04

09.2013

Dylemat Łukasza – czy warto inwestować w mniejszych miastach?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 22

Łukasz pisze: witaj Slawku,  na wstepnie chcialbym sie pochwalic, nabylem swoje pierwsze mieszkanie na wynajem w Kielcach. Udalo sie je kupic ok 25% ponizej ceny rynkowej, remont w trakcie a juz mam umowe najmu podpisana ( taka ogolna porada, aby oglaszac sie juz nawet w trakcie remontu :) i mam na oku kolejne tez ok 25% ponizej. Ale nurtuje mnie taka sprawa… czy w dluzszej perspektywie ( bo o takiej mowimy ) czy rynek mniejszych miast np Kielc ( tutaj mamy dosc duzy niedobor mieszkan, na ogloszenie dopiero na etapie remontu mialem ok 10 tel w 2 dni i po 2 dniach spisana umowe ) jest dobrym pomyslem, czy moze inwestowac w najwiekszych miastach np Warszawie?? co myslisz na ten temat, a moze znasz opinie innych friomiakow??

pozdrawiam serdecznie 
 
Według tego co od Was słyszałem nie raz, nie dwa, to jesteście zadowoleni z inwestycji w swoich mniejszych miastach i to powiedziałem mailowo Łukaszowi, bo osobiście doświadczeń nie mam. Ale może zechcecie mu to powiedzieć sami. Albo go ostrzec. Gorąco zapraszam.

Komentarze:

  1. jacek napisał(a):

    Witam,

    ja również jestem początkującym inwestorem na rynku nieruchomości i zaczynam budować swoją wolność finansową. Obecnie jestem na etapie załatwiania formalności przy zakupie drugiej mieszkania/kawalerki pod wynajem. Obydwa mieszkania znajdują się w Czechowicach-Dziedzicach, a więc niewielkim mieście poniżej 50 tys mieszkańców. Ja jednak widzę w nim duży potencjał z racji na fakt, że sprywatyzowana kopalnia wciąż zwiększa zatrudnienie (w ostatnim roku przyjęła około 700 pracowników), firma produkująca części samochodowe buduje nową halę produkcyjną i też będzie zwiększać zatrudnienie, w mieście widoczne są wciąż nowe inwestycje (budowane jest centrum handlowe, a developerzy stawiają nowe budynki). Patrząc na te wszystkie okoliczności i korzystając z doświadczenia osób wynajmujących mieszkania w Czechowicach wiem, że jest to dobre miejsce na inwestowanie w portfel mieszkań na wynajem.

    Oczywiście myślę, że zawsze należy trzymać rękę na pulsie i obserwować niepokojące zmiany w okolicy by móc zawczasu podjąć odpowiednie kroki ;)

    Reasumując uważam osobiście, że jeżeli małe miasto ma potencjał i nie ma w nim problemów z najmem to nie widzę przeciwwskazań by tam inwestować, zwłaszcza, że ceny mieszkań często są bardzo atrakcyjne ;)

    jestem również ciekaw zdania na ten temat bardziej doświadczonych „Fridomiaków”.

    pozdrawiam serdecznie

  2. Lukasz_Kielce napisał(a):

    dzieki za pierwsza porade:) posluchalem Slawka i szukam okazji, stad mysle ze, w razie problemow ze zbycie „po kosztach” nie bedzie wiekszego problemu:)

  3. doktor21 napisał(a):

    Witam

    Za pozwoleniem dodam swoją opinię, ( na marginesie mieszkam we Wrocławiu)

    Nie ma jednej odpowiedzi. Trzeba analizować każde miast z osobna. Nawet każde mieszkanie indywidualnie.

    Ja mieszkałem w mieszkaniu między dwoma dużymi ulicami z dwóch stron i torami kolejowymi z trzeciej. Hałas, samochody, spaliny, nie ma gdzie z dzieckiem na spacer iść w lecie otwarcie okna to koszmar. Jak się wyprowadziliśmy z wynajmem nie było problemu… bo z czwartej strony przylega do dużego kompleksu biurowców, a najemca pracuje po 10 h 7 dni w tygodniu. i tylko śpi w mieszkaniu

    Znam ludzi którzy na wsiach wynajmują domy ( młodzi chcą się usamodzielnić ale dalej pracują na roli rodziców)

    Bardziej sprawdzić czy są chętni, kto szuka, czy jest praca. Są zawody gdzie nie trzeba jechać do dużego miasta (praca przez neta) a młodzi ludzie chcą wyprowadzić sie od rodziców ale pozostać w tym samym mieście ( żeby dzieci do dziadków podrzucać, bo duze miasto jest za duze, bo w małym sie lepiej czują)

  4. rr napisał(a):

    Szanowny Panie, w Pana sytuacji należy niezwłocznie zbyć nieruchomość nabytą 25% poniżej wartości rynkowej. W takiej sytuacji zrealizuje Pan przecież od razu zysk w wysokości 33%, czyli równowartość kilkuletniego przychodu z najmu. Następnie powinien Pan nabyć kolejną nieruchomość z tak olbrzymim dyskontem o jakim Pan wspomina i niezwłocznie ją sprzedać w cenie rynkowej. Kilka takich operacji uwolni Pana od zawracania sobie głowy jakimkolwiek wynajmem a Pan szybko znajdzie się wśród 100 najbogatszych Polaków.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      rr, dobra rada – być może – gdyby celem było bogacenie się, po to by znaleźć się na liście tygodnika „Wprost”.
      Ale dla nas Fridomiaków nie to jest celem:-)))

      • rr napisał(a):

        Nie bardzo rozumiem Pański punk widzenia. Skoro tak często Pan pisze, że celem jest” przychód pasywny” to zdecydowanie lepszy jest” przychód pasywny” od kapitału powiększonego w łatwy sposób o 2 razy 33%.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          rr, w idei fridomii chodzi o zbudowanie źródła STAŁEGO, PRZEWIDYWALNEGO strumienia pasywnych przychodów.
          Jeśli kupisz mieszkanie i sprzedasz je potem z 33%-owym zyskiem, to super. Tylko, że będzie to raczej JEDNORAZOWY przychód, a nie STAŁY strumień przychodów. Z czego będziesz się utrzymywać w roku 2053? i 2054? i 2055? i kolejnych?

        • Lukasz_Kielce napisał(a):

          witam, moze ja wyjasnie moja filozofie… mam jeszcze duzo energii do dzialania, wiec jesli bedzie mi sie konczyl kapital a na horyzoncie pojawiac sie beda ciekawe okazje to zapewne za odpowiednia cene sprzedam, ktores z mieszkan ( nie ukrywam, ze testuje mozliwosci sprzedazy, ale w przyszlym tygodniu wprowadzaja sie najemy:) wiec poki co tylko testuje, i calkiem niezle to wyglada ), aby nabyc okazje. Jak narazie buduje jakis tam zasob, ktory pozwoli mi byc wolnym finansowo, pozniej byc moze bede rotowal. Puenta z tego taka, ze w moim planie i Slawek ma racje ( przychod z najmu i nie martwienie sie o jutro ) i Pan ma racje ( sprzedaz z zyskiem, kiedy osiagne przychod z najmu na odpowiednim poziomie ). Moze Ameryki nie odkryje, byc moze wielu fridomiakow juz dawno to wie, ale chcialbym polecic oglaszanie mieszkania juz w trakcie remontu i jesli ktos ma czas przegladanie tablicy.pl ( umeblowac 2 pokoje dla studentow za 470zl-bezcenne:) )

        • Michał napisał(a):

          Odnośnie ostatniego zdania Łukasza – ja poszedłem krok dalej, ogłoszenie o wynajmie opublikowałem przed kupnem mieszkania. Gdy znalazłem najemcę – wtedy je kupiłem, w dodatku miałem pewność, że zainteresowanie jest na wystarczającym poziomie (3-4 tygodni wystarczają na znalezienie następnego najemcy, już się o tym przekonałem, dlatego w umowie mam miesiąc wypowiedzenia). Żeby nie było zbyt kolorowo, mieszkanie kupiłem od osoby z rodziny, nie bardzo bliskiej, ale miałem ten komfort możliwości dłuższego „przemyślenia” decyzji o kupnie. Rada z tablicą bardzo dobra, można dodać do tego inne serwisy z używanymi rzeczami, np. gumtree itp.

  5. Grzesiek Wesołowski napisał(a):

    Jestem z Wrocławia i tu kupiłem pierwsze mieszkanie, tutaj też planuję kupić kilka kolejnych. Jednak dosyć często zastanawiam się czy jako uzupełnienie nie znaleźć jakiejś mniejszej miejscowości gdzie mógłbym budować również portfel mieszkań na wynajem. Plusy to przede wszystkim zdecydowanie mniejszy próg wejścia. Za mieszkanie we Wrocławiu można kupić 2-3 w Sosnowcu.

    Nie mam mieszkania w mniejszym mieście ale nie wykluczam że kupię tylko muszę znaleźć odpowiednie bo moje rodzinne to wręcz wieś co odpada. Więc jeśli jesteś na początku tak jak Ja ale znasz swoje mniejsze miasto i masz możliwość wyszukiwania okazji to śmiało działaj. Przecież ludzie nie będą mieszkać tylko w Warszawie, Poznaniu czy Wrocławiu. Kielce, Sosnowiec, Leszno, itp to z pewnością miast w których można budować swoją wolność finansową.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Grzesiek, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za Twój komentarz. Zgadzam się.

      Ale mam też nadzieję, że odezwą się Fridomiaczki i Fridomiacy z owego Leszna, Sieradza, Zgorzelca, Siedlec, Żorów, Kutna, Starachowic i innych mniejszych polskich miast.

      Jakie osiągacie stopy zwrotu, kim są Wasi najemcy, jaki jest średni poziom pustostanów? Dopiero takie realne dane, pozwolą innym podjąć właściwą decyzję. Gorąco zapraszam do podzielenia się Waszymi doświadczeniami.

    • Lukasz_Kielce napisał(a):

      witam i rowniez dziekuje za podpowiedz:)

  6. Rafał C napisał(a):

    cześć Łukasz, jak czytałem Twoją wypowiedz to wydawało mi sie jakbym to ja pisał bo sam jestem w bardzo podobnej sytuacji i również jestem z Kielc :) mysle że nie mamy sie czego obawiać bo miasto sie modernizuje i rozrasta, jeszcze brakuje tylko większej ilości przemysłu w okolicy, zresztą odzew na Twoje ogłoszenie wyrażnie wskazuje że jest dobrze, a myśle ze nagle ludzie się nie rzucą na zakup i modernizacje kawalerek

  7. Ewa napisał(a):

    Witajcie!
    Jestem tutaj pierwszy raz. Dziś skończyłam czytać Sławku Twoją najnowszą książkę.Jestem zafascynowana Twoją ideą wolności finansowej. Również planuję iść podobną drogą. Mam jednak pytanie. Otóż piszesz, że osoba, która ma np. lokal, kawalerkę i mieszkanie 2 pokojowe, to wg Ciebie mydło i powidło. Czyli że warto się wyspecjalizowac w jednym typie nieruchomości. Ja jednak myślę sobie tak…
    Otóż mieszkam w mieście liczącym około 40 tyś mieszkańców. Miasto turystyczne, sportowe, ciągle coś się tutaj nowego dzieje. Znam miasto, znam rynek, wiem jakie ceny mieszkań/ lokali to okazje cenowe, a które okazjami nie są. Nie mam co prawda doświadczenia w kupowaniu nieruchomości, ale sama wynajmuję cudze 2 lokale pod firmę. Wiem, ile się w tym mieście mniej więcej płaci za lokal, za kawalerkę, za pokój 2 osobowy. I zastanawiam się, czy byłoby błędem, gdybym jednak szukała okazji, ale nie koniecznie w jednym typie nieruchomości. Skoro wiem, czy coś jest warte zakupu, to może warto mieć np. jeden okazyjnie kupiony lokal w centrum miasta, gdzie na pewno wynajełaby go chetnie jakaś firma, bank czy fryzjer, zwłaszcza, gdyby wybajem nie był drogi. Do tego mieć kawalerkę kupioną okazyjnie i mieszkanie np. 2 pokojowe również po dobrej cenie. Nie planuję mieć raczej kilkunastu nieruchomości, ale 3 bardzo chętnie, które generowałyby mi za 10 czy 15 lat comiesięczny przychód.
    Co o tym myślisz Sławku?
    Pozdrawiam :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ewa, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciekawe pytanie. Jestem zwolennikiem specjalizacji, ale być może w małym miasteczku możesz być specjalistką od różnych typów nieruchomości… Sama musisz podjąć decyzję, ja Ci chyba nie dam rady pomóc:-(

  8. Havoc napisał(a):

    Fridomiaki z Kielc, już tu Was 2 czy 3 zobaczyłem w komentarzach. Co powiecie może na spotkanie i wymianę poglądami? Jestem ze Skarżyska, myślę o inwestycjach tutaj (47tys. ludzików tylko) ale ponoć Skarżysko staje się czy ma, w zamierzeniu naszych włodarzy, stać się „sypialnią” Kielc. Dojazd po modernizacji S7 zajmuje 15min. Więc, coś w tym w końcu jest. Jednak martwi mnie to o co Łukasz zapytał, czy jednak opłacalne są małe inwestycje w małych miastach.

  9. Robert napisał(a):

    Ja sobie chwalę inwestowanie właśnie w tych mniejszych. W takiej Warszawie choć więcej dostanie się z wynajmu – więcej trzeba wyłożyć na kupno mieszkania. Osobiście mam jedno mieszkanie w Grudziądzu, jedno we Włocławku i dwa w Toruniu. Przymierzam się do kupienia trzeciego w piernikowie. Tylko teraz wyższy standard, bo resztę mam w kamienicach. Teraz chciałem kupić na Przystani Wiślanej. Bardzo ładne mieszkania pobudowali. I w centrum praktycznie, więc wiem, że szybko pójdzie na wynajem. Ogólnie to inwestycja zwraca się dość szybko. Jak jest przemyślana – nawet po 7 latach się wychodzi na 0. A dalej to już czysty zysk z czynszu i z ewentualnej sprzedaży. A cena nieruchomości stale rośnie.

  10. Marcin napisał(a):

    Łukasz, a w jaki sposób wyszukujesz te mieszkania 25% taniej niż cena rynkowa?

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Gwarancja zysku to klasyczny oksymoron

Wszelkie "gwarancje zysku" to - według mnie - triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam? Bo w biznesie jest tak, że zysk jest niczym innym jak nagrodą za gotowość do poniesienia ryzyka. Im większe ryzyko ponosi inwestor, tym większego  zysku może oczekiwać. Ryzyko ponosi inwestor kupując produkty (złoto, obligacje, ziemię, mieszkanie) lub usługi (lokaty bankowe, akcje giełdowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, polisy ubezpieczeniowe, itp) dostarczane przez ich "producentów" czyli banki, skarb państwa, firmy, fundusze, itp. Gwarancja oznaczałaby, że podmiot [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...

Najnowsze wpisy

created by Water Design