Relacja z seminarium inwestowania w nieruchomości na ASBIRO

W ubiegły weekend miałem zaszczyt wystąpić podczas seminarium “Jak zacząć inwestować w nieruchomości” zorganizowanym przez ASBIRO. Kamil, dzięki za zaproszenie! Co więcej, miałem okazję posłuchać 9-ciu innych prezenterów i dowiedzieć się jaka jest ich strategia inwestowania, w czym się specjalizują, jakie były ich początki, itp Wśród uczestników rozpoznałem – jak zwykle – nieco znajomych twarzy, poznałem również wiele nowych osób. Wśród 400-500 uczestników seminarium udało mi się poznać też około tuzina Klientów Mzuri, których wcześniej nie miałem okazji poznać:-) To bardzo miłe, że Mzuri przestaje już być anonimową firmą:-)

Ale wracając do samego seminarium. Potwierdziło się po raz kolejny, że ilu inwestorów, tyle możliwych strategii inwestycyjnych. Niektórzy inwestują po to by pomnożyć swój kapitał. Kupują tanio by drożej sprzedać. W ramach tej strategii, niektórzy handlują ziemią w okolicach Torunia, inni kupują kamienice w Piotrkowie Trybunalskim i po remoncie sprzedają pojedyńcze mieszkania, inni kupują domy pod Warszawą by je potem drożej sprzedać. Jeszcze inni wyspecjalizowali się w pozyskiwaniu nieruchomości z licytacji komorniczych w Rzeszowie.

Druga szkoła inwestowania w nieruchomości, to po to by zarabiać nie na sprzedaży, tylko na wynajmie. To jest strategia, w której i ja się wyspecjalizowałem. Pasywne przychody z najmu służą nie tyle temu by się wciąż bogacić, tylko temu by uzyskać wolność finansową. W ramach tej strategii też jest wiele możliwych opcji strategicznych – albo specjalizować się w małych kawalerkach, albo w większych wielo-pokojowych mieszkaniach. Albo nie mieć określonej specjalizacji i różnicować swój portfel. Można budować swój portfel w dużych miastach typu Warszawa, Łódź czy Szczecin, ale można też w średnich typu Kielce lub Siedlce, czy wręcz w małych typu Głogów czy Płońsk.

Bardzo zależało mi na tym by móc posłuchać wszystkich prezentacji więc czasami musiałem asertywnie odmówić jednej czy drugiej osobie, która chciała sobie w trakcie wystąpień ze mną “poszeptać”. Stanowczo zapraszałem w takich sytuacjach na pogaduszki podczas kolejnej przerwy. Mam nadzieję, że nikogo tym nie uraziłem, ale po pierwsze chciałem posłuchać (nikt, łącznie ze mną nie posiadł monopolu na wiedzę), a po drugie to trochę niegrzeczne gdy się gada podczas czyjejś prezentacji. Miałem już tyle okazji przemawiać publicznie, że wiem, że to przeszkadza prezentującemu.

Mam nadzieję, że nikogo nie obraziłem, sądząc po dużych i gęstych wianuszkach osób, które zbierały się wokół mnie podczas każdej przerwy. Pytaniom nie było końca, aż Kamil się na mnie denerwował, że mu zakłócam porządek dnia. No ale cóż, chciałem tylko służyć swoimi doświadczeniami:-) Efekt był taki, że podczas tych dwóch dni, tylko raz udało mi się kupić coś do jedzenia lub do picia; na korzystanie z toalety też nie miałem czasu. Przerwę w paplaniu miałem tylko podczas wystąpień innych mówców. Do domu wracałem tak zmęczony, jak po całym dniu ciężkiej pracy w polu przy żniwach. A swoją drogą, to takiego zajęcia nie miałem na mojej liście “zawodów emeryta”. Muszę sobie dopisać:-)

Jeszcze dwie refleksje z samego seminarium. Jednym z mówców był pan Grzegorz Sowa, przedsiębiorca znany na całą Polskę m.in z tego że odmówił płacenia składek na ZUS i podważa konstytucyjność obowiązku ubezpieczeń społecznych, a także z tego, że wyrzucił przez okno meble i ubrania lokatora jednego z mieszkań w kupionej przez siebie kamienicy w Piotrkowie Trybunalskim. Wspominałem o nim jakiś czas temu na łamach bloga fridomia.pl. O ile miałem i mam nadal wobec niego duży podziw za odwagę w kwestionowaniu konstytucyjności obowiązkowych składek na ZUS, to przyznam, że przy bliższym spotkaniu sporo stracił – niestety – w moich oczach. Z kilku powodów.

Po pierwsze, nie lubię – pisałem już o tym przy okazji NAC 2013 – gdy mówcy chcą sobie pozyskać poklask przeklinając ze sceny. Swoją drogą, to nie rozumiem skąd u publiczności tak silna aprobata tego typu zachowań. Pan Sowa klął wielokrotnie i im bardziej soczyste puszczał wiązanki, tym głośniejsze brawa otrzymywał z sali. Bardzo mnie to smuciło. Bo wg mnie nie najlepiej to świadczy – wiem, wiem, pewnie się narażę – o społeczności ASBIRO. Obawiam się, że w Polsce chamiejemy. Internetowe chamstwo zaczyna się wylewać i zatruwać przestrzeń poważnych skąd-inąd seminariów i szkoleń.

Po drugie, wygląda na to, że Grzegorz Sowa zdecydował się ze swojego – jak sam to nazwał – pieniactwa uczynić swój znak rozpoznawalny. Podkreślał parę razy, że jego to “nikt nie tknie, bo wszyscy wiedzą, że jestem pieniaczem”.

Po trzecie, jego akcja spektakularnego wyrzucenia przez okno mebli lokatora (choćby to nawet był menel, jak go określił Pan Sowa) była – jak sam przyznał – obliczona na uzyskanie PR-owego rozgłosu. Niby po to by uwolnić Polskę od ustawy o ochronie praw lokatorskich, ale tak naprawdę chyba jednak po to by sława pieniactwa Pana Sowy dotarła również do Warszawy, do centrali ZUS-u, do siedzib Sądów Apelacyjnych oraz Najwyższego i gdzie tam jeszcze Pan Sowa ma pozakładane sprawy sądowe. W mojej ocenie to właśnie tego typu gangsterskie (Pan Sowa powiedział o nich wręcz dosadniej – sk*******skie) metody i zachowania mieszkaniczników przyczyniają się do rozhisteryzowania języka, który służy nam dziś do opisywania relacji na linii najemca- właściciel mieszkania. To przed takimi zachowaniami mieszkaniczników mają być chronieni lokatorzy i jeśli takie zachowania będziemy promować, to tę idiotyczną polsko-polską wojnę będziemy pogłębiać, zamiast budować normalne relacje biznesowe z naszymi klientami, lokatorami naszych mieszkań.

I to dlatego oraz przez wzgląd na zebraną w sali wykładowej liczną młodzież, zdecydowałem się wejść w polemikę z jednym z moich współprezenterów. Wydaje mi się, że w Polsce mamy wyjątkowo wielu pieniaczy. Nie potrzebujemy kształcić kolejnego ich pokolenia. Moją ambicją jest cywilizowanie polskiego rynku najmu mieszkaniowego, a obawiam się, że chamstwem i pieniactwem tam nie dojdziemy.

Druga moja refleksja. O ile sukcesy w firmach internetowych to domena młodości, to jednak wydaje mi się, że w tradycyjnym biznesie, istniejącym od tysięcy lat, takim jakim są nieruchomości, jednak trzeba mieć bogate doświadczenie by odnosić sukcesy. Wielu mówców dopiero zaczyna inwestowanie, a pierwszą ich “inwestycją” było ich własne mieszkanie.  Jedynie Jan Fijor ma wiele lat doświadczeń w inwestowaniu i to na dodatek na wielu rynkach, m.in w Chicago, na Florydzie i w Polsce. Jeden z mówców rozsądnie przyznał ze sceny, że mając dopiero 34 lata nie czuje się jeszcze ekspertem. A część mówców była przecież jeszcze młodsza. Nie oznacza to oczywiście, że nie mieli niczego wartościowego do przekazania. Wręcz przeciwnie – wynotowałem sobie wiele nowych pomysłów i podpowiedzi.

Natomiast liczę na to, że uda się kiedyś Kamilowi ściągnąć na kolejne seminarium prawdziwych tuzów polskiego rynku nieruchomości, takich jak powszechnie znani Bracia Likusowie, Pana Leszka Czarneckiego czy rodzinę Bachledów-Curuś. Oprócz tego są jeszcze dziesiątki inwestorów wagi ciężkiej i super-ciężkiej w Polsce, przy których ja wyglądam jak nieopierzony jeszcze kurczaczek. Chętnie bym ich posłuchał.

Szczerzę życzę moim współ-prezentującym by za kilka czy kilkanaście lat dołączyli do tych kategorii wagowych.  Patrząc na ich początki jestem pewien, że tam wkrótce dotrą. Powodzenia!

Jeszcze raz dziękuję Kamilowi i całemu zespołowi ASBIRO za organizację tego wspaniałego wydarzenia i liczę na powtórki w przyszłości.

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

18 Responses

  1. (pardon, ale nie mam polskich znakow)
    Co do Pana Sowy to faktycznie podziwiac za opor wobec ZUS, ale okreslenia typu “sku…synskie” to juz nie przeklenstwo, a wulgaryzm. Tego tolerowac nie powinno sie. Nie na wykladach.

    A teraz cos zupelnie z innej beczki.
    SLAWKU czy poznales(a moze znajomy poznali) juz bank lub inna jednostke organizacyjna udzielajaca kredytow (w tym hipotecznych), ktore do zdolnosci kredytowej wliczaja przychod z najmu?
    Bardzo prosze odpowiedz na powyzsze pytanie.
    W skrocie czy zblizamy sie do “Zachodu”? :)

    1. Wojtku, sytuacja w bankach wciąż się zmienia. Słyszałem, że przychody z najmu (historyczne) wlicza wiele banków, choć niektóre przemnażają ją przez współczynnik 0,8 lub nawet 0,6. Większy problem jest z uwzględnieniem PRZYSZŁYCH przychodów z najmu. To robi chyba tylko mała grupka banków, jeśli dobrze pamiętam, to słyszałem o tym, że robi tak m.in. Getin, PKO BP i jeszcze ktoś
      A może ktoś z Fridomiaczek i Fridomiaków ma bardziej precyzyjne i aktualne dane?

    2. Wojtekw, banki oczywiscie doliczaja twoje dochody z najmu do twojej zdolnosci kredytowej. Jest to naogol polowa kwoty jaka uzyskujesz z najmu
      Musi jednak minac 12 miesiacy.

  2. Napiszę tylko, że moja reakcja na Pana Sowę była bardzo podoba jak Twoja Sławku. Jego podejście jest nakierowane na poklask i to w zasadzie tyle w temacie. Myślę, że dostał brawa za kabaret jaki robi, ale większość ludzi raczej nie traktuje go poważnie.

    Myślę natomiast, że całe seminarium było wartościowe właśnie dlatego, że większość prelegentów pochodziła z młodego pokolenia, ludzi u początku swojej drogi. Od nich najłatwiej się uczyć, ich działanie jest namacalne i realne dla kogoś kto dopiero zaczyna, lub planuje zacząć. To trochę jak z Twoją książką – Pomysł na wynajem – którą uważam za bardzo przydatną.

    Prezentacja Leszka Czarneckiego byłaby z pewnością ciekawa, zwłaszcza dla Ciebie Sławku, ale na przykład dla mnie podejrzewam że na dość abstrakcyjnym poziomie :)

    Jeszcze o samym zlocie Asbiro – jeszcze nigdy nie byłem w miejscu o tak dużym natężeniu wartościowych ludzi na metr kwadratowy. Naprawdę, nie trafiają tam przypadkowi ludzie z ulicy. Co wydaje się podwójnie niesamowite biorąc pod uwagę skalę przedsięwzięcia. Gorąco polecam wszystkim!

    1. Michał, muszę Ci przyznać rację. Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Rzeczywiście dla początkujących prezentacja Pana Czarneckiego mogłaby być zbyt odlotowa. Wycofuję swoje komentarze. Nasunęły mi się gdy przypomniałem sobie i porównywałem podobne konferencje, w których miałem okazję uczestniczyć w Anglii czy w Stanach:-)

      Z drugiej strony, to choć nie jestem początkującym, to siedziałem na tyłku przez wszystkie prezentacje i nie opuściłem chyba ani minuty żadnego z nich. Dziwiło mnie, że wiele osób wychodziło w trakcie lub gadali sobie w kuluarach czy wogóle nie przychodzili i ich krzesełka świeciły pustkami. Chłonąłem każde słowo i znalazłem wiele myśli, pomysłów perełek, a początkujący sobie spacerowali:-)

  3. Sławek,

    Czytając Twoją recenzję z seminarium ASBIRO mam podobne wrażenie jak Ty.
    Mimo, że jestem jeszcze młodszy niż osoby tam występujące, jestem zdania, że rady niektórych są po prostu samobójstwem finansowym. Nie każdy biznes jest dla wszystkich. I tak właśnie jest z nieruchomościami.
    Wiele rad i historii które usłyszałem na seminarium jest bardzo wartościowych. Jednak z wieloma niekoniecznie się zgadzam.
    Uważam, że podstawą do inwestowania w nieruchomości powinno być posiadanie jakiegoś kapitału. Jeśli nie mam pieniędzy nawet na 10 % wkładu i decyduję się na kredyt hipoteczny na 100 % nieruchomości i dokładam do tego jeszcze prywatną pożyczkę na remont, to przykro mi bardzo ale nic dobrego z tego nie wyjdzie. Pokazała to dokładnie prezentacja Andrzeja który bez kapitału zakupił 3 mieszkania na 100 % hipoteki. Przedstawił co z tego ma i mniej więcej wychodzi na zero( o ile wierzyć, że są jeszcze miejsca w Polsce gdzie czynsz za 36 metrowe mieszkanie wynosi 150 zł ) . Byłoby to jeszcze do zrozumienia gdyby faktycznie myśleć o aprecjacji wartości nieruchomości za te 20 lat. Jednak w Jego przypadku wzrost wartości nieruchomości zjada kredyt i jego odsetki. Rentowność jego inwestycji jest żadna, więc nie można powiedzieć, że jest to biznes.

    Kredyt hipoteczny nie jest zły i warto z niego korzystać jednak należy mocno to przemyśleć.
    Jestem zdania, że posiłkowanie się kredytem jest ok ale najwcześniej od 2 mieszkania. Wtedy mamy pewność, że czynsz z 2 mieszkań spłaci nam kredyt i zostanie nam jakaś górka która jest motywacją do dalszych inwestycji.
    Nie czuję biznesu który polega na tym, żeby dorzucić sobie problemy z najemcami, które na pewno wcześniej czy później się pojawią, i nie mieć z tego nic poza spłatą raty kredytowej. Jeśli ktoś nie jest w stanie zgromadzić kapitału to co pozwala mu sądzić, że będzie go stać na spłatę rat w razie niekorzystnej sytuacji z brakiem najemców i niezapłaconego czynszu.

    Być może jestem w błędzie i Ty masz inny pogląd na ten temat, jednak póki “inwestor” nie zgromadzi dzięki pracy kapitału, to niestety ale nie powinien zajmować się nieruchomościami.

    1. Generalnie to się z Tobą zgadzam, właściwie nie inwestuje w nieruchomości bo się boje kredytu na 20 czy więcej lat.
      Ale piszesz że Andrzej nie będzie miał żadnego zysku ze swoich kawalerek ale pozwolę sobie się z Tobą nie zgodzić, Andrzej nie miał nic a po 30 latach będzie miał 3 kawalerki. Oczywiście pytanie jest czy czas który to włoży i ryzyko jest tego warte?

      1. Zulu, myślę dokładnie tak jak Ty. Z perspektywy wolności finansowej, fakt wychodzenia dziś na zero (lub nawet na lekki minus) nie ma większego znaczenia.
        Inaczej mówiąc, gdyby ktoś mnie zapytał czy gotów byłbym odkładać co miesiąc 100 czy 200 złotych przez 25 czy 30 lat po to by potem móc utrzymać swój standard życia do końca życia bez konieczności pracy, to też bym się zgodził. Dlaczego? Bo wolność finansowa jest dla mnie (nie musi być dla wszystkich) bezcenna:-)

        Drugi argument jest taki, że czas będzie działał na Twoją korzyść. O ile kredyt (złotówkowy) pozostanie na nominalnym poziomie, to z czasem czynsze najmu powinny rosnąć (wraz z inflacją) więc dziura w postaci PLN 100 dziś, może się za jakiś czas zamienić w nadwyżkę PLN 50.

        1. Pewnie Wasz punkt widzenia jest słuszy bo faktycznie aktywo w postaci mieszkań pozostanie.
          Bardziej precyzując swoją wypowiedź – ja patrząc na nieruchomości jako swoją drogę do wolności finansowej nie wybiegam w tak daleką przyszłość i chciałbym być w pełni niezależny za 15 lat. A tego 30 letnie kredyty hipoteczne mi nie zapewnią.

          Choć faktem jest, że to i tak lepsza decyzja niż pokładanie 100 % wiary, że to ZUS zapewni mi bezpieczną emeryturę :)

          Obecnie od jakiś 2 lat ceny nieruchomości lekko spadają i sądzę, że ta tendencja utrzyma się jeszcze przez najbliższy czas. Wykorzystałbym to na wytężoną pracę i oszczędzanie tak żeby za 3 lata mieć chociaż kapitał na start.
          Ale oczywiście każdy może mieć odmienne zdanie.

    2. W ogólności zgadzam się z Tobą. Zawsze lepiej mieć jakieś zabezpieczenie i nie brać kredytów na 100% bo nigdy nic nie wiadomo (zmiany oprocentowania pożyczek, możliwe spadki cen mieszkań a nie tylko wzrosty etc).
      Co do Andrzeja – on nie podawał siebie za przykład eksperta w inwestowaniu w nieruchomości.
      Zaprezentował bardzo uczciwie i dokładnie jakie to inwestycje i że wychodzi prawie na zero.
      Z jego wypowiedzi jasno wynika że traktuje te 3 mieszkania jako zabezpieczenie na starość i fakt że nie specjalnie na nich zarabia mu nie przeszkadza. Za 25 – 30 lat będzie miał je spłacone a wtedy będą dużym wkładem w domowy budżet. Jest to tylko poboczne jego zajęcie bo głównie jest szkoleniowcem, coachem etc.
      Co do p. Sowy to sporo osób myślę traktowało te wypowiedzi z przymrużeniem oka i chichotało z okoliczności gdyż tego typu słownictwo w takim towarzystwie jednak nie bardzo pasuje.
      Zgadzam się z Tobą Sławku że na pewno tego typu zachowania w relacjach z najemcami na pewno nie poprawią obrazu wynajmujących w Polsce a wręcz przeciwnie.

  4. Świetne seminarium !
    Byłem na otwarciu ASBIRO 2 raz i przyznam, że było jeszcze bardziej poruszające od poprzedniego gdzie byli między innymi Ted Witkowicz czy Piotr Michalak.
    Co do samego seminarium to potężna dawka energii do działania, połączona z praktyczną wiedzą oraz konkretnymi strategiami, które można indywidualnie zgłębić.
    Co do Pana Sowy komentarz jest zbędny. Każda akcja wywołuje reakcję, agresja budzi agresję, prawo przyciągania, inteligencja społeczna i emocjonalna itp. itd.
    Nie mi to oceniać, ale zgadzam się z Tobą, że na takim seminarium coś takiego nie powinno mieć miejsca, a gromkie brawa tylko lukrowały “lepką polewą samozadowolenia” mówcę.
    Bardzo ucieszyła mnie Twoja polemika – wyrazy uznania.

    1. Kuba Buba, dzięki za odwiedzenie fridomii i podzielenie się swoimi spostrzeżeniami. Zwłaszcza że jesteś już “weteranem” tego typu spotkań:-)

  5. Oglądam właśnie nagranie z wystąpienia Pana Grzegorza Sowy i bardzo się cieszę, że wystąpił, bo dla większości z nas jest to przykład, którą drogą nie iść. Choć historia, jako przestroga jest ciekawa.

    Biznes trzeba budować na pozytywnych emocjach, a niestety ten pan zieje toksycznym jadem na lewo i prawo ;-)

    1. Filip, dziś słyszałem jakąś łacińską sentencję, której tłumaczenie brzmiało mniej wiecej tak: warto być twardym w swoich sądach, ale łagodnym w ich komunikowaniu. Bardzo mi się ten postulat podoba. Niestety ta formuła jest chyba daleko od osobowości Pana Sowy. A szkoda, bo jego twarde sądy w sprawie ZUS akurat bardzo mi się podobają.

  6. Sławku, brawo za “ochronę języka i tradycyjnego zachowania”. Niedawno rozmawiałam ze znajomym, który prowadzi kilka hurtowni elektrycznych i jednym z jego kryteriów wyboru pracowników jest język, jakim się posługują (także w luźnej rozmowie, nie tylko za ladą). Sama nigdy nie przeklinam (no, może czasami w myślach) i cieszę się, ze ten kanon jeszcze parę osób popiera.

Skomentuj Sławek Muturi Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.