16

12.2013

O rynku najmu w USA

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Wynajem

ilość komentarzy: 15

Dostałem linka od Pawła (dzięki Paweł!) do artykułu na biznes.pl, który traktuje o rynku najmu w USA. Oto link: http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/polskie-ryzyko-to-mieszkania-na-wynajem,5593687,magazyn-detal.html

Nie wiem czemu tytuł artykułu mówi o ryzyku mieszkań na wynajem. Przyznam, że nie zrozumiałem na czym polega mechanizm wyłudzania pieniędzy od deweloperów, o którym autor wspomina pod koniec artykułu.

Ale mnie zastanowiło coś innego. Czy uważacie, że najem mieszkań (6) jest w Polsce bardziej ryzykowny niż najem (1) lokali użytkowych, (2) biurowców czy (3) magazynów. (4) garaży lub (5) aparthoteli? Jak byście ustawili ranking ryzyka, od najbardziej ryzykownej inwestycji, do najmniej ryzykownej?

Komentarze:

  1. flow napisał(a):

    czesc,

    tu nie chodzi o mechanizm wyludzania pieniedzy ale bardziej o skrot myslowy autora:)
    jezeli konczy sie jakas inwestycja i podwykonawca nie otrzymal $ to ten wpisuje rozszczenia do KW, w sumie nie widze w tym nic zlego. no chyba ze to wyimaginowane rozszczenia ale wtedy kto zgodzi sie na wpis?

    ranking ryzyka:
    – wg mnie tu trzeba przyjac zalozenie ze kazda z nieruchomosci w swoim segmencie jest na takim samym poziomie lokalizacyjnym, tzn jezeli mieszkanie ma srednia lokalziacje (np koniec miasta) to biurowiec tez ma adekwatna lokalizacje w stosunku do firm
    – 1 najbardziej ryzykowne

    – 1 aparthotel (ale juz nie apartament w stanie hotelowym oddany w zarzadanie)
    – 2 magazyn
    – 3 garaz
    – 4 mieszkanie
    – 5 lokal uzytkowy/biurowiec – nie widze roznicy w takim opisie

    pzdr
    flow

  2. Robert napisał(a):

    Według mnie kolejność jest następująca, od najbardziej ryzykownych do najbardziej bezpiecznych:

    1/ magazyny – najbardziej niebezpieczne
    2/ lokale użytkowe
    3/ biurowce
    4/ aparthotele
    5/ mieszkania
    6/ garaże samochodowe – najbardziej bezpieczne

    Przy najmie magazynów, lokali użytkowych i biurowców ryzyko zaległości czynszowych jest według mnie największe. Jest to spowodowane stosunkowo wyższymi czynszami za te powierzchnie (wystarczy 1-3 miesiące opóźnienia i już powstaje spora zaległość), poza tym przy każdym najmniejszym kłopocie finansowym dana firma uiszczenie opłaty za czynsz ustawi pewnie na samym końcu. W przypadku niepowodzenia w biznesie najczęściej się wyprowadzają po kilku miesiącach niepłacenia i zostawiają lokal z długami. Ryzyko zmniejsza może tylko nieobjęcie ich ustawą o lokatorach, ale przy polskim sądownictwie to skuteczna eksmisja to i tak wiele miesięcy jeżeli nie lat męki procesowej.

    Z kolei przy garażach (sam wynajmuję 6 miejsc postojowych w halach garażowych pod blokami) ryzyko oceniam jako raczej znikome. Jeżeli ktoś mi nie zapłaci za dany miesiąc, wykonuję telefon na policję, odholują mu auto i kłopot z głowy. Na szczęście nie musiałem z tego jeszcze korzystać bo wszyscy płacą na czas ;-) Czynsz rzędu 180-200 zł miesięczne jest niewysoki, więc nawet zaległość 2-3 miesięczna nie będzie tragedią. Raz nawet samochód najemcy w moim garażu został uszkodzony przez kapiącą wodę z sufitu – dostał odszkodowanie z polisy OC wspólnoty mieszkaniowej, mnie ten temat w ogóle nie interesował.

    Bezpieczeństwo wzmacnia też stosunkowo niska cena garażu np. 20-30 tys. zł. W przypadku jednego mieszkania wartego np. 200 tys. zł można za to mieć powiedzmy 7 garaży na wynajem. Jeżeli 1-2 osoby nie zapłacą, to trudno, wyżyje się z 5 pozostałych garaży. Jeżeli jednak czynszu nie zapłaci najemca mieszkania, no to mamy poważny kłopot, bo w danym miesiącu nie ma w ogóle wpływu. Łatwiej więc o dywersyfikację.

    Plusem jest też niestosowanie ustawy o lokatorach.

    Minus garaży jest natomiast taki, że stopa zwrotu jest dosyć słaba (może za drogo je kupiłem), do tego przy dużej ich liczbie jest wielokrotnie więcej roboty z szukaniem najemców.

    Natomiast dużym plusem jest to, że nie trzeba przy nich nic robić – żadne remonty, awarie, dewastacja przez najemcę nie wchodzą w zasadzie w grę, bo tam po prostu nie ma co niszczyć ;-)

    Mieszkania uplasowałbym tak pośrodku, z przechyleniem w kierunku większego bezpieczeństwa.

    • havoorm napisał(a):

      Odcholowanie samochodu nie jest takie proste, chyba ze ostatnio zmienilo sie prawo. Policja i starz miejska nie odcholuje bo to teren prywatny a prywatna firma tez sie nie podejmie poniewaz wlascicel moze ich pozwac do sadu.

  3. Robert napisał(a):

    Odnośnie tego fragmentu artykułu na temat naciągania deweloperów na odszkodowania – autorowi zapewne chodziło o tzw. szantaż deweloperski. W Warszawie to ponoć coraz większy problem.

    W skrócie polega to na tym, że najczęściej obrotni prawnicy zgłaszają się do sąsiada planowanej inwestycji (najlepiej żeby to była jakaś wiekowa osoba, uzależniony od alkoholu, z problemami tak żeby było łatwiej nim manipulować, ale nie jest to wymóg konieczny), podpisują z nim umowę powiedzmy na 50 % uzyskanego potencjalnie roszczenia.

    Następnie w jego imieniu robią wszystko co się da, aby zatruć życie deweloperowi. Odwołują się od wszystkiego co się da, zgłaszają udział we wszystkich postępowaniach, torpedują proces budowlany, kwestionują warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, nasyłają ekologów itd. itd.

    A wszystko to, żeby deweloper zmęczony np. kilkuletnim opóźnieniem budowy wskutek ich działań, idzie na ugodę i płaci im stosowną kwotę za odstąpienie od dalszych awantur ;-)

    http://prawo.rp.pl/artykul/1064165.html

    W Polsce jest to jak najbardziej możliwe, a jak wynika z wyroków sądów nawet całkiem legalne. Nie trzeba być profesorem żeby próbować komuś utrudnić życie. Wystarczy zgłaszać swój udział w całym procesie budowlanym, a potem odwoływać się w nieskończoność od wszystkich decyzji.

    Bez większych kłopotów są w stanie opóźnić proces budowlany co najmniej o 2-3 lata, jak nie dłużej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, dzięki. Ten proceder znam, na szczęście nie z autopsji:-) Natomiast tu chyba nie dochodzi do wpisu roszczenia do KW?

  4. Jacek napisał(a):

    Zawsze mi się wydawało, że wynajmowanie komuś mieszkania jest dobrą, bezpieczną inwestycją, bo chętni znajdą się zawsze (pod warunkiem, że nie przesadzi się z opłatą). Za najbardziej ryzykowne uważam najem aparthoteli, bo ludziska nie są przyzwyczajeni do takiej formy wynajmowania pokoi, nawet na godziny.

  5. Aga-ta napisał(a):

    Hmmm… Tekst rzeczywiście dziwny i trudno interpretować przesłanie. Sądzę, że mało polotu pojawiło się w procesie przekładu na nasz język :-)

    Dla mnie najmniejsze ryzyko związane z najem, to własność osobista. Zatem mieszkanie, garaż, magazyn, następnie lokal użytkowy i na końcu biurowiec i aparthotel, gdzie najbardziej zależymy od innych i koncentracja inwestycji jest największa. Nawet jeśli ów biurowiec i hotel mógłby być naszą osobistą własnością, wolałabym za te pieniądze kupić mieszkania :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aga-to, duży, wysokiej klasy hotel na własność brzmi kusząco. Ale ja też wolałbym się rozmienić na … drobne. Mieszkania:-)

  6. Szarlej napisał(a):

    Moim zdaniem najnizszym ryzykiem charakteryzuja sie mieszkania. Popyt na mieszkania jest definiowany glownie przez procesy demograficzne a te maja spora bezwladnosc, zwlaszcza w Polsce (mniejsza mobilnosc). Z kolei popyt na biura czy magazyny jest duzo bardziej definiowany przez koniunkture a ta moze byc juz duzo bardziej zmienna.

    Garaze wydaja mi podobnie bezpieczne, chocby ze wzgledu na ciagle rosnaca liczbe samochodow. Z drugiej strony potrzeba garazowania samochodu wydaje mi sie (statystycznie;) duzo mniej podstawowa jak potrzeba cieplego kata.

    Dodatkowy argument, ktory powoduje wieksze bezpieczenstwo inwestycji w mieszkanie czy moze garaz, nazwalbym “statystycznym”. Dla statystycznego/przecietnego inwestora zrozumienie rynku mieszkaniowego jest duzo latwiejsze. Prawie kazdy dokonywal kiedys jakiegos wyboru mieszkaniowego, na biezaco rozmawia sie o tym ze znajomymi/rodzina, przeprowadzal remont. Natomiast wiedza na temat biur/magazynow jest duzo bardziej specjalistyczna. Sam pracuje w finansach/przemysle i moze wydaje mi sie ze cos z tego rozumiem, ale obawiam sie moze mi sie wydawac;) a moja wiedza jest troche “gazetowa”.

    Na koniec chcialem Ci Slawku pogratulowac Twojej najnowszej ksiazki.
    Jest taka bardzo, z braku lepszego sformulowania, “down to earth” i umieszczona w polskich realiach. Bardzo fajnie jest sobie w glowie ja skonfrontowac ze swoja wlasna, rodzaca sie strategia;)

    Aha, i wstep Twojej bylej zony, bezcenny;) daje swietny dystans do calego tematu. Doskonala ksiazka, amerykanskie pozycje traca czasem sekciarstwem:)

    Pozdrawiam, pierwszy raz tutaj,

    Szarlej

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Szarlej, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za ciepłe słowa pod adresem mojej najnowszej książki. Powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam kciuki!

  7. Bobbi van der Rohe napisał(a):

    ranking ryzyka:
    (6) garaże, np. tam gdzie jest problem z parkowaniem,
    (5) mieszkania, np. w wielkich płytach,
    (4) lokale użytkowe, np. pod piekarnie, sieci komórkowe, sklepy komputerowe itp.,
    (3) magazyny, np. port,
    (2) aparthotele, np. poza sezonem,
    (1) biurowce, np. w Detroit

  8. Tomek napisał(a):

    Znajomy posiadacz biurowca ma następujące kłopoty:

    1. Wiele firm mu zalega z płaceniem – nawet małe firmy wynajmujące małe powierzchnie za tysiąc-ileś złotych. Firmę, w odróżnieniu od osoby, nie bardzo można sprawdzić co do stabilności przychodów. Człowiek pokaże umowę o pracę lub inną stałą umowę. Większość firm, które znam, nie ma zagwarantowanych żadnych stałych źródeł przychodów przypominających umowy o pracę lub zlecenie – a jeśli mają, to z natychmiastowym terminem wypowiedzenie.

    2. Niektóre firmy ogłaszają upadłość – nie dość, że mają zaległość za lokal, to w lokalu mają swoje rzeczy, które prawo zakazuje ruszyć. Siedzi tam syndyk i kombinuje, co z tym zrobić.

    3. Podatek od nieruchomości jest kilkadziesiąt razy wyższy, niż przy lokalach prywatnych. Dla dużego lokalu użytkowego oznacza to wiele tysięcy zł dodatkowej opłaty rocznie.

    4. Trzeba być płatnikiem VAT.

    Natomiast na pewno czynsz za metr jest wyższy w lokalach użytkowych. W Warszawie, marne standardem lokale użytkowe osiągają czynsze dobrze ponad 50 zł za metr.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, dzięki za podzielenie się z nami ciekawymi spostrzeżeniami. Potwierdzająone, to co już wcześniej zauważyłem. Popularne przeświadczenie, że wynajem firmom jest mniej kłopotliwy niż wynajem mieszkania jest niestety kolejnym mitem wokół rynku nieruchomości.

    • flow napisał(a):

      odpowiadajac.

      pkt1
      – czy zalega czy nie to jest i tak kwestia dobrze skonstruowalnej umowy (zabezpieczenia – depozyty – gwarancje bankowe)
      – firme mozna sprawdzic doskonale w kazdej pierwszej wywiadowni gospodarczej
      – mniejsze firmy pokazuja bez problemu swoje wyniki finansowe – nie znam przykladu zeby ktos wynaja pow biurwa bez analizy drugiej strony

      pk2.
      niektore osoby tez oglaszaja upadlosc lub nie placa majac do tego dziecko <18 roku zycia o okresie XI- III juz nie wspomne:)

      pk3.
      podatek od nieruchomosci jest w kosztach wspolnych, zawsze

      pkt4.
      tak i mozna odliczac vat:)

      pzdr.
      flow

      • Tomek napisał(a):

        Do flow: pewnie jeśli umiesz zarządzać swoim biurowcem to nie masz takich kłopotów, ja relacjonuję sytuację z pewnego biurowca w Warszawie.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Fundacja Fridomia

Pewnie większość osób chce by ich życie miało jakiś sens. By było ciekawe, barwne, ekscytujące, ale też zrównoważone. By zostawić światu coś po sobie. Coś więcej niż tylko dzieci, wnuki, zdjęcia, wspomnienia, nagrobek... Moje życie jest OK, nie mogę narzekać. Jestem bardzo zadowolony. Dużo się w nim dzieje ciekawego. Mam sporą dozę wolności. Czuję, że panuję nad wydarzeniami, przynajmniej tymi najważniejszymi. Mam bardzo ekscytujące plany na przyszłość - tę bliższą i tę dalszą. W moim życiu [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...
  • Robert W: Udzieli jeżeli będzie się kierował nie zeznaniami podatkowymi, tylko np. wyciągiem z konta. Na pewno nie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design