24

11.2013

Strategia inwestowania w mini-akademiki

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 33

Tak jak pisałem w książce „Moja droga do wolności finansowej”, strategii budowania portfela nieruchomości na wynajem jest bardzo wiele. W książce szczegółowo opisuję swoją, ale wcale nie uważam by była jedyną możliwą czy nawet najlepszą. Oto mail, który dziś otrzymałem wraz z moją nań odpowiedzią. Załączam go, bo nie niesie żadnych osobistych tajemnic, a wydaje mi się, że temat może być interesujący dla innych osób:-)

I przy okazji, ponawiam moją gorącą prośbę do Was. Gdy chcecie mi zadać jakieś pytanie natury ogólnej, to korzystajcie proszę z fridomii,  a nie z mojego maila. Odpowiadam na wszystkie pytania mimo, że czasami dostaję ich naprawdę mnóstwo, o wiele więcej niż typowy emeryt:-) Natomiast pytania się często powtarzają i wolę odpisywać na nie raz niż wielokrotnie. Poza tym zadając je na łamach fridomii nie ułatwiacie życia tylko mi, ale też i … sobie samym. W jaki sposób? Choćby w taki, że ja nie mam monopolu na wiedzę. Zadając pytanie na fridomii jest wysoce prawdopodobne, że w odpowiedzi otrzymacie nie tylko moją perspektywę, ale też perspektywę innych Fridomiaczek i Fridomiaków. Odpowiedź będzie bogatsza, pełniejsza, bardziej zrównoważona dzięki różnicom zdań, które mogą się pojawić. I wzbogacicie całą społeczność Fridomiaków:-)

Ale do rzeczy. Oto zapytanie Wojtka:

Sławku,
Dziękuję za odpowiedź… kupiłem Twoja polecaną przez Ciebie książkę i… bardzo rozbawił mnie wstęp gdzie odnosisz się do książki Kiyosakiego (w kontekście tego co napisałem w mailu poniżej J  -> widzę spore analogie w odczuciach po lekturze)… doceniam też rady które udzielasz ale wydaje mi się, że ja nie jestem w stanie zastosować „Twojego modelu” opartego na zakupach za gotówkę małometrażowych kawalerek. Po pierwsze mimo ze wchodzę w 2gi próg podatkowy i mam odłożone jakieś pieniądze to w większości jest to social lending -> www.kokos.pl (też dobre źródło pasywnych dochodów , mankamentem jest to, że tej kasy nie wyciągnę z dnia na dzień) stąd będę się lewarował kredytem (to jeśli chodzi o finansowanie).
Jeśli chodzi o mieszkania które ewentualnie biorę pod uwagę to są to mieszkania 3-4 pokojowe. Na mieszkanie patrzę raczej jak na akademik/miejsce do spania dla młodych ludzi (studenci lub ktoś kto zaczyna prace) wtedy mamy część wspólna – korytarz, łazienka, kuchnia i oddzielne pokoje dla każdego z mieszkańców ->  zastanawiałem się nad Twoja koncepcją budowania portfela nieruchomości składającego się z kawalerek – motywujesz to najkorzystniejszym zwrotem z inwestycji… ale w warszawie trudno kupić kawalerkę poniżej 150 K a 4 pokoje można kupić za 260 K… (znalazłem taka ofertę i wydaje się być bardzo intersująca… )
Przyjmując prosta (excelowa J ) kalkulacje
Jeśli mamy kawalerkę powiedzmy za 170 K pln, finansowana wkład własny 30 k pln kredyt 140 to rata kredytu zakładając 30 lat i obecne oprocentowanie wyniesie 700 pln + 300 pln czynszu + 200 jakiś opłat licznikowych – wychodzi 1200 pln + jeszcze ryczałtowy podatek i prawdopodobnie musze znaleźć kogoś kto za to zapłaci 1500 pln miesięcznie -> mam wtedy dość wąska grupę odbiorców (to ktoś kto pewnie jest singlem lub w związku bez dzieci, nie stać go na kredyt vide ma takie sobie dochody)… generalnie 1 pokoj kupujemy za ww. cene
 
Taki ktoś prędzej zapłaci 600 pln za swój własny pokój + dyskomfort (a może wcale nie ) dzielenia kuchni, łazienki i przedpokoju z innymi (przypadkowymi bądź nie) ludźmi -> z ekonomicznego punktu widzenia gdybym był młodym człowiekiem i singlmem to właśnie szukałbym takiego mieszkania. Przy 4 pokojach kapujemy jeden za 300/4 czyli za 75 k pln -> przy czym rata kredytu zakładając, że wkładam 30 k a kredyt na 2200k  wyniesie 1050, czynsz 500 oplaty podobne 300 razem 1850 na 4 -> 450 pln , wynajmując za 600 / osoba miesięcznie jestem na lekkim plusie (zakładam brak konieczności robienia kosztownego remontu).
 
W książce piszesz, że Twoja strategia jest jedna z wielu i nie koniecznie trzeba się na niej wzorować… chciałbym się natomiast dowiedzieć czy widzisz istotne mankamenty stawiania na mieszkania wielopokojowe.
 
Trochę się rozpisałem:-) przepraszam
Pozdrawiam
Wojtek

Komentarze:

  1. Sławek Muturi napisał(a):

    Wojtku, dzięki za maila. Strategia mini-akademików jest jak najbardziej ok. Wspominam o niej w książce, bo poznałem osoby, ktore ją z powodzeniem stosują. Mzuri też obsługuje całkiem sporo (tuzin-dwa) mini-akademików należących do naszych klientów.

    Mankamenty? Bardziej uciążliwe zarządzanie, częstsze wizyty; kwestia dbania o przestrzenie wspólne; trudniejsze rozliczanie mediów; czasami kłótnie pomiędzy najemcami i oczekiwania wobec Ciebie, że to Ty je rostrzygniesz; większe ryzyko pustostanów w okresie letnim. Ale nic z czym nie można by było sobie poradzić:-) Dodatkowo, przy mini-akademikach istotniejsza niż przy kawalerkach jest kwestia dobrej lokalizacji.

    Mam nadzieję, że osoby z doświadczeniem w tym segmencie też zechcą podzielić się swoimi przemyśleniami:-) Będę wdzięczny w imieniu Wojtka oraz swoim.

    Powodzenia

    Sławek

    • Mariusz napisał(a):

      Tylko jak zadawać pytania na forum jak są poza tematem ostatnich postów, niestety zrobi się trochę śmietnik :(

      Chyba że jest inny sposób o którym nie wiem?

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Mariusz, dzięki za pytanie uzupełniające. Rzeczywiście byłoby optymalnie, gdyby pytający zadał sobie odrobiny trudu, żeby poszukać czy coś już może w tym temacie nie było dyskutowane. Szanse są 90%, że już było. I wtedy zadał pytanie pogłębiające ów temat.

        Bardzo mnie cieszy gdy ktoś „odgrzewa” stary temat. Z wielu powodów. Odbieram to jako wyraz szacunku wobec mojego czasu – łatwiej jest po prostu zadać pytanie i czekać na gotowca, niż samemu trochę poszperać:-). Po drugie, wtedy ma szansę żyć cały blog, a nie tylko ostatnich kilka postów. Po trzecie, ponieważ mam tendencję (może niepotrzebną) do robienia częstych wpisów, to czuję, że Fridomiacy pisząc komentarze tylko do najnowszych wpisów, nie dają szansy nam na pogłębienie żadnego z tematów i blog staje się dość powierzchowny. Po czwarte, szkoda mi trochę tych starszych wpisów, z których część wydaje mi się szczególnie wartościowa. Że idą w zapomnienie.

        Po prawej stronie bloga jest sekcja „Najwyżej cenione”, do której wrzucałem te wpisy, które uznaję, że warto by były przypominane. Ale chyba nikt nie zwraca na nie uwagi, bo chyba ani razu – nie przypominam sobie – nikt nie napisał komentarza do któregokolwiek z tych starszych wpisów. Zaglądajcie tam czasem. Nawet jeśli pamiętacie, że to już czytaliście, to czasami okaże się, że przy drugim czy trzecim czytaniu możecie ten tekst odebrać inaczej. I może Wam w czymś pomóc. Bo „jak uczeń już gotowy, to i lekcja się znajdzie”:-)

        A jeśli rzeczywiście – po krótkim research – pytający uzna, że jego pytanie jest unikatowe, to można wykorzystać „księgę gości”. Jeśli komentarz będzie miał charakter ogólny, to może zrobię z niego oddzielny wpis.

        Mariusz, czy to ma sens? A może masz (ew. macie) jakieś inne propozycje dotyczące zamieszczania pytań?

        • Mariusz napisał(a):

          na forach często jest tak że temat w którym pojawia się nowy post wskakuje na górę, inni to widzą, temat odżywa i jest dyskusja

  2. Michał Żółtowski napisał(a):

    Ja stosuję tą właśnie strategię! :)

    Wojtek słusznie przyjął do obliczeń cenę pokoju, a nie cenę całego mieszkania. Wtedy widać korzyść takiego rozwiązania na tacy. Ponadto – pokoje w przeciwieństwie do metrów kwadratowych można w mieszkaniu dorobić. Z kawalerki 25 metrowej przy odpowiednim układzie można spokojnie zrobić 2 pokoje, przy 35 metrach – teoretycznie nawet 3! Osobiście znam jedno mieszkanie 38 metrów zrobione na 3 pokoje. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że taka zabawa wymaga totalnego, kosztownego remontu, więc trzeba to skrupulatnie policzyć zanim przystąpimy do działania.

    Jeżeli chodzi o mankamenty wynajmu na pokoje – Sławek w zasadzie wszystkie wymienił. Zwłaszcza kwestie sympatii i antypatii między lokatorami bywają uciążliwe. Mam natomiast wrażenie, że jeżeli wynajmujemy mieszkanie kilku nie znającym się osobom na osobnych umowach, w których wszyscy zobowiązują się solidarnie odpowiadać za stan mieszkania, to pilnują się nawzajem i generalnie mieszkanie wychodzi na tym lepiej.

  3. wojtek napisał(a):

    Sławku,
    Dziekuję za umieszczenie mojego zapytania na forum -> stosujac sie do Twojej prośby w przypadku kiedy bede miał kolejne pytania to bedę zadawał je tu na forum… jedo juz mi sie pojawilo… nieruchomość która „wpadła mi w oko” znajduje sie na 4 pietrze i nie ma w tym budynku windy… z jednej strony mozna dostac zadyszki… z drugiej strony takie ćwiczenia to „darmowa siłownia” :) czy macie doświadczenia z wynajmem mieszkań na wysokim pietrze bez windy? I tak mi przyszło do głowy – rozszerzam pytanie -> czy z Waszego doswiadczenia są jakies parametry charakeryzujace mieszkanie (pomijam cene, 20m hall, inwestycje w totalnej głuszy i dziczy) ktore skreslaja je od razu lub takie ktore zdecydowanie negatywnie wpływały na mozliwość wynającia mieszkania.

    • Tomek napisał(a):

      Wojtek – od 2010 roku wynajmuję mieszkanie na 4-ym piętrze w centrum Katowic i nie mam żadnych problemów ze znalezieniem najemców, którzy zmieniają się mniej więcej co rok. Mam wrażenie, że w przypadku najmu piętro nie ma tak dużego znaczenia jak może mieć w przypadku kupna mieszkania. Najem, to na ogół stan przejściowy, więc ludzie się tak nie przejmują wysokim piętrem.
      Uważam, że w przypadku Twojej strategii, 4 piętro to nie problem, bo celujesz głownie w ludzi młodych, dla którym to nie ma wielkiego znaczenia – szczególnie jak im uświadomisz, że to „darmowa siłownia” (kto nie chce dbać o zdrowie?).
      Z tego co widzę na rynku to 4 piętro bez windy powoduje obniżenie ceny mieszkania przy sprzedaży, stąd na pewno zwróciło ono Twoją uwagę, ale, że wpisuje się ono w Twoją strategię, nie powinno być to dla Ciebie przeszkodą w podjęciu decyzji kupna.

    • patryk napisał(a):

      20 lat mieszkałem na 4 piętrze 4 piętrowego bloku bez windy – dla mnie to norma i raczej nie powinno być problemu, chyba że chce się wynajmować osobie starszej / schorowanej

    • nibul napisał(a):

      Mieszkałem jakiś czas wprawdzie nie na 4, ale na 3. piętrze bez windy (też wysoko:)) i bardzo sobie chwaliłem z racji wypracowanej kondycji.
      Mój znajomy szukał mieszkania tylko na 4. piętrze, bo jak twierdził – nikt mu nie będzie chodził nad głową.
      Tak więc ile osób, tyle opinii.

  4. axe napisał(a):

    Szanowny Panie Sławku, bardzo proszę o wyjaśnienie kilku punktów. Dopiero zaczynam zgłębiać tematykę nieruchomości, stąd być może banalne pytania. 1. Pisał Pan, ze inflacja i czas działaja na naszą korzyść, bo cena wzrasta. Ale przecież stare mieszkania są tansze niż nowe, także tracą one na wartości w czasie. Mam rozumieć, ze nawet stare mieszkanie kupione dzisiaj bedzie za paręnaście lat droższe niż teraz i zyskam sprzedając je?
    2. Czy w Pana opinii niż demograficzny w realny sposób moze przeszkadzać w czerpaniu korzyści z najmu?
    3. Nie mam kapitału na mieszkanie, a na razie nie ma mowy o kredycie, ponieważ dopiero się usamodzielnilem. Juz teraz wiem, ze mądre gospodarowanie pieniędzmi doprowadzi mnie do momentu, kiedy bede pracował dla przyjemności, a nie z musu. Czy ma Pan jakies rady na początek drogi? Co zrobiłby Pan na moim miejscu, aby przybliżyc sie do uwolnienia z okowow niewolnictwa? ;-) Dziękuję i pozdrawiam.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      axe, ponieważ tak jak mówisz, dopiero zaczynasz zagłębiać tematykę inwestowania w nieruchomości, to rekomenduję Ci poczytanie trochę wpisów na łamach tego bloga. Pytania, które zadajesz były wielokrotnie dogłębnie tu omawiane. Dodatkowo, pewnie znajdziesz też odpowiedzi na pytania, które jeszcze Ci nawet nie przyszły do głowy:-)
      Powodzenia!

  5. Aga-ta napisał(a):

    Bardzo mi się podoba strategia mini-akademików. Stanowi alternatywę dla wynajęcia kilkupokojowego mieszkania rodzinie. Niewątpliwie jest to stabilniejszy sposób generowania przychodu – jest szansa że pustostany zupełne będą rzadkością. Tym bardziej że większość studentów pracuje i wakacje spędza także w mieście uniwersyteckim. Bo właśnie duże miasto i przyzwoitą lokalizacja daje szansę na powodzenie inicjatywy.

    Natomiast nurtuje mnie problem czwartego piętra bez windy. Sama wielokrotnie zastanawiałam się nad tym, w jakim stopniu takie mieszkanie zniechęca potencjalnego najemcę. I tutaj odzywa się moja skłonność do asekuracji. W razie urazu kończyny dolnej, automatycznie tracimy najemcę.
    I tylko jak często zdarzają się tego typu urazy u młodych ludzi? A poza tym – jeśli nasz najemca będzie codziennie pokonywał kilka pięter schodów, prawdopodobieństwo urazu maleje do kwadratu :-) Zatem uważam iż w tego typu inicjatywie brak windy nie stanowi problemu.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aga-to, podoba mi się Twój tok rozumowania – ujęcie dynamiczne, a nie tylko statyczne:-)

    • ZbigniewJ napisał(a):

      Witam,
      wynajmuję mieszkanie na 4 piętrze bez windy.
      Najemcą jest obecnie rodzina z dwójką małych dzieci 1-3 latka.
      Pewnie mamie jest trudno nosić wózek na góre ale też nigdy (do tej pory) nie słyszałem skarg z powodu wysokości mieszkania. Ta rodzina jest już trzecim najemcą w tym mieszkaniu, a okres pustostanu trwał najdłużej 2 tygodnie (ze względu na remont).
      Tak więc, czwarte piętro również może być dobrą inwestycją, czego sobie i Wam życzę.

  6. Robert napisał(a):

    Jak na mój gust to inwestowanie w takie mini-akademiki oznacza jednak za dużo roboty. Lepiej dać komuś całe mieszkanie , większe czy mniejsze, na wynajem i przez wiele miesięcy tylko liczyć wpływy, niż co chwila szukać nowych najemców. W takich małych pokojach, a już zwłaszcza jeśli wynajmą je dwie osoby, jest bardzo duża rotacja. Często wynajmuje to chłopak z dziewczyną, kłótnia, rozstanie pary i już kłopot dla właściciela gotowy z szukaniem nowych najemców. Wydaje mi się że jest to niewarte tych paru złotych więcej, za dużo roboty.

    • Aga-ta napisał(a):

      Możesz wierzyć lub nie, ale są ludzie, którzy zwyczajnie lubią „dużo roboty” :-) O ile ma to sens i składa się w rozsądną całość.

      Często w naszym przypadku słyszymy narzekania ze strony rodziny: po co wam te mieszkania? Tyle to kłopotu! Chodzenia koło tego, załatwiania… No tak, rozsądniej byłoby leżeć i nic nie robić. To skrajny przykład, ale naprawdę niektórym zwyczajnie się chce chcieć. Obecnie koszty pokrywają się z wpływami, zatem nie zarabiamy, a jednak chętnie „ruszamy cztery litery” aby działać :-) Niektórzy tak mają i już.

      Sławku, Mzuri obsługuje taki wynajem na pokoje? Czy taka usługa jest droższa?

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Aga-to, rzeczywiście nie wszystkim chce się chcieć:-(

        Tak, Mzuri zarządza również mieszkaniami czy domami dzielonymi na pokoje. Taka opieka kosztuje 14% przychodów właściciela (zamiast standardowych 11%) bo wiąże się z częstszymi odwiedzinami mieszkania, z bardziej skomplikowanym system rozliczania mediów, itp. Ale i tak, per saldo, właściciel powinien zarobić więcej bo przecież suma czynszów najmu jest większa niż standardowa stawka za całość mieszkania.

        W Gdańsku i chyba też w Poznaniu mieliśmy takie sytuacje, że mieszkanie nie dawało się wynająć w pożądanej cenie. Gdy właściciele zgodzili się przejść na najem na pokoje, najemcy znaleźli się natychmiast. Więc i pustostanów może być mniej. Czy tak jest w rzeczywistości to jeszcze nie mogę powiedzieć. Wynajmem kawalerek zajmuję się od ponad 15 lat. A z najmem na pokoje Mzuri ma dopiero rok czy dwa doświadczenia…Ale za to mamy tuzin lub dwa tego typu nieruchomości, więc szybko będziemy się uczyć:-)

  7. wojtek napisał(a):

    Dziekuje za komentarze dotyczące mini-akademików i braku windy na wysokim piętrze..
    jesli przyjąc że mieszkanie wnajmujemy na pokoje (załóżmy 4) to w mojej skromnej ocenie (podyktowanej jednak zerowym doświadczeniem w wynajmie, jednak pewnym ugruntowanym doświadczeniem w szacowaniu ryzyka) w kwestii ryzyka pustostanów mozemy to przyrównać do 4 kawalerek.. nei widze tutaj istotnego czynnika, który sprawiłby że wystąpi większe ryzyko pustostanów dotyczących poszczególnego pokoju (czyli mamy wynajęte 3 z 4 pokoi) niż to ma sie w przypadku kawalerek – wynajęte 3 z 4 kawalerek… zaletą kawalerek jest to że każda może być w innej lokalizacji… oczywiscie moze sie zdarzyć, że jedna z osob ktorej wynajmuje jest brudasem, imprezowiczem, alkoholikiem albo handlarzem substancjami pobudzajacymi :) i niekorzystnie wplywa to na pozostalych mieszkanców… ale przeciez też zakladam jakas metodę weryfikacji poza tym jak juz wspomnialem taki pokoj mozna wynajac mimo wszystko taniej niz kawalerke a infrastruktura w mieszkaniu wielopokojowym jest taka sama (ma i kuchnie i przedpokoj i WC/Łazienkę) roznica polega na tym ze trzeba to dzielic miedzy roznych ludzi… prosze o kontestowanie moich pogladów :)

    • Mariusz napisał(a):

      W pełni się z Tobą zgadzam w kwestii ryzyka.
      Rentowność kawalerek będzie mniejsza ale ryzyko nawet mniejsze bo jeśli mieszkanie 3 pok okaze się miną to aby je wymienic na inne trzeba je opróżnic i wtedy zero przychodów a jedną kawalerkę można wymieniać a w tym czasie 2 lub 3 inne dają dochód.

      • wojtek napisał(a):

        Mariusz.. no ale wlasnie kiedy mieszkanie moze sie okazac totalna miną ? to chce wiedzieć – czy sa warunki ktore od razu skresaja mieszkanie -> Sławek rozprawia sie z mitem lokalizacji. ja mialem obawy co do wysokiego 4 pietra bez windy – tu zdania sa podzielone ale wiekszosc stwierdza ze to nie problem. Dzisaij obejrzalem takie mieszkanie -> totalny hardcore – trzeba wrzucic granat, wymiesc z mieszkania resztki i zrobic wszystko zaczynajac od kabli… ale wg mnie to tylko zaleta -> poniewaz obecny stan mieszkania wplywa na jego cene a remont zakladajac nie „inwestowanie” w „zlote klamki” i marmury tylko podejscie rozsadne/budzetowe nie doprowadzi moich finansow do kompletnej ruiny :) czekam na takie osoby ktore mnie zniechęcą podając przyklady z wlasnego doswiadczenia.

  8. Wojtek 2 napisał(a):

    Mieszkam w trójmiescie i w zupełności zgadzam się z wojtkiem kawalerki daja mniejszy cashflow niż mieszkania 3-4 pokojowe a szczególnie wtedy kiedy je kredytujemy.Ja wogle wychodzę z założenia żeby podczas zakupu mieszkania jak najmniej wyciągnąć ze swojej kieszeni od tego są banki żeby mi to finansowały.
    Sławku faktycznie jest więcej roboty z większymi mieszkaniami czasem muisz rozwiązywać nierozwiązywalne problemy z najemcami ale zwrot z inwestycji jest 3-4 krotnie większy. Zawsze w umowe można dopisać, że podczas wyprowadzki jednego z lokatorów reszta ponosi większe koszty.
    Malo kto zauważyl fakt, że w mieszkanie 4 pokojowe w ktorym mieszka 5os daje tą możliwość ze jak wyprowadzi się 1 lub 2 osoby to zwrot z inwestycji w najgorszym przypadku jest bliski 0 a nie jak w przypadku kawalerek jest ujemny.
    Jeżeli decydujemy się kupić mieszkanie z zamiarem wynajmowania go na pokoje dla np. studentów to dyskusja na temat 4 piętra wydaje mi się bezcelowa…
    Student nie kaleka chyba może się przejść po schodach. A pokoju nie wynajmie ci starsza osoba.
    Wojtek jeżeli to mieszkanie na 4 piętrze spełna twoje wymagania, lokalizacja jesty dobra cena odpowiednia to sie nie zastanawiaj negocjuj i kupuj !!
    Kupiłem mieszkanie w owianych złą sławą ,,falowcach” w Gdańsku. A bo to wielka płyta, a bo to sie rozpada a bo coś tam … Nie miałem żadnego problemu z wynajęciem mieszkania. Każdy krzywo się patrzy jak mu mówie gdzie mam mieszkanie a ja się śmieje z tego jak co miesiąć otrzymuje wpłaty na konto.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wojtku2, Mzuri ma pod swoją opieką mieszkania wynajmowane na pokoje. Właściciele tych mieszkań osiągają wyższe zwroty, ale niestety nie 3-4 krotnie większe. Może wiesz czegoś czego my nie wiemy…

      Jesteś w stanie za 3-pokojowe mieszkanie, które normalnie wynajęłoby się za PLN 2,200 do 2,5000 osiągnąć PLN 6,6 do 10 tys miesięcznie? Czyli z każdego pokoju trzeba by uzyskiwać PLN 2-3 tysiące miesięcznie. Niestety nie wiemy jak…

      3-krotnie wyższe zwroty są potencjalnie możliwe. ale wynajmując np. dom na pokoje. Dom w całości dałoby się wynająć za PLN 4 tys, a 10 pokoi za łączną kwotę powiedzmy prawie 3-krotnie większą.

  9. Wojtek 2 napisał(a):

    Sławku :)

    Chodziło mi o 3-4 krotnie większy zwrot z inwestycji miedzy mieszkaniem 3-4 pokojowym a kawalerką. Może niezbyt jasno się wyraziłem.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Wojtku, ok rozumiem. Ale też nie wiem jak Ci się udaje to osiągać. Klienci Mzuri Investments osiągają na kawalerkach zwrot rzędu 5,5% (Warszawa) do nawet 9% (Katowice czy Częstochowa). Powiedzmy, że średnio jest to 7%. Rozumiem, że na mieszkaniach 3-4 pokojowych osiągasz zwrot rzędu 21% do 28%? Też chętnie bym się dowiedział w jaki sposób…

      • patryk napisał(a):

        Wojtkowi chodzi chyba o sytuację kiedy posługując się kredytem w przypadku kawalerki mamy 100zł na plusie po opłaceniu raty kredyty itp. a w trzy-cztero pokojowym mieszkaniu 300-400zł. oczywiście przy założeniu, że wkład własny jest na takim samum poziomie – i poziom zysku liczymy od wkładu a nie od wartości nieruchomości.

        Niedawno robiłem sobie symulację na rynek warszawski i najlepiej wychodziły 3 pokoje w wielkiej płycie (10p. bo niższe opłaty administracyjne)

        oczywiście kilkupokojowe mieszkania należy wynajmować na pokoje, inaczej mamy ryzyko dłuższych pustostanów. Zrzucanie ryzyka pustego pokoju na pozostałych najemców jest słabym rozwiązaniem, bo mogą wynieść się od razu wszyscy.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Patryk, ogromne dzięki za wyjaśnienie. Teraz wszystko jest jasne. Natomiast mam wątpliwości co do zasadności liczenia zwrotu od wkładu własnego. No bo jak komuś się uda wnieść zero wkładu i będzie miał 1 złotówkę nadwyżki najmu nad kosztami obsługi kredytu, to będzie się mógł pochwalić niekończenie wysokim %-owym zwrotem. I to bez względu na to czy kupił kawalerkę czy 3-4 pokojowe mieszkanie.

          Osoba osiągająca nieskończenie wysokie zwroty powinna w try miga stać się wolna finansowo:-) Przynajmniej podchodząc do tego arytmetycznie. Natomiast patrząc życiowo, jest to osoba obarczona nieskończenie dużym … ryzykiem kredytowym:-)

  10. Karina/Ebankowo napisał(a):

    Dwoma rękami podpisuję się pod słowami Aga-ta/y, zarówno o tym, aby „chciało się chcieć”, jak i dotyczących komentarzy kochanej rodziny. A równocześnie…
    Ponieważ sama wynajmuję kawalerkę (we Wrocławiu), dwupokojowe (w Opolu) i trzypokojowe (w Katowicach), to zanim podejmiecie decyzję, jaki rodzaj mieszkania wybrać, sprawdźcie, ile możecie na to poświęcić czasu. Mnie nie bardzo się chce dojeżdżać, stąd bardziej sobie chwalę dwa pierwsze: wynajmują się same, nie mam przestojów, stąd i automatycznie się wszystko rozlicza. Ostatnie: to pilnowanie wpłat 3-4 osób, częste telefony także od rodziców, w lipcu i sierpniu połowa wpływów. Choć i tak u mnie dużym plusem jest wpisana solidarność zobowiązania w umowie, bo są to osoby, które się same „dobrały”.
    Co do mieszkania na 4 piętrze… ja mówię nie. Z tego powodu, że mieszkanie traktuję jak aktywo, które w razie potrzeby mogę zamienić na inny rodzaj inwestycji bez gwałtownej straty z tego tytułu. Stąd moje poszukiwania skupiają się na kawalerkach i dwupokojowych w dobrej lokalizacji, plus ewentualnie domy (bo brak czynszu na rzecz wspólnoty/spółdzielni).

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Karina, a tak z ciekawości, to gdzie Ty sama mieszkasz? Zaciekawiło mnie skąd ten rozrzut w typach nieruchomości? Widzę tu pewien schemat, nie wiem na ile zamierzony:-) Im dalej na wschód tym większe mieszkanie:-) Brakuje jeszcze 4-pokojowego mieszkania w Krakowie oraz 5-pokojowego w Rzeszowie. Dla kompletności obrazu przydałoby się jeszcze zeropokojowe lub półpokojeowe mieszkanie w Zgorzelcu:-)))

  11. Paweł napisał(a):

    Cześć

    Ja natomiast mam taki oto dylemat ..
    Mam możliwość zakupu domu (200m2 na działce 5 ar) graniczącej płot w płot z uczelnią. Uczelnia ta jest największa w okolicy, a jej władze stawiają na rozwój budując na jej terenie nowe budynki/pracownie.
    Miejscowość w której mieszkam liczy ok. 200 tys. mieszkańców. W naszym mieście są co najmniej dwa akademiki, jednak oddalone, jeden 7 km, a drugi jeszcze dalej, bo na końcu miasta.
    Teoretycznie nie powinienem mieć problemów ze znalezieniem najemców. Zastanawiają mnie tylko obliczenia..
    Dom jest w cenie 420 k, myślę, że za 400 k będzie można go kupić.
    Rata kredytu z 380 k (bo tyle chciałbym wziąć) na 30 lat wyniesie około 1,8 k.
    W domu jest 5 pokoi, myślę, że adoptując garaż, jestem w stanie zrobić 6 pokoi spokojnie. Do tego w domu są 2 łazienki, kuchnia i wspólny salon.
    Cena wynajmu pokoju w akademiku wynosi 480 zł, ja z racji, że miałbym pokoje zaraz przy uczelni, chciałbym wynająć je za 500 zł / pokój.
    500 zł x 6 pokoi = 3.000 zł
    W wersji pesymistycznej, pokoje wynajęte będą przez okres uczęszczania na uczelnie, czyli 9 miesięcy.
    3.000 zł x 9 miesięcy = 27.000 zł
    Rata kredytu
    1.800 zł x 12 miesięcy = 21.600 zł
    Zysk: 5.400 zł rocznie tj. 450 zł/miesięcznie

    Do ceny za pokój powinienem doliczyć media, które będzie trzeba równo podzielić na ilość pokoi i doliczyć do czynszu dla najemców.

    No chyba, że kwota 500 zł/miesięcznie powinna obejmować media? Tylko, że wtedy już na pewno inwestycja by się „nie spięła”..

    Oczywiście jest to, ta wersja pesymistyczna z 3 miesięcznym pustostanem.. Nie wynajmowałem nigdy tego typu nieruchomości, dlatego moje doświadczenie jest małe. Może nie potrzebnie martwię się okresem wakacyjnym, a studenci słysząc o niższej opłacie np. 400 zł/miesiąc w okresie letnim, albo 450 zł/miesiąc przy podpisaniu umowy na 12 miesięcy, sprawiliby, że moje obawy o pustostan znikną ?

    Z góry dziękuję za wszelkie rady.

  12. Adam i Ania napisał(a):

    Moim skromnym zdaniem popełniasz jeden błąd w obliczeniach na swoją niekorzyść. Pamiętaj, że w racie masz część kapitałową i odsetkową. Ta kapitałowa to nic innego jak Twój zysk, ale „zamrożony” w cenie domu. Z każdym rokiem ta część kapitałowa będzie się zwiększać, czyli coraz więcej domu będzie Twoje. Poza tym to dość obłędna lokalizacja dla studentów i tak sobie myślę, że zawsze będziesz miał komplet. Wyjść na zajęcia pięć minut przed ich startem to bajka. A co za tym idzie, to Ty będziesz dyktował warunki. Na pewno możesz pomyśleć o opłacie postojowej czy rezerwacyjnej w wakacje. Mówisz studentom, że „Jeśli chcesz u mnie mieszkać to musisz płacić, a jeśli nie to mam listę rezerwową”. Piszesz też, że zostanie Tobie ok 5000 pln po roku. Wiele osób wychodzi na zero i się cieszy, że kiedyś będzie wolna finansowo. Ty masz przepływ dodatni, o ile oczywiście nie zrobiłeś błędów w obliczeniach. Co do dodania mediów, ja bym raczej dodał. Sławka firma o ile wiem, przy pokojach też jakoś dolicza media. Może ktoś inny to potwierdzi. Tym niemniej ja bym brał i na pewno mocniej negocjował cenę, mówiąc, że dom sąsiaduje z uczelnią, a wie Pan – studenci są głośni. Kto panu kupi dom przy uczelni :-) Pozdrawiam Adam

    • Paweł napisał(a):

      He he dziękuję za radę!
      Oczywiście miałem na uwadze to, że przez cały czas wynajmowania, spłacany jest kredyt, co jest jakby nie patrzeć celem. Jednak fajnie byłoby mieć oprócz tego dodatni cash flow :)
      Rozmawiałem jako student z Panem z konkurencji, który swój mini-akademik ma oddalony o 10 min od uczelni i wiem, że umowy podpisuje na okres od 01.09 – 30.06 i wiem też, że dolicza do ceny za pokój media oraz opłatę za internet :)

      Pozdrawiam Paweł

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy inwestować w mieszkania z wielkiej płyty?

Wiele osób zastanawia się, czy w wyborze nieruchomości na wynajem brać pod uwagę bloki z wielkiej płyty. Faktem jest, że w procesie poszukiwania dobrej okazji może się nam trafić interesujące mieszkanie w takim budynku. Naszym zdaniem z punku widzenia INWESTOWANIA  ZE   WZGLĘDU  NA  PASYWNE  DOCHODY wielka płyta jest równie dobra jak inne mieszkania. Interesujące mieszkanie to takie, które możemy kupić poniżej ceny rynkowej i które z dużym prawdopodobieństwem będzie chętnie wynajmowane przez lokatorów. O tym oczywiście decyduje głównie lokalizacja blisko [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design