nieruchomości muszą być przeznaczone na zakup następnej nieruchomości.Musisz się zorientować czy od wykupu minęło 5 lat.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Benzyna po 5 zł za litr! Mity, kłamstwa i zwykła głupota…

Cały ubiegły tydzień media były pełne alarmujących doniesień o tym, że ceny benzyny na stacjach nieuchronnie zbliżają się do granicy 5 zł za litr.  Rzeczywiście tankując zapłaciłem 4,80 zł za litr. Ale dokładnie po tyle samo kosztowały na stacji litrowe butelki coca-coli oraz tonicu. A przecież koszty dokonania odwiertów w szybach naftowych, czasami głeboko pod dnem oceanu, następnie przetransportowania jej setek kilometrów na ląd rurociągami czy też kosztownymi tankowcami, potem cały proces rafineryjny, wreszcie transport [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...
  • Robert W: Udzieli jeżeli będzie się kierował nie zeznaniami podatkowymi, tylko np. wyciągiem z konta. Na pewno nie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design