27

09.2013

Najcenniejsza nieruchomość w … Panamie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 2

Panama City bardzo się zmieniło odkąd byłem tu po raz pierwszy jakieś 10-12 lat temu. Nad zatoką Pacyfiku wyrosły jak grzyby po deszczu drapacze chmur. Jest ich teraz dziesiątki, jeśli nie ponad setka. Chyba połowa z nich to budynki mieszkalne, mające po 50, 60 a nawet 70 pięter. Druga połowa to biurowce, głownie siedziby banków, których tez się w Panamie namnożyło. Skyline przypomina teraz nieco ten z Singapuru. Wzdłuż wybrzeża ciągną się pięknie zadbane promenady z kwiecistymi ogrodami, palmami kokosowymi, zadbanymi ścieżkami dla rowerów, ławeczkami dla pieszych i otwartymi salonami fitness pod gołym niebem. Jak w Maladze, w której ostatnio byłem w kwietniu. Jednego wieczoru z dwóch statków stojących w zatoce wystrzeliło w niebo setki sztucznych ogni.

Kiedyś spokojne, nieco senne miasteczko teraz Panama City posiekane jest wijącymi się jak makaron, serpentynami sieci autostrad. Autostrady te mają nawet po 6-8 pasów w jedną stronę. Urozmaicone są wieloma wijącymi się w różnych kierunkach estakadami. Suną po nich lśniące nowością auta luksusowych marek, nowiuteńkie autobusy Metrobus marki Volvo oraz ogromne ciężarówki niczym z amerykańskich filmów. Takie, które oprócz długiej, bardzo masywnej maski skrywającej ogromnej mocy silniki, mają też po dwa sterczące w pionie połyskujące, srebrne kominy rur wydechowych.

Buduje się też metro. Pierwsza z trzech linii mająca mieć 15 stacji, ma ruszyć już w lutym 2014 roku. Ciekawe ile będzie kosztować przejazd, bo w tej chwili przejazd nowiuteńkimi autobusami Metrobus kosztuje tylko 25 centów (w Panamie używa się dolarów amerykańskich). Linie Metrobus dysponują setkami jeśli nie tysiącami autobusów. Należą one do prywatnych firm, które wygrały przetargi na obsługę poszczególnych tras.

Pozytywnie zmieniło się też stare miasto – Casco Viejo lub używane zamiennie Casco Antiguo– które przypomina nieco starą Hawanę. Wiele kolonialnych budynków o bardzo ciekawej architekturze. Wiele balkonów i balkoników.Placów i placyków. Kościołów i kafejek. Tylko, że w odróżnieniu od Hawany, tutaj nie wszystkie budynki zapadają się ze starości. Część już została odnowiona, część jest w trakcie kompleksowych remontów. Przeistaczają się w eleganckie apartamentowce, w butikowe hoteliki, w galerie sztuki. Spod eleganckich restauracji samochody klientów odprowadzane są na parkingi przez vallet boys, bo na starówce nie bardzo jest jak zaparkować. Elegancja Francja. Mam tylko nadzieję, że nie powstanie w Casco Viejo coś na kształt disneyowskiego San Miguel de Allende, które miałem okazję odwiedzić w Meksyku w maju tego roku.

Bo muszę przyznać, że wraz z tymi ogromnymi inwestycjami, ginie nieco lokalny smak, lokalny charakter Panama City. Czemu w Panamie świętuje się teraz … Oktoberfest?! Gdy byłem tu po raz pierwszy, byłem zaskoczony i zauroczony ogromną liczbą kobiet ubranych w tradycyjne indiańskie stroje. Teraz tak ubranych kobiet widziałem zaledwie kilka garstek. Ich ubiór składa się z czegoś podobnego do getrów zrobionych z tysięcy czerwonych, żółtych i pomarańczowych mikropaciorków. Takie same ozdoby ochraniają ich przedramiona. Ubrane są w spódnice, a właściwie to bardziej w takie związane na biodrach duże chusty, bardzo kolorowe falbaniaste koszulki oraz – obowiązkowo – czerwone chustki na głowach. Część z nich ma w nosach duże złote kolczyki. Całość wygląda bardzo malowniczo. Najbardziej podobała mi się pewna Indianka, którą widziałem z balkonu mojego hostelu w Casco Viejo. Była ubrana tak jak niezdarnie opisałem powyżej (opisywanie ubioru kobietom zwykle wychodzi dużo zgrabniej:-), ale dodatkowo na plecach miała zarzucony plecaczek szkolny. Plecaczek był cały różowy, a za rękę trzymała swoją kilkuletnią córeczkę ubraną w jakiś mundurek szkolny (w Panamie, tak jak w Kenii dzieci chodzą do szkoły w mundurkach – każda szkoła ma inny mundurek). Inne Indianki – z jakiegoś górskiego plemienia – miały na sobie dużo prostsze żółte, jasnoniebieskie lub jasnozielone sukienki z lekkiego materiału. Ich cechą charakterystyczną były kolorowe szlaczki wzdłuż kołnierzyków czy rękawów. Zamiast złota miały na szyi skromne naszyjniki z małych, kolorowych paciorków. Ciekawe, że nie udało mi się nigdzie wypatrzyć tradycyjnie ubranego Indianina. Widać także tutaj, że to kobiety są ostoją tradycji. Jest to kolejny dla mnie dowód świadczący o wyższości kobiet nad nami mężczyznami:-)

Wraz z postępem idzie też niestety degradacja. Owe uczennice, o których wspominałem,  są dziś dużo grubsze od swoich matek. Efekt fast foodów, coli, chipsów i siedzącego przed komputerem trybu życia. Aż żal było patrzeć na te przerośnięte młode figurki w mundurkach. Jeśli ta tendencja się nie zatrzyma, to jak będzie wyglądać kolejne pokolenie? I jeszcze kolejne? Faceci na całym świecie ubierają się tak samo źle. Nie wiem jak wygląda liga panamska, ale nie zauważyłem na ulicach innych koszulek niż te Realu czy Barcelony (z lekkim wskazaniem na ten pierwszy). Panamczycy są trochę takimi „rainbow people” na wzór RPA. Biali, czarni, metysi, latynosi, indianie, chińczycy. Tych ostatnich chyba musiało w ostatnich latach mocno przybyć. Kolejnym efektem globalizacji jest bowiem to, że większość drobnego handlu zostało opanowanych przez Chińczyków. Tak samo jak na wyspach Południowego Pacyfiku czy w Maladze.

Ale niewątpliwie Panama bardzo korzysta – per saldo – na globalizacji. A w szczególności na wzroście handlu międzynarodowego. Najcenniejszą nieruchomością w Panamie jest bowiem wybudowany 99 lat temu … kanał panamski. Za przepłynięcie tego 80-kilometrowego odcinka (zajmuje to statkom średnio około 8 godzin) linie oceaniczne słono płacą. Po USD 140 do 180.000 za każde przepłynięcie. A że przepływa ich około 30-40 każdego dnia, to nieruchomość ta przynosi  od 4 do 7 mln USD dziennie. Czyli około USD 2 mld rocznie. Pewnie większości z nas starczyłoby to na utrzymanie bajkowego standardu życia. Ale w Panamie trzeba odjąć od tych przychodów m.in roczne pensje 10.000 pracowników firmy, koszty utrzymania elektrowni  obsługującej śluzy, a także inne koszty utrzymania tej niesamowitej nieruchomości:-)

W Miraflores – śluzach będących najbliżej Panama City (można tam prawie dojechać autobusem Metrobus) a potem  jeszcze około kilometra  przejść) – byłem już drugi raz. Ale i tak dech zapiera w piersi widok wysokiego na 26 metrów statku  transportującego prawie 5000 samochodów, statku oddalonego zaledwie na wyciągnięcie ręki od tarasu widokowego ulokowanego tuż obok śluzy. Ten kolos – m/s London Highway – najpierw się zbliża, potem wpływa do kanału śluzy. Zatrzymuje się i góruje nad otoczeniem. Jego górny pokład jest praktycznie na wysokości tarasu widokowego znajdującego się na 4-tym piętrze budynku. A potem śluzy się otwierają (ogromne stalowe drzwi ważące po kilkaset ton każde skrzydło) i statek opada majestatycznie z prędkością 1 metra na minutę. Przelewa się też masa wody do dolnej śluzy – coś około 12 mln litrów na sekundę. Takie sobie ogromne jaccuzzi:-)  Statek obniżył się łącznie najpierw 8 metrów i potem w kolejnej śluzie kolejnych kilka, tak więc prawnie zniknął nam ten kolos z oczu:-) Magia. A wszystko to się dzieje w bardzo precyzyjny sposób. Pomiędzy burtami tego giganta, a brzegami śluzy jest zaledwie po 24 cale wolnej przestrzeni:-) W tej chwili trwa budowa nowych śłuź, po sąsiedzku, które pozwolą obsługiwać statki o kilkanaście metrów szersze i dłuższe. Jeszcze więcej kasy będzie co roku wpływać (dosłownie:-) do Panamy.

A wszystko to się dzieje w otoczeniu zboczy gór pokrytych gęstym tropikalnym lasem. W dali śpiewają czy pokrzykują papugi.Nad głowami unoszą się majestatycznie jakieś duże statki powietrzne – ptaki wypatrujące w wodach śluzy swoich zdobyczy pokarmowych. Nie-sa-mo-wi-te. A jeszcze miałem szczęście, że będąc na śluzie w ciągu zaledwie kilku godzin pogoda się zmieniła kilkukrotnie. Słońce ustąpiło gęstym chmurom, lunął deszcz. Tak silny że aż się ściemniło (duży kontenerowiec praktycznie zniknął z wizji) i obsługa kanału włączyła nocne oświetlenie –  mieliśmy próbkę nocnego przepływu. Zaraz potem znów wyszło słońce.

Słońce świeci dość intensywnie nad gospodarką Panamy. Nie widziałem danych za ostatnie kilka lat, ale jeszcze do niedawna, Panama była drugą – po Chinach – najszybciej rozwijającą się gospodarką świata, z ponad 10%-owym wzrostem PKB.  Pieniądze płyną do Panamy wartkim strumieniem. Głównie z kanału, bo Panama oprócz złota nie ma wielu zasobów naturalnych (podejrzewa się występowanie dużych złóż ropy, ale jeszcze nie są one udokumentowane). Panama eksportuje trochę produktów rolniczych oraz ryb. Liberalne przepisy powodują, że wiele statków na całym świecie pływa pod banderą tego kraju. Dodatkowo Panama City stało się centrum finansowym na ten region świata. Pomaga w tym posiadanie w obiegu USD. Panama staje się też rajem podatkowym. Wiele firm oferuje swoje usługi założenia tu przedsiębiorstwa. Formalności kosztują nieco ponad USD 1000. Ważnym magnesem dla biznesu jest też wolny obszar celny w Colon, drugi największy na świecie, po Hong Kongu.

Kasa się tu przelewa. I widać to po rozmachu inwestycji w infrastrukturę. W nowoczesne apartamentowce. W remonty starego miasta. W samochodach. Po raz pierwszy w życiu miałem okazję jechać Toyotą Pirus i była to zwykła miejscowa taksówka. Większość taxi to dość drogie Toyoty (których nawet w Polsce na taryfie rzadko można uświadczyć). Oprócz tego na ulicach widać sporo BWM, Porsche i innych drogich marek. Za to prawie wcale nie widać … skuterów:-( A przecież pogoda sprzyjałaby…

A jak się mają ceny nieruchomości? Niestety nie udało mi się zajrzeć do żadnej agencji nieruchomości, mimo że pytałem o najbliższe. Nie wiem więc jakie są trendy na rynku. Kupiłem sobie tylko dwie lokalne gazety i poczytałem ogłoszenia.  Ceny kształtują się w przedziale USD 1400 do 2200 za m.kw. W tych najnowszych, najwyższych budynkach przekraczają USD 25000/m.kw, ale i tak najdroższe są na starym mieście – Casco Antiguo – ponad USD 3.000/m.kw. W centrum jest też sporo starych 3- i 4-piętrowych bloków z lat 70-tych. Wyglądają dość obskurnie i są zamieszkane przez miejscowych biedaków. Tam ceny kształtują się na poziomie USD 600-800 za m.kw. Najtańsze i przy okazji najmniejsze mieszkanie znajdowało się przy budynku Pascal. 59-metrowe mieszkanie z dwiema sypialniami za USD 65.000. Największe apartamenty miały po ponad 500 m.kw, ale najczęściej w przedziale 160-300 m.kw. A więc rozmiary takie bardziej tropikalne:-)

Jednym z najbardziej prestiżowych adresów w Panama City jest Trump Ocean Club. To wysoki wieżowiec kształtem przypominający żagiel. Stoi tuż nad wodą i rozpościerają się zeń podobno najlepsze widoki w mieście. Ceny najmu kształtują się w przedziale USD 1800 do USD 10.000 miesięcznie w zależności od piętra oraz od powierzchni  wynajmowanego apartamentu. Znalazłem też ogłoszenie dotyczące gruntów. Za 5 hektarów ziemi położonej w pewnej odległości od brzegu na malowniczych wzgórzach, z których jest widok na ocean, właściciel życzy sobie jedynie USD 80.000. Oczami wyobraźni już widzę jak za kilka lat powstaje tam duże, ekskluzywne osiedle dla amerykańskich i kanadyjskich emerytów:-)

Inną ciekawostką jest to, że wielu ogłaszających – podobnie jak w Polsce – podkreślało, że chcą sprzedać bezpośrednio i że „dziękują pośrednikom”. Po hiszpańsku brzmi to: „abstenerse intermediarios” albo po prostu „sin intermediarios”. Inną ciekawostką z opisu mieszkania jest to, że kilka razy natknąłem się – obok sypialni, kuchni, garażu, pralni, itp, również na sale do fiesty. Cokolwiek to jest.

Na koniec pewna ciekawostka świadcząca o wyższym stopniu rozwoju panamskiego rynku nieruchomości. Otóż wiele ogłoszeń podkreślało informacje szczególnie przydatne inwestorom. Oprócz mało mówiącego „nadaje się na wynajem” były też informacje o powierzchni … korytarzy – np tylko 3%. Bo przecież wiadomo, że korytarz akurat przy najmie nie jest powierzchnią „pracującą”. Wiele razy obok ceny sprzedaży, pojawiały się informacje o możliwej do uzyskania cenie najmu ogłaszanego mieszkania, co w Polsce raczej się nie zdarza.  No chyba, że ostatnio, gdyż sam już nie monitoruję ogłoszeń internetowych czy prasowych i moge juz nie byc na biezaco w tej sprawie.

A ponieważ podawany w ogłoszeniach zwrot z najmu wynosił niezmiennie ok 7% rocznie, to zaczynam podejrzewać, że w Panamie – w odróżnieniu od Polski – mieszkania wycenia się w oparciu o ich yield, czyli dochodowość z najmu. W Polsce ceny mieszkań ustalane są przez konsumentów, a nie przez pryzmat inwestorów i większy wpływ na wycenę ma istnienie (lub nie) rządowego programu wsparcia dla młodych. Czyli większy wpływ na ceny mieszkań maja w Polsce decyzje administracyjne, niż reguły rynkowe. Ale mam nadzieję, że to się wkrótce zmieni wraz z pojawianiem sie coraz wikszej liczby inwestorow. Sądząc po tym, że stopy zwrotu są w Panamie wyższe niż w Warszawie, wnioskuję, że inwestorzy postrzegają tamten rynek jako bardziej ryzykowny niż rynek warszawski:-)

Jeśli przyjąć stopę zwrotu na poziomie 7% rocznie, to spodziewam się , że Kanał Panamski powinien zostać wyceniony na USD 2 mld podzielić przez 0.07, czyli coś około USD 30 mld. Ale niestety Kanał Panamski nie jest chyba jednak na sprzedaż:-)

Komentarze:

  1. Michał Żółtowski pisze:

    Bardzo ciekawy artykuł! Nie patrzyłem jeszcze nigdy np. na kanał Panamski w ten sposób – a prawda jest taka, że na świecie jest cała masa takich niestandardowych supedochodowych nieruchomości.

    Żeby daleko nie szukać to mamy jeszcze Kanał Sueski oraz cieśninę Bosfor. Tej ostatniej nawet nie musieli budować, po prostu słono kasują za przepływ – nieruchomość idealna :)

    Ciekaw jestem jakie są stopy zwrotu np. z Akropolu w Grecji – on jest w ruinie a i tak masa ludzi tam przyjeżdża!

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Warren Buffet a tłuste koty z Wall Street

Niedawno natknąłem się na 5-stronicowy artykuł o Warren'ie Buffet, jednym z najbogatszych ludzi na świecie (majątek wart USD 45 mld, czyli 1/4 GDP Polski) w amerykańskim tygodniku Time (z 23 stycznia 2012). Autorka - Rana Foroohar - odwiedziła go w jego skromnym domu i w biurze w Omaha w Stanie Nebraska. Warren zaprosił ją też na lunch do lokalnej jadłodajni, w której lubi się stołować. Osiągnięcia Warrena Buffet są naprawdę imponujące. Ogromny majątek, na który składają [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W ostatnich dniach znów dostałem kilka komentarzy w tym temacie. Przepraszam ich autorów za to, że nie...
  • Sławek Muturi: Yolu, spoko, sama byś lepiej nie utargowała:-) Dla niewtajemniczonych – Yola zamówiła u mnie...
  • Yola: No wiesz, taka CAŁKIEM amaterialistyczna to jednak nie jestem … już się boję na ile udało Ci się...
  • Sławek Muturi: Marek, zgadzam się z Tobą. Osoby wracające z emigracji mogą wnieść wiele pozytywnego do polskiej...
  • Marek Niedzwiedz: Slawku, tak zgadza sie, duzo niepewnosci. Jednakze uwazam, ze te ciakawe czasy niosa sporo...
  • lukasz w: poprawiaj błędy bo potem wstyd jak się człowiek za późno połapie;)
  • Sławek Muturi: Yolu, oczywiście potwierdzam, znając Ciebie od wielu lat, że jesteś absolutnie amaterialistyczną...
  • Art: Jeszcze mi się przypomniało. Mój Dziadek miał taki kolor skóry jak Ty. Był bardzo przystojnym mężczyzną i...
  • Sławek Muturi: Artur, mówi się,że są kłamstwa, wielkie kłamstwa i … statystyka:-) Nie podważam znaczenia...
  • Yola: Ja też, oczywiście (!!!) nie mierzę SZCZĘŚCIA ilością zer na koncie w banku ! Mam nadzieję, że o tym wiesz...
  • Art: Michał: Pisząc, że Polska to kraj rasistów generalizujesz, udowodniając tym samym, że jesteś rasistą. W każdym...
  • Sławek Muturi: Marek, dzięki za eksperckie wyjaśnienie sprawy. Byłem przekonany, że nie trzeba płacić różnicy podatku...
  • Sławek Muturi: Yolu, dzięki za Twój komentarz. Po przeczytaniu jeszcze raz swojego wpisu, uzmysłowiłem sobie, że zbyt...
  • Marek Niedzwiedz: Dziekuje Slawku za wywolanie mnie do tablicy. Jezeli chodzi o dochody dla rezydenta UK otrzymywane...
  • Yola: W kwestii szczęścia, bogactwa i sprawiedliwości to … hym oczywiście można być nieszczęśliwym w pałacu i...
  • Sławek Muturi: Och Yolu, gdyby wszyscy mieli Twoją świadomość i Twoją wrażliwość, to świat byłby o wiele piękniejszym...
  • Sławek Muturi: Natasha, no rzeczywiście. Czasami bywam bardzo kreatywny:-)
  • Sławek Muturi: Natasha, oczywiście nie korzystałem. Przecież mam kochającą mnie żonę:-)
  • Sławek Muturi: Michał, dzięki za Twój komentarz. Akurat tak się składa, że czuję silną przynależność do obu moich...
  • Sławek Muturi: Dczekol, dzięki. Gdy się chce, to znajdzie się drogę:-)

Najnowsze wpisy

created by Water Design