21

10.2013

Co byście poradzili Waldemarowi?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 13

Co byście poradzili Waldemarowi? Oto treść jego maila do mnie:

Witaj Sławku, Mam do Ciebie gorącą prośbę.

Prowadzę od kilku miesięcy biuro nieruchomości w małej miejscowości – 17.500 mieszkańców. Od samego początku biuro praktycznie zarabia na siebie. Otwarcie biura poprzedziło wiele lat doświadczenia w kredytach hipotecznych oraz wprost chorobliwe pasjonowanie się tematem nieruchomości. Puszczam oczko

Myślę, że na sukces biura składa się wiele czynników, ale najważniejsze to te, że pod jednym dachem łączę doradztwo kredytowe z naciskiem na kredyty hipoteczne oraz firmowe oraz ogromna baza pośredników z którymi współpracuję w temacie kredytów i z którymi naprawdę uczciwie się dzielę moją prowizją. Klienci z ulicy stanowią wisienkę na torcie. Lub inaczej – zarabiają na czynsz, czasami ZUS

Na dziś – kilka miesięcy po otwarciu biura – pojawiła się okazja zakupu lokalu dosłownie po drugiej ulicy, na której wynajmuję biuro. Koszt zakupu jest niewielki. Przy założeniu finansowania go kredytem hipotecznym na okres 10 lat i 100% LTV, to i tak rata kredytu będzie wynosić max 40% czynszu, który obecnie płacę za najem…

To w czym problem? Taki, że ów lokal znajduje się w piwnicy bloku mieszkalnego. Jednak to jego jedyny, acz podstawowy minus. Jakie są plusy, poza okazyjną ceną? Takie, że jest większy, ma lepszy rozkład, a przede wszystkim ma dużo większe możliwości wypromowania go w mieście. Przed lokalem mam około 15m2 powierzchni, na której mogę postawić przeróżne reklamy, które spowodują, że będzie zauważalny dla każdego, kto będzie szedł tą ulicą. Pomysłów mam już wiele.

Jednak obawiam się jednego. O ile nie boję się, że klient na pośrednictwo nieruchomości nie będzie miał problemów z tym, że lokal jest w piwnicy, o tyle obawiam się, że klient typowo kredytowy – np. na gotówkę, konsolidację, limit w koncie, itp. – nie będzie chciał mi wejść do piwnicy. Powiem tak – znam jedno biuro nieruchomości, które od 20 lat działa w piwnicy i jest naprawdę prawdziwym liderem na lokalnym rynku w branży pośrednictwa nieruchomości. Piwnica nie jest żadnym problemem. Nie znam jednak ani jednego banku, tudzież pośrednika kredytowego, który z powodzeniem działałby w piwnicy… A na dziś praktycznie 100% przychodów mam z kredytów. Pośrednictwo nieruchomości dopiero raczkuje – buduję wciąż bazę moich ofert. I pewnie to jeszcze sporo potrwa zanim zrobię pierwsze transakcje pośrednictwa nieruchomości.

Dlatego byłbym Ci wdzięczny, gdybyś wrzucił na swoją stronę mój list z prośbą o wyrażenie opinii przez Twoich czytelników – czy dla nich byłby to problem, gdyby mieli wejść do piwnicy po np. kredyt gotówkowy – załóżmy, że skuszeni reklamą przed lokalem.

Mocno zastanawiam się nad tym lokalem i jakaś fajna dyskusja, czy też opinie czytelników pomogłyby mi podjąć decyzję. Uśmiech

Czy mogę liczyć na Twoją pomoc? Pozdrawiam serdecznie,

Waldemar

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    Według mnie diabeł tkwi pewnie w szczegółach – bo są przecież różne piwnice… Jedne takie że strach wejść, niebezpieczne schody, trzeba się zginać w pół żeby wejść, zatęchły zapach, ciemno, brak okien albo malutkie okienka z kratami. Wtedy chyba lepiej nie przenoś firmy do takiego lokalu.

    Jeżeli ta piwnica taka nie jest, jest przestronna, jasna, ma możliwie duże okna, bezpieczne schody, normalne drzwi wejściowe, to nie powinno nikogo odstraszać.

  2. Michal T. napisał(a):

    Hej,

    Wydaje mi się, że piwnica nie jest miejscem na prowadzenie tego typu działalności.
    Twoja działalność musi być wiarygodna w oczach klienta, a z perspektywy piwnicy raczej tego nie uzyskasz. Pomyśl może jednak o innym rozwiązaniu.
    Nie wiem jak wygląda specyfika rynku nieruchomości w Twoim mieście, jednak bazując na moich doświadczeniach jako wynajmującego różne nieruchomości w mieście 32 tysięcznym, akurat lokale komercyjne są największym problemem. Tzn. Posiadam kilka takich lokali w naprawdę atrakcyjnych lokalizacjach i mimo wszystko nie jest łatwo je wynajmować. Przesyt lokali do wynajęcia jest mocno odczuwalny, a coraz gorsza sytuacja gospodarcza w małych miastach działa niekorzystnie na tego typu najem.
    Dlatego, jeśli sytuacja w Twoim mieście wygląda podobnie i zastój w najmie nieruchomości komercyjnych jest zauważalny, to zwyczajowo idź do właściciela i zaproponuj mu nowe warunki najmu. Powiedz, że otrzymujesz coraz więcej ofert lokali do wynajęcia w znacznie niższych cenach, jednak nie chciałbyś rezygnować ze współpracy z nim i zaproponuj obniżenie czynszu o 20-25 procent. Jeśli jest to człowiek rozsądny i zależy mu na stabilności najmu to być może obniży CI czynsz choćby o 10-15 procent. A jeśli nie, to raczej na pewno nie wyrzuci Cię za to, że pytasz:)

    • KK napisał(a):

      Michał T,
      Mieszkam w mieście 36 tysięcznym na południu Polski z bezrobociem na poziomie 11% czyli poniżej średniej. Od roku próbuję kupić kolejną kawalerkę na wynajem. Myślę, że mała podaż to powoduje ale praktycznie nie pojawiają się propozycje sprzedaży z ceną poniżej 3.000 pln/m do generalnego remontu. Czyli po remoncie na poziomie ok 25.000 pln i wynajmie na poziomie 500-600 pln wychodzi rentowność 5,5%-6,0%. Na blogu czytam o rentownościach nawet 10%. Jak jest z rentownością u ciebie?
      KK

      • Michal T. napisał(a):

        Hej,

        Najbardziej rentowną moją inwestycją są blaszane garaże do wynajęcia.
        Nie wchodząc w szczegóły, bo musiałbym napisać 10 stron, mam obecnie pozwolenie na budowę 90 garaży. Jednak popyt nie jest aż tak duży i obecnie postawionych mam ok 70 szt. Poziom wynajęcia zimą sięga 100 % i sukcesywnie dostawiam nowe garaże jednak wiosną wiadomo jest gorzej( ok 80 % zajętych garaży) i dlatego nie dostawiam garaży na maksa. Garaże mam w kilku lokalizacjach w moim mieście. 2 działki udało mi się kupić kilka lat temu za dobre pieniądze i to akurat klucz do rentowności, która tam wynosi koło 30 % rocznie, czyli mniej więcej po 3 latach mam zwrot całej inwestycji. Obecnie z racji wyższych cen nieruchomości nie da się takiej rentowności uzyskać poprzez zakup ziemi i wybudowanie garaży. Jednak znalazłem sposób na świetną rentowność. Otóż szukam nie samych pustych działek, a działek z domami, które zazwyczaj są stare i do remontu. Inwestycja początkowo jest większa, jednak po wydzieleniu placu na garaże i oddzieleniu domu wystawiam właśnie dom na sprzedaż. Zamrażam kapitał na kilkanaście miesięcy, jednak po tym jak sprzedam dom,wtedy rentowność na garażach znów sięga 30 % rocznie. Rekordowo udało mi się uzyskać rentowność na poziomie zbliżonym do 45 %, ale uznaję to za fart:) Oczywiście nie wszędzie jest to możliwe i trzeba mocno się naszukać, ale myślę, że warto.
        Co do mieszkań sytuacja u mnie jest zdecydowanie lepsza niż u Ciebie. Bezrobocie na poziomie 21 %, średnio ok 45 mieszkań do sprzedania na aukcjach. Cena metra to ok 2 200-2 500, jednak można kupić mieszkanie za 1 600. Miasto jest coraz biedniejsze i posiadając gotówkę można znaleźć fajne okazje. Wymaga to współpracy z agentami nieruchomości i poruszeniem wielu moich znajomych, jednak jakoś się tak dzieje, że te okazje mi się trafiają. Rentowność z najmu mieszkania mam u siebie na poziomie 7-12 %. Obecnie nie mam problemu z wynajmem bo na 1 ogłoszenie mam 100 telefonów, jednak obawiam się co będzie za 10 lat, jak populacja miasta zmniejszy się o kolejne kilka tysięcy z powodu braku pracy i perspektyw.

        Lokali komercyjnych na tą chwilę mam dość bo mam z nimi same problemy. Długie przestoje, problemy z uzyskaniem dobrej ceny za wynajem.
        Jestem zdania, że tak niestety będzie się działo coraz bardziej, gdyż cały handel koncentruje się w galeriach, przy których pewnie powstawać będą centra usługowe, bo tam jest coraz większy przepływ klienta. Wyciąganie ludzi z miast do galerii jest tendencją coraz bardziej zauważalną i uważam, że komercyjne lokale to zbyt wysokie ryzyko.

        Obecnie planuję inwestycję deweloperską, jednak mam wiele obaw gdyż przerasta to moje możliwości kapitałowe i jeśli nie znajdę wspólnika z kapitałem to chyba się tego nie podejmę, mimo, że gdyby projekt udał się w połowie założeń to zysk powinien wynieść ok 25-30 %. Optymistycznych założeń nie przyjmuję bo już nieraz przekonałem się, że jak coś może się nie udać to tak właśnie się stanie :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Michale, duże dzięki za tak obszerne i szczegółowe opisanie Twoich doświadczeń. Mam nadzieje, że nie będziesz miał nic przeciwko zrobieniu odrębnego wpisu na bazie Twojego komentarza, tak by nie przepadł w czeluściach tysięcy komentarzy.
          Gratuluję skuteczności w budowaniu Twojej wolności finansowej i życzę Ci serdecznie dalszych sukcesów.

        • Michał T. napisał(a):

          Sławek,

          Oczywiście nie mam nic przeciwko wrzuceniu posta do oddzielnego tematu i chętnie mogę rozszerzyć informacje o ile ktoś będzie tym zainteresowany.

          Pozdr

        • KK napisał(a):

          Michał,
          Dzięki za reakcję i wiele inspirujących informacji.
          Generalnie konkluduję, że powinienem być bardziej cierpliwy w wyszukiwaniu okazji, pewnie ograniczyć skalę remontów i zwiększyć cenę najmu.
          Mam te same obawy co do przyszłości takich miast jak nasze, np moja żona jest przeciwko dalszym inwestycjom. Mój optymizm opieram na analizie historycznej- od 150 lat jest to średni ale dający sobie ciągle radę ośodek przemysłowy położony dodatkowo w odległości 30-60 km od trzech innych znacznie większych będących źdródłem popytu na pracę.
          To samo z lokalami komercyjnymi. Galerie wysysają wszystkich, na głównej kiedyś ulicy handlowej coraz więcej banków, najemcy płaczą ale z drugiej strony o 17.00 wszyscy są w domu, jedyny Rossman do 19.00:) miasto nie ma ochoty na obniżki czynszów.
          Też myślę coraz częściej o tym aby tematu nie załatwić hurtowo i zrobić inwestycję deweloperską ale potzrebowałbym wspólnika nie tylko z powodów kapitału ale głównie braku czasu bo niestety/stety jestem ciągle korporacyjne zwierzę :)
          Dzięki.
          KK
          U mnie garaż murowany Max najem 200 pln/ msc

  3. Beata Suchodolska napisał(a):

    Waldku,

    rozumiem Twoje dylematy.

    Powiem tak- piwnica piwnicy nie rowna.

    Jestem klientka pralni w Warszawie, ktora miesci sie w piwnicy/suterenie a jest jedna z nowoczesniejszych, ktore znam- choc nie znam ich wiele. (Do Sławka- maja pomaranczowe wyposazenie, logo i strone :) Atutem lokalu, mimo, ze w piwnicy jest to, ze maja bardzo szerokie schody i przeszklone cale drzwi wejsciowe a moze nawet jakies okno wystawowe, nie pamietam- wszystko od strony ulicy. W tym lokalu spokojnie mogloby byc takie biuro jak Twoje.

    Jestem zaprzyjazniona z jednym z wydawnictw, ktore miesci sie w piwnicy. Maja tez tam drukarnie, przygotowalnie i pewnie inne rzeczy, o ktorych nie wiem. Ja odwiedzam ich kupujac ksiazki i pijac herbate i to tez mi nie przeszkadza- sa na uboczu, w domu mieszkalnym, zajmuja chyba pol piwnicy, wejscie jest z klatki.

    Kiedys moim klientem byl wlasciciel drukarni- wejscie z klatki, w oficynie i od podworka. Malo ich klientow bywalo u nich osobiscie, wiec to nie byla dla nich wazna sprawa. W srodku bylo bardzo sympatycznie.

    Twoja dzialalnosc rozni sie od ich dzialalnosci. ‚Wymaga wiecej prestizu’, bo dotyczy duzych dla wiekszosci ludzi pieniedzy albo ma takie skojarzenia. Nie wiem, jakie sa mozliwosci u Ciebie. Czy wejscie jest z klatki czy z ulicy, na ile mozna je zaaranzowac tak, zeby poszerzyc schody i stworzyc wrazenie przestrzeni i zniwelowac/zmniejszyc fakt, ze to jest ponizej poziomu gruntu?

    Jesli daloby sie to urzadzic tak, jak w tych 3 miejscach, o ktorych pisze i ktore znam- a ktorych Ty i czytelnicy Fridomii nie znacie- ja jestem za. Przy czym moze sie okazac, ze zmiany moga wymagac czasu i pieniedzy, co uczyni inwestycje mniej oplacalna.

    Teraz przyszlo mi do glowy- a moze nie kupuj tego dla siebie. Kup, jesli znajdziesz pomysl komu i na co wynajac/ sprzedac z zyskiem. A Ty nadal wynajmuj to, ktore wynajmujesz.

    Powodzenia!
    Beata

  4. max napisał(a):

    Waldemarze,

    Jeśli nie jesteś w 100% przekonany, to wynajmij ten lokal z opcją kupna. Działa to tak, że podpisujesz 2 umowy. Pierwsza to umowa najmu np. na rok czasu, a druga to umowa pozwalająca nabyć ten lokal (lub też nie) po upływie 12-24 miesięcy. W tym czasie zdążysz się zorientować czy tracisz klientów czy zyskujesz. Opcja kupna jest korzystna dla obu stron. Po pierwsze Tobie daje możliwość decydowania, a sprzedającemu korzyści w postaci dodatkowych pieniędzy za opcję kupna. Może to być od 1000 do nawet 10 000 zł. Musisz natomiast liczyć się z tym, że jeśli nie skorzystasz z opcji i nie kupisz lokalu po upływie 12-24 miesięcy, to tracisz kwotę, którą zapłaciłeś za opcję kupna.

  5. Magda napisał(a):

    Jedna uwaga: sprawdź przebieg rury kanalizacyjnej w okolicy tego lokalu. Awarie mogą się wiązać z pływającym szambem albo odpychającym zapachem. Czas usunięcia awarii? Niekoniecznie od ręki.

    Ad rem: jeśli lokal i jego otoczenie byłyby schludne, jasne, bez nieprzyjemnych zapachów i z niezłym wejściem (tzn. po łagodnych schodach), a do tego firma cieszyłaby się dobrą opinią wśród ludzi, to w małej miejscowości może się udać.
    Sprawdziłabym też, gdzie są zwykle wykładane trutki na szczury – żeby nie straszyły klientów.

  6. AdiT napisał(a):

    Witaj,

    Może warto pomyśleć o zakupie tej nieruchomości „pod wynajem”?

    Jeżeli w przypadku „pośrednictwa finansowego” ten lokal może się nie sprawdzić, to może w przypadku innych działalności (wymienionych w komentarzach) się sprawdzi. Dzięki temu Twoja firma będzie zarabiać zarówno na udzielanych kredytach jak i najmie lokali użytkowych :-).

    Powodzenia!

  7. Filip napisał(a):

    Waldemarze,
    skoro masz juz biuro i Twoj biznes funkcjonuje prawidlowo, to raczej na lokal w piwnicy spojrzalbym z perspektywy inwestycji.

    Slusznie obawiasz sie ryzyka dla swojej dzialalnosci ale skoro mozesz go kupic bardzo korzystnie, to go wynajmij komus, kto prowadzic bedzie biznes, ktory jeszcze lepiej nadaje sie do piwnicy niz Twoj.

    pozdrawiam
    F.

  8. Aga-ta napisał(a):

    Moim zdaniem prestiżowa lokalizacja/miejsce wiąże się z chęcią zapłacenia wysokiej ceny za usługę/towar. A czy klienci chcą dużo płacić za kredyty??? Czy jednak wolą myśleć że koszt lokalu, w którym załatwiają formalności nie podraża tej usługi?
    Moim zdaniem piwnica nie pogorszy jakości usług ani kompetencji osób pośredniczących w uzyskaniu kredytu czy kupnie nieruchomości . A o to, przede wszystkim chodzi klientowi.

    Zatem, Waldemarze, cokolwiek zdecydujesz, będzie dobrze. Z opisu wnioskuję że firma to jakość usług a nie lokal . Większość zleceń uzyskuje się z polecenia – dobry doradca zawsze zostanie odnaleziony, nawet w piwnicy :-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Drugie narodziny

Czasami się czyta opowieści o tym jak komuś udało się wyjść cało z bardzo poważnego wypadku, lub zwalczyć poważną chorobę. Bohaterowie tych opowiadań mówią o sobie, że się czują narodzeni ponownie. Czują, że los im podarował drugie życie. Często w tych opowiadaniach przewija się motyw tego, że zmieniła się ich optyka i teraz potrafią dostrzegać i cieszyć się nawet z rzeczy małych, których poprzednio nie dostrzegali żyjąc w dużym pędzie, w kieracie korporacyjnych deadline'ów, spotkań, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...

Najnowsze wpisy

created by Water Design