04

09.2013

Dylemat Łukasza – czy warto inwestować w mniejszych miastach?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 27

Łukasz pisze: witaj Slawku,  na wstepnie chcialbym sie pochwalic, nabylem swoje pierwsze mieszkanie na wynajem w Kielcach. Udalo sie je kupic ok 25% ponizej ceny rynkowej, remont w trakcie a juz mam umowe najmu podpisana ( taka ogolna porada, aby oglaszac sie juz nawet w trakcie remontu :) i mam na oku kolejne tez ok 25% ponizej. Ale nurtuje mnie taka sprawa… czy w dluzszej perspektywie ( bo o takiej mowimy ) czy rynek mniejszych miast np Kielc ( tutaj mamy dosc duzy niedobor mieszkan, na ogloszenie dopiero na etapie remontu mialem ok 10 tel w 2 dni i po 2 dniach spisana umowe ) jest dobrym pomyslem, czy moze inwestowac w najwiekszych miastach np Warszawie?? co myslisz na ten temat, a moze znasz opinie innych friomiakow??

pozdrawiam serdecznie 
 
Według tego co od Was słyszałem nie raz, nie dwa, to jesteście zadowoleni z inwestycji w swoich mniejszych miastach i to powiedziałem mailowo Łukaszowi, bo osobiście doświadczeń nie mam. Ale może zechcecie mu to powiedzieć sami. Albo go ostrzec. Gorąco zapraszam.

Komentarze:

  1. jacek napisał(a):

    Witam,

    ja również jestem początkującym inwestorem na rynku nieruchomości i zaczynam budować swoją wolność finansową. Obecnie jestem na etapie załatwiania formalności przy zakupie drugiej mieszkania/kawalerki pod wynajem. Obydwa mieszkania znajdują się w Czechowicach-Dziedzicach, a więc niewielkim mieście poniżej 50 tys mieszkańców. Ja jednak widzę w nim duży potencjał z racji na fakt, że sprywatyzowana kopalnia wciąż zwiększa zatrudnienie (w ostatnim roku przyjęła około 700 pracowników), firma produkująca części samochodowe buduje nową halę produkcyjną i też będzie zwiększać zatrudnienie, w mieście widoczne są wciąż nowe inwestycje (budowane jest centrum handlowe, a developerzy stawiają nowe budynki). Patrząc na te wszystkie okoliczności i korzystając z doświadczenia osób wynajmujących mieszkania w Czechowicach wiem, że jest to dobre miejsce na inwestowanie w portfel mieszkań na wynajem.

    Oczywiście myślę, że zawsze należy trzymać rękę na pulsie i obserwować niepokojące zmiany w okolicy by móc zawczasu podjąć odpowiednie kroki ;)

    Reasumując uważam osobiście, że jeżeli małe miasto ma potencjał i nie ma w nim problemów z najmem to nie widzę przeciwwskazań by tam inwestować, zwłaszcza, że ceny mieszkań często są bardzo atrakcyjne ;)

    jestem również ciekaw zdania na ten temat bardziej doświadczonych „Fridomiaków”.

    pozdrawiam serdecznie

  2. Lukasz_Kielce napisał(a):

    dzieki za pierwsza porade:) posluchalem Slawka i szukam okazji, stad mysle ze, w razie problemow ze zbycie „po kosztach” nie bedzie wiekszego problemu:)

  3. doktor21 napisał(a):

    Witam

    Za pozwoleniem dodam swoją opinię, ( na marginesie mieszkam we Wrocławiu)

    Nie ma jednej odpowiedzi. Trzeba analizować każde miast z osobna. Nawet każde mieszkanie indywidualnie.

    Ja mieszkałem w mieszkaniu między dwoma dużymi ulicami z dwóch stron i torami kolejowymi z trzeciej. Hałas, samochody, spaliny, nie ma gdzie z dzieckiem na spacer iść w lecie otwarcie okna to koszmar. Jak się wyprowadziliśmy z wynajmem nie było problemu… bo z czwartej strony przylega do dużego kompleksu biurowców, a najemca pracuje po 10 h 7 dni w tygodniu. i tylko śpi w mieszkaniu

    Znam ludzi którzy na wsiach wynajmują domy ( młodzi chcą się usamodzielnić ale dalej pracują na roli rodziców)

    Bardziej sprawdzić czy są chętni, kto szuka, czy jest praca. Są zawody gdzie nie trzeba jechać do dużego miasta (praca przez neta) a młodzi ludzie chcą wyprowadzić sie od rodziców ale pozostać w tym samym mieście ( żeby dzieci do dziadków podrzucać, bo duze miasto jest za duze, bo w małym sie lepiej czują)

  4. rr napisał(a):

    Szanowny Panie, w Pana sytuacji należy niezwłocznie zbyć nieruchomość nabytą 25% poniżej wartości rynkowej. W takiej sytuacji zrealizuje Pan przecież od razu zysk w wysokości 33%, czyli równowartość kilkuletniego przychodu z najmu. Następnie powinien Pan nabyć kolejną nieruchomość z tak olbrzymim dyskontem o jakim Pan wspomina i niezwłocznie ją sprzedać w cenie rynkowej. Kilka takich operacji uwolni Pana od zawracania sobie głowy jakimkolwiek wynajmem a Pan szybko znajdzie się wśród 100 najbogatszych Polaków.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      rr, dobra rada – być może – gdyby celem było bogacenie się, po to by znaleźć się na liście tygodnika „Wprost”.
      Ale dla nas Fridomiaków nie to jest celem:-)))

      • rr napisał(a):

        Nie bardzo rozumiem Pański punk widzenia. Skoro tak często Pan pisze, że celem jest” przychód pasywny” to zdecydowanie lepszy jest” przychód pasywny” od kapitału powiększonego w łatwy sposób o 2 razy 33%.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          rr, w idei fridomii chodzi o zbudowanie źródła STAŁEGO, PRZEWIDYWALNEGO strumienia pasywnych przychodów.
          Jeśli kupisz mieszkanie i sprzedasz je potem z 33%-owym zyskiem, to super. Tylko, że będzie to raczej JEDNORAZOWY przychód, a nie STAŁY strumień przychodów. Z czego będziesz się utrzymywać w roku 2053? i 2054? i 2055? i kolejnych?

        • Lukasz_Kielce napisał(a):

          witam, moze ja wyjasnie moja filozofie… mam jeszcze duzo energii do dzialania, wiec jesli bedzie mi sie konczyl kapital a na horyzoncie pojawiac sie beda ciekawe okazje to zapewne za odpowiednia cene sprzedam, ktores z mieszkan ( nie ukrywam, ze testuje mozliwosci sprzedazy, ale w przyszlym tygodniu wprowadzaja sie najemy:) wiec poki co tylko testuje, i calkiem niezle to wyglada ), aby nabyc okazje. Jak narazie buduje jakis tam zasob, ktory pozwoli mi byc wolnym finansowo, pozniej byc moze bede rotowal. Puenta z tego taka, ze w moim planie i Slawek ma racje ( przychod z najmu i nie martwienie sie o jutro ) i Pan ma racje ( sprzedaz z zyskiem, kiedy osiagne przychod z najmu na odpowiednim poziomie ). Moze Ameryki nie odkryje, byc moze wielu fridomiakow juz dawno to wie, ale chcialbym polecic oglaszanie mieszkania juz w trakcie remontu i jesli ktos ma czas przegladanie tablicy.pl ( umeblowac 2 pokoje dla studentow za 470zl-bezcenne:) )

        • Michał napisał(a):

          Odnośnie ostatniego zdania Łukasza – ja poszedłem krok dalej, ogłoszenie o wynajmie opublikowałem przed kupnem mieszkania. Gdy znalazłem najemcę – wtedy je kupiłem, w dodatku miałem pewność, że zainteresowanie jest na wystarczającym poziomie (3-4 tygodni wystarczają na znalezienie następnego najemcy, już się o tym przekonałem, dlatego w umowie mam miesiąc wypowiedzenia). Żeby nie było zbyt kolorowo, mieszkanie kupiłem od osoby z rodziny, nie bardzo bliskiej, ale miałem ten komfort możliwości dłuższego „przemyślenia” decyzji o kupnie. Rada z tablicą bardzo dobra, można dodać do tego inne serwisy z używanymi rzeczami, np. gumtree itp.

  5. Grzesiek Wesołowski napisał(a):

    Jestem z Wrocławia i tu kupiłem pierwsze mieszkanie, tutaj też planuję kupić kilka kolejnych. Jednak dosyć często zastanawiam się czy jako uzupełnienie nie znaleźć jakiejś mniejszej miejscowości gdzie mógłbym budować również portfel mieszkań na wynajem. Plusy to przede wszystkim zdecydowanie mniejszy próg wejścia. Za mieszkanie we Wrocławiu można kupić 2-3 w Sosnowcu.

    Nie mam mieszkania w mniejszym mieście ale nie wykluczam że kupię tylko muszę znaleźć odpowiednie bo moje rodzinne to wręcz wieś co odpada. Więc jeśli jesteś na początku tak jak Ja ale znasz swoje mniejsze miasto i masz możliwość wyszukiwania okazji to śmiało działaj. Przecież ludzie nie będą mieszkać tylko w Warszawie, Poznaniu czy Wrocławiu. Kielce, Sosnowiec, Leszno, itp to z pewnością miast w których można budować swoją wolność finansową.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Grzesiek, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za Twój komentarz. Zgadzam się.

      Ale mam też nadzieję, że odezwą się Fridomiaczki i Fridomiacy z owego Leszna, Sieradza, Zgorzelca, Siedlec, Żorów, Kutna, Starachowic i innych mniejszych polskich miast.

      Jakie osiągacie stopy zwrotu, kim są Wasi najemcy, jaki jest średni poziom pustostanów? Dopiero takie realne dane, pozwolą innym podjąć właściwą decyzję. Gorąco zapraszam do podzielenia się Waszymi doświadczeniami.

    • Lukasz_Kielce napisał(a):

      witam i rowniez dziekuje za podpowiedz:)

  6. Rafał C napisał(a):

    cześć Łukasz, jak czytałem Twoją wypowiedz to wydawało mi sie jakbym to ja pisał bo sam jestem w bardzo podobnej sytuacji i również jestem z Kielc :) mysle że nie mamy sie czego obawiać bo miasto sie modernizuje i rozrasta, jeszcze brakuje tylko większej ilości przemysłu w okolicy, zresztą odzew na Twoje ogłoszenie wyrażnie wskazuje że jest dobrze, a myśle ze nagle ludzie się nie rzucą na zakup i modernizacje kawalerek

  7. Ewa napisał(a):

    Witajcie!
    Jestem tutaj pierwszy raz. Dziś skończyłam czytać Sławku Twoją najnowszą książkę.Jestem zafascynowana Twoją ideą wolności finansowej. Również planuję iść podobną drogą. Mam jednak pytanie. Otóż piszesz, że osoba, która ma np. lokal, kawalerkę i mieszkanie 2 pokojowe, to wg Ciebie mydło i powidło. Czyli że warto się wyspecjalizowac w jednym typie nieruchomości. Ja jednak myślę sobie tak…
    Otóż mieszkam w mieście liczącym około 40 tyś mieszkańców. Miasto turystyczne, sportowe, ciągle coś się tutaj nowego dzieje. Znam miasto, znam rynek, wiem jakie ceny mieszkań/ lokali to okazje cenowe, a które okazjami nie są. Nie mam co prawda doświadczenia w kupowaniu nieruchomości, ale sama wynajmuję cudze 2 lokale pod firmę. Wiem, ile się w tym mieście mniej więcej płaci za lokal, za kawalerkę, za pokój 2 osobowy. I zastanawiam się, czy byłoby błędem, gdybym jednak szukała okazji, ale nie koniecznie w jednym typie nieruchomości. Skoro wiem, czy coś jest warte zakupu, to może warto mieć np. jeden okazyjnie kupiony lokal w centrum miasta, gdzie na pewno wynajełaby go chetnie jakaś firma, bank czy fryzjer, zwłaszcza, gdyby wybajem nie był drogi. Do tego mieć kawalerkę kupioną okazyjnie i mieszkanie np. 2 pokojowe również po dobrej cenie. Nie planuję mieć raczej kilkunastu nieruchomości, ale 3 bardzo chętnie, które generowałyby mi za 10 czy 15 lat comiesięczny przychód.
    Co o tym myślisz Sławku?
    Pozdrawiam :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ewa, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciekawe pytanie. Jestem zwolennikiem specjalizacji, ale być może w małym miasteczku możesz być specjalistką od różnych typów nieruchomości… Sama musisz podjąć decyzję, ja Ci chyba nie dam rady pomóc:-(

  8. Havoc napisał(a):

    Fridomiaki z Kielc, już tu Was 2 czy 3 zobaczyłem w komentarzach. Co powiecie może na spotkanie i wymianę poglądami? Jestem ze Skarżyska, myślę o inwestycjach tutaj (47tys. ludzików tylko) ale ponoć Skarżysko staje się czy ma, w zamierzeniu naszych włodarzy, stać się „sypialnią” Kielc. Dojazd po modernizacji S7 zajmuje 15min. Więc, coś w tym w końcu jest. Jednak martwi mnie to o co Łukasz zapytał, czy jednak opłacalne są małe inwestycje w małych miastach.

  9. Robert napisał(a):

    Ja sobie chwalę inwestowanie właśnie w tych mniejszych. W takiej Warszawie choć więcej dostanie się z wynajmu – więcej trzeba wyłożyć na kupno mieszkania. Osobiście mam jedno mieszkanie w Grudziądzu, jedno we Włocławku i dwa w Toruniu. Przymierzam się do kupienia trzeciego w piernikowie. Tylko teraz wyższy standard, bo resztę mam w kamienicach. Teraz chciałem kupić na Przystani Wiślanej. Bardzo ładne mieszkania pobudowali. I w centrum praktycznie, więc wiem, że szybko pójdzie na wynajem. Ogólnie to inwestycja zwraca się dość szybko. Jak jest przemyślana – nawet po 7 latach się wychodzi na 0. A dalej to już czysty zysk z czynszu i z ewentualnej sprzedaży. A cena nieruchomości stale rośnie.

  10. Marcin napisał(a):

    Łukasz, a w jaki sposób wyszukujesz te mieszkania 25% taniej niż cena rynkowa?

  11. Gambelputti napisał(a):

    Bardzo ciekawa dyskusja. Ciekawe na ile aktualna we wrześniu 2017. Trafiłem tu przez przypadek i chyba zostanę na dłużej. Jak wyglądają Wasze obecne doświadczenia w temacie? Jestem z Bydgoszczy i zastanawiam się nad ulokowaniem pewnych środków w nieruchomości.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Gambelputti, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciepłe słowa. Nic się nie zmieniło – inwestuj, nie zastanawiaj się:-)

  12. Justyna napisał(a):

    Witam. Ok. 3 lata temu nabyliśmy niewielkie mieszkanie w kamienicy w Tczewie. Kilka miesięcy temu kupiliśmy kolejne, również w Tczewie. Mimo wrażenia, że kilka lat temu mieszkań na wynajem było w Tczewie mniej, nie mieliśmy problemu z wynajmem żadnego z nich. Jeśli chodzi o przestój,to zdarzył się nam raptem jeden miesiąc. Cena mieszkań w Tczewie jest dużo niższa niż w Trójmieście, a czynsz od najemcy wystarczająco satysfakcjonujący, by osiągnąć stopę zwrotu na poziomie ponad 8%. Tak więc polecam inwestowanie w mniejszych miejscowościach :)

    • Robert napisał(a):

      Mam podobne informacje, w mniejszych miejscowościach jest duży popyt na mieszkania na wynajem, bo po prostu deweloperzy tam nie budują, skupieni są na wielkich miastach takich jak Warszawa czy Poznań a takie miasta jak Tczew czy Wieruszów omijają. Mam świeży przykład jak telefony się urywają jak kolega wystawił ogłoszenie na wynajem w takim Wieruszewie.

  13. Lukasz_kielce napisał(a):

    już prawie 5 lat minęło..:) co zrobiłem… wycofałem się ze swojej rodzinnej miejscowości ( na pewnym etapie pojawiło się za dużo pustostanów w wakacje ) na rzecz KR i zmianę oceniam na plus. Udało się też zachować stopę zwrotu ( a nawet zwiększyć poprzez brak pustostanów ).

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Po tegorocznym, ponad 6-miesięcznym zimowaniu (głównie w Azji, ale na początku też trochę w Afryce), 8 maja wróciłem do Warszawy. Jest fajnie i bardzo ciepło:-)

Oprócz spotkania jutro (12.05) w Łodzi – sorry, że wcześniej nie uprzedziłem, wyleciało mi z głowy – na razie nie przewiduję kolejnych spotkań Fridomiaczek i Fridomiaków w najbliższym czasie.

Gdy tylko coś się zmieni, to oczywiście dam znać.

Jeśli ktoś chciałby mnie zaprosić do wystąpienia na jakiejś konferencji, szkoleniu, seminarium, itp w Polsce lub zagranicą, to oczywiście zawsze bardzo chętnie.

Do zobaczenia – mam nadzieję – wkrótce:-) I powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Mzuri Investments w serwisie ekonomia.rp.pl

Dzięki uprzejmości Roberta (dzięki Robert!), dowiedziałem się, że dzisiaj ukazał się artykuł zawierający m.in. wypowiedzi Artura Kaźmierczaka, prezesa spółek Mzuri Investments oraz Mzuri CFI1 dotyczące prognoz rynku najmu na rok 2015. Oto link do artykułu: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1169444-Ile-za-wynajem-mieszkania.html oraz kolejny artykuł z 12.01.2015: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1170719-Ile-mieszkan-kupuja-inwestorzy-i-ile-zarabiaja.html   [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: A tak przy okazji… Jakie widzicie perspektywy dla Reprezentacji podczas nadchodzących mistrzostw...
  • Sławek Muturi: Smartbe, witam na fridomii i zapraszam częściej. Dzięki też za przypomnienie wpisu sprzed roku-dwóch:-)
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za podpowiedź. Może pamiętasz jak jakiś czas temu założyłem forum (bez moderowania)?...
  • csh: W prognozach brakuje mi czynnika wysokiego wkladu wlasnego w bankach z ktorym musza sie zderzyc...
  • Smartbe: bardzo ciekawy art – merytorycznie i na temat. trafiłam przez przypadek bo szukałam info o zupełnie...
  • Robert: Sławek jak bym doradził wypróbowanie rozwiązania, że komentarze nie wymagają uprzedniej akceptacji....
  • Sławek Muturi: Magda, dzięki za kontakt oraz za zainteresowanie wspólnym wyjazdem. Oczywiście z pełnoletnią Córką...
  • Razzaq: Hej hej, ja chce pojechac do Kenii w 2022 r :) Na dzien dzisiejszy określę ten wyjazd na 99% realny....
  • Sławek Muturi: BiL, ok, przyjmuję Twoje przeprosiny, ale proszę byś się zastanowił zanim napiszesz jakieś oskarżenia...
  • BiL: Slawek, przepraszam jesli Cie urazilem, ale napisalem co w danej chwili myslalem. Ktos zatwierdza pojawiajace...
  • Sławek Muturi: BiL, zanim zaczniesz wysuwać jakieś wyssane z palca oskarżenia o cenzurę, o odchodzenie od wartości,...
  • BiL: Tomek, uwazam za dosc prawdopodobne wzrosty cen przez nastepne kilkanascie miesiecy. Pomimo zachet o podzielenie...
  • xav: Artur, ale rownie wazne pytanie jest – czy obecni posiadacze lub osoby nie posiadajace jeszcze zadnych...
  • xav: Hej Bil, ale czy GUS podaje ile bedzie wynosic obecnie liczba osob (nie tylko polakow) zyjacych w miastach i...
  • BiL: Pawel, mozesz prosze napisac skad wziales te dane o mlodych amerykanach? Wydaja mi sie nieprawdziwe. Dzieki!
  • Tomek: Podstawa do wzrostów cen jest oczywista: jest to wzrost kosztów pracy i trudność ze znalezieniem wykonawców.
  • BiL: Tutaj bez linkow, ale z namiarami na nie jesli ktos chcialby szukac. No to doczekalismy sie – dzieki Artur...
  • BiL: Widze, ze moj pierwszy komentarz sie nie pojawil – chyba przez linki w nim zawarte? Mam nadzieje, ze nie...
  • Artur Kaźmierczak: Paweł, Dzięki za komentarz. Ciekawa perspektywa z tymi starymi „nastolatkami”. Nie...
  • Artur Kaźmierczak: Xav, Zgoda, zwróć tylko uwagę, że przyszły wzrost cen mieszkań nie zaboli obecnych posiadaczy...

Najnowsze wpisy

created by Water Design